Квартира с коммунальными долгами: стоит ли покупать и как продать такую недвижимость

Как самостоятельно узнать о долге

До оформления сделки покупатель запрашивает у продавца справку об отсутствии задолженности по ЖКХ из БТИ или УК, а также выписку с лицевого счета. По необходимости можно уточнить информацию самостоятельно через Интернет или оффлайн. Ниже приведены эффективные способы.

Портал Госуслуги

Узнать задолженность на Госуслугах можно даже через неподтвержденную учетную запись. Предварительно у продавца запрашиваются последние квитанции по ЖКХ, в которых отражены поставщики и лицевые счета плательщика. Авторизовавшись на сайте, выполните следующие действия:

• с главной страницы перейдите в раздел “Услуги”;
• в категории “Квартира, строительство и земля” выберите “Оплата ЖКХ”;
• справа от информационного блока нажмите на синее окошко “Получить услугу”;
• укажите регион, если отключена геолокация или собственность находится в другом населенном пункте;
• выберите поставщика услуг из представленного списка;
• под блоком с поставщиками, введите номер лицевого счета;
• появится информация с адресом и балансом лицевого счета;
• проверьте каждого поставщика в соответствии с квитанциями.

Если квитанции приходили от УК, то ее необходимо выбрать в перечне поставщиков. Если взносы оплачивались напрямую в ресурсоснабжающие компании, то необходимо проверить каждую из них. Номер лицевого счета, как правило, указан в правой верхней части квитанции. Если организация отсутствует в списке, запрашивайте информацию по ее ИНН.

ГИС ЖКХ

Авторизоваться на сайте можно через подтвержденный аккаунт на Госуслугах, в котором верифицированы паспортные данные, ИНН и СНИЛС. В личном кабинете выберите раздел “Оплата ЖКУ”, затем “История начислений”. В открывшемся блоке обязательны к заполнению адрес, период начисления платежей и номер лицевого счета. Дополнительные критерии поиска:

• идентификатор платежного документа;
• статус документа;
• исполнитель услуг;
• статус подключения к лицевому счету.

Каждый пункт оснащен выпадающим списком, из которого можно выбрать подходящий вариант. Исполнителя услуг можно найти в реестре, нажав на соответствующий блок справа. После нажатия на кнопку “Найти” на экране появится информация о начисленных суммах и задолженностях за указанный период.

Сайт судебных приставов

Проверить наличие задолженностей за собственником можно на официальном сайте службы судебных приставов. По результатам поиска не выявляется предмет обременения, но указывается номер судебного постановления для уточнения дополнительной информации. В разделе “Сервисы” выберите “Банк данных исполнительных производств”, затем укажите:

• поиск по физическому лицу;
• регион, в котором проживает собственник;
• ФИО собственника;
• дату рождения собственника.

Если в отношении собственника возбуждено исполнительное производство, появятся номер судебного постановления и участка. На сайте судебного органа в разделе “Информация по судебным делам” введите номер приказа и судебного участка. Выгрузив текст постановления, можно узнать предмет обременения и обстоятельства разбирательства.

Справка. Если информацию найти не удалось, можно сделать официальный в ФССП через личном обращение или интернет-приемную на сайте. Персональные данные владельца уточняйте, запросив паспорт перед оформлением сделки.

Выписка из ЕГРН

Информация по обременениям содержится на сайте Росреестра в разделе “Справочная информация по объектам недвижимости”, но редко обновляется и может содержать не актуальные сведения. Лучше запросить выписку из ЕГРН, в которой отражаются правовой статус объекта, технические характеристики, сведения о перепланировке, арестах, залогах, смене владельца и текущем собственнике, которые необходимы для проверки недвижимости перед покупкой.

Другие способы

Помимо перечисленных существуют другие способы узнать долги самостоятельно:

Также узнать долг можно при личном обращении в Центр координации недвижимости при наличии в регионе.

Долг Перед Приставами Можно Ли Продать Квартиру Без Ареста

Удостоверьтесь, что совпадают все данные о человеке, чтобы не внести платёж за своего однофамильца. Он-то обрадуется, а вот ваши средства в таком случае никто не вернёт. Наконец, есть ещё и такая возможность закрыть свой долг перед судебными приставами, как обращение напрямую в местный орган ФССП.

Вам не удастся скрыть принадлежащие вам автомобиль, квартиру, дачу и т.д.: пристав-исполнитель имеет доступ ко всем необходимым базам данных и первым делом отправит в них запросы, чтобы выяснить, чем же вы владеете.

Для того чтобы привести в исполнение решение суда, приставу предоставляется право: Собирать сведения в банках о том, являетесь ли вы их клиентом (на все счета может быть наложен арест, чтобы в дальнейшем списать с них средства в счет погашения задолженности).

Может ли пристав, наложить арест на имущество, находящееся в залоге

Залогодержатель может направить приставу ходатайство и попросить обратить взыскание именно на заложенное имущество, а может – никак не распорядится.

В любом случае такое имущество будет выставлено на торги и задолженность оплачена из полученной выручки.

Только в том случае, если торги не состоялись (например, подано меньше двух заявок на участие, участники не явились или не предложили повышение цены), в счет долга будет передано само заложенное имущество.

Для соблюдения прав держателя залога такое имущество будет реализовываться с учётом обременения, поскольку выручка должна покрыть долг, затраты приставов и обязательства должника перед тем, кому заложено его имущество. Встречается такое редко, но законом предусмотрено.

Может ли банк продать арестованную за долги квартиру

В силу Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», арест на имущество применяется при исполнении судебного акта в отношении должника. В то же время не допускается арест заложенного имущества, если взыскатель не имеет преимущества перед залогодержателем (в данном случае, банком).

Если клиент не платит кредит, то банк имеет право выставить залог на продажу путем публичных торгов, что возможно сделать только на основании судебного решения.

Свое имущественное требование к Вам банк может также (без Вашего согласия) переуступить коллекторскому агентству.

Можно ли продать машину если есть долги перед судебными приставами

О том, что наложен запрет, приставы уведомляют должников письменно. В связи с этим невозможность снять транспорт с учета удивления вызывать не должна. Однако случаются ситуации, когда автовладелец или покупатель узнает о запрете в МРЭО в момент переоформления.

В таком случае одного договора купли-продажи транспортного средства будет мало. Покупателю придется доказывать, что данный документ не был заключен задним числом. В качестве аргументов может выступать полис ОСАГО, карта технического осмотра, по которым видно, что авто было приобретено раньше.

Арест на квартиру: что это, как и кем накладывается, как узнать под арестом ли квартира

Право на арест единственного жилья было поддержано Верховным Судом РФ.

Суд, в том числе, исходил из того, что гипотетически должник может приобрести еще жилую площадь в собственность и арестованное жилое помещение станет уже не единственным жильем и его можно реализовать в счет погашения судебной задолженности. Таким образом, арест единственной квартиры это предупредительная мера в исполнительном производстве.

Касательно ареста на квартиру. Такая исполнительная мера допустима. Она не ущемляет основных конституционных прав должника, но препятствует возможности увести имущество от возможного обращения взыскания. Арест не дает запрета на проживание и иного использования жилья, но распорядиться (продать, подарить, передать в залог и пр.) квартиру будет нельзя.

Рекомендуем прочесть:  Выдает ли мфц деньги с мат капитала

Процедура наложения ареста квартиры приставами

Согласно п. 1 ст. 446 ГПК РФ не может быть обращено взыскание на жилое помещение, если оно является для должника и членов его семьи единственным пригодным для проживания жилым помещением. Поэтому пусть арестовывают если им вдруг этого захочется. Если у Вас это единственное помещение, в котором Вы можете жить, то его у Вас не изымут.

Совсем крайний случай — конфисковать в счет оплаты долга, разницу с реализации вернут. Правда если у прописанных в этой квартире нет другой жил. площади, то этот вариант очень маловероятен, т. к. права у них на это нет. А вот продать такую квартиру будет затруднительно.

Могут ли продать приватизированную квартиру за долги

Допустим, у вас накопился долг за квартплату (неважно по каким причинам). Долг большой, не просто просрочка за 2-3 месяца

И вы боитесь, что рискуете вообще остаться без жилья.

В каких случаях квартиру, находящуюся в собственности, могут продать за долги:

• если образовалась задолженность не менее 200 тысяч рублей, соразмерная стоимости квартиры или доли в ней;
• у должника есть в собственности другое жилье;
• количество квадратных метров на человека значительно превышает норму.

То есть, если у человека большая квартира, то ее могут продать, вычесть долг и вернуть оставшиеся деньги. Но даже если стоимость жилья не покрывает весь долг (а в случае с коммунальными платежами такое встречается крайне редко, скорее это происходит у злостных неплательщиков алиментов или при уклонении от выплаты ипотеки), то вам обязаны предоставить средства на покупку жилья по минимальной норме в расчете на одного человека. Нормы в каждом регионе приняты свои.

Не могут продать за долги квартиру ни при каких обстоятельствах, если:

• это жилье единственное;
• не превышена норма квадратных метров на одного жильца (например, семья из 4-х человек проживает в двушке);
• имеются на иждивении несовершеннолетние дети.

Условия продажи квартиры с долгами

Для того чтобы осуществить сделку с продажей квартиры, где присутствуют долги, нужно соблюсти некоторые условия, которые являются обязательными.

К ним относят уведомление потенциального покупателя о подобной ситуации, при которой требуется внесение средств за оплату ЖКХ.

Иначе если он узнает об этом позднее, последует обращение в судебный орган и аннулирование сделки с потерей части средств, так как возможно постановление об уменьшении суммы для продажи.

Гражданский кодекс и закон в целом в этом случае на стороне покупателя.

Когда можно продавать?

Продажа квартиры с долгом возможна лишь тогда, когда ситуация не дошла до судебного разбирательства.

Если суд постановил, что собственник жилья должен внести определенную сумму по долгам за ЖКХ и квартплату, тогда судебные приставы на основе судебного решения могут наложить обременение на жилое помещение.

Тогда продать его будет уже невозможно.

Наличие неоплаченных счетов не препятствует продаже. При этом не имеет значение, кто будет их оплачивать.

Чаще всего подобные сделки связаны с иными причинами, по которым они не могут быть подписаны:

1. на квартиру наложено обременение, то есть она находится в залоге у банка;
2. на помещение наложен арест со стороны судебных приставов;
3. помещение относится к не приватизированному;
4. третьи лица выставляют собственные права на жилое помещение;
5. нет согласия от иных собственников жилья.

Способы погашения

Урегулировать вопрос до начала сделки можно даже с наличием большой задолженности за услуги коммунального характера.

Однако нужно соблюдать определенные условия в зависимости от того кто будет оплачивать долги: продавец или покупатель помещения.

О том, как оплачивать коммунальные платежи без комиссии, читайте здесь.

Продавцом

Для того чтобы избежать проблем с УК в дальнейшем, собственник может самостоятельно погасить большой долг.

Для этого ему нужно обратиться к поставщику услуг. Следует объяснить ситуацию и постараться не доводить дело до суда, поскольку в таком случае продажа жилья будет невозможна.

Если предоставить доказательства не оплаты по уважительным причинам УК может пойти на уступки и предложить оплату частями, то есть в рассрочку.

Реструктуризация долга возможна лишь в исключительных случаях.

У продавца есть несколько вариантов для решения вопроса:

• использование аванса за квартиру в качестве погашения долга;
• оформление потребительского кредита;
• займ у родственников или друзей.

Переуступка долга

При переуступке долга все платежи, которые ранее были предназначены для предыдущего владельца, переходят к новому хозяину.

В подобном случае при продаже часто делается скидка на жилое помещение, чтобы новый владелец мог оплатить услуги ЖКХ.

Договор купли-продажи с наличием долговых обязательств

При проведении продажи жилья с долгом следует составить договор по установленным правилам.

В нем должен присутствовать пункт, что обязательства по оплате коммунальных услуг, относящихся к предыдущим месяцам, передаются новому владельцу жилья.

Образец договора имеет типовую форму при составлении, но лишь с единственным отличием в пункте о переводе долга к новому владельцу.

Образец договора купли-продажи квартиры с долгами.

Написание письменного обязательства

Обязательство об уплате долгов, которое подписывается сторонами, составляется в письменном виде. В соответствии с ним новый собственник будет оплачивать долг вместо предыдущего собственника.

Важно пройти нотариальное заверение документа

Уведомление УК

Новый собственник квартиры с долгами должен послать уведомление в управляющую компанию, где сообщает о смене собственника помещения.

Оно составляется в письменной форме и к нему следует приложить два документа:

1. договор на покупку жилья;
2. правоустанавливающий документ.

Образец уведомления в УК о смене собственника квартиры.

О том, как законно продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, смотрите в видеоролике:

Необязательными, но все же рекомендуемыми бумагами, являются записи приборов учета на момент приобретения собственности.

Квартира под арестом или ограничением

Как пояснила юрист Евгения Свинтаржицкая, сами по себе долги за коммуналку или капремонт не влекут за собой ограничений прав владельца квартиры. Ему, в частности, не могут запретить продать квартиру. Однако если УК (или ТСЖ) подала судебный иск о взыскании долга, суд удовлетворил иск, а пристав исполнитель наложил арест на квартиру (или запрет на регистрационные действия с ней), то продажа квартиры требует дополнительных манипуляций.

Арестованная квартира – это, как правило, обуза для владельца. Часто он готов продать её с хорошей скидкой, лишь бы избавиться от долгов и уладить вопрос с органами правосудия. Сделка с участием такой квартиры достаточно сложна в оформлении. Такими обычно занимаются риэлторы. Самостоятельно продать квартиру, находящуюся под арестом, способен не каждый владелец.

Кстати, как заметил Никита Словиковский, нередки ситуации, когда сам владелец выставленной на продажу квартиры узнаёт о её аресте от риэлтора. Ну а покупатель в этом случае часто просто отказывается от покупки. Кстати, юрист Ксения Шашкова вспомнила историю, когда арест на квартиру за долги владельца был наложен в тот момент, когда сделка по продаже этой квартиры уже находилась в стадии оформления. Покупатель, хотя и уже потратил время и некоторые суммы на поиск этого объекта, предпочёл отказаться от сделки и не затевать процедуру освобождения квартиры из-под ареста.

Также по теме:

Могут ли продать единственное жилье должника по закону?

Под единственным жильем понимают жилое помещение, отвечающее следующим условиям:

1. Соответствует всем санитарно-технических нормам безопасности и подходит для жилья.
2. Для должника и лиц, проживающих с ним, – это единственное место, где они могут жить.

В России данный вопрос регулируется следующими нормативно-правовыми документами:

• Гражданский процессуальный кодекс РФ.
• Жилищный кодекс.
• ФЗ «Об исполнительном производстве в РФ».

Статья 446 ГПК РФ говорит о защите конституционного права на жилище как самого должника, так и лиц, проживающих с ним, и запрете изъятия единственного жилья, подходящего для проживания.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

• Всё об обязанностях собственника по оплате коммунальных услуг. Можно ли продать квартиру с долгом?
• Могут ли выселить из муниципальной квартиры за долги по коммунальным услугам?
• За какой долг по коммунальным платежам и квартплате могут выселить из приватизированной квартиры?
• «Как приватизировать квартиру, если есть долг по коммунальным платежам и квартплате?
• Каковы нюансы продажи квартиры банку и что нужно для покупки жилья, которое было в залоге? Полезные советы

Как обезопасить себя от покупки квартиры с долгами?

Хотя долги за коммунальные услуги на нового собственника не переходят, все равно приобрести подобную квартиру будет неприятно, поскольку грозит затратами нервов и времени. Поэтому ниже будет дана пошаговая инструкция, как снизить риск приобретения квартиры, обремененной долгом за услуги жилищно-коммунального хозяйства.

1. В первую очередь необходимо любым способом получить документы, подтверждающие отсутствие такой задолженности. Предоставить подобную справку (выписку) должен продавец. Либо он должен предоставить согласие в письменном виде на то, чтобы управляющая компания предоставила сведения о наличии или отсутствии такой задолженности по услугам жилищно-коммунального хозяйства. Без согласия бывшего собственника управляющая компания предоставлять такие сведения не правомочна.

Предоставить информацию по долгам может не только управляющая компания, но и единый информационный расчетный центр. Организация, осуществляющая поставку ресурсов (газа, тепла, воды и пр.), также может помочь узнать текущую задолженность.

ВНИМАНИЕ !!! Запрос о наличии долгов по капитальному ремонту также можно направить в соответствующий региональный фонд. Помимо проверки задолженности по квартплате покупателю нужно справиться о том, не существует ли у данного жилого помещения иного обременения (например, ареста)

В едином реестре прав на недвижимость предоставляют подобные выписки, но тоже только продавцу

Помимо проверки задолженности по квартплате покупателю нужно справиться о том, не существует ли у данного жилого помещения иного обременения (например, ареста). В едином реестре прав на недвижимость предоставляют подобные выписки, но тоже только продавцу.

1. Если задолженность за коммунальные услуги все же обнаружилась, то надо решить вместе с продавцом, как действовать. Об основных вариантах действий будет сказано ниже.

1. Придя с бывшим владельцем к консенсусу, переходят непосредственно к заключению сделки купли-продажи.

1. После заключения сделки она должна быть надлежащим образом зарегистрирована в Росреестре. При этом должны быть, помимо стандартного перечня, предоставлены документы, подтверждающие решение вопроса по коммунальным платежам.

1. После регистрации перехода прав на квартиру к новому собственнику, он должен уведомить об этом управляющую компанию.

Процедура оформления бумаг

Покупка жилья с долгами за коммунальные платежи подразумевает сбор документации. Самое главное – правильно составить договор. Он делается в двух экземплярах и должен отражать:

• информацию о сторонах, их паспортные данные;
• объект договора со всеми характеристиками;
• общая стоимость жилплощади;
• размер залога (при необходимости);
• порядок перехода права собственности на объект недвижимого имущества;
• процедура приема квартиры;
• взаимные права и обязанности обеих сторон;
• основания для расторжения договора;
• непредвиденные обстоятельства;
• реквизиты продавца и покупателя;
• дата составления;
• подписи.

Если долг висит на продавце, то вопрос уплаты не отмечается в договоре. Помимо договора купли-продажи для продажи недвижимости потребуется перечень документов:

• паспорта обеих сторон и их ксерокопии;
• бумаги, подтверждающие право владения недвижимостью;
• документ кадастра на квартиру;
• чеки об оплате всех коммунальных платежей;
• выписка из домовой книги;
• запись об отсутствии долгов на квартиру;
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• акты приема-передачи жилья.

Главные замечания

Долги по коммуналке могут возникнуть у любого владельца квартиры и обычно этому есть оправданные причины. Но нередки случаи, когда задолженность скапливается из-за банальной халатности хозяев, которые пользуясь услугами ЖКХ, считают, что могут не платить по счетам.

Наличие больших долгов по квартплате значительно затрудняет продажу жилья. Ведь не все потенциальные покупатели готовы взять на себя такие обременения, а продать квартиру, не уведомив о наличии задолженности, получается не всегда.

Особенности процедуры

При покупке квартиры, чтобы избежать неприятностей, связанных с долгами, лучше всего заранее до подписания договора купли-продажи узнать об их наличии.

Так, потенциальным покупателям необходимо:

• запросить от продавца выписки по каждой коммунальной услуге в отдельности;
• ознакомиться с документами на собственность;
• затребовать выписку из ЕГРП, чтобы исключить наличие долговых обременений и возможных наложенных судебных арестов на саму квартиру;
• посетить управляющую компанию для получения выписки о текущих долгах по квартире (при себе лучше иметь разрешение собственника жилья);
• при выявлении долгов потребовать внести в договор дополнительный пункт о сохранении обременений за старым владельцем.

Если на все запросы потенциального покупателя продавец отвечает отказом и не предоставляет никаких справок по коммунальным счётам, то от покупки такой квартиры лучше воздержаться.

Образец свидетельства о государственной регистрации права

Правовые детали

Бывают случаи, когда после совершения покупки жилья уже после подписания договора купли-продажи и оформления всех документов новые собственники квартиры узнают о наличии неоплаченных долгов по коммуналке.

Часто управляющая компания пытается истребовать задолженность из новых собственников. Они хитростью убеждают тех, что долг после покупки квартиры полностью переходит на них, но это совсем не так. В 2020 году ЖК РФ гласит, что все долговые обременения числятся не за квартирой, а за их владельцами, которые не платили за использование коммунальных услуг.

Новые владельцы квартиры не обязаны платить по старым счетам и любые попытки сбить с них деньги будут рассматриваться, как незаконные.

Срок давности таких дел составляет три года. За это время поставщики услуг вправе требовать возврат средств из бывших собственников, даже если те продали квартиру. По окончании 36 месяцев все неоплаченные счета аннулируются, и дело уходит в архив.

Образец свидетельства о браке

Документация собственников

Любая сделка с недвижимостью сопровождается предоставлением определённых документов, среди которых основными являются бумаги на собственность и документы, подтверждающие личность владельца.

При продаже приватизированной квартиры необходимо собрать следующие бумаги:

• паспорт собственника и всех сособственников;
• ИНН;
• личный банковский счёт;
• свидетельства о рождении все зарегистрированных в квартире детей;
• документы на права собственности;
• письменное разрешение попечительского совета;
• техпаспорт жилой недвижимости;
• свидетельство о браке (для супругов);
• справка из БТИ и о семейном составе;
• выписка о наличии либо отсутствии долгов по коммунальным платежам;
• акт о проведении независимой оценки жилья.

Кроме того, обязательно понадобится разрешение от супруга/супруги, если квартиру продаёт один из них. Также письменно составленное согласие необходимо от каждого долевого владельца.

Если сделка будет осуществлена без этих бумаг, то в дальнейшем её будет легко оспорить, вернув жильё за ту же сумму, что была получена от покупателя при подписании договора.

При реализации части жилья, находящегося в долевом владении, также необходимо брать разрешение у всех имеющихся собственников. Если за квартирой числятся долги, то дополнительно следует предоставить справку об отсутствии судебного ареста на жильё и распечатку по общей сумме обременения.

Образец справки о составе семьи

Что делать, если на квартире висят долги прежнего хозяина

Урегулировать проблему с задолженностью лучше на начальном этапе, обсудив условия с продавцом. Если об обязательствах прежнего владельца не было известно, а долги включаются в платежки, потребуется написать претензию в управляющую организацию.

Предварительное соглашение

Урегулировать ситуацию с задолженностью в ходе сделки можно тремя способами: переводом долга, дополнительным соглашением и соразмерным уменьшением стоимости квартиры. В альтернативном случае продавец оплачивает задолженность самостоятельно. В случаях с переводом долга и дополнительным соглашением покупатель берет на себя обязательства прежнего владельца.

Стороны могут оформить трехсторонний договор с УК, в котором отражается порядок оплаты, либо по взаимной договоренности составить соглашение о переводе долга в соответствии со ст. 391 ГК РФ. В таком случае покупателю необходимо:

• запросить справку о задолженности в ЕРЦ;
• получить согласие УК на перевод задолженности и открытие лицевого счета;
• подписать двусторонний договор с УК об обслуживании дома;
• открыть в ЕРЦ лицевой счет по заявлению;
• переоформить договор с ресурсоснабжающими организациями, если дом не обслуживается УК;
• сверить показания счетчиков и узнать дату последней проверки;
• оплатить долг единовременно либо ежемесячно по платежкам ЖКХ.

Важно! Перевод задолженности возможен только по согласию кредитора (ТСЖ, УК) и после регистрации сделки в Росреестре. Необходимо предоставить паспорт, правоустанавливающие документы на недвижимость, копию лицевого счета

Оперативно переоформить финансовый счет необходимо, что бы приостановить начисление пеней за просрочку. Условие о передаче обязательств покупателю отражается в договоре КП.

Оптимальным решением станет уменьшение покупной цены квартиры на величину долга. Вычтенная сумма направляется в пользу погашения обязательств перед кредиторами. Если покупатель делает это самостоятельно, то брать расписку с продавца нет необходимости. Вопрос решается устно.

Если долги включают в платежки

Так как УК и ТСЖ не вправе принудительно взыскивать долги предыдущего владельца, несанкционированное включение их стоимости в платежки не правомерно. Организации могут угрожать отказом в регистрации по месту жительства, обслуживании квартиры или начислением пени. Все это противоречит закону. Потребуется написать заявление на имя директора:

• в шапке укажите наименование и адрес организации, имя директора, свои реквизиты (имя, адрес);
• перечислите обстоятельства и реквизиты сделки — номер договора КП, дату заключения и регистрации в Росреестре, имя прежнего владельца, адрес квартиры;
• отметьте, что лицевой счет был переоформлен, но в него включены долги прежнего собственника с указанием суммы долга;
• сделайте отсылки на ст. 153 ЖК РФ, ст. 210 и 131 ГК РФ, отметив, что обязательства по оплате коммунальных платежей возникают после регистрации права собственности;
• отметьте, что на вас не была возложена ответственность по уплате задолженности или о ней не было известно;
• укажите, что организация вправе обратиться в суд на прежнего владельца, но не вправе взыскивать задолженность с покупателя;
• потребуйте исключить задолженность из лицевого счета, дать письменный ответ в срок 10 дней (ст. 10 ЗоЗПП) и прекратить последующее начисление;
• приведите опись документов в приложении — копии договор КП, свидетельства о регистрации, выписки лицевого счета, квитанции об оплате услуг ЖКХ.

Документ датируется и подписывается собственником, затем направляется на юридический адрес организации с описью вложения и уведомлением о вручении. К заявлению прикладываются копии документов. В случае отказа или отсутствия ответа обратитесь в Жилищную инспекцию. Если перечисленные способы не дали результатов, претензия послужит дополнительным доказательством в суде.

Долг по взносам на капремонт

Долги по взносам за капремонт становятся обязательством нового собственника, поэтому оплачивать их придется. Можно попытаться урегулировать вопрос с прежним владельцем, но закон будет не на стороне покупателя. Положительных решений в пользу собственника в судебной практике нет, а в пользу Фонда капитального ремонта масса. Например, по решению Елецкого суда сумма задолженности была уменьшена на основании пропуска срока исковой давности, но не обнулена.

Важно! Если о долгах стало известно до оформления сделки, действуйте по аналогии с коммунальными платежами. Переводить долг нет необходимости, но снизить покупную цену и составить дополнительное соглашение можно

Условия, как продать квартиру с долгом по квартплате

Если говорить о продаже квартиры без погашения задолженности по коммунальным платежам, то этот процесс является затруднительным, но всё же возможным.

Есть несколько способов реализовать недвижимость с долговым обременением, каждый из которых наиболее подойдёт в том или ином случае. Так как продать квартиру с долгом по квартплате, не нарушив при этом закон.

Общепризнанный порядок

При большой сумме задолженности проблему с продажей можно решить в следующем порядке:

• добиться реструктуризации долга;
• взять целевой займ под залог недвижимости (на оплату коммунальных услуг);
• погасить долг из полученного от покупателя квартиры аванса;
• попытаться продать квартиру, не погасив задолженность, и пр.

Что касательно реструктуризации, то для её оформления следует обращаться в саму компанию, поставляющую услуги, по которым возникли долги. Если, к примеру, неоплаченными остаются квитанции по электроэнергии и водоснабжению, то и пересчитывать задолженность необходимо в каждой из организации в отдельности.

Самым выгодным и удобным для обеих сторон способом является погашение долга из денег, полученных в качестве аванса. К такому методу чаще всего прибегают в случае срочной продажи жилья, связанной с семейными обстоятельствами, и обязательно привлекают в процесс сделки нотариуса.

Можно также попытаться реализовать жильё без предварительного погашения долгов. Сделать это можно, передав обременения покупателю, но исключительно с его согласия. Этот способ подходит в том случае, если у продавца нет средств для расчёта с ЖКХ, а покупатель не готов давать аванс.

Образец справки об отсутствии задолженности по квартплате

3 способа продать квартиру с долгами

Однако даже если собственник имеет определенную задолженность (в том числе большую) перед коммунальными компаниями он может продать объект законными способами:

1. Продавец и покупатель (либо их представители, действующие по нотариально заверенной доверенности) подписывают соглашение, согласно которому прежний собственник обязуется погасить долги в полном объеме до совершения купли-продажи. Именно этот документ заменит справки об отсутствии задолженности при регистрации сделки.
2. Покупатель авансирует сделку, но с тем условием, что эта сумма пойдет на погашение задолженности. В дальнейшем она вычитается из суммы квартиры, как и в общем случаев. Аванс играет двойную роль – обязательство совершить сделку в установленный срок и погасить задолженность в полном объеме.
3. Стороны договариваются о снижении цены квартиры по сравнению с рыночно обоснованной на сумму долга, и покупатель в дальнейшем погашает его за счет возникшей разницы. Однако сумма должна быть уменьшена не более, чем на 15-20%, поскольку в противном случае налоговые органы могут заподозрить сознательное искажение данных для уменьшения налоговой базы.

В последнем случае определенные риски берет на себя продавец – желательно, чтобы покупатель подписал письменное обязательство о том, что он действительно выплатит все прежние долги или сделает это заранее, еще до сделки.

Важно! При оценке величины задолженности необходимо учесть все издержки, в том числе связанные с отключением/подключением к электроснабжению, газу и т.п. В квитанциях обычно прописывается только сам долг

Если он слишком большой, квартиру наверняка отключили от коммуникаций, поэтому после погашения нужно будет заплатить и за соответствующие технические работы.

Если покупатель не был проинформирован о коммунальных долгах

Так как справка об отсутствии долга не является обязательным по закону документом для оформления покупки, покупатель может столкнуться с проблемами уже после проведения расчетов и перерегистрации.

О неоплаченных счетах новый владелец узнает при обращении в управляющую компанию. Чтобы снять с себя ответственность за накопленные неоплаченные счета, требуется обратиться в обслуживающую компанию с просьбой зарегистрировать квартиру на себя. Сотрудник ТСЖ обязан перевести лицевой счет по представлении бумаг, свидетельствующих о факте сделки.

Предъявить претензии можно и к лицам, которые предварительно не сообщили о том, что квартира с долгом за коммунальные услуги. Закон предусматривает ответственность за введение в заблуждение со стороны риэлтора на основании нарушения закона о защите потребительских прав.

Умалчивание о проблемах с платежами за ЖКХ может быть квалифицировано как некачественные услуги, за которые могут быть взысканы к возврату ранее уплаченные комиссионные.

Препятствия в переоформлении квартиры на нового хозяина, при отсутствии официально установленных регистрационных ограничений, являются незаконными. Если покупатель столкнулся с подобной проблемой, представителями УК следует напомнить о статье 153 ЖК.

Несмотря на то, что закон защищает права нового собственника, освобождая от ответственности за выставленные ранее неоплаченные счета, риск возможных неприятностей остается довольно высок. Столкнувшись с произволом со стороны управляющей организации и поставщиков коммунальных услуг, необходимо помнить, что судебная практика обеспечивает правовую защищенность нового собственника.

Читайте так же: «Как проверить чистоту квартиры при покупке«.

В видео юрист детально объясняет вопрос покупки квартиры с коммунальными платежами. Рекомендуем:

https://youtube.com/watch?v=9sMOBPz1sb0%3F

2021 zakon-dostupno.ru

Долги по платежам на капремонт

Отдельно следует рассмотреть проблему долгов по платежам в фонд капремонта. Согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ, при продаже квартиры этот долг не уходит вслед за бывшим собственником, а остается «висеть» на квартире. И обязательства по его погашению лежат теперь на новом владельце (покупателе квартиры).

Следует учесть, что есть дома, жильцы которых получают две отдельные квитанции: одну за услуги ЖКХ, вторую – со взносами на капремонт. Соответственно, если управляющая компания такого дома выдала справку, что у гражданина долгов нет, это касается только платежей за коммуналку, но не за капремонт.

Впрочем, как поясняют представители управляющей компании, и у них информация о платежах в фонд капремонта есть не всегда.

Никита Словиковский также напоминает, что собственника квартиры нужно проверить по на сайте ФССП России – иногда следы долгов по капитальному ремонту можно увидеть там.