Сдавать квартиру официально? почему именно так, что учесть, и как минимизировать риски?

Квартиру в аренду не нужно сдавать молодым влюбленным парочкам

С большой вероятностью такие арендаторы могут съехать из квартиры через месяц – два аренды. Под предлогом, что не сошлись в характерах.

Сдача квартиры молодым парочкам, часто сопровождается битой посудой, оборванными шторами, следами от брошенных в стену предметов на обоях. 

А иногда и претензиями от ваших соседей по этажу, из-за нарушения закона о тишине. С законом о тишине и штрафами за его нарушение, вы можете ознакомиться здесь 

Почему-то именно после проживания молодых пар, приходится менять на новое, спальное место в арендной квартире.

Видимо молодые люди сильно устают на работе и все время хотят спать. Поэтому из кровати практически не вылезают.

В целом, молодые парочки, зарекомендовали себя как крайне ненадежные арендаторы.

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку

Многие банки запрещают сдавать в аренду квартиру, оформленную в ипотеку. Это условие прописывается в договоре кредитования. Однако, на деле многие владельцы ипотечного жилья успешно его сдают, избегая проверки банков и соответствующих санкций с их стороны (требования досрочного погашения, например). Проблемы в этой ситуации возможны, в случаях, если с квартирой что-то случится (пожар, взрыв).

Сдача жилья, взятого в ипотеку – это своего рода риск, поскольку вы передаете право распоряжения недвижимостью третьим лицам, за которых не можете поручиться. Чтобы не столкнуться с неприятностями, внимательно изучайте договор ипотеки.

Как правильно сдать квартиру – оформление и документы

Первое, что вам нужно знать – никогда не договаривайтесь окончательно о сдаче квартиры в аренду, пока не увидите лично потенциального жильца. Конечно, вы сможете пообщаться одним из множества способов видеосвязи, но рекомендуется предварительно встретиться с квартиросъемщиком «вживую».

Никогда не сдавайте квартиру на длительный срок без правильного оформления договора аренды. Даже если жилплощадь сдается друзьям или родственникам. Так вы обезопасите себя от возможных неприятных ситуаций. Кроме того, в таком договоре будут прописаны все права и обязанности сторон.

Договор аренды не может быть заключен без следующих документов:

• подтверждения прав собственности на квартиру;
• общегражданских паспортов сторон договора;
• выписки об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ;
• списка лиц, зарегистрированных в квартире.

Если квартира находится в долевой собственности, вам необходимо получить согласие на сдачу в аренду от сособственников. Это может быть сделано тремя способами:

1. Сособственник пишет согласие собственноручно и заверяет его нотариально.
2. Оформление доверенности на одного из собственников квартиры, чтобы он мог заниматься всеми вопросами без привлечения сособственников. Доверенность заверяется у нотариуса.
3. Личное присутствие всех собственников жилья при составлении договора аренды.

Если вы сдаете квартиру физическому лицу, оформляется договор найма. При этом его не обязательно регистрировать. При сдаче квартиры юридическому лицу заключается договор аренды. При сроке договора от года его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Официальный договор о сдаче квартиры в аренду необходим в первую очередь собственнику. Отсутствие договора – неоправданный риск для арендодателя. При возникновении вопросов, касающихся правильного оформления сдачи квартиры в аренду, рекомендуем проконсультироваться с юристом.

Есть ли необходимость в оформлении статуса ИП?

Наиболее часто встречающийся вопрос среди обывателей – нужно ли оформлять ИП при сдаче квартиры жильцам в пользование, будет ли это легально, если не оформлять? Действия гражданина вполне законны, поскольку это не относится к предпринимательской деятельности.

ВНИМАНИЕ !!! Однако если в собственности есть несколько квартир и вы хотите сделать сдачу в эксплуатацию своим источником дохода, то надлежит оформить соответствующий статус. Ничего сложного в этом нет

Нужно всего лишь пройти регистрацию, встать на учет в инспекцию и приобрести кассу.

Последнее является большим преимуществом, поскольку способствует привлечению командировочных лиц, которым необходимо отчитываться за свои расходы в ходе поездки. Частное лицо чека предоставить не сможет и поэтому для него такой контингент отпадает.

Как устроена аренда

Все квартиры сдаются на длительный срок. Жильцов ищу с помощью постоянного риелтора. Его разовую комиссию (50% от стоимости аренды в месяц) оплачивают сами арендаторы. И ещё 50% от стоимости аренды я беру в качестве залога, который возвращается при выезде человека, если он ничего глобально не испортит или не сломает.

Аренда моих квартир сейчас стоит 18 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги. В период коронакризиса из одной квартиры человек съехал, и сдать её пока не удалось. При этом в последнюю квартиру (которая долго стояла и недавно наконец стала готова к сдаче) как раз в мае нашёлся арендатор.

Какие документы нужно оформить?

При сдаче жилплощади необходимо оформить соглашение. Специализированной формы для этого случая не существует. Обычно сотрудники агентства самостоятельно разрабатывают документ. Если же речи не идет о посредниках, то образец заполнения и шаблон можно скачать на любом сайте мировой паутины.

Однако в содержание документа следует включить следующие сведения:

1. Личная информация об участниках сделки. Кто является арендодателем, кто нанимателем. Паспортные данные, контакты сторон, реквизиты для оплаты. Необходимо в тексте зафиксировать также количество вселяющихся и сведения о них, а не только о том индивиде, кто оплачивает счет.
2. Условия сдачи. Здесь подразумевается период найма, сумма, когда и в каком формате производится оплата.
3. Условия расторжения договоренности в одностороннем порядке. При наличии каких обстоятельств, предусмотреть выплату неустойки.
4. Описание предмета. Указывается в обязательном порядке адрес недвижимости, номер подъезда, этажа, метраж, количество комнат. Без правильного описания сдаваемого объекта, документ может быть признан недействительным (ст.671 ГК РФ).
5. Необходимо включить и опись содержимого имущества. При проверке и получении квартиры обратно, нужно составлять акт приема-передачи, где указать все выявленные факты воровства или порчи имущественного скарба.
6. Зафиксировать прерогативы и обязательства сторон. Например, при сдаче на 20 или 25 дней, стоит предусмотреть кто будет осуществлять текущую уборку помещения. Как правило, обязанность ложится на плечи самих жильцов. Чтобы как-то не повредить вверенное имущество, такие процедуры проводятся в присутствии хозяина жилплощади.

Соглашение не требует государственной регистрации (ст.674 ГК РФ) при правильном фиксировании предмета.

Правильно составляем договор аренды

Чтобы самостоятельно составить договор аренды можно скачать образец по данной ссылке, потом дополнить и изменить под свои нужды.

Самые важных моменты, которые должны быть в договоре:

Основание договора. Укажите, на основании чего Вы имеете право распоряжаться сдаваемой квартирой – право собственности, доверенность от собственника или договор социального найма.
Условия, права и обязанности обеих сторон, которые прописываются предельно четко и понятно. Срок действия договора. Сроки и способы оплаты арендной платы – Вы можете получать наличные или, если это Вам неудобно, перевод на банковский счет. Оплата коммунальных платежей. Если Вы возлагаете оплату на квартиросъемщиков, то необходимо прописать в какие сроки должны быть оплачены все счета. Частота проверок

Наверняка Вы захотите проверять свою квартиру, поэтому важно договориться о такой регулярности, которая бы не создавала излишних неудобств новым жильцам, но, в то же время, не заставляла Вас тревожиться. Еще обязательно пропишите, что владелец квартиры не имеет право входит в сдаваемую квартиру без присутствия квартирантов, чтобы не было недомолвок и неурядиц.
Порядок расторжения договора

Необходимо указать срок, за который стороны должны поставить друг друга в известность о прекращении договора. Например, предупреждение за месяц позволит арендаторам спокойно подготовиться к переезду и найти новое жилье, а Вам – удостовериться, что с квартирой все в порядке, все счета оплачены, и найти новых нанимателей.
Обязанности сторон в случае порчи имущества. В дополнении к данному пункту укажите, с каких средств будет производиться ремонт или покупка новой мебели или техники.
Нормы поведения. Например – можно ли курить в квартире, принято ли предупреждать соседей в случае проведения шумных празднеств.
Желательно в договоре прописать пункт о том, что и арендодатель и наниматель удостоверились в документах, на основании которых действует обратная сторона и, разумеется, проверить эти документы еще раз.

В дополнении к договору обязательно составьте акт приема-передачи квартиры в аренду, в котором будет перечислена вся техника и мебель, находящаяся в ней с указанием степени износа. Акт приема-передачи для наглядности можно снабдить фотографиями. Бланк договора акта-приема передачи скачайте отсюда.

Готовимся зарабатывать на сдаче жилья: пошаговое руководство

Процесс сдачи жилья включает в себя как юридическую, так и коммерческую составляющую. Первая составляющая определит безопасность вашего бизнеса. Вторая – его привлекательность для потенциального клиента. Поскольку эти два аспекта неразрывны друг с другом, мы затронем в этом пошаговом руководстве их оба.

Шаг 1: Подготовка жилья

Времена, когда квартиры у метро ценились выше, не смотря на условия в них, в прошлом. Сегодня съемщики оценивают внутреннее убранство. Оно не должно быть роскошным для того, чтобы сдавать дороже. Достаточно обновить обои и привести косметический ремонт, чтобы квартира выглядела новой. Сдавая новую квартиру с чистыми обоями, вы сможете в случае порчи имущества, требовать равноценного ремонта. Если квартира сдается в ненадлежащем состоянии, готовьтесь ее в таком виде и принять. Учитывая то, что большинство арендаторов игнорируют необходимость ремонта, ваша квартира будет особенно выигрышной.

Шаг 2: Самостоятельно определить цену квартиры

Ошибочным является мнение, что для оценки стоимости аренды следует привлекать риелтора. Агент – это человек, который отталкивается от условий рынка, т.е. определяет цену, анализируя похожие объявления. Для этой работы не нужно специального образования или навыков. Вы можете сделать это самостоятельно, просто проверив объявления о сдаче жилых помещений в аренду в вашем районе на популярных сайтах.

Шаг 3: Подготовка объявления

Потенциальный съемщик не в состоянии объехать все квартиры в городе перед тем, как сделать выбор. Поэтому большая часть решений принимается еще на этапе просмотра объявлений. Необходимо создать описание, максимально подробно отвечающее на вопросы клиента. В частности, в объявлении следует указать:

• Расположение и близость к основным транспортным узлам и остановкам общественного транспорта;
• Количество комнат, тип планировки (раздельные, смежные комнаты и т.д.), наличие балкона или лоджии;
• Наличие бытовой техники и ее качество (т.е. “новый холодильник” лучше, чем просто “холодильник”);
• Качество сантехники и ее тип (душ, ванная, наличие умывальников и т.д.);
• Наличие доп. предложений: бесплатный интернет, кабельное телевидение, комплект постельного белья, полотенца и пр.
• Требования к съемщикам (количество людей, которые могут проживать в квартире, отношение к животным и вредным привычкам и т.д.).

Вышеописанные пункты не оттолкнут потенциального покупателя, но позволит отсеять тех, с кем вы и так бы не сотрудничали.

Следует сделать хорошие снимки на проф.фотоаппарат, т.к. от качества снимков напрямую зависит первое впечатление от жилья.

Шаг 4: Выбираем съемщика

Универсальной формулы, как не попасться на мошенника, не существует

При выборе квартиранта обращайте внимание на такие факторы:

1. Наличие работы
2. Семейное положение
3. Наличие домашних питомцев

Эти 3 момента вы легко узнаете во время первой встречи, и именно на них следует ориентироваться. Безработный – самый опасный клиент не только из-за платежеспособности. Если человек найдет работу в другом районе или городе, вполне возможно, что вы расстанетесь.

Семейное положение определяет быт. Если съемщики – семейная пара, это снизит риски шумных ночных вечеринок, которые будут сказываться на ваших отношениях с соседями.

Наличие домашних животных – дело личного предпочтения. Тем не менее, даже если вы любите питомцев, подумайте о том, относится ли квартирант к ним так же заботливо, как и вы. При худшем из раскладов, придется проводить тщательную уборку, химчистку ковров и длительное проветривание помещения перед приездом новых квартирантов.

Чем грозит незаконная сдача квартиры?

   Противозаконная сдача квадратных метров характерна, прежде всего, отсутствием каких-либо юридических документов. Никто ничего не оформляет, договариваются на словах. Это само по себе опрометчиво.

   Потому что арендатор может оказаться не чистым на руку человеком:

• начнет задерживать оплату – нигде ведь не прописано, в какие сроки нужно платить;
• может не санкционированно уменьшить ежемесячную оплату;
• может вообще пересдать Вашу квартиру третьим лицам;
• может сделать из Вашей квартиры общагу для нелегальных мигрантов.

   В случае с мигрантами вы, как собственник квартиры, станете еще и фигурантом уголовного дела по организации незаконного пребывания иностранцев в России. Арендатор запросто может устроить из вашей квартиры притон: соседи начнут активно жаловаться, обратятся в надзорные органы, там узнают, что вы не регистрировали официально аренду жилья, не платили налогов. Назначат штраф, налоги за истекший период, пени – получится очень внушительная сумма, выплачивать которую придется вне зависимости от вашего желания, либо вы просто рискуете угодить за решетку

Это еще мы не взяли во внимание возможную порчу имущества: поломки бытовой техники, мебели, порча отделочных материалов; кража имущества – это отдельная и довольно большая статья убытков, которые некому будет возмещать, иные судебные споры по договору аренды, которые могут возникнуть

   Не слишком приятные последствия, которые легко предотвращаются путем соблюдения законодательства.

Надо ли платить налоги, если сдаешь квартиру?

Если вас интересует, как сдавать квартиру правильно и официально, то без вопроса налогообложения не обойтись. Конечно, вы можете сдать квартиру и не платить налоги, но в этом случае вы не можете быть уверенны, что на вас не донесут бдительные соседи и вам не придется иметь дело с государственными органами.

Если сдавать квартиру по закону, то не обязательно становится индивидуальным предпринимателем. Налог будет рассчитываться исходя из размера арендной платы, которая указывается в договоре аренды или найма. Ставка равна 13 % от фактически полученного дохода.

Предусмотрены также случаи, когда процентная ставка повышается до 17 %. Это касается лиц, чей доход от сдачи квартиры в аренду превышает десять МРОТ.

Плата при сдаче (съёме) жилья

Размер платы за пользование жилым помещением и срок её внесения являются существенными условиями договора найма и в обязательном порядке должны быть в нем указаны.

Сумма платы за съём жилья должна быть указана в договоре найма только в белорусских рублях. Сами расчеты также должны осуществляться только в белорусских рублях. В то же время сумму платы по договору найма можно указать как эквивалент этой суммы в иностранной валюте или в условных денежных единицах. Например, в договоре можно прописать, что наниматель обязан вносить плату за пользование жилым помещением в сумме, эквивалентной 100 (ста) долларам США по курсу Национального банка Республики Беларусь на день платежа. В договоре найма также можно установить дату определения курса, а также банк, по курсу валюты которого производятся расчеты. пункт 1 статьи 298 Гражданского кодекса Республики Беларусь

Обратите внимание что расчеты в иностранной валюте запрещены и влекут административную ответственность Незаконное принятие иностранной валюты в качестве платежного средства, а равно иное незаконное использование ценных бумаг и платежных документов в иностранной валюте -влекут наложение штрафа в размере от пятидесяти до ста базовых величин с конфискацией предмета административного правонарушения или без конфискации, а на индивидуального предпринимателя или юридическое лицо — от ста до двухсот базовых величин с конфискацией предмета административного правонарушения или без конфискации.Те же действия, совершенные повторно в течение одного года после наложения административного взыскания за правонарушение, предусмотренное в части первой настоящего подпункта, -влекут наложение штрафа в размере от ста до двухсот базовых величин с конфискацией предмета административного правонарушения или без конфискации, а на индивидуального предпринимателя или юридическое лицо — от ста пятидесяти до трехсот базовых величин с конфискацией предмета административного правонарушения или без конфискации.(подпункт 1.2 Указа Президента Республики Беларусь от 09.02.2015 N 49). Во избежание разногласий между сторонами по поводу оплаты, такую оплату стоит осуществлять путем перечисления безналичных денежных средств через банк

При расчетах наличными деньгами целесообразно требовать у наймодателя расписку

Во избежание разногласий между сторонами по поводу оплаты, такую оплату стоит осуществлять путем перечисления безналичных денежных средств через банк. При расчетах наличными деньгами целесообразно требовать у наймодателя расписку.

Задаток

Перед заключением договора (для подтверждения намерения сторон в его заключении) наниматель может предоставить наймодателю задаток.

Задаток является гарантией для нанимателя и наймодателя в том, что стороны не откажутся от своих намерений заключить договор найма. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. статья 351 Гражданского кодекса Республики Беларусь

Если после выплаты задатка договор найма заключен не будет, то ответственная за это сторона: пункт 2 статьи 352 Гражданского кодекса Республики Беларусь

• потеряет сумму задатка (если ответственна сторона, давшая задаток);
• должна будет уплатить другой стороне двойную сумму задатка (если ответственна сторона, получившая задаток).

Когда договор найма будет заключен задаток возвращается (засчитывается в сумму платы за съём жилья). пункт 1 статьи 352 Гражданского кодекса Республики Беларусь

Если задаток передавался без письменного соглашения о задатке, то скорее всего он будет признан авансом. пункт 3 статьи 351 Гражданского кодекса Республики Беларусь В отличие от задатка аванс не является средством обеспечения исполнения обязательства сторон по заключению договора найма. Если договор найма будет заключен, то аванс подлежит зачету в счет платы за съём жилья. Если договор найма заключен не будет, то аванс просто возвращается стороне, его уплатившей.

Выгоднее быть законопослушным арендодателем

Владелец сдаваемого жилья должен руководствоваться Гражданским Кодексом России, состоящим из 4 частей (принятие их состоялось последовательно с 30.11.1994 по 18.12.2006). Интересующие нас положения содержит Глава 35 закона о сдаче жилья в аренду. Именно эта глава рекомендует создать договор найма (причем и с физическим лицом, и с юридическим, инд. предприятием, например) на конкретный срок или на передачу жилплощади во владение ‒ в п. 1 ст. 671 ГК РФ.

В следующей статье (ст. 672) говорится, что при сдаче/съеме части жилья и совместном проживании хозяев и арендаторов их права и обязанности тождественны, только у съемщиков они, по закону, несколько ограничены. По ст. 290 ГК России арендатор получает право эксплуатации имущества, находящегося в квартире/доме.

Эти нормативные акты предупреждают, в частности, о недопустимости изменения в одностороннем порядке суммы оплаты, если это не было оговорено в соглашении.

В договоре должна содержаться и форма оплаты аренды. Оптимально, если жильцы будут переводить деньги на ваш счет, этим вы убережете себя от неправильного пересчета, необходимости писать расписки в получении, от всученных фальшивых купюр.

Различные спорные вопросы, негативные ситуации помогут разрешить нормы закона N 193-ФЗ О медиации.

Алгоритм регистрации прав на жильё, согласно соглашению об аренде, регламентирует ст. 26.1 ГК России. Для ратификации ограниченных жилищных прав надо сторонам подать заявления с необходимым пакетом документов на жилье в орган юррегистрации в течение месяца после заключения соглашения.

Без указания в заявлении сроков аренды считается, что жилье сдается, согласно ст. 683 ГК РФ, на максимальный срок ‒ 5 лет. Договор может быть заключен повторно по истечении срока аренды. Если перезаключение не произошло, соглашение считается пролонгированным (продленным).

Не уклоняемся от налогов

Это безответственное действо подпадает под ст. 171 УК РФ, ст. 14.1 КоАП РФ, ст. 198 УК РФ и здорово может омрачить жизнь соответствующими санкциями. Например, штрафом (по ч. 1 ст. 171 УК РФ) до 300 тысяч рублей либо обязательными работами на срок 180‒240 часов, либо арестом на полгода за незаконную предпринимательскую деятельность.

Неуплата очень большого ‒ за 3 года сдачи в аренду жилья ‒ размера налогов (по ч. 1 ст. 198 Кодекса) заставит выплатить штраф от 100 до 300 тысяч рублей, либо подвергнет аресту на срок 4‒6 месяцев, лишению свободы на срок до одного года.

Обычный гражданин ‒ владелец жилья платит налог в размере 13 процентов со всех доходов от сданного в наем жилья. Так, доход от сдачи в 20 тыс. рублей в месяц обяжет заплатить 31,2 тыс. в год.

Если квартиру снимает юридическое лицо, 13 процентов в бюджет, удерживаемые при оплате вам аренды, выплачиваются этим лицом.

Если вы сдаете не одну квартиру или дом, лучше зарегистрироваться ИП и выплачивать налоги:

• по упрощенной системе (УСН): 6% плюс сумма ежегодных страховок;
• по общей системе: 15% от дохода – расходы.

Аренда жилья не облагается госпошлиной, если составляет менее 11 месяцев. Но ловчить со сроками налоговики очень не советуют.

Договор аренды: для чего нужен и что в нем прописать?

Договор о найме квартиры является официальным документом, который подтверждает факт законной аренды недвижимого имущества и содержит всю информацию о сделке, ее условиях и сроках, а также гарантиях и обязанностях обеих сторон. Он заключается между двумя сторонами: арендодателем и арендатором. Это важная составляющая вопроса, как правильно сдать квартиру в аренду.

На сегодняшний день практикуются два вида договоров о сдаче имущества

1. Договор найма. Заключается в тех случаях, когда Вы сдаете квартиру физическому лицу (гл. 35 ГК РФ). Данный вид договора не подлежит обязательной регистрации, независимо от продолжительности его срока.
2. Договор аренды. Необходим для заключения сделки с юридическими лицами (гл. 34 ГК РФ). Подлежит обязательно регистрации, если он заключается на срок от 1 года и более.

Значение официального договора о сдаче жилья в наем невозможно переоценить. Обязательное наличие такого документа в десятки раз облегчит Вам жизнь, убережет кучу денег и нервов в будущем

Так что важно уделить ему максимум внимания при оформлении

Отсутствие договора – это неоправданный риск для арендодателя и причин тому достаточно много, к примеру:

1. Вы не сможете «отсудить» долги, если вдруг Вам «повезет» с неблагонадежными жильцами, которые не платят аренду за проживание и коммунальные платежи.
2. Кроме того, невозможным станет возмещение испорченного имущества или кража личных вещей, что довольно часто встречается на практике.
3. Банально, но даже в милиции никто не станет принимать Ваше заявлении о проблемах с жильцами, если нет официального договора аренды, который подтверждает факт сдачи жилья в наем.
4. Если новые жильцы затопят соседей или нанесут им другой ущерб, то возмещать придется непременно Вам.

Какая информация в обязательном порядке должна быть зафиксирована в договоре:

• размер месячной оплаты за аренду,
• сроки оплаты, вплоть до числа и времени,
• использование личного имущества хозяев квартиры, какого и в какой степени разрешается,
• оплата всех коммунальных расходов, размеры и сумма, информация о том, кто их будет платить — арендатор или арендодатель, это поможет избежать многих конфликтных ситуаций в будущем,
• обязательное точное время и порядок проверки съемной квартиры и имущества в ней хозяевами жилья,
• указывается информация о приватизации жилья, его собственниках,
• обязательно обозначается количество будущих жильцов,
• порядок возврата средств в случае неуплаты, а также порядок возмещения возможных материальных убытков арендодателю в случаях неправомерных действий нанимателей,
• дополнительные договоренности, которые не противоречат законодательству, но является важными для обеих сторон.

Как обязательное приложение к договору, должен быть акт приема-передачи личного имущества хозяина квартиры, в котором указывается факт передачи квартиры и всего имущества в ней. Благодаря использованию такого документа, значительно снижаются всевозможные риски причинения ущерба как жилью, так и всем вашим вещам на время проживания жильцов.

Конечно, даже в случае заключения договора, определенные риски есть у обеих сторон. Наниматель имеет право знать и должен быть уверен, что вы имеете официальное право сдавать жилье, а также, что с квартирой нет неприятных проблем, что уплачены все коммунальные платежи и долгов за ней не числится. Вся эта информация заранее честно оговаривается, после чего в обязательном порядке указывается в договоре при заключении. Наниматель обязан обязательно подтвердить, что он ознакомлен с информацией о жилье и не имеет никаких претензий.

Как дополнительная важная информация, в договоре могут указываться данные, подтверждающие платежеспособность нанимателей (например, справка с места работы, в которой обозначаются имена и номера телефонов контактных лиц, которые могут подтвердить информацию предоставленную арендатором).

Отдельным пунктом указывается, что данная квартира не сдана никому другому, что она является «чистой»

Не стоит ограничиваться определенными стандартными фразами, важно как можно подробнее указать всю информацию о жилье и имуществе в нем, а также все устные договоренности с нанимателем. В таком случае обе стороны сделки смогут избежать возможных неприятных последствий, или же защитить свои права в случаях неправомерных действий другой стороны

Как правильно платить государственные налоги за аренду недвижимого имущества?

Если вы интересуетесь тем, как сдать квартиру в аренду официально, то вы должны знать и об уплате налогов. На практике в России применяются разные способы сдачи квартир и не всегда они подкреплены законом. Сдача жилищного имущества без уплаты налогов – это реальность, а не выдумка. По статистике около 60 % хозяев, которые самостоятельно занимаются арендой своего жилья, не платят налоги государству. Как правило, такой вариант чреват неприятными последствиями и проблемами с соответствующими государственными органами.

Чаще всего происходит банальная ситуация – именно соседи таких арендаторов выдают нечестных «дельцов», обычно это происходит, когда жилье нанимается непонятно кем и в случае хулиганского поведения в ночное время. Естественно, что соседи начинают жаловаться и наружу выплывает неофициальная аренда с неуплатой налогов.

Есть способ сдать квартиру официально и не платить налоги, обратившись к посредникам в лице агентств недвижимости. Но в таком случае и львиная часть прибыли уходит к ним. Выгоднее сделать все самому и по закону. Но как?

По закону предоставлять в аренду недвижимое имущество могут лица, которые занимаются частной предпринимательской деятельностью, так и лица без регистрации как предприниматель (согласно нормам Налогового кодекса).

В таком случае объект налогообложения определяется по расчету арендной платы, которая заранее указана в официальном договоре между арендодателем и арендатором жилплощади. Налог на аренду недвижимости предусматривается в обязательном размере ставки 13 % от полученного дохода от сдачи имущества. Этим доходом, как правило называется сумма, заранее прописанная в официальном договоре и уплаченная хозяину.

В отдельных случаях процентная ставка составляет 17 % от суммы превышения с учетом всех предусмотренных ранее налогов: если общая сумма полученного налогоплательщиком дохода за последний отчетный месяц превышает размер минимальной заработной платы в десятикратном размере.

Как происходит этот процесс на практике?

Хозяин квартиры, он же арендодатель, по окончании года в самостоятельном порядке подает налоговую декларацию физического лица (форма 3-НДФЛ). Данная декларация предоставляется в органы налоговой инспекции по месту непосредственного осуществления предпринимательской деятельности. В другом случае заполненная декларация подается по месту нахождения имущества.

Через какое-то время в почтовый ящик приходит квитанция, которую нужно оплатить. Срок подачи декларации и уплаты налога за прошедший год — до 30 апреля нового года.

На деятельность, связанную со сдачей недвижимости в аренду, можно зарегистрировать частное предприятие. Это существенно упростит всю схему уплаты налогов на доходы. Для этого необходимо произвести регистрацию субъекта предпринимательской деятельности – физического лица или индивидуального предпринимателя. Проще всего оформить ИП и платить 6% с прибыли по упрощенной системе налогообложения.

Район

Основным критерием при выборе недвижимости является ее местоположение, это существенно влияет на размеры арендной платы, а значит – на скорость окупаемости. Отдавать предпочтение нужно квартирам, находящимся:

— около известных высших (средних) учебных заведений, имеющих хорошую репутацию в городе;

— недалеко от транспортных остановок, а еще лучше – станций метро, что будет способствовать скорейшему поиску съемщиков и оправдывать повышенную арендную плату;

— возле парковки, если планируется покупать элитное жилье;

— вблизи развитой социальной инфраструктуры: поликлиник, магазинов, аптек, а также школ и садиков (если целевая аудитория – семьи с детьми);

— рядом с деловым центром, когда желаемые квартиросъемщики – обеспеченные деловые люди (семьи).

Это основные принципы для стабильного спроса на сдаваемое в аренду жилье.

Три варианта старта

Собственно, первый и самый важный вопрос — где взять свободную квартиру. Здесь придётся отталкиваться от имеющегося стартового капитала. Решив заняться данным видом бизнеса, вы можете:

• снять квартиру долгосрочно, а затем сдавать её посуточно (субаренда);
• переделать под объект собственное жильё, снимая более дешёвое на окраине города;
• оформить ипотеку.

Первым шагом в организации арендного бизнеса является приобретение жилого помещения

В плане риска оптимальным является второй вариант. Ведь даже если бизнес «не пойдёт» по тем или иным причинам, вы ничего не теряете и в любой момент можете вернуться в собственную квартиру.

Некоторые начинают с того, что пересдают съёмные квартиры. Однако в этом случае нужно убедиться, что этот пункт прописан в договоре и владельцы жилплощади не против. Кроме того, придётся крайне серьёзно подойти к поиску самого объекта: если не будет определённого уровня загруженности, ваш доход не сможет покрыть стоимость месячной аренды.

Уплата налогов

Денежные средства, получаемые наймодателем в качестве платы за сдачу жилья в аренду, расцениваются с точки зрения законодательства как доход, и подлежат налогообложению на общих основаниях. На сегодняшний день налог на доходы физических лиц составляет 13%. Для его уплаты наймодателю необходимо составить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и представить ее в налоговый орган не позднее 30-го апреля года, следующего за годом получения дохода. На основании декларации сотрудники налоговой службы сформируют квитанцию, которую наймодателю потребуется оплатить.

Сдача жилья по договору найма сопряжена с рядом трудностей, связанных как с оформлением документов, так и с поиском благонадежных жильцов. Застраховать себя от возможной неоплаты найма, а также от иных мошеннических действий можно, заключив договор, с указанием в нем паспортных данных нанимателей.

Взимать арендную плату целесообразнее всего ежемесячно, не дожидаясь просрочек и задержек, которые, впоследствии могут быть не оплачены. Руководствуясь этими простыми правилами при сдаче жилья по договору найма, можно избежать большого количества проблем и неприятных ситуаций.

Квартиру в аренду не нужно сдавать наглой хабалке

Хабалка обычно любит заселяться в комнату в коммунальной квартире. Создав в последующем интернациональную пару (например, она русская, а мужчина гражданин Таджикистана).

В характере такой арендаторши присутствует скупость, доходящая до умопомрачения. Она в буквальном смысле, жалеет каждую копейку. 

Любая тряпка на общей кухне у нее на счету. 

Арендаторша-хабалка очень быстро вживается в роль хозяйки и буквально одной собой заполняет всю коммунальную квартиру.

После чего устанавливает там свои порядки и понемногу начинает качать права, угрожая собственнику арендуемой комнаты родственными связями в силовых структурах.

Пытается подмять под себя остальных арендаторов комнат в данной коммунальной квартире. Запугав и обложив их штрафами за любую провинность.

По всем бытовым вопросам, вместо того чтобы как-то решить возникшую ситуацию. 

Хабалка будет орать диким голосом и не захочет слушать ваше мнение.

Обычно она не работает, а финансы добывает мужчина, которому приходится гнуть спину на стройке за двоих.

Наглая арендаторша будет весь день сидеть на кухне и специально мешать жить другим квартирантам от своего безделья.

При попытке хозяина комнаты выселить ее из коммунальной квартиры, начнет угрожать. Скажет, что выезжать из занимаемой комнаты не собирается. И что теперь она такая-же полноправная хозяйка в этой коммунальной квартире. 

Выселять эту бесстыжую женщину придется с руганью и привлечением полиции, сменив при этом личинку на входной двери в квартиру.

Как правильно сдать квартиру в аренду посуточно

Договор о сдаче квартиры посуточно не отличается от других документов об аренде жилья.

Самая высокая опасность при сдаче посуточно состоит в том, что мошенник, под видом клиента, может сделать дубликаты ключей и вынести все ценности из жилья после того, как договор о съеме закончится.

Поэтому важно:

1. Переписать паспортные данные клиента в его присутствии. Правильно зафиксировать их в договоре.
2. Перечислить в перечне имущества максимальное количество единиц (вплоть до количества посуды).
3. Залоговая сумма не должна быть меньше оценочной стоимости имущества внутри жилья.

Ваш клиент не «забудет вернуть чайник», если он внесен в список имущества. Также, никакой вор не станет вскрывать жилье, понимая, что он является главным подозреваемым в случае разбирательства.

Если у вас остались вопросы, задайте их наших юристам на Бирже Правовых Услуг!