Можно ли отказаться от управляющей компании и как это сделать

Можно ли не платить за лифт

В случае когда лифт, установленный в многоквартирном жилом доме, длительное время не работает, гражданин может потребовать провести перерасчет за услуги лифта. При этом следует иметь в виду, что максимально возможное время простоя лифта на протяжении одного месяца оговаривается в договоре на управление многоквартирным жилым домом.

Внимание! Если время простоя лифта превышает зафиксированный в договоре показатель – это повод, чтобы потребовать перерасчет. Исходя из положений Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением правительства РФ от 13.08.2006 г

№ 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», любой проживающий в доме гражданин вправе предъявить эти требования управляющей компании

Исходя из положений Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», любой проживающий в доме гражданин вправе предъявить эти требования управляющей компании.

Как обосновать?

Можно привести следующие доводы:

• УК систематически нарушает свою часть договора с собственниками;
• некачественно выполняемые работы;
• отчетность не предоставляется, информация в ней не соответствует действительности;
• истек срок договора.

Приведем конкретный пример. Управляющая организация, сотрудничество с которой вынесли на обсуждение, обязалась, согласно договору, поддерживать в чистоте подъездные дорожки, подъезды, но так и не выполнила этого условия.

Или например, ремонт. Средства собираются регулярно, причем сбор явно завышен, а трубы как текли, так и продолжают течь, хотя вроде бы какой-то ремонт был проведен (или вообще никакого не было), проблемы с отоплением как были, так и остались.

Всю документацию перед этим нужно запросить в офисе Управляющей организации и дополнить имеющимися на руках инициативной группы документами, подтверждающими обоснованность их требований – причем все это нужно сделать до того, как инициировать собрание.

Иначе вы ничем не убедите других жильцов, которые в большинстве случаев даже если недовольны, придерживаются политики “перемены могут быть только к худшему”.

Запросив материалы, нужно обязательно передать их для анализа грамотному юристу, который лучше всего подскажет вам, как действовать.

Можно ли отказаться от товарищества одной квартирой?

Порядок вступления в ТСЖ и выхода из него определяется уставом товарищества. Однако, на практике, вся процедура выхода сводится к нескольким простым действиям.

Независимо от мотивов, побудивших человека отказаться от участия в ТСЖ, для осуществления выхода, необходимо совершить такие действия:

1. Погасить все свои задолженности перед товариществом.
2. Оплатить все счета за период, предшествующий выходу из ТСЖ.
3. Написать заявление о выходе из состава.
4. Отправить его в адрес правления заказным письмом с уведомлением.

Если заявление подается лично, то для верности нужно подготовить два экземпляра. Один подается в правление, на втором рукой секретаря должна быть сделана пометка, что оно принято, и проставлена дата, входящий номер.

Второй экземпляр всегда остается у жильца и он будет являться подтверждением намерений о выходе из ТСЖ на случай, если первый экземпляр в товариществе случайно затеряется.

После того, как заявление будет передано правлению ТСЖ, можно считать себя вышедшим из его состава. Правление принимает решение об исключении заявителя и собственники утверждают это решение на общем собрании. Для человека, вышедшего из товарищества, это просто формальность.

Для окончательного выхода, нужно подписать договор с товариществом об уплате коммунальных платежей, счетов за обслуживание и содержание жилья.

При подписании договора необходимо внимательно его прочитать. Часто в текст договора включают пункты, которые незаконно предписывают собственнику, уже не члену товарищества — участие в расходах ТСЖ, оплата охраны или консьержки, даже паевые взносы.

Внимание! Внутренние расходы товарищества, человека, вышедшего из его состава, не касаются. Он обязан уплачивать только те платежи, которые непосредственно связаны с обслуживанием и содержанием жилья — счета за воду, электричество, ремонт дома.

Выход из ТСЖ – мера крайняя, которая вызовет как минимум — не понимание со стороны соседей, как максимум — разрыв отношений с ними

Поэтому применять ее нужно только тогда, когда пребывание в товариществе стало совершенно нецелесообразным, а средства и возможности изменить ситуацию к лучшему исчерпаны

Выход из ТСЖ – мера крайняя, которая вызовет как минимум — не понимание со стороны соседей, как максимум — разрыв отношений с ними. Поэтому применять ее нужно только тогда, когда пребывание в товариществе стало совершенно нецелесообразным, а средства и возможности изменить ситуацию к лучшему исчерпаны.

Как правильно написать заявление?

Выходя из состава товарищества, надо помнить несколько важных моментов:

• человек перестает быть членом ТСЖ с момента регистрации его заявления в правлении;

• если прекратились права собственника на недвижимость в данном доме (продал, передал, подарил) — он автоматически перестает быть членом ТСЖ(ст.143 ЖК РФ);

• на прекращение пребывания в товариществе жильцу не требуется чьего-либо согласия.

Справка! Заявление должно быть адресовано не правлению, а самому ТСЖ, поскольку принимает в члены ТСЖ не правление, а общее собрание товарищества. Оно же и утверждает окончательное решение об исключении человека из своего состава.

В шапке заявления, в правом верхнем углу, нужно написать ТСЖ (не сокращение, а полностью), его название и адрес. Далее от кого, то есть Ф.И.О. проживающего, его полный адрес, паспортные данные.

Немного отступив, пишите слово заявление, а далее саму суть обращения. Документ пишется в свободной форме, но существуют устоявшиеся словосочетания, которые используют при составлении таких документов.

Обычно начинают со слов «Прошу Вас» и далее о чем заявитель просит. В нашем случае, исключить из состава или прекратить членство с такого-то числа. Но составлять заявление о выходе в форме просьбы, будет не совсем правильно, как тактически, так и психологически. Собственник в данном случае действует опираясь на закон, который определяет, что состоять или нет в ТСЖ, зависит только от самого гражданина.

В конце укажите, что претензий к ТСЖ нет и то, что все платежи произведены полностью.

Не забудьте поставить дату своего выхода, т.е. с какого числа гражданин считает себя не состоящим в ТСЖ. Мотивы своего решения можно указывать, а можно и не указывать.

• Скачать бланк типового заявления о выходе из состава ТСЖ
• Скачать образец заявления о выходе из состава ТСЖ

Смена собственности

Расторгнуть договор УК можно и путем создания ТСЖ. Но основным препятствием к его созданию может стать большое количество документов, которое необходимо правильно заполнить.

В некоторых случаях органы муниципалитета лично занимаются подготовкой документов. Жильцам остается лишь внести сведения об их многоквартирном доме.

ТСЖ может обслуживать сразу несколько жилых дворов с помощью одного председателя.Для перехода на ТСЖ проводится собрание и открывается отдельный лицевой счет.

Необходимо, чтобы в собрании принимало участие как можно больше людей. В такой ситуации для отказа от услуг не требуется поиска недостатков в работе УК. Достаточно просто отказаться от договора, огласив свое решение о смене способа управления жилым домом.

По каким вопросам в какой орган жаловаться на бездействие УК?

Наименее эффективны обращения в администрацию города/района. Ответы на них преимущественно поверхностные, вопросы чаще переадресуются в другие организации, остаются не решенными по объективным и субъективным причинам. Рекомендуется обращаться в следующих случаях:

• несвоевременный вывоз мусора;
• отсутствие отопления, воды и света;
• не проводится очистка территории от снега, а крыши от обледенения;
• не предоставляется информация о растратах, отсутствуют счета по используемым услугам.

То есть, обращаться можно по всем вопиющим случаям, рассмотрение которых не требует расследований с привлечением профильных специалистов. В остальных случаях нужно подавать жалобу в другие инстанции, а именно:

1. В ГЖИ – по всем вопросам в сфере эксплуатации и обслуживания жилья, за исключением возврата средств из-за не предоставленных полностью или частично коммунальных услуг;
2. В Роспотребнадзор – по вопросам защиты прав потребителей, включая возвращение денежных средств, начисление неустойки и назначение штрафа;
3. В ФАС – из-за злоупотребления доминирующим положением, вступления в сговор с другими компаниями для завышения стоимости договоров, принудительного предоставления дополнительных услуг;
4. В прокуратуру – если в действиях сотрудников УК, его руководства есть признаки уголовных преступлений.

Необходимые документы

Чтобы отказаться от УК, инициативная группа должна подготовить на собрание такие документы:

• письменные обращения жильцов дома в третьи инстанции, свидетельствующие о том, что УК никак не реагировала на жалобы;
• копии актов проверок;
• письменное уведомление УК о расторжении договора;
• протокол собрания жильцов дома.

Если управляющая компания выполняет свои обязанности, соблюдает все пункты договора, то ни о каком отказе от сотрудничества с ней не может идти и речи.

Если больше половины собственников МКД проголосовали за отказ от УК, тогда после подписания соответствующего протокола об исходе собрания уведомляется УК.

В скором времени она должна подготовить и передать все материалы (различного рода документацию) вновь избранной организации – ТСЖ или новой управляющей компании.

Также каждый собственник МКД должен лично расторгнуть договор с прежней УК.

Можно ли отказаться от услуг управляющей компании одному собственнику? Этот вопрос волнует многих граждан, поскольку не всегда работа УК удовлетворяет 100% людей, проживающих в МКД.

Однако даже если собственник одной квартиры и будет против УК и он будет иметь доказательную базу ее бездействия, то отказаться от ее услуг он не сможет только по одной причине – отказаться от УК можно только в том случае, если «за» проголосует больше половины владельцев квартир в доме. Поэтому отказаться от услуг УК одному собственнику квартиры в доме (или даже десятку лиц) невозможно.

И только когда будет собрана доказательная база, будет проведено собрание, на котором больше 50% проживающих лиц в доме проголосует за смену УК, тогда можно будет решить вопрос и отказаться от услуг недобросовестной управляющей организации.

Адвокат по смене управляющей компании в Екатеринбурге

   Все чаще возникают судебные споры с управляющей компанией по вопросу перерасчет за коммунальные услуги ЖКХ, возмещения убытков или обязании выполнить надлежащее содержание жилья, взыскание задолженности по коммунальным платежам, иные претензии управляющей.

   Иногда, чтобы более подробно понять, как отказаться от услуг управляющей компании, рекомендуется обратиться к нашим опытным специалистам, которые подскажут, что нужно сделать.

   Сейчас такие услуги мы предлагаем по выгодной цене. В направлении жилищных споров мы успели себя зарекомендовать с наилучшей стороны. Продолжительное время работы в этой сфере деятельности и безупречная репутация дают вам уверенность в правильном выборе. Результат сотрудничества будет отвечать всем вашим ожиданиям. Обязательно воспользуйтесь предоставленной нами информацией.

ВНИМАНИЕ: не пропустите возможность консультации юриста бесплатно без телефона через комментирование — подписавшись на наш канал YouTube. https://www.youtube.com/embed/v4rxFmMLxVQ

Читайте еще по вопросам работы нашего адвоката:

С нами иск о перерасчете коммунальных платежей в срок

Составим претензию в любую управляющую компанию профессионально

Автор статьи: адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» А.В. Кацайлиди

Оставьте заявку на бесплатную консультацию юриста прямо сейчас

На что обратить внимание при выборе новой УК?

В процессе выбора новой УК проведите свое мини-исследование: начните с изучения сайтов потенциальных УК, найдите отзывы от них в интернете, составьте свой топ-3 и пообщайтесь с жителями домов, которыми управляют заинтересовавшие вас компании

Обратите внимание на дату создания УК, количество домов, которыми они управляют, наличие лицензий и сертификатов и не стесняйтесь задавать вопросы представителям УК напрямую

Узнайте, есть ли у компании своя материально-техническая база и какие именно работы она выполняет своими силами, а на какие привлекает подрядчиков. Не лишним будет и осведомиться о квалификации работников УК, как ее управляющего состава, так и работников «на местах» — дворников, инженеров и т. д.

Оцените заранее список услуг, которые предоставляет УК, их стоимость и размер повышающих коэффициентов. Попросите УК, которая вам понравилась, составить предложения по улучшению эксплуатации дома, это поможет вам принять окончательное решение. И конечно, необходимо запросить в УК типовой договор, а также проконсультироваться с юристом.

Какими путями можно сменить УК?

Замена одной фирмы на другую происходит по правилам. Если это досрочное расторжение соглашения, то требуется решение собрания жильцов. Другое дело, если срок действия договора пришел к концу.

Общее собрание жильцов

Собственники жилья принимают решение о смене УК на общем собрании. Его проведение назначает так называемая группа инициаторов, которая представляет МКД. Процедура состоит из нескольких этапов:

1. Подготовка документов. Заинтересованным лицам нужно изучить договор с УК, а также собрать доказательства нарушения его условий. 2. Подготовка к общему собранию и голосованию. Заседание проводят под протокол. 3. Результаты голосования и протокол заседания отправляют руководителю управляющей компании. Решение о расторжении договора с управляющей компанией принимается большинством голосов.

При невыполнении обязанностей коммунальной фирмой

Сменить УК нужно тогда, когда ее руководители не выполняют свои обязанности. На практике такие фирмы чаще всего игнорируют проведение капитального ремонта или не благоустраивают общее имущество собственников квартир. Для того чтобы расторгнуть договор, жильцам нужно собрать доказательства невыполнения условий. В остальном используют стандартный порядок смены УК.

Изменение способа управления

Многоквартирными домами управляют не только специализированные компании. Жилищный кодекс РФ позволяет владельцам квартир создавать товарищество. Такая организация, с юридической точки зрения, является некоммерческим объединением жильцов. Перед тем, как сменить УК на ТСЖ, нужно ознакомиться со всеми нюансами процедуры.

Инициативная группа обязана назначить проведение собрания, на котором присутствующие голосуют за смену управляющей фирмы на ТСЖ. При этом руководство товарищества можно выбрать заранее, как и решить другие организационные вопросы.

После окончания срока договора

Если срок действия соглашения подходит к концу, то стороны продлевают его или нет. В случае, когда у жильцов есть другая УК, то они просто сообщают старой фирме свое решение о прекращении сотрудничества. И руководство обязано передать преемнику всю документацию, касающуюся МКД.

Расторжение договора с обеих сторон

Процедура расторжения соглашения возможна также по обоюдному согласию сторон. Но если для прекращения сотрудничества в одностороннем порядке требуется уважительная причина, то в данном случае достаточно согласия второй стороны. Инициатор расторжения контракта (им выступает инициативная группа хозяев квартир или руководитель УК) направляет уведомление с предложением.

Если вторая сторона согласна досрочно прекратить сотрудничество, то представители компании и собственников квартир подписывают соглашение о расторжении договора.

Как сменить УК в очно-заочной форме?

Для принятия всех важных решений жильцы МКД проводят соответствующие собрания. Но если многоквартирный дом слишком большой, то обычное заседание не провести. Поэтому жилищное законодательство позволяет использовать очно-заочную форму собрания. Перед тем, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме без проведения собрания, нужно ознакомиться с процедурой.

Порядок действия инициативной группы следующий:

1. Подготовка повестки дня. В нее включают способ и цель проведения собрания.
2. Уведомить о мероприятии всех жильцов (не позднее 10 дней до начала).

Уведомление отправляют по почте или вручают лично. При этом уполномоченному лицу нужно вести соответствующий реестр. При личном вручении документа каждый человек лично расписывается в реестре.

В назначенный день проводят очную часть мероприятия. На ней присутствующие лица обязаны проголосовать за или против смены компании. Затем инициативная группа обходит тех собственников квартир, которые не присутствовали на собрании. Они голосуют, используя стандартный бланк.

Затем инициативная группа готовит уведомление и протокол для управляющей компании. Документы направляют на протяжении 10 дней после голосования. Тогда же проводят конкурс для выбора новой УК.

Расторжение договора с управляющей компанией по инициативе одной из сторон

Инициировать процедуру расторжения договора с управляющей компанией в одностороннем порядке имеют возможность лица, обладающие правом собственности на недвижимое имущество в данном многоквартирном доме. Для осуществления представленного процесса инициатору прекращения дальнейших взаимоотношений требуется следовать определенному алгоритму.

Порядок действий при расторжении договора с управляющей компанией в одностороннем порядке:

• Для начала требуется образовать инициативную группу из собственников данного многоквартирного дома;
• После члены представленного выше формирования должны провести разъяснительные мероприятия для остальных жителей;
• Следующим этапом является подготовка отказного предложения;
• После того как срок действия контракта подойдет к концу, требуется собрать всех собственников недвижимого имущества и рассмотреть вышеуказанное предложение;
• На представленном собрании собственники квартир согласуют данный вопрос, в результате чего выбирается новая управляющая компания или другой способ руководства структурами многоквартирного дома.

Многих владельцев недвижимости в многоквартирных домах интересует тот факт, если возможно расторжение обозначенного договора по инициативе управляющей компании. В ситуации, когда срок действия представленного соглашения подошел к концу, управляющая компания имеет право не продлевать его.

Список документов

Для инициирования процесса расторжения договора с управляющей компанией, собственникам недвижимого имущества в многоквартирном доме требуется собрать определенный пакет необходимой документации.

Список документов следующий:

• Отчет общего собрания лиц, владеющих правом собственности на недвижимость в данном многоквартирном доме, в процессе которого жители приняли решение отказаться от услуг конкретной управляющей компании;
• Письменно составленное извещение;
• Дубликаты заявления собственников недвижимости в данном многоквартирном доме, которые были направлены в федеральные службы или другие инстанции (Роспотребнадзор, правоохранительные органы, санитарные службы и т. д.) за период времени, пока их курировала представленная управляющая компания;
• Дубликаты письменно оформленных претензий жильцов, в содержании которых обозначено о нарушении условий заключенного ранее договора управляющей компанией;
• Копии документов, которые могут подтвердить, что были произведены определенные проверки деятельности рассматриваемого органа;
• Если собственники недвижимости решат обратиться в судебную инстанцию для расторжения договора, то им понадобится исковое заявление и банковские реквизиты, которые могут удостоверить факт уплаты государственной пошлины истцом.

Оформление уведомления

При расторжении договора в представленном случае существуют два типа извещений, а именно:

• Обращение об осуществлении собрания собственников недвижимого имущества данного многоквартирного дома — дубликаты представленного документа направляются всем жильцам, а также представителям управляющей компании;
• Уведомление, в содержании которого указывается информация о решении, принятом собственниками на собрании — направляется в организацию, которая отвечает за предоставление жильцам данного дома определенных услуг.

В содержании представленного выше документа обозначаются следующие сведения:

• Сведения об организации, с которой происходит расторжение договора (Адрес, юридическое наименование, контактный номер);
• Банковские реквизиты управляющей компании;
• Полное наименование составляемого документа — «Уведомление о расторжении договора»;
• В содержании договора инициатору прекращения дальнейшего сотрудничества, а именно собственникам недвижимого имущества в многоквартирном доме, следует тщательно описать обстоятельства, на основании которых осуществляется процесс расторжения договора.
  Ссылка на законодательный акт — статья под номером 162 Жилищного Кодекса Российской Федерации, а также 450 статья Гражданского кодекса;
• Если это извещение об оформленном решении, то прикрепляется постановление судебной инстанции;
• В завершении указывается дата составления уведомления о расторжении договора, а также ставятся подписи всех участников собрания.

Когда обращаться в суд?

Крайняя инстанция, чтобы наказать управляющую компанию за бездействие, – суд. В нее подается исковое заявление, которое рассматривается в течение 2 месяцев и больше. Но обращаться в суд рекомендуется после прохождения предыдущих инстанций.

Проведенные проверки ГЖИ и Роспотребнадзором, ФАС и прокуратурой дадут в руки жильцов дополнительные доказательства. На этом основании, а также при наличии подтвержденного материального и морального ущерба через суд с УК можно потребовать:

1. Компенсировать финансовые и другие потери, которые понесли жильцы на восстановление последствий бездействия УК;
2. Выплаты за причиненный моральный ущерб;
3. Компенсацию судебных издержек, затрат на проведение экспертизу;
4. Досрочно расторгнуть договор с УК, если такой вариант (через исковое производство) разрешения конфликта продиктован условиями соглашения.

Не имея достаточных доказательств, обращаться в суд преждевременно. Жильцы потратят время и силы, но их требования не будут удовлетворены. Поэтому на первых этапах рекомендуется сосредоточиться на ведении досудебного спора, подавая жалобы в контролирующие и правоохранительные органы, тщательно собирая доказательную базу.

Когда можно выйти из состава товарищества собственников жилья?

П¾ÃÂÃÂôþú ÃÂòþñþôýþóþ òÃÂÃÂþôð ø÷ ÃÂÃÂÃÂÃÂúÃÂÃÂÃÂàâáàôþûöõý ÿÃÂõôÃÂÃÂüðÃÂÃÂøòðÃÂÃÂÃÂàò ÃÂðüúðàÃÂÃÂÃÂðòýþóþ ôþúÃÂüõýÃÂð. àýõü þÃÂÃÂðöõýàñð÷þòÃÂõ þÃÂýþòðýøÃÂ, ò ÃÂþþÃÂòõÃÂÃÂÃÂòøø àúþÃÂþÃÂÃÂüø ÃÂûõý âáàýðôõûÃÂõÃÂÃÂàòþ÷üþöýþÃÂÃÂÃÂàòÃÂÃÂþôð ø÷ ýõóþ ò ôþñÃÂþòþûÃÂýþü ÿþÃÂÃÂôúõ:

• ýõôþòþûÃÂÃÂÃÂòþ ôõÃÂÃÂõûÃÂýþÃÂÃÂÃÂàþÃÂóðýð;
• ýõöõûðýøõ ÃÂÃÂðÃÂÃÂòþòðÃÂàò ÃÂõÃÂõýøø òðöýõùÃÂøàòþÿÃÂþÃÂþò â ÿÃÂþòõôõýøø úþüøÃÂÃÂøù, ÃÂþñÃÂðýøù, ÷ðÃÂõôðýøù;
• ÃÂõþÃÂóðýø÷ðÃÂøàâþòðÃÂøÃÂõÃÂÃÂòð;
• ÿÃÂþôðöð ýõôòøöøüþÃÂÃÂø ò üýþóþúòðÃÂÃÂøÃÂýþü ôþüõ;
• ûøúòøôðÃÂøàþÃÂóðýø÷ðÃÂøø.

Правление ТСЖ возглавляет председатель.

Роль председателя правления в целом сводится к руководству товариществом и правлением.

Председатель правления как руководитель действует от имени товарищества без доверенности.

Избрание председателя совершается из числа членов правления самим правлением, либо общим собранием членов ТСЖ, на срок, установленный уставом товарищества.

Общий функционал председателя правления назван в Жилищном кодексе РФ.

Так, председатель правления:

• обеспечивает выполнение решений правления;
• дает указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно;
• подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества;
• разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов ТСЖ правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества.

Жилищный кодекс РФ наделяет правление ТСЖ определенным кругом обязанностей.

Правление ТСЖ решает следующие вопросы:

• соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
• контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
• составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
• управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
• наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
• заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
• ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
• созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
• выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

Вопросы, которые относятся к компетенции правления, решаются на заседаниях.

Периодичность заседания правления ТСЖ определяется уставом.

Заседания правления созываются председателем правления.

Правление ТСЖ правомочно принимать решения, если на заседании присутствует не менее чем 50% общего числа членов правления товарищества.

Решения правления товарищества принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, которые присутствуют на заседаниях, если большее число голосов для принятия таких решений не предусмотрено уставом товарищества.

НУЛЕВАЯ ОТЧЕТНОСТЬ ООО: ЦЕНА

Возможные основания для досрочного расторжения договора

При окончании срока действия договора с УК собственники недвижимости имеют право поменять форму управления многоквартирным домом или подписать договор с другой организацией. Если заказчик письменно не уведомит исполнителя о прекращении договора, то он автоматически продлевается на условиях, согласованных изначально.

Владельцы недвижимости вправе в одностороннем порядке прекратить договорные обязательства:

• по окончанию каждого последующего года со дня заключения договора, если он заключен по итогам открытого конкурса (ч.8.1);
• с управляющей организацией, предоставляющей некачественные работы и услуги (ч.8.2), если договор заключен на основании решения большинства собственников.

Поэтому для выбора основания для отказа нужно узнать, каким образом обслуживающая фирма получила многоквартирный дом в управление. Организация получает объект в управление, если она одержала победу в открытом конкурсе (ст.161 ЖК РФ) или выбрана по решению общего собрания владельцев недвижимости (ст. 162 ЖК РФ).

Согласно ч.8 ст.162 Жилищного кодекса для расторжения договора управления МКД применяются нормы, предусмотренные гражданским законодательством.

Смена компании, одержавшей победу в конкурсе

Отказаться от услуг исполнителя, победившего по результатам открытого конкурса, возможно только по окончанию каждого года со дня заключения контракта. Поэтому нужно учитывать дату подписания договора при начале процедуры.

Рекомендуется следующий алгоритм действий для собственников:

1. не менее чем за 45 календарных дней до завершения текущего года действия договора организовать и провести общее собрание. На нем принять решение об изменении формы управления домом или выбрать другого исполнителя;
2. в срок не более 5 рабочих дней направить в УК и жилищный орган муниципальной власти уведомление о принятом решении с приложением копии оформленного протокола;
3. подписать договор с новой управляющей организацией или оформить документацию для смены способа управления.

Договор с новой УК подписывается при проведении собрания в многоквартирном доме. Так как в нем должны расписаться более 50% собственников.

Иначе, несмотря на запротоколированное решение, договор управления будет считаться незаключенным (ч.1 ст. 162 ЖК РФ). Собрать всех владельцев отдельно для подписания бывает проблематично.

Смена исполнителя по решению общего собрания

Как отказаться от услуг управляющей компании, если она выполняет свои обязательства некачественно, указано в ч.8.2 ст.162 ЖК РФ. Понятие некачественного исполнения обязательств определено Постановлением Правительства «Об утверждении

Алгоритм действий собственников:

1. документально зафиксировать нарушения со стороны исполнителя договора;
2. провести собрание владельцев и проголосовать за смену компании;
3. надлежащим образом оформить решение;
4. уведомить жилищный орган и УО, направив копию решения;
5. заключить новый договор с выбранной УК или оформить смену способа управления МКД.

Важно соблюсти все указанные пункты. В противном случае у управляющей организации будет повод оспорить решение

Функции ТСЖ

Нередко, перед созданием объединения владельцев недвижимости, у его будущих членов и прочих жильцов дома возникает вопрос: чем занимается организация, какие функции на нее возложены. Права и обязанности определяются статьей 135 ЖК РФ, а также уставом организации. Основные обязанности товарищества собственников жилья таковы:

• контролировать деятельность компаний, оказывающих услуги собственникам квартир: коммунальных служб, предприятий и фирм, что оказывают бытовые услуги, такие как вывоз мусора, уборка улиц, поддержание чистоты в подъездах и прочие;
• решать вопросы, касающиеся того, когда и кто осуществляет ремонт;
• отслеживать выполнение правил эксплуатации дома и его обслуживания;
• обеспечивать выполнение работ по обустройству дома и придомовой территории согласно плану, утвержденному на год;
• предоставлять требуемые услуги собственникам квартир и выполнять их;
• обеспечивать должное санитарное состояние общедомового имущества (своевременный вывоз мусора, чистота на площадках, в частности возле мусоропроводов и так далее);
• выделение парковочных мест, детских площадок для жильцов дома (пункт должен быть оговорен уставом);
• выполнение дополнительных функций, прописанных в уставе, утвержденном на общем собрании.

ТСЖ, как представитель интересов жильцов многоквартирных домов, обязано отстаивать интересы дома и права жильцов в частности перед коммунальными службами и государственными органами. Чаще всего возникают проблемы с проведением ремонта как текущего, так и капитального. Членам правления и председателю товарищества в частности придется не раз столкнуться с нежеланием коммунальщиков вовремя выполнять свои обязательства.

Согласно законодательству, будучи юридическим лицом, имеет право от своего имени заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями, оказывающими коммунальные услуги по обслуживанию многоквартирного дома и прочие, которые собственники жилья сочтут необходимыми. Еще одно обязательство участников объединения — составление и утверждение сметы на последующий период.

В обязанности членов ТСЖ входит поддержание порядка в доме, чистоты и сохранности общедомового имущества, в частности технического оснащения, конструкций на земельном участке, что прилегает к МКД и так далее. Таким образом, все, что делает объединение владельцев жилой недвижимости, направлено на улучшение или минимум поддержание достойных жилищных условий дома или нескольких МКД, находящихся под его управлением.

Порядок отчета перед жильцами

Согласно законодательству, товарищество собственников жилья, а именно члены правления и его глава, обязаны регулярно отчитываться перед жильцами. Причем регулярный порядок отчета устанавливается уставом. Кроме того, отчет о движении средств, выплатах, тратах, полученных доходах или проделанной ТСЖ работе должен быть предоставлен по первому требованию членов объединения.

Тем не менее, ни одним законодательным актом не было установлено четкой формы для отчета ни для правления, ни для председателя. Исходя из этого, порядок отчетности перед жильцами следует четко прописать в уставе товарищества. Потому как он является основным документом, согласно которому должны действовать члены правления и глава ТСЖ.

Каждый из жильцов, являющийся членом товарищества, должен в обязательном порядке ознакомиться с уставом товарищества. В нем описан порядок, каким образом, когда и в какой форме оно обязано отчитаться перед собственниками квартир.

Устав

Как уже было сказано, устав товарищества – главный правовой документ, регулирующий права, функции, обязанности его членов, правления и председателя. Он подается в качестве учредительного документа для регистрации товарищества в качестве юридического лица. На первом общем собрании членов товарищества устав должен быть утвержден и подписан председателем.

Форма и содержание определяются законодательством РФ, согласно которому устав:

• утверждается всеми владельцами квартир;
• должен быть пронумерован и подписан председателем;
• подписи собственников необязательны.

Копия заверенного устава должна быть заверена нотариусом. После чего ТСЖ на его основании регистрируют в федеральной налоговой службе для дальнейшего налогообложения объединения собственников жилья.

Сам устав содержит:

• адреса входящих в ТСЖ зданий;
• место и дата составления;
• цель, с которой создавалось товарищество;
• права, обязанности его членов.

Если необходимо внести поправки в уже действующий устав, необходимо провести общее собрание и изменить содержание документа на основании протокола мероприятия.