Наложение границ земельных участков. что делать

Рассмотрение дела в суде о наложении земельных участков

Ознакомившись с делом, стороны отстаивают свои позиции по данному вопросу в суде. При выступлении следует опираться на представляемые доказательства. Следует отметить, что участниками судебного разбирательства могут являться и свидетели, которые могут подтвердить факт нарушения прав. Важная роль отводится кадастровому специалисту, который может прокомментировать сложившуюся ситуацию с профессиональной точки зрения.

Если ответчик – лицо, представляющее Росреестр, обязательно приведите свои доводы для отказа от исправления выявленной ошибки. Отказ может быть порожден законодательными нормами, в соответствии с которыми необходимо решение суда в качестве правоустанавливающего акта.

Если ответчик нарушил границы вашего участка, что привело к причинению имущественного ущерба, вы имеете право подать иск о возмещении данного ущерба.

В обязательном порядке обоснуйте сумму иска при помощи:

• тех или иных платежных документов;
• справок независимых оценщиков;
• экспертных заключений.

Восстановить ваши права вы можете после признания вашей позиции судом.

До какого года нужно сделать?

Итак рассмотрим, до какого года можно не делать межевание, а когда оно станет обязательным для земельных участков. По ФЗ № 447 все земли, на которые будут регистрироваться сделки, должны обязательно пройти процедуру межевания. Без этого любую операцию с участком (продажу, дарение, завещание, сдачу в аренду, оформление в собственность, объединение или разделение) выполнить будет невозможно.

До 2020 года все операции с землей можно было проводить по кадастровому паспорту без обязательного межевания. Обычно данный процесс проводился только при возникновении спорных дел или при обращении в судебные органы.

Как определить, было ли проведено межевание? Выяснить это можно из кадастрового паспорта. В нем в разделе «Особые отметки» в ситуации, когда размеры надела не определялись, будет стоять запись «Граница не установлена».

С января 2020 года собственник теряет следующие права в отношении земельной территории при отказе от межевой процедуры:

1. На участке владелец не сможет законным способом построить какое-либо здание и поставить его на учет как объект недвижимости.
2. Владелец не сможет продать, подарить, завещать или сдать в аренду свою землю.
3. Собственник не сможет предоставить земельный надел в залог для оформления кредита.
4. Невозможно будет провести разбиение участка на несколько или объединение участков в единую территорию.

Стоит учесть, На сегодня ажиотажа по установлению границ пока нет. Когда же вступит в силу закон, то очереди к специалистам, определяющим границы, значительно увеличатся. Цены также вырастут из-за спроса на данный вид услуг. Так что решать, когда надо делать межевание участка, только вам.

Ваш участок окружен другими наделами? Подробнее о согласовании границ при проведении межевания можно прочитать здесь

Как проводится уточнение границ земельного участка, поставленного на кадастровый учет?

Кадастровые работы по уточнению границ земельного участка проводятся в 3 этапа:

1. Подготовительный.
2. Основной – работа на местности.
3. Камеральный или отчётный.

Как уточнить границы земельного участка на подготовительном этапе? На этом этапе кадастровый инженер получает кадастровую выписку из ГКН и изучает её. Если межевание ранее проводилось – изучаемо межевое дело и прилагаемую документацию, которая отражает факт нарушения, требующий уточнение границ.

На основании полученных сведений подготавливается предварительный план границ ЗУ, с планируемой расстановкой поворотных точек. После этого составляется техническое задание для геодезистов, которое передаётся им для изучения.

В назначенный день на участок прибывают все заинтересованные лица из числа:

• кадастровый инженер;
• группа геодезистов с оборудованием;
• заказчик работ;
• его соседи.

Соседи уведомляются о проведении межевания официально под роспись, за один месяц до проведения работ. Если они отказываются от процедуры, тогда можно провести межевание без согласия соседей.

Работа на местности при уточнении границ ЗУ предусматривает проведение замеров геодезистами, проверку правильности расстановки межевых знаков в местах поворотных точек. На основании замеров кадастровый инженер поясняет всем участникам процедуры правила и нормы расположения межевых линий, отвечает на вопросы собственников в пределах требующейся от него компетенции.

В результате у собравшихся лиц должны отпасть все вопросы и сомнения, связанные с правоспособностью проведения процедуры и параметров установленных границ. После полученных пояснений, собственники смежных наделов подписывают акт согласования границ, который рассматривается как один из основных документов межевого дела.

Камеральные работы состоят из перепроверки полученных сведений и поиска ошибки, которая привела к повторному межеванию. Если ЗУ не состоял на кадастровом учёте – межевание проводится в обычном режиме, не требующем дополнительного акцента на процедуре уточнения, кроме случаев:

• возникновения судебного или административного спора;
• выявления кадастровой ошибки;
• выявления наложения границ.

В этих случаях потребуется составление отдельной пояснительной записки, прилагаемой к результатам межевания.

Межевые знаки, установленные в местах поворотных точек, требуется передавать официальным актом, под роспись собственника ЗУ.

На основании проведённой процедуры споры должны прекратиться или передаваться для дальнейшего рассмотрения в суд.

Иногда полученные сведения затрагивают интересы третьих лиц, что требует специфического подхода. Например, если после уточнения границ ЗУ, произошло наложение границ на нескольких участках. Такие случаи требуют всестороннего подхода, основанного на поиске юридического компромисса.

Еще больше об изменении границ земельного участка смотрите в видео:

https://youtube.com/watch?v=2_YKhCyIuE8

В статье показаны основные тенденции уточнения границы ЗУ в тех или иных случаях. Опираясь на представленный алгоритм действий, можно решить возникшую проблему с минимальными рисками для всех правообладателей. Затягивание сроков по решению обозначенного вопроса может привести к утрате правоспособности в вопросе восстановления нарушенных прав.

Практика суда по делам рассматриваемой категории

Так, в случае представления в суд двумя гражданами, обнаружившими пересечение границ их земельных участков, что, безусловно, отражено в кадастровых документах, избирается следующая тактика. Судебный орган, используя ранее учтенные данные архивного кадастра, а также исследовав карты землепользования по собственной инициативе, назначает проведение экспертизы независимыми специалистами. Последние по итогам этого исследования делают заключение, которое и закладывается в основу судебного решения.

Окончательным этапом выступает исполнение судебного решения, заключающееся в соответствующем уточнении и внесении сведений в государственный кадастр.

Рассматриваемая проблема является достаточно нередким событием в сфере земельных правоотношений. Не всегда виной в наложении друг на друга земельных участков выступают умышленные действия соседа – землепользователя. Непрофессиональные действия должностного лица, представляющего органы кадастра и проводившего межевые работы, также имеют место в повседневной жизни. Для решения возникшей проблемы необходимо со всей ответственностью подойти к этому вопросу, пройдя пошагово все необходимые этапы. Целесообразно обратиться за консультацией и практической помощью в юридический фонд к действующему профессионалу, специализирующемуся в сфере земельных правоотношений.

В каких случаях требуется установление границ земельного участка, и что это дает?

О межевании и расстановки границ участка земли написано в статье 11.1 ЗК РФ. Процедуру установления границ участка земли необходимо проводить в нескольких случаях:

1. Для подачи документов в кадастровую службу

Установка границ определенной территории производится, если в кадастровую службу подают заявление с просьбой уточнить или же изменить границы участка земли собственника, подавшего документы. Подробно указано в ФЗ РФ ст.38 п.7. об установлении границ, требованиях и правилах.

Очень часто споры между владельцами земельных участков возникают в результате неправильно определенных, на их взгляд, границ.

Чтобы решить этот спор, достаточно сделать межевание

и понять — где, согласно плану межевания, установить забор и метки.

3. По решению суда.

Если суд вынес решение об определении границ участка, то собственник должен сделать межевание своего участка земли – вызвать инженера кадастровых работ, который и составит необходимый план межевания участка

4. Когда на земельных участках портятся границы

В том случае, если на границах земельного участка завалился забор, то есть, испорчены межевые точки, собственнику следует обратиться в кадастровый отдел для установления межевых точек. Вызвать специалиста также придется.

5. Когда новому собственнику участка нужно узнать, правильно ли установлен забор

При совершении сделок с землей каждому владельцу требуется знать, правильны ли границы его земельного участка. Для этого следует обратиться в кадастровый отдел для установления межевых точек.

Чем я могу помочь:

• Внести ясность. Сформировать пошаговый план дальнейших действий.
• Если можно обойтись без суда, рассказать, куда обращаться и с какими документами.

• Если есть взаимопонимание с хозяином того участка, на который накладывается ваш участок, разработать соглашение так, чтобы ваш участок в результате все-таки поставили на учет (это может быть соглашение о перераспределении земельных участков или просто согласованные совместные действия по исправлению реестровой ошибки);
• Если взаимопонимания нет – составить исковое заявление в суд и разработать убедительную и понятную позицию для суда.
• Представлять ваши интересы в суде.

Судебное заседание

• Если вы из другого региона и не можете найти земельного юриста поближе – помогать вашему юристу в ведении судебного дела.
• Если сделать ничего нельзя – сказать вам об этом, чтобы вы не тратили силы и деньги на пустые суды.

Результат: в лучшем случае — оформленные права на землю. В худшем — ясность и сэкономленные деньги.

Цены на мои услуги:

• консультация по электронной почте со ссылками на закон и судебную практику — от 10 000 руб. (подробнее здесь)
• устная личная или телефонная консультация — 1500 руб./до 1 часа (подробнее здесь)
• подготовка иска, отзыва или другого документа в суд по земельному спору — от 12 000 руб. (подробнее здесь)
• представительство в суде по земельному спору от 9000 руб. / 1 судебный день (подробнее здесь)

Я нахожусь в Челябинске, но работаю с клиентами по всей России через интернет.

Что делать при наложении границ

При обнаружении ошибки владельцу нужно действовать в таком порядке:

1. Получить межевой план соседнего земельного участка.
2. Обратиться к кадастровому инженеру для перерасчета данных.
3. Заказать выписку из проекта межевания спорной территории.
4. Оформить справку об уточнении границ своего участка.
5. Обратиться в местное отделение кадастрового учета с заявлением об исправлении допущенной ошибки.

Это можно сделать в досудебном или судебном порядке.

Досудебное урегулирование

Собственнику соседнего участка отправляется уведомление о необходимости восстановления границ. В нем нужно указать о намерении обратиться в суд, если гражданин проигнорирует предъявляемые требования.

Уведомлять необходимо два раза. Если сосед отказался пересматривать границы участка или не дал ответа, это является основанием для обращения в суд.

Как составить исковое заявление

Для решения конфликта в судебном порядке требуется составить исковое заявление. В нем необходимо указать такие сведения:

• полное наименование учреждения, в которое подается иск;
• персональную информацию об истце и ответчике (Ф. И. О., реквизиты паспорта, адрес прописки и места проживания, контакты);
• Ф. И. О. кадастрового инженера, проводившего межевание;
• условия, повлекшие возникновение конфликта;
• форму права на надел;
• дату регистрации собственности в ЕГРН;
• описание обстоятельств, при которых истец узнал о нарушении;
• перечень предъявляемых требований;
• список прикладываемой документации;
• дату составления.

Документ подписывается истцом собственноручно.

Образец

Исковое заявление при наложении границ составляется в соответствии с требованиями ст. 125 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Список документов

Вместе с заявлением нужно предоставить:

• паспорт;
• чек об уплате государственного налогового сбора;
• правоустанавливающий документ на объект спора;
• кадастровый паспорт и межевой план участка;
• заключение инженера о выявлении нарушения;
• уведомление, отправленное ответчику для решения вопроса мирным соглашением;
• чеки и квитанции о понесенных тратах на досудебную подготовку (если в перечне требований присутствует пункт о возмещении издержек).

Порядок и сроки 

Рассмотрение споров о границах земельных участков невозможно без проведения межевания территорий. Процедура назначается судьей на первом заседании. По окончании инженерных работ собирается повторное заседание, на котором определяются дальнейшие действия или оглашается вердикт.

Период рассмотрения искового заявления составляет 10 рабочих суток. Сроки решения споров при наложении границ земельных участков через суд зависят от обстоятельств дела. 

Об уточнении местоположения границ земельного участка

Порядок согласования местоположения границ земельных участков установлен статьей 39 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее — Закон № 221-ФЗ).

Согласно ч.3 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) в случае, если в соответствии с Законом о кадастре местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования.

Согласно ст.39 Закона № 221-ФЗ местоположение границ земельного участка подлежит обязательному согласованию, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в ЕГРН.

Предметом согласования местоположения границ земельного участка с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременного являющейся границей другого земельного участка.

Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды (если договор аренды заключен сроком более чем пять лет).

По общему правилу исходя из положений частей 2, 3 статьи 40 Закона № 221-ФЗ местоположение границ земельного участка считается согласованным:

-при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей;

-если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием.

Отдельные акты согласования местоположения границ в отношении земельных участков, смежных с земельным участком — объектом кадастровых работ, оформляются только в случае, если в результате выполнения кадастровых работ в том числе уточняется местоположение частей границ таких смежных земельных участков, не являющихся одновременно частями границ земельного участка — объекта кадастровых работ.

Вместе с тем в соответствии с положением части 1 статьи 43 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, о котором сведения, содержащиеся в ЕГРН, не соответствуют установленным на основании Закона № 218-ФЗ требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (далее — уточнение границ земельного участка).

Уточнение местоположения границ земельного участка допускается в следующих случаях:

— при отсутствии в ЕГРН сведений о координатах характерных точек границ земельного участка;

— в случае, если содержащиеся в ЕГРН координаты характерных точек границ земельного участка определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения (например, при отсутствии ЕГРН сведений о нормативной точности определения координат характерных точек границ земельного участка);

— в случае, если содержащиеся в ЕГРН сведения о координатах какой-либо характерной точки границ земельного участка не позволяют однозначно определить ее положение на местности (например, в ЕГРН содержатся несколько значений координат указанной характерной точки);

— при исправлении ошибки в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельного участка (например, несоответствие сведений ЕГРН о местоположении границ земельного участка фактическому расположению объекта недвижимости).

Наложение границ земельного участка на ранее учтенный участок

В некоторых случаях обстоятельства могут иметь объективный характер. Например, условия ланшафта изменились и сдвинули границы участка в сторону. В результате стихийного бедствия или иных катаклизмов, возник овраг или русло реки подмыло границы побережья.

Так же нередко базисом нарушения становятся непредумышленные субъективные факторы, возникшие на почве правовой безграмотности. Например, клиновидная конфигурация межевых границ между наделами была произвольно выровнена владельцами, которые не придали этому факту значения. Или, напротив, один участок вклинился в другой по устной договорённости между соседями, вместо оформления обременения сервитутом.

Любое произвольное действие с границами является незаконным, но такие явления, как устные договорённости между правообладателями, встречаются достаточно часто. Впоследствии покупатели таких участков встанут перед проблемой, которую им придётся решать собственными силами, с обращением в арбитражные и иные инстанции.

Кроме перечисленного, может возникнуть ошибка при постановке ЗУ на кадастровый учёт. Так как уникальный кадастровый номер состоит из набора цифр и знаков – замена одного числа другим, перенесёт его виртуально в иное место расположения. Такая ошибка может продолжать дублироваться до тех пор, пока не выявится в процессе несостыковки информационных сведений.

Причины наложения границ

Появления проблем с границами земельных участков объясняются объективными и субъективными обстоятельствами.

Технические ошибки исправляются без больших проблем после обращения с соответствующим заявлением в орган кадастрового учета. Кроме того, во многих случаях исправления вносятся без обращений во время периодической проверки документации. Такие ошибки почти не влияют на возможные юридические действия собственников со своими участками. Намного сложнее обстоят дела в случае кадастровых ошибок. Решение может приниматься только двумя путями: в досудебном и судебном порядке.

Досудебный порядок

Наиболее простой и быстрый. Изменения вносятся после подачи заявления владельца на переоформление участка по новому постановлению правительства. Кадастровый инженер выполняет действия с учетом существующего законодательства, согласует границы со смежниками в добровольном порядке и после получения подписей заинтересованных физических или юридических лиц готовит новые документы.

Судебный порядок

Сложный путь, на решение споров оказывает влияние дата осуществления кадастрового учета. Если данные в ГКН поступили после введения в действие Закона о кадастре, то выявленные ошибки исправляются согласно пунктам 1 и 2 данного нормативного акта.

Если учет участка выполнялся до опубликования нового закона, то ошибка может исправляться только при изготовлении нового кадастрового плана с указанием точного места наложения границ. Если при изготовлении новых документов со смежниками никаких споров не возникает, то исправление ошибки выполняется автоматически на основании поданного заявления собственника. Во всех остальных случаях подача искового заявления в суд обязательна.

Досудебное урегулирование

Если при межевых работах обнаружился факт наложения границ, в первую очередь необходимо установить причину такого наложения.

Для этого необходимо предпринять следующие действия:

• Обратиться в кадастровую палату для получения кадастровой выписки о границах надела;
• Запросить справку о границах из проекта межевания территории;
• Заказать пересчёт измеренных кадастровым инженером данных;
• Попросить соседа предъявить межевой план или (при отсутствии плана) кадастровый паспорт.

При обращении в кадастровый орган за выпиской необходимо предъявить паспорт и свидетельство о праве пользования наделом. Выписка должна быть предоставлена в 10-дневный срок.

Куда обратиться?

Наложение границ земельного участка при межевании — это довольно распространенная ситуация. Представители компании «ГККИ» предлагают населению профессиональную помощь в разрешении проблем, связанных с наложением границ территорий. Опытные специалисты в рамках предварительной консультации предоставят ответы на возникшие вопросы, оценят перспективы дела и найдут оптимальное решение для вашей ситуации. Обращение в компанию «ГККИ» гарантирует урегулирование ситуации с минимальными финансовыми и временными потерями.

Статистика ГККИ в разрезе по решению проблем при наложении земельных участков

Отчетный год	Количество ситуаций	Из них решено положительно в досудебном порядке	В судебном порядке
2015	34	21	13
2016	26	23	3
2017	56	48	84
2018	12	11	1

Причины конфликта

• Проблемы с межеванием могут возникать из-за ошибки специалиста, который устанавливал границы земельной территории, или из-за желания соседа забрать себе часть чужой земли.
• Иногда соседи приглашают специалиста по межеванию, не оповестив о предстоящих работах владельцев других участков, расположенных рядом. И в таком случае он действует в своих интересах.
• Возможно, у собственника земли возникают возражения на результаты работ специалиста по геодезии, он считает, что его интересы нарушены. В таком случае он также может обратиться в судебные инстанции.
• Суды решают спорные вопросы по межеванию участков в тех случаях, когда живущие рядом люди не могут договориться между собой, не доверяют друг другу. В таком случае, если нет взаимопонимания, лучше не тратить время и нервы, работники суда разрешат конфликт грамотно, профессионально, соблюдая законодательство в земельной сфере.

По суду возможна отмена старого межевания и назначение новых работ по установке правильных границ между территориями соседних участков.

Суды рассматривают также иски, касающиеся границ земельной площади тех, кто делит имущество после его наследования или после развода, например. Такие конфликты также являются сложными, затяжными, самостоятельно решить их практически невозможно. Особенно, если стороны конфликта к мирному решению не стремятся.

Вызывают жаркие споры и заборы соседей, они могут захватывать часть чужой территории. Следует отметить, что нарушение может случиться ненамеренно, например, границы изначально были определены неправильно.

Популярные ошибки:

1. Межевание без согласования соседей. По законодательным требованиям заказчик должен уведомить владельцев соседних наделов не позже чем за месяц до начала работ. После все заинтересованные лица подписывают акт, давая тем самым согласие с полученными результатами.
2. Нарушения инженера. Из-за неправильно проведенных измерений, возникают следующие последствия:

• неточности при обозначении контуров;
• несоответствие границ;
• наслоение контуров участка на границы сооружений.

1. Выявление ошибок в документации, порождающие такие ошибки:

• наложение одной территории на соседский участок;
• пересечение границ соседских владений;
• несоответствие участка заявленному предназначению;
• другие несоответствия, которые будут заявлены в текстовой, картографической части.

1. Самозахват территории. Ситуация может иметь место ввиду неточного анализа заявленных сведений, недостоверности поданной информации.
2. Межевание производил специалист, не имеющий лицензии на выполнение таких мероприятий. Результаты будут недействительными.
3. Подделка подписей участников, другие нарушения порядка согласования.