Заявление юридического лица — собственника помещения в многоквартирном доме о вступлении в члены товарищества собственников жилья

Как ТСЖ взаимодействовать с собственниками, которые не являются членами ТСЖ

17.08.2020

Собственник ТСЖ может не являться членом ТСЖ. Как бы странно это не звучало, но это так.

В чем отличие? 

Член Товарищества собственников жилья имеет право: 

•  на участие в управлении домом; 
•  Участвовать в выборах органов управления и быть избранными в них; 
•  Участвовать в обсуждении и принятии решений по благоустройству прилегающей территории, установки систем видео наблюдений, пропускного режима, устройства детских площадок, ремонта мест общего пользования; 
•  Принимать решения о назначении должностных окладов руководству правления; 
•  Принимать смету доходов и расходов, а так же штатное расписание; 
•  Утверждать финансовые годовые отчёты; 
•  Принимать участие в сдаче в аренду нежилых помещений и т.д.  

Что же касается не членов ТСЖ, то они вправе: 

•  Присутствовать на общих собраниях членов ТСЖ, участвовать в обсуждениях без права голоса; 
•  Быть избранными в ревизионную комиссию; 
•  Знать о принимаемых общим собранием и правлением решений; 
•  Получать заверенные копии любых документов, касающихся его прав и обязанностей; 
•  Требовать разъяснения о начислении платежей; 
•  Обращаться в правоохранительные органы (полицию, прокуратуру) в суд за защитой нарушенных прав

Если для осуществления функций управления МКД выбрано Товарищество собственников жилья, то ТСЖ несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества перед всеми собственниками недвижимости в МКД.

К нам часто обращаются собственники и руководители УО за консультацией как раз по вопросам взаимодействия управляющей организации и собственников ТСЖ, которые не являются членами ТСЖ.

Отношения с членами ТСЖ регулируются уставом организации, а вот отношения с собственниками недвижимости, не являющимися членами ТСЖ — на договоре (ч. 6 ст. 155 Жилищного кодекса РФ).
А потом и вовсе не оплачивают квитанции на ЖКУ.

Частая ситуация: собственники «не члены» не хотят заключать договор с ТСЖ на управление.

В нашей практике были ситуации, когда собственники мотивировали отказ оплачивать услуги ЖКУ тем, что они не заключали договор с ТСЖ, а значит и оплачивать не обязаны.

Обратиться в суд и обязать собственника заключить договор? Не самая лучшая идея.

Как показывает судебная практика по подобным делам, суды отказывают со следующим обоснованием:

Такова позиция Верховного суда РФ от 04.06.2019 № 307-ЭС19-7009 по делу № А56-13273/2018.

Пример:

ЖСК из Санкт-Петербурга попыталось принудить собственника нежилого помещения заключить договор в судебном порядке. В итоге эта попытка дорого обошлась кооперативу . ЖСК проиграл суд, в собственник дополнительно взыскал с него судебные издержки: за работу адвоката с ЖСК требовали 120 тыс.руб, суд взыскал 100 тыс., но кооперативу от такого уменьшения не полегчало.

Определением от 13.04.2020 № 307-ЭС19-7009 кооперативу отказали в передаче кассационной жалобы для дальнейшего рассмотрения.

Представители ЖСК пошли дальше и в своих жалобах дошли до Верховного Суда РФ, и опять безуспешно.

А вот взыскать задолженность с собственника-не члена можно.

И позиция судов по этому вопросу следующая:

На практике именно взыскание задолженности через суд действительно работает — плату за содержание взыскивают и без договоров (пример, дело № А40-153152/18-137-1189).

Что делать руководителям ТСЖ и ЖСК, чтобы таких ситуаций не возникало?

Предложить собственникам помещений, не являющихся членами ТСЖ, заключить договор

При этом важно зафиксировать свое предложение (и факт обращения) к собственнику. Если собственник откажется от заключения договора либо никак не отреагирует на ваше предложение, то зафиксируйте и этот факт

Потом рекомендуем обращаться в суд не о понуждении к заключению договора, а сразу о взыскании задолженности

В своём заявлении важно указать тот факт, что ТСЖ/ЖСК добросовестно пытались заключить договор и приложить зафиксированные ранее доказательства

Составить договор, который защитит интересы ТСЖ/ЖСК и его руководителя помогут специалисты 

ЖКХ-Проф.

Юридическая помощь организациям сферы ЖКХ: 

• По тел+7 812 327-09-10 
• по эл.почте info@gkhhelp.ru

Услуги оказывает ООО «БукКипер Проф».

Дата изменения: 20.08.2020 18:55:01

Взаимодействие с собственниками

Зачастую, при реализации прав ТСЖ, у жильцов и членов правления возникают вопросы, касающиеся наиболее проблемных и неоднозначных тем, среди которых — взаимоотношения правления и остальных собственников.

Выдача справок

Иногда жильцы сталкиваются с тем, что правление отказывается выдавать им справки (о составе семьи или расширенную выписку из поквартирной карты) на том основании, что владельцы задолжали квартплату. Имеет ли право ТСЖ не выдавать справки если есть долг?

Это не законная практика, которая часто используется ТСЖ или УК, чтобы жильцы покрыли хотя бы часть задолженности. Выдача справок – это не право, а обязанность ТСЖ перед жильцами. Значит, выписать нужную бумагу они обязаны, даже если жилец за все время проживания ни разу не оплатил свою коммунальную задолженность.

Проникновение в квартиру

Другой проблемный вопрос – имеет ли право правление или председатель ТСЖ осматривать квартиру? В Конституции РФ закреплено право граждан на неприкосновенность жилья.

Существует только два случая, когда сотрудники ТСЖ могут проникнуть в квартиру без разрешения:

1. Если имеется ордер.
2. При угрозе террористического акта, наступлении природного либо техногенного катаклизма.

Таким образом, требования правления на досмотр помещения под любым предлогом – снятие показаний счетчиков, поверка счетчиков, замер давления в трубах, проверка температуры помещения и т.д. – незаконны.

Жилец может по своей воле впустить членов правления, но если он запретить входить, то ничего с ним поделать нельзя.

Начисление пени

ТСЖ имеет право начислять пени за неуплату только если это прописано в Уставе, принятом на общем собрании жильцов. Начисление пени – принудительная мера, призванная заставить должника побыстрее внести полную плату за жилье.

Порядок назначения штрафа не берется с потолка. Он должен быть прописаны в Уставе. Также существуют специальные положения НК РФ, определяющие верхние границы штрафных санкций.

Подписание договора

Иногда жильцы возмущаются, что ТСЖ заставляет их подписывать договора на обслуживание.

В соответствии со статьей 137 ЖК РФ, ТСЖ имеют право заключать договора с собственниками о коммунальном обслуживании и порядке начисления платежей.

В таком случае правление имеет возможность от имени жильцов заключать различные сделки с поставщиками коммунальных услуг и реализовывать свою обязанность по содержанию дома. Но заставлять или принуждать жильца подписать договор ТСЖ не имеет права, все должно происходить по доброй воле сторон.

Если договора ТСЖ с собственником нет, то жильцам просто придется самостоятельно идти в представительство эксплуатационной компании и заключать нужные соглашения.

Разглашение информации о должниках

Списки должников, которые правления ТСЖ иногда вывешивают на всеобщее обозрение в подъездах, часто становятся настоящим камнем преткновения между товариществом и жильцами. Возмущения зафиксированных в «позорном» листе вполне законны.

В соответствии с Законом «О защите персональных данных», разглашение таких сведений прямо запрещено. Без письменного разрешения, правление ТСЖ не имеет права публиковать никакие данные о должниках, в том числе и эти:

• фамилию, имя и отчество жильца;
• любые паспортные данные;
• адрес проживания;
• размер долга.

Составлять подобные списки для себя правление имеет право. Более того. они нужны, чтобы вычислять должников и проводить с ними беседу, а при продолжительных задержках платежей – обращаться в суд и добиваться отключения квартиры от системы коммунальных благ дома.

Такие списки должны храниться в сейфе в закрытом помещении правления и публичному разглашению не подлежат. Должники, увидевшие свою фамилию, имеют полное право обратиться в суд и получить с правления денежную компенсацию.

Пошаговая инструкция вступления в ТСЖ

g loading=»lazy» class=»wp-image-15 alignright» src=»https://uslugi-gkh.ru/wp-content/uploads/ofis.jpg» alt=»» width=»369″ height=»268″ srcset=»https://uslugi-gkh.ru/wp-content/uploads/ofis.jpg 446w, https://uslugi-gkh.ru/wp-content/uploads/ofis-300×218.jpg 300w» sizes=»(max-width: 369px) 100vw, 369px»>На практике пошаговая инструкция вступления в Товарищество собственников жилья выглядит следующим образом:

1. Оформление документов. Их перечень будет рассмотрен далее. Как только у собственника появляется право собственности на жилище, он вправе заниматься подготовкой бумаг для вступления в членство ТСЖ. Документы должны быть представлены в установленной законодательством форме. На этом же этапе создается заявление о вступлении в ТСЖ.
2. Заключение соглашения. Членство в ТСЖ возможно лишь на основании заключения договорного документа. Он включает в себя перечень данных о сторонах, в частности, об их именах, адресах, телефонных номерах и т. д. В качестве предмета договора выступает деятельность ТСЖ. В нем прописываются права, обязательства сторон, а также условия членства, порядки расторжения.
3. Занесение в реестр. Документ включает в себя перечень сведений обо всех членах Товарищества, а именно – их персональные и контактные данные, материалы о площадях их собственности, адресах, дате регистрации в ТСЖ. Те же сведения содержатся в документе и в отношении общей собственности жильцов.

После этого членство в ТСЖ считается действительным и регулируется нормами ст. 143 ЖК РФ.

Что входит в обязанности Председателя Правления ТСЖ?

Обязанностей у председателя гораздо больше, чем прав, ведь эта выборная на добровольных началах должность предоставляет человеку возможность нести ответственность за благополучие организации в целом и каждого домовладения в отдельности – благоустройство и функционирование всех систем, призванных на обслуживание жилищного фонда и прилегающих территорий.

Председатель ТСЖ в рамках своей деятельности обязан:

• Знать действующее законодательство Российской Федерации, уметь использовать специальную литературу в качественном обеспечении своей деятельности;

• Контролировать поступление всех коммунальных платежей от собственников жилья, самостоятельно контролировать производящийся перерасчет таких начислений;

• Контролировать деятельность финансовых составляющих ТСЖ;

• Контролировать выполнение требований Устава ТСЖ, а также других нормативных документов, касающихся жизнедеятельности ТСЖ, регулируемых в рамках закона;

• Отслеживать и отвечать за проведение решений общего собрания членов ТСЖ и собрания Правления ТСЖ;

• Контролировать поддержание порядка на общих территориях ТСЖ – двор, придомовые территории, подъездные дороги, находящиеся в собственности ТСЖ, площадки и лестницы парадных;

• Организовывать работу обслуживающего персонала ТСЖ;

• Заключать договора на выполнение работ, необходимых ТСЖ, и отслеживать их выполнение;

• Заключать договора с арендаторами помещений, находящихся в общей собственности членов ТСЖ, контролировать соблюдение условий договора аренды;

• Взаимодействовать с организациями-подрядчиками, осуществляющими поставку коммунальных услуг, с целью контроля качества их работ и политики ценообразования;

• Вести документацию товарищества собственников жилья, или контролировать работу лиц, назначенных для такой работы;

• Предотвращать потенциальные конфликтные ситуации, с целью их недопущения;

• Предоставлять регулярные отчеты о деятельности Правления ТСЖ и Председателя Правления ТСЖ.

Для улучшения своей деятельности на посту Председателя ТСЖ, человек обязан повышать уровень своих знаний, проходя обучение на специальных курсах и занимаясь самообразованием.

С целью получения качественного выполнения должностных обязанностей Председателя ТСЖ, на эту должность избирается человек, имеющий высшее образование, отвечающий определенным нравственным принципам.

Комментарий к статье 147 ЖК РФ:

1. Правление товарищества собственников жилья является его коллегиальным исполнительным органом. Исполнительный орган подотчетен высшему органу управления товарищества собственников жилья и призван осуществлять волю товарищества, выраженную в решениях общего собрания членов товарищества собственников жилья, при ведении текущих дел данного товарищества.

Коллегиальный исполнительный орган товарищества собственников жилья — правление товарищества осуществляет текущее руководство деятельностью этого товарищества. К компетенции правления товарищества относится решение всех вопросов, которые не составляют исключительную компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также органов управления товарищества собственников жилья, определенную законом и уставом данного товарищества.

2. Порядок избрания членов правления определяется уставом так же, как срок и порядок прекращения деятельности членов правления. Количественный состав правления также устанавливается уставом и должен зависеть от числа членов товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья избирает правление из числа членов товарищества.

3. Правление товарищества собственников жилья должно избрать из своего состава председателя товарищества, который является единоличным исполнительным органом.

4. Правление товарищества подотчетно высшему органу управления товарищества — общему собранию членов товарищества собственников жилья. Правление товарищества принимает решения по вопросам, относимым к его компетенции, и при необходимости представляет их на утверждение общему собранию членов товарищества собственников жилья. Порядок деятельности коллегиального исполнительного органа товарищества собственников жилья — правления товарищества, а также порядок принятия им решений могут устанавливаться помимо учредительного документа товарищества — его устава — внутренними документами этого товарищества — положениями, регламентами и другими. Поскольку правление товарищества собственников жилья подчиняется высшему органу управления этого товарищества, указанные внутренние документы принимаются таким высшим органом управления товарищества.

5. Инициатором созыва заседания правления товарищества собственников жилья может быть единоличный исполнительный орган товарищества, избранный правлением товарищества, — председатель правления товарищества. Порядок и сроки созыва указанного заседания должны быть определены в уставе товарищества.

6. Настоящая статья устанавливает кворум заседания правления товарищества собственников жилья — в таком заседании необходимо участие большинства членов правления товарищества. Решение правления товарищества собственников жилья оформляется протоколом. Все решения правления оформляются письменно и подписываются председателем и секретарем или тем лицом, которое вправе вести заседание правления в отсутствие председателя. В решении указывается, кто и как голосовал по каждому вопросу. Все протоколы заседаний и решения правления хранятся товариществом, пока оно существует.

Основания для подачи жалобы

Деятельность ЖСК состоит из двух основных этапов – организации постройки дома до сдачи в эксплуатацию и обслуживание уже заселенного дома на правах управляющей организации. На этапе строительства поводами для жалоб могут быть:

• нарушение сроков сдачи объекта;
• незаконное изменение параметров проекта;
• отказ в раскрытии информации о ходе строительства членам кооператива;
• несоответствие сдаваемой площади квартир заявленным параметрам;
• нарушение градостроительных норм и правил.

При наличии конструкторских просчетов или в целях экономии средств правление может самовольно изменить проектную документацию, при этом важно учесть, что изменение проекта может утвердить только собрание членов ЖСК при условии, что за такое изменение проголосуют не менее 75% членов. Кроме того, правление должно предоставлять пайщикам документы ЖСК и протоколы собраний по первому требованию (п

2 ст. 123.1 ЖК РФ), а также информировать о примерных сроках сдачи дома.

После ввода здания в эксплуатацию у новоселов могут появиться новые поводы для жалоб на правление:

• несвоевременная уборка придомовой территории;
• нарушение сроков ремонта лифтов и электрооборудования подъездов;
• нарушения порядка поставок коммунальных ресурсов (воды, электричества и т. д.);
• растраты средств, уплаченных жильцами по квитанциям;
• проведение выборов руководящих и контрольных органов с нарушениями;
• нарушение процедуры подготовки коммуникаций к зимнему и летнему сезонам;
• прием в постоянный штат лиц, не имеющих нужной квалификации.

Выполнение работ по установке и ремонту коммуникаций (особенно электросетей и газопровода) должно проводиться сотрудниками, имеющими профильное образование. Допущение до данных работ сторонних лиц без договора является поводом для жалобы.

Вступаем в товарищество: порядок действий

Вступать или нет в ТСЖ – право собственника, проживающего в доме, где образовано ТСЖ. Никто не вправе принудить его к вступлению в товарищество или выйти из него. Каждый решает сам.

Основанием для вступления является личное заявление владельца жилья. После того, как заявление будет рассмотрено в правлении товарищества, решение о приеме собственника в ТСЖ принимает общее собрание. Гражданин, пожелавший вступить в ТСЖ, должен приложить К заявлению следующие документы:

• свидетельство о регистрации права собственности;
• выписку из госреестра.

Если квартира была куплена, то договор купли/продажи, получена в наследство – документы наследования, дарственная и тому подобное.

Процесс вступления в ТСЖ можно уразбить на такие этапы:

1. Подготовка документов, включая заявление.
2. Само вступление — на этом этапе заявление подается в правление, затем следует общее собрание, на котором и принимают в товарищество.
3. Заключение договора с ТСЖ.

Законом определено, что отношения между ТСЖ и его членами должны быть только договорными, то есть между ТСЖ и каждым его членом заключается договор. Он может быть смешанным — одновременно по обслуживанию имущества дома и оплате коммунальных платежей, но при этом, договора с ТСЖ могут быть поделены на 2 отдельных вида:

• договор на поставку и оплату коммунальных услуг;
• договор на услуги по содержанию дома.

После подписания договора, нужно обязательно проверить, занесли ли нового члена товарищества в реестр – документ, содержащий список всех членов товарищества.

В реестре должна обязательно содержаться такая информация:

• контактные данные собственника, телефон, электронная почта и т. д;
• перечень правоустанавливающих документов на недвижимость;
• доля его в общем имуществе (выражается в процентах);
• личная подпись члена ТСЖ.

Как правильно составить заявление?

Единой утвержденной законом формы заявления для вступления в ТСЖ не существует. Заявление пишется в свободной форме. Однако есть устоявшаяся общепринятая форма составления таких документов.

Заявление должно состоять из таких обязательных частей:

Шапка — в правом верхнем углу должно написать куда, в какую организацию обращается заявитель. В нашем случае – в правление ТСЖ, затем идет название товарищества.

Под этой записью нужно написать от кого поступает обращение — то есть ФИО собственника, ниже — его полный адрес.

Название документа — посреди строки с маленькой буквы пишем слово «Заявление». В данном случае укажем причину обращения, то есть «о вступлении в товарищество» (пишем полное название товарищества).

Основная часть Еще раз указываем свои данные:

• ФИО;
• год, число и месяц рождения;
• паспорт, номер, серия, дата выдачи, кем выдан;
• полный адрес квартиры;
• правоустанавливающие документы на жилье — как называются, кем выданы, дата выдачи, номер каждого документа;
• площадь жилья.

Далее следует текст заявления. «Прошу Вас» и указываем суть своей просьбы, то есть принять меня в ТСЖ и его полное название.

Дата и подпись. В конце заявления ставится дата, личная подпись и ее расшифровка, полные фамилия, имя и отчество.

Перечень прилагаемых документов, среди которых могут быть:

Правильно составляем договор

Данный документ должен соответствовать требованиям закона и устава организации. Он должен содержать вводную часть, то есть, кто с кем заключает договор. Указывается, кто представляет товарищество, его должность, фамилия. Имя, отчество, наименование ТСЖ и его адрес. Затем, с другой стороны – собственник, его данные и полный адрес.

Далее следует суть договора, то есть о чем стороны договорились. Называется этот параграф – предмет договора. Перечисляются все пункты: ремонт, содержание, коммунальные платежи и т. д.

Далее излагаются права, а равно обязанности каждой стороны. То есть, на что имеет право собственник, что он обязан делать, так же прописываются права. а равно обязанности и ТСЖ. При составлении этого параграфа руководствуются законодательством и уставом, утвержденными правилами проживания.

Далее следуют параграфы:

• ответственность каждого участника договора:
• срок действия документа;
• изменения, а равно расторжение;
• как разрешаются споры между сторонами.

При заключении договора нужно обращать особое внимание на соответствие сути договора действующему законодательству, уставу организации, утвержденным общим собранием ТСЖ нормам, правилам проживания, размерам установленных собранием платежей