Аренда помещения на неопределенный срок
Содержание:
- Как зарегистрировать договор аренды земельного участка в Росреестре
- Примеры применения исков
- Правила регистрации аренды
- Кто может сдавать
- Сроки рассмотрения иска
- Оплата госпошлины
- Налоговые последствия
- Ведение судебных дел.
- На какой срок можно заключать договор аренды автомобиля без экипажа
- Процедура регистрации
- Правовое обоснование:
- Случаи использования договора аренды с неопределенным сроком
- Как заключать договор аренды квартиры — инструкция
- Регистрация соглашений об изменении или о расторжении договора
Как зарегистрировать договор аренды земельного участка в Росреестре
- Если участок арендодателя разделен на доли, то потребуется получить письменное разрешение от каждого владельца и заверить их нотариально. Арендатору, пребывающему в браке, необходимо также письменное согласие супруга на предоставление в аренду их общей собственности.
- В случае несоответствия площади земли, которая указана в договоре с той, что обозначена в документах на нее, арендодатель может быть привлечен к административной ответственности. Подобные действия воспринимаются как самозахват не принадлежащей земли и получение прибыли незаконным путем.
- В документах следует четко прописывать, с какой целью будет использоваться участок, например, для строительства малоэтажных домов и т.д. Также можно предусмотреть несколько видов целевого предназначения для земли. В заключенный договор нельзя внести изменения.
- Стоимость арендной платы за земли публичного типа вычисляется с учетом кадастровой цены на них. Когда арендатор считает, что стоимость выплат слишком большая, а цена на участок завышена, у него есть полное право на обращение в суд с иском о пересмотре и изменении кадастровой стоимости. В подобной ситуации арендная плата пересчитывается согласно с новыми установленными тарифами.
- Разорвать договор можно в случае грубого нарушения его условий любой стороной. Например, если арендованная земля используется нерационально, собственник может прекратить отношения. Чтобы расторгнуть договор следует уведомить иную сторону о подобном намерении. Как правило, период для уведомления произвольный, но согласно с общим сроком он составляет около 30 календарных дней.
- Подготовка всех требуемых справок, документов и данных.
- Уплата государственной пошлины.
- Подача папки с документами, возможные варианты:
- узнать какой МФЦ предоставляет услуги подобного типа и подать документы;
- обратиться в Росреестр либо Кадастровою палату предварительно записавшись на прием, совершив звонок в офис или воспользовавшись данной услугой на официальном сайте;
- отправить по почте нотариально заверенные документы с точной описью всех вложенных справок в офис Росреестра, который расположен по местонахождению предмета сделки;
- подать все справки с электронной подписью на сайт Росреестра.
- Получение оригинала договора с соответствующей регистрационной надписью.
Интересное: Требования к установке счетчиков электроэнергии в квартире
Примеры применения исков
В судах общей юрисдикции чаще всего рассматривают иски о признании недействительными договоров:
- в сфере недвижимости: купля-продажи, дарение доли — чаще всего для ухода от налогов;
- займа, кредита и залога — попытки вывести часть имущества из общей долевой собственности, например, при расторжении брака; соглашения с микрофинансовыми организациями;
- совершенных с помощью обмана — сообщение ложных сведений страховой компании при страховании жизни и здоровья;
- отдельных положений договоров, ущемляющих права гражданина, по сравнению с установленными законом.
В арбитражных судах часто рассматриваются дела по признанию недействительными:
- договоров аренды;
- купли-продажи имущества юридического лица и процентных займов в процессе банкротства или ликвидации юридических лиц;
- контрактов, заключенных с нарушением положений закона № 223-ФЗ, без соблюдения закупочных процедур и размещения информации о закупке, в ущерб интересов юридического лица;
- контрактов, заключенных от имени юридического лица представителями с ограниченными полномочиями;
- соглашений об уступке права требования.
По официальным статистическим данным арбитражных судов, признание сделки незаконной происходит в менее чем 50% от рассмотренных дел этой категории.
Правила регистрации аренды
Несмотря на то, что все существенные изменения в сфере регистрации сделок с недвижимостью применяются с 2017 года, законодательство постоянно дополняется новыми правилами. На данный момент правила заключения договоров аренды и их регистрации предусмотрены следующими нормативными актами:
- Гражданский кодекс РФ (скачать) – предусматривает требования к условиям договора, в том числе к описанию предмета сделки;
- Федеральный закон № 218-ФЗ (скачать) – содержит нормы о кадастровом учете и регистрации недвижимости, сделок;
- Приказ Минэкономразвития № (скачать) – предусматривает правила оформления технического плана на сдаваемый объект (это нужно при выполненной перепланировке, либо при аренде части помещения).
Закон дает практически неограниченную свободы по условиям договора, если в аренду передается частный объект. Арендодателем может выступать собственник, либо его уполномоченное лицо (например, представитель по доверенности). Для аренды государственного или муниципального имущества требования к аренде намного строже. Во многих случаях проводится конкурс на право аренды, а ставки платежей определяются по кадастровой стоимости.
Требование о регистрации сделок по аренде объектов недвижимости должны соблюдать лица, которые заключают долгосрочные договоры аренды, т.е. с периодом действия от 1 года. В настоящее время все производственные комплексы, магазины розничной торговли, кафе и рестораны и прочие сферы деятельности контролируются со стороны государства, в том числе и на предмет соблюдения санитарных, пожарных, лицензионных и иных требований к арендуемым помещениям, предпринимателям. Соблюдение этих требований практически невозможно без государственной регистрации договоров аренды. Например, лицензия на торговлю алкоголем выдается только при наличии у заявителя собственного объекта недвижимости, либо пр его оформлении в аренду на срок от года. Ниже разберем самые важные моменты, которые могут возникнуть при подготовке и регистрации договора аренды в 2021 году.
В больших помещениях торговых центров можно сдавать в аренду части помещения без возведения перегородок и стен.
Заключение договора аренды
Это первое действие, которое совершают участники сделки – арендатор и арендодатель. Следует помнить, что этому предшествует выбор самого помещения и согласование условий сделки (стоимость аренды, срок аренды и пр.). Если договор аренды заключен на срок, превышающий 1 год, то следующим действием сторон будет обращение в государственные органы для его регистрации. Вот несколько нюансов, которые нужно учесть арендатору и арендодателю:
- предметом аренды может быть здание или помещение, либо их часть;
- характеристики предмета аренды описываются в соответствие с кадастровыми сведениями ЕГРН (выписку ЕГРН можно заказать через наших специалистов);
- при выделении части помещения можно не устанавливать постоянные или временные ограждающие конструкции (достаточно описать границы, площади и местоположение части в договоре, в схемах и приложениях;
- для через арендатора можно провести перепланировку, изменить конфигурацию помещения.
Отдельно отметим два последних пункта из списка. После перепланировки или при выделении части помещения в аренду нужно пройти кадастровый учет (помимо регистрации долгосрочного договора). Для кадастрового учета в Росреестре нужен технический план. Этот документ оформляется в соответствии с Законом № 218-ФЗ, Приказом МЭР № . Заказать технический план можно у кадастровых инженеров нашей компании.
Самые важные условия договора аренды, которые должны оговорить стороны:
№ п/п | Условия договора аренды | Описание |
1 | Предмет договора аренды | Нужно описать характеристики и адрес здания или помещения, в том числе площадь. Данные берутся из ЕГРН. |
2 | Срок аренды | Срок определяют стороны. При сроке аренды до 1 года, договор не нужно регистрировать в Росреестре. |
3 | Условия оплаты по договору | Размер платежей и порядок оплаты определяют стороны. Для объектов государственной или муниципальной собственности аренда рассчитывается по нормативным актам. |
4 | Ответственность сторон | Стороны могут предусмотреть неустойку за нарушение сроков внесения платежей, меры ответственности за повреждение объекта. |
5 | Целевое назначение объекта | Арендодатель может указать целевое назначение объекта, которое не вправе нарушить арендатор. Типичным примером является сдача помещения под торговлю. |
Кто может сдавать
Право сдавать свою квартиру в аренду имеет её собственник. У кого на руках имеется свидетельство регистрации прав собственности (выписка из госреестра) на нее. Никакие родственники или очень близкие друзья не вправе заключать арендный договор с жильцами по просьбе владельца квартиры. Этот вариант возможен лишь при наличии нотариальной доверенность, в которой прописано право доверенного лица сдавать внаём жилье его доверителя. Иначе собственник может в любой момент возразить против такой сделки.
Если хозяин квартиры пользуется ею по договору социального найма, то есть фактически она принадлежит государству или муниципалитету, то он не вправе сдавать ее в аренду. В исключительных случаях это возможно, но для этого необходимо получить официальное письменное разрешение от государственного/муниципального органа (кто является собственник, в большинстве случаев это муниципалитет).
Если в сдаваемом в аренду жилье зарегистрированы, помимо собственника, иные жильцы (как члены семьи собственника), то получать их письменное согласие на заключение сделки не требуется.
Но существуют тонкость. Если уже заключен договор найма жилья и собственник или нанимать подселяет других лиц для проживания в жилище, то согласие на такое вселение требуется ото всех заинтересованных лиц (и наниматель и все прописанные с нанимателем люди).
То же самое требуется, если сдается часть квартиры (например, комната в коммунальной квартире, в которой общая кухня, туалет, ванная на нескольких хозяев). Таким образом, заключить дополнительный договор найма на свободные площади можно с дозволения первого нанимателя и членов его семьи.
Если в таком жилье зарегистрирован еще и несовершеннолетний ребенок, то разрешение сдавать квартиру в аренду нужно будет получить еще и из органов опеки.
В том случае, если частными собственниками квартиры являются несколько лиц, то каждый из сособственников должен участвовать в сделке на стороне наймодателя. Либо выразить свое письменное согласие на заключение сделки и доверить заниматься ее оформлением одному из собственников. Такое согласие и доверенность оформляется у нотариуса.
Если такими процедурами пренебречь, то договор найма квартиры (сроком более 1 года) в росреестре зарегистрировать не удастся.
На практике часто квартиры сдаются «в серую», без государственной регистрации договора в росреестре. Поэтому такие формальности не соблюдаются. Но нужно иметь в виду, при судебном споре с нанимателем (по каким-либо вопросам относительно сдачи квартиры) ссылаться на такой договор, как на доказательство будет нельзя, так как он без регистрации является ничтожным (если не заключен на срок менее года, тогда регистрация не нужна и письменной формы договора достаточно для его полной силы).
Когда речь идет о вселении (в том числе прописка, заключение дополнительного договора соцнайма) в муниципальную квартиру, то согласие нужно ото всех прописанных лиц и, естественно, от муниципалитета.
Сроки рассмотрения иска
Сроки рассмотрения исков о недействительности сделок:
- не более 2 месяцев — для судов общей юрисдикции (154 ГПК РФ);
- не более 6 месяцев — для арбитражных судов (152 АПК РФ).
В такие сроки дело рассматривается судом первой инстанции, включая время на подготовку дела к судебному разбирательству и принятие решения по делу. Судебный процесс занимает продолжительное время по таким причинам:
- сложность и категория дела;
- закрепленный сторонами порядок признания договора недействительным;
- необходимость выполнения судебных запросов;
- экспертиза;
- оценка;
- необходимость привлечения свидетелей.
Оплата госпошлины
Хотя предоставление квитанции об оплате госпошлины не является обязательным, заплатить ее необходимо. От уплаты госпошлины освобождены только малоимущие граждане!
Произвести платеж может любой другой человек, главное указать в квитанции ФИО ее участника. Оплата возможна через банки, платежные терминалы, почтовые отделения. Размер пошлины составляет в 2020 году 2000 руб.
Итак, надо ли регистрировать соглашение? Регистрация является обязательной, только если сделка заключена на срок более 1 года.
Почему необходима регистрация договора найма (аренды) жилого помещения?
Любой собственник жилья, сдающий
его в наем частным лицам или в аренду юридическому лицу, обязан заключить соответствующий договор в письменном виде. Данный договор не требует официальной регистрации, если он заключен с физическим или юридическим лицом на срок до года. Однако такой договор не может быть заключен на срок более пяти лет при заключении договора с физическим лицом и на срок более 1 года — для юридического лица. Впрочем, в договоре может быть указано условие автоматической пролонгации (продления) договора, если ни одна из сторон не пожелает его расторгнуть, о чем она обязана уведомить другую сторону заранее.
Согласно действующему российскому законодательству, сдача жилья в аренду или наем квалифицируется как предпринимательская деятельность. Соответственно, с прибыли, полученной при осуществлении данной деятельности, необходимо уплатить налоги. Либо это будет налог на доход индивидуального предпринимателя (при оформлении ИП), либо это будет налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Уклонение от уплаты налогов может быть квалифицированно как нарушение закона, что повлечет за собой соответствующие санкции (ст. 171 УК РФ, ст. 14.1 КоАП РФ, ст. 198 УК РФ).
Регистрация договора найма жилого помещения производится органами местного самоуправления и налоговой инспекцией. Для регистрации договора вам необходимо обратиться в районную администрацию, к чьей территории относится сданное в наем (аренду) жилье, а так же в налоговые органы по месту вашего проживания.
Для регистрации вам понадобится: паспорт, ИНН, оригинал правоустанавливающих документов, договор со всеми приложениями и копии всех вышеперечисленных документов.
Налоговые последствия
Договоры, признанные незаключенными или недействительными, создают организации помимо правовых рисков риски налоговые. Как правило, такие проблемы возникают с долгосрочными незарегистрированными договорами аренды и заключаются они в том, что налоговая инспекция при проверках понесенные расходы по уплате арендных платежей не признает в качестве объекта налогообложения, т. к. договор по общим правилам считается незаключенным. Это увеличивает сумму налога на прибыль, подлежащую к уплате в государственные налоговые органы.
Нюансы с налогами
Однако арбитражные суды занимают совершенно иную позицию и руководствуются принципом доминирования экономического содержания над правовым
Это означает, что для принятия расходов в целях налогообложения важно, чтобы они были документально подтверждены, при этом договор аренды может быть незарегистрированным или находиться на стадии регистрации, быть непродленным на новый период действия или в нем может не быть четко оговоренных существенных условий, но если имеются фактические документы, например, исполненные платежные поручения, подписанные акты приема-передачи, то исключение таких расходов по аренде имущества из состава фактически понесенных затрат признается невозможным
Помимо наличия подтверждающих расходы документов арбитражный суд принимает во внимание и исполнение условий договора обеими сторонами без возражений и разногласий, т. е
как указывалось выше, когда все требуемые условия договора приняты сторонами и надлежащим образом исполнены, например, арендатор ежемесячно оплачивает арендную плату, а арендодатель ежемесячно получает доход по договору аренды. Данный факт также будет свидетельствовать в пользу арендатора.
Ведение судебных дел.
Судебные юристы
У каждого из нас в определенный момент времени возникает необходимость в юридических услугах. При этом хочется, чтобы оказывающие услуги юристы были адекватными, знали свое дело, обладали нужным опытом и знаниями, были образцом клиентоориентированности и при этом недорогие. Как правило, есть мнение, что дешевые услуги априори некачественные, а дорогие хоть может и высококлассные, но ведь не всегда такие нужны в каждом возникающем деле.
Поэтому подходит вариант средний.
Не сильно дешевый, но и не дорогой.
Как кроме цены выбирать юриста непонятно. Поэтому подойдет вариант «спроси знакомых» (он же сарафанное радио), посмотреть кто и с кем работал ранее, посмотреть кто находится рядом. Затем можно посмотреть на опыт, знания, практику (всегда хочется максимально большое количество подходящего опыта).
На какой срок можно заключать договор аренды автомобиля без экипажа
1.4.1. Риск арендатора при несогласовании индивидуализирующих признаков транспортного средства (арендатор не сможет взыскать неустойку) 1.4.2. Риск арендатора при несогласовании индивидуализирующих признаков транспортного средства (арендатор не сможет взыскать убытки) Если стороны не согласовали в договоре данные, позволяющие определенно установить, какое транспортное средство передается арендатору, то в соответствии с п.
- на арендаторе лежит вся расходная материальная часть по обслуживанию автомобиля;
- обязательство последующего выкупа автомобиля арендатором;
- о том, что транспортное средство в надлежащем состоянии и имеются в наличии все необходимые документы, предусмотренные сделкой;
- движимое имущество является собственностью арендатора после уплаты всей установленной суммы.
Процедура регистрации
Полномочия по совершению регистрационных действий с объектами недвижимости переданы уполномоченному государственному ведомству – службе Росреестра. Тем не менее, подать документы для регистрации возможно через систему Многофункциональных центров, поскольку данная процедура входит в состав государственных услуг.
Регистрация арендных отношений осуществляется по правилам, предусмотренным в Федеральном законе № 218-ФЗ. Для проведения регистрации может обратиться один из контрагентов или обе стороны договора – арендодатель и арендатор. Для этого в уполномоченный орган Росреестра представляются следующие документы:
- арендный договор, подписанный обоими контрагентами;
- передаточный акт, согласно которому недвижимый объект передан арендатору во временное пользование;
- документы, удостоверяющие личность или полномочия заявителей – общегражданские паспорта, доверенности, приказы на руководителя и т.д.;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости – свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.;
- документ, подтверждающий оплату госпошлины за совершение регистрационных действий.
Обратите внимание! Если контрагентами по арендному договору выступают юридические лица, им необходимо дополнительно представить выписку из ЕГРЮЛ. Госпошлина за регистрацию договора аренды оплачивается с учетом следующих особенностей, предусмотренных Налоговым кодексом РФ:
Госпошлина за регистрацию договора аренды оплачивается с учетом следующих особенностей, предусмотренных Налоговым кодексом РФ:
- если на регистрацию обращается одна сторона, сумма госпошлины будет составлять 2000 рублей для граждан и 22000 рублей для предприятия;
- при обращении в службу Росреестра обеих сторон, указанный размер пошлины будет делить пропорционально количеству участников;
- если договор оформлен между предприятием и гражданином, указанные суммы пошлин также делятся пропорционально составу участников с каждой стороны.
Пошлина уплачивается по реквизитам местного учреждения, куда обращаются заявители. Для совершения регистрационных действий представляется оригинал платежного документа об оплате пошлины.
Сроки проведения регистрационных действий будут зависеть от выбранного способа обращения:
- через службу Росреестра – не более семи рабочих дней;
- при подаче документов через Многофункциональный центр – не более девяти дней.
Таким образом, обращение напрямую в службу Росреестра позволит на несколько дней сократить максимальный срок регистрационных действий.
После представления документов должностными лицами Росреестра проводится проверка на предмет соответствия нормативным правовым актам. Если в ходе экспертизы будут выявлены нарушения, может последовать приостановка регистрационных действий, а впоследствии и отказ в регистрации. Основания для вынесения решения о приостановке и отказе регистрационных действий регламентированы Федеральным законом № 218-ФЗ.
После правовой экспертизы представленных документов должностные лица Росреестра выполняют следующие действия:
- вносят в реестр ЕГРН сведения о регистрации сделки аренды недвижимости и обременения права;
- оформляют выписку из ЕГРН и ставят удостоверяющую регистрационную отметку на экземпляре договора аренды;
- выдают документы заявителям.
С момента внесения информации в реестр ЕГРН сделка признается зарегистрированной и влечет правовые последствия для контрагентов и третьих лиц.
Правовое обоснование:
Если изменение арендной платы осуществляется в рамках договора аренды недвижимого имущества, заключенного на год и более, соглашение об изменении подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее осуществления в силу ст. 452 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет его содержание и условия порождаемого им обременения.
Правило об обязательной государственной регистрации соглашения об изменении условий зарегистрированного договора предусматривается Гражданским кодексом РФ с 1 сентября 2013 г. Данное правило содержится в п. 2 ст. 164 ГК РФ, новая редакция которой вступила в силу с указанной даты (Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Если соглашение будет признано незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации, арендодатель не сможет требовать внесения арендной платы по новым ставкам.
Так, суд, оценивая расчет задолженности, указал на то, что он сделан на основании арендной платы, размер которой установлен в дополнительном соглашении к зарегистрированному договору аренды. Однако само соглашение государственную регистрацию не прошло. Поэтому в силу ст. ст. 433, 651 ГК РФ оно является незаключенным и, следовательно, не может быть основанием для возникновения задолженности. Исходя из этого суд отказал арендодателю в удовлетворении иска (Постановление ФАС Поволжского округа от 26.02.2007 по делу N А65-31531/2005-СГ2-6)
Если арендная плата по новым ставкам, установленным в дополнительном соглашении, которое не прошло государственную регистрацию и признано незаключенным, уже была внесена арендатором, то он вправе потребовать ее возврата в качестве неосновательного обогащения.
В судебном акте по одному делу суд указал, что арендная плата исчислялась на основании дополнительного соглашения, не прошедшего государственную регистрацию. По смыслу ст. ст. 651, 614 ГК РФ соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанной ими в зарегистрированном договоре аренды, также подлежит государственной регистрации. В рассматриваемом случае данное требование выполнено не было, и потому спорное соглашение признано судом незаключенным. Исходя из этого арендные платежи, предусмотренные его условиями, были сочтены неосновательным обогащением и взысканы с арендодателя (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31.01.2011 N Ф03-9691/2010 по делу N А51-23536/2009).
В то же время существует противоположная судебная практика, согласно которой соглашение сторон об изменении размера арендной платы считается заключенным в отсутствие государственной регистрации, если стороны исполняли такое соглашение, в частности, арендатор перечислял арендные платежи.
Так в п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержит следующие разъяснения касательно случая незарегистрированного соглашения: если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Применяя данное разъяснение, ФАС Московского округа в Постановлении от 24.04.2013 по делу N А40-116037/11-113-1031 указал: незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если:
- контрагенты согласовали его существенные и иные условия,
- была соблюдена форма договора,
- собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний;
- договор исполнялся сторонами.
Поскольку стороны подписали дополнительное соглашение, исполняли его, в том числе путем перечисления арендных платежей, кассационный суд соглашается с выводами судов об отказе в признании вышеназванного соглашения незаключенным.
Случаи использования договора аренды с неопределенным сроком
Арендатор и арендодатель могут заключить договор аренды помещения на неопределенный срок всегда, если:
- они не договорились окончательно об установлении конечного срока прекращения арендных отношений. В этом случае в договоре указывается, что продолжительность соглашения не имеет срока;
- они заинтересованы в том, чтобы соглашение о сдаче в аренду функционировало длительное время – 10,20,30 лет или более. В таких случаях нет особой необходимости указания срока. Особым условием является необходимость предупреждения второй стороны о намерении расторжения документа за определенное время (обычно за 3 месяца).
При аренде определенного вида имущества заключить договор аренды на неопределенный срок невозможно в силу требования законов, например:
- государственные или муниципальные земли сельхозназначения (п. 3 ст. 9 закона «Об обороте земель…» от 24.07.2002 № 101-ФЗ);
- государственное и муниципальное имущество, предоставленное бизнес-инкубаторами субъектам малого и среднего предпринимательства (п. 4.3 ст. 18 ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации”).
- объекты недвижимости, не являющиеся самовольными постройками и расположенные на земельных участках, относящиеся к государственной или муниципальной собственности ( п.3 ст. 28 ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”);
- лесные участки (п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ);
- водные объекты (п. 2 ст. 12, ст. 14 Водного кодекса РФ) и т.д.
Как заключать договор аренды квартиры — инструкция
Все вопросы проживания разрешаются Жилищным Кодексом. Здесь описаны моменты определения прав и обязанностей обеих сторон арендного договора: глава 5 ЖК, условия проживания и оплаты жилья. В статье 3 определен порядок проверки жилых помещений местной властью, отдельные моменты подробно регулируются ст. 12-13.
Перед тем, как оформить соглашение на бумаге, предварительно нужно обо всем договориться с владельцем жилья. Что это означает? Вначале нужно проверить, действительно ли хозяин является ее владельцем: попросите предъявить оригинал свидетельства о собственности, именно оригинал, поскольку копию легко подделать. Если собственность оформлена сразу на несколько человек, то нелишним будет их согласие: если кто-то не одобряет сдачу квартиры, то он легко может оспорить договор и выселить вас из жилого помещения. И тогда уплаченные заранее деньги могут безвозвратно пропасть, что, конечно, вас не будет устраивать.
Регистрация соглашений об изменении или о расторжении договора
Соглашения об изменении или о расторжении договора являются его неотъемлемой частью. Поэтому на практике зачастую возникает вопрос: всякое ли дополнительное соглашение к договору аренды, прошедшему государственную регистрацию, тоже необходимо регистрировать.
Ранее практика складывалась таким образом, что регистрировать нужно было далеко не каждое дополнительное соглашение к договору аренды. Это объяснялось тем, что дополнительные соглашения к договору аренды должны были регистрироваться в тех случаях, если они изменяют содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (п. 9 информационного письма № 59). В частности, обязательной государственной регистрации подлежали следующие соглашения к договору аренды: об изменении объекта аренды, как в целом (например, по договору вместо восьмого этажа организация будет занимать седьмой), так и в части (например, об увеличении арендуемой площади); об изменении условия договора о размере арендной платы; об изменении срока договора аренды; о расторжении договора аренды.
В настоящее время практика складывается таким образом, что регистрировать нужно каждое дополнительное соглашение к договору аренды независимо от его содержания. Это объясняется тем, что если договор аренды подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации. Такая правовая позиция изложена в постановлениях Президиума ВАС РФ от 27 января 2009 г. № 11680/08 и от 5 февраля 2013 г. № 11241/12.
Внимание! Если в договоре установлен порядок определения арендной платы, то суммы арендной платы за оплачиваемые периоды могут различаться. Это не считается изменением условия договора о размере арендной платы, а потому никакой регистрации в этих случаях не требуется
Различный размер суммы арендной платы, определенной в соответствии с установленным в договоре порядком ее исчисления, не будет свидетельствовать об изменении условия договора об арендной плате, если сам механизм определения арендной платы остается неизменным. Такая правовая позиция изложена в пункте 11 информационного письма № 66. К примеру, если при ежемесячной арендной плате в 1 тыс. долл. США в январе курс доллара США был ниже, чем в феврале, в связи с чем итоговая сумма арендной платы за февраль в рублях получилась больше, то это не будет свидетельствовать об увеличении установленного договором размера арендной платы и об изменении соответствующего условия договора, поскольку сам механизм исчисления арендной платы (1 тыс. долл. США по курсу ЦБ РФ на день оплаты) остается неизменным.
Поскольку изменение суммы арендной платы в рамках единого механизма ее определения не считается изменением условия договора об арендной плате, то такое изменение суммы аренды регистрации не подлежит (постановление Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 г. № 11487/09 по делу № А59-3535/07-С9(С-5)). Подробнее об этом см. Как арендатору недвижимого имущества предотвратить повышение арендной платы.
Вопрос: у арендодателя изменились банковские реквизиты. Нужно ли в этом случае регистрировать указанные изменения, если сам договор аренды был зарегистрирован?
Ответ: да, нужно. Но только в том случае, если стороны оформляют указанные изменения дополнительным соглашением.
Дело в том, что если договор аренды подлежит регистрации, то каждое дополнительное соглашение к такому договору также нужно будет зарегистрировать.
Однако при заключении договора аренды стороны могут прописать условие о том, что при изменении банковских реквизитов составлять дополнительное соглашение не нужно (например, «При изменении банковских реквизитов стороны уведомляют друг друга в течение 5 (пяти) рабочих дней по почте заказным письмом, по факсу и иными доступными средствами связи. Составление дополнительного соглашения в этом случае не требуется»). В таком случае составлять дополнительное соглашение и затем его регистрировать не нужно. Подобное условие может быть выгодно для сторон договора, поскольку освободит их от необходимости соблюдения формальностей, связанных с регистрацией дополнительного соглашения.
Госпошлина за регистрацию дополнительных соглашений к договору аренды, а также за регистрацию расторжения договора аренды взимается в размере 350 руб. с физических лиц и 1 тыс. руб. с организаций (подп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Такая правовая позиция изложена в пункте 1 письма Минфина России от 20 июля 2010 г. № 03-05-04-03/79.
Порядок регистрации соглашений об изменении или о расторжении договора схож с порядком регистрации самих договоров аренды.