Банкротство застройщиков: три самых резонансных дела последних лет

Как возбуждается процедура банкротства застройщика

Возбуждение процедуры банкротства застройщика возможно на основании заявления должника, кредитора, работников должника, уполномоченного органа (п. 1 ст. 7 Закона о банкротстве).

Кроме того, заявление о банкротстве застройщика может быть подано Фондом или органом госвласти, указанным в ст. 4 Закона “О статусе столицы РФ” (п. 2.6 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Заявление о признании застройщика банкротом подается в арбитражный суд по месту нахождения должника (п. 1 ст. 33 Закона о банкротстве).

Заявление о признании банкротом

Содержание заявление зависит от того, кто его подает.

Должник указывает сведения, предусмотренные п. 2 ст. 37 Закона о банкротстве (например, сумма задолженности по обязательным платежам, сумма требований кредиторов по денежным обязательствам).

Кредиторы – сведения, предусмотренные п. 2 ст. 39 Закона о банкротстве (например, обязательство, из которого возникло требование, размер требований кредитора).

А уполномоченный орган – сведения, предусмотренные п. 3 ст. 41 Закона о банкротстве (например, размер требований уполномоченного органа).

В заявлении о банкротстве застройщика следует указать кандидатуру арбитражного управляющего. Им может быть только лицо, аккредитованное Фондом защиты прав граждан – участников долевого строительства. Также в заявлении укажите наименование и адрес саморегулируемой организации, членом которой является арбитражный управляющий (п. п. 2.1, 2.4 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Помимо этих сведений в заявлении укажите, что должник является застройщиком. При этом кредиторы (уполномоченный орган) указывают на это обстоятельство, если им оно известно (п. 3 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Документы, прикладываемые к заявлению

К заявлению следует приложить предусмотренные документы. Если в суд обращается:

• должник – документы, предусмотренные ст. 38 Закона о банкротстве (например, подтверждающие наличие задолженности и основание ее возникновения);
• кредитор – ст. 40 Закона о банкротстве (например, подтверждающие обязательства должника перед кредитором, а также наличие и размер задолженности по указанным обязательствам);
• уполномоченный орган – п. 6 ст. 41 Закона о банкротстве (например, неисполненные или частично не исполненные решения налогового органа о взыскании задолженности за счет денежных средств и (или) имущества должника).

К заявлению о признании застройщика банкротом также может быть приложено:

• ходатайство о передаче дела на рассмотрение в арбитражный суд по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства (нахождения) большинства участников строительства (п. 4 ст. 201.1 Закона о банкротстве);
• заявление об обеспечении требований. При этом в нем можно просить суд применить как общие меры, так и специальные меры для застройщиков, а именно (п. 1 ст. 201.3 Закона о банкротстве):

– запретить арендодателю земельного участка под застройку заключать договоры аренды на него с другими лицами, помимо застройщика, и установить запрет на государственную регистрацию таких договоров аренды;

– запретить арендодателю распоряжаться земельным участком под застройку иным образом;

– запретить арендодателю расторгать договор аренды земельного участка под объектом строительства.

Какие решения принимает суд по результатам рассмотрения заявления

Арбитражный суд по результатам рассмотрения заявления, при отсутствии оснований для отказа или оставления без движения, принимает определение о принятии заявления, в котором указывает (ст. 42 Закона о банкротстве):

• о применении при банкротстве должника § 7 гл. IX Закона о банкротстве, если сведения о том, что должник является застройщиком, подтвердятся (п. 3 ст. 201.1 Закона о банкротстве);
• о передаче дела в другой арбитражный суд, если это будет способствовать более эффективной защите прав участников строительства (п. 4 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

После чего рассматривает обоснованность заявленных требований или передает дело в другой суд, если было заявлено соответствующее ходатайство (п. 4 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Обратите внимание: конкурсный управляющий обеспечивает возможность ознакомиться со всеми документами застройщика не позднее семи рабочих дней, следующих за днем принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства или определения о применении § 7 гл. IX Закона о банкротстве (п

2.3-1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Реестр кредиторов

На этапе наблюдения открывают два реестра. Один для тех, кто хочет получить в конце концов свое жилье, а другой для тех, кто требует возврата средств. После открытия этих реестров уполномоченный должен отправить всем дольщикам письма о том, что у них есть возможность предъявить требования застройщику.

На основании передачи компании и проекта под внешнее управление участники строительства с договором долевого участия получают возможность одностороннего отказа от выполнения своих обязательств по договору. Для этого нужно определиться с требованиями. Если вы хотите вернуть внесенные за квартиру деньги, необходимо подать заявление о том, что вы отказываетесь от ДДУ. В заявлении должно быть указано следующее:

• номер ДДУ и дата его подписания;
• информация о строительной компании и ее управляющем;
• информация об объекте недвижимости;
• арбитражный суд;
• копия квитанции, подтверждающей внесение оплаты за жилье;

доказательства того, что подрядчик не может исполнить взятые ранее обязательства.

В конверт с письмом для суда необходимо также добавить документ, который подтверждает, что вы отправляли письмо застройщику и управляющему.

Какие есть способы передачи жилья дольщику

Получение недвижимости при сложившихся обстоятельствах тоже со своими нюансами. Если застройщик обанкротится, вместо возврата денег можно требовать жильё в собственность, как уже говорилось выше. Есть три варианта:

1. Если строительство окончено, и дом введён в эксплуатацию, есть акт приёма, пишется заявление о признании собственнических прав на квартиру. Но такие случаи редкие, чаще застройщика признают банкротом раньше, чем строительные работы будут завершены.
2. Если дом достроен, но не передан, реальна его передача в собственность дольщикам. Для этого требуется согласие 50% кредиторов четвёртой очереди. Среди обязательных условий также достаточное количество квартир и продажа оставшегося имущества, за счёт которой должник будет погашать долги перед остальными.
3. При незавершённом строительстве и до сдачи объекта в эксплуатацию можно получить его в собственность дольщиков аналогично предыдущему варианту. Но в данном случае дольщики сами будут нести ответственность за завершение строительных работ, что требует немало усилий, знаний и дополнительных затрат.

Какой из этих способов оптимален, нужно решать на собрании кредиторов.

В чем суть банкротства

Процесс банкротства застройщика регламентируется ФЗ. С 2011 года в законе есть четкие инструкции по поводу именно этой категории компаний. Под банкротством строительной компании подразумевается судебная тяжба, которая имеет предмет определить возможности возместить требований кредиторов. К последним могут относиться:

1. Государство.
2. Банки.
3. Поставщики.
4. Дольщики.

Если сказать проще деньги у застройщика закончились, а завершить строительство он не успел, даже если успел, возможностей для передачи жилья дольщикам нет. Далее застройщику придется пройти такие этапы:

1. Наблюдение. В таком случае назначается управляющий, который на протяжении месяца анализирует деятельность компании. По сути это только формальность, после которой идет переход к следующему этапу.
2. Конкурсное производство. Это распродажа имущества компании для погашения ее кредитных обязательств. Этот этап, завершающий в оформлении банкротства, длиться шесть месяцев. Именно на протяжении этого срока, а точнее за 2 месяца от объявления конкурса, дольщикам нужно успеть зарегистрироваться в качестве кредиторов.

В этом случае любой здравомыслящий человек, вложившийся в строительство, будет метаться в поисках ответа, что делать с обанкротившимся застройщиком и как вернуть хоть что-то.

Процедура банкротства застройщика при долевом строительстве

Существует порядок, установленный законодательством, с
помощью него осуществляются попытки восстановить финансовую состоятельность
компании или защитить права кредиторов.

Этапы:

1. Процедура наблюдения. Ее продолжительность
   ограничивается 7 месяцами. Суть в назначении арбитражного управляющего,
   выполняющего ряд обязанностей. С 2018 года это касается создания реестра
   кредиторов, комплексного отслеживания состояния компании-должника, оценки
   положения. По результатам это контролирующее лицо делает выводы об истинном
   состоянии организации, и о том, насколько целесообразно или возможно выйти из
   кризисной ситуации и восстановить платежеспособность.
2. Финансовое регулирование. Может продолжаться до двух
   лет. Не в каждой ситуации эта стадия происходит, так как это означает помощь со
   стороны банков, финансовые поручительства, залоги и гарантии. Эти процедуры
   предназначены погасить задолженности и урегулировать денежные возможности
   согласно составленному плану. Исходя из результатов, дело о банкротстве может
   быть прекращено или передано в одну из следующих инстанций.
3. Внешнее управление. Ограничение по продолжительности –
   до полутора года. Но расчет его времени вместе с финансовым урегулированием не
   должен превышать двух лет. Этот этап настает, если восстановить
   платежеспособность предыдущим методом не получилось. Здесь уже отстраняется от
   дел все руководство, осуществляется передача полномочий. После чего происходит
   перестройка системы, в нее входит перепрофилирование, сокращение работников,
   смена рабочего процесса.
4. Конкурсное производство. В 2019 году это означает, что
   арбитражный суд принял решение по результатам анализа работы компании. За этим
   следует реализация имущества должника на торгах, чтобы сделать выплаты
   кредиторам согласно их требованиям и очередности.
5. Всесторонняя договоренность. Производится собрание
   кредиторов, и каждая из сторон подписывает документ о согласии на оговоренные
   условия с участием арбитражного суда. В этой ситуации аннулируются обязанности
   прежних договоров, имеет силу только эта мировая договоренность.

Особенности очередности

Существует сложность в получении всех требуемых выплат или
предоставления помещений, так как существует понятие конкурсная масса. Каждый
участник распределяется в очереди первого, второго или третьего порядка. Но
кредиторы не попадают под первые два, потому вынуждены ожидать решения вопроса,
пока не придет их очередь.

Причем конкурсные кредиторы после дополнительного отсеивания
могут и вовсе попасть в четвертую очередь. Это будут участники, желающие
получить не только неустойку, но и нежилые помещения в распоряжение. Но к тому
времени они могут попасть под молоток, так как право собственности обычно еще
не установлено. Здесь есть схемы выхода из ситуации, потому, если вы желаете
максимально выгодно это сделать, обращайтесь к хорошим юристам.

Как передаются обязательства застройщика по строительству объектов инженерно-технической, транспортной и социальной инфраструктуры

Если застройщик имеет обязательства по таким объектам, то он в возмездном порядке передает имущество (в том числе имущественные права) и обязательства иному застройщику-приобретателю. После завершения строительства приобретатель безвозмездно передает эти объекты в государственную или муниципальную собственность (ст. 201.15-2-1 Закона о банкротстве).

Приобретателем имущества и обязательств застройщика может быть (п. п. 5, 6 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 09.08.2016 N 760, п. 2 ст. 201.15-2-1 Закона о банкротстве):

юрлицо:

– которое обладает правом выполнять инженерные изыскания, осуществлять подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства согласно Градостроительному кодексу РФ;

– которое соответствует требованиям, предъявляемым к участникам закупки в силу ст. 31 Закона N 44-ФЗ;

– которое обладает денежными средствами и (или) имуществом в количестве (размере и объеме), достаточном для завершения строительства передаваемых объектов;

• некоммерческая организация Фонда, созданная для урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, в том числе для финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства. При этом размер финансирования, определенный решением Фонда, должен соответствовать размеру финансирования, необходимому для завершения строительства передаваемых объектов;
• Фонд субъекта РФ.

Если дело о банкротстве возбуждено до 25.12.2018, то некоммерческая организация Фонда может быть приобретателем при условии, что не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди (п. 3 ст. 8 Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ).

Лицо, которое намеревается приобрести имущество и обязательства застройщика, должно направить заявление о таком намерении и необходимые документы (п. п. 1 – 3 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 09.08.2016 N 760, п. п. 3, 4 ст. 201.15-2-1 Закона о банкротстве).

Если таким лицом является Фонд субъекта РФ, он должен направить заявление и документы:

• в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве;
• конкурсному (внешнему) управляющему;
• в Минстрой России.

Суд вынесет определение об удовлетворении этого заявления, если представлено заключение Минстроя России о возможности передать Фонду субъекта РФ имущество и обязательства застройщика (п. 6 ст. 201.15-2-1 Закона о банкротстве).

Такое определение подлежит немедленному исполнению. Оно может быть обжаловано в порядке, установленном п. 3 ст. 61 Закона о банкротстве (п. 6.1 ст. 201.15-2-1 Закона о банкротстве).

Что делать, если застройщик обанкротился: особенности процедуры

Особенность банкротства застройщика состоит в его ускоренном порядке: вместо процедуры наблюдения, первого этапа банкротства, сразу вводится конкурсное производство — финальная стадия банкротства (п. 2.7 ст. 201.1 закона № 127-ФЗ).

Что делать дольщикам, если застройщика признали банкротом? Первое — предъявить требование, вытекающее из договора долевого строительства, чтобы попасть в реестр. Последовательность действий при составлении списков дольщиков застройщика-банкрота такая:

Вывод: участник долевого строительства в случае банкротства застройщика при долевом строительстве в 2020 году вправе заявить к нему требование, вытекающее из договора, как после получения уведомления от конкурсного управляющего, так и ранее — в любой момент, когда ему стало известно о банкротстве.

Альтернативные способы получения денег с застройщика-банкрота

1. Страховая выплата (ст.15.2 ФЗ об участии в долевом строительстве).

Решение арбитражного суда о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства является страховым случаем по договорам страхования гражданской ответственности застройщика, которые он заключал в целях исполнения своих обязательств перед дольщиками по договорам участия в долевом строительстве. Это значит, что после открытия конкурсного производства вы можете обратиться в страховую компанию для получения страхового возмещения.

К сожалению, бывают ситуации, когда страховая компания «не доживает» до банкротства застройщика и лишается лицензии. В таком случае требовать страховую выплату можно опять же только в процессе банкротства / ликвидации страховой компании. Если вам удастся получить страховую выплату от страховой компании, сумма ваших требований в реестре будет уменьшена на сумму страховой выплаты. На оставшуюся часть вы можете по-прежнему претендовать в рамках дела о банкротстве.

2. Поручительство банка (ст.15.1 ФЗ об участии в долевом строительстве).

У некоторых застройщиков вместо договоров страхования заключен договор поручительства с банком. По таким договорам банк несет субсидиарную (т.е. дополнительную) ответственность перед дольщиком по передаче жилого помещения. Поручительство должно покрывать цену договора, но не менее суммы, рассчитанной по общей площади квартиры и показателю рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади жилья по субъекту РФ. Банк-поручитель обязан отвечать также за выплату причитающихся неустоек. Учтите, что сначала вам нужно будет предъявить требования к самому застройщику, и если он не удовлетворит ваше требование, вы можете предъявлять претензии банку-поручителю.

Не забывайте, что при получении страховой выплаты или выплаты от банка вам надо поставить в известность суд и арбитражного управляющего (с приложением подтверждающих документов).

3. Возбуждение уголовного дела против руководителей застройщика.

Этот вариант следует рассмотреть тем дольщикам, которые подозревают, что стали жертвами мошенничества. В особенности это касается тех случаев, где застройщик продавал одни и те же квартиры дважды, брал деньги в счет оплаты квартир, не имея возможности и намерения возводить дом, использовал схемы со строительством без разрешения на земельных участках под ИЖС и так далее. В рамках уголовного дела против руководства компании-застройщика дольщики смогут претендовать на возмещение причиненного ущерба за счет имущества недобросовестных руководителей.

4. Выплаты из компенсационного фонда.

Федеральным законом 218-ФЗ от 29.07.2017 вводится компенсационный фонд, за счет которого дольщики в случае признания застройщика банкротом (открытия конкурсного производства) смогут получить компенсационную выплату. Формированием компенсационного фонда занимается публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства». Фонд также сможет финансировать окончание строительства дома — в качестве альтернативы денежной выплате дольщикам.

Застройщики будут обязаны делать обязательные отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2% от цены каждого договора долевого участия уже к моменту подачи документов на регистрацию ДДУ. Новые правила касаются тех домов, по которым договор участия в долевом строительстве с первым дольщиком представляется на госрегистрацию после даты регистрации «Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства». Фонд планируют зарегистрировать до конца октября 2017 года.

По всем остальным домам, где ДДУ с первыми дольщиками были заключены до даты регистрации Фонда, действуют старые правила, установленные 214-ФЗ (в т.ч. об обязательном страховании ответственности дольщика или поручительстве банка). Об этом сказано в пп.5,7 ст.25 218-ФЗ. Уже существующие обманутые дольщики не смогут рассчитывать на компенсацию из фонда.

Чем грозит банкротство застройщика и что делать если застройщик банкрот?

Множество людей, которые имеют свою долю в строительстве, больше всего боятся, что произойдет банкротство застройщика. В таком случае происходит остановка строительства, и дольщики остаются без вложенных средств и без жилплощади. Государство всеми силами старается побороть недобросовестные строительные организации, но количество банкротов в строительстве растет с каждым днем. Особенно возрастает подобный риск во время экономического кризиса в стране. Что же делать гражданам, которые пострадали, как вернуть свои вложенные деньги или получить недвижимость. В этой статье мы постараемся ответить на эти самые животрепещущие вопросы.

Первым делом в случае, когда происходит банкротство застройщика, дольщики должны обратиться в суд, чтобы вернуть свои инвестиции. Обратитесь к юристу для получения консультации или же возьмите весь пакет услуг. Это необходимо, чтобы юридически правильно оформить все свои требования и подать иск в суд. В свою очередь он сделает выбор куда лучше обратиться в данной ситуации. Это может быть суд общей юрисдикции или же арбитражный суд. Кроме того, юрист поможет решить какой иск следует подавать – требовать возврата средств или признание прав собственности на недостроенную жилую площадь.

Имеют место три основных ситуации, как действуют пострадавшие после объявления, что наступило банкротство застройщиков

Что делать дольщику при банкротстве компании-застройщика

Так что же делать дольщику, если он узнал о том, что застройщик оказался банкротом, и квартира его так и не будет построена?

Для начала необходимо предъявить свои требования о становлении членом реестра кредиторов. Искомый реестр начинает вестись с того момента, как дело о признании банкротства инициируется в отношении компании, ранее отстраивающей ваше потенциальное жилище. Если преминуть данным советом, в результате можно остаться ни с чем, так как никто бегать за вами не станет.

И не потому, что у нас «неустроенное» государство, а потому, что закон четко оговаривает данный момент. Согласно ему, все те, кто хочет вернуть часть положенных средств, должны незамедлительно заявить свое право на получение компенсации от банкрота, принуждать же его к возврату средств без вашего заявления никто не станет.

Подача заявления о включении в обозначенный список должна производиться в арбитражный суд, который занимается рассмотрением дел о банкротстве. Когда суд изучит переданные вами документы, будет вынесено соответственное решение о включении требований конкретного дольщика в общий реестр.

Для получения компенсации дольщик должен сам активно заняться данным вопросом

Сроки подачи заявления о включении в реестр кредиторов

Согласно букве закона, в рамках признания застройщика банкротом, закон занимается установлением определенных сроков, которые даются на включение требований кредитора в реестр. Во время прохождения такого этапа, как наблюдение, дольщику дается всего один месяц на то, чтобы осуществить направление требований. В этом случае, вы получите возможность стать участником первого собрания кредиторов, на котором будет решаться судьба недостроя.

Если же дольщик еще не успел этого сделать, то впоследствии, на этапе конкурсного производства у дольщика будет еще два месяца для того, чтобы подать его требования.

Отсчет обозначенных сроков начинается непосредственно с того момента, когда управляющий организацией гражданин направляет кредиторам уведомления о:

• начале процедуры присвоения статуса банкрота застройщику;
• открытии соответствующего реестра требований кредиторов.

Дольщики получат уведомление о том, что застройщик заявил о своем банкротстве, непосредственно от арбитражного управляющего

Очередность предъявления требований к Застройщику-банкроту

Выплата денежной компенсации всем лицам, которым задолжала организация, будет зависеть от того, какая очередность оных установлена по закону. Если говорить относительно очередности, актуальной в случае со строительными компаниями, она будет следующей.

Таблица 1. Очередность на получение компенсации от банкрота-застройщика

Выдержка из ФЗ №127 Статьи 201.9. Очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика

Получается, что хоть дольщики идут и не в первой очереди, их шансы на возврат части затраченных средств высок, так как закон все же выделил их приоритетными получателями над оставшимися кредиторами учреждения.

Покупка квартиры по предварительному договору купли-продажи

Бывает так, что граждане, предварительно отдавшие застройщику средства на строительство их будущего жилья, оформили с компанией официальные отношения не на основании договора долевого участия, а на основании предварительного договора о покупке имущественного объекта.

Такие покупатели не могут претендовать на получение компенсации, но лишь до тех пор, пока не добьются через суд переквалификации их договоров в сделку о долевом участии. В подавляющем количестве случаев суды соглашаются с данным требованием.

Если квартира была куплена не по договору долевого участия, вам придется обращаться в суд для переквалификации имеющегося у вас документа