Продажа квартиры без налога и декларации: что изменится с 2020 года

Размеры штрафов

Поскольку сроки, в которые нужно подать декларацию 3-НДФЛ и произвести платежи, регламентированы Налоговым кодексом, в нём же прописаны и административные меры пресечения нарушений. Если граждане не успели или по иным причинам не подали декларацию, они должны будут уплатить штраф в следующих размерах:

При неуплате вовсе Налоговый кодекс Российской Федерации предусматривает штрафы в размере:

• 20% неоплаченной суммы налога;
• 40% в случае умышленного уклонения от уплаты налогов.

В соответствии с последними изменениями, при злостной неуплате и большой задолженности, нарушителя может ждать не только административная ответственность, но и лишение свободы на срок до трёх лет.

Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.Мы рекомендуем Вам к нашему юристу.

Налоговым законодательством нашей страны предусмотрено, что при продаже квартиры, получении выигрышей, предметов по средств от сдачи имущества в аренду или доходов, которые не были обложены налоговыми агентами, необходимо подавать своеобразный отчет о полученных доходах по форме 3-НДФЛ. Это правило закреплено в обязанностях налогоплательщиков, устанавливаемых статьей номер 23 Налогового кодекса РФ (пункт №1, подпункт 4).

Сразу скажем, что декларация при продаже квартиры должны быть подана в обязательном порядке, если вы владели недвижимым имуществом меньше 3 лет. Эта мера вызвана специфическим налогообложением по возможным доходам от спекулятивных операций на рынке недвижимости, т.к. обычно люди покупают жилье, чтобы находиться в нем длительное время. Отчетные документы подают в налоговые органы по месту регистрации в срок до 30-го апреля года, следующего за тем, когда вы провели операции по продаже, например, квартиры.

Если декларация при продаже квартиры не будет подана до этой даты, то продавец будет привлечен к ответственности по налоговым основаниям и подвергнут штрафу в размере 1000 рублей. Нужно учитывать, что налогами в общем случае не облагаются операции по продаже недвижимости, находящейся в вашей собственности более трёх лет. В этом случае никакая отчетность в налоговые органы не сдается.

Здесь нужно указать фамилию и инициалы в шапке бланка. Далее в пунктах с 1.1.1 по 1.4.1 отмечаются суммы полученного дохода, которые нужно подтвердить приложением копий договоров купли-продажи. В подпунктах №№ 1.1.2 — 1.3.2 отмечается сумма допустимого по всем реализованным объектам налогового вычета, которая не может превышать на данный момент один миллион рублей

Обращаем ваше внимание на то, что при реализации квартиры менее, чем за миллион, при владении ею менее трёх лет декларация всё равно составляется

Декларация при продаже квартиры по своей форме может использоваться для подачи сведений о реализации имущества, отличного от квартир, домов и пр. Для этого на том же листе «Е» есть пункты 2.1. и 2.2., в которых указываются сведения о полученном от реализации доходе (например, продажа машины), а также о суммах налоговых вычетов (в пункте 2.1.2. — 250 000 рублей, в пункте 2.2.2. — в сумме документально подтвержденных доходов).

Даже если вы не продавали, а покупали недвижимое имущество, имеет смысл тщательно хранить все документы, связанные со сделкой: начиная от договора купли-продажи и заканчивая выписками с банковских счетов, расписками, составленными актами приема-сдачи. Они могут пригодиться в будущем, когда квартира будет продаваться и возникнет необходимость в таком документе, как декларация при продаже квартиры.

После реализации недвижимого имущества – дома, квартиры, земельного участка, согласно российскому законодательству, гражданин обязан заплатить налог на полученный доход в государственную казну. Рассмотрим как оформляется декларация при продаже квартиры, какие сроки, правила и способы существуют.

Унифицированная форма налоговой декларации о продаже квартиры 3-НДФЛ может быть подана 2-мя способами:

• На интернет сайте налогового органа по месту регистрации налогоплательщика;
• В филиале налоговой инспекции по месту регистрации – подается либо заранее заполненный бланк, либо декларация заполняется прямо в отделении налоговой.

Налоговая декларация состоит из 32 страниц, чтобы правильно ее заполнить можно посмотреть образцы заполнения в интернете, чтобы не допустить опечаток в чистовом варианте.

Налоговый период при совершении сделок

Когда совершаются сделки по покупке и продаже квартиры в одном календарном году, отчёт в налоговой инспекции будет проводиться в одном налоговом периоде с приложением декларации 3-НДФЛ. Налог не удерживается в следующих случаях:

1. Жилое помещение было в собственности более 5 лет.
2. Жильё куплено до 1.01.16 г. и было в собственности более 3 лет.
3. Оно получено в собственность по приватизации, в дар, по наследству или по договору ренты и было в собственности более 3 лет.
4. Его стоимость меньше, чем 1 миллион.

В остальных случаях, в том числе – при покупке одной квартиры в один и тот же год с её продажей, или, когда одна квартира продана, а вторая сразу же куплена, налог следует уплатить, следуя нормам статьи 220 НК РФ. Однако здесь возможны случаи взаимозачёта, когда имущественным вычетом, полученным при покупке жилья, погашается налоговое обязательство по его продаже.

Имущественный вычет при приобретении жилья

Имущественный вычет – это налоговая льгота. Она заключается в том, что субъект – покупатель вправе запросить в территориальном отделении ФНС возврат 13% суммы, указанной в договоре купли-продажи (ДКП) как цена приобретаемой недвижимости.

Объём этой льготы может достигать 13% от цены до 2 000 000, что составит 260 000 рублей. Сверх этой суммы льгота не действует. Имущественный возврат можно получить только при следующих условиях:

1. Льгота ранее не была исчерпана на покупку другого объекта.
2. Продавец не является близким родственником покупателя квартиры или членом его семьи.
3. Покупатель является налогоплательщиком РФ.

На вычет не имеют права неработающие граждане, в том числе – пенсионеры, студенты очных отделений, так как возврат осуществляется за счёт уплаты НДФЛ.

Налогообложение при реализации жилья

На примере расчет выглядит следующим образом: Приобретённую в марте квартиру собственник продал в августе 2019 года. Цена объекта осталась той же – 3 000 000. Налог исчисляется с учётом имеющейся льготы (вычет 1 000 000), с 2 000 000 рублей в размере 13%. Удержание составило сумму, положенную к оплате в 260 000 р.

Пример расчета

Так как для сделок купли и продажи, совершённых в одном календарном году, предусматривается возможность одновременного включения сведений о них в одну декларацию, возможно погашения налоговых обязательств суммой имущественного вычета:

• Если сумма одинаковая – обязательство по уплате может быть полностью аннулировано.
• Когда удержание налога с продажи превышает сумму возврата – придётся довложить из личных сбережений, полученных по сделке.
• А если имущественный возврат больше – остаток можно получить после проведения взаиморасчёта.

В нашем примере, когда квартира была куплена, и вскоре продана за одну и ту же цену в 3 000 000, сумма вычета и удержания совпадают и составляют 260 000 р. Соответственно, налог платить не придётся.

Если собственник сбавит цену на квартиру, продав её за 2 700 000, то удержание будет произведено с суммы в 1 700 000 и начислено в сумме 221 000 рублей. Так как между вычетом и удержанием появляется разница: 260 000 – 221 000 = 39 000, то участник сделок со своим имуществом, вправе получить её в полном объёме.

При условии повышения цены квартиры при продаже, ситуация складывается следующая. Например, цена по ДКП составила 3 300 000 рублей. К удержанию будет начислено 13% от 2 300 000, что составит 299 000. В данном случае удержание превышает вычет, разница выявляется согласно расчетам: 299 000 – 260 000 = 39 000. Полученную разницу потребуется уплатить в ФНС.

Для налоговых нерезидентов (иностранцев) предусмотрено удержание с продажи недвижимости в размере 30% цены объекта.

Что говорит закон

Вы когда-нибудь пробовали читать Налоговый Кодекс? В этой умной книжке написано всё-всё про налогообложение в стране. Информация доступна для любого человека и, как говорит народная мудрость, – незнание законов вовсе не освобождает от ответственности. То есть каждый из нас должен знать, когда, в каких случаях и в какой срок нужно заплатить налоги, чтобы спать спокойно.

Вот только разобраться рядовому обывателю в сложном юридическом языке, на котором написаны правила налогообложения, бывает иногда не просто сложно, но и невозможно. Не зря же существуют специально обученные люди, которые в этом разбираются – бухгалтеры, аудиторы, финансисты, юристы, экономисты. Именно они и занимаются тонкостями и нюансами налогообложения.

Фото: https://pixabay.com/photos/taxes-tax-consultant-tax-return-4326713/

Что же остаётся нам? Постараться разобраться в основах. Итак, нас интересует вопрос: нужно ли платить налог с проданной недвижимости? Если да, то как, когда и сколько? Если нет, то почему?

Согласно Налоговому Кодексу (НК) РФ, со всех официальных доходов российских граждан взимается тринадцатипроцентный налог от полученной прибыли, но только в том случае, если человек является резидентом страны.

Кто такой резидент? Любой человек, кто постоянно проживает на территории России как минимум 183 дня в году является резидентом. При этом даже не обязательно быть российским гражданином, главное, сам факт нахождения в стране чуть больше, чем полгода ежегодно. Такие граждане платят подоходный налог в размере 13%.

Если человек большую часть года проживает в другой стране, он именуется нерезидентом. Для него сумма налога вырастает до 30%. Исключением являются военнослужащие и дипломатические работники, которые по долгу службы могут находиться за пределами России длительное время.

С 1 января 2019 года правила налогообложения доходов при продаже недвижимости изменены – резиденты и нерезиденты уравниваются в правах, если продаваемая жилплощадь находилась во владении продавца больше чем три и пять лет в зависимости от условий возникновения прав собственности.

Существует минимальный срок владения недвижимостью. Более подробно мы о нём поговорим позже

Сейчас же важно понять, что если продавец продаёт собственность, которой владел менее трёх или пяти лет, то налог для резидента будет составлять 13%, а для нерезидента – 30%

Если срок владения собственностью составляет больше минимального, то налог и вовсе уплачивать не надо, даже когда продавцом будет нерезидент.

Если владельцем недвижимости является пенсионер и срок его владения собственностью меньше установленного минимального, то ему также придётся заплатить налог. Льгот в этом случае не предусмотрено.

Приобретение жилья

Приобрести жилье может практически любой желающий. Для этого надо обладать правом на совершение сделок и иметь в своем распоряжении нужную сумму денежных средств.

Первое требование подразумевает достижение заинтересованным лицом установленного возраста. То есть человек не должен быть младше восемнадцати лет. В противном случае сделку от его имени смогут совершить только законные представители, с разрешения органов опеки. Также нужно быть полностью дееспособным. То есть человек не должен являться ограниченным в своих возможностях по решению суда или в соответствии с медицинским заключением.

Второе требование предусматривает наличие достаточной суммы для расчета с продавцом либо возможности выполнить свои обязательства в течение определенного сторонами сделки срока.

Для совершения сделки участники или их законные представители проводят предварительные переговоры, в ходе которых каждый получает необходимую ему информацию, а также устанавливаются условия будущего соглашения. После этого оформляется проект договора.

В тексте договора должно быть указано:

1. Дата и место подписания.
2. Сведения о сторонах сделки.
3. Предмет договора. В данном случае таковым будет являться квартира.
4. Сроки и порядок расчетов. Здесь можно указать всю стоимость сделки, а также периодичность выплат, если расчет не производится сразу, а на протяжении определенного временного периода.
5. Права, обязанности и ответственность сторон. В этом разделе указывается, что продавец передает, а покупатель принимает и оплачивает квартиру. Также надо отразить меры воздействия, которые могут быть применены к недобросовестному участнику сделки.
6. Порядок разрешения споров.
7. Срок действия договора.
8. Банковские реквизиты и подписи сторон.

Договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации. После того как соглашение оформлено, составляется акт приема-передачи жилья, а продавец выдает покупателю расписку о передаче денежных средств. В завершении новый владелец регистрирует свое право собственности в Росреестре.

Право на возврат налога

Право на возврат налога определено статьей 220 НК РФ. В этом случае речь идет о частичной сумме погашения расходов.

Воспользоваться им можно в следующих случаях:

1. Приобретение жилья – дома, квартиры, комнаты.
2. Возведение жилой постройки.
3. Расходы, связанные с ремонтом и отделкой.
4. Выплата процентов по ипотечному кредиту.

Однако такое право может быть утрачено в случаях:

1. Если квартира приобретена до первого января 2014 года, и человек уже воспользовался вычетом.
2. Жилье покупалось после указанного срока, но собственник получил максимально возможную компенсацию.
3. Квартира приобретена у близкого родственника – родителей, детей, брата и или сестры.
4. В приобретении жилья принял участие работодатель покупателя. То есть компания, в которой трудится человек, частично погасила расходы.
5. В процессе покупки использованы государственные субсидии, например, материнский капитал.

В отношении вычетов установлены определенные ограничения. Прежде всего, если квартира куплена до первого января 2014 года, то таким правом можно воспользоваться только один раз. При этом стоимость жилья значения не имеет. Если квартира приобреталась после первого января 2004 года, то вычет можно получать в каждом случае покупки.

ПРИЛОЖЕНИЕ 7 К 3-НДФЛ

Приложение 7 новой формы 3-НДФЛ 2021 посвящено информации о приобретенной жилой недвижимости и о расчете суммы применяемого вычета (определенного по алгоритму из предыдущего пункта).

В Приложение 7 последовательно вносят:

в п. 1.1 (строка 010) – код наименования объекта. Их немного, поэтому приведем сразу в таблице:

в п. 1.2 (строка 020) – код признака налогоплательщика. Представляем эти коды так же в таблице:

• в п. 1.3 – сведения о квартире;
• в строке 031 – код номера квартиры: 1 – кадастровый номер; 2 – условный номер; 3 – инвентарный номер; 4 – номер отсутствует;
• в строке 032 – кадастровый номер квартиры. Если его нет, указывают условный номер квартиры. При отсутствии кадастрового и условного номера – инвентарный номер. При отсутствии кадастрового, условного и инвентарного номера квартиры строку 032 не заполняют;
• в строке 033 – сведения о местонахождении объекта. Может не заполнять при заполнении строк 031 и 032;
• в п. 1.4 (строка 040) – дата акта о передаче квартиры;
• в п. 1.5 (строка 050) – дата регистрации права собственности на квартиру;
• в п. 1.8 (строка 080) – сумма фактических расходов на приобретение квартиры, но не более величины предельного положенного вычета.

В пункте 2 Приложения 7 отражают расчет имущественного вычета:

в п. 2.5 (строка 140) – размер налоговой базы в отношении доходов, облагаемых по ставке 13% (сумма строк 070 из Приложения 1, в которых доходы со ставкой 13%) за минусом уже предоставленных налоговых вычетов. Имеются в виду те вычеты, которые уже учтены у источника выплаты. Например, если работодатель предоставлял стандартные вычеты на детей. Найти их можно в справке о доходах;

• в п. 2.6 (строка 150) – общая сумма расходов на приобретение квартиры за отчетный год, принимаемая на основании декларации, но не более значения п. 2.5;
• в п. 2.8 (строка 170) – остаток имущественного вычета по расходам на приобретение квартиры, переходящий на следующий год (разность строк 080 и 150). При этом сумма значений п. 2.6 и 2.8 не должна превышать предельного размера имущественного вычета.

Основные правила

Изначально Лист А 3-НДФЛ состоит из 3-х таких одинаковых частей:

Однако заполнение Листа А 3-НДФЛ обязывает физлицо приводить поступления от всех источников выплаты. Поэтому таких частей может быть и больше. То есть заполнение Листа А декларации 3-НДФЛ может занимать даже несколько страниц.

В итоге, чтобы понять, как заполнить Лист А 3-НДФЛ, нужно исходить из:

• количества источников получения дохода в 2021 году;
• размера налоговой ставки по соответствующему доходу (ст. 224 НК РФ).

Обратите внимание: удержанную сумму НДФЛ (стр. 100) приводят, когда источник выплаты дохода имеет статус налогового агента

Согласно требованиям ФНС строка 020 «Код вида дохода» Листа А 3-НДФЛ может принимать следующие значения (коды изменены в 2016 году):

Многие не знают, как заполнить Лист А декларации 3-НДФЛ, если источник выплаты физическое либо юридическое лицо. И действительно: состав заполняемых реквизитов будет разный (см. таблицу).

Также см. «Какой код ОКТМО указывать в 3-НДФЛ за 2021 год».

В оформленном физлицом Листе А декларации 3-НДФЛ, пример которого будет в конце нашей статьи, могут фигурировать различные типы доходов и ставки по ним. Чтобы вы не упустили все нюансы, мы собрали их в таблице.

Также см. «Декларация 3-НДФЛ: как заполнить за 2021 год».

Необходимые документы

Получение доходов от продажи квартиры должно быть задекларировано в обязательном порядке. Утаить сделку, если у объекта недвижимости официально сменился собственник, не получится. Поэтому каждый продавец жилья обязан в установленный законом срок оформить и подать налоговую декларацию.

Направляют ее в отделение ФНС по месту жительства. Кроме декларации дополнительно потребуется собрать и представить небольшой пакет документов:

1. Общегражданский паспорт.
2. ИНН.
3. Договор купли-продажи.
4. Документы, подтверждающие факт передачи денежной суммы продавцу за квартиру.
5. Документы, подтверждающие понесенные покупателем в ходе сделки расходы.

Если продавец является налоговым резидентом, он имеет право на оформление налогового вычета, размер которого составляет 1 млн. руб. Заявление на его получение подается в ФНС, как правило, одновременно вместе с декларацией. В таком случае потребуется дополнительный пакет документов.

Заполнение налоговой декларации

Налоговая декларация

Подача декларации при продаже недвижимости обязательна для всех продавцов. Даже если закон освобождает продавца от уплаты НДФЛ, декларацию требуется представить налоговым органам. Декларация при продаже может быть подана следующими способами на выбор продавца:

Личный визит в отделение Налоговой службы. Это самый оптимальный вариант. Сотрудники ФНС при приеме документа сразу проверят его на наличие ошибок, если они имеются, укажут, как следует исправить, и у заявителя будет больше времени на исправление и подачу новой декларации

Это важно, т.к. уложиться следует точно в срок.
Отправка декларации заказным письмом по почте на адрес отделения

К такому варианту следует прибегать только при сложностях с личным визитом.
Отправка декларации через интернет. Электронную форму документа можно заполнить и отправить онлайн на официальном сайте ФНС. Но такая услуга доступна только тем физическим лицам, которые имеют электронную цифровую подпись.

Бланк налоговой декларации можно заранее бесплатно получить в отделении ФНС или скачать на официальном сайте. Если опыта работы с финансовой и бухгалтерской отчетностью не имеется, желательно доверить дело по заполнению бланка профессионалу. Услуга эта предоставляется повсеместно. Как правило, стоимость не превышает 500 руб.

Каждое физическое лицо при оформлении документа должно заполнить титульный лист, первый и второй разделы. Прочие листы заполняются по мере необходимости. В случае с продажей квартиры это будут: листы А и 2Д.

Если продавец решил заполнять бланк самостоятельно, следует учитывать основные правила делопроизводства. Это значит, информацию можно внести посредством синей или черной шариковой ручки или отпечатать при помощи электронных печатных устройств. Любые исправления и зачеркивания неприемлемы. В тексте не должно встречаться грубых грамматических ошибок. Пустые графы оставлять нельзя. Если их заполнение не требуется, необходимо ставить прочерк.

Если была продана квартира, находившаяся в долевой собственности, каждый из собственников обязан подать индивидуальную декларацию. Даже если они являются членами одной семьи, и процедура была осуществлена в рамках единой сделки.

Документы, подтверждающие продажу имущества

Чтобы подтвердить сам факт совершения сделки, достаточно с общим пакетом документов подать договор купли-продажи на квартиру. Потребуется простая его копия.

Никакие дополнительные документы для декларации не потребуются.

Если же покупатель через некоторый промежуток времени приобрел на вырученные средства другую недвижимость, следует представить второй договор купли-продажи. Дело в том, что налог платится не просто с вырученной суммы, а с дохода. Если же деньги были израсходованы на покупку, значит, доход уменьшается или его вовсе может не быть. В таком случае заявляется разница между продажной и покупной стоимостью, и размер налога нивелируется.

Документы, подтверждающие расходы

При совершении сделки продавец может понести расходы, связанные с ней. Значит, они автоматически уменьшают сумму дохода. В процессе продажи квартиры требуется оплачивать услуги нотариуса, может потребоваться юрист.

Все платежные документы, подтверждающие понесенные расходы, следует сохранить. Их представляют одновременно с декларацией. Это могут быть: чеки, квитанции, бухгалтерские выписки и пр.