Кому принадлежат подвалы в многоквартирном доме?

Судебная практика

Усилия граждан по отвоеванию права собственности на подвальное помещение в судах редко увенчиваются успехом. Помимо яростной защиты частной собственности предпринимателя, у опытных юристов вызывает недоумение применение судами сроков исковой давности в делах об истребовании общего долевого имущества из нелегального владения. Все дело в том, что иски о возврате долевой собственности являются негаторными, поэтому требования заявителей априори не могут иметь срока давности. Однако судебные инстанции, отказывая в удовлетворении иска, ссылаются как раз-таки на пропуск срока давности. При этом фактическая обязанность содержания подвала многоквартирного дома продолжает лежать на плечах жильцов.

Абсурдное понимание правовых норм не в пользу законных владельцев отражается на решении вопросов собственности, затрагивающих другие технические и хозяйственные помещения. Скорее всего, при принятии решения судьи не учитывают специфику данных правоотношений, а также не всегда замечают выраженный характер нарушения прав домовладельцев бизнесменами, которые на незаконных основаниях становятся собственниками общедолевого имущества.

Вызывают вопросы и отдельные судебные прецеденты, в соответствии с которыми общим имуществом признается только та часть помещения, которая не использовалась как самостоятельный объект в многоквартирном доме. Кому принадлежит подвал в этом случае?

Для наглядности и разъяснения приведем пример. Допустим, в подвальном помещении многоэтажки в конце 80-х годов прошлого века с разрешения муниципальных властей был открыт склад, а в начале 90-х в этом же здании появился первый собственник жилого помещения (квартиры), который воспользовался своим законным правом на приватизацию. Так вот арбитражные суды чаще принимают сторону предпринимателя склада и местных властей, руководствуясь тем, что якобы на момент приватизации жилья подвал эксплуатировался в качестве отдельного и самостоятельного объекта, а потому вернуть его в общую долевую собственность не представляется возможным.

Несуразность и нелепость такого решения состоит еще и в том, что в связи с передачей во владение коммерческим структурам не было произведено никакого переоборудования подземного этажа, выноса инженерных коммуникаций и оборудования. Содержание подвалов многоквартирного дома по-прежнему относится к полномочиям коммунальных служб, что еще раз подчеркивает их техническое предназначение. Таким образом, если собственник жилого помещения решит хранить у себя коробки с какими-либо товарами, ни у кого не возникнет сомнений, что его жилье по-прежнему будет считаться жилым помещением. Чтобы изменить статус жилого помещения на нежилое, потребуется пройти долгую бюрократическую процедуру.

Аналогично обстоит дело и с подвалами многоквартирных домов. Кладовая или магазин, размещенные на подземном этаже, автоматически не изменяют статус подвала как технического помещения. Фактически подземное пространство, принадлежащее владельцам на правах долевой собственности, остается техническим, а его коммерческое или иное использование не может служить поводом для лишения права собственности домовладельцев и использования помещения в целях, не соответствующих технической документации.

Почему суды придерживаются такой позиции? Вероятно, принятие подобных решений продиктовано, в первую очередь, причинами экономического характера. Если вернуть собственность жильцам, отобрав ее у приобретателя, последний обратится за взысканием ущерба с продавца, то есть муниципалитета. А если учесть, что таких незаконных сделок в пределах одного населенного пункта может быть множество, местный бюджет может серьезно пострадать.

Что нужно знать

От этих факторов зависит допустимое безопасное приближение к фундаменту дома, что в итоге определяет площадь подвала:

Способ удаления грунта и технология возведения стен подвала также определяются этими факторами.

На основе данных исследования с учетом желаемой площади и места расположения подвала определяется технология строительства с поэтапным выполнением работ:

Технология учитывает подбор базовых и отделочных материалов, обеспечивающих надежность и долговечность конструкции.

Для выполнения работ необходимо привлекать профессионалов имеющих опыт строительства подобных объектов.

Вопросы приватизации

Для осуществления приватизации площадей технического этажа необходимо выполнить следующие манипуляции:

1. Собрать всех собственников для обсуждения данного вопроса, оповестить о данном мероприятии заранее, развесив объявления на информационных стендах
2. Провести голосование под протокол, для осуществления приватизационных манипуляций необходимо получить согласие не меньше половины жильцов.
3. Составить план реконструкционных работ, согласовать его с надзорными ведомствами вроде пожарной охраны или санэпидемстанции. Когда план будет утвержден, документы передаются в БТИ для оформления.
4. Когда план утверждается технической инвентаризацией, производятся работы по реконструкции. По завершении спецкомиссия проверяет соответствие реконструкции утвержденному техплану. Если все в норме, то комиссия разрешает эксплуатировать отремонтированное помещение по личному усмотрению владельцев.
5. По факту получения заключения экспертной комиссии можно подать документы в БТИ, чтобы переоформить технический паспорт. В результате площади общедолевых владений сокращаются и расходы за обслуживание данных помещений снижается.
6. Завершающим этапом приватизации подвальных помещений выступает получение выписки из Госреестра.

Для оформления потребуется собрать комплект документов, включающий:

• заявление;
• протокол собрания жильцов, на котором решено приватизировать цокольные площади;
• техническая документация; разрешение на приватизацию от муниципалитета;
• оплаченная квитанция госпошлинного сбора.

Если вся документация составлена верно и собрана в полной комплектации, то свидетельство о праве собственности выдадут без проблем. Но с приобретением подвала в личное пользование жильцы обязаны обеспечивать за ним должный уход.

Законодательные требования

Статья № 36 Жилищного кодекса Российской Федерации разъясняет право на такие площади. Цокольные участки являются общедомовой собственностью. Пользоваться этими помещениями могут все собственники квартир. Жильцам предоставляется возможность самим принимать решение по эксплуатации подвала.

Но наряду с такими преимуществами, существует свод нормативно-правовых документов РФ о собственности и правилах пользования цокольными помещениями. С их точки зрения, подвальное помещение, которое не является общей собственностью и используется конкретным физическим лицом в личных целях, станет его собственностью только после получения права на квартиру в доме.

Получается, что владельцем помещения может стать любой человек, заселившийся в многоквартирный дом раньше остальных. Это является безусловным преимуществом перед другими собственниками квартир. Тем, кто приобрел жилье позже, можно получить в собственность оставшуюся площадь подвала.

Проблеме использования и получения права собственности на подвальное помещение в МКД посвящена статья №290 Гражданского кодекса РФ. В ней четко указано, что собственники квадратных метров в жилом доме имеют равные права на владение всеми нежилыми участками, конструкциями и сооружениями при условии, что данные объекты могут обслуживать более одной квартиры.

Долю своего имущества отделять от общего запрещено. Передача права пользования лицу, которое не является жильцом дома, невозможна.

В этом же кодексе в статье №235 регламентирован полный перечень нежилых помещений, на которые могут претендовать жильцы:

• подвалы и любые виды помещений, которые предназначены для хранения специального оборудования. Под эту категорию попадают чердак, различные пристройки и пр.;
• межквартирное пространство, лестничные пролеты;
• лифт и коридоры.

Главное условие — чтобы эта часть нежилого помещения не использовалась для технического оборудования, обсуживающего МКД.

Уязвимости в техподпольях

На техническом этаже постоянно повышена влажность, что может неблагоприятно сказаться на оборудовании. Деревянные настилы, теплоизоляционный материал и арматура подвержены коррозии и разрушению из-за постоянного воздействия влаги. Также необходимо позаботиться о грамотном дренаже, иначе подполье будет постоянно подтапливаться.

При обустройстве и реконструкции технического этажа следует принимать во внимание следующие нюансы:

• вентиляционная система может не справляться со своей задачей;
• возможны повреждения или дефекты тепло- и гидроизоляции;
• щели между фундаментом и отмосткой;
• неэффективность дренажа стен;
• неисправная вентиляция может привести к появлению плесени или грибка на стенах;
• неисправная проводка, а именно кабеля питания, которые выходят на поверхность;
• засоры в трубах;
• проседание фундамента.

Во время ремонтных работ может понадобиться выполнить следующие действия:

• увеличить высоту технического этажа;
• установить дополнительные опоры;
• обработать стены и потолки специальными растворами от грибка;
• в глухих стенах смонтировать вентиляционную систему;
• оснастить помещение коллекторами для сбора влаги;
• обустроить дополнительную гидроизоляцию.

Подполье необходимо регулярно осматривать на наличие сырости, угроз подтопления и грызунов. При обнаружении малейшей угрозы следует устранить неполадки во избежание более разрушительных последствий. Делать это лучше со специалистами.

Чем же отличается подвальный погреб от техподполья? В подвале можно обустроить технический этаж, но не наоборот. При помощи погреба можно увеличить полезную площадь, обустроить там жилое помещение или кладовую. Техподполье же предназначено исключительно для оборудования и коммуникаций.

План подвала многоэтажного жилого дома. Системы отопления подвального помещения

Подвал в жилом многоквартирном доме не требует отдельной системы отопления – в нём уже есть коллекторные трубы. Но если подвал используется не только для сохранности и размещения основных коммуникационных путей, а для организации магазина или любого другого заведения, то необходимо продумать дополнительную систему отопления.

Схема системы отопления в многоквартирном доме

Все подвалы в многоквартирных домах старой планировки возводились из кирпича или бетонного монолита. Кирпич сам по себе холодный строительный материал, но если помещение хорошо отапливается, то он может очень долго поддерживать постоянный температурный режим.

Кирпич достаточно прочный материал, который способен выдержать температурные перепады и большой вес. Учитывая, чтопрактически каждый год даёт усадку, давление грунта на подвальное помещение с каждым разом увеличивается. Именно по этой причине в большинстве случаев толщина стен такого помещения из кирпича составляет не менее 50-60 см.

Совет

Особенно важно сделать качественный цементный раствор, с помощью которого будет осуществляться взаимное скрепление строительного материала. Для этого используются специальные добавки, которые придают прочность раствору после его высыхания

Так как стены большой толщины, то зимой они смогут поддерживать постоянный температурный режим, а вот летом это будет очень проблематично. Чтобы качественно продумать систему отопления подвального помещения, стоит предварительно утеплить его кирпичные стены, чтобы тепло не выходило наружу.

В качестве теплоизолятора можно использовать:

• пенопласт,
• пенополиуретан,
• минеральную вату в матах,
• соброизол и многое другое.

Эти материалы обладают отличными техническими характеристиками. Они очень плотные и не будут пропускать влагу, которая выходит на внутреннюю поверхность стены из-за перепадов температур или в результате промерзания грунта. Они довольно легко монтируются при помощи специального клеевого состава.

Совет. Чтобы качественно утеплить подвальное помещение, кирпичные стены должны быть оштукатурены.

После этого осуществляется качественная отделка стен подвального помещения. Выбрать способ оформления можно индивидуально. Всё зависит от функциональных возможностей подвала и от способа его эксплуатации. Кроме кирпичных подвалов встречаются монолитные, которые относятся к категории холодных помещений. Утеплять их можно при помощи аналогичных материалов.

Система отопления любого подвального помещения может быть разной. На сегодняшний день вряд ли газовые службы могут разрешить использование газовых котлов в подвале. Это обусловлено тем, что нет нормальной циркуляции воздушных масс, и, в случае возникновения утечки газа, весь дом со всеми жильцами будет в опасности.

Именно по этой причине системой отопления подвала многоквартирного дома, который интенсивно эксплуатируется в течение всего года, выбирается электрическая система обогрева. Зимой их можно не использовать, так как будут функционировать трубы центрального отопления, а вот летом без них никак не обойтись.

На этом

Виды обогревательных приборов для подвальных помещений

На данный момент на рынке есть большой выбор обогревательных электрических систем. Благодаря новейшим разработкам они не употребляют большое количество электрической энергии, но изрядно сушат воздух.

Совет. Чтобы в подвальном помещении чувствовать себя комфортно, можно установить сплит-систему, которая будет работать зимой на охлаждение воздуха (так как усиленно работает система отопления), воздушные массы будут иметь высокую плотность, а летом — отапливать и проветривать подвальное помещение.

Также большой популярностью пользуется UFO, принцип работы которого заключается в обогреве не воздуха, а предметов, которые находятся в помещении.

И сплит-система и новые обогревательные приборы могут в значительной степени сушить воздух в подвальном помещении. Но это только будет плюсом, так как в подвале довольно высокая влажность воздуха. Но всё равно будет необходимо постоянно увлажнять воздух и ионизировать его. Для этих целей используется специальное оборудование, которое нормализует влажность воздуха и насыщает его ионами, стоит оно не очень дорого. Именно по этой причине для подвального помещения, такие приспособления пользуются большой популярностью.

Отопление подвала на данный момент не составляет особого труда. Перед выборомнеобходимо изначально определиться, для чего именно будет использоваться подвальное помещение многоквартирного дома. Если подвал предназначен для своих основных функций, то продумывать дополнительную систему отопления не понадобится.

Оформление подвала в собственность

Переоформление собственника осуществляется после проверки. Предварительно выполняется оформление документов в Бюро технической документации. На практике это возможно посредством одного из следующих способов:

Описание площади подвала и других его особенностей

Важно правильно составить проектную документацию. Это можно сделать самостоятельно или воспользоваться услугами специальной организации.
Если не было принято решение о проведении реконструкции, то ее выполняют предварительно

После этого площадь узаконивают посредством проведения специальных экспертиз. Бюро технической документации выдает окончательное разрешение на реконструкцию.

Должны быть задокументированы все внесенные изменения

При переоснащении следует обратить внимание на нюансы:

1. Разрешение на реконструкцию будет подписано только в том случае, если на данный участок смогут без особых препятствий получать доступ специалисты коммунальных служб. Это необходимо для проведения ремонтных работ.
2. Стены фундамента возводятся таким образом, чтобы выполнялись все требования пожарной безопасности. В этом случае понадобится ПГС. Она полностью отвечает требованиям при проведении ремонтных работ. Для размещения всего необходимого для пожара можно использовать готовые щиты.

Куда обращаться с жалобой

Составленный акт о затоплении должен храниться у пострадавшей стороны вплоть до возмещения нанесенного ей ущерба. Если после осмотра, решения экспертной комиссии и составленного акта проверки управляющая компания не предпринимает никаких действия для разрешения ситуации и устранения причин и последствий потопа, следует подать жалобы на ЖКХ или УК в вышестоящие инстанции:

• Государственную жилищную инспекцию, которая займется проверкой деятельности УК.
• Роспотребнадзор – организацию, защищающую права потребителей.
• Прокуратуру, если ситуация требует судебного вмешательства с целью определения и наказания виновных.

Затопление дома и подвального помещения – неприятная ситуация, требующая действий в первую очередь от заинтересованной стороны, то есть самих жильцов. Управляющие компанию весьма редко самостоятельно и своевременно решают подобные проблемы.

Даже если УК признали собственную вину в случившемся, следует провести дополнительную, независимую экспертизу для оценки причин и следствий аварии. В ситуации, когда находившееся в затопленном подвале имущество было застраховано, но полагающаяся страховка не покрывает причиненный ущерб, необходимо обратиться в суд для взыскания недостающей суммы с виновника происшествия.

Как используются подвалы в многоквартирных домах?

В многоквартирных домах подвал выполняет, как правило, техническую функцию – там проводят все коммуникации, оборудования и системы, отвечающие за жизнеобеспечение дома.

Перечень систем и коммуникаций, имеющих выход в подземные помещения:

• Снабжение холодной и горячей водой;
• Канализационные выводы и слив вод технического назначения;
• Электрические сети;
• Паровое отопление;
• Главный распределительный щит по всему подъезду;
• Бойлерная с оборудованием;
• Общедомовые счетчики;
• Основание лифтовой шахты.

Доступ посторонних лиц к подвалу и их вмешательство в функционирование разных систем запрещено. Это может повлиять на работу тех или иных коммуникаций, что может привести к риску для жизни всех жильцов.

По этой причине окна подвалов обычно закрывают металлическими решетками, а двери имеют железные замки. Как правило, доступ в подвальные помещения имеет старший по дому, выбираемый на собраниях жильцов, а также работники коммунальных служб.

Наши цены:

В каждом конкретном случае, при ремонте подвала, наша компания осуществляет индивидуальный подход к клиенту. Перед заключением договора, к вам приедет мастер, который бесплатно сделает все необходимые замеры для составления сметы. Мы предлагаем широкий диапазон услуг по следующим ценам:

Подвалы в новостройках

В молодом жилом фонде дела обстоят иначе. Здесь, как правило, о необходимости обеспечения жильцов отдельным помещением для личных нужд думают в процессе возведения многоквартирного дома. Порядок пользования подвалом в таком помещении обсуждается собственниками жилья, поскольку все они имеют равные права. При этом не имеет никакого значения право на эксплуатацию инженерных систем – коммуникации в многоэтажках остаются в закрытой части подвала, поэтому абсолютно недосягаемы и безопасны для жильцов.

Узнать об устройстве подземного помещения в каждом доме можно, обратившись за консультацией в управляющую компанию, отвечающую за эксплуатацию здания. Таким образом, собственникам не придется даже спускаться в подвал, чтобы узнать, смогут ли они обустроить в нем личные склады-отсеки для хранения собственных вещей. В зависимости от плана подвального помещения существует несколько вариантов решения.

Приватизация подвала

Приватизация подвала в многоквартирном доме – задача не легкая, ведь для начала придется заручиться согласием всех жильцов.

Как оформить:

• Организовать собрание собственников жилья согласно установленному в ЖК порядке, выставив на повестку дня вопрос об отчуждении общедолевого объекта недвижимости, то есть подполья дома, изменении его границ с проведением голосования.
• За десять дней до собрания оповестить о нем жильцов, развесив на подъездах объявления с указанием даты и времени сборов. Помните, чтобы голосование считалось действительным, на нем должны присутствовать более половины собственников квартир или участников ТСЖ. Решение принимается большинством голосов, о чем составляется соответствующий документ. На его основании проводится дальнейшая приватизация.

• Сделать проект планируемой реконструкции, предварительно изучив план подвала. Его необходимо согласовать с органом пожарного надзора, санэпидстанцией и прочими контролирующими учреждениями. После этого проект нужно предоставить в Бюро техинвентаризации, где он должен быть утвержден.
• После того, как БТИ утвердит проект, начинается рабочий этап по реконструкции подвального помещения. После их завершения проводится экспертиза техсостояния подвала, о чем проверяющая экспертная комиссия выдает заключение.
• Когда проект реконструкции согласован, получено экспертное заключение, необходимо написать заявление и подать его в БТИ для того, чтобы техпаспорт жилого дома был переоформлен. После этого площадь имущества, находящегося в общей долевой собственности жильцов уменьшится, при этом количество людей, оплачивающих его содержание, увеличится. Соответственно, плата для каждого отдельного плательщика уменьшится.
• Следующий и финальный этап приватизации – непосредственное получения свидетельства о регистрации права собственности на недвижимое имущество, которое следует получить в Росреестре.

Для оформление свидетельства необходимо:

• Заявление.
• Протокол решения собрания собственников о приватизации подвала.
• Разрешение владельца МКД.
• Техническая документация на дом.
• Квитанция об оплате госпошлины.

Если документация заполнена верно, все данные действительны и результаты голосования не сфальсифицированы, то после проверки поданных бумаг свидетельство выдадут беспрепятственно.

Помимо того, что жильцы получают недвижимость в пользование и право распоряжаться ей по своему желанию, на них также ложится обязанность по его охране, уходу, содержанию в надлежащем состоянии. Также следует отметить, что провести полную приватизацию подвального помещения в жилом доме одним собственником невозможно.

Реконструкция помещения и ее критерии

Как уже было сказано, будущая планировка подвального помещения должна быть утверждена. Для этого необходимо:

• обеспечить свободный проход специалистов к системам коммуникаций для проведения ремонтных или текущих работ, дезинфекции, замены труб;
• соблюдать правила пожарной безопасности в подвальных помещениях и на входах к ним;
• провести освещение, воду, вентиляцию, отопление и канализацию в те помещения, где по плану будут работать люди;
• учитывать назначение подвального помещения и выполнять его реконструкцию с учетом того, для каких целей планируется его использовать: хранить инвентарь, личные вещи, консервации, устроить магазин или даже зону отдыха;
• не вносить изменения в конструкцию фундамента здания и несущие элементы;
• работы по реконструкции не должны нарушать функционирование инженерных сетей.

У каждого из жильцов уже приватизированного подвального помещения могут быть свои планы на его использование. Но если оно находится в общем долевом владении, решение по этому поводу принимается также на общем собрании при присутствии более половины собственников и большинством голосов.

Если планируется использовать подвальное помещение или его часть в многоквартирном доме в коммерческих целях, следует во избежание проблем с властью узаконить его в статусе нежилого и потом уже оформить в собственность подвал.

Порядок приватизации

Если подвал относится к общедолевому имуществу, то его отчуждение с целью приватизации ‒ задача не простая.

Как выглядит порядок приватизации в 2020 году:

1. Инициатору необходимо позаботиться о проведении общего собрания владельцев недвижимости с повесткой дня об отчуждении подполья здания и изменении его границ. Все собственники помещений должны быть оповещены о проведении собрания не позднее, чем за 10 дней.
2. В назначенный день на собрании проводится голосование. Для того чтобы его результаты были признаны действительными, требуется присутствие более половины владельцев квартир или членов ТСЖ. Соответствующее решение принимается большинством голосов. По итогу голосования составляется документ с его результатами, на основании которого в дальнейшем осуществляется приватизация.
3. Составляется проект реконструкции подвального помещения. Данный документ должен быть согласован с санэпидстанцией, пожарным надзором и иными контролирующими учреждениями.
4. Проект реконструкции предоставляется в БТИ для утверждения.
5. После утверждения проекта организуются работы по реконструкции подвального участка. Затем осуществляется экспертиза техсостояния помещения, по итогу которой выдается заключение.
6. После получения экспертного заключения, согласования проекта реконструкции, необходимо подать заявку в БТИ на переоформление техпаспорта жилого дома.
7. Финальная стадия приватизации ‒ получение свидетельства о регистрации права собственности на часть подвала. Данный документ выдает Росреестр.

Важно знать, что одному человеку запрещено проводить полную приватизацию подвала. Узнайте, сколько метров составляет придомовая территория многоквартирного дома

Куда обращаться, если течет крыша в многоквартирном доме? Информация здесь

Узнайте, сколько метров составляет придомовая территория многоквартирного дома. Куда обращаться, если течет крыша в многоквартирном доме? Информация здесь.

Куда платить за капитальный ремонт многоквартирного дома? Подробности в этой статье.