Отличие найма от аренды: в чем разница, как заключать договора

Можно ли в договоре сократить объем прав нанимателя

Грамотно составленный договор найма может содержать пункты с перечнем ограничений, достаточно выгодных для наймодателя

Несмотря на то, что Гражданским кодексом нашей страны, установлены основные требования к таким договорам, и кроме этого обозначены общие права и обязанности, в некоторых случаях сокращение прав нанимателя может быть допущено.

Перед тем, как рассказать о таких хитростях, нужно понимать сокращение каких прав не возможно:

• сокращать срок найма (кроме краткосрочного соглашения);
• вписывать в договор, что принудительное выселение может происходить без решения суда;
• обязывание нанимателя совершать платежи, назначение которых не касается оговоренной суммы за пользование жильем, и коммунальных услуг.

Это основополагающие права нанимателя, которые нарушить не возможно.

Ограничить права нанимателя можно в таких случаях:

• запрет на проживание с ним лиц, о которых не указано в договоре, кроме краткосрочного приезда родственников (не более 5-10 дней);
• можно увеличить основания для обращения в суд, о разрыве договора (например, несоблюдение гигиены, или разведение антисанитарии).

В других случаях, ограничение прав нанимателя не допускается.

Важно знать, что на практике, существует типовой договор найма жилого помещения, который используют в своей работе муниципальные органы. Такие соглашения используются для тех квартир, которые не приватизированы, и находятся в долгосрочном найме

Исходя из этого, любой владелец недвижимости, может взять его за основу своего соглашения

Такие соглашения используются для тех квартир, которые не приватизированы, и находятся в долгосрочном найме. Исходя из этого, любой владелец недвижимости, может взять его за основу своего соглашения.

Понятия

Правовые отношения между сторонами аренды (арендодателем и арендатором) устанавливаются в договоре аренды, который содержит ключевые условия передачи недвижимости в пользование арендатора.

Таким образом, аренда – это передача объекта недвижимости (или иного имущества) собственником другому лицу на время.

Стороны обговаривают условия использования имущества, правовые обязательства сторон, ответственность по договору, порядок внесения арендной оплаты, а также порядок расторжения сделки.

В ходе аренды наниматель нежилого помещения вправе сдать его третьим лицам. При этом ответственность за состояние арендованного объекта все равно несет арендатор.

Другими словами, данная сделка заключается в уступке права пользования недвижимым (или иным) имуществом в рамках основного договора аренды.

Передача имущества в поднаем субарендатору повышает возможные риски его собственника. Извлечь дополнительную выгоду владелец может, повысив стоимость арендной платы.

Основным условием заключения договора субаренды является получение письменного согласия от собственника недвижимости.

Законодательные нормы

Общие условия сделок аренды/субаренды регулируются следующими правовыми актами:

Нюансы взаимоотношений сторон договора

Договор аренды является достаточно прозрачным и распространенным в юридической практике. У собственника имущества возникают риски, но их можно свести к минимуму при правильном составлении договора.

Субаренда более сложная сделка. У нее имеется ряд особенностей, которые необходимо знать перед оформлением соглашения.

Арендодатель должен понимать имеющиеся риски, перед тем, как согласовывать договор субаренды.

Несмотря на то, что субаренда и аренда недвижимого имущества являются распространёнными соглашениями, и права сторон подлежат юридической защите, они имеют ряд нюансов. 

Сложности могут возникать в ситуации, когда арендатор не уведомил надлежащим образом арендодателя о своих планах пересдать в наем часть арендованного нежилого помещения.

В этом случае правоотношения сторон не будут защищены законодательно, и если одна из сторон нарушит контракт, то добиться защиты прав другой стороны в судебном порядке будет проблематично.

Как заключить договор коммерческого найма жилого помещения,

Для оформления договорных отношений сторонам необходимо соблюдать требования, регламентированные гражданским законодательством. Прежде всего, нужно установить, какие объекты недвижимости могут передаваться во временное пользование на условиях коммерческого найма.

Согласно статье 673 ГК РФ объект, передаваемый на условиях найма, должен отвечать следующим требованиям:

1. Изолированность – помещение для проживания должно быть огорожено строительными конструкциями и иметь самостоятельный вход (выход) к общему имуществу дома иди квартиры, либо прямой выход на улицу;
2. Помещение должно быть пригодно для постоянного проживания, т.е. соответствовать правилам и стандартам, предусмотренным жилищным законодательством;
3. В найм может передаваться не только целый объект, но и его изолированная часть (например, изолированная комната в квартире).

Таким образом, в состав помещений, которые будут выступать предметом коммерческого найма, входят: квартира, частный дом, часть квартиры или дома.

Для заключения договора контрагентам необходимо согласовать существенные и дополнительные условия сделки. В их состав будут входить:

• предмет сделки – передача во временное пользование конкретно оговоренного жилого помещения;
• срок найма – максимальный период действия договора не может превышать пять лет, такое правило установлено в ст. 683 ГК РФ (если срок вообще не указан в соглашении, будет применяться пятилетний срок);
• размер регулярных платежей за пользование жилым помещением – определяется по соглашению сторон (плата за коммунальные услуги будет оплачиваться отдельно, в зависимости от фактического потребления ресурсов или количества проживающих жильцов);
• состав лиц, которые могут быть вселены временным жильцом на весь срок найма (для вселения и регистрации несовершеннолетних граждан это условие не нужно специально оговаривать, такое правило предусмотрено законом);
• состав имущества, которое находится в жилом помещении и передается на весь срок найма;
• иные условия, которые согласуют стороны (в том числе порядок выполнения текущего ремонта и т.д.).

Для составления договора подобного рода необходимо соблюдать письменную форму документа, нотариальное удостоверение не требуется. Также нужно учитывать, что в результате заключения найма возникает ограничение (обременение) права собственности, которое подлежит обязательной государственной регистрации в службе Росреестра. Правило о регистрации должно соблюдаться только при заключении договора более чем на один год, на краткосрочные договоры это условие не распространяется.

Для оформления договора сторонам потребуются следующие документы: документы, удостоверяющие личность обеих сторон (общегражданские паспорта, свидетельство о рождении детей и т.д.); правоустанавливающие документы на жилое помещение (свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.); договор коммерческого найма и акт приема передачи. При обращении за регистрацией обременения в службе Росреестра потребуется представить платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Прекращение договора

При аренде жилого помещения досрочное окончание соглашения при участии юридических лиц осуществляется в судебном или досудебном порядке. Основания прописаны в ГК РФ статьи — 619; 620.

В судебном порядке собственник жилья до окончания срока истечения договора завершить имущественные отношения может в следующих случаях:

• периодическая задержка платежей или полная неоплата сроком более шести месяцев — при долгосрочном варианте;
• отличающимися условиями обладает краткосрочный правовой акт(срок действия — меньше одного года). В этом случае — за неуплату два раза и более сделка расторгается в одностороннем порядке;
• повреждение, порча имущества;
• в случае неоднократного нарушения общественного порядка, прав и интересов других жильцов дома;
• нецелевое использование жилья.

Арендодатель, наймодатель и противоположные стороны на добровольной основе составляют контракт, где прописывают основные требования и полномочия. С учетом разницы обоих правовых актов.

«Умный человек всегда осторожен, даже во сне»*

Итак, договор о съёме квартиры составлять надо. Но как?

Прежде всего, стоит выяснить, в каком случае заключается договор аренды, а в каком договор найма. Не стоит полагать, что это одно и тоже. У юристов синонимов не бывает, там всё чётко и строго.

Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России, объясняет, если сдаётся жилая недвижимость, то классификация идёт на основании того, кому сдаётся площадь: с физическим лицом заключается договор найма, с юридическим — договор аренды. А вот статус владельца на классификацию не влияет, и если вы снимаете у ИП квартиру как частное лицо, то всё равно подписываете договор найма. Галина Баркус отмечает, что случаи съёма у ИП далеко не единичны сейчас на рынке: «Собственники квартир всё чаще прибегают к регистрации в качестве ИП при сдаче квартиры в аренду, так как это значительно сокращает их налоговое бремя и является законным способом минимизации налогооблажения».

Кроме того, стоит знать, что нежилые помещения в найм не сдаются! То есть любые апартаменты можно сдать или снять только на основании договора аренды.

«Любой договор можно заключить в простой письменной форме. Его можно заверить у нотариуса, но если этого не сделать, то документ всё равно будет считаться действительным. Владимир Шмаков, директор департамента правового сопровождения недвижимости группы ПСН, подчёркивает: «Для договора аренды и найма установлены обязательные условия, которые должны быть включены в договор, и при отсутствии которых документ может быть признан судом незаключённым. К таким условиям относятся: предмет договора, арендная плата (размер, порядок оплаты, изменение) и срок». Правда, Вадим Ламин, уточняет, что если арендную плату в договоре не прописать, то это уже будет договор безвозмездного найма.

Неуказанный срок аренды считается государством равным пяти годам, это максимальный срок аренды, возможный по договору. Минимальный — одиннадцать месяцев. Чаще всего на рынке заключают договора найма или аренды на одиннадцать месяцев с правом продления. Причина этого кроется в том, что такие короткие договора не требуют государственной регистрации.

Договора же на срок от года и до пяти лет необходимо регистрировать в Росреестре, это требование содержится в ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимость и сделок с ним» от 27.07.1997 122-ФЗ. Вернее, как уточняет Владимир Шмаков, сам договор не регистрируется, регистрируется обременение права собственности в виде договора найма. Для этого стороны подают заявление и необходимый пакет документов в МФЦ.

Галина Баркус обращает внимание, что в последующем любые соглашения об изменении зарегистрированного договора аренды также подлежат государственной регистрации и будут действительны только после проведения такой процедуры. Кроме того, после того как договор найма перестал действовать, соответствующие обременения с квартиры необходимо снять, обратившись опять в регистрирующий орган

Эксперт предупреждает: «Если этого не сделать, наличие обременения (даже фактически прекратившегося год назад) может обернуться неприятностью при последующем намерении собственника сдать квартиру в аренду. Ведь новый потенциальный покупатель, увидев в выписке из ЕГРП обременение, вправе приостановить переговоры или даже выбрать другой „чистый“ объект».

Если пренебречь этой обязанностью и не регистрировать договор, то последствия при аренде и найме для собственника недвижимости разные, если не учитывать риски несоблюдения интересов обеих сторон сделки. При неисполнении требования по регистрации договора аренды, арендатор, юридическое лицо, лишь не получает возможность эти расходы учитывать в целях уменьшения налогооблагаемой базы. Арендодатель никаких отдельных взысканий не получает. При уклонении от регистрации договора найма последствия более жёсткие и касаются они наймодателей. Как рассказывает Галина Баркус, закон в таких случаях предусматривает штрафы: для физических лиц — 5000 рублей, для ИП — до 100 000 рублей.

При этом не стоит думать, что незарегистрированный договор аренды освобождает владельца квартиры от уплаты налога с дохода, который он получает в виде арендной платы. Вадим Ламин расставляет все точки над i: «Само по себе отсутствие заключённого договора аренды не является нарушением закона, поэтому составлять его не обязательно. Однако это не значит, что без договора арендодатель не будет обязан платить налоги с полученной суммы аренды. Если налоговая служба узнает о факте сдачи жилья в аренду, то она найдёт способ взыскать положенную сумму в качестве налогов».

В чём отличие квартиры от апартаментов, с точки зрения законодательства

Рассмотрим основные аспекты, указывающие на юридическую разницу апартаментов и квартиры. Ведь именно от них зависит условия будущей сделки.

Почему невозможна постоянная прописка в апартаментах

Апартаменты эконом-класса

Апартаменты являются коммерческой недвижимостью. Чаще всего они располагаются на первых этажах в жилых зданиях. Но большая часть людей приобретает их для проживания. С точки зрения законодательства, нет точной формулировки апартаментов, поэтому фактически недвижимость попадает под разряд административных зданий. В данном помещении нельзя прописаться, но временное проживание допускается. Фактически это коммерческий фонд с возможностью проживания.

Различия в требованиях к застройщику по возведению объектов социального назначения

Зачастую именно в новых домах и продаётся такая недвижимость по весьма привлекательной стоимости. Поэтому и возникают вопросы, что такое апартаменты в новостройках, и стоит ли их приобретать?

Апартаменты в новостройке

Если говорить о строительстве апартаментов в сравнении с обычными квартирами, то первые строить проще, но только с точки зрения документации. Гораздо более простое оформление, облегчённые требования, возможность продажи недвижимости до окончания работ в полном объёме. С технической точки зрения, различий практически нет. Отличается только то, что в апартаментах лояльное отношение к планировке, а точнее, она во многих случаях свободная.

Налог на апартаменты

Налог на квартиры гораздо ниже, чем на апартаменты. На первые налог доходит до 0,3% (от кадастровой цены), а вот на вторые достигает 2%. Риелторы утверждают, что он будет ниже, так как площади помещений несравнимы, но это не так. При равной площади налог на апартаменты будет выше.

Налоги − вот чем в первую очередь апартаменты отличаются от обычной квартиры

Помимо налога на имущество, цены за коммунальные услуги будут на треть выше. Вам придётся переплачивать за электроэнергию, газ, воду, отопление. Так как, по закону, это не жилое помещение, а коммерческое.

Разница в использовании государственных субсидий при доходе ниже среднего и инвалидности

Разница в статусе жилого помещения и квартиры влияет и на получение субсидий

Помещение не является жилым, поэтому субсидии, льготы при любом достатке на него не распространяются. Одним из плюсов является то, что при судебных исках апартаменты не могут взыскать. Даже в тех случаях, если они являются единственным жильём у семьи. Закон о субсидиях и имущественные вычеты также не относятся к апартаментам, так как неприменимы к нежилым помещениям.

Отличия налога на апартаменты и квартиры в настоящее время и перспективе

Разница в величине налогов – вот чем нежилое помещение отличается от квартиры. Но изменится ли всё в будущем?

Владельцам квартир можно делать перепланировку, не затрагивая конструктивные узлы и несущие стены. Это относится и к владельцам апартаментов. Но разница заключается в том, что ко вторым применяются дополнительные нормы, связанные с коммерческой недвижимостью.

Апартаменты или квартира: что лучше – реалии современной недвижимости

Но если следовать букве закона, разрешение на перепланировку в обоих случаях нужно получать в соответствующей инстанции. Но в случае с квартирой, поскольку доступ в неё ограничен, перепланировку может и вовсе не заметить контролирующий орган. А вот с апартаментами, поскольку это коммерческий продукт, может выйти накладка в виде неожиданной проверки по обращению внимательных граждан.

Можно ли апартаменты перевести в жилой фонд

Отсутствием возможности перевода в статус жилого фонда – вот чем опасны апартаменты

Теоретически, такое вполне возможно, но мороки будет довольно много. Для начала нужно убедиться в том, можно ли вообще переводить это помещение в другой статус. Если такие помещения находятся в промышленной зоне или на производстве, то перевод будет невозможен. Для получения разрешения апартаменты должны пройти норму по прониканию солнечного света вовнутрь. Это называется инсоляция. Помимо этого, есть ряд других процедур, таких как подвод коммуникаций к помещению.

Правовой статус договоров

Теперь поговорим о правовом статусе документов

Очень важно отметить то, что наиболее уязвимой стороной является наниматель

Именно из-за этого особое внимание уделяется защите его прав. При желании аннулировать соглашения наниматель должен заранее об этом предупредить

А расторжение происходит автоматически и для этого не нужно ждать положительного ответа от наймодателя.

При обратной ситуации расторжение в одностороннем порядке происходит только через суд. Причиной подобных обращений в суд обычно является несоблюдение условий, прописанных в документе. Обычно это задержка оплаты, использование помещения не по назначению или для получения дополнительной прибыли.

Максимальный срок сдачи жилых помещений составляет не более 5 лет, но это не означает того, что после истечения данного срока съемщик должен съехать из помещения. В договоре можно прописать пункт, позволяющий продлить договор после истечения срока его действия. Также наймодатель не менее чем за 3 месяца должен предупредить нанимателя о возможности дальнейшего продления договора. Это связано с тем, что первоочередное право на дальнейшее проживание в съемном жилье имеет тот, кто проживает в нем в данный момент.

Если после истечения договора сдача помещения производиться не будет, то наймодатель обязан сообщить об этом заранее. Это необходимо для того, чтобы наниматель смог вовремя освободить жилую площадь.

В заключении нужно отметить, что составление соглашения между сторонами является дополнительной страховкой, позволяющей добиться возмещения ущерба при несоблюдении одной из сторон условий, прописанных в документе. Для того, чтобы правильно составить документ лучше всего обратиться к квалифицированным юристам, которые помогут составить соглашение должным образом.

Права сторон по договору найма жилого помещения

Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:

1.Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.

А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:

• наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
• наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
• снимаемое жилье используется не по назначению;
• наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.

При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд.  Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.

Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья. 

2.Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем.  Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.

Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.

Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.

3.Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.

Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:

• в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
• жилье нельзя сдать в поднаём;
• вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
• у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.

Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.

Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.