Продажа квартиры: как заключить сделку с риэлтором или агентством, образец договора

Как составить поручение на реализацию продукции

У подобных отношений существуют свои специфические характеристики, которые должны быть отображены в тесте самих соглашений:

• Продукция, переданная на реализацию, полностью принадлежит принципалу.
• Вся полученная в результате продажи выручка – собственность заказчика, агент может получить только заранее оговоренный процент от реализации.
• Также оговариваются условия транспортировки, рекламной компании или работа с клиентской базой.
• Можно отдельно оговорить способ оформления места продаж, предварительную предпродажную подготовку, и другие важные аспекты для быстрой продажи переданной продукции.
• Допускается рассмотрение увеличения суммы вознаграждения, если агентом были предприняты действия, увеличивающие скорость реализации, либо их снижение, при наступлении определенных результатов, оговоренных в заключаемых сторонами обязательствах.

Конкретной установленной формы не существует, но задача сторон заключается в отображении всех возможных нюансов по его исполнению и проведению оплаты вознаграждения.

• Описание сторон – данные принципала и агента, дата заключения и место.
• Название документа.
• Подробное описание предмета договоренностей, то есть конкретных полномочий и действий агента.
• Время, на которое распространяется действие соглашения, но то не принципиальный пункт.
• Обязательная оговорка, что все действия агентом будут исполняться от имени заказчика и только в его интересах, иначе все права могут перейти агенту. Но если действия предполагают участие самого заказчика, но может выписать доверенность на агента с указанием конкретных полномочий.
• Также необходимо вписать обязательство в соглашение о периодичности предоставления отчетности о движении продукции, и оговорить возможность о возражениях на недостоверную документацию.

Можно в дополнениях или в тексте основных соглашений сделать оговорку о возможности досрочного разрыва соглашений при наступлении определенных обстоятельств, препятствующих добросовестному исполнению поручений. В заключительной части следует прописать всю меру ответственности обеих сторон по сделке, и штрафные санкции в случае неисполнения взятых на себя обязательств. Бесплатная юридическая консультация по телефону разрешит любой ваш спорный вопрос.

Сохранить

Сохранить

Как продлить миграционную карту

Оформление дубликата свидетельства о рождении

Юридическая консультация по авторскому праву

Авторское право — консультация юриста

НУЖНА БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА?

Нормативное регулирование

Агентский договор недвижимости являются разновидностью агентских договоров, которые предусмотрены статьей 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации. Сущностью данного договора, с законодательной, нормативно-правовой точки зрения, является возможность предоставлять права стороне (агенту) на продажу, аренду и покупки объектов недвижимого имущества.

Самым основным с позиции гражданского права, является точное согласование цены, за которую агент должен продать объект недвижимости. Даже, если хозяин объекта считает себе не компетентным в вопросах ценообразование, поручать агенту выставлять цену самостоятельно нельзя. Для этого существуют профессиональные оценки недвижимого имущества.

Принципал в агентском договоре определение

Еще не так давно агентские договоры, хоть и были предусмотрены законодательными актами, но не столь часто встречались в юридической практике. Сегодня этот формат договорных отношений получил широкое распространение.

Чтобы лучше ориентироваться в этой правовой форме, попробуем разобраться в том, что с юридической точки зрения включают в себя ее основные понятия «принципал», «агент», договор на исполнение делегированных полномочий.

Принципал и агентский договор: взаимосвязь понятий

Юридический термин «принципал» неразрывно связан с понятием «агентский договор» –видом гражданско-правового договора, где применяется этот термин. Рассмотрим термин «принципал» в агентском договоре, кто это и какова его роль, и, собственно сам агентский договор, что из себя представляет, и на какие действия распространяется.

Агентский договор в правовом поле РФ – это гражданско-правовой договор, по условиям которого первое лицо, наделяет полномочиями второе лицо за вознаграждение выполнять за счет и от имени первого лица (или от своего имени) поручения и иные действия, характер, объем и пределы которых установлены в договоре (ст. 1005 ГК РФ).

Сторонами в агентском договоре выступают принципал, агент, и в некоторых случаях, где это предусмотрено условиями договора, субагент. В рамках заключенного договора эти лица наделены следующими функциями:

Агент – наделенный полномочиями представитель Принципала. Представляя интересы заказчика, действует от его имени (или от своего), исполняет поручения и осуществляет действия, обусловленные рамками Агентского договора, за счет лица, чьи интересы представляет, и за соответствующее вознаграждение.

Принципал в агентском договоре: кто это, его роль в гражданско–правовых отношениях

Невозможность самостоятельно выступать от своего имени в определенных ситуациях, вынуждает Принципала обращаться к услугам Агента, и наделять его рядом полномочий и правом выступать от своего имени.

В агентском договоре Принципал, который может являться как юридическим, так и физическим лицом, выступает в роли заказчика определенных действий и поручений, исполнение которых он делегирует выбранному лицу, выступающему в роли Агента.

Принципал обязан выдать Агенту доверенность на определенные действия (если это предусмотрено договором), обеспечить его необходимыми средствами для выполнения поручения, либо возместить его расходы, а также выплатить вознаграждение, определенное договором, на основании отчетов Агента о проделанной работе.

То есть, в таком случае ответственности за результаты деятельности Принципала Агент не несет.

Если же сделки заключаются Агентом от собственного имени, права и обязанности возникают у Агента, даже если Принципал вступает в отношения с третьим лицом для исполнения сделки (ч. 2, 3 п. 1 ст. 1005 ГК РФ).

агентского договора

Агентский договор составляется по общепринятой норме оформления договоров на оказание возмездных услуг.

В нем должны содержаться:

в преамбуле – полная информация о сторонах договора, дате и месте его подписания;

в содержательной части информация о:

предмете договора – поручаемых Агенту действиях и задачах,

правах и обязанностях сторон,

сроках и условиях договора, в том числе – порядке расчета и отчетности по выполненным поручениям,

порядок разрешения споров, возникших в рамках заключаемого договора,

условия соблюдения конфиденциальности и ответственности за распространение личной информации о Принципале;

указание на разрешение вопросов, не регулируемых рамками Агентского договора;

реквизиты сторон, подписавших агентский договор.

Примеры договоров с участием Принципала и Агента

Чтобы лучше понять суть агентского договора, а также понятие Принципала и Агента, рассмотрим несколько примеров, демонстрирующих суть и роль этих лиц в рамках заключаемого договора.

Агентский договор между риэлтором и покупателем квартиры:

Агент – риэлтор (или риэлторское агентство),

поручения Принципала – подбор и покупка квартиры,

деятельность Агента – рассмотрение предложений на рынке недвижимости, выбор квартиры, сопровождение и заключение сделки от имени, на имя и за счет средств Принципала.

Агентский договор между туристом и туроператором:

поручения Принципала – выбор тура и оформление выездных документов,

деятельность Агента – подбор предложений, отвечающих требованиям Принципала, оформление документов, виз и иных разрешений от имени, на имя и за счет средств Принципала.

Темные углы

В большинстве случаев договор составляется по уже установленному образцу и внести туда свои правки нельзя. Читать текст договора надо очень тщательно.

Обратить пристальное внимание надо в первую очередь на сроки, по которым будет осуществляться риэторская деятельность, на конечную сумму по услугам, наличие штрафов для клиента (что незаконно), запрет на общение с покупателем до сделки (незаконно), если есть пункт о запрете на общение с другими агентствами (незаконно, если нет эксклюзивного договора). Надо сказать, что данный договор защищает, прежде всего, агентство недвижимости, а только во вторую очередь права клиента

Именно поэтому с договором надо знакомиться очень внимательно

Надо сказать, что данный договор защищает, прежде всего, агентство недвижимости, а только во вторую очередь права клиента. Именно поэтому с договором надо знакомиться очень внимательно.

Договор оказания риэлторских услуг по продаже недвижимости

• Заказчик обязуется: Оплачивать Услуги в размерах и сроки, предусмотренные Договором.
• Своевременно передавать Исполнителю всю необходимую для оказания Услуг информацию и документацию.
• Принять оказанные Услуги в соответствии с условиями Договора.
• Не передавать полученную от Исполнителя информацию, связанную с оказанием услуг по Договору, третьим лицам и не использовать ее иным образом, способным привести к нанесению ущерба интересам Исполнителя.
• Во время срока действия Договора не предпринимать каких-либо действий (лично или через посредников), связанных с оказанием Услуг, без согласования с Исполнителем, в том числе не производить самостоятельных осмотров объектов Недвижимости.

Исполнитель обязуется:

• Оказывать Услуги качественно и в срок в соответствии с условиями Договора.

Передать Услуги Заказчику согласно условиям Договора.
При поиске объекта Недвижимости руководствоваться выгодностью объекта для Заказчика.
Организовывать осмотры подобранных объектов Недвижимости в согласованное заранее (не менее, чем за сутки) с Заказчиком время.
Представлять интересы Заказчика во время осмотра объектов Недвижимости.
Предоставлять Заказчику объективную и достоверную информацию о Недвижимости, являющейся объектом оказания услуги.
Провести юридическую экспертизу документов на Недвижимость, в том числе подтвердить права собственности продавца, наличие обременений и прав третьих лиц на предлагаемый Заказчику объект Недвижимости.
Провести анализ документов на недвижимость, не предмет выявления сведений, препятствующих подписанию договора аренды объекта Недвижимости.
В случае утраты полученных от Заказчика оригиналов документов восстановить их за свой счет.
Заказчик вправе:

• Получать от Исполнителя устные и письменные объяснения, связанные с оказанием Услуг, не позднее 2 (Двух) рабочих дней с даты предъявления соответствующего требования.

Отказаться от исполнения Договора при условии оплаты Исполнителю фактически осуществленных последним расходов на оказание Услуг.
Не возмещать расходы, понесенные Исполнителем во время оказания услуг.
Исполнитель вправе:

• Требовать оплаты за оказанные услуги.

Отказаться от исполнения Договора при условии полного возмещения убытков Заказчику в порядке, предусмотренным ст. 9 Договора.
Получать от Заказчика любую информацию, необходимую для выполнения своих обязательств по Договору. В случае непредставления либо неполного или неверного представления Исполнителем информации Исполнитель имеет право приостановить исполнение своих обязательств по Договору до представления необходимой информации.

Рекомендуем прочесть: Вешняки аренда комнату и квартиру

Заключаем агентский договор

Оформление договора – это обязательный атрибут взаимоотношений с агентством недвижимости. Существует вероятность, что штатный риэлтор некоего агентства недвижимости предложит взаимодействовать без заключения договора, мотивируя тем, что львиную долю гонорара забирает агентство, а работая напрямую с риэлтором можно обойтись намного меньшей суммой.

В данном случае каждый выбирает сам. Вполне возможно, что риэлтор окажется добросовестным агентом, и сделка пройдет без сучка и задоринки. Но в случае, если случится непредвиденное, обратиться с претензией будет не к кому.

Только заключенный с агентством договор может стать гарантией возмещения возможных убытков.

Как правило, каждое агентство недвижимости имеет собственный, разработанным им типовой шаблон договора с клиентом, в который индивидуализируется в соответствии с конкретными обстоятельствами клиента. Поэтому необходимости в самостоятельном составлении договора не будет.

Подписывая договор, важно знать, что именно должно входить в договор, как должны прописываться обязательства сторон договора. В данном случае информированность о форме договора способна уберечь от принятия невыгодных условий

Дополнительные условия

При составлении договора необходимо учитывать следующие важные моменты.

В документе обязательно должна быть указана стоимость сделки, порядок и условия оплаты. Отсутствие информации относительно цены автоматически делает сделку недействительной.

Если риэлторские услуги оказываются несколькими агентами (или компаниями), то договор должен содержать информацию о правах и обязанностях всех участников сделки. Отсутствие информации хотя бы об одной из сторон сделки делает договор недействительным.

Участники могут в индивидуальном порядке договориться о способе возмещения убытков стороной, нарушившей обязательства. Это может быть выплата штрафа, пени, неустойки и т.д.

Услуги агента

Согласно заключенному договору исполнитель (риэлтор) обязуется осуществить в интересах заказчика:

• Подготовить образцы договора.
• Произвести осмотр и оценку реализуемого объекта недвижимости, и установить ту цену, которая будет соответствовать требованиям заказчика и будет конкурентоспособна на рынке.
• Провести рекламную кампанию, направленную на привлечение покупателей.
• Проводить переговоры с заинтересованными лицами и организовывать показы квартиры.
• Искать подходящий объект недвижимости, если договор заключен на покупку или аренду жилплощади.
• Проверить предоставленные продавцом документы на жилье.
• Сопровождать сделку, если она заверяется нотариально.
• Проводить консультации.
• Проводить иные мероприятия в интересах заказчика.
• Соблюдать конфиденциальность.

Заказчик, в свою очередь, обязан:

• Предоставить полный комплект документов.
• Информировать агента о возможных юридических сложностях, связанных с оформлением сделки.
• Обеспечить риелтору возможность для организации показов объекта потенциальным покупателям.
• Своевременно и в полной мере оплатить услуги риелтора после выполнения им своих обязательств.

Агентский договор на продажу недвижимости от имени агента

• если Принципал подписал договор купли-продажи объекта с организацией, учредителем (участником), акционером которой является хотя бы один из руководителей организации, представленной Агентом в качестве возможного покупателя;
• если Принципал подписал договор купли-продажи с организацией, в которой хотя бы одним из учредителей (участников), акционеров либо одним из руководителей является хотя бы один из учредителей (участников), акционеров либо один из руководителей организации, представленной Агентом Принципалу в качестве возможного покупателя.

Принципал в письменной форме даст согласие на предоставление конфиденциальной информации, определяемой в соответствии с настоящим договором, этим третьим лицам, конфиденциальную информацию Принципала, к которой он получил доступ при заключении настоящего договора и в ходе исполнения обязательств, возникающих из настоящего договора. Настоящее обязательство действительно в пределах срока действия настоящего договора и в течение после прекращения его действия. Агент обязуется возместить Принципалу в полном объеме все убытки (положительный ущерб и упущенную выгоду), причиненные последнему разглашением конфиденциальной информации Принципала в нарушение требования настоящего договора. 6. Ответственность Сторон 6. 1.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством. 2. 1. 7. Совместно с Принципалом подготовить документы, необходимые для заключения договора купли-продажи объекта. 2. 1. 8. Присутствовать на переговорах и встречах со всеми потенциальными покупателями.

Цена объекта может быть уменьшена по сравнению с ценой, указанной в настоящем пункте, только с письменного согласия Принципала. 1. 4. Агент гарантирует отсутствие договорных и иных отношений с лицами, которые могли бы оказать влияние на исполнение настоящего Договора. Агент гарантирует свою независимость и объективность в ходе исполнения настоящего Договора.

1. 5.

Агентский договор продажи недвижимости Индивидуальные характеристики недвижимого имущества (далее по тексту — «Недвижимость»), являющегося предметом агентирования, указаны в «Описании недвижимости (Приложение № к «Договору»), которое является неотъемлемой частью «Договора». 1. 3. «Агент обязуется совершать «Действия на следующих существенных условиях (далее по тексту – «Условия»): 2. Срок действия договора2. 1. «Договор вступает в силу с и действует до. 3. Осуществлять рекламу с целью поиска потенциальных Покупателей на приобретение объектов недвижимости Принципала, при этом Агент самостоятельно выбирает источник рекламных публикаций и определяет порядок и периодичность их выхода. 2. 3. 4.

Вести переговоры с Покупателями от имени Принципала. 5. Своевременно предоставлять Покупателю сведения о Принципале и об объектах недвижимости Принципала. 2. 3. 6. Организовывать просмотры объектов недвижимости.

2. 3. 7. В случае недостаточности сведений или неполноты предоставленных документов, а также в случае обнаружения несоответствия сведений, содержащихся в документах, действительным характеристикам недвижимости, не позднее часов в письменном виде сообщить об этом Принципалу. 2. 3. 8. Выполнять указания Принципала, касающиеся осуществления Агентской деятельности, если эти указания не противоречат требованиям закона.

2. 3. 9. 10. Подписи и реквизиты Сторон Принципал Агент М. П. М. Малый бизнес от а до яидеи малого бизнеса Агентский договор на поиск покупателей недвижимого имущества г. , в лице , действующего на основании , именуемое в дальнейшем «Принципал», с одной стороны и , в лице [должность, Ф. Потребовать возмещения «Принципалом расходов «Агента», связанных с исполнением «Агентом своих обязанностей по «Договору». 3. 2. 4. Получить агентское вознаграждение в порядке и на условиях «Договора». 3. 2. 5. В целях исполнения «Договора заключить субагентский договор с другим лицом, с указанием в Договоре конкретных условий субагентского договора, оставаясь ответственным за действия субагента перед «Принципалом». 3. 3. «Принципал обязан:3. 3. 1.

Без промедления принять от «Агента все исполненное им в соответствии с «Договором». 3. 3. 2.

Как найти хорошего риэлтора

В поисках агентства недвижимости очень важно помнить, что рынок недвижимости – это сфера, в которой крутятся большие деньги. А там, где деньги – там и огромный риск стать жертвой мошенничества

Разумеется, в мошеннических сделках часто бывают замешаны и риэлторы, поэтому вопрос заключения договора с агентством недвижимости можно решать только по результатам тщательного анализа информации об агентстве и ознакомления с ее репутацией.

Для оценки риэлтора следует узнать о его клиентской базе. Чем больше клиентов у риэлтора, тем скорее будет подобран нужный вариант.

Вполне можно столкнуться с ситуацией, когда у риэлтора вообще нет собственной базы, и он действует исключительно путем подбора вариантов среди объявлений на рынке недвижимости. На самом деле это не страшно, особенно если риэлтор – новичок на рынке. Личные деловые качества, расторопность новичка вполне могут дать ему возможность даже при отсутствии базы быстро справиться с подбором клиентуры.

Собирая информацию о риэлторе, очень важно ознакомиться с его учредительными документами, с лицензией на работу с недвижимостью, с его сертификатом и т.д. Важным будет наличие у риэлтора (агентства) собственного обустроенного офиса, шаблонов документов и прочего

Дело в том, что открытие агентства, подбор и оборудование офиса, набор штата сотрудников – довольно дорогостоящее мероприятие, которым мошенники не занимаются

Важным будет наличие у риэлтора (агентства) собственного обустроенного офиса, шаблонов документов и прочего. Дело в том, что открытие агентства, подбор и оборудование офиса, набор штата сотрудников – довольно дорогостоящее мероприятие, которым мошенники не занимаются.

Документы для риэлтора

Сразу определимся, что договор с риэлтором не есть договор купли-продажи. С риэлтором заключается обычный договор поручения (агентский), а значит, никакие оригиналы документов риэлтору не нужны.

Со стороны поручителя (клиента) достаточно будет:

1. копии свидетельства о праве собственности на недвижимость, если договор заключается с продавцом;
2. справки об отсутствии налоговой и коммунальной задолженности по отчуждаемой недвижимости;
3. письменного согласия органов опеки и попечительства (если в квартире прописан несовершеннолетний) или согласия сособственника на отчуждение;
4. копии паспорта, ИНН или СНИЛС.

Риэлтор должен приобщить к договору со своей стороны:

1. копию сертификата (лицензии) на право занятия риэлтерской деятельностью;
2. копии учредительных документов агентства недвижимости, включая справку о постановке на налоговый учет;
3. доверенность агентства недвижимости на имя риэлтора;
4. паспорт риэлтора.

Что должен содержать договор с агентством недвижимости

Договор с риэлтором должен быть составлен и подписан только в офисе агентства недвижимости. Как уже говорилось выше, агентство предложит подписать уже имеющийся у него шаблон, вписан в него индивидуальные особенности вашего конкретного дела.

Подписывать договор без ознакомления нельзя, даже если вы полностью доверяете риэлтору.

Если есть необходимость детального ознакомления, или вы хотите показать договор к юристу, то можно отложить написание и взять проект договора для ознакомления на день-два. Серьезное агентство никогда не будет чинить препятствий в этом. А если риэлтор против детального ознакомления – то это уже повод задуматься о его благонадежности.

Договор в обязательном порядке должен содержать в себе:

1. дату составления договора. Обычно она проставляется непосредственно перед подписанием договора;
2. полное наименование агентства, ФИО и паспортные данные риэлтора, подписывающего договор от имени агентства, юридические реквизиты и юридический адрес агентства;
3. правильное наименование (ФИО) клиента-доверителя, его адрес и паспортные данные;
4. суть поручения, то есть то, чего клиент хочет от риэлтора – поиск квартиры для покупки, поиск покупателя в случае отчуждения недвижимости, поиск арендатора и т.д.;
5. обязательства риэлтора по исполнению агентского поручения – подбор вариантов жилья, подбор вариантов аренды, ценовой диапазон, диапазон поисков по населенному пункту, метраж недвижимости и прочее;
6. размер гонорара риэлтора и способ оплаты (аванс, предоплата, наличными, на банковский счет и т.д.). Поскольку гонорар, как правило, находится в прямой зависимости от стоимости недвижимости, то договор должен содержать в себе и обязанность риэлтора провести бесплатную оценку отчуждаемой недвижимости;
7. обязательства риэлтора проводить мероприятия по исполнению поручения, то есть обязанность совершать рекламные акции, проводить осмотры вариантов и т.д.;
8. обязательства риэлтору по участию в оформлении сделки, по подготовке документов, по проверке чистоты сделки;
9. срок исполнения обязательств риэлтором;
10. Ответственность риэлтора за проведенную сделку.

Остальные позиции договора, например, форс-мажор, условия рассмотрения споров и т.д., входят в стандартный договорной набор, на изучение которых не стоит тратить время, поскольку они в полной мере регламентируются Гражданским кодексом РФ.

Для подобного типа договоров законом предусмотрена простая письменная форма, не нуждающаяся в нотариальном удостоверении. Это правило не является препятствием для обращения к нотариусу, если хотя бы одна из сторон договора пожелает этого.

Предмет и стороны договора

Сторонами по агентскому договору недвижимости могут являться физические и юридические лица. В практике по договору в качестве агента чаще всего выступают агентства недвижимости, риэлторские фирмы.

Предметом договора данного типа являются юридические и иные действия агента, направленные на продажу недвижимого имущества, принадлежащего принципалу. Соответственно, объектом договора является само недвижимое имущество, к которому стандартно можно отнести квартиру, дом, нежилое помещение, здание, сооружение, земельный участок. Предмет и объект являются существенными условиями агентского договора продажи недвижимости.

В типовом агентском договоре предусматривается возможность агентом заключать субагентские договоры с третьими лицами или запрет заключать таковые. Для агентского договора продажи недвижимости этот пункт является довольно актуальным, т. . процесс покупки-продажи недвижимости может состоять из нескольких составляющих, а именно:

• Оценка недвижимости, размещение объявлений о ее продаже;
• Реализация объекта недвижимости;
• Оформление сделки, включающее сбор необходимых документов, их подачу, составление договора, первичная регистрация объекта недвижимости, если такая не была проведена, и прочие сопутствующие сделки действия.

Таким образом, заключение субагентских договоров при сделках с недвижимостью довольно распространено и имеет место в риэлторской деятельности. Если для агента предусмотрены не только действия по продаже недвижимости, но и другие действия, то сторонам лучше оформить агентский договор типовой.