Спецсчет на капитальный ремонт многоквартирного дома

Выбор способа сбора средств на капремонт

В соответствии с действующим законодательством фонд капремонта многоэтажек может формироваться двумя способами:

1. Спецсчет дома.
2. Счета регионального оператора.

Перед тем как открыть спецсчет многоквартирной постройки, необходимо собрать владельцев недвижимости или ТСЖ и большинством проголосовать за это действие. Также следует определиться с суммой платежей и финансово-кредитной компанией, где будут храниться деньги.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Или звоните нам по телефону (круглосуточно).

Это быстро и бесплатно!

Обладатели жилых помещений сами решают, как им собирать средства на капремонт дома, при этом Минстрой РФ советует открывать счет именно на свой дом. Таким образом, вы будете сами решать – как собрать и израсходовать деньги. В случае, когда ТСЖ не избрано, то инициатива правления передается на государственные органы – деньги копит региональный оператор, он же и распределяет их, контролируя сбор средств.

Когда собственники недвижимости в многоэтажных домах решают открывать счет в банке самостоятельно, то они одновременно могут не только выбирать банк для управления денежными средствами, но и сократить время ожидания наступления капитального ремонта. Для этого понадобится преодолеть несколько этапов, чтобы самостоятельно управлять взносами от жителей многоэтажек.

Преимущества открытия счета

Самое главное преимущество организации спецсчета – это способность в любой момент проверить его сохранность и пополнение собственниками многоэтажек. В случае с ТСЖ, нужно избрать представителя, который будет этим заниматься и отчитываться каждый месяц перед жильцами. При создании счета на имя регионального оператора никаких подробных отчетов вы не дождетесь.

Предпочтенная кредитно-финансовая организация ежемесячно начисляет проценты на вложенные деньги, поэтому, выбирая банк, где можно оформить спецсчет на капремонт, рекомендуется внимательно изучить условия хранения средств. Проверить проценты и сумму можно в любое удобное время, снять деньги вы также сможете, когда хотите. Для этого понадобится соответствующее решение собрания ТСЖ.

Создание лицевого счета в банке имеет и свои минусы, главным из которых является необходимость оплаты за открытие и обслуживание. К тому же, счет на базе регионального оператора очень редко включается в государственные или региональные дотационные и субсидированные программы. Из этого следует, что рассчитывать нужно будет только на себя, а банк из-за инфляции может потерпеть убытки и объявить о банкротстве. Все эти сведения необходимо иметь в виду при оформлении спецсчета на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Открытие спецсчета

Открытие спецсчета происходит после собрания жильцов, которые решили таким способом копить деньги на капремонт. Когда счет оформляется на ТСЖ, то выбранный представитель обращается в банковские структуры с соответствующим решением. Если для этих целей выбрали регионального оператора, то все бумаги адресуют ему. Созданный на таких основаниях счет, должен использоваться только по прямому назначению, то есть быть целевым. Существуют некоторые тонкости управления подобным счетом:

• при создании указывается многоквартирное здание, для которого предназначен сбор средств;
• деньги, переводимые на этот счет, направляют только на капремонт;
• любой собственник может, когда захочет требовать сведения о поступлении средств и проведенных операциях, для чего нужно написать запрос в банковское учреждение;
• никто не имеет права арестовывать спецсчет.

Извещение о создании счета и переводе на него зачисленных ранее платежей адресуют региональному оператору Фонда.

Взгляд

Андрей КУЛАГИН, юрист по вопросам ЖКХ:

«Некоторым гражданам непонятна статья 158 Жилищного кодекса. По ней собственник обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения путём внесения взносов на капремонт соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Жильцы начинают мудрить, делить лестничные клетки и коридоры, отмечая, что высчитанные таким образом квадратные метры окажутся гораздо меньше площади их квартиры, которая является основой для начисления за капремонт. Но юридически никаких противоречий нет. Статья 37 Жилищного кодекса гласит: «Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения». Проще говоря, доля общего имущества приравнивается к доле площади помещения. А ремонт общедомового имущества жильцы оплачивают по квитанции».

Как платить взносы на капитальный ремонт через регионального оператора

В том случае, если выбрать открытие счета при активном участии регионального оператора, внесение взносов должно происходить в тех кредитных и банковских организациях, с которыми у оператора имеются соответствующие договоренности.

Как показывает статистика, в случае оплаты через банк все куда проще, так как оплата возможна через любое учреждение.

Внести платеж можно как наличными, так и электронными деньгами. В первом случае необходимо будет посетить банк (кредитное учреждение) и внести оплату через кассу. Во втором случае можно использовать разнообразные средства интернет банкинга и специализированные сервисы.

Официально

Вадим БОРИСОВ, директор регоператора капремонта Челябинской области:

«Сейчас за капремонт платят 42,66% южноуральцев. На 10 ноября наш фонд собрал 1,06 млрд рублей. Этих средств хватит на то, чтобы полностью завершить работы 2015 года и начать ремонт по плану 2016-го. Вопросов по капитальному ремонту меньше не становится, специалисты нашего call-центра стараются ответить на все звонки, работают с электронными обращениями.

Когда жильцы голосуют на общем собрании дома за способ формирования фонда капремонта на спецсчёте, многие считают, что на этом их роль заканчивается. Но вопросы размера взноса на капремонт, выставления квитанций на оплату, выбора работ для капремонта и подрядной организации, а также то, кем и как будет осуществляться приёмка работ, теперь ложатся только на собственников квартир. Вести переговоры с должниками им тоже придётся самостоятельно.

Статья по теме

За капремонт платит каждый пятый. Южноуральцам грозят судами

Собственники, оставшиеся в «общем котле», в свою очередь, жалуются на то, что до даты, указанной в региональной программе, их крыша или система водоснабжения, к примеру, могут не дотянуть. В этом случае жители могут оперативно сделать капремонт за свой счёт, а затем региональный оператор согласно статье 22 закона Челябинской области проведёт зачёт потраченных ими средств. Тонкость заключается в том, что перерасчёт производится исходя из предельной стоимости работ, установленной постановлением правительства региона от 30.08.13 269П, и если выполнены необходимые юридические процедуры».

II. Договорная документация, порядок открытия счета.

Специальный счет открывается на основании типового заявления на открытие банковского счета и Договора специального банковского счета (в валюте Российской Федерации) для формирования фонда капитального ремонта.

Будущий владелец счета (ТСЖ, ЖСК, ЖК, Управляющая организация, Региональный оператор) может внести изменения в условия типового договора.

Для открытия Специального счета владелец счета дополнительно к стандартному пакету документов на открытие расчётного счета предоставляет:

Владелец счета – ТСЖ, ЖСК, ЖК.

Решение общего собрания собственников помещений об открытии специального банковского счета:

• Выборе кредитной организации;
• Выборе владельца специального банковского счета;
• Размере взноса на формирование фонда капитального ремонта;
• Перечне работ по капитальному ремонту; *
• Сроке проведения капитального ремонта. *

* Данные документы допускается предоставить при обслуживании и проведения первой расходной операции по счету.

При необходимости распорядительный документ о предоставлении права уполномоченному лицу Клиента заверять копии подтверждающих документов.

Владелец счета – Управляющая организация.

• Протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о выборе способа управления многоквартирным домом;
• Документы открытого конкурса по отбору управляющей организации;
• Протокол общего собрания собственников помещений о выбре лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимся на спеиальном счет;
• Договор управления.

Владелец счета – Региональный оператор.

Решение общего собрания собственников помещений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта.

Допускается принимать копии протоколов собственников жильцов многоквартирного дома, заверенные самим региональным оператором.

Распорядительный документ о предоставлении прав уполномоченному лицу Клиента заверять копии подтверждающих документов.

По счету начисляются проценты по фиксированным процентным ставкам для начисления процентов на остатки по расчетным счетам клиентов.

За открытие и обслуживание Специального счета может взыматся плата в соответствии со стандартными тарифами банка.

По Специальному счету не проводятся операции с использованием аккредитивной формы расчетов.

Специальный счет открывается по несрочной схеме открытия банковского счета. Дополнительное соглашение, применяемое при срочном открытии счета о праве Банка отказать Клиенту в проведении расходных операций по счету в случае оформления предоставленных Клиентом документов для открытия счета с нарушением требований ействующего законодательства и нормативных документов Банка России, не оформляется.

Срок открытия Специального счета не более трех рабочих дней со дня приема от Клиента полного комплекта документов (включительно).

Плюсы и минусы

Каждый способ формирования ФКР отличается своими особенностями. Поэтому проживающие в МКД лица должны выбрать ту или иную опцию, исходя из настоящих нужд дома. Если учесть все советы из практики, можно выделить положительные и негативные последствия накопления средств на капремонт на спецсчете.

В число плюсов входит максимальный личный контроль за израсходованием уплаченных денег, отсутствие постоянных очередей на обновление коммунальной инфраструктуры, утепление фасадов или замену крыши. Плательщики могут оформить спецдепозит и получать проценты за пользование их финансами. Среды минусов — дополнительные расходы на обслуживание СС, риск потерять средства в связи с банкротством или ликвидацией банка, обесценивание денег из-за инфляции.

Есть еще одна особенность — распорядители собственного фонда не могут рассчитывать на поддержку государства, отдельные льготы или дотации. Бремя материального обеспечения полностью ложится на плечи владельцев жилплощади.

Но если взносы перечисляются на счет регоператора, ситуация выглядит по-другому. Тогда власти регулярно утверждают проекты обновления жилфонда. Если граждане обнаружили свой дом в списке зданий, подлежащих капремонту в пределах предстоящей программы, есть смысл пока остановиться на общем типе накопления.

Разлад собственников

Конечно, более ответственны в этом вопросе пенсионеры, давно организовавшие совет дома, который и решает проблемы жильцов.

«По плану капитальный ремонт намечен у нас на 2016 год. По факту — ещё с прошлого года делаем его за собственный счёт. Старая котельная не могла обеспечить стабильное отопление зимой. Поэтому были вынуждены ежемесячно доплачивать управляющей компании по 300-500 рублей за бойлер, — сетует Любовь КОВАЛЁВА, жительница пятиэтажки на улице Энгельса в Челябинске. — Теперь на очереди крыша, которая, несмотря на текущий ремонт, течёт 20 лет».

Статья по теме

Кто сорвёт капремонт? Южный Урал отстаёт по собираемости взносов от соседей

Оперативно создать спецсчёт до 11 декабря 2014 года этим жильцам помешала некомпетентность управляющей компании, которая отказалась принимать протокол собрания жильцов. Коммунальщики настаивали на том, что дом не собрал нужного количества голосов. Впоследствии выяснилось, что они забыли учесть мнение хозяина офисов, под которые отдан весь первый этаж дома. Ведь собственник нежилого помещения также должен платить за капремонт. Теперь же распоряжаться взносами на этот вид ремонта жильцы смогут лишь через год.

«Согласно поправкам в Жилищный кодекс, если квитанции будут оплачивать менее 50% собственников дома, Госжилинспекция может запросто закрыть спецсчёт и автоматически вернуть дом к региональному оператору, — опасаются жильцы. — И обратный переход будет уже невозможен».

«В доме проживает свыше тысячи человек, но регоператор не раскрывает информацию о неплательщиках посторонним лицам. Если бы не помощь детей, я бы и сама не потянула эти взносы, поэтому не осуждаю пенсионеров, которые в основном живут у нас и не платят», — признаётся Ковалёва.

Использование средств

Формируем счет и тратим деньги на любые нужды – это заблуждение. После того как счет формируется, средства с него можно использовать только на ремонт.

Документы для представления в банк:

• протокол, который составляется и заверяется собственниками квартир;
• договор с компанией, которая будет заниматься ремонтом;
• акт приемки работ, если таковой имеется;
• соглашение о займе средств, если услуги были оказаны по кредитному договору.

Невыполнение этих условий становится причиной отказа банка от проведения операции.

Принимая решение об открытии собственного счета, управляемого владельцами жилья, следует учитывать, что стоимость многих работ превышает 1 000000 рублей. Чтобы накопить эту сумму, потребуется много времени. Даже после перевода денежных средств с прежнего счета сумма не всегда набирается. Тогда встает вопрос – зачем выбирать этот метод? Создание такого счета позволяет контролировать расходы накоплений и только это гарантирует, что деньги будут израсходованы по назначению.

Владелец специального счета на капитальный ремонт

Средства на капремонт собирают жильцы, но владельцем специального счета управляющей компании не может быть частное лицо. Нередко владелец специального счета на капитальный ремонт – управляющая компания, но если в МКД есть товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, то владельцем могут быть и эти организации.

У должностного лица обязательно должна быть доверенность или другой документ, подтверждающий полномочия.

Открыть счет в банке для УК не составляет труда. Поэтому собственникам квартир необходимо тщательно проверять, куда уходят их деньги.

Обязательно следует настаивать на открытие для своего многоквартирного дома отдельного счета, так как иначе проследить судьбу средств практически невозможно. Это касается и сбора средств на капремонт, так как деньги там аккумулируются немалые.

Что это такое

Что такое спецсчет на капитальный ремонт, и какое практическое значение он может иметь для рядовых собственников жилья в многоквартирных зданиях? На протяжении десятилетий обязанность по содержанию жилищного фонда, в том числе и проведение капремонта, возлагалась на государственные или муниципальные органы, при этом специальной оплаты с граждан за проведение данных работ не взималось.

Ситуация изменилась в 2012 году с принятием Федерального закона № 271-ФЗ, которые внес существенный пласт поправок в Жилищный кодекс РФ. С принятием данного нормативного правового акта были введены следующие новшества в части капитального ремонта многоквартирных зданий:

• на региональном уровне было введено формирование перечня многоквартирных домов, нуждающихся в проведение капремонта (указанные перечни размещаются в открытом доступе для ознакомления всеми заинтересованными лицами);
• для всех собственников жилья была предусмотрена обязанность по перечислению обязательных взносов на проведение капремонта, при этом за социальное жилье указанные платежи должны вносить муниципальные органы;
• взносы, поступающие от граждан, аккумулируются на централизованных счетах регионального оператора, либо на специальном счете, открытом по решению собственников жилых помещений;
• в случае открытия спецсчета, накопленные средства будут расходоваться на проведение капремонта по решению владельцев жилых помещений, что позволит провести ремонтные работы существенно ранее сроков, запланированных в региональном перечне.

Законодательные акты предоставляют право самим собственникам решать, каким образом будет происходить накопление взносов. Для этого необходимо предварительно оценить все преимущества и недостатки каждого способа аккумулирования денежных средств.

Можно выделить следующие нюансы перечисления взносов и управления ими через регионального оператора:

• поступающие от граждан средства учитываются на общем счете;
• средства с общего счета расходуются оператором на проведение капремонта многоквартирных домов в порядке очередности, зафиксированной в региональном перечне;
• граждане, ежемесячно перечисляющие регламентированные взносы, не имеют возможность повлиять на сроки проведения капремонта их дома.

Если правообладатели жилья принимают решение об открытии спецсчета, они получают возможность не только самостоятельно выбрать кредитное учреждение для управления поступающими взносами, но и существенно сократить сроки ожидания капремонта. Для этого необходимо пройти ряд обязательных этапов для перехода на вариант самостоятельного управления взносами на капитальный ремонт.

Пополнение баланса

На общем собрании собственники квартир решают, каким образом они будут собирать деньги для проведения комплексных ремонтных работ.

Но следует учитывать, что при открытии счета ответственным лицом в ТСЖ оно должно постоянно представлять жильцам на собрании квитанции по переводу взносов на счет. Такое требование выдвигает статья 171 ЖК, но других рекомендаций по сбору финансов в данном Кодексе нет.

Сколько собирается средств с каждой квартиры? Это зависит от ее площади, количества людей, проживающих в ней, а также от того, какие потребности возникают у здания в целом, в каком оно находится состоянии.

Те жильцы, которые обслуживаются Управляющей компанией, могут доверить ей формирование тарифа, так как у специалистов больше опыта и знаний в данном вопросе.

И в фонд регионального оператора, и на счет в банке жильцы должны переводить средства своевременно и в установленном объеме.

Оплата жильцами капитального ремонта является обязательной по закону. Так как большинство квартир в государстве приватизировано, только собственники должны искать средства на обслуживание общедомового имущества, на проведение ремонтных работ.

Льготы на капремонт

Существуют льготы на платежи за капремонт. Не выплачивать взносы имеют право следующие группы лиц:

• герои Советского Союза, кавалеры ордена Славы;
• герои соцтруда;
• ветераны труда и войны;
• инвалиды;
• узники концлагерей;
• дети-сироты.

Субсидии могут предоставляться только лицам, которые не имеют долгов по оплате услуг ЖКХ и найму. Также не должно быть недоимок по взносам на капремонт. Помимо этого, многие региональные власти предоставляют компенсационные льготы по платежам за капремонт людям пенсионного возраста:

• в размере 50 процентов – для 70-летних граждан;
• 100 процентов – для 80-летних людей.

Такой список не является фиксированным, его могут дополнить региональные власти или муниципалитеты. Например, 72 региона утвердили законодательные акты о компенсационных выплатах, а в 13 регионах такие постановления все еще разрабатываются.

Кто несет ответственность за распоряжение средствами спецсчета, если домом управляет ТСЖ

По закону ТСЖ выступает как номинальный владелец, потому вся ответственность за распоряжение аккумулированными деньгами будет возложена на собственников, которые и вносят определенные платежи. И даже если домом будет управлять ТСЖ, вопросы использования денег зависят от членов товарищества. Что же касается кредитных учреждений, то они будут отвечать исключительно за целевое расходование денег.

Вопрос распоряжения деньгами относят к компетенции общего собрания. Любое использование средств должно быть одобрено и согласовано большинством голосов граждан, владеющими помещениями в конкретном доме. По итогам собрания выносится вердикт, который в последствии направляется в ТСЖ. В свою очередь товарищество будет отвечать за исполнение общего решения.

Спецсчет на капремонт в ТСЖ

Один из удобнейших способов накопить на проведение ремонтных работ – открыть специальный счет в банке. На него будут поступать деньги – взносы от жильцов. Со временем накопится нужная сумма.

Следует отметить, что такие счета допустимо использовать только по их прямому назначению.

Это означает, что деньги со счета можно потратить исключительно на проведение капитального ремонта.

Что это такое?

Спецсчет на капремонт ТСЖ – это специальный банковский счет. Он открывается только для накоплений с целью проведения капитального ремонта дома. Пополняется за счет взносов членов товарищества собственников жилья.

Открытие счета требует специальных условий, если они не соблюдены, то банк откажет.

Открытие специального счета – это очень удобный способ накопить деньги.

Кроме того, данная мера является безопасной по отношению к жильцам ввиду того, что деньги на что-либо другое потратить невозможно.

Однако, часто возникают споры о том, на кого будет оформлен счет, лучше это делать на имя председателя ТСЖ или другое уполномоченное лицо.

По такому счету могут проводиться следующие виды операций:

1. Перевод денег за оказываемые услуги по ремонтным работам.
2. Перевод финансов на погашение кредитов, взятых с целью организации капитального ремонта.
3. Перевод средств на иной спецсчет, но только в соответствии с решением собственников жилья.
4. Другие операции, связанные со списанием и зачислением денег по ремонтным работам.

Проверка деятельности ТСЖ осуществляется Жилищной инспекцией. Можно ли производить оплату коммунальных услуг в ТСЖ наличными? Узнайте тут.

Как открыть?

Порядок действий следующий:

1. Чтобы открыть спецсчет нужно провести общее собрание собственников жилья.
2. В результате должно быть принято решение об открытии и документально подтверждено.
3. Если собственники согласны, то можно выбрать человека, на чье имя будет открыт счет.
4. Далее нужно обратиться в банк с заявлением и согласием жильцов. Также могут потребоваться и иные документы.
5. Банк может открыть специальный счет только для осуществления целей по проведению капитального ремонта дома.

Следует учитывать, что могут потребоваться и сметы по проведению ремонтных работ, а также предположительные по стоимости затрат.

По результатам кворума составляется протокол, в него должны быть внесены следующие данные:

• размер взноса на ремонт;
• перечень требуемых ремонтных работ;
• сроки проведения ремонта общего имущества;
• владелец;
• финансовая организация, где планируется открытие специального счета.

Особенности

Открытие специального счета для проведения капитального ремонта весьма выгодно. Его особенностью является то, что банк полностью контролирует все проводимые операции с таким счетом.

Это означает, что банк потребует подтверждающие владение и право распоряжения счетом на перечисление финансовых средств.

Есть весомый недостаток, особенностью которого является оплата за выдачу дубликата выписки. Она взимается в соответствии с тарификацией банка.

Следует отметить, что все документы должны быть подписаны нотариусом или уполномоченным сотрудником финансовой организации, где открыт счет.

Комментарий

Анатолий ВЕРШИНИН, областной уполномоченный по правам человека в сфере ЖКХ:

«Разногласия возникают из-за размера минимального взноса на капремонт. Южноуральцы сетуют, что, например, в Санкт-Петербурге он равен всего 2,5 руб. на фоне наших 6,4 руб. Эти цифры устанавливает правительство субъекта на основе оценки потребности в средствах на финансирование работ по капремонту с учётом уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров домов. Формулы, которыми руководствуются чиновники, утверждены Министерством регионального развития РФ.

Кроме того, введена индексация платежей исходя из уровня инфляции. В следующем году для жителей Челябинской области плата составит 6,7 руб. за квадратный метр. Но даже в этом случае тариф окажется меньше, чем в соседних регионах. Уже сейчас в Курганской области это 6,97 руб., в Тюменской — 7,5 руб., в Свердловской — 8,2 руб. за «квадрат».

Неплательщикам следует учитывать, что с 1 января пени им будут начислены в полном объёме за весь неоплаченный период».

В какой валюте открывается спецсчет

Довольно часто возникают определенные сложности при открытии счета. Связанные с валютным наполнением.  Так как средства на протяжении определенного временного промежутка накапливаются, пользователи могут принять решение открыть счет в иностранной валюте, чтобы средства приумножались. Однако тут имеется весьма высокая степень риска, так как валюты (доллар, евро и т.д.) могут в любой момент потерять в цене, что скажется на итоговой массе накопленных средств.

Также следует учитывать политику учреждений, где будут открыты счета. Так, кредитный кооператив открывает счета преимущественно в рублях, стараясь не связываться с иностранными валютами. А вот банковские организации предоставляют широкий выбор валют для открытия счета.

Деятельность товарищества собственников жилья

ТСЖ – это некоммерческая организация собственников жилья. Создается с целью ведения и контроля хозяйственно-финансовой деятельности.

Член товарищества – жильцы дома. Каждый из них при проведении различного рода собраний имеет права голоса.

Деятельность ТСЖ заключается в:

• постоянном контроле за осуществлением платежей за коммунальные услуги, ремонтно-строительные работы;
• содержании в порядке дома и придомовой территории;
• решении проблем, связанных с экстренными поломками.

Управление домом

Управление домом может осуществляться не только ТСЖ, но и управляющей компанией. Этот выбор зависит от жильцов.

Если владельцы квартир захотят, чтобы было организовано товарищество собственников жилья, то дом передается ему в управление.

Такая форма очень удобна, поскольку жильцы имеют доступ ко всем данным о платежах и контролируют весь процесс самостоятельно.

Договор с жильцами

Спецсчет может быть открыт на основании заявления и договора. Следует учитывать, что владелец счета может вносить изменения в сам договор.

Но чтобы открыть такой счет нужно предоставить решение собрания владельцев квартир. Нужно сделать выбор:

• кредитной организации;
• владельца;
• суммы взноса и формирования капремонтного фонда;
• количества обязательных работ;
• периода проведения ремонта.

Должно быть предоставлено совместное решение о выборе способа формирования капремонтного фонда. Это своеобразный договор с жильцами.

Проценты по специальному счету – налогооблагаемые доходы собственников помещений в МКД?

Если собственником помещения является физическое лицо, доходы в виде процентов, начисленных за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, признаются объектом обложения НДФЛ. Согласно НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, которые получены им как в денежной, так и в натуральной форме или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.

В то же время в рассматриваемой ситуации считаем возможным применение по аналогии положений ст. 214.2 НК РФ, которой в том числе установлены особенности определения налоговой базы по НДФЛ при получении доходов в виде процентов, получаемых по вкладам физических лиц в банках, находящихся на территории РФ. Из этой статьи следует, что налогооблагаемые доходы в виде процентов, получаемых по рублевым вкладам в банках, находящихся на территории РФ, возникают только в случае превышения начисленных процентов над суммой процентов, рассчитанной исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, увеличенной на пять процентных пунктов.

В отношении процентов, начисляемых по денежным средствам, находящимся на специальном счете, такое превышение не наблюдается. Следовательно, обозначенные проценты не нужно включать в налоговую базу по НДФЛ собственников помещений в МКД – физических лиц. Как следствие, УК (ТСЖ) не надо выступать в роли налоговых агентов.

Что касается собственников помещений в МКД – юридических лиц, вопросы с налогообложением полученных доходов они решают самостоятельно в зависимости от применяемой системы налогообложения. УК (ТСЖ) следует только помнить, что на основании ч. 7 ст. 177 ЖК РФ владелец специального счета (это же касается банка, в котором открыт счет) обязан по требованию любого собственника помещения в доме предоставить информацию:

• о сумме зачисленных на специальный счет платежей собственников всех помещений в МКД;

• об остатке средств на специальном счете;

• обо всех операциях по данному специальному счету. К таким операциям относится среди прочего начисление процентов за пользование денежными средствами (п. 6 ч. 1 ст. 177 ЖК РФ).

Кстати, ЦБ РФ в Письме от 12.09.2014 № 41-2-2-5/1657 разъяснил, что банк вправе самостоятельно определить порядок предоставления информации по специальному счету собственникам помещений в МКД в целях надлежащего исполнения указанной обязанности (в том числе в части передачи соответствующей информации надлежащему лицу с учетом требований Жилищного кодекса и соблюдением банковской тайны).

* * *

Проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, не являются доходами владельца такого счета (например, УК или ТСЖ), поскольку права на данные средства принадлежат собственникам помещений в МКД. Что касается собственников помещений, для них проценты – это доход (экономическая выгода). Однако в налоговую базу по НДФЛ собственника помещения в МКД – физического лица указанный доход не включается (срабатывают специальные нормы гл. 23 НК РФ, применяемые по аналогии). А вот собственнику помещения – юридическому лицу стоит задуматься о необходимости включения в налогооблагаемый доход рассмотренных процентов.

Итоги

Составим перечень обобщающих положений, касающихся открытия и ведения специального счёта на капитальный ремонт:

1. Выбор формы сбора средств на ремонт ложится на плечи жителей дома. Если они не обеспокоились этим вопросом, то сбор будет вестись стандартным методом.
2. Для открытия спецсчёта нужно достичь согласия более, чем 50% собственников. Жильцы вправе самостоятельно исчислить сумму предстоящих выплат и выбрать банк.
3. Счёт оформляется только на юрлицо, в качестве которого выступит ТСЖ или управляющая компания.
4. Информация по счёту доступна жильцам в любое удобное для них время.
5. Средства перечисляются ежемесячно по квитанциям, затраты могут быть только целевые по факту проведения работ. При необходимости работа подрядчика может быть оплачена авансовыми платежами, не превышающими 30% от итоговой сметы.
6. Если ранее финансы на капремонт копились у регионального оператора, то их переведут на открытый специальный счёт (после выполнения установленных условий).
7. Государство освобождает от выплат определённые категории граждан. Региональные власти могут дополнить этот список.
8. Специальный счёт – это большая ответственность для собственников. Его ведение предполагает полную ответственность за сбор средств и соблюдение сроков.

Если жильцы нового дома твёрдо решили копить средства на специальном счёте, то открывать его нужно как можно скорее. По истечение месяца администрация обязана передать дом региональному оператору, в связи с чем в будущем придётся заниматься переводом собранных средств от него на персональный счёт дома.

★ ★ ★