Капремонт: проблемы и пути их решения

Я нашёл нарушения, что делать дальше?

Если вы нашли нарушения, необходимо сразу обратить на это внимание подрядчика. Если он откажется их устранять, тогда необходимо сфотографировать или снять на видео эти нарушения и составить в произвольной форме письменный акт о том, что вы их зафиксировали

В акте достаточно указать, кем он составляется (Ф.И.О., номер квартиры или помещения), дату и время, описать нарушение и подписать. Потом его необходимо предоставить подрядчику, если же он и тут откажется его подписывать, нужно поставить пометку об отказе («от подписи отказался») и попросить любого собственника квартиры или помещения в доме подтвердить факт нарушения и подписать составленный акт. После этого следует направить акт заказным письмом или другим способом в Фонд, который позволит вам подтвердить, что акт был отправлен или передан.

В случае если даже Фонд не повлияет на устранение нарушения, вы сможете отказаться подписывать акт о приёмке работ (если уполномоченного выбирали вы, а не кто-то со стороны). В акте о приёмке нужно будет отразить, почему вы отказались его подписывать, сославшись на акт, который ранее вы составили по выявленному нарушению. В последующем нужно обратиться в суд с требованием обязать Фонд устранить нарушение, поскольку именно Фонд является заказчиком и был оповещён о нарушении, которое не было устранено. Не бойтесь, если нарушение и правда имело место, то, скорее всего, суд будет на вашей стороне.

Перечень работ

Каждый понимает, что в текущий ремонт и содержание жилья входит определенный перечень действий.

Но между тем, существует нормативно правовой акт, который перечисляет все наименования работ, что включает в себя содержание и текущий ремонт жилого помещения.

С перечнем знакомит нас Постановление Правительства № 491 от 13 августа 2006 года. В соответствии с этим актом, управляющая компания или ТСЖ, в рамках надзора за содержанием и ремонтом жилья должны выполнять ряд действий.

Посмотрим, какие работы входят в содержание и текущий ремонт, за что мы платим:

1. Работы по освещению общедомового имущества.
2. Уборка общедомовых помещений в соответствии с санитарными нормами.
3. Земельные работы на участках возле многоквартирного дома (озеленение).
4. Сбор бытовых отходов, а также их вывоз самостоятельно или же при помощи соответствующих компаний.
5. Соблюдение мер пожарной безопасности.
6. Обеспечение поддержания в помещениях установленной законом температуры, а также уровня влажности.
7. Осмотр общедомовых помещений с целью выявления несоответствия нормам, а также, грозящие жизни, здоровью и удобству жильцов.
8. Своевременное проведение текущего и планового ремонта.
9. Подготовка к эксплуатации общедомового имущества.

Это далеко не полный перечень работ, что входит в содержание и текущий ремонт многоквартирного дома, который должна производить ваша управляющая компания или ТСЖ.

Подробно в перечне вы можете ознакомиться с нюансами выполнения действий по содержанию и ремонту, а также с условиями завершенности действий ТСЖ или УК.

Но иногда нужды жильцов многоквартирного дома переходят рамки, установленные законом, и требуется дополнительные работы. Как поступить в таких ситуациях?

Можно ли что-то запросить дополнительно?

Если у жильцов есть дополнительные пожелания по проведению работ на текущее содержание и ремонт общего имущества мкд, к примеру, озеленение подъезда и последующий уход за цветами, частое обновление краски на стенах и так далее, управляющая компания или ТСЖ вправе отказать гражданам в подобной просьбе.

Выполнять действия, не входящие в перечень работ по ремонту и содержанию жилья, обслуживающая организация не обязана.

Однако, жильцами может быть проведено собрание, где представителям обслуживающей организации будет предложено взять на себя ответственность за какие-либо действия и выполнять их в штатном режиме, за что с жильцов будет взыматься плата.

Если большая часть жильцов проголосует положительно за данную идею, то они могут предложить ТСЖ или управляющей компании составить дополнительное соглашение, в котором будут указаны дополнительные условия сотрудничества, а также оплата.

Понятие капремонта многоквартирных домов

По техническому определению капитальный ремонт это процесс, направленный на улучшение состояния всего строения с внутренними коммуникационными сетями. Во время проведения такого класса действия проводится восстановление отдельных частей общедомового имущества, которые в нём нуждаются.

При выполнении капремонта происходит замена, частичная или полная, некоторых элементов входящих в перечень оборудования дома. Или происходит реконструкционные мероприятия, направленные на повышения функционала элементов здания до нормативных показателей.

Необходимость проведения КР жилого здания регулируется на законодательном уровне. Производство работ может быть инициировано при износе каменного дома в пределах 30-70%. Для деревянных зданий предел изношенности составляет 65%.

В зависимости от объёма выполнения задания, который планируется провести, существует определённая классификация КР:

1. Комплексного исполнения, который проводится на всех элементах МЖД.
2. Частичного вида, включающий в себя восстановление отдельных элементов здания. Такими работами считается частичная смена труб внутренних сетей, объём которой превышает количество производимых по текущему ремонту действий. Выполняется при отсутствии достаточных средств на производство КР.
3. Внедрение новых технических средств, направленных на экономию природных ресурсов или на повышение уровня комфортности для жильцов.

На основании вступившего в силу в 2012 году, расходы по выполнению капремонтов возложены на владельцев жилищ, проживающих в данном жилье. Контролируют соблюдение сроков исполнения действий региональные власти.

Какие работы входят в текущий ремонт МКД

Среди нормативных актов, которые регламентируют сроки, средства и виды работ по текущему ремонту основными являются:

• Постановление Госстроя № 170;
• Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (ВСН 58-88);
• ЖК РФ.

Рассмотрим перечень работ, которые относятся к текущему ремонту.

Фундамент

Для поддержания фундамента в состоянии пригодного для нормального функционирования МКД проводят следующие улучшения:

• укрепление;
• заливка поврежденных элементов;
• прочищение вентиляционных систем;
• устранение сырости;
• восстановление отмостков и подвальных входов.

Стены и фасады

Обновления направлены на устранение трещин, покраску, герметизацию стыков, восстановление мелких архитектурных элементов, смену устаревшей обшивки.

Перекрытия

К перекрытиям относятся важные элементы строительной конструкции, которые представляют собой несущие поверхности по горизонтали. Отделка перекрытий направлена на смену устаревших элементов, заделку трещин и швов, укрепление и окраску.

Крыши

По мере изнашивания необходимо осуществлять:

• укрепление кровли и опор;
• заделку трещин;
• окраску стальной кровли;
• замену труб водостока;
• антисептические мероприятия;
• ремонт вентиляции, гидроизоляции и утеплительных конструкций;
• восстановление стремянок на крыше;
• поправку или замену покрытий вокруг дымовых труб.

Оконные и дверные проемы

Восстановление некоторых элементов, замена деталей герметизации, замена целых блоков при необходимости, заделка щелей под подоконниками, утепление главных дверей, установка пружин к наружным дверям.

Лестницы, балконы, крыльцо (козырек над крыльцом)

К лестничным работам относятся:

• исправление нарушений в целостности ступеней;
• замена изношенных деталей;
• укрепление перил и пандусов.

Козырек над крыльцом подлежит восстановлению путем замены отдельных участков и деталей.

Текущий ремонт балконов подразумевает замену или улучшение балконной плиты и стен, к которым они примыкают.

В зависимости от материала, из которого изготовлены полы в общих помещениях МКД производятся следующие работы;

• торцовые полы — замещение отдельных шашек;
• замена поврежденных деталей в цементных, мраморных и керамических полах;
• перекладка или смена отдельных деталей в дощатых полах;
• приклейка линолеума в отдельных местах;
• мелкий монтаж паркетных полов;
• укрепление плинтусов.

Водопровод и канализация, горячее водоснабжение

• установку, ремонт или замену некоторых элементов потерявших работоспособность;
• установку или замену насосов в жилых зданиях;
• проверку работоспособности системы водоснабжения;
• мелкий ремонт вентиляции и вентиляционных шахт;
• покраску воздуховодов;
• устранение течи в приборах и соединениях водопроводных и канализационных труб;
• прочистку канализационных труб и приборов.

Электрика

Смена отдельных участков электрических проводов, кроме внутриквартирных, мелкий демонтаж распределительных щитков и коробок. Также электропроводка может быть полностью снята для восстановления при выполнении ремонта стен и перегородок.

Вентиляция

Замена некоторых элементов для восстановления работоспособности внутренних систем, прочистка, мелкий ремонт шахт, решеток и жалюзи, покраска вентиляционного оборудования.

Внешнее благоустройство

Благоустройство придомовой территории также входит в список обязательных работ по текущему ремонту, сюда относят:

• восстановление поврежденных участков тротуара; дорожек, подъездных путей и отмостков;
• улучшение оборудования спортивных, детский и площадок для отдыха;
• ремонт навесов для мусорных контейнеров;
• посадка деревьев;
• покраска.

Мы рассмотрели отдельные и часто встречающиеся виды работ. Однако, перечень может быть дополнен в зависимости от индивидуальной системы функционирования конкретного дома.

Источник

Разница в финансировании

Финансирование проведения всех видов работ — дело непростое. Зависит от вида проведённых работ, типа конструкции. Частное домовладение ремонтируется только за счёт его собственника. В многоквартирном доме речь идёт об общем имуществе собственников.

Статья 44 Жилищного Кодекса РФ (ЖК РФ) определила, что на общем собрании собственников жилого многоквартирного дома принимается решение о проведении ремонта, решаются вопросы с финансированием. Существенные отличия, характерные для материального обеспечения капитального или текущего исправления общего имущества в многоэтажном доме, следует знать.

Затраты на текущие работы невелики. Они производятся за счёт денежных средств, перечисляемых ежемесячно каждым собственником жилого помещения в доме, по графе содержание жилого помещения. Деньги аккумулируются на специальном счёте управляющей компании, и имеют целевое назначение — текущие ремонтные работы. Счёт пополняют доходы, полученные от сдачи части помещений в доме в аренду, например, магазины на первых этажах.

80% денег из фонда тратится на плановые работы, остальные — сохраняются на случай непредвиденных работ.

Капитальный ремонт по п. 2 ст. 158 ЖК РФ оплачивается исходя из принятого на собрании собственников дома решения. На собрании присутствуют представители управляющей компании, которые изложат полный план проведения работ. Ставка по капитальному ремонту определяется на уровне власти субъекта.

Фонд пополняется путём ежемесячных отчислений по графе проведение капитального ремонта. Скопившаяся денежная масса становится основой для формирования сметы на ремонт. Субсидии со стороны государства играют не менее важную роль, хотя предоставляются не всегда. Большую роль играет место формирования фонда. Если это Управляющая организация, то ремонт проводится только за счёт собственников дома, по счетам обязана рассчитываться УК. При наличии материально-технической базы она может провести работы самостоятельно. Передача средств региональному оператору меняет порядок. Региональный оператор заключает договор с подрядной организацией на проведение работ.

При бухучёте денежных средств в Управляющей компании они подразделяются по источникам финансирования. Различается ведение бухгалтерии при переводе денег из бюджетной организации или собственников/нанимателей помещений в многоквартирном доме. Различен и налоговый учёт поступивших средств. Все бухгалтерские операции могут быть проверены с целью открытого обсуждения итогов или хода проведения ремонтных работ.

Функции ЖКХ в данном вопросе

Создание условий для комфортного проживания граждан – одно из основных требований ЖК РФ к коммунальному хозяйству.

1. Жилищный кодекс РФ вступил в действие в 2005 году, содержит правила эксплуатации жилищного фонда. Текущий ремонт должен осуществляться подрядными специализированными компаниями и включает ремонт инженерного оборудования (статья 161 ЖК РФ и статья 162 ЖК РФ):

• отопления;
• вентиляции;
• водо- и электроснабжения;
• канализации;
• газового снабжения.

Приведение в надлежащий вид помещений общего пользования: побелка, покраска коридоров и лестничных площадок, ремонт входных дверей, остекление окон, лифтов, благоустройство объектов, расположенных на территории домов. Периодичность проведения работ 3-5 лет. Подробнее о том, что входит в содержание и текущий ремонт, узнайте из этой статьи.В Постановлении Госстроя №170 от 27.09.03 года содержатся правила технической эксплуатации, реконструкции жилья, организации текущего ремонта. Постановление обязует ответственные организации проводить предварительные регулярные осмотры жилого фонда с целью выявления его технического состояния.

По результатам осмотра составляется перечень мероприятий по текущему ремонту и устанавливается перечень работ, необходимых для приведения зданий в надлежащий вид.

Текущие работы должны проводиться без прекращения обеспечения квартир водой, теплом, электричеством.

Работы выполняются специализированными подрядными организациями, об их выполнении составляется акт приемки для оценки качества их выполнения. Аварийные требования должны выполняться в первую очередь.Постановление Правительства №491 от 13.08.2006 года освещает необходимость благоустройства жилого фонда, обязанности не только коммунальных служб, но и владельцев квартир по сохранению и содержанию в порядке мест общего пользования.

Оплата за коммунальные услуги должна быть изменена в сторону уменьшения, если ремонт выполнен некачественно, так гласит постановление (о расшифровке тарифа за текущий ремонт читайте здесь). Статья 27 ФЗ № 2300-1, статья 28 ФЗ № 2300-1, статья 29 ФЗ № 2300-1, статья 30 ФЗ № 2300-1, статья 31 ФЗ № 2300-1, статья 32 ФЗ № 2300-1, статья 33 ФЗ № 2300-1, статья 34 ФЗ № 2300-1, статья 35 ФЗ № 2300-1, статья 36 ФЗ № 2300-1, а также статья 37 Федерального закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 03.07.2016) «О защите прав потребителей»регламентирует обязанности организаций по выполнению ремонтных работ и последствия для исполнителя при их невыполнении или ненадлежащем исполнении.

Статья 27 ФЗ № 2300-1. Сроки выполнения работ (оказания услуг)

• Исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг). В договоре о выполнении работ (оказании услуг) может предусматриваться срок выполнения работы (оказания услуги), если указанными правилами он не предусмотрен, а также срок меньшей продолжительности, чем срок, установленный указанными правилами.
• Срок выполнения работы (оказания услуги) может определяться датой (периодом), к которой должно быть закончено выполнение работы (оказание услуги) или (и) датой (периодом), к которой исполнитель должен приступить к выполнению работы (оказанию услуги).
• В случае, если выполнение работы (оказание услуги) осуществляется по частям (доставка периодической печати, техническое обслуживание) в течение срока действия договора о выполнении работ (оказании услуг), должны предусматриваться соответствующие сроки (периоды) выполнения таких работ (оказания услуг).

По соглашению сторон в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).

Если исполнитель нарушает сроки выполнения работы, то потребитель имеет право отказаться от его услуг или выполняет ее своими силами и ему должны быть возмещены затраты. Действие ФЗ применимо при проведении текущего ремонта, так как они относятся к категории коммунальных услуг, которые оказывает жилищно-коммунальное хозяйство.

Доходный дом в элитном квартале

Ждет капремонт и соседнее здание, находящееся на пересечении улиц Петровки (дом 20/1) и Петровские Линии. Этот квартал всегда был и остается одним из самых дорогих в столице. Здесь некоторое время жила известная женщина-профессор Софья Ковалевская. Также именно в этом месте был открыт первый автомобильный салон в Москве.

Проект капремонта дома готов, экспертиза пройдена. В доме планируется выполнить ремонт крыши, электрики и инженерных коммуникаций холодного водоснабжения, отопления и канализации. Все работы, кроме ремонта электрики, носят сезонный характер и будут выполняться уже после зимнего периода.

Осталось получить разрешение на проведение работ. Но с этим тоже бывают сложности. 

Несмотря на статус памятника, ремонт в таком здании будет длиться незначительно дольше, чем в обычной многоэтажке. Например, на замену труб и других коммуникаций в панельном доме и доме-памятнике уйдет одно и то же время.

Но есть и специфические работы, которые требуют более кропотливого подхода. Если фасад дома-памятника богато украшен декором, то его обновление будет длиться дольше. Как правило, это работы, которые не затрагивают помещения собственников и не доставляют большого дискомфорта.

Не ударит ремонт в историческом доме и по карману собственников. В столице установлен единый минимальный взнос на капитальный ремонт. Он касается в том числе многоквартирных домов, являющихся объектами культурного наследия. То есть жители домов-памятников платят столько же, сколько и жители остальных домов Москвы

Сумма в платежке зависит от площади помещения, находящегося в собственности, при этом неважно, это квартира или коммерческая недвижимость. А дополнительные расходы на проведение реставрационных работ в домах-памятниках берет на себя город

В Москве по программе капремонта уже обновили более восьми тысяч многоквартирных домов. В ближайшие три года приведут в порядок еще около 4,5 тысячи домов. Где именно ремонт начнется в ближайшее время, можно найти на интерактивной карте. 

Дома на ножках и дома-корабли: самые необычные жилые здания столицыПрограмма капремонта: в 2021–2023 годах в Москве отремонтируют около 4,5 тысячи домов

Что такое капитальный ремонт здания и как его провести?

Добрый день, меня зовут Дмитрий Фоменко. В этой статье я рассажу, что такое капитальный ремонт здания и как его провести.

Согласно определению указанному в п. 14.2 Градостроительного кодекса РФ Капитальный ремонт здания – это проведение работ по замене и (или) восстановлении строительных конструкций здания или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Правовая характеристика здания, как объекта капитального строительства дана в Федеральном законе от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

В котором также даны определения сетей инженерно-технического обеспечения,

которые представляют собой — совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для инженерно-технического обеспечения зданий и сооружений (п. 20 ч. 2 ст. 2 Технического регламента);

система инженерно-технического обеспечения предназначена для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, мусороудаления и т.д. (п. 21 ч. 2 ст. 2 Технического регламента).

В зависимости от назначения здания, при капитальном ремонте проводятся различные работы, перечень которых устанавливается в разных нормативных актах.

Например, для капитального ремонта производственных зданий, применимо действующее на сегодняшний день Постановление Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279, а также Свод Правил, который называется «Производственные здания».

Как установлено частью 4 ст. 55.24 ГрК РФ в случае капитального ремонта зданий, сооружений эксплуатация таких зданий, сооружений допускается после окончания их капитального ремонта.

Следовательно, в период работ по капитальному ремонту, здание эксплуатировать нельзя.

Капитальный ремонт здания проводится в следующей последовательности.

Необходимо подготовить документы для составления проектной документации (ч. 6 ст. 48 ГрК РФ), такие как:

-градостроительный план земельного участка;

-результаты инженерных изысканий;

-технические условия, если эксплуатация здания невозможна без подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического присоединения.

После чего, необходимо обратиться к организации или ИП, которые должны являться членами СРО для подготовки проектной документации (ч. 4 ст. 48 ГрК РФ).

Как следует из ч. 3 ст. 49 ГрК РФ, экспертиза проектной документации не проводится если не требуется получение разрешения на строительство. А получение разрешения на строительство при капитальном ремонте не требуется.

Экспертиза будет необходима только в том случае, если сметная стоимость капитального ремонта подлежит проверке. А подлежит проверки она только в том случае, если использовались бюджетных средства.

Однако, как указано в п. 2 ч. 3.3 ст. 49 ГрК РФ, застройщик может провести экспертизу по собственной инициативе.

После подготовки названных документов необходимо провести работы по капитальному ремонту здания.

Для чего необходимо, заключить договор строй подряда с организацией, или ИП, которые должны быть членами СРО (ч. 2 ст. 52 ГрК РФ).

В тоже время, если будет заключаться договор суб. подряда, то работы могут быть выполнены организацией или ИП не являющимися членами СРО (Письмо Минстроя России от 10.09.2018 N 41067-ОГ/02).

Лицу, которое будет проводить работу по капитальному ремонту, необходимо предать результаты инженерных изысканий и проектную документацию (ч. 4 ст. 52 ГрК РФ).

При возникновении каких либо аварийных ситуаций, необходимо извещать Стройнадзор (ч. 1, 3 ст. 53 ГрК РФ).

В вышеназванной мной последовательности проводится капитальный ремонт здания.

Надеюсь, что статья была Вам полезной. Более подробно о названной теме я рассказываю на моем канале Ютуб «Честный юрист».

Источник

Откуда взялись взносы на капремонт?

Восстановление дома — это дорогостоящее удовольствие, и в один миг такие суммы не появляются. Государство посчитало, что оптимальным решением здесь будет накапливать их постепенно, параллельно возложив соответствующие обязательства на собственников жилья.
В 2012 году Жилищный кодекс РФ был дополнен новыми требованиями к собственникам помещений в МКД (речь идет и о жилых, и о нежилых помещениях) в части обязательных платежей за капитальный ремонт. То есть взимание взносов за капремонт является абсолютно законным и официальным, а значит, отказаться от их уплаты нельзя. Накапливать долги не рекомендуется, потому что в этом случае есть вероятность столкнуться со штрафными санкциями, а также судебными исками.