Аренда муниципальных нежилых помещений

Построить дом

С апреля 2020 года у жителей Москвы появилась возможность заметно сэкономить на жилье, построив дом. Теперь можно приобрести землю у города под индивидуальное жилищное строительство за 40 процентов от кадастровой стоимости. К декабрю москвичи успели выкупить со скидкой 30 участков общей площадью 2,7 гектара на сумму 46,4 миллиона рублей. Льгота помогла им сэкономить 69,6 миллиона рублей.

Пользоваться скидкой могут только физические лица, владеющие недвижимостью на участках, которые разрешено использовать для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства и садоводства. Для таких сделок есть отдельная госуслуга, ее можно получить бесплатно в любом подразделении службы одного окна департамента или на mos.ru. С заявителем заключается договор купли-продажи. Если услуга оформляется в электронном виде, то договор может быть подписан электронной подписью. С физическими лицами договоры заключаются как в электронном, так и в бумажном виде, для юридических лиц вариант только один — цифровой договор.

Целый список госуслуг существует для арендаторов земли, поскольку любые манипуляции с капитальными строениями на арендованных участках должны быть прописаны в соответствующих договорах. Так, соглашения корректируют при проектировании, строительстве и реконструкции зданий. Если нужно провести на участок инженерные коммуникации, потребуется отдельное разрешение. Этой услугой москвичи пользуются все чаще. С 24 декабря 2020 года ее перевели исключительно в электронный вид.

При помощи госуслуг также можно скорректировать вид разрешенного использования земельного участка, снять запрет на строительство или получить в аренду землю под используемым или собственным зданием. 

Уведомления и споры

Если необходимо внести какие-либо изменения в условия пользования помещением, которое арендуется у муниципальных органов, то об этом необходимо сообщать в письменном виде. В случае изменения банковских реквизитов и юридических адресов, уведомлять об этом нужно незамедлительно. Направляя письменное уведомление, не стоит забывать о сроках и датах. Датой отправления будет считаться почтовый штамп.

Сделка обязательно регистрируется в государственных органах. Также арендатор должен будет уплатить пошлину. При возникновении спорных вопросов, когда стороны не могут самостоятельно решить конфликт и договориться, его решение переносится в суд. Изменения арендной платы вступают в силу не раньше чем через десять дней после уведомления об этом.

Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.Мы рекомендуем Вам к нашему юристу.

24.08.2015

Все имеющиеся государственные торговые и офисные площадки реализуются по тендерному принципу даже в аренду.

С 2008 года вся аренда государственных помещений, находящихся в муниципальной собственности, проводится с помощью торгов и аукционов. Введена данная мера была для того, чтобы соблюдался закон «О защите конкуренции». Поэтому тем, кто желает открыть офис или магазин, в здании, принадлежащем администрации Москвы, следует подать заявку на участие. Но эта процедура имеет ряд особенностей, без которых не обойтись.

Услуги для очередников

Очередь на улучшение жилищных условий в Москве за десятилетие сократилась почти в три раза: со 137 тысяч семей в 2010 году до 50 тысяч к декабрю 2020-го. Город на разных условиях предоставляет квартиры и дает субсидии на покупку или строительство жилья.

Дождавшись очереди, можно бесплатно получить жилье по договорам социального найма и мены. Быстрее всех квартиры получают инвалиды, ветераны Великой Отечественной войны, люди, уволенные с военной службы, а также те, кто занимает непригодное для проживания жилое помещение. Кроме социальной квартиры, по городским программам очередники могут получить субсидии на приобретение или строительство жилья или купить его по льготной цене.

Почти все эти этапы проходят через Департамент городского имущества. С его помощью можно встать в очередь на улучшение жилищных условий или заявить об изменениях в статусе или составе семьи, которая стоит на учете. 

Город также оказывает дополнительную помощь москвичам, требующим особой социальной поддержки и состоящим на жилищном учете. Например, семьям, в которых кто-то пользуется инвалидным креслом, в социальный наем предоставляют специально оборудованные квартиры. В них более широкие коридоры, большие санузлы с поручнями и гидравлическими устройствами. Оконные ручки, выключатели и розетки расположены ниже стандартных, а на балконах нет порожка. Узнать, как обратиться за услугой и что для этого нужно, также можно на mos.ru. 

Помимо этого, департамент может изменить статус помещения: перевести нежилое в жилое и обратно. 

«Рубль за квадратный метр»

Кроме того, для предпринимателей социальной направленности органами власти разработана программа «Рубль за квадратный метр» – это программа льготной аренды городского имущества, действующая в Москве с 2012 года. Суть программы заключается в том, что компания с помощью аукциона арендует у города помещение, реставрирует его за свой счет и открывает в этом помещении детский сад, школу или поликлинику. При выполнении всех условий, как только учреждение начинает работать, инвестор переходит на льготную ставку 1 рубль за 1 кв. м в год.

Срок договоров аренды:

• с медицинскими организациями – на 20 лет;
• с образовательными – на 49 лет.

Однако программой установлены обязательные условия:

• так, в клинике необходимо открыть кабинет бесплатной медицинской помощи,
• для образовательных учреждений устанавливаются нормы по нагрузке, кроме того, минимум 80% детей, посещающих детский сад, и 50% учеников школы должны быть зарегистрированы по месту жительства в Москве.

В заключение отмечу, что субъекты малого и среднего бизнеса формируют в экономике особый слой, в котором нет места для крупных компаний, исходя из этого развитие небольших предприятий приоритетно для государства, поскольку они предоставляют наибольшее количество рабочих мест, таким образом, некрупным предпринимателям целесообразно максимально использовать существующие программы поддержки.

______________________________

С текстом законопроекта № 381792-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в целях расширения имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства)» и материалами к нему можно ознакомиться на официальном сайте Госдумы.

Риски расторжения договора аренды по инициативе администрации

общему правилу

1. Несвоевременное внесение арендной платы. А, именно, более 2-х раз подряд арендатор не платит в срок, установленный договором. В условиях может быть предусмотрено, что единичное нарушение оплаты — достаточное основание для прекращения отношений и выселения арендатора.
2. Использование помещения не по назначению или неиспользование вообще. Пример, договорились, что будет офис, а на самом деле торговый объект.
3. Нарушения условий пользования имуществом. Например, перепланировка без согласия арендодателя.
4. Основанием может стать и отказ от капитального ремонта в случае возложения данной обязанности на арендатора по договору.
5. Арендодателем может решить, что имущество будет использовано для других целей и расторгнуть договор. В этом случае вам возместят убытки. Так случается, если администрация решила в здание, где Вы арендуете офис построить социальный объект, или же арендуемый участок использовать для расширения городской дороги.

Список документов

Для постановки на учет в качестве нуждающихся в жилом помещении необходимо предоставить следующие документы:

• заявление;
• паспорт заявителя;
• паспорта (для детей до 14 лет – свидетельства о рождении) всех членов семьи;
• выписка из домовой книги;
• документы, подтверждающие родство (свидетельства о рождении, документы об усыновлении, решение суда и т.д.);
• документ, подтверждающий право на льготное предоставление жилого имущества;
• правоустанавливающие документы на жилое имущество;
• документы, подтверждающие факт признания жилого помещения непригодным для проживания (если есть);
• медицинское заключение о наличии у одного из членов семьи тяжелого хронического заболевания (если есть);
• заключение о невозможности выделить отдельную комнату в квартире больному заразной формой туберкулеза (если есть);
• кадастровый паспорт на занимаемое жилье (если есть);
• технический паспорт на жилье (если есть) – берется в Бюро технической инвентаризации (БТИ);
• документы о всех объектах жилого имущества заявителя и членов его семьи за последние 5 лет;
• нотариально заверенная доверенность (при обращении через представителя).

Точный перечень документов уточните в Администрации города.

Часть документов предоставляется в уполномоченный орган по межведомственным запросам, если заявитель не подал их самостоятельно.

Для оформления договора социального найма на государственную квартиру необходимо подготовить следующие документы:

• заявление о заключении договора;
• паспорт заявителя;
• паспорта и свидетельства о рождении (для детей до 14 лет) всех членов семьи;
• документы, подтверждающие родство (для лиц, которые включаются в договор социального найма);
• справка о составе семьи (или выписка из домовой книги);
• свидетельство о заключении/расторжении брака (если есть);
• ордер на жилое помещение (договор социального найма или решение о выделении жилого помещения);
• справка об оплате коммунальных услуг;
• нотариально заверенная доверенность (при обращении через представителя).

Дополнительно могут потребоваться следующие документы: свидетельство о смерти, решение суда, свидетельство о перемене имени/фамилии/отчества, технический паспорт на жилое помещение, копия финансового лицевого счета. Точный перечень документов уточните в Администрации города.

Предоставляются копии всех документов вместе с оригиналами.

Как выкупить арендуемое жилье

арендным платежам

• численность работников которой не больше 250 человек — для среднего бизнеса и не больше 100 — для малого;
• годовая выручка которых не больше 400 млн. руб. — для малых предприятий, не больше 1000 млн. руб. — для средний и не больше 60 млн. рублей — для микроорганизаций.

Выкупная стоимость будет устанавливается местными властями на основании оценки. В любом случае цена будет ниже рыночной в 1,5 раза.

Внимание:
сама администрация никогда не предложит вам выкупить помещение. Необходимо письменно обратиться в Комитет

Отказ можно оспорить в судебном порядке.

Стоит сказать, что с местной властью лучше дружить. Не стоит забывать, что на муниципалитет работает целый юридический отдел, который в случае конфликта найдет законные основания для того, чтобы вас выселить или отказать в выкупе. Вместе с тем, если вы уверены в своей правоте, то не пожалейте денег на хорошего юриста.

Аренда недвижимости у администрации позволяет предпринимателям занимать помещения в престижных районах по нормальным ценам. В качестве предупреждения
хочется сказать, что не стоит в отношениях с администрацией идти против закона. Власти-то выкрутятся, а вот вам придется расхлебывать. Это касается и платы за гарантировано выигранные торги, проще «взятки», и сдачи в аренду аварийных помещений под предлогом выгодного выкупа земельного участка и другие ситуации, которые прямо или косвенно противоречат закону.

Необходимость взять в аренду нежилое помещение возникает в основном у индивидуальных предпринимателей и прочих юридических лиц, которым эти объекты недвижимости нужны для осуществления своей деятельности. Если съем приватизированных нежилых помещений не вызывает весомых трудностей, то аренда недвижимости у государства или муниципальных органов города отличается рядом нюансов, о которых необходимо знать заранее.

Согласно с законами относительно защиты конкуренции, которые на сегодняшний день действуют в Российской Федерации, муниципальные органы имеют право сдавать во временное пользование государственные объекты недвижимости. Российским законодательством также определяется ряд исключительных случаев, когда можно торги не проводить:

Где найти объект для аренды у администрации

Что касается перенайма (субаренды) то обычно, в типовых договорах аренды с администрацией субаренда под запретом.

Как оформить отношения

Обращаетесь в администрацию с просьбой предоставить в аренду интересующее Вас помещение или участок. Заявление в свободной форме с указанием цели использования.

В случае положительного ответа, объявление о торгах публикуется в открытых источниках информации. Помещение можно предварительно осмотреть.

Проводятся торги, по результатам с победителем заключается договор аренды. Срок — не более 5 лет.

Помещение передается по акту передачи. Договор регистрируется в юстиции, в случае если срок пользования имуществом больше года.

Внимание:
не подписывайте акт, пока не убедитесь, что реальное состояние помещения соответствует описанному в акте. Более подробно на право аренды, а также о возможности предоставления имущества без торгов читайте в статье

Более подробно на право аренды, а также о возможности предоставления имущества без торгов читайте в статье .

Основные обязательства сторон

Все права и обязанности сторон при аренде муниципальных нежилых помещений, указываются в заключённом между ними договоре. Главными пунктами таких обязательств можно выделить следующее:

Оплата и ограничения

Размер платы за аренду нежилых помещений у государства обязательно указывается в договоре сделки. Там же указывается срок оплаты или иные условия, если арендатор вносит оплату на полгода вперёд. Администрация города вправе требовать ежемесячного предоставления копий квитанций об оплате не позднее указанного срока. Относительно платы за коммунальные услуги и системы коммуникаций, заключаются дополнительные договоры с другими организациями. Оплата производится на их расчетный счёт. В случае неуплаты в установленные сроки муниципалитет вправе самостоятельно списать необходимую сумму денежных средств со счёта арендатора.

В случае несвоевременной оплаты за аренду, по договору может насчитываться пеня в оговоренном сторонами размере. Сумма процента не может изменяться чаще, чем раз в год. При злостном нарушении условий оплаты арендатор должен заплатить штраф, сумма которого устанавливается специальной государственной комиссией.

Расторжение договора администрацией

Администрация может расторгнуть договор, если допущены нарушения требований законодательства и условий договора. Выделяют следующие типичные основания для расторжения договорных отношений:

1. Несвоевременная оплата. Если больше 2-х раз подряд допускались просрочки платежей, администрация может расторгнуть договор. В условиях соглашения может быть предусмотрено, что даже единичное нарушение оплаты станет достаточным основанием для расторжения договора.
2. Неиспользование помещения или использование его не по назначению. Так, договор может быть расторгнут, если вместо офиса арендатор организовал торговое помещение.
3. Нарушение установленных условий использования имущества. Это может быть капитальный ремонт или перепланировка без согласия администрации.
4. Отказ от капитального ремонта, если он является обязательным условием договора аренды.

Бывают ситуации, когда администрация разрывает договор, если планирует использовать помещение для других целей. Одной из типичных причин является использованием помещения для социальных нужд. В этом случае город возмещает убытки арендатору.

Таким образом, заключение договора аренды на нежилое помещение с городскими властями имеет свои преимущества. Такой объект в среднем обходится дешевле и одновременно может иметь выгодное расположение. Но существуют и риски, связанные с возможностью расторжения соглашения.

Положительные стороны аренды у города

Среди плюсов аренды помещений у муниципалитета выделяют:

1. Возможность скорого начала предпринимательской деятельности.
2. Как правило, арендная плата невысока. Что позволяет делать больше вложений в собственное дело.
3. Быстрый подбор помещения при расширении (размещении представительств и филиалов).
4. При убыточности бизнеса отсутствие недвижимого имущества выступит плюсом. Не придется его распределять между совладельцами.
5. Конкурентная стоимость.
6. Выгодное месторасположение с развитой инфраструктурой.
7. Реальность последующего обретения помещения в собственность.
8. Отсутствие мошеннических схем при заключении сделки.
9. Юридическая чистота соглашения.

В результате выбора аренды именно у местной власти предприниматель фактически ничем не рискует, отпадает опасность в обмане. Также такая аренда экономически целесообразна, поскольку итоговая цена оказывается ниже определенной на рынке.

Оформление договора аренды

Между администрацией города и арендодателем заключается договор аренды. Как правило, он оформляется с победителем торгов. Но бывает исключение, когда распоряжение о передаче имущества в аренду издается главой администрации.

Договор должен содержать основные разделы, как и любой другой договор аренды. В нем подробно указывается название организаций или физических лиц, заключивших договор. В документе подробно описывается объект, который выступает в качестве предмета договора. Необходимо указать подробный адрес расположения, площадь, этаж и другие характеристики объекта. Если этого не сделать, договор не может считаться действительным.

Подробно указываются права и обязанности сторон. Особое значение этот раздел приобретает, если в качестве условия аренды указывается необходимость проведения косметического или капитального ремонта.

Раздел стоимости и условий оплаты должен содержать информацию о точной арендной плате и дате внесения платежей

Это важно, так как без этих сведений договор считается безвозмездным. А в соответствии с Гражданским кодексом РФ, договор аренды оформляется только на возмездной основе

Скачать образец договора аренды нежилого помещения у муниципалитета

Преференции по льготной ставке арендной платы

В Москве существует два вида преференций, представленные в виде:

• регулируемых ставок арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы;
• квотирования общей площади объектов нежилого фонда, передаваемого в аренду по регулируемым ставкам арендной платы.

Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» устанавливает, что органы власти вправе утверждать перечни государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц, кроме имущественных прав субъектов малого и среднего бизнеса. Объекты, включенные в перечни, нельзя отчуждать в частную собственность. Они должны предоставляться указанным субъектам и организациям, образующим инфраструктуру их поддержки, в долгосрочную аренду.

В связи с этим Росимущество уполномочено формировать, утверждать, вести и публиковать перечни федеральной недвижимости (кроме земельных участков), свободной от прав третьих лиц. Агентство предоставляет ее указанным выше субъектам в долгосрочную аренду (Постановление Правительства РФ от 21 августа 2010 г. № 645).

Утвержденные Росимуществом перечни публикуются в СМИ, в которых размещается информация о продаже государственного или муниципального имущества в течение 10 дней со дня утверждения.

Срок договора аренды в отношении указанной недвижимости должен составлять не менее 5 лет. В первый год вносится 40% от размера арендной платы, во второй – 60%, в третий – 80%, в четвертый год и далее – 100%.

С 1 января 2018 года установлена льготная ставка арендной платы для субъектов малого предпринимательства в размере 4500 руб. за кв. м в год (, далее – Постановление). Право на такую ставку имеют субъекты малого предпринимательства, арендующие нежилые помещений площадью до 300 кв. м, находящиеся в имущественной казне города, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов ().

Такая же ставка устанавливается для субъектов малого предпринимательства, работающих в области здравоохранения и образования, арендующих нежилые помещения площадью свыше 300 кв. м (). Для них ставка устанавливается при условии получения до 1 апреля 2013 года заключения отраслевого органа исполнительной власти о наличии оснований для предоставления имущественной поддержки.

В случае нецелевого использования арендуемых помещений, передачи без согласия арендодателя имущества в субаренду, наличия задолженности по арендной плате в течение двух периодов подряд либо недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты, арендатор утрачивает право на применение льготной ставки. Если эти нарушения были допущены повторно или не устранены в установленные сроки, договор аренды прекращается по инициативе арендодателя.

Указанные меры поддержки малого предпринимательства действуют до 31 декабря 2018 года.

Льготные ставки по арендной плате представляются Межведомственной комиссией по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства (постановление Правительства Москвы от 1 июля 2013 г. № 424-ПП).

Ставка арендной платы составляет 3,5 тыс. руб., однако для получения такой льготы необходимо соблюдать ряд условий:

1

быть включенным в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства;

2

субъект малого предпринимательства должен осуществлять один или несколько видов деятельности:

• здравоохранение;
• образование;
• ветеринария;
• торговля товарами продовольственных групп;
• социального питания;
• бытового обслуживания;
• физической культуры и спорта;
• культуры;
• производства (в том числе ремесленной деятельности).

3

объект нежилого фонда должен использоваться арендатором по целевому назначению;

4

арендуемое имущество не было передано арендатором без согласия арендодателя в субаренду.

Вместе с тем, решения Комиссией принимаются в отношении каждого обратившегося арендатора не чаще одного раза в календарный год.

Законодательное регулирование, характерные черты сдачи в аренду

Согласно п.1. ст.17.1 ФЗ «О защите конкуренции» предоставление помещений нежилого фонда от администрации региона разрешается исключительно по факту проведения торгов или аукционов.

Правила не применяются при следующих обстоятельствах:

1. Помещение предоставляется в соответствии с нормами ратифицированного международного акта.
2. Отдается под нужды государственных органов, местной власти, медицинским учреждениям, организациям общей социальной направленности – церкви, ассоциациям и союзам, нотариальной конторе, адвокатскому кабинету.
3. На срок не более месяца на протяжении полугода.
4. По факту сноса собственности или реконструкции.
5. Если считается частью сооружения, занимающая метраж не более 20 квадратных метров.

Осуществление процедуры торгов возложено на структуры:

• комитет имущественных отношений (если сооружение входит в казну конкретного муниципалитета);
• унитарное предприятие или муниципальная организация (если имущество находится у них в оперативном ведении или управлении).

Задавшись целью заключения соглашения об аренде с муниципалитетом необходимо отслеживать ситуацию по предлагаемым торгам. Она располагается на официальном портале. На сайте torgi.gov.ru можно найти сведения о старте того или иного аукциона. Извещение о старте должно быть размещено не позднее 20 дней до запрета подачи прошений на участие.

ВНИМАНИЕ !!! Кто планирует поучаствовать заполняют заявление, предоставляют необходимую документацию. Комиссия проводит рассмотрение заявки и принимает решение о допущении или недопущении к участию

Победившим лицом выступает индивид, предложивший наиболее высокую сумму. На протяжении 10 дней после завершения мероприятия, администрации вправе заключить договор с победителем.

Этот срок установлен для обжалования результатов аукциона в судебной инстанции и его несоблюдение может послужить поводом для нового обращения в суд.

Точка на карте

По закону у каждого объекта должен быть собственный адрес. Его присваивают земельным участкам, жилым строениям, помещениям, коммерческим зданиям и постройкам, недостроенным объектам, а также участкам под жилищное строительство, землям садоводческих товариществ и даже машино-местам. Адреса вносят в специальную информационную систему и используют в том числе для предоставления госуслуг или почтовой связи.

В 2016 году появилась специальная государственная услуга «Присвоение, изменение или аннулирование адреса объекта адресации». До этого адреса помещениям, в том числе квартирам в жилых домах, не присваивали. Их получали только сами строения, а помещения учитывались в технических планах бюро технической инвентаризации. Департамент городского имущества сам провел адресацию квартир в границах так называемой старой Москвы, а это более трех миллионов объектов, или 99 процентов всего жилого фонда.

Проверить, есть ли у вашей недвижимости адрес, можно на сайте Федеральной информационно-адресной службы или в адресном реестре объектов недвижимости на портале открытых данных. Кроме того, информацию проверяет специальный сервис при заполнении электронного заявления на адресацию.

Адрес можно не только присвоить, но и аннулировать. Это происходит при снятии объекта с кадастрового учета, например при разрушении или сносе здания.