Уведомление о расторжении договора аренды

Образец уведомления

Как уже было отмечено, если одна из сторон хочет прекратить свои арендные отношения, то она обязана направить уведомление. В действующем законодательстве не утверждена точная форма такого документа. Поэтому он составляется в произвольном виде, но с соблюдением общепринятых правил.

По инициативе арендатора в связи с коронавирусом

Если основанием для расторжения договора аренды (по инициативе арендатора) послужила тяжелая обстановка, вызванная коронавирусной инфекцией, то уведомление будет включать следующие пункты:

1. Шапка документа – тут прописываются данные обеих сторон. Если это две организации, то указывается полное название каждой и ФИО руководителей.
2. Название бумаги – здесь используется следующая формулировка «Уведомление об отказе от договора аренды недвижимого имущества».
3. Регистрационные данные документа (номер и дата).
4. Основная часть – в этом разделе последовательно указывается следующая информация:

• ссылка на п. 2 ст. 610 ГК РФ и договор (прописываются его реквизиты)
• имена/названия обеих сторон (арендатора и арендодателя)
• заявление об одностороннем отказе от договора с указанием конкретной даты, начиная с которой он перестанет действовать
• причина расторжения – в конкретном примере можно использовать следующую формулировку: «в связи с невозможностью своевременного внесения арендной платы по причине сложного финансового положения, вызванного развитием коронавирусной инфекции»

1. В конце документа арендатор должен поставить свою подпись.

Независимо от того, кто является инициатором расторжения договора аренды, в уведомлении обязательно должна также стоять подпись второй стороны. Она выступает подтверждением того, что адресат ознакомился с содержанием документа.

Для наглядности можно привести конкретный пример уведомления от арендатора о расторжении договора аренды:

От арендодателя в связи с неоплатой

Если инициатором расторжения арендных отношений выступает сам владелец имущества, то в этом случае содержание уведомления несколько изменится.

Его структура будет включать в себя следующие пункты:

1. «Шапка» документа – указываются данные обеих сторон.
2. Название – можно использовать формулировку, приведенную в предыдущем пункте.
3. Регистрационные данные документа.
4. Основная часть – включать она будет в себя следующую информацию, которая должна быть изложена в последовательном порядке:

• сообщение о прекращении действия договора аренды (дата и номер) с указанием полных сведений о каждой стороне. К примеру, если это юридические лица, то прописывается название компании, ФИО ее руководителя и статус, присвоенный в рамках договорных отношений («Арендатор»/«Арендодатель»)
• причина расторжения договора – в конкретном примере может звучать следующим образом: «в связи с неоплатой в течение 2 месяцев арендного платежа, предусмотренного условиями договора»,
• срок прекращения арендных отношений – указывается точное число, месяц и год
• просьба передать имущество (до наступления дня окончания действия договора аренды) в состоянии, которое оно имело при первоначальном получении по акту приема-передачи
• сообщение о том, что если арендатор до указанного времени не заберет свои вещи, владелец имущества вправе переместить их в другое место. При этом он не будет нести ответственность за их сохранность

Примерное содержание уведомления от арендодателя можно увидеть в примере, приведенном ниже:

1. Подпись арендодателя.

Дополнительно стоит отметить, что если арендатор не вносит плату за использование имущества, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора через суд (ст. 619 ГК РФ). Но в этом случае необходимо выполнить следующее условие – в адрес нарушителя должно быть направлено письменное предупреждение о внесении арендной платы в разумный срок.

Какие требования предъявляются к документу

На законодательном уровне не установлены какие-либо четкие требования (помимо сроков) к уведомлению о прекращении аренды.

Однако при составлении такого документа нужно руководствоваться следующими общепринятыми положениями:

• составляется в письменной форме
• стиль изложения исключительно деловой
• документ должен кратко и ясно выражать основою суть
• не допускается использование нецензурной лексики и оскорблений
• текст лучше набрать при помощи компьютерных программ
• стандартный формат бумаги – А4
• обязательно должны быть прописаны все реквизиты (договора аренды, сведения о каждой стороне и т.д.)

Основания расторжения

Существуют три возможных основания расторжения договора аренды:

• по истечению срока действия;
• досрочно по взаимному согласию сторон;
• досрочно в одностороннем порядке.

У каждого из вышеперечисленных вариантов есть свои особенности.

Уведомление о расторжении договора по истечению срока действия должно обязательно иметь место в случаях, когда сам договор предусматривает возможность автоматического продления.

В большинстве договоров подобная возможность предусмотрена. Это связано с тем, что тексты договоров, как правило, скачивают из Интернета, не вникая в суть того, что имеется в тексте. А типовой шаблон как раз и предусматривает возможность продления договора по умолчанию в случае, если ни один из контрагентов не заявит о его расторжении.

В продлении по умолчанию кроется потенциальная опасность.

Предположим, что арендатор квартиры, не оформив официального уведомления о расторжении, просто съехал, полагая, что срок договора истек. Но суть в том, что отсутствие уведомления является основанием для продления договора. И наш арендатор вполне имеет шансы спустя несколько месяцев получить претензию от арендодателя с требованием о погашении арендной платы. А затем и повестку в суд.

Поэтому обязательно уведомляйте контрагента о расторжении договора по истечению срока действия, если вы не намерены его продлевать. И обязательно предлагайте контрагенту получить арендованное имущество по акту приема-передачи.

Досрочно договор аренды может быть расторгнут по множеству причин, от смерти арендатора до задержек во внесении арендной платы.

В любом случае, какова бы ни была причина, инициатор расторжения договора должен направить своему контрагенту уведомление.

Если вторая сторона согласится с предложением, то договор расторгается по результатам достигнутого консенсуса. При этом стороны могут договориться о погашении задолженности, ремонте поврежденного арендованного оборудования и т.д.

Даже если один из контрагентов уклонится от исполнения договоренностей, второй всегда может обратиться в суд. Договор при этом все равно будет считаться расторгнутым по согласию.

Расторжение договора в одностороннем порядке (без согласия второй стороны) возможно только посредством судебного решения. А в суд обратиться можно только при условии предварительного направления уведомления о расторжении договора аренды.

Досрочное расторжение договора

Договор может быть аннулирован по инициативе нанимателя в одностороннем порядке, при этом обоснования могут быть указаны в самом тексте соглашения, либо опираться на законодательство РФ.

При несогласии контрагента с расторжением, наниматель вправе расторгнуть соглашение через суд.

В судебном порядке

При наличии юридических оснований и отказе контрагента в аннуляции договора наниматель может осуществить досрочное прекращение соглашения в судебном порядке.

Перед подачей иска необходимо пройти ту же процедуру, что и при разрыве соглашения по обоюдному согласию:

• составить и передать контрагенту уведомление о расторжении договора,
• дождавшись указанного в уведомлении срока предложить заключить соглашение о расторжении.

При отказе наймодателя заключить соглашение или дальнейшем требовании платежей, наниматель должен обратиться в судебные органы по месту жительства с иском о принудительном расторжении договора найма.

По соглашению сторон

При согласии сторон они могут аннулировать соглашение в удобный для них срок.

Для этого стороны заключают соглашение о расторжении, в котором указывается конкретная дата аннулирования договора.

В соглашении можно указать пункт, что оно является актом приема-передачи квартиры, либо такой акт составляется позднее перед прекращением действия договора.

В случае отсутствия претензий у сторон друг к другу и подписания соглашения и акта приема-передачи, договор прекращает свое действие, а стороны освобождаются от юридической ответственности друг перед другом.

При неограниченном сроке действия

Если соглашение было заключено на неограниченный срок, то арендатор может расторгнуть его без согласия противоположной стороны.

Для этого он должен предупредить о своем намерении арендодателя за 1 месяц, а в случае коммерческого найма — за 3 месяца.

Уведомление передается лично с пометкой о вручении во втором экземпляре либо отсылается заказным письмом.

По истечению этих сроков арендатор считается свободным от обязательств по договору.

Вручение письма

Если противоположная сторона не соглашается разорвать договор аренды, она может попытаться тянуть время. Например, неполучение уведомления является законным основанием.

Рекомендуется вручать письма лично руководителю организации или предпринимателю. Процедура обязывает гражданина расписаться в получении документа, что сильно ускорит процесс расторжения сделки.

К документу прилагаются реквизиты арендного договора, перечисляются основные положения и опись всех вложений. Можно послать 2 уведомления сразу: на юридический и фактический адрес.

Законодательство не учитывает отправление уведомления электронной почтой. Такой способ доступен гражданам в качестве дополнения к отправленному почтой оригиналу письма.

Виды расторжения договора аренды

В зависимости от того, как контрагент отреагировал на полученное предупреждение, дальнейшая судьба сделки решается двумя путями – по взаимному согласию сторон или через суд. 

Обоюдное согласие

Наиболее предпочтительный вариант, когда ответчик соглашается с выдвинутыми требованиями. В ответ им может быть предложен способ возмещения убытков, при котором правоотношение продолжит свое действие, а участник обязуется устранить выявленные недостатки и нарушения.

Итоговое соглашение

Если обе стороны приходят к положительному решению, составляется итоговое соглашение. В случае расторжения в документе указываются пункты:

• Изначальный предмет договора – переносится из документа.
• Информация о сторонах.
• Причина прекращения правоотношения.
• Сумма, подлежащая возмещению (в случае наличия неуплаты арендной платы или причиненного ущерба).

Соглашение составляется в двух экземплярах, подписывается сторонами и продолжает свое действие до полного выполнения его условий.

Загрузка…

Слишком долго?

Перезагрузить документ | Открыть в новой вкладке

Акт приема-передачи

К документу прикладывается акт приема-передачи, по которому бывший арендатор возвращает недвижимое имущество обратно его законному владельцу

Для того, чтобы после этого не возник спор, важно подробно описать состояние земли и построек, которые имелись на ее территории на момент подписания бумаги, – собственник подписывает акт после проверки этих сведений

В документе делается отметка о том, что арендодатель не имеет претензий касаемо технического состояния объекта найма.

Акт сверки взаиморасчетов

Также стороны подписывают Акт сверки взаиморасчетов. Бумага необходима для исключения неясностей по поводу расчетов между сторонами. Он представляет собой таблицу, где указываются уплаченные суммы, даты и реквизиты документов (платежных поручений). Все они при необходимости могут быть подтверждены документально.

Две распространенные причины, по которым к соглашению прикладывают сверку:

• Долгосрочные отношения – имущественный найм в течение пяти и более лет.
• Подстраховка на случай судебного спора.

Итог – полный взаиморасчет или наличие долга. Акт подписывают не только руководители, но и главные бухгалтера. Подписанную бумагу с подписями и печатью необходимо вернуть отправителю.

Судебный спор

Инициатор имеет право обратиться в суд, если ответчик не принял его претензию в течение месяца, отказался выполнять требование или выставил встречное. Иск может быть подан как одной, так и обеими сторонами – в суд по району расположения (проживания) ответчика. В случае спора между юридическими лицами вопрос решается в арбитражном суде.

Исковое заявление содержит пункты:

• Наименование судебной инстанции, куда направляется иск.
• Данные составителя заявления.
• Предмет договора аренды, его реквизиты.
• Предмет спора, где указывается нарушенный или не выполненный пункт документа.
• Данные о доказательствах имеющего места нарушения.

К иску прикладывается извещение о получении отправленного заранее уведомления и сам договор аренды. Для того, чтобы суд завел дело, необходимо оплатить пошлину и приложить квитанцию. При удовлетворении искового заявления судебные расходы будут взысканы с ответчика.

Общий срок рассмотрения дела составляет два месяца, в ходе которого стороны будут вызваны на заседание (проводится один или несколько раз, в зависимости от сложности дела). Решение суда приобретает юридическую силу после десяти дней после его принятия; результат можно оспорить в более высокой инстанции.  

Необходимые документы

Для осуществления процедуры прекращения аренды следует собрать определенные пакет документов.

Инфо

С их перечнем вы можете ознакомиться в статье №622 ГК РФ.

После прекращения действия соглашения происходит передача жилой площади её владельцу. Этот процесс обязательно должен быть подкреплен документально, поэтому составляется акт приема-передачи, который подписывается обеими сторонами.

В данном документе обязательно должны быть отражены:

• Состояние имущества;
• Сроки возврата жилой площади.

Стоит отметить, что этот документ должен быть составлен максимально подробно. Это поможет избежать спорных ситуаций. При рассмотрении заявления о расторжении в суде кроме акта приема-передачи, паспорта и копии договора также понадобится соглашение о досрочном прекращении арендного договора. Этот документ позволит намного ускорить прекращение аренды.

Последствия

Одностороннее расторжение договора аренды имеет определенные последствия. После завершения данной процедуры соглашение перестает действовать, но дата прекращения действия может различаться. Например:

• После подписания обеими сторонами документа, подтверждающего прекращение действия ранее составленного соглашения;
• После вступления судебного решения в законную силу.

Аннулирование сделки подразумевает освобождение арендуемой жилой площади и передача её собственнику. Процесс передачи необходимо проводить на основании акта приема передачи, который составлялся при аренде. Это необходимо для того, чтобы исключить возможность воровства со стороны арендатора и обмана со стороны арендодателя. Бывают случаи, когда арендодатель может затребовать вещи, которые не присутствовали в помещении.

Также стоит обратить внимание на наличие штрафных санкций, прописанных в арендном соглашении. Они обязательно должны быть уплачены

Основания для одностороннего расторжения договора

Существует три инициирующих причины, при наличии которых появляется возможность прекращения действия (расторжения) соглашения:

1. Положениями договора, либо законом предусмотрена такая возможность.
2. Зафиксировано существенное нарушение (то есть, нанесение стороне, инициирующей расторжение, ущерба, равного прибыли от сделки) противоположной стороной условий соглашения.
3. Произошло существенное изменение обстоятельств.

Существуют также специальные случаи, предусмотренные нормами ГК для каждого типа договора в отдельности. Заключая договор, стороны просчитывают возможные риски и максимальную сумму прибыли, которую могут от этого получить. Ст.451 ГК установлено, что суд может изменить условия договора, или вовсе расторгнуть его по требованию истца, если одновременно имеются четыре условия:

• заключая договор, стороны не предусматривали подобного изменения;
• изменение является следствием непреодолимых заинтересованной стороной причин, при должном исполнении ею существующих условий договора;
• оставление договора в первоначальном виде повлекло нарушение имущественных интересов и ущерб (упущенную выгоду);
• договором не предусмотрено, что изменения условий вредит заинтересованной стороне.

Чаще всего попытка расторжения договора происходит, исходя из просчитанного одной из сторон текущего экономического риска – то есть, по причине нестабильной финансовой ситуации. Но судебная практика такова, что получить однозначный ответ о том, может ли финансовый кризис быть причиной изменения условий договора. Поэтому заинтересованной стороне придётся доказывать одновременное наступление всех вышеуказанных условий, и их негативное влияние на возможность исполнения условий договора. Только в этом случае у суда будут основания для изменения условий договора в соответствии с требованиями ст.451 ГК.

Расторжение договора аренды

Досрочное прекращение действия договора аренды нежилого помещения может быть осуществлено:

• по требованию арендодателя (ст.619 ГК);
• по требованию арендатора (ст.620 ГК).

Сторона, предоставляющая недвижимое имущество в срочное платное пользование, может рассчитывать на прекращение действия соглашения по решению суд, если арендатор нарушает правила такого пользования, либо оно приводит к его ухудшению.

Право подать иск в суд о прекращении действия договора у арендодателя появляется, если противоположная сторона два срока подряд не внесла сумму арендной платы, или не ремонтирует его, если это предусмотрено договором. К судебному иску в обязательном порядке должен быть приложен оригинал письменного предупреждения о том, что арендатор обязан исполнить условия договора.

Соответствующие причины также могут возникать у арендатора. Он имеет право требовать расторжения, если:

• не получил от арендодателя в пользование оговоренного договором имущества;
• арендодатель предоставил имущество, но препятствует осуществлению права его пользования;
• имущество не отвечает требованиям, прописанным в условиях договора и акте приёма-передачи;
• арендодатель отказывается ремонтировать имущество, если такое обязательство установлено договором;
• по не зависящим от арендатора причинам имущество доведено до состояния, непригодного для пользования.

Арендатор также вправе требовать включения в перечень положений договора (п.2 ст.451 ГК) прочих оснований.

Расторжение договора услуг

Соглашение о возмездном оказании услуг может быть расторгнуто в одностороннем порядке с мотивировкой заказчиком своих действий, или без таковой. Мотивами отказа могут служить:

• непредставление исполнителем в срок, либо ненадлежащее предоставление услуг, оговоренных соглашением (п.п.2, 3 ст.715 ГК);
• несоответствие услуг требованиям качества, оговоренным соглашением, либо наличие в результате неустранимых недостатков (п. 3 ст.723 ГК).

Для заказчика обязательно наличие доказательств нарушения исполнителем условий договора.

Право на немотивированный отказ носит безусловный характер, не оговаривается требованиями закона. Сторона может воспользоваться им как до начала фактического оказания услуг, так и во время такового. Условием является компенсация исполнителю расходов, которые тот понёс, выполняя условия договора до момента расторжения (п.1 ст.782 ГК).

Когда нужно уведомление

Существует несколько случаев расторжения сделки, когда одна сторона обязана направить другой письменное уведомление:

• если в документе не оговорен срок окончания его действия. В гражданском кодексе сказано, что прекращение бессрочных договоров возможно только после уведомления. Предупредить желание съехать или освободить помещение раньше срока требуется за 3 месяца до желаемой даты;
• если в документе прописаны условия, согласно которым он продляется автоматически без участия сторон;
• при отказе одной из сторон выполнять установленные договором действия.

Уведомление является обязательной формальностью, когда обе стороны согласны расторгнуть договор. При инициативе одной из сторон вторая может потребовать возмещения материального ущерба, если уведомления не было.

Рекомендуется прописать детальные условия расторжения договора на этапе подготовки документа.

Если стороне важно закончить договор раньше срока, требуется настаивать на добавлении этого пункта: у граждан должны быть обязательства друг перед другом, а также перечень ситуаций, которые дают право прервать договор. В документе не должно быть положений, которые противоречат Гражданскому кодексу

Законодательное регулирование вопроса

Необходимость расторгнуть соглашение об аренде недвижимости может возникнуть у любого участника правоотношений. Причины такого поведения могут быть абсолютно разными. Но вне зависимости от обстоятельств, стороны должны руководствоваться установленными нормами гражданского законодательства. Знание своих прерогатив и обязательств поспособствует избежать конфликтов и недопонимания между участниками.

ВАЖНО !!! Лучшим из вариантов является фиксирование в самом тексте заключаемого документа всех нюансов относительно ситуации досрочного расторжения. Так, по инициативе арендодателя ГК РФ в статье 619 предусматривает легальные основания прекращения действия соглашения, а следующая статья прописывает возможности другой стороны

Так, по инициативе арендодателя ГК РФ в статье 619 предусматривает легальные основания прекращения действия соглашения, а следующая статья прописывает возможности другой стороны.

Таблица проиллюстрирует прерогативы участников отношений:

Основания прекращения для арендодателя	Причины расторжения для арендатора
Съемщик пользуется предоставленным имуществом не по целевому использованию или производит его порчу. Решетников сдал в пользование молодой семье двухкомнатную квартиру с вновь сделанным ремонтом. Маленький ребенок изрисовал дорогие обои, родители обязались осуществить ремонт за свой счет в течение двух месяцев, но этого не произошло. Соглашение было аннулировано	Имущество для пользования не предоставлено. Владелец жилплощади по договору обязан был к моменту заселения установить газовую плиту и привезти холодильник, но этого сделано не было. Жильцы готовили пищу месяц на электроплитке, приобрели морозильную камеру. Но в итоге нашли жилье с лучшими условиями и съехали по причине отсутствия плиты
Ухудшает состояние имущества. Заселив жильцов в полностью обставленную квартиру спустя месяц, хозяин обнаружил кухонный гарнитур с побитыми стеклами. Мужчина предложил им съехать	Переданное в эксплуатацию обладает существенными недостатками, препятствующими нормальному использованию. Осматривая помещение потенциальный наниматель не смог заметить работающего через раз сливного бачка и неправильной работы смесителей (горячая вода в душе резко становится холодной). После вселения молодой человек предложил поменять все за свой счет, но чтобы понесенные расходы вошли в следующую оплату. Владелец не согласился, обвиняя в поломке жильца
Больше двух раз просрочивает ежемесячный платеж. На протяжении полугода семья не оплачивала плату за пользование домом. Владельцу это надоело и он попросил освободить помещение	Проведение генерального ремонта, являющегося обязательством собственника, не производится. Сдав жилье с осыпающимся потолком, отклеивающимися обоями и довольно плохой сантехникой владелец обязался устранить недостатки на протяжении двух месяцев с помощью жильцов. Однако ремонта квартиранты так и не дождались
Не осуществляет капитального ремонта, если это предусмотрено договором. Уехав в Италию на постоянное место проживания, Голубевы сдали в аренду трехкомнатный дом в России с обязательством проведения текущего и генерального ремонтов жильцами. Приехав через 10 лет они ужаснулись ветхостью жилья и решили продать недвижимость, но больше не давать в эксплуатацию	В силу непредвиденных и не зависящих от воли сторон обстоятельств имущество престанет быть пригодным для эксплуатации. Квартиросъемщик уехал с семьей на отдых. Приехав они уже не смогли проживать в арендуемом жилье, поскольку на момент их отсутствия по вине соседки произошел пожар и пламя перекинулось на квартиру. Большая часть имущества сгорела

ВНИМАНИЕ !!! Чтобы расторгнуть соглашение владельцу необходимо сообщить о своем намерении жильцам в разумный период, обычно за 30 дней до предполагаемого выезда. Для ликвидации соглашения арендатором последнему нужно будет обращаться в суд

Для ликвидации соглашения арендатором последнему нужно будет обращаться в суд.

Установленные в кодексе основания не считаются исчерпывающими. Каждый договор может дополнить их список.

Порядок и сроки передачи извещения

Письмо о прекращении договора аренды высылается второму участнику сделки заранее. Нередко возникает вопрос, за сколько дней до расторжения соглашения нужно проводить оповещение контрагента.

Все зависит от сложившихся обстоятельств. Срок зависит от предмета сделки. Если аренда касается квартиры, офиса, торговой площадки и прочих недвижимых жилых и коммерческих объектов, то оповещать контрагента о расторжении договора следует минимум за три месяца до фактического прекращения всех прав и обязательств.

Если речь идет о движимом имуществе (автомобилях, оборудовании), то уведомительное письмо требуется высылать за месяц до даты завершения арендных отношений.

Срок, в который надо уведомить вторую сторону о прекращении арендных отношений, может указываться непосредственно в самом договоре. В этом случае нужно придерживаться установленного периода.