Перевод земли из сельхозназначения в лпх

Подача документов

Процедура смены земель со статусом ЛПХ или ИЖС осуществляется местной администрацией. Это может быть мэрия, если земля находится в пределах города, сельсовет, когда земля находиться в сельской местности и т. д.

Оформляется прошение о смене статуса земли в виде обычного заявления, вместе с которым нужно подать следующую документацию:

• кадастровый паспорт земли (реестровая выписка);
• паспорт владельца;
• правоустанавливающий документ на участок (если обращается собственник);
• письменное (нотариально заверенное) согласия собственника (если подаёт третье лицо).

В самом же заявлении нужно указать следующие сведения:

• номер участка в кадастровом реестре (кадастровый номер);
• нынешний статус (категория) участка;
• выбранный для перевода статус (конечная категория);
• вид правомочия на участок;
• цели изменения статуса (для постройки дома).

Но правильное оформление заявления и подача всех документов ещё не является гарантией изменения статуса земли. Согласно статистике количество случаев, когда госорган дал согласие и отказал, одинаково.

Важная теория

• У каждого земельного участка есть ВРИ (вид разрешенного использования) — п. 2 ст. 7 ЗК РФ и п. 4 ст. 37 ГрК РФ. Моя статья написана как раз о том, как изменить нынешний вид разрешенного использования участка на другой вид, а именно на ИЖС (для индивидуального жилищного строительства). Под переводом в ИЖС я это буду иметь в виду. В законе нет такого вида разрешенного использования как СНТ. Садовое некоммерческое товарищество (СНТ) — это добровольное объединение граждан для ведения ими садоводства и огородничества, которое оформлено в некоммерческую организацию. Поэтому неконкретно писать о переводе участка «из СНТ в ИЖС». Далее я буду писать по-другому.
  Цена пая земли сельхозназначения

  Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных) (Москва и обл.); (Санкт-Петербург и обл.); 8 (все регионы РФ).

  С 2021 года дачные участки теперь бывают только двух видов относительно их ВРИ — садовые или огородные (п. 7 и 8 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ). Теперь в законе нет такого понятия как дачный участок. При этом собственниками/пользователям участков ничего менять не нужно.

  Если участок имеет ВРИ как «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного строительства», «садовый земельный участок», «для садоводства» или «для ведения садоводства», он автоматически становится «садовым» — п. 7 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ. Если участок имеет ВРИ как «огородный земельный участок», «для огородничества» и «для ведения огородничества», он автоматически становится «огородным» — п. 8 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ.

  Все вышеуказанное не означает, что участки нельзя перевести в ИЖС. Все зависит от их ВРИ. В 95% случаях при садовых участках это разрешено сделать. С остальными наоборот — в 95% случаях перевести огородные участки в ИЖС не получится. Хотя все равно стоит это проверить по инструкции ниже. Пока обо всем по-порядку.

• Помимо ВРИ, любой участок (садовый или огородный) имеет категорию по целевому назначению — земли населенных пунктов или земли сельскохозяйственного назначения (п. 1 ст. 7 ЗК РФ). Это называется категория земель. Если участок имеет категорию «земли населенных пунктов», значит он находится в каком-либо населенном пункте, в его границах — ст. 83 ЗК РФ. Если участок находится за границами населенного пункта, значит он относится к землям сельхозназначения — ст. 77 ЗК РФ.

  Участок нельзя перевести в ИЖС, если он имеет категорию «земли сельхозназначения». Потому что участки ИЖС могут быть только в границах населенного пункта — ст. 83 и ст. 85 ЗК РФ.

  Можно ли перевести участок из сельхозназначения в земли населенных пунктов? Очень маловероятно, потому что все зависит от желания местной администрации. Только администрация населенного пункта по собственной инициативе может присоединить к нему близлежащий кусок земли. Тем самым изменить границы населенного пункта и внести их в генеральный план — пп. 3 п. 1 ст. 7 и п. 1 ст. 8 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ, п. 1 ст. 84 ЗК РФ и п. 1 и 2 ст. 24 ГрК РФ. Естественно из-за одного участка они этого делать не будут. И не факт при обращении к ним нескольких граждан. Ведь администрации придется многое менять, согласовывать, дополнять инфраструктуру — это долго и с очень маленьким процентом положительного исхода. Поэтому проще, быстрее и дешевле купить другой участок, чем менять категорию у нынешнего. Или оставить все как есть.

  В любом случае на садовом участке разрешено построить жилой дом, затем оформить его в собственность и прописаться — подробнее. Менять на ИЖС в этом случае не обязательно. На огородном же участке строить запрещено.

  Узнать категорию и ВРИ участка можно: 1) в правоустанавливающих документах — в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН (бывш. ЕГРП). Инструкция — заказать онлайн выписку из ЕГРН на участок; 2) на публичной кадастровой карте Росреестра.

  ВРИ и категория участка в свидетельстве о собственности

  (нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

  ВРИ и категория в выписке из ЕГРН

Другие статьи Другие статьи про перевод земли: с ИЖС в ЛПХ; с ЛПХ в ИЖС; С ИЖС в «коммерческую недвижимость».Как зарегистрировать в собственность земельный участок

В каком случае можно строить жилье?

Земли сельскохозяйственного назначения – это понятие целевого назначения. В свою очередь такие земли делятся на территории:

• Предназначенные для пашни, сенокоса, питомника, пастбища и прочих нужд сельского хозяйства. Все, что их касается, регулируется федеральным законом № 101.
• Прочие для строительства гаражей, садов, огородов, дач, подсобного хозяйства, фермерства и животноводства.

На заметку. Каждый из этих территорий имеет виды разрешенного использования (ВРИ), проще говоря, для чего их можно использовать. Именно от этого определения зависит, можно ли строить жилой дом.

Подробнее о видах разрешенного использования и характеристике земель сельскохозяйственных назначений написано тут.

Строительство жилья разрешено на участках следующих ВРИ:

1. Размещение садовых и дачных домов. На таких участках можно построить дом не получая для этого разрешения властей. К тому же, не нужно подстраиваться под проект застройки или прочие ограничения. Есть одно «но» – такой дом юридически не будет жилым. Однако это можно исправить по суду, который по заключению специальной комиссии признает дом жилым. Кстати, можно приобрести участок с уже имеющимся жилым домом.

   Минусом является большая налоговая ставка, чем на участки для индивидуального жилого строительства (о налогообложении земель сельскохозяйственного назначения мы писали в этом материале). Существует такое положение «дачная амнистия», по которой можно достаточно просто оформить в собственность, как участок, так и жилье на нем. О нюансах использования таких земель для дачного строительства и других нужд можно узнать в отдельной статье.

2. Личное подсобное хозяйство с правом на строительство. Как правило, это большие площади для производства сельхозпродукции. К подобным землям относятся дома в сельской местности. На них может строиться жилой дом. Однако на участках за чертой населенного пункта может стоять запрет на строительство, там даже забор не всегда можно поставить.

   Чтобы построить дом в подсобном хозяйстве необходимо создать проект, согласовать его с различными организациями: пожарная служба, СЭС, энергетиками, архитектурным отделом и прочими. Еще нужно знать о том, что на ЛПХ может стоять ограничение по количеству возводимых строений, например, только один дом. Самовольная постройка дома в ЛПХ может быть узаконена только, если участок находиться в собственности.

3. Территории крестьянско-фермерских хозяйств. Это довольно масштабные территории, предназначенные для выращивания фруктов и овощей, животноводства, переработки готовой фермерской продукции и прочее. В ФЗ № 74 говорится о том, что на подобном участке может присутствовать все, что необходимо для осуществления деятельности КФХ.
   Справка. Никаких прямых запретов на строительство жилого дома нет, как и открытого разрешения. Учитывая то, что земли КФХ не имеют ограничений по строительству различных объектов, то дом вполне можно построить.

   Другое дело – добиться разрешения на строительство. Дело в том, что неясная позиция законодательства заставляет муниципальные власти отказывать. Но есть другой путь – сначала построить дом, а уж потом подать иск в суд на признание его жилым.

   В суде нужно упирать на то, что деятельность КФХ требует постоянного присутствия, поэтому жилой дом необходим для успешного существования КФХ. Как это доказать? Сказать, что есть огород, животные, за которыми нужен ежедневный и ежечасный уход.

   Кстати сказать, в Подмосковье строительство домов на территориях КФХ не является чем-то неизведанным. Такие земли используют для строительства коттеджей без какой-либо фермерской деятельности.

4. Индивидуальное жилое строительство. Участки, прямо предназначенные для строительства жилья, к тому же не запрещается заниматься садоводством и огородничеством. Есть ограничения по размещению и площади дома, а также требуется разрешение на строительство.

   Налог на такое помещение ниже, чем, например, на дом в ЛПХ. Можно создать дом до 3 этажей. Кстати постройка жилого дома обязательна.

5. Блокированная жилая постройка. Совмещенные стенами дома до 10 штук, в высоту до 3 этажей построены в ряд. При этом имеются участки для садово-огородной деятельности.

О том, что можно строить на землях сельхозназначения, написано в отдельной статье.

Порядок переоформления

Владельцу или собственнику земельного участка необходимо собрать правоустанавливающие документы и обратиться в администрацию муниципалитета по месту нахождения земли.

Форма ходатайства на общефедеральном уровне не предусмотрена. Она разрабатывается непосредственно органами местного самоуправления, но содержание документа не должно противоречить ч. 3 ст. 2 ФЗ № 172.

Ходатайство, со всеми приложенными документами, можно подать лично или через законного представителя. Оно рассматривается специалистами органами местного самоуправления.

Процедура требует проведения экспертизы, за которую отвечают Росприроднадзор и органы экологической экспертизы на региональном уровне. Она проводится за счет заказчика документации.

Перечень необходимых документов

Чтобы узнать — как перевести участок с ЛПХ в ИЖС, необходимо представить следующие документы:

• копию паспорта или другого документа, который удостоверяет личность заявителя;
• выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ, если инициатора перевода земель является ИП или организация;
• заключение ГЭЭ (государственной экологической экспертизы). Должна быть заказана и оплачена заранее.

Стоимость и порядок оформления определяется на региональном уровне. Потребуется разрешение правообладателя участка, если на объект ранее был установлен сервитут. Перечень документов считается исчерпывающим.

Заявление

Оно подается в форме ходатайства. В нем следует указать:

• кадастровый номер участка;
• категорию земель (ЛПХ) и ИЖС (в которую первоначальный участок следует перевести);
• убедительное основание;
• права на земельный участок (для этого потребуется оформить выписку из ЕГРН).

Ходатайство должно быть рассмотрено в течение двух месяцев с момента поступления.

По результатам рассмотрения уполномоченный органа местного самоуправления принимает акт о переводе земель или отказывает удовлетворить просьбу.

Образец ходатайства о переводе одной категории земельного участка в другую здесь.

Стоит ли осуществлять перевод собственности на личное подсобное хозяйство?

Перед тем, как осуществлять перевод земель, нужно обязательно задуматься, какую выгоду из земли пользователь желает извлечь, какой деятельностью планирует на этом участке заниматься.

Если участок размером не больше, чем это установлено в законе, а на личном подсобном хозяйстве собираются работать все члены семьи без использования наемного труда, то семья, владеющая ЛПХ, освобождается от выплаты НДФЛ — подоходного налога (об открытии и налогообложении ЛПХ написано тут). Оформление ИП тоже не требуется для деятельности с целью извлечения некоторой прибыли на участке ЛПХ. Поэтому, целесообразно оформлять ЛПХ, если планируется заниматься сельскохозяйственной деятельностью (что нужно знать при организации ЛПХ?).

При этом стоит помнить о разнице между приусадебным участком (участок ЛПХ в черте города) и полевым (участок на с/х землях)

Если на участке планируется возведение жилого дома вида некапитального строительства, то важно знать, что на полевом участке запрещено в принципе возводить какие-либо постройки. При этом на приусадебном участке таковые возводить можно, но земельный налог в границах населенного пункта существенно выше, чем вне их

Поэтому для постройки жилого дома земли лучше переводить не в ЛПХ, а в ИЖС.

Внимание. Владелец ЛПХ стоит перед выбором

За городскими пределами на полевых участках запрещена любая застройка, а в городской черте высокие земельные налоги.

Шаг №1 — Узнаем название территориальной зоны участка

Это нужно, чтобы определить — является ли ИЖС в этой зоне основным или условно разрешенным видом использования. Если ИЖС будет указан как один из основных ВРИ — инструкция по переводу будет одна, если как один из условно разрешенных — инструкция другая. А если ИЖС вообще не указан ни как основной, ни как условно разрешенный, тогда перевести участок в ИЖС не получится.

Узнать территориальную зону помогут Правила застройки и землепользования (ПЗЗ) + карта зонирования. Все это называется градостроительным регламентом — ст. 36 ГрК РФ. У карты зонирования бывает несколько названий — генеральный план местности, карта градостроительного зонирования, градостроительное зонирование и т.п. ПЗЗ устанавливает местная администрация — п. 1 ст. 8 ГрК РФ. Следовательно ПЗЗ везде разные.

Для примера я определю территориальную зону для земельного участка с кадастровым номером 50:14:0070228:3. Точный адрес — Московская область, Щелковский район, дп. Загорянский, ДСК «Загорянский», ул. Крупской, уч-к 17а. Участок имеет категорию «Земли поселений (земли населенных пунктов)» и ВРИ «Для ведения дачного хозяйства».

Совет: искать ПЗЗ и карту лучше на компьютере или ноутбуке, чем на смартфоне или планшете. Во-первых, чаще всего сайты и документы для поиска не оптимизированы под мобильные устройства. Во-вторых, обычно карты много весят, поэтому на телефонах часто тормозят. Приступим:

1. Сначала нужно запомнить точное местоположение участка на публичной кадастровой карте Росреестра.

   Я советую воспользоваться Roscadastr.com. Хоть это и неофициальный сервис, но в нем гораздо удобнее пользоваться картой — она быстрее грузится, есть название улиц и других объектов. Все это облегчит поиск участка.

   Вбейте кадастровый номер участка в поле поиска (он слева сверху карты) и кликните «Найти». Кадастровый номер участка найдете в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН (). Также можно визуально найти свой участок.

   Участок для примера

   Запоминаем ориентиры вокруг участка — контуры границ местности, расположение дорог, озер, название улиц. Для этого уменьшите карту. Поблизости моего участка есть озеро и интересный контур местности (резкий угол).

   Ориентиры вокруг участка

2. Теперь ищем местное ПЗЗ и карту с градостроительными зонами.

   Обычно их выкладывают на сайте местной администрации и сервисе ФГИС ТП. Сначала попробуем через сайт администрации.

   В поисковике Яндекса или Гугла нужно наберите примерно такой запрос — «правила застройки и землепользования администрация + название области, района и населенного пункта, рядом с которым находится участок». У меня получилось так — «правила застройки и землепользования администрация московская область щелковский район загорянский». Первый результат оказался верным — это был сайт администрации Щелковского района, к которому относится поселок Загорянский.

   Ссылка на сайт администрации

   Если не удалось найти ПЗЗ на сайте администрации, можно воспользоваться сервисом ФГИС ТП. 1) В меню выберите «Документы», затем «По территории». 2) В правом поле поиска вбейте по одной букве название муниципального района и выберете его из полученных ответов. Поиск работает кривовато, поэтому название пишите по одной букве и тогда выйдет правильная формулировка. Мне нужен был щелковский район. В моем случае помогло когда я начал вбивать Щелков и появился в итоге Щелковский городской округ. 3) В левом поле поиска вбейте слово «правила», чтобы не отображались другие документы, кроме ПЗЗ. 4) Кликните на нужный результат. 5) Скачайте нужные документы — лучше сразу одним архивом по кнопке снизу.

   Пример поиска

   Я же свои ПЗЗ и карту нашел на сайте местной администрации.

   Архив с ПЗЗ

   Распакуйте архив и откройте все файлы подряд, чтобы найти нужные документы. В моем случае ПЗЗ и карта назывались одинаково — «ПЗЗ Загорянский». Только ПЗЗ были в текстовом формате PDF, а карта в JPG.

   ПЗЗ и карта

   Открываем карту и ищем свой участок по тем ориентирам, которые мы запомнили . Я свой нашел по контуру местности в виде резкого угла и озера.

   По таким ориентирам я нашел свой участок

   На Кадастровой карте

   На Карте зонирования

   Далее узнаем название территориальной зоны. Краткое название указывают на самой карте, а полное названием с краю. Краткое название моей зоны — Ж-2, а полное я нашел в левой части карты — Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами.

   Название зоны

   Короткое

   Полное

Территориальную зону определили, теперь нужно в ПЗЗ узнать способ перевода.

Чем отличается категория ИЖС от ЛПХ

Категория земли под ИЖС позволяет возводить на ней частные дома, которые будут подключены ко всем коммуникациям и пригодные для нормального проживания семей.

Такой дом после окончания строительства можно будет свободно оформить в личную собственность без каких-либо сложностей. Главное, чтобы бы в доме вела только одна семья, а его этажность не превышала трёх.

В построенном доме на участке под ИЖС собственник может прописать себя и всю свою семью. Но для строительства такого дома нужно получить разрешение от местной власти.

И за землю, и за дом собственнику будут начисляться налоги на имущество, которые будут зависеть от кадастровой стоимости жилья.

Строить дом на земле под ИЖС – основное назначение этого участка. Он для того и приобретается гражданами, чтобы построить на нем частный дом или коттедж и переехать туда на постоянной основе.

Проблем с возведением дома на таком участке не будет, если правильно соблюсти всю законодательную процедуру.

На ЛПХ разрешается построить только помещения для хранения инвентаря и даров природы. Строить жилые дома и проживать в них можно только, если земли находятся в пределах города или села. В противном случае любая незаконная постройка на участке под ЛПХ будет снесена.

В 2021 году налоги на имущество начисляются на основании кадастровой стоимости. Стоимость земель под ИЖС значительно выше стоимости земель под ЛПХ. Соответственно и налоги за дом на участке под ИЖС будут намного больше.

Кадастровая стоимость угодий ЛПХ обычно низкая ввиду непривлекательности данного вида недвижимости. Такие земли вообще чаще всего сдаются гражданам в долгосрочную аренду с правом последующего оформления их в собственность.

Если на земле под ИЖС в течение 3 лет не построить дом, земля будет изъята из-за нецелевого использования.

На территории ИЖС можно заниматься только растениеводством, в то время как на участках ЛПХ можно разводить сад, животных, выращивать любые культуры и растения.

Перевод ИЖС в ЛПХ – явление довольно редкое. Это просто нецелесообразное в финансовом плане решение, ведь стоимость земли под ИЖС в разы больше стоимости земли под ЛПХ.

Если и в первом, и во втором случае земля принадлежит к территории населенного пункта, перевод будет осуществляться просто на основании норм Градостроительного Кодекса.

Это более распространённый случай изменения назначения земли. Человек может намеренно купить дешевый участок для ЛПХ в границах города и потом перевести его в ИЖС для строительства своего дома.

Главное не только, чтобы участок находился в населенном пункте для этого, но и необходимо, чтобы он стоял на кадастровом учете и имел четкие границы. Если у участка ЛПХ несколько собственников, нужно чтобы все они были согласны на перевод его в ИЖС.

Нужно заранее проверить, что участок предусматривает ИЖС как основной или условно разрешённый вид использования земли. Для перевода в ИЖС нужно будет в любом случае предъявить справку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).

Как перевести СНТ в ИЖС в 2020 году – можно ли, землю, участка, легально, выход, стоимость, сколько стоит

Построить жилой дом можно только на предназначенной для этого территории. Несоответствие назначения требует изменения статуса участка. Как 2020 году перевести садовый участок в ИЖС?

Приобретение готового участка под строительство жилого дома обходится, как правило, в немалую сумму. Намного дешевле и проще купить землю, предназначенную для садоводства.

Но на таком участке разрешается размещать только садовые домики и хозпостройки. Как в 2020 году перевести землю СНТ в статус ИЖС?

Что нужно знать

Всем землям в РФ присвоено определенное назначение, определяющее порядок их использования.

Так на землях городских поселений и муниципальных образований разрешается:

• строить жилые объекты;
• располагать необходимые населению коммуникации;
• размещать объекты инфраструктуры и т. д.

Принадлежность земли к определенной категории определяет правовой режим ее использования. Но кроме того значение имеет и вид разрешенного использования конкретного участка.

Планируя постройку дома, важно учитывать статус участка – для индивидуального жилищного строительства, подсобного хозяйства или садоводства. Построить жилой дом для постоянного проживания разрешается на участках ИЖС. Но такая земля стоит дороже участков иного назначения

Но такая земля стоит дороже участков иного назначения

Построить жилой дом для постоянного проживания разрешается на участках ИЖС. Но такая земля стоит дороже участков иного назначения.

Потому многие граждане предпочитают покупать участок, предназначенный для ДНП или СНТ, чтобы потом поменять вид его разрешенного использования.

Определения

Земельный участок ИЖС – это земля, предназначенная для индивидуального жилищного строительства.

Для возведения жилого дома на таком участке требуется разрешение на строительство, поскольку построенное здание должно размещаться в соответствии с градостроительным планом.

Построенному на участке ИЖС дому присваивается полноценный адрес, позволяющий зарегистрироваться по месту проживания.

Строить дом на землях СНТ можно без предварительного согласования и получения разрешения. Для регистрации в таком доме потребуется признание дома жилым и присвоение полноценного адреса.

Стандартный адрес для СНТ – это название объединения и номер участка. Среди отличий участков СНТ и ИЖС можно отметить следующие особенности:

• садоводческий участок стоит в разы меньше земель ИЖС;
• присоединение электросетей для участков ИЖС обязательно, электроснабжение земель СНТ зависит от их местоположения;
• налогообложение земель ИЖС выше, чем СНТ;
• для ИЖС обязательно наличие инфраструктуры, в отличие от СНТ, где инфраструктуры может и не быть.

Плюсы и минусы перевода участка

Можно ли СНТ перевести в ИЖС легально? Закон не запрещает переводить участки земли из одной категории в другую и изменять вид разрешенного использования.

Однако нужно учитывать, что перевод участка имеет как преимущества, так и недостатки.

Если рассматривать перевод земли СНТ в ИЖС, то основными плюсами можно назвать следующие обстоятельства:

Из минусов изменения СНТ на ИЖС нужно отметить:

Вместе с тем недостатки перевода можно и не учитывать. Если земля нужна для постройки жилого дома, то значит, владелец готов платить налоги на имущество.

А необходимость постройки объекта ИЖС и вовсе эфемерный недостаток, поскольку перевод обычно и осуществляется с целью последующего строительства.

Но возможность перевода участка в другую категорию не означает, что статус земли будет изменен только по желанию собственника. В переводе могут отказать по различным причинам.

Например, участок находится слишком далеко от городского поселения, отсутствуют необходимые инженерные коммуникации, имеются препятствующие переводу обременения.

Правовое регулирование

Процесс перевода участка любого назначения в ИЖС регламентируют следующие правовые акты:

• Земельный кодекс РФ;
• ФЗ № 172 от 21.12.2004.

Но перевод участка СНТ в ИЖС может показаться неактуальным, поскольку закон позволяет возводить на садоводческих участках жилые дома и даже прописываться в них.

К тому же до конца 2020 года можно воспользоваться нормами ФЗ № 93 от 2006 года и по «дачной амнистии» оформить право собственности на садовый домик.