Приобретение квартиры по доверенности: основные риски сторон

Как отозвать доверенность

В любой момент до окончания официального срока доверенности ее можно отозвать.

Как досрочно прекратить действия доверенности:

• Первое, что нужно сделать, — оповестить об этом доверенное лицо (можно письмом с уведомлением о вручении).
• Далее обратиться с сообщением об отмене доверенности к нотариусу. Он может сам известить представителя.
• Обязанностью доверителя становится уведомление об отмене доверенности третьих лиц: Росреестра, муниципальных и судебных органов и т. д. Нотариус также уведомляет известных ему третьих лиц.

Уведомление об отмене доверенности доверитель составляет в простой письменной форме и направляет почтой. Нотариус в порядке межведомственного взаимодействия способен оперативно известить, например, орган регистрации прав.

Распоряжение об отмене доверенности может быть утверждено любым нотариусом, а не только тем, кто изначально выдавал документ. Доверенность должна быть возвращена доверителю или нотариусу.

Если доверенность была выдана с правом продажи квартиры, то вы можете дополнительно себя обезопасить: подайте заявление в Росреестр о запрете регистрации сделок, участие в которых вы лично не принимаете.

Когда доверенность будет недействительной

У доверителя всегда сохраняется право на аннулирование бумаги. Для этого владелец квартиры может посетить нотариуса и подать соответствующее заявление. При этом за заявителем сохраняется право не указывать причин. Генеральная доверенность будет признана недействительной в таких случаях, как:

• если лицо, которое выдавало документ, было признано недееспособным на момент подписания бумаги;
• доверителю уже исполнилось 14 лет, но от родителей нет письменного согласия;
• владелец еще не достиг 14 лет;
• во время составления доверенности, к собственнику были применены принудительные действия;
• доверитель самостоятельно отозвал доверенность;
• срок действия бумаги закончился;
• во время составления доверенности, гражданин находился в недееспособном состоянии (наркотическое или алкогольное опьянение).

При смерти доверителя бумага автоматически аннулируется, и все сделки становятся ничтожными. Это же правило касается случаев, когда владелец квартиры пропал.

Можно ли произвести продажу жилья по доверенности

Если собственник квартиры болен, находится за пределами города или страны, не может по другим обстоятельствам продать свое жилье лично, он может передать свои права ответственному человеку. На представителя оформляется генеральная доверенность, она заверяется у нотариуса, так как без этого документ не будет действительным. В бумаге, при составлении, владелец должен указать, какими полномочиями он наделяет другого человека. В перечень обязанностей может входить:

• составление договора о купле-продаже, а также его заключение с новыми владельцами;
• показ жилой площади будущим покупателям;
• отправление запросов на получение документов для предоставления их покупателям;
• подписать готовый документ от имени настоящего собственника.

Как купить/продать жилье через доверенное лицо?

Чтобы избежать неприятных последствий при покупке-продаже квартиры или дома через доверенное лицо, нужно знать алгоритм действий при сделках по реализации недвижимости и четко его придерживаться. Он зависит от того, какая из сторон собирается привлекать в сделку представителя. В любом случае, надо будет оформить генеральную доверенность. Она дает право третьему лицу участвовать в процедуре купли-продажи квартиры от начала и до конца.

ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ: Как зарегистрировать ИП: пошаговая инструкция 2020 самостоятельно

По ней можно осуществить передачу денег за приобретаемое жилье, но для начала нужно определиться со своим представителем. К выбору доверенного стоит подходить ответственно и внимательно.

Это может быть знакомый, друг, родственник, сотрудник риэлторского агентства. Далее надо определить объем полномочий, которые будут переданы представителю.

Следует составить доверенность, в ней нужно отразить такую информацию:

• наименование (доверительная бумага может быть разных видов: генеральной, специальной и разовой);
• дату и место оформления документа;
• личные сведения о доверителе и представителе;
• характеристика передаваемой квартиры (если доверенность оформляется со стороны продавца недвижимого имущества);
• перечень делегируемых полномочий;
• срок действия документа;
• подписи сторон.

Можно поручить оформление такого документа специалисту. Доверенность следует заверять в нотариальной конторе. Присутствие представителя при этом необязательно. Но надо иметь документы, которые подтверждают правомочность участия доверенного человека в сделке купли-продажи квартиры.

Со стороны покупателя

Доверенность на право покупки недвижимого имущества оформляют достаточно часто. Третье лицо может быть вовлечено в сделку от начала и до конца или присутствовать на определенном ее этапе.

Покупка квартиры по доверенности со стороны покупателя происходит в таких случаях:

• сын служит в армии. Родители решили приобрести в это время недвижимое имущество на всю семью. Тогда нужна доверенность на покупку объекта от сына;
• бизнесмен выбрал себе квартиру. Из-за отсутствия времени заниматься ее приобретением он поручает это третьему лицу;
• большая семья приобретает квартиру. Оформление доверенности в этом случае облегчает проведение процедуры. Покупателями выступают все члены семьи, а по факту в сделке принимает участие один человек.

Чтобы купить жилье через доверенность, нужно следовать такому алгоритму действий:

• определиться с представителем;
• составить доверительную бумагу;
• посетить нотариальную контору для удостоверения документа. При себе необходимо иметь паспорт;
• передать доверенному лицу все бумаги, требуемые для оформления договора купли-продажи. Также выдается сумма денег на оплату приобретения жилья. Рекомендуется этот момент фиксировать распиской;
• представитель вступает в правоотношения с продавцом недвижимого имущества, осматривает помещение, подписывает договор купли-продажи (ДКП), акт приема-передачи, производит оплату. Также он подает необходимые документы в Росреестр для переоформления квартиры;
• после завершения сделки доверенное лицо передает все бумаги на жилье непосредственному покупателю.

Мнение эксперта Мария Локшина Эксперт по семейному праву с 2010 года

Доверенность на покупку квартиры на жену или мужа оформляется крайне редко. Это связано с тем, что, согласно статье №34 Семейного кодекса России, приобретенное в браке имущество признается общим, независимо от того, супругом или супругой был оформлен договор.

Со стороны продавца

Покупка квартиры по доверенности со стороны продавца проводится в стандартном порядке. Лицо, которое приобретает жилье, подписывает договор, приемочный акт, передает деньги за недвижимость, регистрирует переход прав на объект в Росреестре. Рекомендуется проверять подлинность предоставленной доверенности, чтобы не стать жертвой мошенника. Продавцу, решившему реализовать свою квартиру через представителя, нужно действовать таким образом:

• выбрать доверенное лицо. Чаще всего им становится сотрудник риэлторской компании;
• оформить доверенность в нотариальном агентстве;
• выдать представителю документы на жилое помещение для проведения сделки. Доверитель заключит договор купли-продажи, приемочный акт, получит деньги от продавца и передаст ему ключи от квартиры. Также он может принять участие в переоформлении прав на объект в Росреестре;
• получить от представителя экземпляр ДКП, деньги за реализацию жилья.

Как оформить договор купли-продажи квартиры?

Что касается дополнительных условий, то их наличие или отсутствие в договоре никак не повлияет на законность сделки. Тем не менее, дополнительные условия, которые вы зафиксируете в документе, приобретают ту же законную силу, что и существенные.

Какие дополнительные условия будут внесены в соглашение, зависит от квалификации юриста или вашей предприимчивости, если договор составляется самостоятельно. Составитель документа должен знать, где необходимо «подстелить соломку», чтобы избежать неприятных сюрпризов.

В качестве дополнительных условий обычно оговариваются следующие моменты:

• время фактической передачи недвижимости покупателю;
• сроки и способы взаиморасчетов;
• состояние передаваемой квартиры;
• сроки снятия с регистрации членов семьи продавца;
• гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений;
• порядок решения споров и распределения ответственности;
• условия, при которых договор может быть расторгнут;
• штрафные санкции за невыполнение обязательств, форс-мажорные обстоятельства и т.д.

Вы можете вносить в договор любые дополнительные условия, которые посчитаете нужными. Лишь бы договоренности соответствовали сути договора купли-продажи квартиры, не противоречили законодательству и устраивали обе стороны.

Какие суммы составляет госпошлина при продаже недвижимости, кто и в каких случаях оплачивает государственные сборы, прописано в Налоговом кодексе РФ.

В частности, в ст. 333.33 п.1 пп.22 НК РФ говорится о величине фиксированного размера госпошлины для граждан при продаже квартиры — 2000 рублей. Платит покупатель.

Если переход права собственности связан с долей в общем недвижимом имуществе, то оформление договора обойдется покупателю в 200 рублей. Перечисленный размер госпошлин касается только физических лиц.

Если вы покупаете недвижимость, находясь в статусе юридического лица, то госпошлина значительно выше — 22000 рублей. Квитанцию об оплате сбора можно подать вместе с документами на регистрацию или отдельно, но не позднее трех дней.

При необходимости нотариального удостоверения договора при продаже квартиры вы заплатите госпошлину нотариусу. Размер сбора составит 0,5% от цены договора. Сбор должен находиться в интервале 300–20000 рублей, и не может за него выходить.

Важно! При необходимости нотариального удостоверения сделки с жилой недвижимостью пошлина рассчитывается исходя из ее кадастровой стоимости. Чаще всего расходы на нотариальное сопровождение сделки распределяются по договоренности между покупателем и продавцом заранее

Вы можете договориться об оплате услуг юриста в равных или неравных частях

Чаще всего расходы на нотариальное сопровождение сделки распределяются по договоренности между покупателем и продавцом заранее. Вы можете договориться об оплате услуг юриста в равных или неравных частях.

Продавец — _ _ (подпись) _ _ : _ _ _ _ _ _ (фамилия, имя, отчество полностью) _ _ _ _ _ _ _

Покупатель — _ _ (подпись) _ _ : _ _ _ _ _ _ (фамилия, имя, отчество полностью) _ _ _ _ _ _ _

Примечание: От имени Продавца договор подписывает его представитель по доверенности, указанный в разделе «Стороны» договора (в самом начале договора).

При этом, поставив свою подпись и указав свои Ф.И.О., представитель продавца от руки делает приписку «действующий по доверенности от имени Петрова Ивана Александровича».

Реквизиты доверенности в разделе «Подписи» указывать не требуется, т.к. они уже указаны в разделе «Стороны».

Правовое регулирование заключения договора купли-продажи (далее — КП) по доверенности осуществляется, в частности:

• нормами Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) о доверенности (ст. 185–189 ГК РФ);
• гл. 30 ГК РФ о договоре КП (подробнее о существенных условиях договора КП читайте в статье «Какие существенные условия договора купли-продажи?»).

При заключении договора КП имеют место нюансы, связанные с доверенностями, в частности:

• В отдельных случаях законодательно установлена возможность подписать соглашение о КП несобственником без доверенности. Например, при проведении публичных торгов для продажи объектов незавершенного строительства на госземле организатор аукциона подписывает соглашение о КП от имени собственника без доверенности (п. 19 Правил проведения публичных торгов…, утв. постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299).
• Для отдельных видов договоров КП нормативно установлено оформление доверенности по заранее определенной форме (например, при проведении госзакупочных интервенций на сельскохозяйственном рынке, приложение № 2 к Правилам биржевых торгов при проведении госзакупочных интервенций…, утв. ЗАО «Национальная товарная биржа» от 27.09.2013, протокол № 4).

Виды доверенности

Существует несколько видов доверенностей, которые могут быть выданы в Российской Федерации для совершения каких-либо юридических действий от лица доверителя. Выбор предпочтительного варианта определяется целями, которые стоят перед доверителем.

В юридической практике выделяют следующие виды доверенностей:

1. Разовая. Позволяет совершить ограниченные правовые действия, связанные с оформлением права на недвижимость. Ее срок действия ограничен периодом, достаточным для осуществления указанных в ней полномочий. Обычно разовая доверенность выдается на срок до 3-х месяцев.
2. Специальная. Предоставляется на реализацию определенных прав, таких как присутствие при регистрации в Росреестре по отношению к определенной квартире с правом получения документов.
3. Генеральная. Дает широкие полномочия на распоряжение недвижимостью на постоянной основе в течение длительного промежутка времени. Может использоваться для оформления прав по нескольким объектам недвижимости.

Только генеральная доверенность позволяет совершать любые действия с квартирой. В ней указывается полный список полномочий поверенного. Она в обязательном порядке заверяется нотариусом, который предупреждает о возможных последствиях ее оформления. 

Максимальный срок действия любой доверенности составляет 3 года. Если в документе не указан срок полномочий, автоматически он приравнивается к 1 году с момента подписания документа. Основная опасность связана с оформлением генеральной доверенности, по которой у поверенного появляется возможность продать квартиру.

Если вы планируете оформить генеральную доверенность, не следует ее оформлять на сотрудника агентства недвижимости.

Как оформить генеральную доверенность

Для получения нотариальной доверенности присутствие доверенного лица не требуется.

Нужны только паспортные данные представителя. Согласие доверенного лица на представление интересов владельца недвижимости также не понадобится.

У нотариуса множество заготовленных штампов по полномочиям, так что готовую доверенность можно получить за один час. Вы вправе просить нотариуса внести в текст доверенности те или иные пункты, наименования организаций, или исключить из заготовленного шаблона некоторые полномочия.

Любой дееспособный гражданин от 18 лет может обратиться к нотариусу за выдачей доверенности. Максимальный срок действия документа – 3 года. Если срок не указан, то продолжительность действия доверенности – 1 год с момента ее подписания.

Образец нотариальной доверенности:

alt: Образец нотариальной доверенности

Прочтите: Отказ от доли в квартире: как отказаться и сколько стоит в 2021 году

Риски продажи квартиры по доверенности

Генеральная доверенность – документ, таящий множество рисков и практически полностью освобождающий представителя от ответственности. Широкие полномочия, предоставляемые этим актом, могут стать серьезным соблазном. Доверившись не обремененному совестью человеку, вы можете столкнуться с бесконтрольным распоряжением вашим имуществом – ставить вас в известность о выполняемых действиях представитель не обязан.

Приведенные в документе пункты о финансовых полномочиях дадут возможность мошенникам не только присвоить сумму, заплаченную за квартиру – они могут брать кредиты от вашего имени, снимать средства с депозитных счетов. Даже аннулировав доверенность, вы не будете освобождены от ответственности за заключаемые от вашего имени сделки, если об отзыве акта вторая сторона не была уведомлена. Вообще оспорить в суде действия своего представителя крайне сложно, ведь он имел законные права на их совершение.

Рекомендуем почитать: Риски при продаже квартиры

Мнение эксперта Дмитрий Носиков Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Большую часть преимуществ генеральной доверенности можно реализовать с помощью нескольких отдельных доверительных актов на выполнение конкретных действий – такие документы не дадут постороннему лицу практически неограниченных прав на распоряжение имуществом. В акте можно указать целый ряд разовых или постоянных полномочий. В рамках одного документа нередко сочетаются различные предоставляемые права – это не запрещено законодательством.

Со стороны продавца

Реализуя свою недвижимость через доверенное лицо, продавец может остаться и без денег, и без квартиры.

Пример. Гражданин Беликов оформил генеральную доверенность на своего близкого друга и лег в больницу для прохождения длительного лечения. Он уполномочил доверенное лицо не только продать квартиру, но и получить деньги от покупателя. Вернувшись после лечения Беликов обнаружил, что квартира продана, все бумаги оформлены в соответствии с буквой закона. Деньги поверенным получены. Сам он скрылся в неизвестном направлении.

Со стороны покупателя

Отмена доверенности может произойти в любой момент как в результате волеизъявления доверителя, так и по причине его смерти, недееспособности, пропажи без вести. Доверенное лицо способно намеренно проигнорировать сообщение, заключить сделку по уже недействительному доверительному акту и получить деньги. И если при отмене акта отстоять свои права через суд можно (доверитель обязан уведомить лицо, участвующее в сделке, об аннулировании документа), то в случае смерти (недееспособности) все заключенные после зафиксированной даты договора теряют силу.

Пример. Гражданка Алексеева приобрела недвижимость по генеральной доверенности, расплатилась с поверенным, заселилась в квартиру. Родственники умершего доверителя обратились в суд с требованием аннулировать незаконную сделку (она заключалась уже после того, как собственник умер, поэтому акт не имел юридической силы). По закону квартира должна быть возвращена умершему, после чего его родственники получат ее в наследство.

Еще один риск, с которым приходится сталкиваться в судебной практике: намеренное искажение подписи доверителем. После продажи квартиры поверенным-мошенником хозяин требует вернуть недвижимость, аргументируя тем, что никакие акты он не подписывал и полномочий не передавал. Графологическая экспертиза подтвердит, что подпись поддельная.

Как отозвать доверенности при необходимости

Иногда случаются такие ситуации, когда доверителю необходимо отозвать доверенность. Давайте подробнее рассмотрим эту процедуру. Для начала требуется составить заявление, в котором будет указано о намерениях отменить действия данного доверительного документа. Далее с этим заявлением необходимо обратиться к нотариусу, который заверял текст доверенности. Однако законом разрешено отозвать данный документ с помощью другого нотариуса в случае, когда к первому прийти нет возможности. Нотариус обязан принять это заявление, при этом уведомить всех участников, относящихся к самой доверенности, о намерениях доверителя отменить её.

Оповестить об аннулировании доверенности можно самостоятельно, без помощи нотариуса. Для этого необходимо данное заявление отправить поверенному заказным письмом через почту.

В случае, когда доверителю не известно о местонахождении поверенного, заявление об отмене доверенности следует адресовать по месту его прописки.

(Видео: “Продажа квартиры по доверенности – риск продавца и покупателя”)

Основные риски для покупателя

Существует довольно много случаев, когда доверенностями на продажу квартиры пользовались мошенники и аферисты. Делается в основном это с помощью поддельного документа. Чтобы избежать такой проблемы, покупателю необходимо проверить весь бланк на достоверность указанной в ней информации. Так как такая доверенность заверяется у нотариуса, обычно она составляется на специальном выданным им бланке. На каждом таком бланке должен присутствовать личный регистрационный номер.

Чтобы наверняка убедиться в подлинности документа, покупателю можно обратиться к нотариусу, который выдал эту доверенность. Нужно отметить, что его печать обязательно должна присутствовать в тексте доверенности.

Есть ряд основных рисков для покупателей жилья у представителя его собственника. Рассмотрим их подробнее.

1. В то время как договор о покупки квартиры уже подписан, доверенность может уже утратить свою юридическую силу. Следовательно, сделка купли-продажи будет считаться недействительной. При этом представитель собственника жилья сможет сбежать с большой суммой денежных средств.
2. Может случиться так, что владелец квартиры умирает перед продажей квартиры. Соответственно из-за этого доверенность, которой пользуется его представитель, потеряет своё действие. Далее ход событий подразумевает собой тот факт, что законные наследники собственника недвижимости захотят оставить квартиру себе в использование, а поверенный со всей суммой денежных средств покинуть территорию РФ.

Покупатель также может столкнуться с очень неприятной ситуацией. Она связана с тем, что собственник квартиры после подписания договора продажи жилья сможет обратиться в судебное учреждение со словами, что он при подписании доверенности был невменяемый. Нужно отметить, что к обязанностям нотариуса не входит проверка вменяемости клиентов, так как он выполняет только юридические процедуры. Приняв такое заявление от владельца, суд признаёт продажу недействительной и возвращает жильё законному собственнику. Чаще всего в таких ситуациях доверитель и поверенный действуют сообща.

Как и где оформить доверенность

Для оформления документа придется посетить офис нотариуса. При процедуре лично обязан присутствовать только доверитель — нотариус удостоверится, что гражданин в здравом уме и по собственной воле делегирует свои права, после чего оба подпишут доверенность. Если доверитель не в состоянии посетить нотариуса лично, то специалиста можно вызвать домой

Нотариуса можно выбрать из реестра вашего города, при этом не важно, в каком районе или округе города он работает. Если вам порекомендовали нотариуса, вы можете проверить его статус в реестре палаты своего города

Во время оформления нотариусу нужно предъявить паспорта обеих сторон. Если доверенное лицо не может присутствовать, достаточно копии его удостоверения личности. Бывают случаи, когда могут потребоваться дополнительные документы — например, если доверителем является гражданин, не достигший совершеннолетия. Кроме его свидетельства о рождении, потребуются и документы его представителя. Аналогичные требования и в случае, если объект принадлежит лицу, признанному недееспособным. При продаже совместно нажитого имущества обязательно предоставить письменное согласие на продажу от супруга.

Текст доверенности составляет сам нотариус, учитывая собственника и доверенного лица.

Что должно быть указано в доверенности на продажу квартиры:

— название самого документа (доверенность);
— дата его составления;
— срок действия (если не указан, то по умолчанию считается один год);
— личные данные доверителя (ФИО, паспортные данные, место регистрации);
— личные данные доверенного лица (ФИО, паспортные данные, информация о месте жительства);
— информация о самом объекте недвижимости (точный адрес и размер доли, если речь идет о части недвижимости).

В документе должны быть проставлены подписи доверителя и нотариуса. Доверенность заверяется печатью.

Также в тексте должно быть указано, какие конкретно права делегирует гражданин. Это может быть право представлять интересы при продаже или приобретении недвижимости, подписывать документы, собирать и запрашивать необходимые для сделки бумаги, провести государственную регистрацию объекта, получить задаток или полную сумму за жилье. Отдельно стоит указать, включает ли документ право передоверия. То есть может ли человек, которому доверены какие-то права, передать их другому человеку и кому.

Если известна сумма сделки, то ее также можно указать в документе, как и вознаграждение доверенному лицу за оказанные услуги.

Требования

При составлении доверенности на совершение сделки по купле-продаже недвижимости необходимо придерживаться установленных по закону правил. Форма такого документа не имеет строго установленных критериев, но некоторые аспекты носят обязательный характер. Доверительная бумага содержит в себе:

1. Дата составления бланка.
2. Населенный пункт, в котором она оформляется.
3. Сведения о доверителе – ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и/или проживания, иное.
4. Данные о продаваемой жилплощади – адрес нахождения, регистрационные сведения, площадь, этажность, количество комнат и т.д.
5. Информация о доверенном лице – ФИО, сведения из паспорта, место жительства и др.
6. Подробное описание полномочий, которые передаются поверенному.
7. Срок действия документа.
8. Подписи обеих сторон, хотя доверенное лицо может и не подписывать бланк.
9. Нотариальное заверение подлинности.

• Скачать бланк генеральной доверенности на недвижимость с правом продажи
• Скачать образец генеральной доверенности на недвижимость с правом продажи
• Скачать бланк доверенности на покупку недвижимости
• Скачать образец доверенности на покупку недвижимости

Составить документ можно самостоятельно или прибегнув к услугам специалистов. Доверенность на продажу жилья требует нотариального заверения, поэтому лучше переложить эти полномочия на нотариуса. Такой подход исключит вероятность технических ошибок при составлении бумаги.

В статье 185.1 ГК РФ указано, что заверить документ может командир воинской части, главврач, заведующий дома престарелых, капитан корабля, если ситуация не позволяет обратиться в нотариальную контору.

Варианты

В соответствии с ГК РФ при составлении доверенности можно выбрать один из трех возможных вариантов:

1. Разовая – дает право на совершение какого-то конкретного действия, после чего считается утратившей силу.
2. Специальная – имеет четко очерченный спектр полномочий и по их завершении прекращает свое действие.
3. Генеральная – уполномочивает поверенного выполнять любые операции в рамках доверенного объекта.

При продаже имущества чаще всего практикуется составление генеральной доверенности. Она позволяет совершать доверенному лицу любые действия для оформления сделки, в том числе получать денежные средства от покупателя — физического или юридического лица. Но это не обязательное условие, собственник жилья может выдать разовый или специальный бланк, если хочет ограничить полномочия поверенного.

Порядок составления и содержание

Передавая иному человеку права на совершение тех или иных операции, необходимо правильно составлять письменный документ. Важные советы:

• Размытые формулировки и неточные фразы позволят двояко трактовать написанное, что приведет к негативным последствиям.
• Отсутствие даты составления бланка позволит признать его ничтожным.

При составлении генеральной доверенности на покупку или продажу недвижимости требуется использовать специальный бланк. В документах такого рода важен каждый знак препинания, поэтому нотариусы никогда не принимают уже готовый текст, а пишут его сами после выяснения всех пожеланий доверителя.

Виды доверенностей

Все доверенности можно разделить на три основные типа:

1. Разовые.
2. Специальные.
3. Генеральные.

Выбор вида документа зависит от того, какое количество операций должно быть совершено. Для одной достаточно разового вида, специальная — для серии однородных операций, а генеральная дает максимальную полноту действий.

В случае с покупкой одной квартиры (независимо от количества операций по одному договору) потребуется доверенность генерального или разового вида.

При особых условиях допускаются иные виды:

• для лиц, отбывающих наказание, доверенность может быть заверена руководителем исправительного учреждения;
• для лиц, находящихся под особой соцзащитой, — руководителем учреждения;
• для военнослужащих, проходящих службу в месте, где нет нотариальных контор, — командиром части.

Важный момент: в обязанности нотариуса не входит рекомендовать формулировки будущего документа, его функция заверить права и обязанности лиц, желающих узаконить действия двух сторон договора.

Предварительно следует продумать все действия, которые необходимо заверить

Обратите внимание на:

1. Тип договора (покупка квартиры, заключение договора долевого участия и т.п.).
2. Точный адрес приобретаемого объекта недвижимости;
3. Права на действия по получению:

• справок;
• удостоверений;
• документов и дубликатов к ним во всех организациях и учреждениях;
• документов в органах технической инвентаризации;
• документов в отделах и управлениях Администрации города, сельского поселения и т.п.

Также следует обусловить права на:

• сдачу документов в Управлении Федеральной службы государственной регистрации;
• подачу заявления о приостановлении, прекращении и возобновлении государственной регистрации;
• получение уведомления о государственной регистрации;
• сообщение об отказе в государственной регистрации;
• право подачи дополнительных документов;
• внесение изменений в ЕГРП;
• внесение изменений в документы;
• оплату тарифов, сборов, пошлин;
• получение выписки из Единого государственного реестра прав и всех необходимых зарегистрированных документов;
• написание от имени доверителя заявления;
• роспись за доверителя;
• все действия, связанные с данным поручением;

Точный список действий, на который следует обратить внимание для конкретного случая, можно получить у нашего юриста в режиме онлайн-консультации. Доверенность на однократную сделку оформляется на определенный период. В зависимости от конкретных условий это может быть как 1 день, так и календарный года

В зависимости от конкретных условий это может быть как 1 день, так и календарный года.

Участники договора. Участниками договора считаются клиенты, для которых требуются доверенности при покупке квартиры:

• иногородние граждане;
• иностранные граждане;
• люди, экономящие свое время.

На кого может быть оформлена доверенность на покупку квартиры:

1. Близкого для покупателя человека.
2. Родственника.
3. Риэлтора.

Разница между этими лицами может состоять в материальной выгоде. Риэлтор работает за определенный гонорар, который следует оговорить заранее. Вариант с родственниками и близкими людьми также должен быть обозначен сразу, потому что не всегда бывает бескорыстным.

C риэлтором также возможна и другая договоренность. Если покупатель приобретает новое жилье через агентство, в котором числится этот сотрудник, оплата хлопот может уже войти в договор приобретения.

Внимание: доверенность не оформляется на юридическое лицо, только на физическое. Виды сделок приобретения квартиры по доверенности

Нотариально заверенный документ позволяет совершать оформление документов третьим лицам в сделках с чистой продажей квартиры, либо с участием в долевом строительстве. Разница будет только в прописанных действиях: в сделке по покупке квартиры основное — это «совершение действий по покупке квартиры», при долевом участии — заключение договора долевого участия

Виды сделок приобретения квартиры по доверенности. Нотариально заверенный документ позволяет совершать оформление документов третьим лицам в сделках с чистой продажей квартиры, либо с участием в долевом строительстве. Разница будет только в прописанных действиях: в сделке по покупке квартиры основное — это «совершение действий по покупке квартиры», при долевом участии — заключение договора долевого участия.

Возможные риски покупателя

Но со стороны покупателя, совершающего сделку через посредника, рисков гораздо больше. Наиболее распространенные следующие:

• Автор доверенности аннулировал доверенность до истечения ее срока. Сделка будет признана недействительной, даже если покупатель и само доверенное лицо об этом не знали.
• Доверитель скончался. В этом случае продать имущество может только его наследник, а ему еще необходимо вступить в наследование. В любом случае доверенность теряет силу после смерти доверителя.
• Доверитель являлся недееспособным на момент выписывания доверенности или не давал отчет в своих действиях, будучи в состоянии опьянения. Нередко невменяемым состоянием доверителя пользуются мошенники, вступая в сговор с врачами специализированных клиник. В результате доверенность подписывает фактически больной человек. Если его родственники докажут этот факт, то сделка будет аннулирована.
• Если доверителя запугивали или вводили в заблуждение. После суда такая доверенность будет отозвана, а все сделки, выполненные при ее наличии – аннулированы.
• Автор доверенности может числиться без вести пропавшим. Если его родственники добьются признания его умершим через суд, то сделки, сделанные от его имени, признают ничтожными.

Таким образом, для покупателя самый главный риск – это вероятность, что договор купли-продажи квартиры окажется недействительным из-за прекращения срока действия доверенности. В результате суд обяжет покупателя вернуть жилье истинному владельцу, а деньги придется «выбивать» из кошелька мошенника. А это требует времени и не факт, что увенчается успехом.

Заключение: стоит трижды подумать

Поскольку составление доверенности на распоряжение квартирой сопряжено с большим риском, нужно с огромной осторожностью подходить к выбору представителя, а также с большим вниманием вчитываться в каждый пункт документа. Надо отдавать отчет в том, что именно может сделать с квартирой представитель на основании доверенности.

Если какой-то из видов доверенности выписывается на риелтора, необходимо убедиться в надежности агентства, которое он представляет, и безупречности репутации самого специалиста

В любом случае, важно предельно четко ограничить полномочия такого доверенного лица

Если какой-то из видов доверенности выписывается на риелтора, необходимо убедиться в надежности агентства, которое он представляет, и безупречности репутации самого специалиста

В любом случае, важно предельно четко ограничить полномочия такого доверенного лица

По возможности, специалисты рекомендуют вообще отказаться от генеральной доверенности в пользу разового документа, предполагающего, например, право на сбор документации. Что касается проведения сделок, лучше, если собственник будет их заключать лично. Тем более, что многие потенциальные покупатели предпочитают не участвовать в заключении договоров по доверенности и нередко отказываются от таких квартир. Это обстоятельство является одной из причин, по которым собственнику приходится ощутимо снижать цену.

Если возникают даже малейшие сомнения в благонадежности доверенного лица, лучше незамедлительно отозвать документ без объяснения причин и оправданий. Это сделать намного легче, чем потом пытаться решить сложные вопросы в судебном порядке.