Коммерческая недвижимость

Инвестиции в ритейл

При быстром развитии крупных торговых сетей в стране небольшие магазины шаговой доступности стали терять клиентов. Поэтому произошла перестройка в интересах инвесторов.

Сегодня привлекательным стало вложение средств в столичный стрит-ритейл (средняя годовая доходность составляет примерно 12%). Окупаемость и прибыльность здесь будут зависеть от того, где находится объект. При этом плата за аренду в одном месте мегаполиса может быть выше в 10 раз больше, чем в другом.

Для инвестирования в стрит-ритейл лучше выбирать площади от 3 тыс. метров. Если объект удачно расположен, то он не будет простаивать. При удачном сочетании цены и местоположения возможны долгосрочные контракты.

Офисы

Офисная недвижимость много лет привлекала московских инвесторов. Раньше это лидерство объяснялось тем, что компании приобретали офисы для себя, они надеялись на подорожание активов.

Сейчас средняя доходность на рынке офисов примерно на процент ниже, чем в сегменте недвижимости для ритейла. В Москве не занято около 10% офисных площадок.

Инвестировать в офисы сегодня можно, поскольку есть спрос на скромные по метражу площадки (от 100 кв. м). Удовлетворить такие потребности может достаточный выбор предложений нежилых помещений в новостройках Москвы. Введение новых офисных объектов немного поубавилось, так что спрос на них подрастет. Появились альтернативные варианты использования подобных площадок (в частности, коворкинги).

Потенциальные риски

Только с учетом всех возможных рисков можно купить по-настоящему хорошую коммерческую недвижимость от застройщика

Ошибка может обойтись очень дорого, вплоть до краха всего бизнеса, а потому во внимание следует принять все нюансы. В перечне максимально серьезных рисков для покупателя значатся следующие моменты:

• отсутствие у продавца прав на недвижимость;
• неправильное или неполное оформление прав на офис или магазин;
• возможность признания сделки недействительной;
• риск виндикации покупки после приобретения (не владеющий объектом собственник может подать иск о возврате имущества);
• превышение запланированного бюджета (ремонт, документация);
• вероятность появления кредиторов или других лиц.

Оформление сделок по купле-продаже квадратных метров нежилого назначения чаще всего проводится с использованием типовых договоров. При составлении документа могут быть не учтены особенности процедуры. Все документы составляются при помощи стандартных фраз и формулировок.

Мошенничество

1. Одним из самых распространенных видов противозаконных действий в сфере купли-продажи недвижимости коммерческого назначения является двойная продажа. Недобросовестный застройщик или собственник продают офис или ресторан сразу нескольким покупателям. Чтобы не стать жертвой обмана, нужно тщательно проверить отсутствие действующих договоров и претендентов на приобретаемый магазин, склад или кафе.
2. Не реже встречаются ситуации, когда продажей помещения занимается доверенное лицо продавца. Следует обязательно проверять подлинность доверенности. Желательно, чтобы подписи на документах ставил сам собственник.
3. Если куплю-продажу осуществляет акционерное общество, следует убедиться, что получено согласие на продажу всех акционеров. Часто продавец заведомо использует такую схему, чтобы потом через суд потребовать возврата имущества. Плохим признаком можно считать наличие дел в Арбитражном суде с участием компании-продавца.

Нежилые помещения на первых этажах новых комплексов

В столице есть правила, которые предусматривают выделение в новостройках помещений для использования в коммерческих целях. Первые этажи новых домов обычно нежилые. Здесь размещаются салоны красоты, аптеки, медицинские центры, магазины и др. Такие площадки для бизнеса (для себя или в аренду) можно купить напрямую у строительной компании.

Вложение средств в площади на первых этажах новостроек способно приносить доход до 12% в год. Однако нужно быть готовым к тому, что получить прибыль удастся нескоро. Для этого придется пройти несколько этапов:

• проектирование;
• различные согласования;
• строительство и ремонт;
• монтаж оборудования;
• оформление документов;
• заселение новостройки.

Сейчас купить коммерческую недвижимость в новостройках Москвы можно, затратив от 15 млн. рублей.

Еще недавно было нетрудно заработать на перепродаже нежилых метров после введения объекта в эксплуатацию. В настоящее же время высокого дохода от подобной сделки ждать не приходится: если раньше цена после строительства могла вырасти до 20%, то теперь она может вовсе не измениться.

Инвесторов привлекают помещения на первых этажах в спальных районах. Учитываются близость к метро, активное пешеходное движение, качество объекта. Поскольку в 90% новых домов мегаполиса выделены места для бизнеса, то выбор всегда есть.

Кто приобретает и арендует нежилые помещения в новостройках?

Тех покупателей, которые интересуются инвестициями в бизнес-объекты в новых домах, можно условно разделить на две группы:

• компании или бизнесмены, приобретающие недвижимость для себя;
• частные инвесторы.

Около 65% покупающих метры для бизнеса на первых этажах московских новостроек проживают по соседству. Это могут быть жители того же комплекса. Зачастую помещения приобретают начинающие бизнесмены в сфере услуг или торговли. Вести свое дело недалеко от места проживания удобно и более экономно. Кроме того, предприниматель может быстрее реагировать на изменения спроса, поскольку хорошо знает потребности соседей.

Аренда или продажа коммерческой недвижимости от застройщика в Москве интересует сетевые бренды из торговли и сферы услуг. Они выкупают или арендуют примерно 30% нежилой площади с отдельным входом. Такие компании руководствуются:

• спросом на конкретные услуги в районе;
• пешеходным трафиком;
• стратегией собственного развития;
• перспективами локации.

Еще одна категория арендаторов и покупателей нежилых метров предприятия – лица, которые удовлетворяют временный спрос новоселов. Так, они продают материалы для ремонта, мебель, окна, двери, сантехнику и т.п. Когда в жилом комплексе сдаются первые дома, такие компании открывают там офисы и магазины на срок до пяти лет. Затем спрос на эту группу товаров и услуг в микрорайоне падает и организации перебираются в другой строящийся комплекс.

Право собственности

Времена рейдерских захватов давно остались в прошлом, но мошенники по-прежнему ищут способы незаконного обогащения. Действующее российское законодательство обеспечивает много вариантов безопасного заключения сделок с коммерческой недвижимостью. В Москве купить от застройщика хороший вариант вполне реально, доказательство тому – тысячи успешно совершенных сделок. Существуют три возможных статуса покупателя нежилых площадей:

1. Юридическое лицо.
2. ИП.
3. Физическое лицо.

Каждый из них имеет свои плюсы и минусы.

Юридическое лицо

Выгода оформления права собственности юридическим лицом имеет место тогда, когда предприятие находится на упрощенной системе. Преимуществ несколько:

• отсутствует риск лишиться имущества в результате развода или другого семейного конфликта;
• при появлении долговых обязательств (например, после постановления по результатам судебного заседания) ресторан или офис не смогут забрать для уплаты долга;
• учредитель несет ответственность перед кредиторами исключительно в рамках принадлежащей ему части уставного капитала фирмы;
• происходит увеличение шансов для одобрения кредита: банки гораздо охотнее сотрудничают с клиентами, владеющими недвижимостью, ведь ее можно использовать как залог. Однако проценты по кредиту, согласно статистике, будут на порядок ниже.

Физическое лицо

Купленная коммерческая недвижимость в строящихся домах оформляется на физическое лицо в том случае, если объект не планируется продавать. Продавец, владеющий помещением менее 5 лет, обязан уплатить налог (13% от стоимости). При этом начисление налога происходит, исходя из кадастровой стоимости приобретенного магазина, офиса или ресторана. Текущие ставки довольно внушительны и зачастую превышают доход от реализации собственности.

Оформлять покупку на физлицо уместно тогда, когда собственник не планирует брать кредит и использовать приобретенные квадратные метры в качестве залога. Тем не менее, такая схема имеет ряд существенных недостатков:

• для проведения сделок (купля-продажа, аренда) придется нотариально оформлять согласие супруга;
• при разводе велик риск затяжных судебных разбирательств, связанных с дележом совместно нажитого имущества;
• если возникнет необходимость продажи нежилого объекта, собственнику придется заплатить налог на прибыль.

Индивидуальный предприниматель

Если при оформлении собственником выступает ИП на упрощенной системе налогообложения, придется документально подтвердить факт использования нежилой площади для получения прибыли. При этом, если такой собственник сдает ее в аренду, налог на прибыль составит всего 6%. Также индивидуальный предприниматель может рассчитывать на одобрение крупного кредита при использовании приобретенных склада или офиса как залога.

Найдено ( 95)

Как коронавирус повлиял на бизнес и коммерческую недвижимость?

Один из главных вопросов, которые задают наши коллеги, друзья и клиенты: «Как изменился рынок коммерческой недвижимости за февраль и март 2020 года?». Как вы помните, началось все с того, что «РосПотребНадзор» потребовал от ресторанов усилить меры борьбы с угрозой коронавируса. Обороты в этом сегменте бизнеса упали. Постепенно ситуация становится критической. Федерация рестораторов и отельеров накануне направила письмо председателю правительства России, Михаилу Мишустину, сообщив, что часть московских ресторанов в связи с распространением коронавируса приостанавливает работу и переходит на формат доставки еды.

Сергей Собянин призвал собственников бизнеса по возможности перевести сотрудников на удаленный график работы. Помещения пустуют. И тут возникает не менее серьезный вопрос: «Не начать ли избавляться от коммерческой недвижимости?». Ведь помимо вируса, мы наблюдаем тяжелую экономическую ситуацию во всем мире. После резкого падения курса российского рубля по отношению к иностранной валюте, многие арендаторы выступают с обращением о пересмотре договоров аренды… потому что терпят колоссальные убытки.

Рекомендации

Неопытные инвесторы часто поддаются эмоциям при покупке коммерческого помещения в строящихся домах. Если офис или магазин изначально нравится покупателю (низкая цена, выгодное расположение), он «на радостях» может не заметить существенных недостатков

Важно не поддаваться эмоциям и тщательно изучить выбранный объект:

принять во внимание расположение – часто новостройка находится «в чистом поле». Магазин или офис при таких вводных вряд ли будет рентабельны

Так называемая линия трафика должна проходить не дальше 10 метров от дверей, для Москвы показателем удовлетворительной проходимости считается показатель не менее двухсот человек за час;
обратить внимание на высоту цоколя (если речь идет о магазине) – чем больше ступеней перед входом, тем меньше посетителей захотят зайти внутрь;
учесть планировку – востребованными вариантами с коммерческой точки зрения считаются помещения правильной прямоугольной планировки. Наличие нескольких подсобок существенно снизит арендную ставку.

После тщательного и всестороннего осмотра понравившегося объекта будет проще увидеть недостатки, о которых умалчивает продавец.

Например, последние этажи многоэтажных новостроек привлекательны для размещения офисов: панорамные виды, доступные на верхних этажах, повышают рентабельность.

Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в кризис?

В связи со сложившейся ситуацией собственники коммерческой недвижимости, боясь уйти в минус, начинают распродавать свое имущество

Покупателю с «кошельком» рекомендуем обратить внимание на нежилые площади. На наш взгляд, сейчас самое время приобретать их по сниженной цене! Покупка коммерческой недвижимости – популярный объект инвестиций

Но этот вид заработка непрост и требует определенных знаний. На этом рынке нет места тем, кто слаб в коленках, поэтому трезво оценивайте свои возможности.

Настоятельно рекомендуем обращаться в грамотное агентство недвижимости, если хотите сделать выгодное вложение, воспользовавшись паническими настроениями в стране

Специалист проверит документацию, устранит какие-либо недостатки, которые могут повлиять на стоимость объекта или препятствовать покупке, и подскажет, на что лучше обратить внимание. Так же, как и продажа офисов через агентство поможет гораздо быстрее найти покупателей и выйти на сделку

Владельцы бизнеса, прошедшие кризисы 2008 и 2014 года в этот раз действуют на опережение, стараясь минимизировать постоянную расходную часть. В первую очередь это относится к арендным платежам. Мы уже наблюдали волну миграции из ЦАО за пределы ТТК, из больших офисов с кабинетной системой в agile-офисы с опенспейсами и т.д. Сейчас не только волатильность рубля сказывается на арендаторах, но и переход в режим удаленной работы, рекомендованный «РосПотребНадзором» и мэром Москвы. Предполагаю, что часть бизнесов просто не выдержит новых условий и скорее всего прекратит существование. А другая часть бизнес-среды перестроит свою работу таким образом, что им понадобятся меньшие площади.

В связи с этим предполагаю, что собственники офисных пространств сейчас должны оперативно разработать систему скидок, рассрочек оплаты арендных платежей для удержания постоянных стабильных арендаторов. Тем не менее, часть офисных пространств высвободится и будет доступна не только для аренды, но и для покупки. И в летний период мы получим интересные и выгодные проекты.

Екатерина Никитина, генеральный директор компании «PRO ОБМЕН»