Особенности раздела земельного участка с сохранением исходного в 2020 году

Уточнение границ земельного участка

При покупке участка будущий собственник должен изучить все его характеристики. Частой причиной недопонимания становятся координаты границ земельного участка. Чтобы убедиться в том, что координаты границ в ЕГРН совпадают с фактическими и не накладываются на соседние участки, наши юристы советуют перед покупкой уточнить границы участка. Помимо приобретения земельного участка основаниями для уточнения границ послужат претензии соседей или подозрения собственника, что границы участка незаконно уменьшены.

Также, если кто-то из участников конфликта подаст исковое заявление в суд, без уточнения границ участка не обойтись. Заключение кадастрового инженера о координатах границ будет веским доказательством для суда. Ещё одна причина повторного уточнения границ — выявление ошибки кадастрового инженера или неточности в сведениях ЕГРН. Обязательно определить границы участка следует перед возведением дома, иначе строение окажется недостаточно далеко от границы участка или на территории соседа.

Как проходит уточнение границ

Уточнение границ проводится только в том случае, если участок стоит на кадастровом учёте, и ему присвоен кадастровый номер. Проводить процедуру может только кадастровый инженер, съёмка, проведённая самостоятельно, Росреестром учитываться не будет. На проверочном этапе запрашиваются сведения из ЕГРН. После этого геодезисты отмечают пунктиром на плане исходные границы и делают обмер участка. При этом проверяют фактическое соответствие ограждений их расположению по документам.

После этого составляется акт согласования границ участка земли. Его в обязательном порядке подписывают все владельцы прилегающих участков или их доверенные лица. Если участок уже межевался раньше, то согласование заменяют запросом сведений из государственного реестра. Проверенный и уточнённый межевой план предоставляется в Росреестр, где формируется полная техническая документация участка. В ней также прописывается категория и вид разрешённого использования земли.

Уточнение границ ранее учтённых участков

Большинство участков в Росреестре зарегистрированы как «ранее учтённые». При этом информация о координатах границ либо отсутствует, либо они определены с недостаточной точностью, что не даёт гарантии совпадения с границами по факту. Это чревато возникновением спорных ситуаций с соседями при непроизвольном занятии чужого участка или несоответствием площади участка в документах и на местности. В такой ситуации неправильно начисляется налог на землю и арендная плата, и собственник платит больше.

Перед проведением каких-либо действий с ранее учтённым участком сперва придётся уточнить координаты его границ, так как закон запрещает проведение кадастровых мероприятий с участком, границы которого не определены.

Во время уточнения границ ранее учтённого участка кадастровый инженер определит:

• поворотные точки участка;
• общую площадь;
• внешнюю форму и конфигурацию;
• расположение по отношению к другим участкам.

При выявлении несовпадения площади, закон допускает при уточнении границ одновременное её исправление как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения.

Уточнение границ участка через суд

Споры по поводу расположения границ участков часто приводят к судебным разбирательствам. Например, если собственники не могут договориться мирно о прохождении смежной границы, или участок в долевой собственности, а один из владельцев отсутствует, уточнить границы придётся через суд. Также частой причиной обращения в суд по поводу уточнения границ становится нарушение правил согласования границ. При подписании акта согласования границ обязательно присутствие собственника участка, всех смежных соседей и кадастрового инженера, проводившего измерения. Акт согласования формируется на обратной стороне графической части межевого плана и подписывается всеми присутствующими. При отсутствии чьей-либо подписи акт согласования можно оспорить в суде и требовать повторного уточнения границ.

Для этого кадастровый инженер делает съёмку участка и готовит досудебное заключение, в котором описывает ситуацию на местности, отображает это на чертежах, и формирует точные координаты участка. После этого подаётся иск в суд с просьбой уточнить границы земельного участка. На основании судебного решения уточнённые координаты границ вносят в ЕГРН.

Мы проводим первичное и вторичное межевание. При спорных ситуациях уточняем координаты границ, составляем акт согласования и вносим уточнённые сведения в ЕГРН. При судебном разбирательстве составляем досудебное заключение, а наши юристы представляют интересы клиента в суде.

Как и где узнать по номеру

Чтобы точно узнать категорию земли, необходимо заказать выписку из ЕГРН. В этой базе данных с 2017 года объединяются как технические сведения об объектах недвижимости, так и информация о правах на них.

заказать несколькими способами

• лично в офисе Росреестра или МФЦ;
• по почте;
• через интернет.

Получить документ можно:

• в территориальном отделении;
• по почте (её отправят по указанному адресу);
• или на электронную почту (этот вариант возможен только при обращении через интернет).

Каждый из способов обладает своими преимуществами.

• При обращении в отделение Росреестра можно указать на мелкие недочёты в заявлении, чтобы из сразу же исправить. Часто на местах есть образцы.
• В офисах МФЦ, как правило, более удобный график работы.
• Почтовое отправление подходит тем, кто проживает в отдалении от подразделений этих организаций.
• А интернет позволяет отправить заявку в любое время суток и не выходя из дома.

Поэтому каждый может выбрать тот вариант, который ему лучше подходит.

Стоимость получения для физических лиц – 300 рублей. Оплатить госпошлину можно в любом банковском отделении. Квитанцию необходимо приложить к заявлению.

Выписку можно получить через 3 рабочих дня после того, как принято заявление. Если пользоваться услугами МФЦ, срок увеличивается до 5 дней.

При получении по домашнему адресу прибавляется время, требующееся для доставки письма.

Рассмотрим подробнее, как именно отправить запрос на выписку различными способами.

Личное обращение

Заказать выписку можно в любом отделении Росреестра. Не обязательно выбирать тот, к которому относится недвижимость. Узнать адрес выбранного отделения и часы его работы можно на сайте. Там же можно записаться на приём к определённому времени, если не хочется ждать в очереди на месте.

Как правило, бланки и образцы заполнения есть в офисах. Но можно:

• скачать бланк с сайта,
• заполнить его заранее,
• принести с собой.

Допускается заполнение на компьютере или от руки, разборчивым почерком. Заявление должно быть подписано. Указывается дата его подачи (даже если заполнялось заранее).

Понадобятся:

1. паспорт,
2. документы, подтверждающие право собственности на землю.

Если обращается не сам собственник, придётся оформить у нотариуса доверенность.

От несовершеннолетнего ребёнка может действовать его родитель или опекун. В этом случае понадобится свидетельство о рождении или усыновлении.

Со всех документов нужно снять копии. Они прикладываются к заявлению.

МФЦ

Подача заявления через офис МФЦ проходит так же. Но ждать придётся дольше, поскольку требуется дополнительное время для передачи запроса.

Для предварительной записи на приём нужно:

1. Зайти в раздел «Предварительная запись на приём».
2. Среди услуг выбрать «Получение выписки».
3. И указать желаемое территориальное расположение офиса.
4. Затем выбрать отделение и свободное время.

Заказное письмо

Адрес территориальных офисов также можно посмотреть на сайте Росреестра.

В письмо вкладываются:

• заявление,
• копии необходимых документов.

Поскольку оригиналы показать не получится, копии придётся заверить у нотариуса.

Также оформляется опись вложения.

Онлайн

Ещё один удобный способ узнать категорию земли – заказать выписку онлайн.

Для этого необходимо воспользоваться сайтом Росреестра:

1. В разделе «Услуги» выбрать «Получение сведений из ЕГРН».
2. В открывшейся форме отметить тип объекта «земельный участок».
3. Указать кадастровый номер и адрес.
4. Выбрать форму выписки (бумажную или электронную).
5. Затем, в следующей форме, заполнить сведения о заявителе.
6. После этого прикрепить электронные копии документов.
7. Проверить правильность сведений и отправить запрос.

Но эти способы доступны только для собственника участка.

посмотреть

1. Внизу страницы, в разделе «Электронные услуги и сервисы», выбрать «Справочная информация по объектам недвижимости».
2. В открывшемся поле запроса ввести номер участка. Можно указать несколько через запятую.
3. Нажать кнопку «сформировать запрос».
4. Откроется список из выбранных участков. Нужно нажать на строку с адресом.
5. Появится таблица с информацией о земле, в том числе – её категория.

Законодательная база

Такой подход, например, применяется в случае разделения земли, принадлежащей некоммерческой организации (кооперативу, то есть,

товариществу садоводов или огородников), – исходная территория остаётся в прежних границах, внутри которых производится межевание на небольшие участки, передаваемые в пользование садоводам и огородникам (ст. 11.4).

В законе предусмотрено несколько категорий участков, которые можно разделить на части с сохранением исходных границ.

Это участки:

• прошедшие регистрацию в кадастровой системе и учтённые как «единое землепользование»;
• предоставленные в пользование некоммерческим организациям (например, садоводческим товариществам);
• предоставленные для комплексного освоения, в том числе строительства жилых домов, по договору.

О чем говорит закон

Раздел земельного надела дает право новым собственникам полноправно распоряжаться новыми участками. Если участок, который подлежал разделу, находился в совместной собственности, у всех владельцев остается право на новые сформированные части после раздела доли. Если между владельцами не подписано иное соглашение.

Статья 11.4. Раздел земельного участка

Участок земли останется в измененных границах в том случае, если речь идет о разделе надела, находящегося в собственности у муниципалитета или в государственном владении.

Если участок принадлежит к собственности муниципалитета или государства, для его раздела заинтересованное лицо, которое пользуется наделом на праве аренды или пользования безвозмездно, должно подать заявление в орган исполнительной власти. Решение должно быть принято не позднее 30 дней. Оно может содержать утверждение схемы расположения участка, а может быть выражено в отказе.

В каких случаях участок может подвергаться разделу

Прежде чем приступить к разделу участка, следует убедиться в правомерности такого мероприятия. Как правило, об этом свидетельствуют требования, установленные на региональном уровне, которым должен отвечать исходный участок.

К таким требованиям относятся:

• соответствие показателям, определяющим размеры участка, подлежащего разделу. При определении размера учитываются нормы земельного, гражданского и градостроительного законодательств. Площадь участка устанавливается согласно целевому назначению;
• запрет на пересечение границ участка с таковыми населенных пунктов и муниципальных образований;
• отсутствие обременений;
• запрет на раздел участка, последствием которого может стать смешение границ, изломанность линий и, тем более, изменение категории.

Основания для образования наделов

Образование земельных участков происходит на законных основаниях с последующей регистрацией новых объектов недвижимости в Росреестре.

1. Образование земельных участков, которые не эксплуатируются и находятся в ведении муниципальных образований и госорганов.
2. Искусственное создание земель на водных объектах, которые принадлежат федерации, путём подвозки или намыва грунта. Образование признаётся участком после введения в эксплуатацию.
3. Раздел – возможность образования нескольких участков из одного. Формирование земельных участков предусматривается посредством обращения в геодезическую организацию, которая производит межевание территорий, создавая границы между новыми землями . Собственником остаётся прежний владелец или несколько новых выгодоприобретателей (допустим, вследствие раздела участка наследниками), при этом старый надел снимается с учёта и прекращает существование.
4. Выдел возможен по желанию участника долевого владения. Он становится полноценным собственником своей доли, а старый участок меняет свои границы.
5. Объединение – осуществляется путём заключения договора между собственниками. Оно предполагает прекращение существования нескольких участков как отдельных объектов, пребывающих в собственности. У субъектов, которые владели ранее наделами, в случае, если они не отчуждали свои участки другим субъектам, возникает право совместной собственности на землю . Объединить несколько своих наделов может и собственник единолично, обратившись с документами к регистратору.
6. Перераспределение участков между субъектами, у которых земля находится во владении. Происходит образование земельных участков с новыми границами по решению органов власти .Для этого запускается целый механизм, позволяющий выявить фактических или зарегистрированных в Росреестре собственников, наличие ограничений и обременений на земли . Субъекты, которых коснулись преобразования, должны дать своё согласие и пройти процедуру оформления прав на новый надел.

Новые участки возникают из уже используемых земель при прекращении существования старых наделов. Также наделы создаются на ещё не эксплуатируемых территориях, которые находятся на балансе госорганов или муниципалитетов.

При формировании нового земельного участка должны соблюдаться требования к образуемым объектам:

• габариты участка не должны выходить за пределы градостроительных регламентов (кроме установленных случаев, допустим, в отношении участков под природными объектами, относящимися к культурному наследию, этот критерий может не соблюдаться);
• границы наделов не должны накладываться на объекты муниципальных владений, пересекаться с населёнными пунктами, природоохранными зонами, территориями добычи ископаемых;
• недопустимо образование земельного участка, который перекроет проход к зданиям;
• новый объект должен использоваться в соответствии со своим целевым назначением;
• нужно избегать изломанных границ, вклинивания наделов, участок должен быть удобен для его застройки домами или и другими недвижимыми объектами.

При образовании нового надела постановка на учёт и регистрация прав собственности происходят единовременно.

Для этого требуются следующие документы:

• заявление лица, желающего зарегистрировать новообразованный объект;
• правоустанавливающая документация, если данных о недвижимости ранее в Реестре недвижимости не было;
• согласие иных лиц, если оно необходимо;
• документация, выданная в результате проведения межевания участка и согласования его границ;
• разрешительные документы на ввод в эксплуатацию;
• если участком обладают долевые собственники, необходимо предоставить также проект межевания, согласованный между ними, подтверждающий доли владельцев.

https://youtube.com/watch?v=GMNS_jNofj0

Порядок пользования земельным участком

Определить порядок землепользования можно двумя путями: составлением соглашения и в судебном порядке. Инициировать процедуру могут собственники земельного участка, если по праву пользования у них возникли споры. Чаще всего определяют порядок пользования жильцы многоквартирного дома, но не исключается вариант, когда к такому решению могут прийти несколько собственников земельного участка, на котором расположен частный дом. Например, супруги после развода и оформления участка в совместную собственность, часто прибегают к судебному разбирательству, чтобы определить порядок землепользования.

Определение порядка землепользования не является разделом участка, а потому не несет тех же правовых последствий. Соглашение может быть изменено при согласии всех сторон в любой момент. Для этого оформляют приложение к действующему соглашению или составляют его заново.

Правильно составленное соглашение содержит следующие данные:

• сведения о правообладателях;
• дату составления соглашения;
• общие права собственников земельного участка;
• отдельные права собственников;
• подписи сторон.

Если на земельном участке проложены коммуникации — газопровод, водопровод, линия электропередач, то порядок доступа к ним нужно также отразить в соглашении, это поможет избежать споров в будущем.

Чтобы определить порядок пользования земельным участком, нужно для начала установить его границы. Для этого на участок должен быть оформлен кадастровый паспорт с прописанными внешними границами. Если документа нет, нужно провести межевание и поставить землю на кадастровый учет.

Также нужно убедиться, что на землю зарегистрировано право собственности. Это можно понять по документам: выписке из ЕГРП или свидетельству о праве собственности, если оформление проводилось до 1 января 2017 года. Если этих документов нет, значит право собственности, скорее всего, не оформлено и этим нужно заняться.

Если собственники не могут договориться, определить порядок землепользования можно через суд. Чаще всего именно к этому варианту собственники и прибегают. Чтобы инициировать судебное разбирательство, нужно написать исковое заявление, в котором указать требования и законодательную базу, подтверждающую их правомерность. 

Исковое заявление не должно содержать фактических или юридических ошибок, двусмысленных формулировок, опечаток или исправлений. Лучше не рисковать временем и поручить этот момент юристу. За определенную плату специалист составит иск, который отразит интересы заявителя и будет принят к рассмотрению в суде.

К исковому заявлению, помимо обязательных документов (паспорта, квитанции об оплате госпошлины и т.д.), нужно приложить следующие документы:

1. План-схему пользования участком. Его можно заказать у геодезических служб, которые для составления будут пользоваться имеющимися данными. Имея на руках такой документ будет проще объяснить в суде свое представление о пользовании земельным участком. 
2. План земельного участка, с изображенными на нем заборами, хозпостройками, расположением границ участка и другими данными. 
3. Иные документы, облегчающие отстаивание своей позиции.

Если доверить подготовку к судебному разбирательству юристу, можно получить солидную доказательную базу, с помощью которой будет легче отстоять исковые требования. В этом случае можно выиграть суд и установить приемлемый для себя порядок землепользования. 

Вопросы объединения, раздела, изъятия земельных участков, определения порядка их пользования относятся к категории сложных, а потому без помощи юристов тут не обойтись. Опытные специалисты помогут на всех этапах: от определения перечня необходимых документов до составления искового заявления и представительства в суде. Граждане, не экономящие на услугах юридических компаний, чаще отстаивают свои интересы, чем те, кто надеется на себя.

Раздел земельного участка: порядок действий в 2021 году

Если вы планируете самостоятельно начать процедуру раздела земельного участка, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

Шаг первый: межевание (уточнение и закрепление границ) земельного участка

• Свидетельство о праве собственности на земельный участок;
• Копия паспорта собственника (собственников);
• Доверенность на имя представителя (при необходимости).

После заключения договора кадастровый инженер установит границы новых земельных участков и составит межевой план, в котором обязательно должны быть указаны:

• Цель кадастровых работ;
• ФИО или наименование заказчика;
• ФИО и контактные данные кадастрового инженера;
• Дата и номер договора на выполнение кадастровых работ;
• Сведения об исходном земельном участке;
• Сведения об образуемых земельных участках;
• Дата подготовки межевого плана

Шаг второй: подготовка соглашения о разделе з/у

Если земельный участок принадлежит нескольким собственникам, им необходимо подготовить и подписать соглашение о разделе участка (в 2021 году этот документ может быть составлен в простой письменной форме, без обязательного нотариального заверения).

• ФИО и паспортные данные каждого собственника;
• Адрес и кадастровый номер земельного участка;
• Сведения об образуемых земельных участках;
• Дата подписания соглашения.

Шаг третий: обращение в суд

Если один из владельцев з/у отказывается от раздела участка, вы имеете право обратиться с соответствующим исковым заявлением в:

Мировой суд — если стоимость земельного участка не превышает 50 тыс. руб.;

Для благоприятного исхода дела рекомендуем обратиться за консультацией к адвокату в вашем городе.

Шаг пятый: регистрация земельных участков в Росреестре

Заключительный этап — обращение в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) для кадастрового учета и регистрации права собственности на новые земельные участки.

Для этого потребуются следующие документы:

• Заявление о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
• Копия паспорта заявителя;
• Соглашение собственников о разделе земельного участка (или решение суда о разделе участка);
• Решение о присвоении адреса новым з/у;
• Доверенность на имя представителя (при необходимости).
• Квитанция, подтверждающая уплату госпошлины (в размере 350 руб.).

Обратите внимание! Указанные выше рекомендации не являются исчерпывающими, поскольку каждый случай уникален и требует персонального подхода. Если вам нужна дополнительная консультация, вы можете получить бесплатную правовую помощь на нашем сайте

Среднее время ожидания ответа от юриста — 15 минут.

Отказ в перепланировке квартиры. Возможные причины и решение проблемы

Нюансы

Разделить на два

В таком случае к наделу предъявляются требования:

• выделенные части должны находиться в полном соответствии с целевым назначением;
• надел находит в обороте;
• отсутствует установление запрета;
• не выступает в качестве предмета залога;
• не содержит противоречий регламенту градостроительства;
• налоги должны быть оплаченными (в том числе земельный налог для юридических лиц);
• собран полный пакет документации;
• состояние на кадастровом учете;
• соблюдены минимальные размеры.

Для проведения процедуры требуется собрать все необходимые документы, в число которых включаются:

• кадастровые бумаги;
• межевой паспорт;
• свидетельство, подтверждающее наличие права собственности;
• документ, посредством которого права перешли к собственнику;
• разрешение в надлежащей форме;
• акты, подтверждающие личности всех собственников.

Образец заявления о разделе земельного участка

Далее пишется заявление в компетентную компанию. Пишется оно на имя руководителя компании. Адрес учреждения можно найти на просторах интернета. Также можно обратиться в местное отделение Росреестра. В заявлении указывается:

• полное название организации;
• форма осуществления деятельности;
• данные руководства;
• сведения о заявителе;
• название документа;
• данные относительно надела;
• указать основания приобретения прав на землю;
• намерения по разделу земли;
• указать причину обращения;
• перечислить предлагающиеся бумаги;
• подпись и дату в конце листа.

Может быть составлено соглашение о разделении участка между собственниками. Такой документ оспаривается достаточно редко. Когда наделом владеют несколько лиц, то они могут его поделить при условии:

• правовое обеспечение надлежащее;
• отсутствуют ограничения, обременения;
• право собственности подтверждено документально;
• акт составляется между всеми владельцами;
• обращаются в геодезическую компанию все хозяева земли.

Составляется акт в свободной форме. Количество экземпляров равно количеству собственников. В нем указываются:

• данные относительно каждого собственника;
• сведения о земле;
• соглашение, достигнутое между сторонами.

Пример соглашения о разделении участка между собственниками

После межевки участка он еще не считается разделенным. Алгоритм представлен таким образом:

1. Проводятся границы надела и устанавливаются метки на участке. В это время готовится межевое дело.
2. Образованные земли ставятся на кадастровый учет. Также основной участок, который был поделен, снимается с такого учета.
3. Производится выдача собственникам документов, посредством которых удостоверяются их права.

В процессе проведения регистрационных действий заявителю потребуется уплатить государственную пошлину. Размер ее равен 350 рублям с каждого надела.

Права регистрируются в отделении Росреестра или посредством обращения в многофункциональный центр. Обращение происходит лично или с помощью почтовых услуг.

При личном посещении органа при себе нужно иметь документ, посредством которого удостоверяется личность заявителя. Документы принимаются под расписку. Также будет указана дата, когда необходимо повторно посетить орган и получить готовую документацию.

Под многоквартирным домом

В данном случае решить вопрос мирным способом практически невозможно. Это связано с тем, что все собственники квартир обладают правом собственности относительно прилегающего к дому участка. Доли всех равны. Если соглашение не было достигнуто, то возникает возможность:

• договориться о выделении долей;
• закрепление долевой собственности через судебный орган.

В аренде

Такой процесс представлен в виде образования участков из одного надела, который отнесен к собственности муниципалитета. В этом случае полученный надел должен иметь ту же категорию, что и исходный.

Муниципальной собственности

При разделе таких земель требования аналогичны:

• делимость;
• добровольность и прочее.

• заявления, поданного исполнительных органов;
• актов местной власти;
• лиц, которые получили наделы на некоторых условиях.

Когда в отношении участка устанавливается, что он неделим – оформление основывается на долевом праве или аренде большого количества лиц, что оформляется арендатором.

Нюансы раздела земельного участка с сохранением исходного

При разделе важно учитывать некоторые нюансы:

• нельзя образовать земельные участки, если это становится препятствием для использования размещенных на них объектов недвижимости;
• не подлежат разделению наделы, если при образовании новых участков сохраняется обременение на них, которое не позволяет использовать их по назначению;
• разделение участков не должно стать причиной излома границ и невозможности размещения объектов недвижимости.

Если на исходный участок были установлены сервитуты, то при разделе они сохраняются в прежних границах.

Если гражданин владел земельным участком на праве безвозмездного бессрочного пользования или он обладает право пожизненного наследуемого владения, то при разделении у него сохраняются те же самые права.

Скачать выписку об обременении