Кадастровый учет

Чем является кадастровый учет

Понятие кадастрового учета – это совокупность процедур, которые проводятся государственным органом в целях постановки, изменения или прекращения действия сведений о недвижимом имуществе. Обязательный свод нормативов стал действительным с 01.01.2008.

Чтобы иметь полноценное подтверждение права на собственность и вступать в различные правовые отношения с использованием объектов недвижимости, совершать строительство, необходима регистрация имущества в государственном реестре.

Проблема постановки на учет является первой в процессе утверждения права владения имуществом в государственных органах. После лицо может получить свидетельство о государственной регистрации прав.

Кадастровый учет состоит из трех видов правовых процедур:

1. Постановка объекта в реестр. Все операции с неперемещаемым имуществом без документа, подтверждающего статус учета в реестре, противозаконны и недействительны. Постановка на учет будет главным свидетельством права использования на конкретный земельный участок или строение.
2. Снятие недвижимости с учета. Такую операцию производят при разрушении объекта правового отношения, при сносе строения, уничтожении постройки природными бедствиями и т. д.
3. Внесение обновленной информации. Каждая существенная перемена в описании и характеристике недвижимого имущества должна быть отражена в документах на право собственности.

Это тянет за собой необходимость обновить государственный учет. Причинами обновления базы может служить перепланировка межевания, плана постройки, капитальный ремонт, смена владельца объекта.

Функции Государственного кадастра

Учетная задача различных объектов:

• придание объекту недвижимости индивидуальной характеристики для соответствия будущих операций с имуществом по всем нормам права;
• выдача индивидуального кадастрового номера;
• функция подтверждения государственными органами реального существования имущества;
• документальное сопровождение прекращения существования строения;
• фискальные вопросы создания базы налогоплательщиков, которая формируется на основе утвержденной кадастровой стоимости объекта.

Какие объекты необходимо регистрировать

Исходя из правового акта «О госрегистрации недвижимости» к обязательному регистру имущества, которое требуется регистрировать, можно отнести следующие варианты:

• незаконченные постройки, строения, прочие сооружения, жилые дома;
• квартиры и помещения;
• машино-места;
• земельные участки, территории;
• участки земли и территории, которые могут применяться с особыми условиями в соответствии с нормативными актами, сложные объекты, состоящие из нескольких элементов.

Как проводится кадастровый учет и сколько стоят подобные услуги

Собственник не может самостоятельно заниматься подготовкой плана территории, помещения или квартиры. Эти обязанности выполняют кадастровые инженеры, прошедшие специальный курс подготовки. Работники также производят оформление межевания границ при согласовании с собственниками соседских земельных участков.

Кадастровая стоимость

Кадастровой стоимостью принято называть стоимостную характеристику недвижимости, которую определяют при проведении государственной кадастровой оценки.

Эта оценка близка к рыночной и зависит от ряда показателей:

• качества постройки недвижимости;
• срока постройки;
• местонахождения;
• от площади;

Чтобы получить сведения о кадастровой стоимости недвижимости, можно обратиться с заявлением в ОКУ муниципального образования или в Многофункциональный центр.

Данные о кадастровой стоимости недвижимости предоставляются после написания заявления в виде справки с указанием его кадастрового номера. Эта справка выдается бесплатно не позднее 5 рабочих дней.

Также данные о кадастровой стоимости недвижимости содержатся в кадастровом паспорте.

При этой процедуре регистрации есть свои нюансы.

Существует такая недвижимость, которая по многим причинам не может быть поставлена на К.У.

К таким объектам зачастую относят те земельные наделы, которые:

• используются (или могут использоваться в будущем) Российскими Вооруженными силами или нужны для государственных нужд;
• природоохранные земли; • водные и лесные ресурсы;
• территории, имеющие большую историческую и культурную ценность;

В Кадастровую палату с постановкой недвижимости на учет имеет право обратиться только его собственник, достигший совершеннолетнего возраста.

Кадастровый паспорт на недвижимость, уже стоящую на учете, может получить любой гражданин Российской Федерации.

Сам процесс постановки на К.У. заявляемого объекта недвижимости прост, в нем нет ничего сложного. Когда правильно подготовить все требуемые документы, то эта процедура не вызовет никаких трудностей и пройдет в сроки, указанные законодательством.

Нормативная база

Осуществление деятельности ГКН регулируется следующими нормативными документами:

1. Земельный кодекс РФ. Его статьями дано определение видам собственности на землю, уровням участия в земельных вопросах государственных органов, правам владельцев участков земли, принципам учета земель, порядку урегулирования различных споров.
2. Лесной кодекс Российской Федерации. В нем установлены основы ведения лесного хозяйства.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Это закон Российской Федерации, регулирующий отношения в гражданско-правовой сфере.
4. Жилищный кодекс РФ. Это основной закон в сфере регулирования отношений, связанных со всеми типами жилых и нежилых помещений, их надлежащим использованием и правами граждан России в данной отрасли.
5. Водный кодекс РФ. Это закон, регулирующий права и обязанности в сфере водопользования. В нем все водные объекты представлены как одна из ключевых составляющих окружающей среды. Основной задачей данного кодекса является сохранение всех водных биологических ресурсов, а также растительного и животного мира, обитающих в этой среде.
6. Градостроительный кодекс Российской Федерации. Это основной закон, который регулирует все права и обязанности в сфере градостроительства на территории России.
7. Федеральный Закон № 221 «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 года.
8. Конституция РФ.

Основания постановки на учет

Кадастровый учет нужен, когда:

· создается новый;

· прекращает существовать (снятие его);

· уникальные характеристики, указанные в системе, изменены;

· ранее учтенные вносятся обратно;

· смена владельца недвижимости.

Сама процедура стандартная, меняются лишь списки документов, смотря по обстоятельствам. По закону люди вправе свободно распоряжаться принадлежащими им помещениями, главное все совершаемые действия фиксировать: торговые сделки, изменения планировки и прочее.

Единый реестр

Это – Единый государственный реестр недвижимости, коротко ЕГРН. Не внеся туда сведений, невозможно закрепить права собственника на приобретенную только недвижимость. Даже оформить документы, соответственно, распоряжаться ею.

Объекты учета согласно законодательству:

· земельные участки;

· здания;

· помещения;

· сооружения;

· строящиеся объекты;

· машино-места;

· недвижимые комплексы;

· предприятия – общие имущественные комплексы

Владельцы смогут производить с недвижимостью разные сделки после ее регистрации. Иначе все их действия считаются незаконными.

Как узаконить самострой (самовольную постройку) в отдельной статье.

Проверить принадлежность недвижимости лицу, называющему себя ее владельцем, просто. Достаточно запросить сведения у ЕГРН. В выписке данные собственника указаны подробно. Это помогает раскрывать покупателям схемы мошенников.

Целевое обращение

Чтобы поставить объекты недвижимости (здания, территории, помещения) на государственный кадастровый учёт, как того требует порядок, действующим российским законодательством определены для этого необходимые документы и сроки. Соответствующее заявление заполняется собственником или уполномоченным лицом по специальному государственному образцу (этих образцов несколько, в зависимости от цели обращения). Целевое обращение является не менее важным при определении и может выступать как необходимость:

• Поставить недвижимость на учёт при первичной постановке;

• Внесения изменений;

• Поставить на государственный учёт часть недвижимого объекта;
• Снять недвижимое имущество с регистрационного учета.

Исходя из вышесказанного, можно чётко установить, что образцов заявления есть три:

• Чтобы поставить здания, помещения, участки на учёт;
• Чтобы внести перечень изменений для объекта, который уже имеет индивидуальный номер;
• Для снятия недвижимости с учета.

Бланк образца не является столь сложным для заполнения, в него вписываются сведения из документов, которые будут приложены. При этом никаких исправлений документы иметь не должны, а несоответствия в них непременно приведут к получению отказа в регистрации. И в этом случае срок оформления затянется на неопределённое время.

Как поставить земельный участок на кадастровый учёт. Последовательность процедуры регистрации земли.

Давайте разберём основные этапы, которые необходимо пройти при регистрации земли, а далее остановимся на каждом из них подробнее.

Итак, если перед Вами стоит задача в постановке на кадастровый учёт надела, то план действий следующий:

Первостепенная задача состоит в том, чтобы выбрать квалифицированного кадастрового инженера

Важно, чтобы специалист имел допуск для данной работы, квалификационный аттестат и входил в саморегулируемую организацию (СРО)

Зная Ф.И.О. кадастрового инженера, Вы можете самостоятельно посмотреть информацию о нем на официальном сайте Росреестра в разделе Реестр кадастровых инженеров.

Перед тем как подписывать договор на оказание услуги Вы имеете полное право попросить данные представить подтверждающие документы.

Привлечение квалифицированного специалиста необходимо – только это может гарантировать точность проведённых замеров!

Далее стандартные этапы работы при проведении межевания земельного участка следующие:

1. Изучение предоставленной документации, подготовка плана работ.

На этом этапе необходимо уведомить всех соседей, заинтересованных лиц. Так как, если Ваши соседи ранее не провели межевание своих участков, то от них потребуется подпись Акта согласования границ участка, который готовит кадастровый инженер, после проведения съемки земельного участка.

1. Полевой этап, в ходе которого специалист проводит необходимые геодезические измерения. По завершению работы составляется Акт согласования границ и согласовывается с владельцами близлежащих участков.

Далее Вы получаете подготовленный кадастровым инженером межевой план. По правилам он должен храниться на электронном носителе, потому что заверяется электронной печатью кадастрового инженера, но по желанию может быть дополнительно представлен и вариант на бумаге. Однако в Росреестр подаётся исключительно электронная версия на CD-диске.

1. Заключительный этап заключается в том, что собственник земельного участка передает межевой план в Многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг в (МФЦ) для отправки в Росреестр и последующего внесения сведений в ЕГРН и регистрации прав.

Также возможен вариант подачи, документов в Росреестр онлайн без посещения МФЦ  с помощью «цифрового электронного ключа».

Как итог работ Вы получаете выписку из ЕГРН, подтверждающую, что земельный участок встал на кадастровый учёт и Ваши права на него зарегистрированы официально.

Оформление дома на садовом участке

На садовом участке различают садовый дом (по законодательству нежилой) и жилой дом.

Нажмите для увеличения изображения

В жилом доме можно получить прописку, в садовом – нельзя, так как он предназначен для сезонного проживания.

До 1 марта 2026 года эти объекты можно поставить на учет по дачной амнистии. То есть в упрощенном порядке регистрации – без уведомлений и разрешений от администрации. Воспользоваться упрощенной процедурой могут граждане, имеющие в собственности земельный участок с назначением «садоводство»

Но при строительстве вы должны соблюдать градостроительные нормы. Иначе Росреестр может отказать в регистрации дома

Государственные регистраторы обращают внимание на размеры отступов от границ земельного участка даже в рамках дачной амнистии

Разрешенные параметры строительства такие же, как в ИЖС:

• высота не более 20 м (это значение корректируется ПЗиЗ для конкретной местности);
• этажность не выше 3 этажей;
• отступы по ПЗиЗ.

Этапы оформления дома по дачной амнистии:

1. Строительство дома с учетом предельных параметров.
2. Заказ технического плана.
3. Подача техплана в Росреестр.

С какими документами вам нужно обратиться в Росреестр (через МФЦ):

1. Паспорт.
2. Правовой документ на землю.
3. Технический план.
4. Госпошлина.

Результатом будет выписка из ЕГРН. Срок регистрации – 10 рабочих дней.

Прочтите: Как присвоить адрес объекту недвижимости

Какое имущество надо регистрировать

Согласно данным ФЗ-218, в системе учитывается все, что невозможно перевезти или перенести, т.е. стоящее твердо на земле. Основной признак – фактическое наличие фундамента. Получается, сарай регистрировать надо, а теплицу, торговую палатку, туалет уличный – нет.

Другие объекты:

1. Земельный участок – любой категории. Если рядом расположена земля соседей, тогда к документам прилагается акт согласования. Там указаны четкие границы регистрируемого участка. Отчет проведенного межевания и пр.

2. Жилой дом и многоквартирный – основание технический план. Учитывается здание, плюс отдельные помещения (все квартиры) внутри. Если дом – это долевая собственность, то регистрируется он после согласия всех имеющихся владельцев.

3. Квартиры, комнаты – регистрируются, если имеют 2 признака: они изолированы и полностью обособлены. Нужен техплан.

4. Дачные домики, отдельные строения (как бани, кухни) –домик хозяин зарегистрирует, как получит техплан. Другие здания, если имеют они фундамент, также можно регистрировать.

5. Нежилые помещения, также их части – учитываются как обычные нежилые здания. Хозяйские вспомогательные специальные постройки не надо.

6. Вспомогательные сооружения –хозпостройки, башни, хозблоки – учитываются, как объекты капстроительства. Это определяет приглашаемый кадастровый инженер. Скважины регистрируют, если они 50-100 метровые.

7. Гаражи, кооперативы, машино-места – в блоке один гараж учитывается как простое помещение. Если по отдельности – он строение. Потребуется техплан, для земли, находящейся под ним – готовый межевой план. Застройщик регистрирует землю и строит на ней стоянку потом. Жильцы, приобретающие машино-места проходят учет отдельно, регистрируя каждое место индивидуально.

8. Другое имущество – недвижимые комплексы – регистрируются, если представляют единый, неделимый монолит.

Иные объекты, подлежащие учету:

1) Газопровод – регистрируется как линейный ОН, когда компания-установщик введет готовый в эксплуатацию

Считается неделимым объектом и неважно, через сколько муниципальных образований и предприятий проходит газопровод. Потребуется готовый межевой план, плюс правоустанавливающие документы, касающейся земли

2) Мост – считается линейным объектом. Основанием регистрации послужит техплан, плюс акт.

3) Автомобильная дорога –возможен при наличии техплана. Кроме него акт и готовое разрешение эксплуатации. А то Росреестр учтет дорогу как недвижимость.

4) Придомовая территория – земля, находящаяся под домом, включая участок вокруг. Регистрировать ее должен застройщик. Нельзя разделять территорию и оформлять части.

5) Трансформаторные подстанции – считаются сооружениями (когда металлическая будка), или зданиями (когда стены кирпичные). Потребуется техплан, плюс разрешение использовать объект, межевой план, также иные документы.

6) Гражданское кладбище – оно считается как земля плюс сооружения (учитываются находящиеся там строения и другие вещи). В Россрестре требует уточнения. Для первого – межевой план, второго – техплан.

7) Незавершенное строительство – можно регистрировать, если проведенные работы позволяют характеризовать объект как недвижимость, причем отдельную.

8) Разрушенные здания – надо регистрировать, используя техплан. Если там проводятся какие-то работы и планируется их эксплуатация.

9) Памятники – учитываются, если имеются в регистре госреестра, касающегося объектов наследия.

10) Заборы, ограждения – считаются ОН вспомогательными сооружениями. Основание – есть фундамент.

Можно заранее уточнить в МФЦ степень необходимости и возможности регистрации недвижимости.

Какую собственность необходимо регистрировать?

На учет требуется ставить всю недвижимость, за исключением земель определенного назначения. К ним относятся участки:

• переданные в пользование государственным ведомствам;
• используемые в интересах вооруженных сил, других государственных потребностей;
• природоохранные территории, а кроме того обладающие особенной исторической и научной значимостью;
• лесного и водного фонда.

Для того, чтобы узнать к какой группе принадлежит участок, можно написать заявление в кадастровую службу по месту нахождения недвижимого имущества, и получить выписку из Росреестра.

Для получения выписки необходимо предоставить:

1. заявление по установленной форме;
2. паспорт, либо другой документ подтверждающий личность;
3. правоустанавливающие бумаги на дом и земельный участок;
4. чек об оплате государственной пошлины.

Документ готовится в течение десяти дней. По окончании этого срока ее можно получить как в офисе Росреестра, так и электронным способом — скачать на официальном сайте.

Какие документы нужны для кадастрового учета

При обращении заинтересованного лица для государственного учета объекта недвижимости необходимо предоставить заявление об учете и приложить к нему следующие документы:

1. Межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части, изменении его уникальных характеристик).
2. Технический план (при постановке на учет объектов капитального строительства), а также учете части, изменении уникальных характеристик.
3. Акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта.
4. Копию документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости.
5. Копию документа об изменении категории земель, разрешенного использования участка.
6. Документ, удостоверяющий личность.

Документы можно подавать лично либо через представителя (по доверенности).
Верность копии представленных документов, должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке.
Копия акта органа государственной власти или органа местного самоуправления вместо засвидетельствования в нотариальном порядке может быть заверена печатью и подписью уполномоченного должностного лица указанного органа.
В случае представления заявителем документа в подлиннике, соответствующая копия не требуется.
Оригинал документа после его копирования сотрудниками органа его принявшего возвращается заявителю или его представителю при выдаче.
         Куда подаются документы
Полномочиями по приему и выдаче документов по результатам осуществления государственного учета на сегодняшний день наделены кадастровые палаты, подведомственные Росреестру.Подать документы можно:

1. Лично (в местах приема заявителей в территориальных отделах кадастровой палаты, либо в многофункциональных центрах).

1. Для постановки на учет земельного участка — межевой план.
2. Для постановки на учет объекта капитального строительства — технический план в формате XML, подписанный ЭП.
3. При подаче заявления представителем – образ документа, подтверждающего полномочия, подписанный ЭП.

Заявление о постановке на учет объектов вправе подать собственники таких объектов недвижимости или любые иные лица, в этой связи за первичным учетом удобно обращаться через портал государственных услуг.Кто имеет право обратиться с заявлением о внесении изменений объектов недвижимости
С заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица.
С заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), обращаться могут лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве.
         Временный статус объекта
Поставленный на учет объект недвижимости имеет временный статус до момента его государственной регистрации права или аренды, если это земельный участок.
Согласно п.7 ст.72 Федерального закона от N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 (ред. от 03.07.2016) «Временный характер сведений государственного кадастра недвижимости об образованных объектах недвижимости, N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции, действующей до 1 января 2017 года), сохраняется до момента государственной регистрации права на такой объект недвижимости, но не позднее 1 марта 2022 года».
По истечении указанного срока сведения об объектах недвижимости, которые носят временный характер, исключаются из Единого государственного реестра недвижимости.
Исключением являются объекты, в которых право возникает в силу закона независимо от факта государственной регистрации такого права.
         Сроки проведения кадастрового учета объекта
Постановка на учет, учет изменений, учет части, снятие с учета осуществляется 5 рабочих дней, при межведомственном информационном взаимодействии – 15 дней.
Так как, кроме кадастровой палаты прием документов по всем направлениям ведут многофункциональные центры (далее — МФЦ), срок кадастровых процедур исчисляется со дня передачи МФЦ соответствующих заявлений в орган регистрации права.
Срок передачи не может превышать 2 дня, в рамках соглашений между палатами и МФЦ.
Если вы обращаетесь в МФЦ по вопросам постановки на кадастровый учет, то на учет объекта дается не более 7 дней.
Это самый минимальный срок, предусмотренный Регламентом.
 

Если соседей не найти

Иногда с соседями по земельному участку нет возможности связаться: владелец смежного участка уже 10 лет не приезжал в свой загородный дом или собственник погиб, а наследники еще не вступили в собственность.  Не стоит переживать, если подписи соседей не получилось собрать.  Данная проблема решается с помощью публикации в газете.

Кадастровый инженер может дать объявление в местной газете о дате проведения собрания для согласования границ — п. 8 ст. 39 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Даже если сосед на собрании ничего не подпишет или вообще не придет, то границы все равно считаются с ним согласованы. После подачи объявления кадастровому инженеру выдадут на руки один экземпляр газеты с этим объявлением.

В случае если  соседи категорически против границ Вашего участка и урегулировать  данный вопрос мирным путем не получается, то  проблема решается в судебном порядке.

Обращение в суд

Перед обращением в суд, необходимо направить жалобу в апелляционную комиссию Росреестра. Отказ будет рассмотрен только в течение 30 дней со дня отказа. Если решение апелляционной комиссии неутвердительное, то можно подать иск в суд в течении 3 месяцев со дня отказа комиссией.

Иск должен быть разделен на 3 части:

1. Описывающая. Когда и зачем заявитель обращался в регистрирующий орган и вследствие чего получен отказ.
2. Мотивировочная. В исковом заявлении мало указать, почему вы не согласны. Необходимо приложить доказательную базу, которая аргументирует вашу позицию.
3. Просительная. Просьба об отмене решения Росреестра, её апелляционной комиссии и постановка ОН на кадастровый учёт.

Если в суд обращается кадастровый инженер с оформленным ИП или юридическим лицом, то исковое заявление направляется не в суд общей юрисдикции, а в арбитраж.

Согласование границ с лесным участком лесничеством, лесопарком

Если Ваш надел граничит с землями лесного фонда, то подписание Акта согласования местоположения границ  немного усложняется.

Согласно п. 1 ст. 8 ЛК РФ, лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности.  Орган, который имеет право на согласование лесных границ, находящихся в федеральной собственности является Федеральное агентство по управлению государственным имуществом – Росимущество.

Однако до 1 января 2023 года в рамках «Лесной амнистии» № 280-ФЗ от 29.07.2017г., в целях учета в связи с уточнением местоположения границ участка, предназначенного для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства, не требуется проведение согласования местоположения части границы такого земельного участка, которая находится в границах лесничества, лесопарка, в случае одновременного соблюдения следующих условий:

1. Надел был предоставлен гражданину для указанных целей до 8 августа 2008 года или образован из земельного участка, предоставленного до 8 августа 2008 года для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, либо иной организации, при которой было создано или организовано указанное объединение. Данное условие также считается соблюденным в случае перехода прав на такой земельный участок после 8 августа 2008 года.
2. Смежным земельным участком является лесной участок.

При соблюдении этих двух условий, согласование границ с Росимуществом проводится не будет. Также в соответствии со ст. 60.2 218-ФЗ,  в случае, пересечения границ, права на который возникли до 2016 года, и границ лесного надела данное обстоятельство не является препятствием для постановки на учёт.

В этом случае, в акте согласования границ кадастровый инженер указывает: «Граница принята в соответствии со ст. 60.2  Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015г. «О государственной регистрации недвижимости»».