Как оценить помещение для сдачи в аренду?

Услуги по оценке недвижимости

Наша компания имеет более чем 20-летний успешный опыт оценки различных объектов недвижимого имущества.
Мы оказываем квалифицированные профессиональные услуги по независимой оценке зданий, помещений, квартир,
долей в квартирах и земельных участков.

Мы оцениваем имущественные комплексы крупных предприятий, имеющих недвижимое имущество в разных регионах России. Такая работа выполняется нами в кратчайшие возможные сроки,
так как мы обладаем налаженными профессиональными связями с оценщиками недвижимости во всех регионах страны и большим опытом реализации крупных оценочных проектов.

Для объектов, расположенных в пределах Московского региона, мы предлагаем услугу срочной оценки недвижимости в Москве и Московской области. В рамках предоставления
этой услуги оценщик выезжает на осмотр объекта в день обращения. Подготовка и сдача отчета об оценке будет проведена в течение двух дней. Стоимость проведения срочной оценки
зависит от типа объекта, по всем вопросам звоните: (495) 726-86-74 или отправьте запрос о цене он-лайн:

«Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке недвижимости»

Итак, инвестируем…?

Вкладываться в недвижимость сегодня хотят многие, но могут отнюдь не все. Стоимость входа высока, а вместе с ней высока и цена ошибки. Чем доходнее объект, тем больше риски. Решение, в какую сторону сместить чашу весов риск/доходность, остается за инвестором.

При инвестициях в элитную недвижимость речь обычно идет о миллионах, поэтому нужно не только обладать солидным капиталом, но хорошо знать рынок и конкурентную среду. Жилье элит-класса является противоречивым активом. Дорогие квартиры, как правило, низколиквидны – покупателя для них можно искать годами. Зато перспективным оказывается сравнительно новый формат апарт-отелей, приносящих максимальную прибыль при сдаче в аренду посуточно.

Рынок коммерческой недвижимости, до недавнего времени не слишком популярный у инвесторов, напротив, быстро начинает набирать обороты. Здесь широкий выбор объектов, зачастую более высокодоходных, чем жилые. 

Как определить примерную стоимость объекта?

На многих сайтах можно найти такой инструмент, как онлайн-оценка коммерческой недвижимости. Это вполне рабочий способ узнать примерную стоимость административного здания или офиса (другие виды недвижимости хуже поддаются классификации и требуют учета многих дополнительных параметров). В основе онлайн-оценки – упрощенный сравнительный метод подсчета стоимости объекта, с поиском аналогов по открытым базам без внесения каких-либо дополнительных корректировок и поправок. Наиболее продвинутые онлайн-калькуляторы выдают результат с динамикой изменения цен за несколько лет. Если вы решите подсчитать стоимость офиса самостоятельно, выбирайте калькулятор стоимости с наибольшим количеством параметров – например, для оценки коммерческой недвижимости в Москве, следует указать не только район, близость к метро, состояние отделки и общую площадь, но и класс офиса. Также имейте в виду, что нет гарантии, что используются именно актуальные базы недвижимости, а не предложения годовалой давности, и поэтому результат может сильно удивить.

Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки?

Книга —
концентрат из практических навыков и знаний по теме выбора и покупки
коммерческой недвижимости.

Для
кого написана и кому будет полезна эта книга:

• Инвесторам, которые планируют покупку
  коммерческой недвижимости для сдачи в аренду или перепродажи;
• Собственникам бизнеса, которые планируют
  приобретение объекта недвижимости для собственного бизнеса.
• Риелторам, которые хотят повысить экспертность в
  области работы с коммерческой недвижимостью.

От
того, какой объект недвижимости вы выберете, по какой цене и на каких условиях
заключите договор, будет зависеть – какую доходность принесет инвестиция,
насколько быстро вы сможете сдать помещение в аренду и как дорого сможете его
продать.

При
этом в работе по подбору и покупке помещения нет никакой «магии». В книге
подробно разобраны все этапы этого процесса, который основан на цифрах и
трезвом расчете – от теоритической подготовки до конкретных практических
действий.

Также в
книге вы найдёте ссылки на скачивание множества полезных материалов: калькулятора
для расчета окупаемости и доходности, шаблонов документов, справочников и ссылок
на полезные ресурсы.

Мы предлагаем оценку следующих видов недвижимости

Оценка незавершенного строительства

Каждое незавершенное строительство является уникальным объектом оценки, и требует индивидуального подхода, поэтому стоимость оценки определяется индивидуально…

Оценка автозаправочных станций

Наши специалисты обладают необходимыми навыками и сертификацией для проведения оценки автозаправочных станций.

Оценка гостиниц

Чем оценка стоимости гостиницы отличается от оценки офиса и другой коммерческой недвижимости? В первую очередь тем, что способность гостиницы приносить доход обусловлена иными факторами…

Оценка ангаров и складов

Мы обладаем необходимым опытом и квалификации для оценки складских помещений и ангаров любой площади.

Оценка квартир, комнат и долей

Специалисты нашей компании так же производят оценку квартиры, комнаты или доли в квартире для суда, аренды, продажи и страхования.

Оценка домов, дач, коттеджей

В настоящее время наиболее распространенный случай заказа оценки загородного дома в нашей компании это заказ оценки дома для ипотеки или оценка для залога в банк.

Оценка нежилого помещения

Основной задачей оценщика при проведении осмотра нежилого помещения является определить его техническое состояние и значение физического износа как здания целиком, так и отдельно оцениваемого нежилого помещения.

Какие документы нужны для оценки помещения?*

1. Реквизиты юридического лица или паспорт заказчика оценки.
2. Свидетельство о государственной регистрации права на помещение или выписка из ЕГРН.
3. Документ-основание приобретения помещения, указанный в свидетельстве о регистрации права.**
4. Технический паспорт (или выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.
5. Информация об остаточной балансовой стоимости (если собственником помещения является юридическое лицо).

* Данный список носит рекомендательный характер.

** Это может быть договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве, договор дарения и т. п.

Для оценки стоимости коммерческой недвижимости (помещения) достаточно предоставить обычные копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

Особенности оценки коммерческих помещений

Исходя из федерального закона № 384-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» помещение представляет собой часть здания или сооружения, имеющую определенное назначение и ограниченную строительными конструкциями. Главными отличительными признаками помещения являются отсутствие изолированности (не всегда помещение может иметь отдельный самостоятельный выход на улицу) и не привязанность к земле.

Наша компания предоставляет услуги оценки коммерческих помещений следующих типов:

• Оценка офисного помещения;
• Оценка производственного помещения;
• Оценка торговых и складских помещений.

Оценка коммерческого помещения отличительна тем, что для расчета стоимости отдельно взятого помещения, которое занимает часть здания, нет необходимости применять затратный подход. Более того, стоимость помещения определять затратным подходом просто некорректно, т. к. выделение его из стоимости здания вносит в расчеты большую погрешность. Ведь данное помещение привязано, к примеру, к фундаменту, а каким образом правильно учесть стоимость фундамента у помещения, расположенного на 5-ом этаже – большой вопрос.

Использование же сравнительного подхода позволяет более точно рассчитать стоимость помещения, т. к. определение стоимости сравнительным подходом проводится на основе информации о рыночных предложениях объектов, схожих с оцениваемым. Однако и тут существуют свои сложности: рынок недвижимости производственных и складских объектов недостаточно развит, а в отдаленных регионах и вовсе ограничивается единичными предложениями. Таким образом, обоснованность и корректность применения данного подхода может стоять под вопросом.

Доходный подход позволяет наиболее объективно провести рыночную оценку нежилого помещения. В рамках данного подхода расчеты основаны на анализе текущей стоимости будущих доходов от использования объекта в коммерческих целях, например, от аренды и расходом на его содержание.

В среднем независимая оценка нежилых и жилых помещений проводится в течение 2-5 рабочих дней.Нужна экспертная оценка помещений в Москве, Санкт-Петербурге или в любом другом регионе РФ, но у Вас остались вопросы? Позвоните нам по телефону +7 (495) 22-777-92 или воспользуйтесь формой обратной связи.

В ближайшее время с Вами свяжется наш независимый оценщик и ответит на все ваши вопросы!

Международные операторы, вышедшие на российский рынок в 2020 г.

№	Бренд	Страна происхождения	Профиль	Ценовой сегмент
1	UFC Gyms	США	Фитнес клуб	Выше среднего
2	Filorga	Франция	Косметика и парфюмерия	Выше среднего
3	Suitsupply Woman	Нидерланды	Одежда / Обувь / Белье	Выше среднего
4	The North Face	США	Одежда / Обувь / Белье	Средний
5	Ereda	Италия	Одежда / Обувь / Белье	Выше среднего
6	Jysk	Дания	Товары для дома / Интерьер	Ниже среднего
7	Boss Woman	Германия	Одежда / Обувь / Белье	Выше среднего
8	Weekday	Швеция	Одежда / Обувь / Белье	Средний
9	Paulig Café&Store	Финляндия	Общественное питание	Средний
10	Patrick Roger	Франция	Продукты	Выше среднего
11	Adidas Terrex	Германия	Одежда / Обувь / Белье	Средний
12	&OtherStories	Швеция	Одежда / Обувь / Белье	Средний

Почему мы?

Коммерческая недвижимость – это широкое понятие, включающее в себя самые разные объекты со своей спецификой. Наши сотрудники специализируются на разных сегментах коммерческой недвижимости, и потому вы можете быть уверены, что специалист, работающий с офисной недвижимостью, прекрасно разбирается в своей области и владеет всей актуальной информацией, а эксперт по гостиницам и санаториям знает все тонкости рынка гостиничных услуг.

По результатам проведенной экспертизы вы получите обоснованный отчет с анализом рынка коммерческой недвижимости и его перспектив в дальнейшем. В отчете будет указана стоимость вашего объекта и рекомендуемое значение ставки на торг, а также дан расчет арендной ставки. В зависимости от целей оценки, также будет приведена вся необходимая дополнительная информация – например, ликвидационная стоимость объекта в отчете для определения цены залога.

Список необходимых документов

Документы, необходимые для оценки коммерческой недвижимости 

• Документы, подтверждающие имущественные права на объект (свидетельство о регистрации права, договор аренды);
• Документы БТИ на объект;
• Сведения о наличие обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, и других ограничений по использованию;
• Данные о границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения объекта);
• Документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.);
• Данные о сооружениях, входящих в состав объекта;
• Данные об имуществе (если такое имеется), не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе объекта оценки.

Гарантия качестваНаши отчеты соответствуют: Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ, Федеральным стандартам оценки (ФСО) №1, №2, №3, Международным стандартам оценки МСО.

Цены на независимую оценку стоимости коммерческой недвижимости 

Отдельно стоящее здание	15 000 руб	5 дней
Встроенное помещение	10 000 руб.	3 дня

Примеры и стоимость оценки коммерческой недвижимости

Ниже представлены примеры и стоимости оценки коммерческой недвижимости, произведенных компанией ТЕХЭКСПЕРТИЗА.РУ Точную стоимость уточняйте у наших специалистов.

    

Специалисты ТЕХЭКСПЕРТИЗА.РУ в соответствии с заключенным договором № 362/14 от 11.04.2014 г. произвели оценку рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 74,8 кв.м., находящихся по адресу: г.Москва, улица Медиков.Дата проведения оценки: 11 апреля 2014 года.

   

Оценка была проведена в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ, Федеральнымстандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2), а также Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»,утвержденные Приказами Минэкономразвития России № 256, 255, 254.

Результаты работы оформлены в виде отчета, который представляет собой краткое изложение собранной информации, обоснования и анализа, который был проведен в процессе оценки для выработки мнения ТЕХЭКСПЕРТИЗА.РУ о стоимости объекта оценки.

На основании информации, предоставленной заказчиком и проанализированной в приведенном ниже отчете, мы сделали вывод, что рыночная стоимость объекта оценки составляет по результатам оценки с учетом НДС, округленно: 5 450 000 (Пять миллионов четыреста пятьдесят тысяч) рублей (или 72 861 рубль за 1кв.м.)

Настоящее заключение о стоимости предназначено исключительно для вышеуказанной цели и предполагаемого использования с обязательным учетом указанного в отчете определения стоимости, а также, с учетом допущений и ограничений, приведенных в данном отчете.

География наших клиентов
Вы живете в Калининграде или Воркуте? Расстояния не проблема, мы проконсультируем вас и решим все ваши проблемы дистанционно. Мы работаем по всей России, и сегодня среди наших клиентов — компании из 20 регионов страны.

• Москва
• Подольск
• Владимир
• Калуга
• Обнинск
• Санкт-Петербург
• Махачкала
• Якутия
• Калининград
• Волгоград
• Тюмень
• Сургут
• Тула
• Нягань
• Брянск
• Респ. Мордовия
• Воронеж
• Ставрополь
• Майкоп
• Новороссийск
• Пенза
• Респ. Карелия
• Респ. Коми
• Респ. Башкортостан

Оценка нетипичной недвижимости на примере гостиницы

При оценке доходности гостиницы главными ориентирами считают:

1. Собственно доходность номерного фонда.

2. Выручку с объектов инфраструктуры при гостинице:

• ресторанов, баров и буфетов;

• магазинов;

• ночных клубов;

• фитнес-клубов и т.д.

3.     Доходы с сопутствующих услуг, а именно:

• телефонной связи,

• прачечной,

• организации конференций и т.п.

При этом изучают бухгалтерскую отчётность за три прошлых года и прогнозируют прибыль на будущее. Согласно международному опыту, корректная оценка доходности отеля требует двух точных числовых показателей:

1. коэффициента загрузки,

2. стоимости номера.

Расчёты обычно производятся совместно с аудиторами и аудиторскими фирмами.

При этом следует учесть потери от неиспользованной площади. Так как специальных правил на этот счёт нет, отель просто сравнивают с другим схожим объектом, если известны данные его бухгалтерии. Иного способа нет: гостиницы, в отличие от другой коммерческой недвижимости, обязательно располагают какой-то «неиспользованной» площадью: в них предусмотрены холлы, коридоры и другие незанятые помещения.

Таким образом, оценка стоимости доходной недвижимости производится так:

1)     В соответствии с методом ДДП: приведением доходов за прогнозируемое время к моменту оценки. К денежным потокам за прогнозируемое время добавляется нынешняя цена объекта в конце периода.

2)    Согласно методу капитализации дохода: делением сухого дохода на ставку капитализации.

Как определить ставку дисконтирования?

1)     методом кумулятивного построения;

2)    методом конечной отдачи;

3)    методом сверки альтернативных инвестиций;

4)    методом мониторинга.

Согласно первому методу, ставка складывается из безрисковой ставки и премии за риски.

Ставка дисконтирования = безрисковая ставка + премия за риски

Как использовать коммерческое помещение

Правильное решение для инвестора – сдача коммерческой недвижимости в аренду

Самый простой и надежный способ получения прибыли с имеющейся у вас в собственности коммерческой недвижимости. Это ее сдача в аренду и получение пассивного дохода. 

Если вы не хотите той суеты, которая обязательно возникнет при самостоятельном ведении любого другого бизнеса. Не связанного с арендным. А так же вам не хочется ремонтировать имеющуюся коммерческую недвижимость. Которая будет так или иначе изнашиваться в ходе ее эксплуатации. 

То единственным правильным решением для вас будет сдать имеющуюся недвижимость по долгосрочному договору аренды надежному арендатору, и наслаждаться жизнью. 

А ваши заботы по обслуживанию помещения, переложить на плечи арендатора или субарендатора (если помещение большое или состоит из множества торговых мест – передача его в субаренду освободит вас от лишней возни с мелкими делами и высвободит время для новых свершений), прописав все необходимые вам пункты в договоре аренды. И зарегистрировав сам долгосрочный договор аренды в регистрационной палате.

Правильное решение для бизнесмена – купить подешевле и продать подороже

Найти недооцененный объект коммерческой недвижимости. Купить его ниже рынка, выполнить в нем косметический ремонт (не дороже 100 000 рублей с материалами и работой) и продать коммерческую недвижимость в привлекательном виде по рыночной стоимости. Вот это настоящий бизнес. А все остальное — это мытарство. Или другими словами мучение, страдание и тяжелые неприятные хлопоты.  

Вариант для тех, кто не боится стоптать ботинки

Самостоятельная организация какого-то бизнеса по продаже, производству или оказанию услуг на своих коммерческих площадях. Даже при наличии бизнес-плана и неимоверного желания работать. Ничего кроме пустой суеты вам не принесет. 

Наработаться – наработаетесь. А заработать не получится. Либо по итогу выяснится, что сдав помещение в аренду. Вы будете иметь эти же деньги лежа на берегу моря.

Этот вариант подойдет тем людям, которые молоды и амбициозны. И впереди у них очень много времени в запасе. Если вы не подходите под описанные параметры – то не стоит ничего начинать имея коммерческую недвижимость в собственности. Доставьте удовольствие поработать другим.

Когда нужна оценка стоимости

1. Внесение самого объекта или отдельных прав в уставный капитал юридического лица.
Для взноса в уставный капитал правообладатель обязан по закону оценить рыночную стоимость
имущества или отдельных прав на него.
В этом случае рыночная стоимость, определенная независимым оценщиком, является верхним
пределом стоимости, по которой этот объект может быть передан в уставный капитал, но
окончательное решение принимается по согласованию сторон. Подробнее об оценке вклада в уставный капитал…

2. Совершение сделки купли-продажи. В этой ситуации независимая оценка особенно востребована при совершении сделки между взаимозависимыми
(аффилированными) компаниями, отчет оценщика служит подтверждением рыночной цены сделки. Ведь налоговая служба
имеет право проверить соответствие цены сделки рыночным условиям и может доначислить налоги, если
сочтет, что сделка совершена по нерыночной цене.

3. Решение имущественного спора в суде. В судебном процессе независимая оценка служит базой для расчета
выплат и компенсаций, здесь, в основном, требуется оценка объекта на прошедшую дату —
на дату, когда происходили события, являющиеся предметом рассмотрения — это так называемая «ретро-оценка».
Установление прошлой стоимости имеет свои особенности, подробнее об оценке недвижимости для суда…

4. Передача объекта недвижимости в залог (ипотека).
Рыночная стоимость залогового имущества является базой для расчета величины кредита, а независимая оценка стоимости —
непременное условие оформления кредита. В этой ситуации, в зависимости от поставленной задачи, может определяться
либо рыночная, либо ликвидационная
стоимость объекта недвижимости. Подробнее об оценке для залога…

5. Страхование.
Размер страховой премии и страховая сумма тесно связаны с рыночной стоимостью страхуемого имущества — это
взаимозависимые величины. Объект недвижимости всегда состоит из зданий/сооружений и прав на земельный участок,
Но риски повреждения здания/сооружения и земельного участка совершенно разные и это нужно учитывать.
В данном случае цель оценки – определить оптимальный размер страховой суммы, на которую будет застрахован объект.
Подробнее об оценке для целей страхования…

6. Переоценка стоимости в бухгалтерском учете. Такая оценка проводится раз в год по состоянию на конец календарного
года с целью изменить (переоценить) балансовую стоимость объекта.
Ежегодная переоценка активов позволяет сделать баланс предприятия максимально соответствующим текущим рыночным
условиям и облегчить доступ предприятия к инвестициям и займам.
Подробнее о переоценке основных средств…

7. Определение арендной ставки. Независимое подтверждение рыночной величины арендной платы, в основном,
требуется при сдаче в аренду недвижимого имущества, находящегося
в федеральной или муниципальной собственности, в этом случае независимая оценка арендной платы
обязательна в силу закона.
Подробнее об оценке ставки аренды…

Отчет и его составляющие

Готовый отчет об оценке должен соответствовать всем требованиям Федерального закона от 29.07.98 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки №1,2,3 (ФСО №1, ФСО № 2, ФСО №3), утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.07 г. № 297, 298, 299.

Итоговый документ включает исключительно точные данные и не допускает двоякого толкования. Отчет формирует специалист, который является членом Российского общества оценщиков.

Опираясь на вторую часть в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ, информация, отображенная в готовом отчете, актуальна в течение полугода от даты его составления.

Оценка земельных участков

Земли поселений оцениваются на основании:

• анализа рыночных данных о сделках купли-продажи,
• ставок арендной платы,
• ценовых предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки);
• сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре,
• объектов социально-бытового обслуживания,
• состояния окружающей среды,
• исторической и архитектурно — эстетической ценности ландшафта,
• ландшафтной и рекреационной ценности территории.

Определение стоимости земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах производится на основании анализа цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, наличия и интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации и газоводоснабжения; удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе, а также иных факторов, влияющих на оценку стоимости земли.

Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей

• Показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями не изменился и составляет 532,2 кв. м на 1 000 человек. Относительно сопоставимого периода прошлого года рост составил 3,7%.

• В разрезе административных округов «старой Москвы», наиболее обеспеченными являются Центральный, Южный и Северный округа. Новомосковский округ является лидером по обеспеченности (1 453 кв. м/1 000 чел.), что обусловлено небольшой численностью населения (274 170 чел.). В перспективе ближайших трех – пяти лет ожидается значительный прирост населения за счет ввода в эксплуатацию большого объема жилья на фоне низкой интенсивности ввода торговых центров и, как следствие, снижение показателя обеспеченности до 750–850 кв. м/1 000 чел. Наименее обеспечен качественными торговыми площадями Троицкий административный округ с нулевым значением.

Как определяется цена коммерческой недвижимости

Если оценщик желает произвести расчет стоимости недвижимости в виде здания, расположенного в пределах столицы, то ему потребуется установить наиболее прибыльный способ использования этой недвижимости. Самым прибыльным будет считаться тот метод эксплуатации, который позволит получить наиболее количество дохода за минимальные сроки использования.

Расчет цены коммерческой недвижимости предполагает совершение оценщиком следующих действий:

1. выбор длительного периода владения недвижимостью, выступающей объектом оценки;
2. расчет будущих годовых доходов владельца здания, полученных им в результате заключения арендного договора. При этом установление прибыли производится по рыночной ставке исходя из наилучшего вида использования объекта. Также эксперты должны учитывать поправки на частичную потерю прибыли, которая возникает после смены арендатора;
3. определение размера будущих расходов владельца постройки. 
4. установление чистого операционного дохода за каждый год владения объектом недвижимого имущества;
5. вычисление ставки дисконтирования, то есть показателя пересчета будущих денежных потоков в единую величину текущей стоимости. Оценщик занимается пересчетом операционного дохода за каждый год в его текущую стоимость;
6. сложение дисконтированных величин дохода за каждый год владения объектом недвижимого имущества;
7. установление конечной стоимости здания на момент, когда срок владения им заканчивается. Полученная величина дисконтируется по определенной ранее ставке, что позволяет установить стоимость реверсии;
8. определение рыночной стоимости недвижимости посредством сложения текущего размера доходов и стоимости реверсии.

Какие документы нужны для определения стоимости коммерческой недвижимости?*

1. 1. Для юридического лица — реквизиты, для физического лица — паспорт;

Для здания

1. 1. Свидетельство о государственной регистрации права на объект или выписка из ЕГРН.
   2. Документ-основание приобретения права на объект, указанный в свидетельстве о регистрации права.**
   3. Технический паспорт (либо выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.
   4. Информация об остаточной балансовой стоимости объекта (для юридических лиц).

Для земельного участка под зданием (при наличии)

1. 1. Свидетельство о государственной регистрации права на землю.
   2. Документ-основание приобретения права на участок, указанный в свидетельстве о регистрации права.***
   3. Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта.
   4. Информация об остаточной балансовой стоимости объекта (для юридических лиц).

* Список носит рекомендательный характер.

** Это может быть договор купли-продажи или договор строительства, акт завершения строительства и ввода в эксплуатацию и т. п.

*** Договор купли-продажи, о разделе земельного участка, дарения и т. п.

Для оценки коммерческой недвижимости достаточно предоставить обычные копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

Остались вопросы? С удовольствие ответим на них!

Особенности оценки коммерческой недвижимости

Оценка объекта коммерческой недвижимости основывается на трех подходах: затратном, сравнительном и доходном. Причем последний наиболее точно отражает ситуацию в период спада в экономике или во время кризиса. Суть доходного подхода состоит в том, что оценивается текущая стоимость будущих доходов (или выгод), полученных от использования объекта при сдаче в аренду. Иными словами, оценщик прогнозирует будущие доходы от эксплуатации объекта и приводит к текущей дате. Данная техника называется капитализацией – в случае, если прогноз осуществляется на один год, и дисконтированием – если прогноз на несколько лет, а поток доходов из года в год отличается.

Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости в рамках этого подхода осуществляется следующим образом. Прежде всего, оценщики анализируют будущие возможные доходы от сдачи объекта в аренду, учитываются риски возможного простаивания площадей, а также вычитаются расходы собственника на эксплуатацию:

• коммунальные платежи;
• налоги;
• страхование;
• затраты на охрану, уборку;
• т. д.

Далее из прогнозируемых доходов вычитаются расходы на эксплуатацию, а полученная величина чистого дохода капитализируется (дисконтируется) в текущую рыночную стоимость на дату оценки.

Или можете просто проконсультироваться с оценщиком по телефону: +7 (495) 22-777-92

12. Условия договора аренды

Если вы
планируете покупку помещения с действующим арендатором, необходимо детально
проанализировать условия договора аренды.

Условия договора,
на которые нужно обратить внимание:

• Ставка арендной
  платы и условия ее индексации;
• Условия по
  компенсации расходов на электроэнергию, водоснабжение и прочие коммунальные
  расходы;
• Возможность сдачи
  помещения или его части в субаренду;
• Порядок и условия
  проведения строительных и ремонтных работ в помещении. Распределение
  ответственности между собственником и арендатором;
• Условия по
  досрочному расторжению договора;
• Страхование
  ответственности: страхование помещения, страхование гражданско-правовой
  ответственности, страхование работников на период СМР;
• Штрафы, пени,
  компенсации;
• Авансовые и
  депозитные платежи;
• Гарантии и
  поручительства (например, в случае неплатежеспособности арендатора – банковские
  гарантии, гарантии физических лиц и организаций);
• Ответственность
  сторон и условия освобождения от нее;
• Продление и
  расторжение договора;
• Правила работы и
  режим;
• Условия
  размещения вывесок и наружной рекламы;
• Виды разрешенного
  использования помещения.

Описанные выше 12
критериев имеют различный вес при оценке помещения — в зависимости от вида
недвижимости и целей покупки. Но в любом случае, учет каждого из них поможет
снизить риск принятия ошибочного решения по выбору объекта.