Продажа доли в квартире между родственниками

Пошаговая инструкция проведения сделки купли-продажи

Определить ее можно двумя способами:

• самостоятельно. Такой способ предпочтителен, если владельцы готовы сотрудничать и конструктивно решать все вопросы, возникающие по ходу продажи квартиры. Стоимость определяется путем сравнения аналогичных предложений по месту нахождения недвижимости и выставления адекватной цены.
• при помощи профессиональной оценки. Плюсом данной услуги будет точная оценка стоимости квартиры, но оценщику придется заплатить немалую сумму. Этот документ необходим только в случае участия в сделке банков, для обычных покупателей безразлично, каким способом оценивалась квартира.

Порядок оформления

В связи с последними изменениями, внесенными в ФЗ №122 в 2016 году, все сделки, совершаемые с долевым имуществом, должны быть заверены нотариально.

Это значит, что договор купли-продажи можно заключить только в нотариальной конторе с присутствием всех участников с обоих сторон.

Необходимые документы

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ для продажи недвижимости потребуются следующие документы:

1. Паспорт гражданина РФ (всех собственников).
2. Выписка из ЕГРН. Предоставляется не позднее трех дней с момента обращения.
3. Документ, подтверждающий право собственности (договор дарения, договор купли-продажи и т.д.). Находится у каждого из совладельцев.
4. Выписка из домовой книги.
5. Нотариально заверенное согласие на совершение сделки от собственников (в случае передачи прав по продаже квартиры одному из собственников).
6. Справка из БТИ. Справку следует заказать заранее, так как срок ее выдачи составляет три недели.

Сроки оформления

После сбора необходимой документации и подписания договора необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Органы проведут проверку законности сделки и правильности оформления документации.

Сроки перехода квартиры в собственность покупателя зависят от способа подачи документов:

1. . В случае подачи через интернет решение принимается уже на следующий день. Однако для оформления электронной заявки требуется наличие цифровой электронной подписи всех участников продажи. Ее изготовление будет стоить 5 000 рублей через ЭЦП.
2. . При ведении сделки нотариусом документы будут рассмотрены в течение трех рабочих дней.
3. . Если право вести сделку передано одному из владельцев недвижимости или другому доверенному лицу, срок рассмотрения может быть увеличен до пяти дней.

Стоимость оформления

ФЗ №122

Помимо услуг нотариуса продавцов ждут следующие траты:

1. Оплата государственной пошлины — 2 тысячи рублей (в случае заключения договора купли-продажи квартиры целиком).
2. Оплата государственной пошлины — 1 тысячу рублей (в случае заключения договора купли-продажи каждой из долей)
3. Нотариальное заверение договора купли-продажи — от 5 тысяч рублей в зависимости от расценок организации.

Когда могут отказать в продаже квартиры, находящейся в долевой собственности

Для продажи квартиры третьему лицу необходимо будет получить разрешение местных органов опеки и попечительства или опекунов.

Отказ может прийти в случае:

1. Если реализуемое жилье является единственным у гражданина.
2. Органы опеки найдут в заключении сделки иные случаи, которые нанесут ущерб интересам их подопечного.

Разрешение на продажу можно будет получить при гарантированном обеспечении равноценной жилплощадью несовершеннолетнего или недееспособного гражданина.

Отличия дарственной от договора купли-продажи квартиры

Получая в дар квартиру от родственника, одаряемый освобождается от уплаты 13% налога, что выгоднее, чем проведение купли-продажи. Однако, дополнительно придется понести расходы на нотариальное сопровождение сделки, если дарится не весь объект, а доля в нем. Так как для этого потребуется нотариально заверенное согласие всех дольщиков.

Основные различия между сделками по договорам продажи и дарения проанализированы в сравнительной таблице 1.

Таблица 1.

В остальных случаях, выбирая тип сделки нужно обращать внимание на:

• размер налогов и пошлин, подлежащих уплате при оформлении сделки;
• дальнейшие планы относительно получаемого имущества (владение или перепродажа);
• риски при изменении гражданского статуса покупателя (возможный развод).

Юридические тонкости оформления дара и купли-продажи хорошо раскрывает этот видеосюжет.

Видео: Дарственная или договор купли-продажи — что лучше оформить.

Сделки дарения и купли-продажи законодательно прописаны именно для разграничения передачи семейного имущества и приобретения чужой недвижимости. Между членами семьи и родственниками куплю-продажу нередко проводят без фактической передачи денег. Однако, покупатель — родственник продавца не получает налогового вычета, а продавец при этом должен платить 13% налог от рыночной стоимости недвижимости.

При сделках дарения между членами семьи и/или родственниками уменьшается размер обязательной государственной пошлины за регистрацию прав собственности и отменяется 13% налог на доход (НДФЛ), обязательный для уплаты одаряемым. Дарение выбирается в случаях, когда родственники планируют прижизненную передачу своего имущества, например, если существует несколько наследников и завещание может быть оспорено в суде.

Сделка дарения оформляется и между лицами, не связанными родством, если это несет юридический и финансовый выигрыш, и стороны доверяют друг другу.

Кто считается родственниками с указанием степени родства?

Родство – группа людей (чаще всего семья), которые имеют общего предка и связаны по крови, то есть имеют общее ДНК.

Согласно закону различают несколько ступеней в зависимости от «удаленности»:

1. родители и их дети (сводные и усыновленные тоже);
2. родители родителей по отношению к детям (дедушки с бабушками и внуки, братья и сестры);
3. дяди и тети к племянникам и племянницам;
4. прадедушки и прабабушки;
5. самые близкие двоюродные родственники;
6. двоюродные дяди, тёти и внуки.

Дальние родственники в троюродном колене — это слишком слабая связь.

Доказать связь с вышеперечисленными людьми можно при помощи предоставления необходимых бумаг (паспорта, свидетельство о заключении брака, свидетельство о рождении ребенка), показаний свидетелей, справки с места работы или через экспертизу ДНК (чаще этот метод применяют лишь для первой степени родства).

Понятие долевой собственности на недвижимость

Часть прав каждого из них отображена в дроби или процентном соотношении, что обязательно закреплено в соглашении о распределении долей или другом документе, подтверждающем права сособственника (например, дарственной).

Владелец доли вправе передавать своё имущество, закладывать или продавать, с соблюдением ряда оговорок.

Доли, распределенные между совладельцами, не обязательно должны быть равными.

Величина их может изменяться — в зависимости от субъектного состава, внесения кем-то усилий по улучшению имущества.

Если таковое улучшение считается неотделимым, то владелец-энтузиаст вправе потребовать увеличения своего процента (п. 3 ст. 245 ГК РФ).

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

• Пять важных правил составления образца предварительного договора купли-продажи доли в квартире
• Передать полномочия: особенности оформления доверенности на продажу доли в квартире
• Квартира, где есть доля несовершеннолетнего собственника: как все правильно оформить и продать?
• Подробно о том, можно ли продать квартиру, если в доле несовершеннолетний ребенок?
• Подробно о том, как продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире

Продажа доли квартиры родственнику

Договор купли-продажи доли квартиры между родственниками заключается с учетом следующего порядка действий:

• сбор документов;
• уведомление иных дольщиков о продаже части квартиры и получение их письменного отказа от ее приобретения;
• оформление договора купли-продажи;
• проведение сделки в соответствии с условиями соглашения, оформление передаточных актов;
• оплата госпошлины — если сделка проводилась между близкими родственниками, ее размер будет ниже;
• регистрация нового владельца в управлении Росреестра и получение свидетельства.

Законодательство не дает единого перечня близких родственников. По Семейному кодексу это лица по восходящей и нисходящей прямой линии – родители и дети, бабушки и дедушки, внуки. В близкое родство включаются также братья и сестры, аналогичная связь устанавливается между усыновителем и усыновленным. Гражданский и Уголовный кодексы в перечень близких родственников включают и супруга, брак с которым зарегистрирован в официальном порядке.

Процедура оформления договора купли-продажи доли жилой недвижимости определяется общими действиями. Необходимость такой покупки может быть обусловлена факторами возникновения долевой собственности:

• отчуждение комнаты в коммунальной квартире;
• долевое оформление частной собственности жилья;
• развод супругов и образование долевого владения;
• наследование несколькими родственниками.

На основании данных аспектов и возникает необходимость приобретения доли квартиры. Выделяют два типа таких покупок:

• оформление договора купли-продажи доли квартиры с собственником другой ее части;
• продажа собственности родственнику, не имеющему владения в данном жилье.

В первой ситуации собственник выкупает долю родственника и объединяет имущество под своим именем — данный аспект актуален при разводе или наследовании. Во втором случае, по договору купли-продажи части квартиры происходит лишь смена ее владельца.

Оформление договора

Законодательство предписывает обязательное заключение договора купли-продажи квартиры или ее доли в письменной форме. На основе данного документа формируется право собственности нового владельца. Соглашение составляется с учетом общих правил оформления:

• вступительная часть включает в себя информацию о сторонах сделки, подробно прописываются паспортные данные продавца и покупателя, адреса, контакты;
• указание на родство в договоре купли-продажи квартиры или ее доли не требуется, однако и не запрещается;
• подробно описывается объект сделки – адрес квартиры, площадь, состояние, коммуникации, наличие задолженностей;
• отдельно указывается выделение доли, ее площадь, помещения;
• в договор купли-продажи включается указание на отказ иных собственников от приобретения доли по преимущественному праву;
• в обязательном порядке указывается стоимость покупки, именно по ней будет рассчитываться налог, прописывается форма и порядок оплаты;
• учитывается порядок совершения сделки, сроки, оформление передаточных актов;
• прописываются права и обязанности сторон, ответственность, порядок расторжения договора купли-продажи;
• приводится перечень прилагаемых документов.

Законодательство не предусматривает обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи доли квартиры между родственниками. К нотариусу обращаются по обоюдному согласию. Помощь квалифицированного юриста при составлении документа поможет составить юридически верное соглашение.

Список документов

Перечень документов, необходимых для оформления договора купли-продажи и последующей регистрации квартиры, определяется стандартным списком:

• паспорта продавца и покупателя, если они родственники – свидетельства о степени родства;
• документация, подтверждающая право собственности на реализуемую долю квартиры;
• зарегистрированное в Росреестре свидетельство о собственности;
• технический паспорт на квартиру;
• выписка из домовой книги;
• свидетельство о браке;
• если продается совместно нажитое в браке имущество, требуется нотариально заверенное согласие супруга;
• для покупки недвижимости также требуется подтверждение супруга;
• если одной из сторон является несовершеннолетний, предоставляется согласие органов опеки.

В определенных ситуациях для договора купли-продажи могут потребоваться и иные документы – доверенность на представителя, свидетельство о рождении несовершеннолетнего собственника.

Следует учитывать, что для реализации права собственности на долю, таковая должна быть выделена и документально оформлена. В перечень документов включается также письменный отказ от покупки каждого собственника других долей.

Как необходимо провести процедуру?

Когда вы в своей жизни столкнулись с долевой собственностью, то тут нужно помнить о некоторых нюансах. В первую очередь необходимо сказать, что все процедуры в долевой собственности осуществляются только с участием нотариуса.

Договор по продаже, купле, обмену между родственниками должен удостоверяться. Это нужно делать даже в том случае, когда продаются все доли от всех собственников в одном жилом помещении. Это необходимо для того, чтобы в последующем произошла регистрация прав без каких-либо нюансов. Также такой принцип добавляет некоторые дополнительные нюансы на куплю, продажу, обмен.

Никто из собственников не вправе что-либо делать со своей частью при совершении сделки, если не уведомит всех таких же собственников объекта недвижимости, даже через суд. Если же происходит безвозмездное распоряжение, то тогда можно действовать без оповещения. Эти принципы применительны на те случаи, когда операции проходят либо между родственниками, либо между посторонними гражданами. Никаких дополнительных скидок в этой ситуации не предусматривается. Нужно рассмотреть ещё и последовательность действий по выкупу всех долей.

Тогда следует обратить внимание на следующее:

1. В первую очередь согласовываются все взаимоотношения между остальными участниками. Также здесь устанавливается и точная стоимость выкупаемой доли.
2. Подготавливается соглашение о купле-продаже.
3. Для каждого собственника вручается письменное уведомление о том, что в скором времени произойдёт сделка. Помимо этого, там указываются условия возникновения возможности на преимущественный выкуп.
4. Когда на протяжении одного календарного месяца ни один из собственников не захотел приобрести долю, либо уже успел отправить отказ в письменном виде, то соглашение предоставляется в нотариальную организацию для проведения процедуры удостоверения.
5. Соглашение в дальнейшем идет на регистрацию в специально предназначенный орган. Это стоит производиться через Росреестр, нотариуса, либо МФЦ. Туда же нужно отнести все документы на материнский капитал до 3 лет.
6. После завершения всей процедуры новый собственник получает выписку, которая будет устанавливать право на новое помещение.

Но бывают такие ситуации, когда один или сразу несколько участников процесса, которые имеют часть в недвижимости, хотят воспользоваться правом возможного выкупа. Вы можете продлить проведение сделки с этими людьми. Условия должны совпадать с теми, которые прописаны в договоре. Если же согласие дали один или сразу несколько участников процесса, то покупаемая доля будет разделяться равными частями. Но, здесь сразу нужно подробно оценить некоторые трудности при проведении процедуры, правила поведения у нотариуса.

Начальные условия и положения

Согласно п. 6 ст. 7 ФЗ № 256, направить средства материнского капитала на улучшение жилищных условий можно будет только после того, как второму, третьему или следующему по счету ребенку исполнится 3 года. Здесь имеется в виду тот родной или усыновленный ребенок, появление которого дало семье право на получение маткапитала.

Управлять средствами материнского капитала может только владелец именного сертификата. Данный документ может быть оформлен в территориальном отделении Пенсионного фонда России (ПФР) сразу же после рождения или усыновления ребенка. ПФР также выполняет контролирующую и регулирующую функцию. Так, по прошествии 3-х лет его сотрудники должны еще и дать свое одобрение на расходование субсидии по тому или иному направлению.

Работники могут посчитать, что причина, указываемая гражданином в заявлении о распоряжении средствами материнского капитала, недостаточно основательна или подтверждена. Тогда они вправе отказать в предоставлении средств. При этом сам маткапитал продолжит числиться за конкретным семейством.

Получается, что прежде, чем приобретать квартиру у родственников, семейству понадобится подождать 3 года. Только по прошествии этого времени можно будет подавать в территориальное отделение ПФР соответствующее заявление.

Чтобы подтвердить серьезность своих намерений, Покупатель может заранее заключить с родственником-Продавцом типовой договор купли-продажи квартиры с отсрочкой платежа. В этом случае часть суммы должна быть сразу же уплачена Покупателем из его личных сбережений, а оставшаяся часть – уплачена через 3 года (или менее) с привлечением средств материнского капитала.

Однако условие о 3-годичном ожидании – далеко не единственное. В соответствии с пп. 4 п. 1.1 ст. 10 ФЗ № 256, Покупатель жилья (он же владелец именного сертификата) в числе прочих документов должен предоставить в ПФР письменное обязательство оформить приобретаемую недвижимость в равную долевую собственность всех членов семьи. Сам Покупатель не может стать единоличным владельцем купленной квартиры. Он должен в 6-месячный срок с момента ее приобретения внести в перечень содольщиков и своего супруга, и всех своих детей (как совершеннолетних, так и несовершеннолетних). Все содольщики указываются в тексте договора купли-продажи как «Покупатели». Подробнее: Соглашение об определении долей в квартире по материнскому капиталу

Отсюда вытекает еще одна важная особенность, регламентируемая ст. 14 Семейного кодекса РФ. Т.к. дети оказываются содольщиками приобретаемого жилого помещения и косвенно вовлекаются в процесс купли-продажи, сделка подпадает под определенные ограничения. Возмездная сделка имущественного характера в принципе не может проводиться между несовершеннолетним ребенком и его близким родственником. Речь идет про:

• родителя и ребенка;
• мачеху/отчима и ребенка (т.е. недвижимость не может быть продана одним супругом другому супругу – родителю ребенка);
• усыновителя и усыновленного;
• дедушку/бабушку и внука;
• полнородных и неполнородных братьев/сестер.

Считается, что в ходе подобной неправомерной купли-продажи владелец сертификата может фактически обналичить средства материнского капитала, тем самым совершив уголовное преступление. Купля-продажа жилого помещения, куда вовлекается несовершеннолетний ребенок и его близкий родственник, – незаконная процедура, которая легко может быть признана недействительной.

В качестве Продавца необходимо выбирать только такого родственника, который не находится в прямой связи ни с Покупателем, ни с его детьми (будущими сособственниками жилья). Нельзя приобрести за счет маткапитала квартиру у старшей и совершеннолетней сестры ребенка, у бабушки ребенка и пр.

В идеале Продавцами должны выступать дальние родственники – например, дяди и тети, двоюродные сестры и братья, прабабушки и прадедушки и т.д.

Помимо этого приобретение квартиры у родственника с использованием средств материнского капитала должно отвечать следующим условиям:

1. Жилье находится на территории России.
2. Обе стороны (и Продавец, и главный Покупатель – владелец именного сертификата) не имеют психических расстройств и признаются полностью дееспособными.
3. Владелец сертификата планирует приобрести именно отдельное жилое помещение, а не долю. Покупка доли возможна только в том случае, если эта доля выделена в натуре.

Способы, как выкупить долю у родственника

Квартиры могут принадлежать семье в долях по разным причинам – при наследовании, после приватизации или покупке за средства материнского капитала. После развода супруги делят совместно нажитое имущество, определяя размер своей части. Собственник может подарить часть своей жилплощади любому другому лицу, включая близких и родных.

Заключая договор купли-продажи с близким родственником, следует помнить об ответственности сторон за подмену, когда возмездная сделка оказалась фиктивной. Именно сомнения в возмездности сделки часто заставляют кредиторов отказывать заемщику по заявке по ипотеке, а Пенсионный фонд отклонять запросы на использование маткапитала.

Добровольная сделка купли-продажи

В процедуре переоформления есть некоторые особенности, если:

• Выкупается последняя доля;
• В покупке используют заемные средства;
• Доля передается другому совладельцу квартиры;
• Для приобретения использован маткапитал;
• Продается часть квартиры, принадлежащая несовершеннолетнему.

Покупка части недвижимости – стандартная сделка отчуждения, когда имущество переходит от одного собственник другому, однако перед оформлением придется пройти процедуру предварительного согласования с остальными собственниками квартиры, имеющими преимущественное право выкупа. Избежать предварительного согласования можно только при продаже своей части другому совладельцу.

Высокие шансы на согласование ипотеки, если собственник части квартиры решил выкупить оставшуюся долю.

Если же эта часть принадлежит ребенку, придется согласовать сделку с органами опеки, наделив несовершеннолетнего альтернативным равноценным жильем. Если покупка другой недвижимости за вырученные средства не планировалась, деньги помещают на отдельный счет вплоть до совершеннолетия ребенка.

Принудительный выкуп

Никто не вправе заставить собственника продать собственное имущество или его часть, если нет соответствующего судебного решения.

Для удовлетворения требований принудительного выкупа должна соблюдаться совокупность условий:

1. Признание доли в собственности незначительной.
2. Установление судом факта невозможности выдела в натуре (оборудовании отдельного санузла, кухни, входа).
3. Владелец не проявляет интереса к собственности – не проживает на жилплощади, не испытывает в ней потребности.

Чтобы суд принял решение о принудительном выкупе, должны быть выполнены все условия одновременно.

Принимая решение, суд будет исходить из реального интереса собственника к имуществу, и насколько он соизмерим причиненным другим совладельцам неудобствам. Суд должен будет установить, не имеет ли место злоупотребление правом на малую долю, которую собственник будет использовать для личной выгоды – сдачи внаем, регистрации чужих лиц на своей жилплощади.

Покупка жилья у родственников на материнский капитал

Каковы главные особенности покупки жилья у родственников с использованием материнского капитала? Возможен ли выкуп доли, а не квартиры иди дома целиком? Как выкупить долю в квартире у родственника? Такие сделки вызывают большое количество вопросов.

С одной стороны, средства материнского капитала можно направлять на приобретение жилого помещения, а к ним закон относит не только жилой дом или квартиру, но и часть жилого дома или квартиры (ст. 16 Жилищного кодекса РФ).

Но с другой стороны Пенсионный фонд часто отказывает в одобрении сделок такого рода, и использовать материнский капитал способом не всегда представляется возможным.

Выкуп доли квартиры у родственников

Улучшение жилищных условий — одна из целей, на реализацию которой можно направить средства материнского капитала. В тех случаях, когда родственники владеют квартирой в долях, выкуп доли с использованием сертификата на материнский капитал позволяет достигнуть указанной цели, т.к. в результате этой сделки доля семьи станет больше, либо квартира перейдет в их собственность целиком.

Например, супруги с двумя детьми проживают с бабушкой в одной квартире, которой владеют в одинаковых долях, и планируют выкупить долю своей бабушки. Если после заключения сделки стороны планируют продолжать совместно проживание, то это свидетельствует о том, что:

• жилищные условия семьи фактически не улучшаются;
• у бабушки нет объективной необходимости продавать свою часть квартиры.

В таком случае данная сделка может быть расценена проверяющим органом как попытка обналичить материнский капитал, а не использовать его как средство улучшения жилищных условий.

Для того, чтобы предотвратить возможный отказ понадобятся довольно убедительные аргументы, доказывающие обоснованность и нужность такой покупки.

Об указанных особенностях следует помнить, отвечая и на вопрос о том, как купить квартиру у родителей на материнский капитал.

Не важно, у кого именно из близких вы выкупаете долю: если сделка покажется подозрительной (особенно в тех случаях, когда стороны договора купли-продажи продолжают жить вместе), Пенсионный фонд может ее не одобрить

Можно ли купить полдома на материнский капитал

К покупке части дома применяются те же правила, что действуют и при сделках с долями в квартирах.

Купить полдома на материнский капитал можно, если провести выделение долей в натуре (т. е. дом должен быть фактически разделен и каждой половине присвоены разные кадастровые номера и адреса).

После такого разделения можно составлять договор купли-продажи и обращаться в Пенсионный фонд с соответствующим заявлением.

Все же для большей уверенности рекомендуется направить запрос в Пенсионный фонд заранее, еще до оформления сделки. В запросе нужно изложить ситуацию, приложить копии всех имеющихся документов и спросить о возможности использования  материнского капитала на покупку доли в указанном доме. Далее, в зависимости от официального ответа, можно планировать свои дальнейшие действия: выделять доли в натуре и оформлять сделку либо обжаловать отказ в суде.

Можно ли купить квартиру у родителей или других близких родственников

Заключенный с родственниками договор купли-продажи будет проще «провести» через Пенсионный фонд, если стороны являются друг другу дальними родственниками (дяди/тети и племянники, двоюродные иди троюродные братья и сестры и т. д.).

Сделки с самыми близкими родственниками теоретически возможны! Однако, придется подготовить серьезные аргументы, чтобы убедить Пенсионный фонд в том, что конкретная сделка не является попыткой мошенничества.

Например, в тех случаях, когда молодая семья жила ранее отдельно в съемном жилье, покупает у родителей одного из супругов дом или квартиру целиком или частично, и планирует жить там самостоятельно, Пенсионный фонд с высокой степенью вероятности одобрит такую сделку, т. к. жилищные условия семьи явно улучшаются по сравнению с предыдущими.

В случае, когда семья проживала изначально с родителями на принадлежащей им жилплощади и после покупки квартиры (дома) все остается на своих местах, велик риск отказа.

В такой ситуации ни о каком улучшении жилищных условий говорить не приходится, т. к. на тех же квадратных метрах продолжат проживание то же самое количество людей.

Сделки с использованием средств материнского капитала довольно распространены, т. к. для многих семей он является способом улучшить жилищные условия. Купить дом, квартиру или их долю у родителей и других близких родственников теоретически возможно, но непросто. Сделка должна явно улучшать имущественное положение семьи и не вызывать подозрений в попытке обналичить материнский капитал.