Нюансы обмена неприватизированной квартиры

Сроки и стоимость оформления

Трудно назвать точные сроки оформления от начала до конца, так как все зависит от наличия судебного разбирательства и скорости предоставления разрешений разных лиц и органов.

Однозначно, процесс растянется на несколько месяцев, так как только поиск подходящей жилплощади может быть продолжительным.

Все процессы по обмену происходят . Составление договора стороны могут осилить самостоятельно, получения всех одобрений не требуют материальных затрат.

Дополнительные расходы могут возникать в связи с привлечением в процесс юриста или обращением в суд, где обязательно потребуется уплата государственной пошлины за рассмотрение иска.

Кроме того, если подходящая недвижимость подыскивается с помощью отдела администрации, то за это придется заплатить установленную сумму.

Нужна доля – идём в суд

Раздел лицевого счёта через суд может облегчить жизнь большинству граждан. Это даст автоматическое право оформить собственность на свою часть в квартире.

При этом следует понимать, что обращаясь в суд с требованием о разделе лицевого счёта, надо будет понимать наличие определённых сложностей, таких как:

1. Обязательное наличие хотя бы двух, отдельных и полностью изолированных друг от друга, комнат. Ведь разделение лицевого счёта связано с необходимостью наделить каждого гражданина самостоятельным и полностью отделённым жилым помещением.
2. Проходная комната или часть комнаты лишают жильцов надежды на разделение лицевого счёта, так как нет возможности изолировать и обособить отдельный объект.
3. Когда метраж каждой комнаты менее установленной нормы (норма определяется местной властью), тогда разделение лицевых счетов не произойдёт. Здесь имеется исключение: когда ребёнок является причиной данного превышения норматива по метражу.

Три этих сложности обязательно учитываются судьёй в процессе рассмотрения искового заявления.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов! Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Условия обмена неприватизированных квартир

Обмен неприватизированного жилья – единственный законный способ изменить условия без крупных капиталовложений. Другие способы отчуждения возможны только после осуществления приватизации.

При поиске подходящего варианта нужно соблюдать такие требования:

• обмен может осуществляться между недвижимостью, что находится в разных городах, но в пределах Российской Федерации;
• обменять можно только на квартиру, что также сдаётся на условиях социального найма;
• необходимо учитывать, что площадь на одного члена семьи должна быть как минимум 12,5 метров.

Как обменять неприватизированную квартиру на равнозначную?

Если появился достойный вариант для обмена, необходимо провести ряд действий, который предусматривает получение необходимых разрешений на осуществление сделки, а также согласовать процедуру с родственниками.

Для соблюдения законности процесса обмена нужно пройти следующие этапы:

1. Получение согласия на сделку от членов семьи, которые проживают на данной жилплощади. Разрешение нужно получить не только от лиц, которые на данный момент проживают в квартире, но и от тех, кто временно отсутствует, допустим, по причине призыва в армию. От родственников, не зарегистрированных в помещении, или от субъектов, которые членами семьи не являются, разрешение не требуется.
2. Согласование с членами семьи заверяется у нотариуса. Такие же действия должна провести и другая сторона сделки. Отказ от обмена одного из родственников может быть поводом для обращения в суд.
3. Трудности могут возникнуть, если один из проживающих в неприватизированной квартире несовершеннолетний. Все сделки в этой ситуации необходимо согласовывать с попечительными или опекунскими органами. Они дают свой ответ в двухнедельный срок с момента поступления соответствующего заявления. В противном случае есть риск, что сделку признают незаконной.
4. Пользователю жилья, с которым был составлен договор социального найма, подаётся заявление с прошением об обмене квартиры. Каждая из сторон обязана обратиться к своему наймодателю. К заявлению прикладываются копия паспорта, технические документы на недвижимость, соглашение о социальном найме, кадастровые выписки, акт о санитарно-гигиеническом состоянии жилья, данные из домовых книг, нотариально заверенные одобрения сделки членов семьи.
5. При положительном исходе и получении разрешающего решения наймодателя, необходимо собрать пакет документов для заключения договора мены.
6. Составляется соглашение, которое подписывается сторонами и направляется на утверждение органу власти. Он ставит на нём свои визы, далее можно приступать к фактическому обмену недвижимостью.
7. Заключается новый договор социального найма каждой из сторон с новым наймодателем. Для этого органы власти обязаны вовремя расторгнуть старый договор и в десятидневный термин с момента поступления заявления оформить отношения найма с новым жильцом.

Орган власти не всегда даёт разрешение на совершение такого рода сделки. Отказ возможен в следующих случаях:

• если к одной из сторон предполагаемой сделки предъявлено исковое требование о расторжении или изменении соглашения о социальном найме;
• нет согласия о предстоящем обмене хотя бы одного из членов семьи;
• в квартире проживает несовершеннолетний, а разрешения на сделку от попечительского совета не последовало;
• неравноценный обмен, при котором значительно ущемляются права одной из сторон;
• обмениваемая квартира признана непригодной для жизни;
• право пользования квартирой подлежит оспариванию в порядке судопроизводства;
• есть решение органов административной власти о готовящемся капитальном ремонте здания с обмениваемой жилплощадью или предполагается перепланировка помещений;
• существует решение муниципалитета о сносе дома;
• в результате осуществления обмена в коммунальное жильё вселяется гражданин, совместное проживание с которым невозможно в силу его хронической болезни.

При отказе в утверждении сделки, есть два пути. Один из них – оспаривание решение наймодателя, второй – поиск другой неприватизированной квартиры.

Основания и причины

Как правило, причинами размена неприватизированной квартиры через суд бывают: бытовые разногласия, систематические ссоры между проживающими.

Также, если кто-то из сожителей намеренно пакостит другим — хулиганит или ведет асоциальный образ жизни, делая жизнь остальных невыносимой (или вообще ставя под угрозу).

При этом компромисс касательно разъезда в домохозяйстве не достигнут и кто-то активно выступает против (или вето наложил уже наймодатель).

О том, можно ли обменять старое жилье на новостройку, комнату на дом и земельный участок, и как правильно сделать обмен с доплатой, можно узнать из наших статей.

Причины для размена муниципальной квартиры

Обычно размен неприватизированной квартиры через суд делают из-за бытовых ссор и разногласий между жильцами, и при отсутствии мирной жизни между ними. Также причиной может быть тот факт, что кто-то из проживающих людей намеренно вредит другим жильцам квартиры. Например, хулиганит, асоциально живёт, и делает жизнь других жильцов максимально невыносимой, или даже ставит под угрозу. И решение вопроса о разъезде жильцов не достигла компромисса, один из жильцов против разъезда, или отказ уже дал наймодатель. В этом случае поможет только обращение в суд.

Если вопрос дошел до суда, то возможно обращение к адвокату. Это очень непростой вопрос принудительный обмен жилого помещениями по договору социального найма, самостоятельно в нём разобраться очень сложно. Юристы учитывают многие нюансы и моменты, которые могут существенно повлиять на ход судебного дела, которые обычно человек даже не заметит. Юрист поможет составить заявление и поможет создать доказательную базу, будет представлять ваши интересы в суде, и если выиграет суд, то можно будет реализовать полученное разрешение.

Исковое заявление в суд нужно оформить в таком количестве, сколько будет участников процесса. Заявление нужно подавать в районный суд общей юрисдикции по месту жительства отвечающей стороны, то есть ответчика.

Иск составляется в произвольной форме, в нём должна быть обязательно указана определенная информация. И это полное наименование отделения суда, где будет происходить разбирательства, паспортные данные заявителя, ответчика, статус квартиры, если есть несовершеннолетние или недееспособные участники сделки, то указатель данные

Также важно обосновать причину, по которой вы требуете раздельное проживание, какие были предприняты попытки по урегулированию этого вопроса до суда, какие рассматривались варианты по обмену, кто и по каким причинам их отверг

Указать данные документа от попечительского совета, если было разрешение. Описать ваши требования о расселении, поставить дату подпись. Приложить необходимые документы.

Кроме заявления нужно подготовить и другие документы:

• согласие наймодателя о размене муниципальной квартиры;
• разрешение органа опеки;
• реквизиты лицевых счетов;
• письменное согласие членов семьи;
• технические паспорта квартиры, которые будут обмениваться;
• возможная досудебная переписка;
• справка о составе семьи;
• квитанция об оплате госпошлины;
• удостоверение личности всех лиц, которые участвуют в сделке.

Сказать точно, в течение, какого срока суд примет решение сложно, так как это зависит от разных факторов. В итоговом решении суда будет прописано, произвести обмен жилой площади, и указано данные кто, куда должен заселиться.

Чтобы получить разрешение в попечительском совете, нужно написать заявление туда, и показать им план возможного расселения.

Это обязательная процедура, так как государственное ведомство должно знать и быть уверено, что несовершеннолетний гражданин не будет обделен в своих жилищных условиях. Подготовка документа составляет 2 недели.

Варианты размена

Как уже было сказано ранее, процесс размена муниципального жилья довольно сложный. Существует несколько возможных вариантов обмена:

• По согласию. Одним из обязательных условий, при котором можно провести обмен муниципального жилья, это согласие всех совершеннолетних лиц, зарегистрированных и проживающих на данной площади. Если же на жилой площади живут дети, недееспособные или граждане с ограниченными возможностями, без согласия на процесс обмена органов социальной защиты ни в коем случае не обойтись. Не исключена возможность того, что согласие получено не будет. Отказ может быть получен по причине того, что на жилой площади, которая выбрана в качестве варианта обмена, условия проживания намного хуже, чем в муниципальной квартире. Принять окончательное решение ОСОиП должны не позже, чем через 2 недели после того, как наниматели подали письмо-заявку.
• Принудительно. Размен муниципальной квартиры через суд возможен в том случае, если кто-либо из проживающих или зарегистрированных в муниципальной квартире не желает проводить обмен или его не устраивает вариант обмена, предложенной стороной-инициализатором обмена. В данном случае инициализатор вынужден требовать принудительного обмена, обратившись в суд. При обращении в суд, по правилам жилищного кодекса, истец должен иметь не только веские доводы, которые являются причиной обмена, но и несколько возможных вариантов обмена. Только в таком случае суд может стать на его сторону. В противном случае рассчитывать на положительное решение практически невозможно.

Если не удалось избежать судебного процесса, рекомендуется обратиться за помощью к адвокату. Он поможет правильно составить заявление-иск в суд. В этом документе должны быть указаны следующие данные:

• Название судебной организации.
• Данные паспорта истца.
• Данные о жилом помещении (его статус).
• Информация о малолетних или недееспособных граждан прописанных в квартире.
• Причина, которая стала основным поводом обмена жилья.
• Ранее предпринятые шаги по данному процессу.
• Причины, по которым обоюдное согласие не было достигнуто.
• Согласие опекунского совета на совершения процесса обмена.

Кроме иска истцу необходимо иметь и такие документы:

• Согласие ОМС на совершение сделки обмена.
• Документы, которые подтверждают согласие всех граждан, зарегистрированных в квартире.
• Справка из ЗАГСа о составе семьи.
• Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.
• Копии паспортов всех, приписанных в квартире.

Существует ряд причин, по которым судебная организация может не дать разрешение об обмене муниципальной квартиры. Среди наиболее распространенных можно выделить следующие:

• Жилое помещение спорное, находится в аварийном состоянии или дом планируется в ближайшее время снести.
• В качестве варианта обмена была выбрана комната в коммунальной квартире, где не может проживать недееспособный человек или инвалид.
• Договор найма изменяется или планируется быть разорванным.
• Одно из помещений, выбранное в качестве варианта обмена, не может быть пригодным для проживания.

Что касается времени, которое займет весь процесс, об этом говорить очень сложно. Это зависит от многих факторов. В первую очередь от того, как быстро удастся найти подходящие варианты обмена. Как правило, риэлторы этим практически не занимаются, а значит, искать варианты придется самостоятельно. В случае привлечения к процедуре юриста и нотариуса или в случае судебного разбирательства это потребует дополнительных расходов, ног сделает сделку максимально безопасной.

Документы и договоры

Для совершения сделки по обмену жилой недвижимости потребуется наличие следующего перечня документов:

• правоустанавливающие документы;
• кадастровый паспорт квартиры. Данный документ составляется в районном БТИ;
• выписка из домовой книги;
• ксерокопия финансового лицевого счета;
• cправка об оценочной стоимости квартиры;
• паспорта, а также свидетельства о рождении сторон, принимающих непосредственное участи в сделке;
• в случае, если в процессе обмена участвует квартира, приобретенная в период заключения брака, потребуется свидетельство о заключении/расторжении брака, а также письменное согласие супруга/супруги;
• в случае, если в совершаемой сделке участвуют несовершеннолетние лица, потребуется предоставить справку, полученную в отделе опеки и попечительства несовершеннолетних районной управы.

Договор мены (равноценный, без доплаты)

Оформление документа мены квартир производится в свободной письменной форме и должен содержать следующие данные:

• идентификационные данные каждого участника сделки (паспортные данные);
• подробно описанные жилые объекты, фигурирующие в сделке (согласно данным БТИ);
• стоимость жилых объектов, определенная двумя сторонами сделки на основании личной договоренности;
• предоставленные необходимые данные по пакету документов, служащие доказательством наличия прав на владение жилым имуществом, подлежащего обмену;
• предоставление письменного подтверждения обоих сторон, что осмотренные квартиры являются подходящими с точки зрения их качества;
• условия передачи стороне доплаты.

Далее договор мены квартир содержит порядок проведения процедуры передачи жилой недвижимости и прочие данные. можете здесь.

Размен квартиры

• Получение или передача доплаты контрагенту, если условия неравноценны.
• Переселение одного (нескольких) участников процедуры в частный дом, по согласию.
• Передача одному (нескольким) участникам земельного участка, по согласию.
• Передача одному (нескольким) участников денежной суммы в виде компенсации, по согласию.

По-другому складывается ситуация с расселением жильцов из муниципального имущественного объекта. Если один член семьи, независимо от того, оформлено ли на него помещение, затребует разъезда, вопрос останется на рассмотрении органов власти. На основании поданного заявления, при взвешивании вариантов расселения, исполком примет решение.

Адвокат по принудительному размену квартиры в Екатеринбурге

   Наш юрист по жилищным вопросам Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» решит не только проблему размена, но и поможет в вопросах: выселение из жилого помещения, согласование перепланировки квартиры, взыскание коммунальных услуг и т.п.

   Вам нужно лишь записаться на консультацию прямо сейчас и мы начнем решать Ваш вопрос: профессионально, на выгодных условиях и в срок!

Читайте еще про жилищные споры:

Взыщем убытки, если затопило квартиру по вине ЖКХ уже сегодня

С нами перевод дома в нежилое помещение профессионально

Автор статьи: адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» А.В. Кацайлиди

Оставьте заявку на бесплатную консультацию юриста прямо сейчас

Порядок действий

Для того, чтобы осуществить непосредственный размен приватизированной квартиры вам необходимо выполнить ряд последовательных и важных действий.

Ознакомьтесь с предложением другой стороны будущего договора.
Изучите не только новую жилую площадь, но и документы, которые к ней прилагаются.
Проверьте, действительно ли лицо является собственником данного недвижимого имущества и все ли его родственники согласны с подобным решением об обмене.
Далее, соберите пакет необходимых документов, предусмотрительно сняв с них копии. Помните о том, что с документами придется знакомиться не только сотрудникам Росреестра, но и другой стороне договора обмена, а также, возможно, и нотариусу. Поэтому копий должно хватить на всех.
Предварительно поинтересуйтесь способами достижения желаемого результата при обмене, а лучше — проконсультируйтесь с юристом и углубитесь в законодательство

Особое внимание уделяйте жилищному и гражданскому кодексу нашей страны.

Теперь поговорим о том, что именно должно лежать в вашем пакете документов.

Сбор документов

Наличие всех необходимых документов — это залог успеха в оформлении любого договора, в том числе и договора мены.

Не стоит забывать! Относиться к сбору бумаг нужно очень внимательно и тщательно, ведь только ваша аккуратность может способствовать более раннему и положительному разрешению вопроса.

• Первым и самым важным документом в вашем арсенале должен быть ваш паспорт. Снимите с него ряд копий. Он понадобится и нотариусу, и другой стороне договора для того, чтобы проверить, что именно вы являетесь собственником приватизированной квартиры.
• Еще один важный документ — это свидетельство на право собственности недвижимым имуществом, в нашем случае — квартиры. Такой правоустанавливающий документ обязателен для рассмотрения, ведь именно он доказывает, что вы имеете право распоряжаться своим имуществом так, как вам хочется.
• Не забудьте о предоставлении технического паспорта квартиры (читайте как заказать в БТИ), а также кадастрового (при отсутствии можно заказать в МФЦ). На них сразу будет отражено, производилась ли вами перепланировка или иные действия с квартирой, которые вам были разрешены или же запрещены администрацией.
• Если вами в действительности осуществлялась перепланировка на основании разрешения администрации, также приложите соответствующие документы.
• Составьте с другой стороной договор мены недвижимого имущества. Это можно сделать с помощью нотариуса или же юриста.
• Обязательно к предоставлению письменное согласие всех лиц, проживающих с вами в квартире на данное действие по обмену. В противном случае, если вскроется недовольство одного из проживающих, сделка будет признана недействительной.
• Также, если приватизированная квартира находится в долевой собственности, необходимо предоставить документы, устанавливающие личность второго собственника.
• Не забудьте об оплате государственной пошлины. Чек, подтверждающий вашу оплату также должен входить в пакет документов.

Нюансы

Что касается нюансов, то они могут возникнуть на любой стадии данного процесса, так как принудительный размен достаточно сложная процедура, поэтому учитывать нужно такие факты:

1. Для принудительного обмена требуется подтверждение об отказе от такого действия.
2. Даже составление иска в суд имеет свои особенности, поэтому необходима консультация юриста.
3. В заявлении требуется, как можно убедительней обосновать причину размена.
4. Кроме этого, это весьма финансово затратная процедура, поскольку нужно будет оплатить госпошлину не только за само исковое заявление. При сборе некоторых бумаг она также обязательна.
5. В случае, когда суд примет решение о принудительном обмене, то на этом этапе могут возникнуть некоторые сложности. Это связано с тем, что в некоторых муниципальных образованиях не подходящего для размена жилья, поэтому поиски будут длительные. Наилучшим будет пред тем, как обращаться в суд подобрать варианты и предоставить их на рассмотрение.
6. Весьма неприятным нюансом считается то, что если суд одобрит представленный вариант, то отказаться уже будет невозможно.
7. Перед осуществлением размена требуется решить все вопросы с задолженностями по коммунальным услугам.

Какие риски существует, если покупать квартиру с обременением? Подробности здесь.

Каждая ситуация индивидуальна и суд старается учитывать возможные варианты, а также интересы участников принудительного размена муниципальной жилплощади.

Судебная практика

Суд постановил отказ искового заявления касательно принудительного обмен, поскольку предложенный вариант квартиры не соответствует нормам жилищного права. Так как кухня в новом жилище значительно меньше той, где проживает истец, а сам дом был построен на 15 лет раньше, чем тот, где он сейчас проживает.

Суд высшей инстанции оставил без изменения решения суда первой инстанции, где рассматривался вопрос о принудительном размене муниципальной квартиры. Обосновав свое решение тем, что вариант, который предложил истец, не совсем равноценен.

Все дело в том, что при обозначенном размене семья из трех человек теряет квадратные метры, по сравнению с данным жильем. Кроме этого, одним из членов семьи есть пенсионер, который периодически посещает поликлинику, что находится в непосредственной близи.

Как могут выселить из муниципальной квартиры? Ответ в видео:

Возле нового дома поликлиника находится достаточно далеко, и к ней добираться нужно на общественном транспорте, а это в свою очередь влечет за собой финансовые затраты.

Способы размена

Процедура отличается способами проведения в зависимости от формы собственности. В имущественных сделках могут принимать участие физические лица, органы местного самоуправления и совладельцы. Чтобы понять, как правильно разменять квартиру, необходимо определиться с формой собственности. Допускается совершение сделки в следующих ситуациях:

• Муниципальная квартира;
• Приватизированная квартира;
• Общая долевая собственность.

В каждом случае действует отдельный порядок, который зависит от количества владельцев и формы собственности. Если не получается договориться в случае с сособственниками, можно обратиться в суд и произвести размен в судебном порядке.

Важно соблюсти равноценность обмена по площади и стоимости. Если подобраны неравноценные варианты, допускается доплата за дополнительные метры

Размен муниципальных квартир

В данном случае не допускаются имущественные сделки, предполагающие продажу недвижимости и получения оплаты. Такая квартира не относится к категории собственной и предоставляется только на праве пожизненного пользования. В качестве владельца выступают муниципальные или городские власти. Размен возможен при согласии всех зарегистрированных и муниципалитета. В первую очередь подается заявление в местную администрацию с указанием одного из следующих вариантов:

1. Предоставление помещений по усмотрению администрации;
2. Конкретные пожелания без подбора вариантов;
3. Готовый вариант, согласованный с жильцами других муниципальных квартир.

На рассмотрение заявления дается 1 месяц, после чего направляется официальный ответ. В случае положительного решения администрация предпринимает дальнейшие действия. Так как квартира является муниципальной, на администрацию ложатся все обязанности по оформлению документов. Если подбирается удовлетворяющий вариант размена в муниципальном фонде, меняется место проживания. Оформляются новые договора социального найма на проживание в других квартирах.

Если отказ неправомерный или подобранные варианты не подходят, можно обратиться с исковым заявлением в суд

Важно привести весомые аргументы несогласия с принятым решением. Если суд удовлетворит требования истца, муниципальные власти должны исполнить решение суда и предоставить желаемый результат

Муниципальная квартира: документы

Если есть разрешение муниципалитета, для обмена неприватизированного жилья предоставляются такие документы:

• Заявление на размен, которое желательно подавать от всех зарегистрированных лиц, а не только от ответственного квартиросъемщика;
• Подтверждение родственных связей лиц, зарегистрированных на одной жилплощади (свидетельства о рождении детей, свидетельство о браке, решение суда об усыновлении или удочерении);
• Согласие от органов опеки, если зарегистрированы дети;
• Выписка из домовой книги;
• Выписка из лицевого счета об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• Договор социального найма.

Если принимается положительное решение, процедура обмена производится в течение 30 дней. Если речь идет о разных городах, она увеличивается до 60 дней.

Размен приватизированной квартиры

Квартира может находиться в собственности по причине покупки, наследования, дарения или приватизации. В этих случаях проводится альтернативная сделка без привлечения органов власти. Необходимо одновременно найти покупателя и варианты приобретения недвижимости для всех сособственников в нужном количестве. Затем заключается сделка, при которой заключаются договоры купли-продажи по каждому объекту.

Размен приватизированной квартиры: этапы и документы

При размене собственного жилья выполняется следующая последовательность действий:

Для совершения сделки требуются такие документы:

• Согласие на размен сособственников;
• Паспорта всех сторон сделки;
• Свидетельства о рождении детей, если им не исполнилось 14 лет;
• Разрешение от органа опеки, если собственность оформлена на несовершеннолетнее или недееспособное лицо;
• Технический и кадастровый паспорт;
• Правоустанавливающий документ (акт о приватизации, свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, дарения или обмена);
• Выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности при его наличии;
• Квитанция об оплате госпошлины для регистрации сделки в Росреестре.

Если в качестве собственников квартиры выступает несколько лиц, договор купли-продажи оформляется в присутствии нотариуса. В остальных случаях допускается простая письменная сделка в присутствии участников сделки.

Способы продажи неприватизированной квартиры

Рассмотрим все способы продажи муниципальной квартиры подробней, ведь каждая из них имеет свои особенности.

Обмен неприватизированной квартиры

Согласно статье 72 Жилищного кодекса государство позволяет произвести сделку по обмену квартир предоставленных по договорам социального найма. Но законодательством (ст. 73 ЖК РФ) ограничено проведение процедуры обмена в случаях, когда:

• дом, где находится жилье, признан аварийным и подлежит сносу;
• квартира подвергалась перепланировке, которая не зафиксирована официально;
• наниматель признан недееспособным или является несовершеннолетним гражданином, что лишает его прав на совершение сделок с недвижимыми объектами;
• при расторжении или изменении договора социального найма.

Процедура обмена имеет следующий порядок:

1. Подается запрос в муниципалитет на получение разрешения на обмен.
2. Поиск квартиросъемщика снимающее социальную квартиру самостоятельно или через агентство недвижимости.
3. Подписывается соглашение с покупателем.
4. Производится обмен неприватизированной квартиры.
5. Продавец регистрирует право собственности, возникшее у него в отношении приватизированной квартиры, полученной в ходе сделки.
6. Продавец получает денежные средства в случае обмена с доплатой.

Вторым вариантом может выступать обмен на «буферную» квартиру, право собственности на которую принадлежит агентству недвижимости. Тогда производится процедура обмена, а затем агентство якобы выкупает жилье обратно. В результате продавец неприватизированной квартиры получает на руки денежные средства из расчета стоимости муниципального жилья минус понесенные в результате сделки расходы.

Прописка покупателя и продажа неприватизированного жилья

В такой ситуации заложен смысл в передаче прав на приватизацию жилья. Такая сделка по своей сути не является куплей-продажей квартиры, но впоследствии прописанный гражданин сможет приватизировать ее, т.е. стать полноправным собственником.

В этом случае следует учитывать, что прописать на муниципальной жилплощади гражданина можно только с согласия:

• остальных жильцов (если прописываемый является родственником квартиросъемщика);
• муниципалитета (если хотите прописать постороннего человека).

Дополнительно площадь помещения должна позволять осуществить прописку еще одного гражданина, т.е. учитываются нормы на каждого проживающего.

Алгоритм продажи будет следующим:

1. Уточняется момент, возможно ли произвести приватизацию жилья.
2. Подписывается согласие на прописку гражданина со всех зарегистрированных жильцов квартиры.
3. Необходимо получить согласие на прописку от органа местного самоуправления, если покупатель не является родственником нанимателя.
4. Известите местный орган власти о своем желании реализовать право на приватизацию жилья и планируете выписаться из квартиры.
5. Происходит переоформление лицевого счета на покупателя.
6. Передаются денежные средства продавцу, что можно зафиксировать распиской или договором купли-продажи.
7. После совершения сделки продавец выписывается с жилплощади и покупатель вправе начать процедуру приватизации квартиры на себя.

Сделка строится исключительно на доверительных отношениях покупателя и продавца. Зачастую таким способом пользуются мошенники, потому не все нотариусы соглашаются оформлять расписки о передаче денежных средств. А без расписки это очень рискованно.

Продажа квартиры после приватизации

Если другие способы Вас не устраивают, то самым лучшим вариантом, но продолжительным во времени является продажа после приватизации.

Подробнее читайте — пошаговую инструкцию приватизации квартиры.

Весь пошаговый процесс продажи выглядит следующим образом:

1. Уточните, не попадает ли квартира под условия, препятствующие ее приватизации (описывали в начале статьи).
2. Найдите покупателя, договоритесь об условиях сделки и о том, что он дождется завершения процесса приватизации.
3. Соберите все необходимые для приватизации документы и передайте их вместе с заявлением в муниципалитет по месту жительства.
4. Дождитесь ответа органа местного самоуправления и в случае положительного решения подпишите договор о приватизации квартиры.
5. Заключите с покупателем соглашение о покупке квартиры с внесением задатка.
6. Подайте документы на государственную регистрацию права собственности на жилье и дождитесь окончания процедуры.
7. Подпишите с покупателем договор купли-продажи и получите остаток суммы за квартиру.

Следует учитывать следующие моменты:

• приватизировать муниципальное жилье возможно только, если с нанимателем заключен договор социального найма;
• передачу аванса или задатка следует оформить нотариально.

Размен квартиры, находящейся в собственности физических лиц

Вариант с разменом приватизированных квартир не сопряжен с такими трудностями, как в случае с муниципальным жильем. Такая недвижимость может быть обменена по решению собственника.

В этом случае подбирают варианты, когда возможно участие в сделке нескольких собственников жилых помещений. В результате обмена одни из участников съедутся в большее жилье, а другие получат меньшие по площади отдельные квартиры.

В таких сделках можно:

• делать доплату, если жилые площади не равны в оценочной стоимости;
• переселить жильцов в частный дом с их согласия;
• передать участникам сделки право собственности на землю;
• оплатить долю одного из участников сделки деньгами.

Заключение сделки в случаях с приватизированным жильем оплачивается нотариусу. Внести определенную сумму придется также за регистрацию документов в органах Росреестра.

Если квартира является собственностью нескольких лиц, то невозможно совершить обмен без согласия всех совладельцев. Никто не может заставить собственника доли жилья выехать из помещения. При этом остальные совладельцы имеют право продать свою часть жилого помещения. Первоочередное право покупки имеют собственники остальных долей. Если они в покупке не заинтересованы, то продать часть квартиры можно посторонним лицам.

Два способа размена

Разменять квартиру, которая находится в собственности, можно двумя способами:

• прямым обменом;
• альтернативным.

Первый вариант предполагает, что собственники обменивают свои квартиры. Все участники должны быть согласны с условиями сделки. Каждого собственника должны устраивать предлагаемые в обмен помещения. Такой способ более трудный, ведь найти идеальные варианты жилья, которое хотят обменять, получается не всегда.

Если в квартире проживают несовершеннолетние

Особое внимание нужно уделить сделкам, в которых принимают участие несовершеннолетние лица. Государство следит за соблюдением их прав и не позволит совершить сделку без одобрения опекунского совета

Без отметки органов опеки договор мены не примут на регистрацию в Росреестр.

В органы опеки нужно предоставить следующие документы:

• документы на приватизацию всех помещений, участвующих в сделке;
• квитанции коммунальных платежей;
• выписку из домовой книги;
• акт об оценке недвижимости;
• документы, подтверждающие родственные связи.

Комиссия рассмотрит документы и в случае, если все соответствует установленному законодательству, выдаст разрешение. Его подписывает глава государственного образования населенного пункта.

Внимание! В некоторых ситуациях попросят предоставить дополнительные справки. О полном перечне документов лучше узнать заранее в органах опеки.