Как оформить и отразить в учете реализацию объекта незавершенного строительства

Предварительный договор купли продажи участка с незавершенным строительством

В данном случае товаром является недвижимое имущество, в связи с чем, при заключении договора необходимо применять вышеуказанные положения, касающиеся купли-продажи недвижимого имущества.

Вместе с тем, передача истцом ответчику денежных средств, выполнение последним ряда работ по строительству жилого дома, показания сторон в судебном заседании о том, что изначально была договоренность именно о строительстве жилого дома ФИО7 на денежные средства истца, с последующей передачей дома в ее собственность, свидетельствует о том, что к правоотношениям, возникшим между сторонами необходимо применять положения гражданского законодательства о подряде, (фактически сложились подрядные отношения) так как согласно ст.

Предприятием в учреждении юстиции права собственности на объект незавершенного строительства, находящегося по адресу: (указать адрес объекта), состоящего из: нулевого цикла общей площадью кв.м.

, высотой метра;надземной части из этажей, материал стен – кирпич, плиты перекрытия – железобетонные, без кровли, высота каждого этажа – метра, произведены работы по монтажу и подключению водопровода, канализационной и дренажной систем, общая площадь всех этажей – кв.м.;и расположенного на арендуемом земельном участке площадью кв.м.

, заключить договор купли-продажи вышеуказанного объекта незавершенного строительства. Цена объекта незавершенного строительства, которым владеет Предприятие, устанавливается сторонами в (указать цифрами и прописью) рублей. 1.3. Компания обязуется: 1.3.1.

Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства

Цена настоящего Договора установлена соглашением Сторон, является окончательной и изменению не подлежит. 2.2.

Расходы по государственной регистрации перехода права собственности и иные, не указанные в настоящем Договоре возможные расходы, необходимые для исполнения договорных обязательств, несет . 2.3. Оплата стоимости Объекта, указанной в п. 2.

1 настоящего Договора, осуществляется Покупателем безналичным путем на расчетный счет Продавца в течение дней с момента подписания настоящего Договора. 2.4.

Моментом надлежащей оплаты по настоящему Договору считать момент перечисления банком Покупателя либо банком-корреспондентом, предусмотренных настоящим Договором сумм, в банк Продавца, для их дальнейшего зачисления на счет Продавца. 3. Передача имущества и переход риска 3.1.

Договор купли-продажи незавершенного строительством объекта

При необходимости выдать представителю Покупателя доверенность на право представлять интересы Продавца в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, и совершать все необходимые юридические и фактические действия, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности. 5.1.3. Предупредить Покупателя об известных ему как явных, так и скрытых недостатках Объекта. При этом под недостатками Стороны подразумевают отклонения от архитектурных, проектировочных и строительных норм, принятых на территории РФ, устранение которых (каждого в отдельности или всех вместе) связано с расходами, превышающими % от стоимости Объекта. 5.1.4. К моменту передачи Объекта освободить его от имущества, не составляющего предмет Договора. 5.1.5.

Договор купли продажи земельного участка с объектом незавершенного строительства

Важно

ЦТИ, и государственной, в органах юстиции, регистрации объекта недвижимости, при таких данных условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, пусть и в будущем, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор незаключенным.

Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содержатся в специальных документах кадастрового и технического учета (инвентаризации) объекта недвижимости, дающих описание и индивидуализацию объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. В силу ст.

558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Предварительный договор купли-продажи незавершенного строительства

Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка не был заключен по вине продавца — Савосиной С.Ю. На ДД.ММ.ГГГГ объект незавершенного строительства расположенный по адресу

Объекты незавершенного строительства: надо ли платить налог?

Часто у людей возникает вопрос, нужно ли платить налог за объект незавершенного строительства — ведь по сути объекта недвижимости еще нет.

Именно на этот вопрос нам предстоит ответить в этой статье.

1. Что такое объекты незавершенного строительства (ОНЗС)?

Для начала разберемся, что же такое объекты незавершенного строительства (ОНЗС)?

Объекты незавершенного строительства – это те объекты, по которым не закончены строительные работы.

К таким объектам относят:

• законсервированную стройку;
• стройку на этапе приостановки;
• полностью остановленную стройку;
• готовый объект, проходящий проверку безопасности и соответствие техническим параметрам.

Такой объект может также находиться в стадии опытной эксплуатации.

Такая необходимость может возникнуть, к примеру, если нет возможности в настоящее время достроить объект, а нужно под его залог взять кредит в банке. Может возникнуть ситуация, когда есть необходимость передать права на недостроенный объект ОНЗС по гражданско-правовой сделке, тогда государственная регистрация права на такой объект является обязательной.

Статья 40 Закона РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) устанавливает особенности государственной регистрации права на объекты незавершенного строительства.

По общему правилу, государственная регистрация прав на недостроенный объект (ОНЗС) в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен объект, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок. Рекомендуем воспользоваться помощью специалиста, чтобы в дальнейшем с недвижимостью не возникло проблем.

Объект незавершенного строительства рассматривается в виде недвижимого имущества наряду со зданиями и строениями.

Обязанность по уплате налога возникает, если в субъекте РФ, на территории которого расположено такое имущество, введен порядок уплаты налога исходя из кадастровой стоимости имущества. С 2020 г.

для исчисления налога на имущество физических лиц, кроме Севастополя, применяется только кадастровая стоимость (ч. 3 ст. 5 Закона от 04.10.

Кадастровая стоимость определяется исходя из государственной кадастровой оценки. Как для готовых зданий, так и для недостроенных обычно кадастровая стоимость меньше рыночной.

Налоговая ставка не недостроенный объект

Каждый регион сам устанавливает размер налоговой ставки.

Для физических лиц при исчислении на основании кадастровой стоимости предельные ставки налога определены статьёй 406 НК РФ:

• 0,1% для жилых построек;
• 2% для административных, торговых объектов и объектов стоимостью более 300 тысяч рублей;
• 0,5% для остальных объектов.

Порядок и срок уплаты налога на объект незавершенного строительства

Налоговый орган направляет уведомление на основании которого должен быть уплачен налог по месту нахождения недостроенного объекта. Налоговый орган не направляет уведомление, если общая сумма имущественных налогов составляет менее 100 рублей.

4. Существуют ли льготы на уплату налога по объекту незавершенного строительства?

Несмотря на то, что имущественный налог в некоторых случаях действительно можно оплатить по льготной ставке, недостроенных объектов это не касается.

В соответствии со ст. 407 НК РФ собственники данных объектов не имеют льгот, освобождающих их от уплаты налога. Также они не могут воспользоваться налоговыми вычетами, за исключением льгот и вычетов, установленных муниципальными нормативными актами по месту нахождения объектов налогообложения (п. 7 ст. 403 НК РФ).

Получить льготу можно будет только после завершения строительства и оформления постройки как полноценного объекта недвижимости.

Продажа земельного участка с недостроенным домом

Самый простой вариант, что правда, если на такую сделку согласится покупатель. При этом, документы на земельный надел должны быть в полном порядке, тогда дом, который на нем стоит, можно будет продать даже на материнский капитал. По сути, продается именно участок, а не собственно сам дом, поскольку по документам здания просто не существует. Это, конечно же, не совсем законно, а для покупателя еще и довольно рискованно. Но такие сделки имеют место и очень часто, сам недостроенный дом указывается в договоре купли-продажи как строительные материалы, находящиеся на земельном участке и продающиеся вместе с ним.

Бухучет

Выручку от продажи объекта незавершенного строительства учитывайте в составе прочих доходов на дату перехода права собственности к покупателю (п. 7, 16 ПБУ 9/99). Организации, которые применяют упрощенные способы ведения бухучета при определенных условиях, могут признавать выручку, не дожидаясь перехода права собственности. Подробнее об этом см. Как вести бухучет субъектам малого предпринимательства.

Признание выручки отражается по кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы». При этом стоимость объекта незавершенного строительства признается прочим расходом и списывается в дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы» (п. 11, 19 ПБУ 10/99).

Реализацию объекта незавершенного строительства отразите следующими проводками:

Дебет 62 Кредит 91-1– отражена реализация объекта незавершенного строительства;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС» – начислен НДС.

Сумма уплачиваемой за регистрацию объекта госпошлины включается в состав расходов на продажу (п. 12 ПБУ 5/01) или прочих расходов (п. 8 ПБУ 6/01). Эту операцию отразите проводкой:

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина» – учтена госпошлина за регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.

Организация, передающая объект недвижимости, право собственности на который подлежит госрегистрации, должна списать его с бухучета в момент фактического выбытия независимо от факта госрегистрации прав собственности (письмо Минфина России от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20).

Если фактическая передача объекта совпадает с датой госрегистрации, сделайте проводку:

Дебет 91-2 Кредит 08-3 – списана фактическая стоимость объекта незавершенного строительства.

Если объект передали до перехода права собственности, в учете сделайте проводки:

Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 08-3 – списана стоимость объекта, подлежащего регистрации;

Дебет 91-2 Кредит 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» – признаны расходы по выбывающему объекту незавершенного строительства (после госрегистрации перехода права собственности).

Пример отражения в бухучете реализации объекта незавершенного строительства

ОАО «Производственная фирма «Мастер»» (застройщик) и ООО «Альфа» заключили договор купли-продажи объекта незавершенного строительства. Земельный участок принадлежит «Мастеру» на праве собственности. Затраты «Мастера» на строительство объекта незавершенного строительства составили:

• строительные работы – 2 950 000 руб. (в т. ч. НДС – 450 000 руб.);
• цена приобретения земельного участка – 4 000 000 руб.

Стороны согласовали цену объекта незавершенного строительства в размере 8 260 000 руб. (в т. ч. НДС – 1 260 000 руб.). Объект передается покупателю после завершения госрегистрации перехода права собственности.

В бухучете «Мастера» операции по реализации объекта незавершенного строительства отражены следующими проводками:

Дебет 62 Кредит 91-1 – 8 260 000 руб. – отражена реализация объекта незавершенного строительства и земельного участка;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС» – 1 260 000 руб. – начислен НДС;

Дебет 91-2 Кредит 08-3 – 2 550 000 руб. – списана фактическая стоимость незавершенного строительства;

Дебет 91-2 Кредит 01 – 4 000 000 руб. – списана фактическая стоимость земельного участка;

Дебет 51 Кредит 62 – 8 260 000 руб. – поступили денежные средства от покупателя.

Порядок расчета налогов при выбытии объектов незавершенного строительства зависит от системы налогообложения, которую применяет организация.

ФОРС-МАЖОР

8.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если оно явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, а именно: пожара, наводнения, землетрясения, войны, актов или действий органов государственной власти и управления, или других не зависящих от Сторон обстоятельств и если эти обстоятельства непосредственно повлияли на изменение условий исполнения настоящего Договора. Срок исполнения обязательств отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют такие обстоятельства. Если же указанные обстоятельства будут продолжаться более ____ (________) месяцев, каждая из Сторон будет иметь право отказаться от дальнейшего исполнения обязательств по Договору и в этом случае ни одна из Сторон не вправе требовать от другой Стороны возмещения возможных убытков, а также уплаты штрафов.

8.2. Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательств по Договору, должна при наступлении, а также при прекращении указанных обстоятельств незамедлительно известить об этом другую Сторону.

ОСНО: налог на прибыль

В налоговом учете инвестора объекты незавершенного строительства, полученные по договору инвестирования в строительство, отражаются по фактическим расходам.

При продаже объекта незавершенного строительства инвестор признает доход от реализации в размере договорной стоимости без учета НДС (п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ). В состав расходов включаются затраты, связанные с созданием объекта, а также затраты, непосредственно связанные с реализацией в соответствии со статьей 268 Налогового кодекса РФ (письмо УФНС России по г. Москве от 28 февраля 2005 г. № 20-12/12075.1).

Ситуация: может ли инвестор признать в расходах стоимость реализуемого по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства, если у него отсутствуют документы, подтверждающие понесенные в процессе строительства затраты?

Нет, не может.

Все расходы организации, признаваемые в налоговой базе, должны быть экономически обоснованны и документально подтверждены (п. 1 ст. 252 НК РФ). Поэтому списать в расходы стоимость объекта незавершенного строительства можно только при наличии документов, подтверждающих понесенные в процессе строительства затраты. Аналогичного мнения придерживается Минфин России в письме от 15 сентября 2005 г. № 03-03-02/84. При этом, по мнению контролирующего ведомства, ссылаться на отсутствие документов по причине окончания сроков их хранения организация не вправе.

Совет: есть аргументы, позволяющие учесть в расходах стоимость объекта незавершенного строительства, если у организации отсутствуют документы, подтверждающие понесенные в процессе строительства затраты. Они заключаются в следующем.

Организация обязана обеспечивать сохранность документов, подтверждающих осуществление расходов, в течение четырех лет (подп. 8 п. 1 ст. 23 НК РФ). Законодательством не предусмотрено, что организация обязана хранить документы, подтверждающие расходы, до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Никаких специальных норм, устанавливающих особые сроки хранения для первичных документов, связанных со строительством объектов, законодательство не содержит. Следовательно, отсутствие по причине истечения срока хранения документов, подтверждающих понесенные в процессе строительства затраты, не влияет на правомерность признания в расходах стоимости объекта незавершенного строительства. Есть судебное решение, подтверждающее указанную позицию (см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 22 ноября 2004 г. № А56-10982/04).

Однако, руководствуясь такой позицией, организация должна быть готова отстаивать ее в суде.

Если объект незавершенного строительства реализован с убытком, такой убыток учитывается для целей расчета налога на прибыль в полной сумме (п. 2 ст. 268 НК РФ).

Если собственник передает объект незавершенного строительства безвозмездно, в налоговом учете доходов у него не возникает (ст. 249, 250 НК РФ). Остаточная стоимость и другие расходы, связанные с безвозмездной передачей объекта, при расчете налога на прибыль не учитываются (п. 16 ст. 270 НК РФ).

В бухучете организации образуется постоянная разница, которая приводит к возникновению постоянного налогового обязательства (п. 4, 7 ПБУ 18/02). При этом сделайте проводку:

Дебет 99 субсчет «Постоянные налоговые обязательства» Кредит 68 субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» – отражено постоянное налоговое обязательство с разницы в расходах, связанных с безвозмездной передачей объекта незавершенного строительства.

Особенности составления договора для продажи земли

Из-за элементарной невнимательности и юридического незнания тонкостей составления данного документа, участники сделки могут лишиться собственного имущества или понести большие финансовые потери. Условия договорных отношений должны быть заблаговременно оговорены между участниками сделки.

В договоре должны быть указаны следующие сведения:

• Наименование организации или ФИО физического лица, в зависимости от того, с кем оформляется купля-продажа;
• Полная характеристика участка: где располагается, какая общая площадь, сведения из кадастра и прочее;
• Наличие имеющихся обременений. Если их нет, этот пункт можно пропустить. В противном случае сделка не может состояться, её имеет полное право расторгнуть покупатель в одностороннем порядке;
• Стоимость недвижимого имущества. После подписания купли-продажи, она не может быть увеличена или уменьшена;
• Порядок оплаты. Здесь необходимо описать форму и способ внесения платежа;
• Реквизиты сторон. Физические лица указывают паспортные данные, адрес постоянного места проживания. Индивидуальные предприниматели — сведения о регистрации в качестве ИП. Юридические субъекты — банковские реквизиты, БИК, КПП, ИНН.

Также в этот договор можно внести и дополнительные условности. Например, последовательность действий в случае непредвиденных ситуаций, прописать права использования и распоряжения объектами, которые находятся на этой территории. И ещё один не менее важный аспект — кто понесёт расходы по оформлению сделки, за пользование специализированными услугами (юриста).

Важно знать, что данный документ составляется письменно и регистрируется в реестре.

Что нельзя включать в договор:

• возможность выкупа земельного участка;
• ограничивать в правах покупателя при эксплуатации территории;
• снятие ответственности с продавца в случае, если заявят права третьи лица или выяснятся иные скрытые детали.

При наличии в документе хотя бы одного из этих условия, сделка не состоится. Это будет возможно только после того, как он заново будет переписан, и соответствовать законодательным нормативам.

Право собственности на незавершенное строительство

В недалеком прошлом недостроенные здания не могли причисляться к объектам недвижимости. Российские законы не позволяли этого сделать.

Считалось, что объект не приобрел законченный вид, а значит, он ни много ни мало всего лишь сумма потраченных на работу стройматериалов и человеческого труда.

Положение дел поменялось вместе с внесением поправок в Гражданский кодекс. Говоря конкретнее, появились новые поправки к статье 130, которая гласит, что любая постройка, что в результате определенных обстоятельств так и осталась в недоделанном виде из-за приостановки строительства, – это недвижимость, а значит можно оформить ее, как свою собственность.

Хозяин постройки, который стал собственником, зарегистрировав ее в соответствующих госинстанциях, может совершить следующие операции:

• продать;
• подарить;
• передать в наследство;
• обменять;
• заложить под денежные средства.

Едва ли не основным условием для успешного оформления права на незавершенное здание является наличие двух наиважнейших документов – права на владение земельной территорией, на которой находится здание, а также разрешение на ведение строительно-монтажных работ. Плюс к этому, прежде чем приступить к процедуре регистрации, необходимо:

• Иметь на руках договор подряда со строительно-монтажным предприятием.
• Посетить Кадастровую палату и поставить недострой на учет.
• Оформить техническую инвентаризацию объекта по всем правилам.
• Отнести собранный пакет документов в органы, отвечающие за регистрацию недвижимых строительных объектов.

Есть еще одно изменение, касающееся правил регистрации недостроев и долгостроев. Ранее оформить в собственность такой объект владелец мог лишь в том случае, если намеревался совершать с ним какие-то операции (продажа, обмен и т. д.).

Теперь же это условие исключено из списка обязательных. Таким образом, на право владения можно претендовать, даже если хозяин не собирается совершить сделку.

Классификация объектов незавершённого строительства по признакам

Исходя из многочисленных особенностей незавершенного строительства, его объекты можно классифицировать по ряду следующих признаков:

1. Масштабность

Представляет собой либо отдельно стоящий объект незавершённого строительства (ОНС), либо комплекс объектов незавершённого строительства.

2. Функциональное назначение

Представляет собой жилые, социальные, коммерческие, промышленные, линейные или другие объекты незавершённого строительства (ОНС).

5. Стадия выполнения проектных циклов

Содержит проектирование и подготовку к строительству, подготовительные работы и строительно-монтажные работы в последующим завершением строительства.

7. Виды выполняемых работ

Представляет собой как новое строительство, так и капитальный ремонт и реконструкцию.
Незавершенный проект долевого строительства

Заключение договора купли-продажи

Итак, право на куплю-продажу недостроя возникает при наличии у продавца:

1. свидетельства о постановке объекта на кадастровый учет;
2. свидетельства о праве на строительство объекта;
3. свидетельства о праве собственности или владения земельным участком, отведенным под строительство;
4. акта технической инвентаризации объекта;
5. свидетельства о регистрации права собственности от ЕГРН.
6. разрешения на строительство;
7. технического паспорта строения;
8. плана строения, исполненного специалистами Ростехинвентаризации;
9. проектной документации, строительных смет и договоров с подрядной организацией.

Следует помнить, что поскольку ст.130 ГК относит недострой к объектам недвижимости, то на договор купли-продажи незавершенного строительства распространяются те же требования, что и на здания или строения, уже сданные в эксплуатацию.

Договор должен включать в себя также и условие отчуждения права собственности на земельный участок, на котором находится строящийся объект.

Недопустимо заключение договоров на объект и на землю в разные периоды времени.

И земля, и строение должны быть отчуждены и приобретены одновременно, пусть и посредством двух различных договоров. Главное, чтобы договоры были заключены в один день.