Рынок недвижимости санкт-петербурга: общие тенденции за период 01 апреля

Динамика цен в зависимости от региона

Ни один эксперт не сможет поспорить с тем мнением, что цены на недвижимость в России напрямую зависят от региона. Например, в Москве или Санкт-Петербурге квартира будет стоить намного дороже, чем в Орловской или Ивановской областях – это связано массой факторов, в том числе с развивающейся инфраструктурой городов. Аналогичного мнения придерживается и Олег Богданов:

Для проведения анализа цен на недвижимость по регионам и их динамики мы взяли сравнительную таблицу, составленную специалистами УК «Элит» (стоимость 1 квадратного метра жилья по некоторым городам России, кроме Москвы).

Сравнительная таблица взята с сайта УК «Элит»

Как видно по таблице, наибольшая стоимость одного квадратного метра жилья наблюдается в Санкт-Петербурге, Владивостоке и Сочи. Цены на недвижимость в этих городах за последние 7 лет выросли на 25,73%, 44,19% и 39,37% соответственно.

Но в некоторых городах России наблюдается и снижение стоимость жилья. Например, в Челябинске с 2013 года по 2020 год цены за метр жилья снизились на 14,52%, в Тольятти – на 13,58%, а в Ростове-на-Дону – на 6,38%.

Как используется норматив стоимости жилья?

Прежде всего, надо отметить, что норматив стоимости жилья – это расчетный показатель, который был необходим государству, чтобы оно оставалось хозяином положения, а не аутсайдером на рынке недвижимости. Именно норматив стоимости жилья лежит в основе расчетов всевозможных социальных выплат тем людям, которые имеют право на помощь с жильем, в том числе, и с использованием жилищных сертификатов. Это, в частности, военнослужащие, которым государство обязалось компенсировать затраты на приобретаемое жилье. При этом в каждом конкретном случае стоимость жилья рассчитывается индивидуально с учетом региона, в котором покупается жилплощадь, и состава семьи. Все эти данные фиксируются в сертификате.

Норматив стоимости жилья также всегда используется для расчетов государственных субсидий молодым семьям.

Показатель средней рыночной стоимости квадратного метра жилплощади в конкретном регионе часто используют при взаиморасчетах между федеральной казной и региональными бюджетами, когда речь идет о выделении социальных квартир ветеранам-очередникам и инвалидам. Напомним, что государство также обязалось помогать в приобретении жилья ликвидаторам радиационных аварий, вынужденным переселенцам, северянам, работникам комплекса Байконур.

Норматив стоимости жилья – это стартовая цена при тендерном отборе строительных предприятий, которые изъявили желание принять участие в программе выкупа уже возведенного жилья за счет федерального бюджета. Речь идет об открытых аукционах, периодически проводимых разными ведомствами, например, Министерством обороны или МЧС.

Рынок аренды по типам квартир

Стоимость арендных квартир сейчас оценивается следующими цифрами.

Вторичный рынок:

• Комнаты: 1 716 000 рублей (102164 рублей за кв. метр).
•  Студии: 5 375 000 рублей (149902 рублей за кв. метр).
•  2-ухкомнатные квартиры: 8 703 000 рублей (140998 рублей за кв. метр).
•  3-ёхкомнатная квартира: 11 762 000 рублей 132653 рублей за кв. метр).

Первичный рынок:

•  Студии: 5 117 000 рублей (137388 рублей за кв. метр).
•  2-ухкомнатные квартиры: 8 567 000 рублей (135325 рублей за кв. метр).
•  3-ёхкомнатная квартира: 12 739 000 рублей 133980 рублей за кв. метр).

На графике вы можете увидеть динамику средней стоимости аренды по видам объектов.

Стоит отметить, что в плане возврата инвестиций от сдачи жилья в лидерах остаются комнаты. Их годовая доходность составляет почти 8%. В то время как для одно- двух- и трехкомнатных квартир эта цифра составляет около 4-4,5 %.

Данные актуальны на октябрь 2020 года.

Когда упадут цены на недвижимость?Купить квартиру в 2020 Вторичное жилье новостройки Прогноз цен 18+

Большая десятка

Пополнение рынка идет за счет крупных игроков: за год доля первой десятки застройщиков в общем объеме вывода увеличилась с 68 до 71%. Для сравнения: в 2018 году этот показатель составлял 56%.

На верхней строчке несколько лет подряд холдинг Setl Group, который за год вывел в продажу 767 тыс. кв. м жилья (лишь чуть меньше, чем в 2019-м) и довел долю своего присутствия на рынке до 25%. На счету застройщика было три стартапа (ЖК Grand View, «Автограф в центре», «Солнечный город. Резиденции»). На втором месте – «Группа ЛСР» с показателем 426 тыс. кв. м (14%), которая незначительно уменьшила обороты и обошлась без абсолютно новых проектов.

Следующие за ними игроки заметно прибавили за счет новых очередей и стартапов, также увеличив долю присутствия на рынке. Это компании «Эталон» (Domino, «Московские ворота II»), «ЦДС» («Город первых», «Новые горизонты»), «КВС».

Остальные хоть и снизили активность, но сохранили места в топ-10. Это «Главстрой-СПб», «Аквилон Инвест» (Tesoro, «Аквилон Zalive») и «Полис Групп» («Полис Приморский»).

А вот компании «Л1» и «Мегалит – Охта Групп» рейтинг самых активных покинули. Их места заняли «Строительный трест» и компания «Мавис», которая вдвое увеличила объемы новых строек в Мурино.

Целый ряд застройщиков резко нарастили объемы нового строительства по сравнению с прошлым годом и вплотную подошли к первой десятке. Среди них – компании «Евроинвест», RBI, Legenda и ряд других игроков, активно пополнявших земельные запасы и уже запустившие или готовящие к выводу новые проекты. Вдвое-втрое увеличили объемы новых строек и областные застройщики – «Ленстройтрест», «Ленрусстрой» и др.

Ряд игроков, наоборот, существенно снизили свою активность – в основном это компании из числа «иногородних». В частности, втрое уменьшила пополнение рынка новыми квартирами ГК «ПИК», а компании «ИнтерГрупп», Glorax Development и ряд других в 2020-м почти ничего не выводили на рынок.  

Спад нового предложения в первую очередь связан с переходом застройщиков на эскроу – сложность этого процесса продолжает уменьшать число активных игроков: в 2019 году рынок Петербургской агломерации пополняли почти пять десятков компаний, а в 2020-м – менее 40.

Продажа

Студия|20 м2|1/16 этаж

1 550 000 ₽

Всеволожск г., Дорога Жизни шос., д 6

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|30 м2|3/3 этаж

1 600 000 ₽

Лесное пос., д 15

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|44 м2|1/5 этаж

1 650 000 ₽

Ломоносов г., Жоры Антоненко ул., д 14

Показать номер

Продажа

Студия|23 м2|8/9 этаж

1 690 000 ₽

Ломоносов г., Михайловская ул., д 51

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|34 м2|5/5 этаж

1 700 000 ₽

Ленинградская обл., Всеволожский р-н, Лесное пос., 18, 18

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|53 м2|3/5 этаж

1 750 000 ₽

п. Гаврилово, ул. Школьная, 6А

Показать номер

Продажа

Студия|22 м2|5/12 этаж

1 760 000 ₽

Всеволожск г., Дорога Жизни шос., д 6

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|31 м2|3/3 этаж

1 790 000 ₽

Лесное пос., д 17

Показать номер

Продажа

3-комн. кв.|56 м2|1/2 этаж

1 800 000 ₽

Борисова Грива дер., Грибное ул., д 14

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|42 м2|1/5 этаж

1 800 000 ₽

Кронштадт г., Велещинского ул., д 15

Показать номер

Продажа

Студия|27 м2|5/11 этаж

4 160 000 ₽

Политехническая, 6

Показать номер

Продажа

3-комн. кв.|55 м2|2/2 этаж

1 800 000 ₽

Борисова Грива дер., Грибное ул., д 13

Показать номер

Продажа

Студия|18 м2|3/4 этаж

3 999 000 ₽

Боровая, 34

Показать номер

Продажа

Студия|27 м2|5/11 этаж

4 160 000 ₽

Политехническая, 6

Показать номер

Продажа

Студия|19 м2|4/5 этаж

4 299 000 ₽

Боровая, 34

Показать номер

Продажа

Студия|26 м2|2/4 этаж

5 699 000 ₽

Боровая, 34

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|56 м2|14/17 этаж

7 500 000 ₽

Ленинский проспект, 55 2

Показать номер

Продажа

4-комн. кв.|118 м2|5/7 этаж

13 600 000 ₽

Колпино, Пролетарская, 9

Показать номер

Продажа

Студия|22 м2|2/2 этаж

Короткая бронь: сколько стоит застолбить новостройку

Что вслед уходящему году говорят застройщики?

Недоступное жилье: Ленобласть уводит покупателя из Петербурга

Кто пополняет рынок. Топ-10 активных застройщиков

Восемь застройщиков ответили на шесть вопросов

650 000 ₽

Всеволожск г., Баркановская ул., д 32

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|32 м2|1/2 этаж

780 000 ₽

Матокса дер., Хвойная ул., д 3

Показать номер

Продажа

Студия|120 м2|1/5 этаж

1 300 000 ₽

Владимирский пр-т, 16

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|44 м2|2/2 этаж

1 390 000 ₽

Вартемяги дер., Приозерское ш., д 1

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|12 м2|1/2 этаж

1 450 000 ₽

с. Павлово, ул. Быкова, 19

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|35 м2|1/2 этаж

1 500 000 ₽

Всеволожск г., Линия 4-я, д 80

Показать номер

Диктат спроса

Эксперты призывают не забывать ещё об одном факторе, от которого зависит стоимость «квадрата», — сокращении доходов граждан.

«Вероятнее всего, основной потенциал роста цен реализован в 2020 году. В 2021–м прошлогодние драйверы остаются. Тем не менее есть объективные ограничения роста, связанные со стагнацией доходов. Поэтому стоимость квадратного метра продолжит увеличиваться, но более скромными темпами, чем в 2020 году», — говорит Дмитрий Михалёв, руководитель отдела по связям с госорганами «СПб Реновации».

Многим жильё уже не по карману даже с ипотечным кредитом, считает Россита Габриелян, генеральный директор инвестиционно–риелторской компании «Альфа–групп». Более того, льготная программа сыграла злую шутку: не все заёмщики могут расплачиваться по обязательствам, растёт число обращений с просьбой об ипотечных каникулах и рефинансировании. А дальше — дефолт, напоминает она.

«Залоговое жилье попадёт на торги, составив конкуренцию новостройкам. Итог — больше предложение, меньше спрос, ниже цены», — рассуждает эксперт.

Окончание программы субсидирования ставок тоже не является гарантией остановки цен. «Даже при условии отмены программ с субсидированной ставкой ипотечные кредиты будут выдаваться по ставкам всего на 2% выше. То есть проценты повысятся, но некритично для рынка. В краткосрочной перспективе (3–4 месяца) после отмены субсидирования темпы продаж снизятся на 25–35%, но затем вернутся на прежний уровень», — полагает Руслан Сырцов, коммерческий директор Glorax Development.

Не исключено, что некоторые банки займутся пролонгацией собственных специальных ипотечных программ, даже если перестанут получать компенсацию от государства, считает Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит». Это станет дополнительным стимулом спроса. При этом предложение всё ещё сокращается.

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», полагает, что цены продолжат повышаться, но рост будет более сдержанным, в среднем по рынку — 10%.

«Рынок будет сбалансированным, без резких колебаний. Но всё это при условии отсутствия потрясений, связанных с экономической или эпидемиологической ситуацией», — добавляет он.

Обсуждаем новости здесь.
Присоединяйтесь!

Минус одиннадцать

Минувший год и для рынка недвижимости выдался, мягко говоря, неоднозначным. Провальная зима, затем пандемия с карантином и полным падением спроса – в результате застройщики почти прекратили выводить жилье в продажу: по итогам первого полугодия рынок новостроек просел на 54% ниже показателей годовой давности. После запуска льготной ипотеки продажи и вслед за ними темпы пополнения рынка восстановились. С началом осени на волне ажиотажного спроса застройщики вошли в активный режим – меньше 9-10 тыс. квартир в месяц в продажу не выходило, а стартапов стало заметно больше.

Всего по итогам года, по данным аналитиков BN.ru, на рынок Петербургской агломерации вышло 3,07 млн кв. м суммарной площади квартир (без учета апартаментов) – это лишь на 11,2% меньше показателей 2019-го. Такой результат объясняется усилением активности областных застройщиков. Если в Петербурге объемы вывода снизились до 2,4 млн кв. м (минус 17% по сравнению с 2019-м), то 47-й регион впервые за последние несколько лет прибавил оборотов – 655 тыс. кв. м (плюс 24%). За счет этого рынок Петербургской агломерации потерял не так сильно, как этого можно было ожидать.

Дозированное предложение

Есть сценарий и более серьёзного роста. Он может реализоваться, если апартаменты де–юре приравняют к жилью. Сейчас Минстрой готовит соответствующие поправки в законодательство. В ожидании этого спрос на апартаменты в течение прошлого года рос, и только в декабре покупатели немного успокоились. В этом сегменте рост может прогнозироваться на 10–12% в год, полагает Игорь Петров, генеральный директор компании «Р–Фикс». «Возможно, подогреют интерес разговоры о том, что апартаменты признают жильём. Также серьёзным фактором может стать рост цен на стройматериалы», — отмечает он.

По мнению Дмитрия Шафоростова, руководителя агентства недвижимости «Ваша квартира», активный рост (3–5% в месяц) продолжится в первой половине года, поскольку девелоперы будут выводить на рынок объекты «очень дозированно», то есть предложение заметно не увеличится. Но уже в третьем квартале, считает он, спрос успокоится. «Ближе к концу года вновь жду роста спроса и цен», — добавляет эксперт. Георгий Патанин, руководитель АН Георгия Патанина, полагает, что после отмены программы льготной ипотеки цены могут встать, хотя «спрос всё равно будет сильный и даже большое количество стартов не приведёт к снижению цен». «Квадратный метр в ближайшие полгода будет расти. Мы не видим предпосылок не только для спада, но и для остановки роста», — резюмирует Екатерина Сивова.

Диктат спроса

Эксперты призывают не забывать ещё об одном факторе, от которого зависит стоимость «квадрата», — сокращении доходов граждан.

«Вероятнее всего, основной потенциал роста цен реализован в 2020 году. В 2021–м прошлогодние драйверы остаются. Тем не менее есть объективные ограничения роста, связанные со стагнацией доходов. Поэтому стоимость квадратного метра продолжит увеличиваться, но более скромными темпами, чем в 2020 году», — говорит Дмитрий Михалёв, руководитель отдела по связям с госорганами «СПб Реновации».

Многим жильё уже не по карману даже с ипотечным кредитом, считает Россита Габриелян, генеральный директор инвестиционно–риелторской компании «Альфа–групп». Более того, льготная программа сыграла злую шутку: не все заёмщики могут расплачиваться по обязательствам, растёт число обращений с просьбой об ипотечных каникулах и рефинансировании. А дальше — дефолт, напоминает она.

«Залоговое жилье попадёт на торги, составив конкуренцию новостройкам. Итог — больше предложение, меньше спрос, ниже цены», — рассуждает эксперт.

Окончание программы субсидирования ставок тоже не является гарантией остановки цен. «Даже при условии отмены программ с субсидированной ставкой ипотечные кредиты будут выдаваться по ставкам всего на 2% выше. То есть проценты повысятся, но некритично для рынка. В краткосрочной перспективе (3–4 месяца) после отмены субсидирования темпы продаж снизятся на 25–35%, но затем вернутся на прежний уровень», — полагает Руслан Сырцов, коммерческий директор Glorax Development.

Не исключено, что некоторые банки займутся пролонгацией собственных специальных ипотечных программ, даже если перестанут получать компенсацию от государства, считает Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит». Это станет дополнительным стимулом спроса. При этом предложение всё ещё сокращается.

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», полагает, что цены продолжат повышаться, но рост будет более сдержанным, в среднем по рынку — 10%.

«Рынок будет сбалансированным, без резких колебаний. Но всё это при условии отсутствия потрясений, связанных с экономической или эпидемиологической ситуацией», — добавляет он.

Общие тенденции – рост

По прошествии трёх кварталов этого года были обнародованы несколько больших девелоперов. «Группа ЛСР» увеличила расценки на составленные контракты на 16 процентов год к году и довела их до отметки шестьдесят шесть миллиардов рублей. А общий размер продаж составил порядка шестисот тысяч квадратных метров.

Компания «Эталон» за первые 9-ть месяцев этого года смогла продать около 370 тысяч квадратных метров на 54 миллиардов рублей. При этом доля, которая выпала на рынок СПБ, составила порядка 186 тысяч кв. метров, что на восемнадцать процентов выше, чем оборот за такой же интервал 2019 года. Совокупный объем сделок – выше 22 миллиардов рублей.

«Главстрой СПБ» за тот же промежуток времени реализовал около 111.9 квадратных метров, что на двадцать девять процентов больше, нежели на первые девять месяцев ткущего года.

Особенно очевидно увеличение продаж недвижимости в 3-ем квартале. У «Главстроя», к примеру, цена сделок, которые были заключены с 7 по 9 месяцы 2020, возросла на 77 процентов по сравнению с результатами того же периода 2019 года. Число продаж Setl Group в финансовом эксиаленте в 3-ем квартале этого года увеличилось на 37% по соотношению со 2-ым кварталом этого года, что на 29 миллиардов рублей больше.

Увеличение спроса потянуло за собой рост стоимости кв. м. Таким образом, в «Эталоне» стоимость за год возросла на четырнадцать процентов, до 149 рублей за квадратный метр. У «Группы ЛСР» средний ценник проданных недвижимых объектов увеличился на восемь процентов год к году и был около 124 тысяч рублей за квадратный метр.

Узнать подробнее про новостроек по типам квартир можно на ресурсе https://etagisp.ru/zastr/ или заказать консультацию в специализирующихся на недвижимости компаниях.

Ленобласть манит комфортом

Пандемия усилила покупательский интерес к загородному рынку, и в том числе к новостройкам ближайших пригородов. Эксперты отмечают, что из-за рекордного роста цен в Петербурге покупатель стал искать, где дешевле. В закадье прайсы, конечно, тоже выросли, но ценовой разрыв с городом по-прежнему остается существенным. По данным аналитиков BN, в Петербурге средние цены за 2020 год поднялись до отметки 147 тыс. руб. за кв. м, а в новостройках Всеволожского района, где концентрируется около 90% областного предложения, до 101 тыс. руб. за кв. м.

Еще один тренд касается квартирографии новых проектов в двух регионах (см. таблицу 2). В Петербурге выходящие на рынок объекты стали терять в метражах – средняя площадь квартир за год уменьшилась на полтора метра, снизившись до 43,5 кв. м. В Ленобласти, наоборот, покупателя привлекают комфортом – средний метраж квартир в новостройках вырос с 38,0 сразу до 42,3 кв. м. Малогабаритных квартир в 47-м регионе на глазах становится меньше: доля студий и однушек в новых проектах за год уменьшилась с 78 до 69%, а двухкомнатный формат увеличился с 18 до 25%.

Пятерка районов – лидеров по выводу нового жилья изменилась лишь слегка (см. таблицу 3). На вторую строчку, как и следовало ожидать, вышел Всеволожский район Ленобласти, а Московский район из пятерки активных выпал. Лидирует в агломерации по-прежнему Приморский, хотя и там выводить стали заметно меньше.

Покупатель без нового жилья в 2021 году точно не останется. За минувший год Госстройнадзор Санкт-Петербурга выдал 49 разрешений на строительство 1,2 млн кв. м жилья.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства Минстроя РФ (ЕИСЖС), у девелоперов Петербурга и Ленобласти находится в стадии строительства 12,5 млн кв. м жилья (9,7 млн и 2,8 млн кв. м соответственно). Правда, в январе 2020-го этот показатель был существенно большим – 15,8 млн (12,1 млн и 3,7 млн). То есть призрак дефицита всё равно витает над рынком новостроек – второй год подряд покупатель приобретает жилья больше, чем застройщики выводят в продажу.

Таблица 1. Топ-10 застройщиков по объемам вывода жилья в Санкт-Петербурге и Ленобласти в 2020 году

Застройщик	Объем жилья, тыс. кв. м	Кол-во квартир	Доля на рынке агломерации, %
Setl City	767	19 530	25,0
ЛСР. Недвижимость-СЗ	426	10 435	13,9
ЦДС	224	5 498	7,3
Группа Эталон	202	3 815	6,6
КВС	128	2 943	4,2
Главстрой-СПб	119	2 662	3,9
Группа Аквилон	118	3 005	3,8
Строительный трест	97	1 634	3,2
Мавис	94	2 762	3,1
Полис Групп	79	2 200	2,6

Таблица 2. Квартирография новых проектов в 2020 году

Регион	Студии и 1ккв, %	2ккв, %	3ккв, %	4ккв, %	Средняя площадь квартир, кв. м
СПб	68,8	23,8	7,0	0,4	43,5
ЛО	69,0	25,1	5,6	0,3	42,3

Таблица 3. Районы – лидеры по выводу жилья в 2020 году

Район	Объем, кв. м	Доля, %
Приморский	772 542,43	25,2
Всеволожский ЛО	488 819,60	15,9
Красногвардейский	305 131,21	9,9
Выборгский	280 019,67	9,1
Невский	214 878,29	7,0

Текст: Александр Смирнов   
Фото: Алексей Александронок   

Вторичный рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга

По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за апрель 2021 года средняя цена предложения вторичного рынка квартир Санкт-Петербурга увеличилась на 4,55%, или на 7359 руб. с кв. м. И к началу апреля  составила 168,9 тыс. руб. за кв. м.

Динамика средней цены предложения, руб./кв. м

Цены по типу квартир

Тип	Единица измерения цены	Март 2021	Апрель 2021	Изменение, %
Студии и 1ккв	Тыс. руб.	5 903	6 234
Руб./кв. м	174 007	177 525	2,02
2ккв	Тыс. руб.	9 558	9 767
Руб./кв. м	159 477	169 707	6,41
3ккв	Тыс. руб.	13 383	14 915
Руб./кв. м	152 286	162 717	6,85
4ккв	Тыс. руб.	17 836	20 181
Руб./кв. м	153 442	167 807	9,36

Динамика средней цены предложения по типу квартир, руб./кв. м

Структура по типам домов, % от общего объема

Самое дорогое жилье предлагается в Центральном и Петроградском районах (средняя цена в этих районах – от 188,2 тыс. до 266,3 тыс. руб. за кв. м), а также в Адмиралтейском и Василеостровском районах – в среднем от 173,0 тыс. до 211,0 тыс. руб. за кв. м. Самые дешевые квартиры – в Красносельском районе Петербурга, квадрат жилья в нем стоит в среднем от 129,7 тыс. до 149,0 тыс. руб. в зависимости от типа квартиры и типа дома.

Полный отчет об общих тенденциях на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через свой личный кабинет.

Продажа

Студия|18 м2|3/4 этаж

3 999 000 ₽

Боровая, 34

Показать номер

Продажа

Студия|27 м2|5/11 этаж

Вторичный рынок разогрет до предела?

Падения цен не будет даже после отмены льготной ипотеки. Так считают эксперты

За сколько можно снять жилье в Петербурге через год после начала пандемии

Как разобраться с тем, что происходит на рынке недвижимости

Дешевых квартир в пригородах Петербурга почти не осталось

4 160 000 ₽

Политехническая, 6

Показать номер

Продажа

Студия|19 м2|4/5 этаж

4 299 000 ₽

Боровая, 34

Показать номер

Продажа

Студия|26 м2|2/4 этаж

5 699 000 ₽

Боровая, 34

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|56 м2|14/17 этаж

7 500 000 ₽

Ленинский проспект, 55 2

Показать номер

Продажа

4-комн. кв.|118 м2|5/7 этаж

13 600 000 ₽

Колпино, Пролетарская, 9

Показать номер

Продажа

Студия|22 м2|2/2 этаж

650 000 ₽

Всеволожск г., Баркановская ул., д 32

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|32 м2|1/2 этаж

780 000 ₽

Матокса дер., Хвойная ул., д 3

Показать номер

Продажа

Студия|120 м2|1/5 этаж

1 300 000 ₽

Владимирский пр-т, 16

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|44 м2|2/2 этаж

1 390 000 ₽

Вартемяги дер., Приозерское ш., д 1

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|12 м2|1/2 этаж

1 450 000 ₽

с. Павлово, ул. Быкова, 19

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|35 м2|1/2 этаж

1 500 000 ₽

Всеволожск г., Линия 4-я, д 80

Показать номер

Текст: Татьяна Воронина   
Фото: ru.freepik.com   

цены по типу квартир

Средние цены предложения по типу квартир

Тип	Единица измерения цены	Декабрь 2019	Декабрь 2020	Изменение за год
Студии и 1ккв	Тыс. руб.	5 052	5 693
Руб./кв. м	133 990	160 793	20,00%
2ккв	Тыс. руб.	8 126	9 311
Руб./кв. м	127 473	150 128	17,77%
3ккв	Тыс. руб.	11 794	12 510
Руб./кв. м	126 330	140 098	10,90%
4ккв	Тыс. руб.	16 873	16 692
Руб./кв. м	125 646	139 632	11,13%

Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья по типу квартир, руб./кв. м

Продажа

Студия|20 м2|1/16 этаж

1 550 000 ₽

Всеволожск г., Дорога Жизни шос., д 6

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|30 м2|3/3 этаж

1 600 000 ₽

Лесное пос., д 15

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|44 м2|1/5 этаж

1 650 000 ₽

Ломоносов г., Жоры Антоненко ул., д 14

Показать номер

Продажа

Студия|23 м2|8/9 этаж

1 690 000 ₽

Ломоносов г., Михайловская ул., д 51

Показать номер

Продажа

1-комн. кв.|34 м2|5/5 этаж

1 700 000 ₽

Ленинградская обл., Всеволожский р-н, Лесное пос., 18, 18

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|53 м2|3/5 этаж

1 750 000 ₽

п. Гаврилово, ул. Школьная, 6А

Показать номер

Продажа

Студия|22 м2|5/12 этаж

1 760 000 ₽

Всеволожск г., Дорога Жизни шос., д 6

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|31 м2|3/3 этаж

1 790 000 ₽

Лесное пос., д 17

Показать номер

Продажа

3-комн. кв.|55 м2|2/2 этаж

1 800 000 ₽

Борисова Грива дер., Грибное ул., д 13

Показать номер

Продажа

2-комн. кв.|50 м2|8/9 этаж

1 800 000 ₽

Олеко Дундича ул., д 19

Показать номер

Продажа

Студия|18 м2|3/4 этаж

3 999 000 ₽

Боровая, 34

Показать номер

Продажа

3-комн. кв.|56 м2|1/2 этаж

1 800 000 ₽

Борисова Грива дер., Грибное ул., д 14

Показать номер

Цены на квартиры повышались неравномерно в зависимости от локации и типа жилья. Так, за год значительнее всего стоимость студий и однокомнатных квартир выросла в Выборгском (26,75%) и Калининском районах (25,03%), а менее всего в Центральном (9,45%) и Адмиралтейском (12,53%). Двухкомнатные самый активный рост показали в Василеостровском (26,36%) и Калининском (24,25%), а Адмиралтейский (8,40%) и Центральный (8,96%) оказались в аутсайдерах. Трехкомнатные Василеостровского прибавили 20,48%, Адмиралтейского – 20,37%, а Центрального и Невского – всего 5,24% и 6,72% соответственно.

Самый дорогой квадратный метр к концу года показали Петроградский и Василеостровский районы. Средние цены – 213,77 тыс. руб и 172,11 тыс. руб. за кв. м.

Самые дешевые квартиры – в Красносельском и Кировском районах Петербурга. Квадрат жилья в Красносельском стоит в среднем 127,23 тыс. руб. и 129,62 тыс. руб. в Кировском.

Полный отчет об общих тенденциях на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через свой личный кабинет.

Вопрос №4: а пример?

Возьмём жилой комплекс со сроком сдачи в конце этого года, чтобы у покупателя была понятная перспектива, и хороший спальный район – не центр и не выселки, вдали от крупных промышленных предприятий, с благоприятной экологической обстановкой и наличием всей необходимой социалки без очередей. То есть инвестиционно привлекательный. Это, конечно, современный ЖК комфорт-класса, кирпич-монолит, с закрытой территорией. К примеру, ЖК «Поэт» на Поэтическом бульваре на севере города. В среднем цена на квартиру в таком объекте, по данным застройщика, Компании Л1, вырастает до ввода в эксплуатацию на 20–25%. На дату начала стройки метр здесь стоил 120 тыс. рублей, сегодня – уже 139 тыс. До конца года, когда дом будет построен, цены ещё вырастут. Учитывая тот факт, что в комплексе совсем нет студий, и его выгодную локацию, «Поэт» будет хорош не только для инвестиций, но и для жизни.

Средние цены вторичного рынка

По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за 2020 год цены выросли на 17,48%, или 22 311 руб. с кв. м. И к концу года средняя цена предложения на вторичном рынке Петербурга составила 149,97 тыс. руб. за кв. м.

Рост средней цены предложения на вторичном рынке жилья, руб./кв. м

Самый резкий взлет квартирные ценники демонстрировали в 2006 году. По оценкам аналитиков, с 2001 по 2003 год они увеличивалась плавно, с ноября 2003-го рост ускорился, а по итогам 2006 года составил 100–120%. Читаем материалы тех времен: «Поводом к оживлению рынка стала активизация платежеспособного спроса с помощью ипотечных кредитов и недостаточный объем предложения жилья». Ничего не напоминает? Что называют главными факторами, спровоцировавшими рост цен в 2020 году? Правильно, появление дешевой ипотеки и сокращение объемов предложения на первичке.

А чем закончился тот небывалый рост цен на недвижимость? Падением стоимости жилья в 2008 году и дальнейшей стагнацией. И к докризисным показателям рынок возвращался около десяти лет: в сентябре 2008-го средняя цена предложения на вторичке была зафиксирована в размере 107,9 тыс. руб. за кв. м. И потом эту цифру мы увидели в отчетах аналитиков только весной 2018 года.

Мы, конечно, не утверждаем, что сегодня-завтра рынок будет развиваться по точно такому же сценарию: слишком много других факторов в игре. Но продавцам квартир, которые задрали ценники или отложили продажу в надежде выгадать побольше денег, стоит призадуматься. Очень велика вероятность падениия спроса и начала стагнации уже в этом году, особенно если господдержка ипотеки будет прекращена.

Изменение средней цены предложения

Год	Стоимость кв. м на конец года	Изменение за год, %	Изменение за год, тыс. руб./кв. м
2006	68 115	97,04	33 545
2007	79 789	17,14	11 674
2008	100 762	26,29	20 973
2009	81 072	-19,54	-19 690
2010	82 289	1,50	1 217
2011	88 268	7,27	5 979
2012	95 127	7,77	6 859
2013	96 023	0,94	896
2014	103 023	7,29	7 000
2015	102 952	-0,07	-71
2016	105 990	3,00	3 038
2017	107 388	1,30	1 399
2018	114 047	6,20	6 659
2019	127 662	11,90	13 615
2020	149 973	17,48	22 311

Изменение стоимости жилья в соотношении с ростом уровня цен

Изучать динамику стоимости недвижимости, не учитывая темпы роста реальных цен и доходов – не совсем правильно. Доходы населения постоянно растут, как и стоимость других товаров. Чтобы понять, насколько быстро в реальности дорожает жилье, мы изучили аналитическую записку № 2 Банка России от октября 2020 года «Жилищное строительство».

В документе говорится, что рост стоимости жилья является незначительным по сравнению с ростом цен на другие товары и инфляцией, что подтверждено диаграммой.

Рисунок взят из Аналитической записки № 2 Банка России

Стоимость жилья в России ежегодно корректируется также в зависимости от ключевой ставки Банка России и динамики потребительских цен в регионах. Другими словами, в некоторых городах жилье намного дешевле, чем в других. Например, в Москве квартиры будут стоить дороже, чем в «депрессивных» регионах (Северный Кавказ или Алтай).

Из аналитической записки также видно, что рост цен на жилье в последние 10 лет нестабилен – в какие-то годы цены росли, а в другие – наоборот, сокращались. Кроме того, в сравнении с динамикой инфляции и размером реальной зарплаты россиян можно утверждать, что рост цен на жилье в России незначителен.

Игра по-крупному

Начнем с проектов, выход которых был анонсирован еще в конце минувшего года. Группа ЦДС в декабре неожиданно сообщила о выводе на рынок сразу двух крупных объектов на окраинах. Продажи в одном из них, Neva City в Новосаратовке, стартовали незамедлительно.

В самом начале 2021 года вышел и второй – это ЖК Parkolovo. Первый этап рассчитан на 70 тыс. кв. м, а всего в Парголово за пять – семь лет возведут 350 тыс. квадратов жилья.

К слову, у Группы ЦДС на Плесецкой улице в Приморском районе в работе еще один проект на 170 тыс. кв. м. Он также может выйти в этом году на рынок.  

Еще один крупный проект в Каменке готовит компания Seven Suns Development, которая прошлой осенью приобрела свыше 16 га на пересечении Парашютной улицы с Шуваловским проспектом. Жилой квартал примерно на 200 тыс. квадратов жилья было обещано начать строить еще в конце 2020-го, так что старт ожидаем.

К слову, в прошлом году сразу несколько новых проектов на севере обещал представить и «Полис Групп», но пока порадовал покупателей лишь одним.

Большие премьеры ждут рынок и в южной части Петербурга. В частности, в компании «КВС» нам сообщили о старте сразу двух крупных проектов комфорт-класса – это «Любоград» в Стрельне и «Югтаун» на Пулковских высотах (в составе КОТ «На Царскосельских холмах»). Оба объекта – малоэтажные. Первый из них, рассчитанный на 200 тыс. кв. м жилья, уже получил разрешение на строительство. Первая очередь из трех домов (квартал «Жар-Птица») выходит в продажу в январе-феврале.

По соседству компания Setl City в минувшем году приобрела свыше 40 га и, судя по всему, медлить тоже не будет. Так что возле Стрельны могут появиться сразу два крупных малоэтажных проекта КОТ – конкурента.

Вопрос №2: почему цены растут, если пандемия?

Аналитики называют несколько причин нового жилищного бума в Петербурге.  Есть нестабильный рубль и крепкая валюта, есть высокая волатильность на рынке ценных бумаг в сочетании с низкой доходностью вкладов, часть которых к тому же будет с этого года облагаться налогом, значит, в недвижимость пришли инвесторы всех мастей и регионов, есть самые низкие ставки по ипотеке в истории – под 6,5%*, значит, доступность жилья резко выросла. Ну и сыграл свою роль отложенный спрос на фоне непонятных перспектив в начале пандемии. Сначала люди размышляли, покупать или нет, но потом поняли, что лучше иметь квартиру, чем постоянно дешевеющие накопления.

Новостройки Санкт-Петербурга

Дата	Вторичка Санкт-Петербурга	Новостройки Санкт-Петербурга
Индекс (руб. / кв. м)	Изменение цен	Индекс (руб. / кв. м)	Изменение цен
31 мая 2021 г.	151,9	+0,26%	118,9	-0,17%
24 мая 2021 г.	151,5	+0,46%	119,1	-0,17%
17 мая 2021 г.	150,8	+0,47%	119,3	+0,25%
10 мая 2021 г.	150,1	+0,47%	119,0	+0,17%
3 мая 2021 г.	149,4	+0,47%	118,8	0%
26 апреля 2021 г.	148,7	+0,68%	118,8	-0,08%
19 апреля 2021 г.	147,7	+0,48%	118,9	+0,08%
12 апреля 2021 г.	147,0	+0,55%	118,8	-0,25%
5 апреля 2021 г.	146,2	+0,55%	119,1	0%
29 марта 2021 г.	145,4	+0,48%	119,1	+1,02%
22 марта 2021 г.	144,7	+1,12%	117,9	-0,08%
15 марта 2021 г.	143,1	+0,70%	118,0	-0,34%
8 марта 2021 г.	142,1	+0,78%	118,4	0%
1 марта 2021 г.	141,0	+0,79%	118,4	-0,08%
22 февраля 2021 г.	139,9	+0,58%	118,5	-0,08%
15 февраля 2021 г.	139,1	+1,02%	118,6	-0,17%
8 февраля 2021 г.	137,7	+0,95%	118,8	+0,08%
1 февраля 2021 г.	136,4	+0,66%	118,7	+0,17%
25 января 2021 г.	135,5	+1,19%	118,5	+0,25%
18 января 2021 г.	133,9	+0,83%	118,2	+0,08%
11 января 2021 г.	132,8	+0,53%	118,1	0%
4 января 2021 г.	132,1	+0,76%	118,1	0%
28 декабря 2020 г.	131,1	+1,08%	118,1	+0,25%
21 декабря 2020 г.	129,7	+0,70%	117,8	+0,08%
14 декабря 2020 г.	128,8	+0,47%	117,7	+0,09%
7 декабря 2020 г.	128,2	+0,87%	117,6	+0,09%
30 ноября 2020 г.	127,1	+0,95%	117,5	+0,09%
23 ноября 2020 г.	125,9	+0,56%	117,4	+0,17%
16 ноября 2020 г.	125,2	+0,56%	117,2	+0,17%
9 ноября 2020 г.	124,5	+0,65%	117,0	+0,34%
2 ноября 2020 г.	123,7	+0,65%	116,6	+0,17%
26 октября 2020 г.	122,9	+0,41%	116,4	+0,26%
19 октября 2020 г.	122,4	+0,33%	116,1	+0,17%
12 октября 2020 г.	122,0	+0,33%	115,9	+0,26%
5 октября 2020 г.	121,6	+0,33%	115,6	+0,17%
28 сентября 2020 г.	121,2	0%	115,4	+0,26%
21 сентября 2020 г.	121,2	+0,50%	115,1	+0,26%
14 сентября 2020 г.	120,6	+0,25%	114,8	+0,17%
7 сентября 2020 г.	120,3		114,6