Как лучше продавать квартиру: самому или через агентство? раскрываем секрет о котором не знают 99% риэлторов

Совет №8 — Не отдавайте всё на откуп риэлтору

Продажа квартиры через риэлтора не исключает обмана

Клиенты на рынке ошибочно полагают, что риэлторам нужна работа, много работы, что агенты дорожат репутацией, и что миссия всех специалистов по недвижимости оказать качественную услугу. Это не совсем так. Единственное в чём реально заинтересованы ушлые риэлторы, так это в быстром и как можно большем заработке. И когда на пути встречаются упрямые и несговорчивые клиенты, которые сразу не хотят плясать по их дудку, в ход идут любые приёмы, Например, на сцену могут выйти подставные покупатели, которые исполняют самые разные роли: и восхищенного и не скупящегося на похвалу, и всем недовольного покупателя, но цель у них всегда одна — вывести собственника из психологического равновесия, лишить уверенности и заставить хозяина квартиры принять нужное для риэлтора решение. В том случае когда собственник не желает снижать цену на жильё, приходят на просмотр подставные под видом покупателей к владельцу и попытаются его переубедить в правильности суждений и сбить цену. Когда собственник сотрудничает сразу с несколькими агентствами, подставные для риэлтора расчищают путь и убирают с дороги конкурента. Для того чтобы отсечь и отстранить других агентов, подставные обещают купить или даже вносят возвратный аванс, квартира снимается с продажи, но сделке не суждено состояться, соглашение разрывают в самый последний момент. В итоге крепнет связь между собственником, который изначально не хотел давать эксклюзивных прав на продажу, и риэлтором — на игровом поле конкурентов нет и агент в спокойном режиме дожимает хозяина и зарабатывает свою комиссию. Продажа квартиры через риэлтора порой собственнику вообще ничего не гарантирует, не исключает подвоха, подлога и обмана.

○ Покупка квартиры.

Определившись с вариантом квартиры, самое время позаботиться о выборе способа расчёта. Покупка жилья в новостройке и на вторичном рынке существенно отличаются. В первом случае речь идет о заключении договора ДДУ и расчётам по ипотеке или материнскому капиталу. Покупка готовой квартиры предполагает наличную форму расчёта или аренду банковской ячейки сроком на 2-3 месяца. Обязательно проверьте личность продавца и отсутствие притязаний на квартиру со стороны других собственников.

Покупка за счет ипотеки

Привлекая грамотного риелтора, покупатель может воспользоваться ипотечной схемой расчётов по жилью.
Преимущества:

• Переход права собственности на квартиру.
• Юридическая чистота сделки.
• Ускоренное получение одобрения со стороны банка.
• Сохранение первоначальной стоимости жилья.

Негативной стороной покупки за счет ипотеки считаются высокие проценты от банка. Зачастую сумма доходит до 100-150% от стоимости квартиры.

За материнский капитал

Воспользоваться материнским капиталом (на 2017 год – 453 026 рублей) можно как полностью, так и частично.
Плюсы:

• Возможность покупки любой недвижимости.
• Юридическая проверка сделки.
• Минимальные риски.

Недостатком считается длительное оформление перевода через Пенсионный Фонд. После одобрения деньги поступят на счёт застройщика или продавца по безналичному расчёту.

За наличный расчет

Подходит для покупки квартиры на вторичном рынке, когда помимо посредника сторонами сделки выступают продавец и покупатель. В соответствии со ст. 555 ГК РФ, стоимость недвижимости фиксируется в договоре купли-продажи. Преимуществом является передача денег продавцу через банковскую ячейку, нотариуса или аккредитив (безналичный платёж). Недостаток – риск столкнуться с мошенниками и потерять уплаченный аванс или задаток.  

Скрытая оплата

Иногда риэлторы обращаются по объявлению продавца или покупателя и предлагают бесплатную помощь при заключении сделки. Но, как известно, безвозмездно никто работать не будет: просто у агентов есть несколько лайфхаков, в которых они все равно получают свой процент.

Допустим, специалист нашел идеальный вариант квартиры для покупателя, который согласен на цену продавца. Но в решающий момент риэлтор говорит о том, что его услуги стоят определенную сумму. Покупателю и продавцу, которые уже настроились на заключение выгодного договора, сложно отказаться от подходящего варианта. Поэтому стороны вместе начинают продумывать, как выйти из ситуации.

Возможны такие варианты развития событий:

• покупатель настолько заинтересован в недвижимости, что соглашается заплатить больше;
• продавец не хочет терять покупателя, поэтому уступает ему — при этом он может считать, что это был простой торг, а на самом деле произошла оплата услуг риэлтора;
• сделка срывается, поскольку стороны не могут договориться между собой.

Какие вопросы задать?

Для начала нужно проконсультироваться с агентом прежде, чем сделать выбор в пользу того или иного человека. Не стоит стесняться задавать вопросы касаемо цены. Если для вас слишком дорого иметь такого помощника, имеет смысл найти того, который будет по карману. Вы также можете поинтересоваться о наличии скидок. Спросите о том, как оперативно специалист сможет работать.

К примеру, если покупка квартиры для вас срочная, то и риэлтор должен сделать всё возможное, чтобы подобрать лучший вариант и оформить все документы. Спросите у риэлтора о том, на каком районе он специализируется. Возможно, именно в нём вы и захотите купить недвижимое имущество. К тому же и найти лучший вариант для вас будет намного проще.

Обязательно узнайте о том, как долго работает специалист, а также не поленитесь посмотреть отзывы в интернете. По ним вы сможете принять решение о сотрудничестве с агентом.

Совет №1 — Нужен трезвый взгляд на ситуацию

Знают двое — знают все

В первую очередь, я бы рекомендовала не трепаться направо и налево, не рассказывать о предстоящей продаже кому бы то ни было, не разбрасываться своими контактами почём зря, а если и обсуждать вопросы по сделке, то только в узком кругу посвященных лиц. Не всегда широкая огласка моет пойти на пользу, зачастую этим необдуманным поступком можно лишь накликать беду.

Уверена найдутся те, кто со мной не согласятся, что это плохая идея самостоятельно “вручную” пойти и оповестить всех бабушек на лавке, друзей, знакомых и родственников, включив тем самым в ход сарафанное радио, или например, повесить рекламный баннер на балкон или окно. Не согласные приведут кучу своих весомых доводов в пользу сарафанного радио или рекламной растяжки, расскажут примеры успешной продажи благодаря этим способам. Но уверена при этом они о многом умолчат и скроют через что им или их агенту пришлось пройти, прибегнув к такого рода помощи. Я вам говорю о скользком антураже и тяжёлой психологической обстановке, которая будет сопровождать весь процесс купли-продажи. Плакат как бельмо на глазу — прессинг со стороны назойливых агентов, просто безобидных зевак и всякого рода мошенников. Для профессионала вывешенный рекламный баннер стене квартиры с улицы означает лишь одно — неликвидный объект, существуют какие-то проблемы с продажей, там не всё в порядке.

Существуют специализированные площадки по продаже вторичной недвижимости. Если вопрос покупки жилья для людей актуален, то они непременно будут зависать на них денно и нощно,уж поверьте на слово, а уж хороший вариант на районе они мимо ушей и подавно не пропустят!

Во что может вылиться излишнее внимание? От безобидного от местных алкашей— Ты квартиру продаешь? Дай сто рублей! до кражи со взломом…

При продаже квартиры желательно, чтобы все обращения и сигналы от потенциальных покупателей сливались в одну воронку и шли через один канал связи — так их легче отследить и отсортировать, и иметь под рукой доверенное лицо для идентификации мух и их отсеивания от котлет: опытного юриста или риэлтора

Как бы там ни было, одно можно сказать с уверенностью — излишняя болтовня и чрезмерная открытость ни к чему хорошему не приведет. Простота — хуже воровства.

Кто платит риэлтору ?

Прежде чем ответить на этот вопрос давайте разберемся какую услугу риэлтор оказывает участникам сделки купли-продажи.

Для продавца:

•  предложение продажи на рынке недвижимости: многочисленная реклама во всех средствах  информации, ее постоянное обновление. И все за свой счет. а реклама сейчас дорогая.
• Организация просмотра вашего объекта и даже в выходные дни
• Организация встречи с покупателем и оформление предварительного договора и соглашения о задатке
• Консультационная помощь в сборе полного пакета документов для сделки. Конечно если вы дадите нотариальную доверенность на подготовку документов — он сделает все сам
• Подготовка Договора купли-продажи и акта приема передачи. Сопровождение расчета по сделке
• Сопровождение в Росреестр или МФЦ для передачи документов на регистрацию

Для покупателя:

• Подбор вариантов и организация просмотров квартир
• Изучение документов на объект и выявление рисков для покупателя
• Организация встречи с продавцом и передачи задатка. Оформление этой процедуры
• Подготовка Договора купли-продажи и Акта приема-передачи
• Сопровождение в Рсреестр или МФЦ для передачи документов на регистрацию
• Сопровождение  для получения зарегистрированных документов и проверка их на отсутствие ошибок.

Сколько платить риэлтору при покупке квартиры

Сейчас на рынке нет единой цены риэлторской услуги. Она договорная.

В рамках некоторых профессиональных объединений риэлторов придерживаются формулы: 30 000.0 + 1%

Сколько платят риэлтору при продаже квартиры

Цена договорная, она может включать дополнительную оплату за дорогую рекламу  дорогого, эксклюзивного объекта.

Так же может применяться фрмула: 30 000.0 + 1%. Это по рядовым квартирам.

Кто платит риэлтору, покупатель или продавец?

Ответ на этот вопрос очевиден — тот кто заказывает услугу, тот и оплачивает. Вы и сами это понимаете.

Этот вопрос возникает, когда услуга не заказана, а счет от риэлтора предъявлен.

И так бывает нередко: особенно с продавцами, которые непосредственно к риэлтору не обращались, но не отказали ему в просмотре квартиры.

И с покупателями, которые просмотрели квартиру с риэлтором.

Оказанная услуга — должна быть оплачена! Вы ведь сами это понимаете. Человек работал, а это очень не простая работа.

Конечно, если вам оказана услуга не в полном объеме или не качественно. Риэлтор допустил нарушение сроков, не правильно оформил документы, а еще того хуже вы потеряли задаток — вы можете уменьшить оплату его услуг или не оплачивать вовсе, а даже потребовать возмещения потерь.

Поэтому, прежде чем вступать с риэлтором в деловые отношения, подумайте — а нужна ли вам его услуга.

Рекомендации покупателям

Как искать квартиру без посредника ?

Порой бывает очень сложно. Ведь везде объявления риелторов. И попасть на крючок легко!

Не попадают на него только самые умные, а соскакивают только самые дерзкие и то морально или финансово травмируясь.

А крючки развешены незаметные, а приманки — красивые:

• Цена ниже фактической
• Фотографии совсем другой квартиры
• Другой этаж указан
• Возраст дома указан меньше
• Площадь квартиры указана больше.

Все это для того, чтобы Вы сделали звонок.

Пошаговая инструкция работы с риэлтором

При личной встрече с риэлтором следует рассказать о плюсах и минус продаваемого жилья, сообщить о желаемой стоимости и озвучить срок поиска покупателя. Также показать в реальности квартиру, чтобы он смог оценить план действия и дать необходимые советы по подготовительной работе. То есть, он со стороны сможет лучше оценить ситуацию, подсказать, что можно убрать из ненужных вещей, а где желательно сделать небольшой ремонт.

Если риэлтор предлагает не заключать договор, а поверить устной сделки, то следует понимать, что рядом находится непрофессионал. Все моменты в обязательном порядке прописываются в договоре.

Что следует знать при составлении официальной бумаги:

1. В тексте договора прописать объект продажи, сведения о юридическом лице, то есть посредника и данные гражданского паспорта продавца.
2. В описании предмета договора проставить полную информацию о площади, адресе местоположения и т. д.
3. Итоговый образец при возможности лучше забрать с собой на пару дней и внимательно его прочитать. Даже можно обратиться за советом к юристу.
4. В документе должно быть вписано вознаграждение посреднику. Им может быть установленный процент с общей суммы сделки или указана фиксированная сумма. Договариваются, как правило, обе стороны сделки.
5. Срок действия документа определяют заранее и прописывают в пункте. Это позволит не допустить ситуации с затяжными поисками покупателей со стороны риэлтора. При указании даты, он будет выполнять свои обязанности результативно.
6. В условиях документа вписывают способ расторжения. Продавец может найти покупателей быстрее, чем это сделает риэлтор. Тогда посредник имеет право потребовать оплату за оказанные услуги, компенсацию.
7. Продавец может самостоятельно скорректировать обязанности посредника и отразить их в договоре. Это необходимо сделать, чтобы не возникли конфликтные ситуации между сторонами договора.

Помимо указанных моментов, продавец в любое время может вносить свои поправки в документ. Если конечно это необходимо.

Далее посредник проводит показ выставленного на продажу жилья потенциальным покупателям

Следует обратить внимание на то, как специалист умеет общаться с людьми, оправдывать стоимость объекта и находить верные аргументы в беседе

На практике бывают случаи, когда продаваемая квартира временно сдается другим людям. Следует понимать, что предстоящая сделка только помешает съемным жильцам в их спокойной жизни. Поэтому на момент показа они не должны присутствовать в квартире, так как будут стараться не допустить продажу объекта, где они так привыкли вести свой быт. В лучшем случае, можно попросить их съехать, тогда появится время привести жилье в торговый вид.

ВНИМАНИЕ !!! Если покупатель проявил желание посмотреть квартиру, то следует среагировать максимально быстро на просьбу. Не все покупатели согласны ждать собственника для просмотра жилья слишком долго по времени

Лучшим выходом из сложившегося положения станет передача ключей посреднику, чтобы он смог в любое время подъехать с клиентами и провести осмотр помещения. Присутствие близких родственников и друзей нежелательно в квартире, так как они не обладают должным опытом продаж, чтобы постараться понравиться клиентам.

После того как покупатель соглашается приобрести жилье, происходит передача аванса в денежной форме, факт которой фиксируют распиской. Затем можно приступать к сбору пакета документов. Это занятие очень нудное и кропотливое, поэтому лучше довериться профессионалу. Риэлтор лучше понимает такие вопросы и намного грамотнее справится с поставленной задачей.

ВАЖНО !!! Заключительным этапом является официальная регистрация сделки купли-продажи в выбранном отделении государственной структуры (Росреестр или МФЦ) и передача полной суммы за покупку имущества. Перечислять деньги лучше на сберегательный счет, ячейку банка в безналичной форме

Активность в социальных сетях

Начинающий риэлтор должен быть активным пользователем сети. Включайтесь в общение на площадках для профессионалов, давайте советы в пабликах с вопросами. Потенциальный клиент будет больше доверять эксперту, который часто мелькает в сети. Можно завести видеоблог или страничку с советами для собственников.

Заведите свою группу в Вконтакте и настройте таргетинг

Мониторинг социальных медиа – вот то, с чего риэлтор начинает свой день. Поместите свою рекламу в сети. Клиент больше доверяет человеку, чье лицо и персональные данные открыты. Проверку собственников на благонадежность также легче вести в сети.

Как найти начинающему специалисту свою первую квартиру для продажи? Слушайте советы опытных мастеров и не прекращайте поиск собственников. В некоторых случаях до совершения сделки проходит не один месяц, но все окупается внушительной для начинающего маклера суммой комиссионных выплат.

Зачем застройщику риэлтор?

На сегодняшний день купить квартиру можно напрямую у застройщика или через риэлторское агентство. Оба варианта достаточно широко распространены. Однако возникает вопрос: для чего строительные фирмы сотрудничают с агентствами?

Реализовывать квартиры напрямую, казалось бы, проще и дешевле, а вот за услуги риэлтора застройщику придется заплатить – не менее 2–3% от сделки. Оказывается, выгода в таком сотрудничестве все же есть. Соглашение о взаимодействии с агентством недвижимости заключает застройщик, который не имеет собственного отдела продаж. Строительная компания может не нанимать штатных специалистов по реализации жилья по нескольким причинам. Во-первых, из-за небольших объемов продаж. Во-вторых, из-за отсутствия постоянного клиентского потока. За счет агентства у застройщиков отпадает необходимость в создании дополнительных рабочих мест.

Как правильно его выбрать?

• Отзывы и рекомендации. Поговорите со своими друзьями и родственниками, которые ранее пользовались подобными услугами. Близкий человек никогда не посоветует плохого специалиста.
• Личный опыт работы. Если он положительный, то лучшим решением стоит обратиться к проверенному человеку.
• Поиск в интернете и в печатных изданиях. Возможно, ваш агент ближе, чем вы думаете. Позвоните по нескольким номерам и пообщайтесь с каждым из них. Возможно, кто-то покажется вам близким с самой первой минуты, а кто-то оттолкнёт от себя.
• Посетите агентство недвижимости. В таких организациях работает большое количество агентов, которые готовы решать проблемы любого характера.

Чтобы не допустить ошибку, примите во внимания следующие качества агента:

• Опыт работы. Помните, что человек может работать и 20 лет, но при этом иметь не так много клиентов. Умение расположить к себе, а также уважение мнения других людей говорят о высоком профессионализме. При личной встрече вы сможете понять, насколько интересно риэлтору сотрудничество с вами.
• Лицензирование. В наше время, это также не показатель высокого уровня, но, если у вас мало времени, стоит всё же обращаться к человеку с лицензией. Он точно знает, как помочь клиенту, даже если сумма денег на покупку чрезвычайно мала, а ожидания слишком завышены.
• Локализация работы. Некоторые специалисты работают в конкретных районах. К примеру, вы желаете приобрести недвижимость на окраине Москвы, поэтому вам стоит обращаться к тому специалисту, который хорошо ориентируется на местности и сможет подобрать вам несколько вариантов с целью сэкономить своё время и проявить уважение к клиенту.

Составляйте договор

Казалось бы – очевиднейшая вещь, но многие риэлторы, особенно одиночки, предпочитают не составлять письменный договор, а ограничиваются устным соглашением с клиентом. Но это опасно по целому ряду причин:

• риэлтор не будет нести вообще никакой ответственности;
• клиент не сможет добиться от него исполнения обязательств;
• риэлтор может повысить цену после оказания услуг.

После составления письменного договора у вас появится право требовать от риэлторов полного выполнения всех условий соглашения.

К сожалению, юридическая грамотность в нашей стране находится на низком уровне, и иногда даже сами агентства говорят, что договор – всего лишь формальность, бумажка из категории «чтобы была».

На самом деле это не так. Договор – основной документ, который регулирует ваши отношения с риэлторами, и именно на него придется опираться, если что-то пойдет не так.

Совет №9 — Доверяй, но проверяй

Отложите квартиру я завтра куплю

“А вы кто? Я миллион номеров обзвонила и много квартир смотрела, сейчас уже не помню! Клялась и божилась, пообещала на завтра купить?! Нет, спасибо для меня вопрос уже не актуален” — Именно такие слова иногда можно услышать от потенциальных покупателей, которые обещают на просмотре золотые горы, а в итоге забывают о своём желании лишь только переступят порог дома.

Накормить до сыта завтраками — одним из излюбленных покупательских приёмов. Постараться усидеть на двух стульях одновременно — вот их задача. Поясню чем руководствуется такая категория покупателей, для этого необходимо понять их психологию, как они мыслят. В поле зрения этих товарищей попадает сразу несколько потенциально интересных объектов, и чтобы оставить варианты за собой на некоторое время пока они будут думать, они признаются в любви каждому к кому пришли на просмотр. Не совсем чистый и честный покупательский приём, а хозяева им верят, сидят ждут, надеются…

Некоторое мнительные собственники ждали своего наобещавшего купить клиента месяцами да так и не дождались. Зарубите себе на носу — до того момента пока не внесена предоплата, в виде аванса или задатка, квартира в продаже.

Плюсы покупки жилья через риэлтора

— Экономия времени и сил

Важно понимать, что покупка квартиры — напряженный и далеко не быстрый процесс. Особенно тяжело самостоятельная сделка дается тем, кто не имеет опыта приобретения жилья, а также тем, кто постоянно занят на работе

Для первой категории граждан непосильной задачей может оказаться выбор из сотни вариантов, а затем оформление документов. А покупатели с напряженным рабочим графиком не всегда могут выйти в отпуск для решения квартирного вопроса. В обоих случаях риэлтор возьмет на себя все бюрократические задачи.

— Эффективный подбор по множеству критериев

Риэлторы в короткие сроки смогут подобрать жилье в соответствии с требованиями клиента. Для этого у них есть базы актуальных предложений рынка недвижимости.

— Грамотное оформление документов

Кaк paбoтaeт aгeнтcтвo нeдвижимocти

B paбoтe aгeнтcтвa мoжнo выдeлить 6 ocнoвныx этaпoв:

1. Фopмиpoвaниe бaзы: aгeнтcтвo coбиpaeт ocнoвнyю инфopмaцию o нeдвижимocти, apeндoдaтeляx и пpoдaвцax и pacпpeдeляeт ee мeждy coтpyдникaми. Cюдa вxoдит aдpec, кoличecтвo кoмнaт, мeтpaж, opиeнтиpoвoчнaя cтoимocть. Aгeнты, в cвoю oчepeдь, yтoчняют инфopмaцию пo кaждoмy oбъeктy: oт цeн дo ocoбeннocтeй инфpacтpyктypы.
2. Paзмeщeниe peклaмы c инфopмaциeй oб oбъeктax нa caйтe и дpyгиx плoщaдкax: Aвитo, Циaн, Дoмoфoн и дpyгиx. Чeм бoльшe людeй yвидит oбъявлeния, тeм вышe шaнc, чтo нaйдeтcя пoкyпaтeль или apeндaтop.
3. Юpидичecкaя пpoвepкa oбъeктoв. У cпeциaлиcтa дoлжнa быть выпиcкa из дoмoвoй книги o вcex зapeгиcтpиpoвaнныx квapтиpe гpaждaнax, инфopмaция из EГPН o пepexoдe пpaв нa нeдвижимocть, тexничecкий пacпopт, зaпpoc из apбитpaжнoгo cyдa, нe пpизнaвaлcя ли coбcтвeнник бaнкpoтoм. Aгeнтcтвo paccкaзывaeт пoтeнциaльнoмy пoкyпaтeлю инфopмaцию o вcex coбcтвeнникax: ecть ли cpeди ниx нecoвepшeннoлeтниe, инвaлиды, лицa, кoтopыe нaxoдятcя в мecтax лишeния cвoбoды, нe yчacтвoвaли ли oни в имyщecтвeнныx cпopax, нe дeлaли ли нeзaкoннyю пepeплaниpoвкy.
4. Paбoтa c клиeнтaми и yпpaвлeниe пpoдaжaми. B интepecax coтpyдникoв пoдoбpaть нaибoлee пpивлeкaтeльныe и выгoдныe для зaкaзчикa вapиaнты, eздить нa пoкaзы — этo нaпpямyю влияeт нa eгo дoxoды.
5. Пoдгoтoвкa пaкeтa дoкyмeнтoв. 3apyчившиcь дoвepeннocтью, aгeнт зaнимaeтcя cбopoм и пpoвepкoй нeoбxoдимыx для cдeлки бyмaг и пpeдocтaвляeт oбpaзeц дoгoвopa. B «Этaжax» ecть coбcтвeнный штaт юpиcтoв, кoтopый пpoвepяeт дoкyмeнты нa нaличиe oшибoк и cooтвeтcтвиe зaкoнoдaтeльcтвy, пoэтoмy бюpoкpaтичecкий этaп пpoxoдит быcтpo.
6. 3aключeниe дoгoвopa, пoтoмy чтo пo ycтнoй дoгoвopeннocти ни oднa пopядoчнaя кoмпaния нe paбoтaeт.

Как происходит сделка: пошаговая инструкция

Как общаться, какие вопросы задать?

При личном общении со специалистом по продаже недвижимости продавцу следует прояснить следующие вопросы:

• Каков характер договора? При эксклюзивном продавец обязуется заключить сделку лишь через конкретного посредника – и даже если завтра покупатель выйдет прямо на него, владелец квартиры будет обязан отказать покупателю, если тот не взаимодействует с риэлтором. От такого договора следует отказаться. Но при этом если риэлтор предлагает вообще вместо договорных отношений ограничиться устной сделкой – надо срочно искать другого специалиста.

  Такие вопросы и такие суммы должны по закону оформляться письменно. Но оплачивать комиссию надо только после того, как сделка состоится.

• Что конкретно обязан сделать риэлтор? Здесь нужно обговорить весь спектр услуг – от размещения рекламы до консультаций, связанных с заключением сделки.
• Оплата по договору с риэлтором. Услуги посредника могут оплачиваться как за счёт процента от сделки – так и в виде твёрдой суммы. Первый вариант выгоднее продавцу: риэлтор постарается найти покупателя, который предложит максимальную сумму. Второй – выгоднее риэлтору: при заключении проблемной сделки он получит свою плату – а чистота договора его уже не будет волновать.
• Когда будет вноситься оплата за риэлторские услуги. Здесь тоже раннее внесение выгодно посреднику, но не владельцу: получив свои деньги, риэлтор или агентство недвижимости может снизить рвение и уже не искать покупателей столь придирчиво, как следовало бы. Но и затягивать с оплатой не стоит: не имея материального подкрепления, риэлтор может снизить активность по поиску нового клиента.
• Допустимо ли снижение цены – и если да, то в какие сроки. Как правило, риэлтор заинтересован в скорейшем получении прибыли. Иногда ему даже выгоднее продать квартиру побыстрее, пусть даже и потеряв в проценте за посредничество.

  Соглашаться на быстрое уменьшение не стоит: покупатели, готовые предложить за жильё меньшую сумму, могут отказаться от сделки – но риэлтор будет в курсе, что продавца можно «уломать» и на меньшую цену. Значит, в дальнейшем он будет искать покупателей в другой ценовой категории.

К сожалению, частая тактика риэлторов – это при продаже дорогой квартиры быстренько дать на сайтах бесплатных объявлений информацию о продаже аналогичного жилья за меньшую цену. Разумеется, никто ничего не продаёт – информация призвана убедить продавца в том, что он неадекватно завысил цену.

Для проверки здесь надо проверить, когда созданы объявления – а затем связаться с «продавцами», представившись возможным покупателем. Если это фальшивые риэлторские объявления – с покупателем под тем или иным предлогом общаться откажутся.

Вопросы к продавцу жилья

В свою очередь риэлтор просто обязан поинтересоваться у продавца следующими моментами:

• Продаётся ли ещё квартира? Если жильё уже продано, риэлтору нечего делать.
• Как оформлялась собственность? Есть разница между приватизированной квартирой и жильём в новостройке. Зная эти сведения, риэлтор будет определять свои дальнейшие действия. Если же квартира в ипотеке, то сама сделка зависит часто от того, есть ли в наличии достойный кандидат на покупку: банк тоже заинтересован в скорейшем заключении договора на выгодных условиях.
• Планируется ли приобретение квартиры взамен? Если да, риэлтор может встроить сделку в уже разработанную схему – а это надёжнее, чем выстраивать отношения с нуля.
• Когда можно осмотреть? Риэлтор заинтересован в скорейшем осмотре объекта, чтоб можно было планировать дальнейшие действия.
• Почему планируется продажа? От этого вопроса у риэлтора зависят последующие действия.
• Какие есть у квартиры преимущества, чтоб заинтересовать покупателя? Посредник заинтересован в скорейшем совершении сделки, и если ему указать на достоинства жилья – он охотно их использует в поиске покупателя.

Действия специалиста по недвижимости

Продавая жильё, риэлтор должен осуществить следующие действия:

1. Проверить статус квартиры, её возможную цену исходя из спроса на рынке и состояние.
2. Найти покупателей. Как именно это делается – вопрос профессионализма риэлтора. Чем больше найдено покупателей – тем лучше.
3. Убедиться в том, что собственник жилья мотивирован его продать. Для этого надо выяснить, почему он его продаёт.
4. Если вариант крайне неудачен – попытаться отговорить клиента от продажи. Лучше отказаться от неудачной сделки, чем пытаться её «выправить».
5. Проверить каждую деталь – от наличия необходимых документов до того, есть ли у покупателя при себе деньги.
6. Составить акт приёма-передачи, который стороны подпишут. Для регистрации отношений по ФЗ «О госрегистрации недвижимости» этот документ не менее важен, чем сам договор купли-продажи.

Как выбрать компанию-риелтора

Для реализации обозначенных преимуществ следует внимательно отнестись к выбору риелтора. Необходимо найти компанию с высокой деловой репутацией, которой можно доверить судьбу многомиллионной сделки

Как правильно и безопасно продать квартиру через агентство недвижимости? Обязательно обратить внимание на следующие факторы:

— Длительность ведения профессиональной деятельности. Предпочтительнее работать с фирмой, основанной давно.
— Содержание отзывов предыдущих клиентов, размещенных в интернете или полученных лично.
— Размеры компании-риелтора. Крупный и средний бизнес финансово устойчив, может нанимать персонал с более высокой квалификацией, дорожит деловой репутацией. У крупных компаний созданы емкие информационные базы.
— Членство в профессиональных организациях риелторов — плюс в пользу компании.
— Уровень квалификации команды обозначают сертификаты и дипломы.

Дополнительно надежность агентства подтверждает наличие собственного официального сетевого ресурса и офиса. Если компания демонстрирует ответственный подход к содержанию и дизайну своих «визитных карточек», затрачивает средства на рекламу, ясно, что она заинтересована в клиентах, продвижении и настроена на эффективную работу.

Варианты сотрудничества с риэлтором

Для начала разберем, какие варианты работы риэлтора у клиентов в принципе могут быть:

1. Один риэлтор на обе стороны. Специалист получает двойное вознаграждение справедливо — его работа в этом случае очень сложная.
2. У обеих сторон разные агенты. Каждая сторона платит своему риэлтору.
3. Агент есть только у одной стороны. Именно в этой ситуации чаще всего возникает вопрос, кто платит риэлтору — продавец или покупатель.

На самом деле, услуги агента одинаково нужны каждой из сторон: у продавца и покупателя разные цели, но оба участника хотят заключить договор купли-продажи на выгодных условиях.

Заключение

Итак, мы описали все основные моменты, на которых стоит заострить внимание

Важно сохранять бдительность и помнить о существовании мошенников и просто недобросовестных продавцов. Проверяйте все, что можно проверить, используйте все доступные ресурсы (юрист, рекламные площадки, пр.) и в этом случае достаточно скоро вы найдете и выгодно приобретете недвижимую собственность желаемого формата и качества.

Проверяйте все, что можно проверить, используйте все доступные ресурсы (юрист, рекламные площадки, пр.) и в этом случае достаточно скоро вы найдете и выгодно приобретете недвижимую собственность желаемого формата и качества.

Эту пошаговую инструкцию лучше распечатать или создать на ее основе собственную «дорожную карту» и спланировать каждый этап вместе со списком задач, которые надо решить, и вопросов, нуждающихся в прояснении.