Аренда площади под бизнес: на что нужно обратить внимание

Как сдать в аренду коммерческую недвижимость – пошаговая инструкция для новичков

У вас есть склад, торговое помещение, офис в центре города или иная нежилая недвижимость, которая простаивает без дела и требует постоянных расходов на содержание? Хватит терять деньги, пора их получать. Сдайте в аренду коммерческое помещение и имейте ежемесячный стабильный доход.

Сдача в аренду нежилого объекта – мероприятие относительно несложное. Процедура регулируется статьёй №34 Гражданского Кодекса РФ. Самое главное в этом процессе – заключить с арендатором грамотный договор аренды.

Чтобы провернуть операцию быстро и с выгодой, следуйте нашему пошаговому руководству.

Шаг 1. Выбираем риэлторское агентство

Если вы решили работать через посредника, нужно выбрать для начала риэлторское агентство. Изучите предложения в интернете, специальных изданиях, расспросите коллег и знакомых – нет ли у них опыта работы с надёжными профессиональными компаниями.

Обращайте внимание на три параметра – опыт работы на рынке коммерческой недвижимости, репутацию, наличие обширной базы данных.

Подробнее о принципах выбора агентства читайте в публикации «Услуги риэлтора».

Шаг 2. Определяем размер арендной платы

Чтобы выяснить оптимальную цену арендной платы, воспользуйтесь одним из двух вариантов. Первый – лично просмотрите базы данных вашего города и определите примерный диапазон цен за аренду похожих помещений. Второй – делегируйте эту задачу риэлтору.

Кстати, помимо агентств недвижимости, посреднические услуги оказывают частные маклеры. Они обычно берут на 25-50% меньше за свою работу, чем компании. Однако частных специалистов, работающих с нежилой недвижимостью, даже крупных города – единицы.

Подробнее о преимуществах частного риэлтора – в соответствующей публикации на сайте.

На стоимость аренды влияет несколько факторов:

• площадь и состояние помещение;
• удалённость от центра города;
• близость транспортных развязок;
• общая ситуация на рынке коммерческой недвижимости в вашем регионе.

Хотите сдать объект быстро и без хлопот, просто немного снизьте цену.

Шаг 3. Ищем арендатора

Если за вас работает посредник, то все хлопоты по поиску арендатора лягут на его плечи. Агент сам организует рекламную компанию или воспользуется личными каналами поиска клиентов. Можно немного помочь риэлтору – например, самостоятельно поместить баннер на здании или на окнах помещения.

О том, как выгодно продать коммерческую недвижимость, на сайте есть специальная публикация.

Шаг 4. Подготавливаем документы

Если вы сотрудничаете с профессионалом, «бумажный» аспект мероприятия он тоже возьмёт на себя. Риэлторам известны все тонкости работы с документами: они подготовят их гораздо быстрее и качественнее.

Если же вы выбрали самостоятельный путь, то на этом этапе всё равно придётся воспользоваться профессиональной помощью. А найти её можно на уже упомянутом выше сайте Правовед. Здесь постоянно работает около 700 квалифицированных юристов, в том числе специалистов по жилищному праву.

Для удобства пользователей по каждой отрасли права созданы отдельные разделы. Выберите нужный вам и воспользуйтесь бесплатной или платной поддержкой юристов и адвокатов. Задать свой вопрос можно прямо сейчас – ресурс Правовед.ру работает в круглосуточном режиме.

Шаг 5. Заключаем договор аренды

Финальный этап операции – заключение договора аренды. Профессиональный риэлтор составит этот документ самостоятельно согласно установленной форме.

Вам останется лишь проверить соглашение на наличие обязательных пунктов

О них мы уже говорили в предыдущем разделе: неважно арендатор вы или арендодатель, согласие с условиями и правилами должно быть обоюдным

Как в 2021 году оформить аренду на часть помещения?

Отличительной чертой части нежилого помещения от объекта в целом является то, что часть не зарегистрирована и не поставлена на кадастровый учет в ЕГРН. Это значит, что она не рассматривается как единица недвижимого имущества. Чтобы право на использование объекта возникло у арендатора, этот объект нужно индивидуализировать. Для этого и нужен временный кадастровый учет.

В 2021 году регистрация договора аренды на часть нежилого помещения осуществляется только одновременно с ее учетом в ЕГРН. Для этого при подаче на регистрацию договора аренды в комплекте документов должен присутствовать технический план. Вот основные особенности оформления этого документа:

• типовой образец технического плана утвержден Приказом МЭР № ;
• техплан может составляться на помещения зданий, сооружений, многоквартирного дома, либо на части этих объектов под аренду;
• составить технический план может только кадастровый инженер, который отметит местоположение и границы части помещения на схеме, опишет эти данные в текстовом виде.

При представлении технического плана в Росреестр нужно подтвердить. что эта площадь ранее не сдана в аренду другому физическому или юридическому лицу, ИП. При регистрации аренды в ЕГРН фиксируется временное обременение объекта. На продажу недвижимости оно не влияет, однако учитываться при регистрации арендных правоотношений.

Для каких целей вам нужно выделить часть помещения в аренду?
Для торговли 37.33%

Для установки вендинговых аппаратов. банкомата 10.67%

Для офисных мест 38.67%

Для оказания бытовых услуг 13.33%
Проголосовало: 75

Прокат оригинальных средств передвижения

Вложения: от 250 тыс. рублей

Сигвеи, гироскутеры, гироборды – средства передвижения, популярные сейчас среди молодежи. Открыть точку проката – это прибыльная идея. Потребуется закупить 2-3 единицы техники. На начальном этапе этого будет достаточно. Приобретение электротехники – основная статья расходов. Но если приобрести б/у сигвеи, получится сэкономить до 50%. 

Для точки проката подойдет любое людное место: парк, набережная, городская площадь и прочие открытые площадки для отдыха. При благоприятных условиях ежедневная выручка н может составить 10 тыс. рублей, а прибыль за месяц достигать 150 тыс. рублей. Но не стоит забывать, что это сезонный бизнес, который длится максимум с апреля по октябрь.

Стоимость покупки и аренды

На столичном рынке очень высок разброс цен на коммерческие помещения. Один квадрат может стоит как 35 тысяч рублей, так и 1,5 миллиона. Впрочем, стоимость объектов всегда обусловлена их доходностью. Поэтому по самой низкой цене можно купить абсолютно неликвидную недвижимость, которую будет практически невозможно сдать арендаторам.

По словам Виктории Камлюк, небольшие помещения в новых ЖК спальных районов можно купить начиная от 30—50 млн руб. Однако стоимость качественных торговых площадок в центре стартует от 100 млн руб. Размер арендных ставок по расположенным в центре объектам ценой 85—120 млн достигает 700—1000 тыс. руб. Срок окупаемости получается в районе десяти лет. Некоторые помещения в спальных районах можно купить за 50—65 млн с последующей арендой платой на уровне 500—600 тысяч. Здесь уровень доходности составит 11—12% со сроком окупаемости 8—9 лет.

В новостройках можно найти и ряд более бюджетных предложений, причем порой — сразу с арендаторами. Специалисты «НДВ» приводят информацию о расположенном в ближнем Подмосковье помещении площадью 35 квадратов за 3,2 млн руб. Это помещение уже снимает арендатор, выплачивающий ежемесячно примерно 32 тыс. руб. В новых ЖК рядом застройщиков периодически проводятся различные акции. Многие также готовы предоставить индивидуальные скидки.

По словам Сергея Коршунова, в офисном сегменте стоимость годовой аренды квадратного метра стартует от 12,5 тыс. руб. Впрочем, таких объектов совсем немного. Средние арендные ставки на офисные помещения заметно выше — от 18 тыс. руб. Для торговых площадок все строго индивидуально. Для помещения с неясным трафиком, расположенного на неходовой улице, годовая аренда 1 кв. м может стоить от 15 тысяч. А вот в центре столицы у метро «Белорусская» возможны цены и на уровне 85 тыс. руб. в год за «квадрат».

Дополнительные расходы

Если вы покупаете квартиру или коммерческую недвижимость в
новостройке, то помещение как правило передается в базовой предчистовой
отделке. 

Стоимость чистовой отделки квартиры и коммерческой
недвижимости сопоставимы. На отделку вы потратите сумму из расчета 5000 – 8000
рублей за 1 квадратный метр.

Однако если вы решили приобрести жилую недвижимость,
необходимо заложить еще расходы на покупку мебели и техники. Кухонный гарнитур,
диван, шкафы, стиральная машина, холодильник и прочее.

Наличие кондиционера добавляет ценность сдаваемой в аренду
квартире или коммерческому помещению. Арендаторы торговых площадей – сетевые
продуктовые операторы, аптеки, пекарни и прочие берут вопрос установки и
обслуживания кондиционеров на себя. Арендаторы квартир не берут на себя
инициативу по установке кондиционера, и тем более не заботятся о его
обслуживании и профилактике. Это становится очередной проблемой собственника.

В вопросе дополнительных расходов преимущество за
коммерческой недвижимостью.  

Помощь риэлтерской фирмы в поиске объекта аренды

Торговая площадь может быть также представлена к аренде собственником через многочисленные риэлтерские фирмы. Необходимо предупредить об особой тщательности при выборе риэлтора. Учитывая, что услуги риэлтора очень и очень недешевы, основными критериями работы с конкретным помощником в подборе помещения для аренды должны быть его длительное нахождение на этом рынке услуг, хорошие отзывы о нем среди клиентов и в печати. Официально публикуемые релизы местного союза риэлторов станут хорошим подспорьем в этом выборе.

Выбрав, вместе с риэлтором, конкретное помещение для аренды торговых площадей, попросите своего помощника представить на него выписку из Единого реестра недвижимости. Ксерокопию выписки смело подвергайте сомнению

Обратите внимание на дату выдачи такой выписки. Эта дата должна быть максимально приближена к дате общения с риэлтором

Нередки случаи, когда собственник, заявивший о сдаче торгового помещения в аренду через риэлтора, самостоятельно продавал это помещение, пользуясь фактом длительного поиска потенциального арендатора. Умышленно или нет, он это сделал – для будущего арендатора уже не будет иметь никакого значения, так как договор аренды будет совершен с нарушением закона. В этом случае сделка, возможно, и будет признана судебной инстанцией ничтожной, но, сколько сил и, самое главное времени, на это будет потрачено.

Успешная аренда под торговое помещение невозможна без тщательного осмотра арендуемых площадей. Отбросьте стеснение при данном действии. Фиксирование существенных и несущественных недостатков помещения в акте приема-передачи – это норма, а не исключение. Названый акт, надлежаще оформленный как приложение к договору аренды, позволит в будущем избежать массы споров, в том числе и имущественных на достаточно серьезные суммы. Это касается, прежде всего, случаев досрочного расторжения договора. Довольно часто собственник при данной процедуре предъявляет арендатору надуманные требования о ремонте помещения, которое якобы пришло в негодность в ходе эксплуатации, или выплате эквивалентной стоимости такого ремонта.

Также, прежде чем подписать акт приема-передачи, не лишним будет попросить собственника предоставить информацию о факте оплаты коммунальных услуг арендуемого помещения. Такая информация может быть представлена в виде квитанций об оплате или актов сверки с компаниями – поставщиками услуг. Лишние споры с поставщиками услуг по факту выявленной ими задолженности явно не пойдут на пользу бизнесу в ходе исполнения договора аренды.

Предоставление объектов в аренду: правила и нюансы

Владельцами недвижимости часто практикуется такая деятельность, дающая возможность получения стабильного дохода. Арендодатель имеет право выступать в качестве:

• физлица – собственника объекта. Обязательное условие – официальное подтверждение прав на данную недвижимость;
• ИП, прошедшего процедуру регистрации, для осуществления подобной деятельности. Предприниматели обычно выбирают УСН, ЕНВД, ПСН. Благодаря упрощенным режимам значительно легче определить и уплатить налоговые выплаты и задекларировать доходы;
• компании (юрлица). Учреждения наравне с ИП вправе воспользоваться упрощенной системой расчета налоговых выплат.

При оформлении контракта не зависимо от того, какой статус выберет собственник, необходимо учитывать различные нюансы. Если сделка проводится в обход официального оформления и без декларирования доходов в ФСН, то такие действия признаются незаконными, а собственника помещения могут привлечь к ответственности.

Цели аренды коммерческой недвижимости

Успех бизнеса сильно зависит от того, удачно ли выбрано помещение для ведения дел. Особенно это касается сферы услуг и торговли. Красивый, привлекательный магазин в центре города притягивает большое количество покупателей.

В итоге, это быстро и выгодно, не то что покупка этого же помещения. Если у вас, наоборот, есть помещение для сдачи в аренду, это тоже сулит вам выгоду. Конечно, это надёжный источник пассивного дохода.

Покупка коммерческих площадей является хорошим вариантом инвестирования денежных средств. Заниматься поиском подходящего помещения для бизнеса является довольно хлопотным мероприятием. Гораздо проще и быстрее найти нужный объект с помощью услуг профессионального посредника.

СПРАВКА! Далеко не каждый начинающий бизнесмен может купить нежилое помещение для своего бизнеса. Тогда то и всплывает решение об аренде.

Как снять нежилое помещение у юридического лица?

Для этого стоит ознакомиться с документами, которые должны быть предоставлены данной организацией.

Необходимые документы:

свидетельство о регистрации юридического лица;
документ о постановке на учет в налоговую службу;
сертификат о праве собственности на сдаваемую в аренду нежилую недвижимость;
при наличии устава предприятия следует потребовать копию этого документа;
доверенность на гражданина, который заключает договор: у него обязательно должны быть оформлены полномочия на подписания подобных документов

Отдельно стоит обратить внимание на срок действия этих полномочий. Если лицо, подписавшее сделку по аренде не имело таких полномочий, то данная операция согласно статье 174 ГК будет считаться недействительной.

Пошаговая инструкция

1 шаг. Подбор объекта аренды. Ознакомление с необходимой документацией юридического лица.

2 шаг. Оформление арендного договора – самый важный этап заключения сделки. В документ должны быть включены все существенные стороны операции. Только при согласии по этим условиям договор будет считаться заключенным согласно статье 432 ГК.

Статья 432 ГК РФ. Основные положения о заключении договора

1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

К существенным требованиям относятся:

1. предмет аренды. В договоре должно быть охарактеризовано арендуемое нежилое помещение.

Обязательно указывается документ, на основании которого помещение находится в собственности.

Субъекты аренды. Фиксируются данные об арендодателе. Обычно записывается наименование организации и представитель, который уполномочен в заключении такой сделки. Вносится в договор и ФИО арендатора.

Срок аренды. Данное условие документа может быть указано в виде конкретной даты или в виде определенного события, например, до реконструкции здания.

Стоит учесть, что договор может быть краткосрочным, срок его действия будет менее 1 года, или долгосрочным. Для краткосрочных договоров не требуется обязательной государственной регистрации согласно статье 609 ГК.

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Если срок будет указан 365 дней, то договор будет считаться долгосрочным. Для краткосрочной сделки стоит указать срок не более 364 дней.

Арендная плата. Если в документ не внести данный пункт, он не будет считаться действительным по статье 654 ГК.

В договор включаются разделы по ответственности сторон, условия по досрочному его расторжению. Данный документ должен быть составлен в письменной форме в трех экземплярах. Нотариального заверения не требуется, если только одна из сторон не настаивает на этом.

3 шаг. Подписание договора аренды. Передача нежилой недвижимости по акту приема-передачи. Данный документ не является обязательным, но лучше его составить. В нем должно быть зафиксировано фактическое состояние арендуемого помещения.

4 шаг. Сбор документов для регистрации договора в ЕГРН. Для постановки на учет потребуются следующие документы:

• заявление с просьбой о регистрации;
• договор аренды в 3 экземплярах;
• кадастровый паспорт нежилого имущества;
• паспорт арендатора;
• учредительные документы организации (арендодателя): свидетельство о государственной регистрации, приказ о назначении директором;
• свидетельство о собственности;
• квитанция об оплате госпошлины.

5 шаг. Передача документов в ЕГРН. Проверка правильности и подлинности бумаг государственной службой.

6 шаг. Выдача документов о постановке на учет в ЕГРН. Каждой стороне будет выдан договор аренды с записью о государственной регистрации.

Для чего арендовать коммерческую недвижимость?

Успешная предпринимательская деятельность во многом зависит от удачно выбранного помещения для ведения дел. В особенной степени это касается торговли и сферы услуг. Уютный, хорошо оборудованный магазин в оживленной части города сам по себе притягивает покупателей.

Не каждый бизнесмен, особенно начинающий, может позволить себе покупку нежилого помещения. В таких случаях на помощь приходит аренда коммерческой недвижимости.

Перечислим все преимущества аренды:

• относительно невысокие финансовые затраты;
• более простая в сравнении с покупкой процедура оформления документации;
• возможность в любой момент сменить арендодателя и переехать в другое здание;
• большой выбор объектов недвижимости, особенно в мегаполисах.

Обратный процесс – сдача помещений в аренду – тоже имеет немало плюсов. Прежде всего, это надёжный источник пассивного дохода. Приобретение в собственность коммерческих площадей (торговых, офисных, индустриальных и прочих) – удачный вариант инвестирования средств.

Поиск подходящего помещения для бизнеса – мероприятие хлопотное. Наиболее быстрый и надёжный способ найти объект – это воспользоваться услугами профессиональных посредников.

О том, как работают современные , на нашем сайте есть подробная статья.

Как искать место под торговлю продуктами питания?

Хорошие места для открытия магазина:

• Рядом с транспортными узлами.
• В жилом квартале с многоэтажками.
• В новом или строящемся районе, где наилучшие места еще не заняты.
• На первом этаже популярных торговых центров.
• С выходом на людную улицу.

Важно учитывать расстояние до конкурентов:

• До ближайшего крупного супермаркета должно быть, по крайней мере, 10 минут ходьбы.
• Не стоит располагаться рядом с другим продуктовым магазином.

Найти хорошие помещения — большая проблема. Такие помещения зачастую даже не доходят до газет и сайтов с объявлениями: их расхватывают соседние предприниматели, а также друзья и знакомые. Если нет таких знакомств, можно обратиться к агентам по поиску недвижимости. Хороший агент может оперативно сообщить, если подходящее помещение стало доступно.

На что обратить внимание:

• Наличие подъездных путей для транспортных средств, достаточного ли они размера.
• Как будет происходить процесс разгрузки товаров и оборудования.
• Нужна ли парковка.
• Нужно ли подготовить помещение или оно уже готово, разрешит ли собственник ремонт.
• Как в доступном пространстве разместить все необходимые помещения: торговый зал, туалет, складские и подсобные мощения.

О том, как правильно выбрать помещение под магазин и какая недвижимость подходит для ведения коммерческой деятельности, мы рассказывали тут.

Что нужно знать?

1. Опросите предыдущих арендаторов о собственнике, о контролирующих органах, о количестве покупателей, и почему они больше не ведут торговлю в этом месте.
2. Уточните у собственника объем дополнительных платежей на ЖКХ, вывоз мусора и прочее.
3. Попробуйте подсчитать поток людей в рабочие и выходные дни.
4. Проконсультируйтесь о соответствии помещения всем правилам, законам и нормам с опытным человеком, например, с бывшем инспектором.

Снимать или покупать?

Ведение торговли и управление коммерческой недвижимостью — это разные виды бизнеса. Поэтому крупные торговые сети, как правило, не занимаются покупкой или строительством торговых помещений, а только арендуют их.

Невозможно предугадать, будет ли магазин успешен или нет. При аренде помещения вы можете легко закрыться и переехать на другое место, если по каким-то причинам данная локация оказалась неудачной. А если вы уже вложились в покупку торговых площадей, то это может стать мертвым грузом для бизнеса.

В то же время покупка помещения под магазин может быть, как минимум, удобным решением для некоторых предпринимателей: например, семейный магазинчик, когда торговые помещения располагаются по соседству с квартирой или домом, где живут хозяева.

Также возможен особый тип договора, где аренда предполагает последующий выкуп помещения.

С оборудованием или без?

Новичку лучше купить уже существующий магазин с оборудованием и готовой планировкой помещений. Это проще, чем открытие нового магазина, и убережет от лишних ошибок.

Набравшись опыта и ориентируясь в санпинах, можно открывать магазины с нуля, перестраивать помещения и закупать необходимое оборудование.

Если вы сдаёте коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендодателя

Каждый арендодатель беспокоится за состояние своего объекта и желает получать прибыль от аренды, а не убытки.

Перечислим основные риски владельцев коммерческой недвижимости и подскажем, как их избежать.

Риск 1. Использование помещения не по назначению

В каждом грамотно составленном договоре аренды указано, с какой целью и как будет эксплуатироваться сданное внаём помещение. Это касается и оборудования, которое вы сдаёте вместе с арендой.

Если арендатор обещал использовать помещение под склад, а устроил в нём магазин розничной торговли, вы вправе оштрафовать его или расторгнуть соглашение без возврата стоимости аренды.

Риск 2. Повреждение или пропажа имущества

Вы сдали объект и оборудование добропорядочному, как вам казалось, гражданину, а он, выражаясь дипломатическим языком, ваших ожиданий не оправдал. А именно – довёл помещение до состояния разрухи, поломал оборудование, выкрутил лампочки и вообще, повёл себя по-свински.

Собственник в таких случаях вправе потребовать возмещения ущерба в полном объёме. Причём должны быть возмещены не только затраты на ремонт, но и рыночная стоимость испорченного оборудования.

Риск 3. Отказ арендатора вносить ежемесячную плату

Неаккуратных плательщиков надо наказывать рублём. Однако это возможно, опять же, если договор аренды составлен по всем правилам. То есть в документе должны быть четко оговорены сроки и размер ежемесячных выплат.

Как взять недвижимость в аренду?

Для оформления аренды понадобится пройти несколько шагов:

1. Собрать все необходимые документы и проверить их.
2. Составить договор аренды.
3. Зарегистрировать договор в МФЦ (при необходимости).

Сбор и проверка документов

Первое, что необходимо сделать, — это запросить выписку из Росреестра о реальном владельце недвижимости. Заключать соглашение следует только с ним, в противном случае (в случае субаренды) нужно удостовериться, что в первичном договоре аренды было прописано право заключать договор субаренды. Если собственников несколько, то нужно заключать отдельное соглашение об аренде с каждым из них.

Если арендодатель — юридическое лицо, полезно поискать информацию о нем по:

1. картотеке арбитражного суда;
2. сайту налоговой службы;
3. в базах данных юрлиц.

Из наших отдельных публикаций вы также сможете узнать о том, как взять в аренду ЗУ под магазин либо ларек и каковы юридические аспекты такой сделки.

Составление договора аренды

Договор аренды нежилого помещения для продуктового магазина должен включать:

1. «Шапка» договора. Указываются ФИО, паспортные данные, контакты сторон.
2. Описание объекта. Указать адрес и кадастровый номер.
3. Срок аренды.
4. Арендная плата. Указать размер платежа за определенный срок и способы оплаты. Описать порядок изменения размера арендной платы. Установить, кто берет на себя дополнительные расходы на оплату коммунальный платежей и в случае поломок. Прописать размер штрафов при просрочке выплат и в случае преждевременного расторжения договора.
5. Права и обязанности сторон. Прописать порядок передачи помещения, а также (не)возможность сдачи в субаренду. Арендодатель не должен препятствовать размещению рекламных вывесок на фасаде. Арендатор обязан поддерживать помещения в надлежащем состоянии, соблюдать нормы пожарной безопасности и СЭС.
6. Дополнительная информация. Пропишите условия продления договора, а также порядок разрешения конфликтных ситуаций. Если магазин передается с оборудованием, то требуется составить акт с описью имущества, находящегося в помещении.
7. Подписи сторон.

Можно найти образец подобного договора и подкорректировать его под свои нужды.

• Скачать бланк договора аренды продуктового магазина
• Скачать образец договора аренды продуктового магазина

Более подробно о процедуре взятия в аренду помещения под магазин и о правилах составления договора мы рассказываем в отдельном материале.

Регистрация соглашения

Согласно ст. 651 ГК РФ, договор аренды помещения на срок более 1 года должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Многие предприниматели предпочитают заключать договор аренды на срок менее 12 месяцев, чтобы избежать обязательной регистрации и связанных с ней расходов.

Итак, если срок аренды превышает 12 месяцев, то договор необходимо зарегистрировать в Росреестре, явившись в МФЦ и предоставив следующие документы:

• Удостоверения личностей сторон.
• Документы, доказывающие право собственности (для арендодателя).
• Квитанция об оплате госпошлины.
• Договор аренды в 3 экземплярах (по одному для сторон и одна копия для Росреестра).

Размер госпошлины:

• Для физических лиц — 2000 рублей.
• Для юридических лиц — 22000 рублей.

Ваша заявка будет рассмотрена, и, если все оформлено правильно, то стороны договора получат свои экземпляры с печатью, подтверждающей официальную регистрацию. Рассмотрение заявки занимает 7—10 дней.

Подводные камни

Согласно п.1 ст. 655 ГК РФ, при заключении договора аренды, необходимо составить акт приема-передачи. Это делается, чтобы избежать споров при окончании срока действия договора или его расторжении. В акте описывается состояние объекта недвижимости и фиксируются проблемные области, которые впоследствии могут стать предметом спора.

Внимание: Если арендодатель использует недвижимость по праву хозяйственного ведения, он не имеет права сдавать в аренду данное помещение (п.2 ст. 295 ГК РФ).

Если вы сдаёте коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендодателя

Каждый арендодатель беспокоится за состояние своего объекта и желает получать прибыль от аренды, а не убытки.

Перечислим основные риски владельцев коммерческой недвижимости и подскажем, как их избежать.

Риск 1.
Использование помещения не по назначению

В каждом грамотно составленном договоре аренды указано, с какой целью и как будет эксплуатироваться сданное внаём помещение. Это касается и оборудования, которое вы сдаёте вместе с арендой.

Если арендатор обещал использовать помещение под склад, а устроил в нём магазин розничной торговли, вы вправе оштрафовать его или расторгнуть соглашение без возврата стоимости аренды.

Риск 2.
Повреждение или пропажа имущества

Вы сдали объект и оборудование добропорядочному, как вам казалось, гражданину, а он, выражаясь дипломатическим языком, ваших ожиданий не оправдал. А именно – довёл помещение до состояния разрухи, поломал оборудование, выкрутил лампочки и вообще, повёл себя по-свински.

Собственник в таких случаях вправе потребовать возмещения ущерба в полном объёме. Причём должны быть возмещены не только затраты на ремонт, но и рыночная стоимость испорченного оборудования.

Риск 3.
Отказ арендатора вносить ежемесячную плату

Неаккуратных плательщиков надо наказывать рублём. Однако это возможно, опять же, если договор аренды составлен по всем правилам. То есть в документе должны быть четко оговорены сроки и размер ежемесячных выплат.