Нежилое помещение

Как получить в собственность эту территорию?

Самый простой вариант получения такой собственности — это покупка помещения с уже оформленным статусом от застройщика или владельца. Вариантами получения в собственность также может быть сделка обмена, приватизация, дарение, получение наследства или любой другой способ отчуждения права владения предыдущим хозяином.

Однако чаще всего первоначально имеется жилая квартира на первом этаже, которую сперва необходимо оформить как нежилую, а затем получить регистрацию права собственности.

Каким законом регламентируется?

Основания приобретения права собственности рассматриваются в 218 ст. Гражданского кодекса РФ. Смена категории жилья регламентируется Жилищным кодексом РФ, в частности, ст. 22 и ст. 23. Также операции с недвижимостью контролируются ФЗ №218 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

Как стать владельцем: пошаговая инструкция

Поэтапный алгоритм действий с перечнем необходимых документов и приблизительными сроками на реализацию каждого этапа:

1. Предварительный анализ. Первоначальная оценка и осмотр здания, анализ технического или электронного паспорта дома, создание плана перепланировки. По времени занимает 14-20 дней.
2. Получение согласия всех собственников жилья. Сделать это можно на очередном или внеочередном общем собрании. Для созыва внеочередного придется обратиться с заявлением в управляющую компанию, и оповестить каждого собственника дома письменно как минимум за 10 дней до сбора. Собрание будет считаться состоявшимся, если присутствует не менее 50% владельцев жилья, а решение о смене статуса помещения будет легитимным в случае согласия как минимум 75% собравшихся.

   Итоговым документом, необходимым в дальнейшем является протокол собрания. Учитывая интервал для предварительного оповещения, время для согласования сбора с ТСЖ, этот этап может занять до 30 дней.

3. Согласование проекта перепланировки и обустройства входной группы. Необходимо, чтобы проект переустройства был согласован с контролирующими и надзорными органами, такими как Комитет по градостроительству и архитектуре, Комитете по благоустройству и пр. Самый длительный этап процесса, может продолжаться 5-6 месяцев.
4. Перевод в нежилой фонд. В орган местного самоуправления необходимо подать подготовленный пакет документов. После подачи, заявителю выдается расписка с перечнем документов и датой. Срок рассмотрения заявления и принятия решения не должен превышать 45 дней, после чего в 3 рабочих дня заявитель должен получить ответ. В перечень обязательных к подаче входят:
5. согласованный и корректно оформленный проект переустройства;
6. протокол собрания собственников, подтверждающий факт общего согласия (п.п. 6, 7 ч.2 ст.23 введены Федеральным законом N 116 от 29.05.2019;
7. поэтажный план дома и техпаспорт помещения.
8. Ввод объекта в эксплуатацию и получение документов на собственность. Финальный этап складывается из получения подписанного акта ввода объекта в эксплуатацию после приемки комиссией, заведующей вопросами отчуждения недвижимости, обращение в БТИ и МФЦ, внесение изменений в ЕГРН и может длиться 30-60 дней. Данный перечень документов регламентирован законодательно в ч.2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ. Требование предоставить любые иные дополнительные документы неправомерно.

   Работы и услуги, влекущие финансовые затраты:

9. Заказ технической документации в БТИ.

Услуги проектного бюро по созданию плана перепланировки.

Работа нотариуса, привлеченных юридических фирм-посредников.
Строительные работы.
Оплата госпошлины за регистрацию права собственности в Росреестре. В соответствии с Налоговым кодексом РФ в 2021 г. составляет 2000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц.

Минимальная сумма затрат составит 250 000 рублей. В крупных городах расходы могут вырасти в 2-3 раза.

Строительные нормы и ограничения при перепланировке

Любые строительные работы не должны ухудшать параметры объекта, приводить к снижению его устойчивости и прочности. Основные требования безопасности работ указаны в Законе № 384-ФЗ. Также в Постановлении № 508-ПП есть прямые ограничения для работ на площадях, относящихся к общей площади МКД:

• запрещено ухудшать доступ к инженерным сетям дома и отключающим устройствам;
• нельзя ликвидировать или снижать сечение каналов естественной вентиляции;
• запрещено увеличивать нагрузки на несущие конструкции сверх нормативных значений;
• нельзя делать теплые полы с подключением к системам централизованного отопления.

Все работы во встроенно-пристроенном помещении МКД должны соответствовать нормам пожарной, гигиенической и санитарной безопасности. Это будет проверять не только МЖИ, но и специалисты МЧС, СЭС (Роспотребнадзора).

Перепланировка в отдельном нежилом объекте, даже имеющем общие конструкции с МКД, позволяет провести практически любые работы, не влекущие угрозу безопасности здания. Ввиду близости такого объекта к дому и придомовой территории, нельзя допускать ухудшение условий проживания, пользования участком и элементами благоустройства. Чтобы не столкнуться с проблемами при выборе перепланировочных работ, обращайтесь в ]Смарт Вэй. Мы обеспечим проектирование в соответствии со строительными нормами, столичным и федеральным законодательством.

Определение, понятие и классификация жилых и нежилых объектов недвижимости: что это такое?

Одним из основных понятий в данной сфере является определение «недвижимое имущество». Часть 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ относит к недвижимому имуществу земельные участки, участки недр и все, что неразрывно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без ущерба для них не представляется возможным. Данная норма относит сюда в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Точное определение понятий «здание» и «сооружение» установлено Федеральным законом «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-ФЗ.

• Здание – это результат строительства, представляющий собой объемную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции, говорится в подп. 6 п. 2 ст. 2 вышеуказанного Регламента.
• Сооружение – это результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих и ограждающих строительных конструкций, для выполнения различных производственных процессов, хранения продукции, перемещения людей и грузов, говорится в подп. 23 п. 2 ст. 2 Регламента.

Открытым остается понятие термина «строение». Анализируя в совокупности нормативную базу, регулирующую взаимодействие данных терминов «здание» и «сооружение» термину «строение» можно охарактеризовать следующим образом:

• Строение – это любая постройка, выполненная методом строительства, неразрывно связанная с земной поверхностью.
• Помещение – это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями, согласно подп. 14 п. 2 ст. 2 Регламента.

Все объекты данного вида недвижимости можно классифицировать по нескольким основаниям (Таблица № 1).

Таблица №1:

Объекты данного вида недвижимости обладают также рядом определённых признаков (Таблица № 2).

Таблица № 2:

Общие признаки для обоих типов помещений:

• Являются недвижимым имуществом.
• Неразрывная связь с земельным участком, на котором расположены.
• Изолированность.
• Долговечность.
• Уникальность.
• Разновидность.
• Материальность.
• Стоимостная форма.
• Невозможность перемещения в пространстве.

Нежилой фонд: юридическое определение, виды помещений, их назначение, нормативные документы при оформлении и особенности перевода жилых помещений в нежилые

Наличие отдельного входа– это обязательное требование при переводе квартиры в нежилой фонд. Кроме того, если общая площадь помещения больше или равна 100 кв. м., то в проект перепланировки включается требование об оборудовании еще одного выхода.

Причина популярности

Отдел архитектуры администрации рассматривает поступившие документы и в установленный местным регламентом срок (который составляет, как правило, 30 дней) дает заявителю согласие на оформление отдельного входа либо мотивированный отказ.

Жилые помещения в общежитиях согласно статье 92 Жилищного кодекса Российской Федерации являются одним из видов жилых помещений специализированного жилищного фонда наряду со служебными, жилыми помещениями маневренного фонда; жилыми помещениями в домах системы социального обслуживания населения; жилыми помещениями фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами; жилыми помещениями для социальной защиты отдельных категорий граждан, детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Неизвестно какая часть граждан успела воспользоваться предоставленной возможностью, так как с введением в действие нового Жилищного Кодекса РФ, с 1 марта 2005 года Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» утратил силу. Правовая возможность отнесения пригодных для постоянного проживания жилых строений, расположенных на садовых земельных участках к жилищному фонду была восстановлена Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 14.04.2008 №7-П. Судом было рассмотрено заявление семей военнослужащих из Краснодарского края, обжаловавших положения абзаца второго статьи 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», запрещающего регистрацию по месту жительства в жилых строениях, возведенных на землях в составе садоводческого товарищества.

Как определить статус садового дома: жилой или нежилой?

Вместе с тем, существующая реальность такова, что вне зависимости от правового режима садового земельного участка, зачастую на землях садоводческих товариществ возводятся комфортабельные жилые дома, которые вряд ли можно назвать «строениями». По техническим нормативам и строительным характеристикам (фактически) эти объекты являются жилыми домами, по правовому режиму (виртуально) – жилыми строениями.В данном случае предназначение коренным образом отличается от реального использования. Граждане, озабоченные жилищной проблемой давно нашли практическое её разрешение в возведении жилищ на садовых землях. Отсутствие необходимости готовить и согласовывать проектную документацию для застройки садовых и дачных земельных участков, позволяет их владельцам создавать пригодные для постоянного проживания жилые объекты.Согласно статье 1 Закона № 66-ФЗ жилые строения могут размещаться как на садовых, так и на дачных земельных участках. При этом как отмечено в Постановлении № 7-П Жилищный кодекс Российской Федерации прямо не предусматривает возможность переоформления жилых строений в жилые дома. Исходя из того, что жилищное законодательство и законодательство о градостроительной деятельности являются сферой совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, субъекты Российской Федерации вправе осуществить надлежащее правовое регулирование, определив порядок признания жилых строений на садовых, дачных земельных участках пригодными для постоянного проживания, а органы местного самоуправления — утвердить, как это предусмотрено в статье 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, правила землепользования и застройки.

Обычно подобные сделки проводятся по наличному или безналичному расчету с полной оплатой стоимости недвижимого имущества в момент подписания договора. Намного реже в таких случаях люди обращаются за кредитом в банк. Дело в том, что все дальнейшие действия касательно нежилого помещения, купленного под взятые в заем средства, должны согласовываться с кредитором и это не всегда удобно.

Живем в нежилом

После того как вы превратили свою квартиру в нежилую площадь, не рассчитывайте на то, что сможете жить в нем. Вместе с изменением статуса права на проживание теряются. Законодательство здесь не предусматривает никаких исключений: ни собственник, ни его родственники, ни близкие жить в таком месте не могут.

Зарегистрироваться и получить прописку по этому адресу на нежилой площади вы уже не сможете.

Хотя, конечно, нельзя не сказать, что находиться в своем офисе или магазине вам никто запретить не может. Конечно, контролировать, возможно, сколько вы бываете в нежилом помещении, не будут.

Такие объекты вы имеете право сдавать в аренду или же просто владеть ими.

Портал СНТ Виноградово

Кроме того, наделяя собственников СНТ правом перевода жилых домов в садовые, а садовых в жилые, закон лишь указывает, что этот переход может быть осуществлен в порядке, предусмотренном Правительством Российской Федерации».

Однако сам порядок и юридически значимые последствия этих переходов законом не обозначены. Все это чревато серьезными последствиями для дачников, считают эксперты. Жилые дома в СНТ сейчас разрешается строить без соответствующей разрешительной документации, однако невыясненным остается вопрос о дальнейшей судьбе существующих построек.

Перерегистрация недвижимости и разделение построек на два типа может привести к появлению дополнительных проблем для граждан.

Рекомендуем прочесть: Договор лизинга с усмловием о предоставлении лизингополучателем персональных данных образец

Для прописки в жилом доме, расположенном на территории СНТ, сегодня необходимо иметь на руках решение судебной инстанции о том, что жилой дом, возведенный на участке, относится к объекту капитального строительства и является пригодным для постоянного проживания Другими словами, государство не признает запись о виде строения «Жилой дом» в зарегистрированном в установленном порядке правоустанавливающем документе на этот дом.

Квартира (помещение) в нежилом фонде — что это значит и как использовать под коммерческую недвижимость

1. У коммерческого помещения обязан быть отдельный вход (или возможность его устроить).
2. Ниже не должно быть жилых помещений. То есть нежилое помещение может располагаться или на первом этаже дома, или над нежилым.
3. Переводимое помещение не является частью жилого помещения.
4. В помещении никто не должен быть прописан.
5. Нельзя переводить квартиру, предназначенную для социального найма.
6. Нельзя переводить жильё в другую категорию, если планируется его использование для религиозной деятельности.
7. Не должно быть обременения собственности (к примеру, ипотекой, арестом или арендой).

1. Помещение должно соответствовать различным нормам безопасности.
2. Обеспечивать подходящий микроклимат внутри здания и защиту от осадков.
3. В домах, имеющих больше пяти этажей, должен работать лифт.
4. Оно должно быть оборудовано необходимыми инженерными системами.

Требования к таким площадям в МКД

Основные требования основываются на базовом принципе сохранения и поддержания комфортных условий проживания для жильцов:

1. Помещение должно соответствовать санитарным.градостроительным и противопожарным нормам.
2. Обязательно наличие отдельного входа. Использование общего с жильцами входа запрещено.
3. Расположение на первом этаже здания или в цоколе. Если помещение находится на этаже выше первого, значит все помещения ниже также должны иметь статус нежилых.
4. Отсутствие зарегистрированных и проживающих лиц.
5. Запрещена любая деятельность, которая может повлечь вред жильцам, а также производство, нарушающее нормативы по уровню шума и загрязнения.
6. Наличие всех инженерных коммуникаций также является обязательным требованием.
7. Наличие четких границ и законного владельца.

При приобретении недвижимости в конкретных целях внимательно ознакомьтесь со всей технической документацией, возможно ли использование данного помещения для ваших нужд.

Разница между зданием и помещением

20.02.2019 12:54

Лабинский отдел

Жизнедеятельность человека немыслима без наличия специальных строений, в которых можно укрыться от воздействия внешней среды. Комфорт требует просторного и хорошо оборудованного дома или квартиры. Работать немыслимо без наличия рабочего места или помещения для того, чтобы переодеться или принять пищу во время обеда.
Применения понятий «здание и помещение» используется в определении юридического термина недвижимости и в строительной, архитектурной сфере.

Что такое здание?
Зданием называют сооружение наземного типа, которое имеет определенную конструкцию и внутреннее пространство. Подобный объект предназначен для проживания, работы или для использования в производственных технических нужд.
Терминология исключает понимание под зданием построек, которые лишены внутреннего пространства. Некорректно называть эстакады, мосты, градирни, наземные и подземные сооружения, тоннели, плотины зданиями. Они относятся к сооружениям технического и производственного назначения.
Результаты работ строителей принято называть термином «здание» если оно обладает такими отличительными параметрами как:
Объемных параметров архитектурной конструкции;
Наличие надземной части;
Наличие подземной части;
Внутренний тип помещения;
Наличие сетей и коммуникаций;
Существует и определенная структура здания, которая подразумевает существование следующих элементов:
Помещение. Формируются за счет зонирования внутреннего пространства здания путем возведения стеновых перегородок.
Помещение формирует этажность в зависимости от уровня расположения над линией горизонта, исчисляемая при проведении работ проектного характера.
Подвальное помещение. Представляет собой этаж, который расположен в фундаментальной зоне здания.
Цокольный этаж. Подразумевает расположение в зоне отмостки здания.
Наземный этаж, располагается выше уровня горизонта здания.
Чердачное помещение, располагается в преддверии крыши, в самом верху здания.
Мансарда. Представляет собой переведенное в эксплуатацию помещение под перекрытиями односкатной или двускатной крыши.
Технический этаж. Предусматривает зону, где концентрируется вся коммуникационная сфера здания.
Помещение, его суть и особенности.
Составной частью любого здания принято считать помещение. Оно подразумевает зону, в строении ограниченную потолочными перекрытиями и стенами со всех сторон, с подведенными коммуникациями.
В зависимости от типа помещения или здания, различают два основных состояния — жилое и нежилое.
Жилым помещением/зданием принято считать объект в случае:
Ограничения пространства в виде отдельной комнаты или их комплексом с возможностью проживания человека на постоянной основе.
Жилым объектом может быть:
— частный жилой дом или его определенная часть;
— квартира в многоэтажном доме, или ее часть;
— комната в квартире или доме;
Нежилым помещением/здание принято считать такое, в котором проживание человека считается невозможным, проблематичным, составляет угрозу для жизни или здоровья, в случае постоянного пребывания и использования как жилища. Нежилое объект может выступать как рабочее, то есть допустимо рассматривать его как: офис, магазин, или любое иное рабочее помещение.
Законодательная база предусматривает перевод жилого помещения в нежилые. К примеру, использование квартир из жилого фонда, которые расположены на первых этажах многоэтажных зданий. Использование и перепланировка подобных помещений возможна только после перевода их в нежилой статус через процедуру законодательного характера.
Жилой объект не может быть использован под офис или магазин без разрешения на то со стороны органов местного самоуправления и подтверждения комиссией. В случае нарушения данного параметра могут быть наложены штрафные санкции на владельца помещения.
Чем отличается здание от помещения?
Здание и помещение — термины, которые часто используются в строительстве и в юридическом описании вопросов, касательно жилищного фонда. Фактически это слова, обозначающие абсолютно разные объекты. Зданием принято называть сооружение, которое имеет составляющие в качестве помещения. Помещение в свою очередь является частью здания, его функциональной особенностью. В зависимости от назначения здание может отличаться предназначением, собственно как и помещение — быть жилым или нежилым. 

Нежилые помещения: использование в бизнес-целях

Нежилые помещения, находящиеся в многоквартирных домах, могут использоваться исключительно в коммерческих целях, проживать в них людям запрещено. Обычно в таких помещениях функционируют аптеки, магазины, медучреждения, детсады и другие подобные объекты. Предпринимательская работа в нежилых помещениях имеет свои запреты.

Она ограничена градостроительными, санитарными, противопожарными нормативами. Коммерческая работа не должна становиться причиной загрязнения площади жилой застройки, воздуха, высокого уровня шума. Запрещается функционирование объектов, работа которых может навредить жильцам, их здоровью и жизни.

Попадают под запрет также магазины и учреждения, предлагающие ритуальные товары и услуги, заведения, функционирующие после 23 часов, рыбные магазины. Не разрешается работа складов, саун и бань, химчисток и прачечных, общественных туалетов.

Зачем нужен перевод

Перевод вашего жилища из жилого фонда в нежилой и наоборот может стать необходимым по множеству причин.

Чаще всего выкупленные квартиры бизнесмены преобразуют в магазины, аптеки, рестораны и кафе, офисы.

Статус же жилого помещения нужен потому, что только в нем вы сможете зарегистрироваться, да и жить тоже.

Если вы решили перевести недвижимость в нежилую, подумайте, можно ли избежать этого процесса.

Согласно Жилищному кодексу ст.17, заниматься коммерческой деятельностью на жилой площади можно в некоторых случаях, при которых будут соблюдены условия:

• Соседи по дому и квартире не будут страдать от ваших занятий;
• Дом,в котором находится ваше жилье, не принадлежит к ветхому фонду;
• Потенциальный предприниматель зарегистрирован на площади, где планирует вести дела.

Впрочем, в большинстве случаев статус жилья все же предпочитают изменить, и в этом есть свои плюсы.

Главная выгода собственника, который переводит свою квартиру в нежилой фонд, в том, что она становится дороже примерно на 20% при продаже.

Но здесь можно столкнуться и с другой трудностью: сможете ли вы потом продать свою уже нежилую недвижимость? Насколько предпринимателя это заинтересует? Так что, прежде чем бежать за выгодой, нужно просчитать все риски.

Минусом для вас здесь станет потерянное время на оформление документов и поиск покупателей.

Пока недвижимость будет простаивать в ожидании покупателя, вам придется вносить коммунальные платежи, которые для нежилого помещения примерно в два раза выше. Заплатить придется и налог на имущество, а именно – 2,2% от остаточной стоимости помещения каждый год.

Именно поэтому переводом занимаются уже сами предприниматели, которые купили жилье.

Жилое и нежилое помещение: признаки

Сразу оговоримся, что закон не дает четких определений и этих понятий.

Из сложившейся практики, можно установить, что зданием является сложное недвижимое имущество, а точнее комплекс недвижимого имущества, архитектурно-строительный объект, который создает условия для труда, социального и культурного обслуживания населения, проживания, хранения ценностей и состоит из стен, крыши, а также фундамента.

Составляющими же здания являются помещения, которые могут быть как жилыми, так и нежилыми.

Таким образом, мы делаем вывод, что помещение – это единица комплекса недвижимого имущества, часть здания, которая предназначена для самостоятельного использования в жилых, и иных целях, находящаяся в собственности физических, юридических лиц, государства или его субъектов.

Недвижимость и изолированность помещений

Любому помещению, в гражданско-правовом и жилищно-правовом аспекте присущи два признака:

1. любое помещение является недвижимым имуществом
2. помещения отличаются своей изолированностью

Давайте рассмотрим подробнее каждый из признаков.

Именно поэтому жилыми помещениями никогда не признаются вагончики, бытовки, различные сборно-разборные домики. Нежилые помещения также должны относиться к недвижимому имуществу, поскольку права на них в соответствии с законодательством подлежат государственной регистрации.

Следующий признак – изолированность. Этот признак означает, что оба вида помещений должны представлять собой изолированный объект, т.е. должны быть материально ограничены посредством стен, пола и потолка.

В любом помещении также обязательно должен быть вход.

Состояние и характеристики жилых помещений

Остальные признаки жилых и нежилых помещений указывают как раз таки на разницу между ними.

Так, жилое помещение, помимо вышеуказанных черт характеризуется пригодностью для постоянного проживания граждан в нём. В соответствии с этим признаком, жилое помещение должно находиться в жилой зоне, оно должно быть в хорошем состоянии: все конструкции здания должны быть работоспособны, без каких-либо повреждений и разрушений, чтобы не нарушалась их несущая способность.

Помещение должно быть оборудовано таким образом, чтобы исключалась любая возможность получения травм жильцами при нахождении внутри него и ведении обычного образа жизни.

Кроме того, жилое помещение должно быть оборудовано необходимым инженерными системами, такими как канализация, электричество, газ, водоснабжение, отопление и т.д.

Доступ к жилым помещениям, находящимся выше 5 этажа, должен осуществляться с помощью лифта. В помещении должны соблюдаться нормы шумоизоляции, освещенности, воздухообмена и микроклимата.

Чтобы быть признанным жилым, помещению необходимо своими качествами соответствовать всем требованиям, установленным санитарно-эпидемиологической документацией. Кроме того, оно должно отвечать техническим и пожарным правилам и нормативам.

Состояние и характеристики нежилых помещений

Нежилые помещения характеризуются, прежде всего, тем, что оно должно относиться к нежилому фонду.

При этом, такие объекты могут располагаться как в жилых, так и не в жилых зданиях.

По функциональному назначению это может быть: имущество, которое не предназначено для постоянного проживания физических лиц, а также имущество, предназначенное для каких-либо производственных и общественных целей.

Что касается жилых строений, то нежилым помещением в таких объектах являются все изолированные пространства, которые не являются жилищем и общим имуществом собственников.