Документы для продажи квартиры

Способы продажи

Как продать ипотечную квартиру? Как мы уже отметили выше, обычная схема с договором купли-продажи здесь не работает. Любой из описанных нами далее способов начнется с обращения в банк.

Всего существует четыре варианта продажи собственности в залоге банка:

• Досрочное погашение ипотеки,
• Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки,
• Продажа жилья вместе с долгом,
• Продажа недвижимости банком.

Расскажем о каждом способе подробнее.

Досрочное погашение ипотеки

Самый простой для понимания, но крайне сложный для владельцев жилья способ – досрочное погашение кредита и снятие обременения с квартиры с последующей ее продажей. Как это выглядит на деле?

Для этого вам потребуется заранее найти покупателя с уже имеющейся суммой для оплаты. Вы берете задаток, погашаете им оставшийся долг в банке, снимаете обременение, после чего продаете уже свободное от залога жилье. Поэтапно схема выглядит так:

• Получение согласия от банка и определение оставшегося долга;
• Составление предварительного договора купли-продажи с покупателем и заверение его у нотариуса;
• Выписка всех зарегистрированных жильцов из квартиры – включая ее владельца и несовершеннолетних;
• Получения задатка, равного по сумме оставшемуся долгу, и внесение средств в банк;
• Подписание договора и регистрация нового права собственности;
• Получение остатка от покупателя.

С одной стороны, этот способ – самый простой и понятный. С другой – самый рисковый для покупателя. Существует множество историй о том, как продавец получал задаток и просто переставал выходить на связь. Случалось и так, что продавец заболевал или умирал, и его родственники и наследники отказывались возвращать деньги. Закон, конечно же, будет на стороне покупателя, однако судебный процесс может затянуться на очень долгое время. Поэтому сложно найти того, кто согласиться приобрести ипотечное жилье по этой схеме.

Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки

Как продать ипотечную квартиру с большей вероятностью? Во втором способе банк участвует как получатель задатка, а сделку проводит владелец. Но при этом используются две банковские депозитарные ячейки. Как это выглядит?

• Продавец получает согласие банка и определяет сумму оставшегося долга;
• Покупатель открывает две депозитарные ячейки: одна в размере невыплаченной ипотеки, другая с остатком – для продавца;
• Подписывается договор купли-продажи, регистрируется сделка;
• Продавец получает деньги, чтобы погасить остаток долга, а залоговое обязательство переходит покупателю;
• Покупатель получает погашенную закладную, после – выписку об отсутствии обременения;
• После выполнения всех перечисленных условий продавец получает оставшиеся деньги из второй ячейки.

Продажа жилья вместе с долгом

Этой схемой пользуются покупатели, у которых нет достаточных средств для покупки – вместе с квартирой им передаются обязательства предыдущего владельца. При этом условия по ипотеке могут остаться прежними или поменяться. Главный плюс для покупателя – возможность купить новую собственность на лучших условиях, чем при оформлении «свежей» ипотеки.

Как продать квартиру в ипотеке по схеме «перезайма»?

• Сообщите в банк о желании досрочно погасить кредит;
• Найдите покупателей, готовых взять жилье в ипотеку, уже имеющих сумму не меньше, чем оставшийся долг по кредиту;
• Заключите договор задатка с покупателем и заверьте его у нотариуса;
• Покупатель вносит первый взнос, которым полностью погашает ваш долг;
• С недвижимости снимается обременение;
• Далее оформляется новая ипотека, но уже в банке, в котором ее хочет оформить покупатель;
• Происходит оценка жилья;
• После одобрения сделки подписывается новый договор купли-продажи и регистрируется право перехода собственности.

Продажа недвижимости банком

Этот способ чаще всего применяется при серьезных просрочках по кредиту или тогда, когда сам заемщик не имеет возможности далее выплачивать долг. В этом жилье продается на специализированных площадках.

• Первый этап – получение согласия как банка, так и заемщика;
• Подписание согласия на продажу через структуры кредитной организации;
• Оценка собственности и выставление ее на торги, поиск покупателей – процесс может затянуться на долгое время, а цена – понижаться. При этом продавец – то есть первый заемщик, — не сможет этому возразить;
• Покупатель снова создает две ячейки: в первую помещается сумма, равная долгу заемщика, во вторую – деньги для продавца. В зависимости от суммы долга, покупатель может не получить ничего с этой сделки;
• Заключение договора купли-продажи, снятие обременения и открытие ячейки;
• Регистрация перехода права собственности и открытие ячейки с деньгами для продавца.

Какие остаются после регистрации в Росреестре?

После того как пакет документации по сделке был передан в Росреестр для регистрации, также вы можете сдать документы в МФЦ, на руках у покупателя остаётся только расписка в приёме документов, за подписью лица, принявшего заявление с приложениями.

Эта расписка может сохраняться в течение месяца, пока регистрационная процедура не завершится.

По завершении таковой, заявитель подходит на повторный приём, предъявляя расписку и гражданский паспорт, получая:

• зарегистрированный ДКП;
• акт приёма передачи квартиры (если он передавался на регистрацию);
• выписку из ЕГРН о праве собственности.

Кроме этого покупатель передаёт полученные им до заключения сделки:

1. кадастровый паспорт квартиры;
2. поэтажный план с экспликацией;
3. выписку из поквартирной книги о снятии с регистрационного учёта.

Этот перечень документации является исчерпывающим, но в силу многообразия жизненных ситуаций, которые требуют дополнительных процедур, он может быть дополнен согласно существующим нормативам.

Какие документы после покупки и продажи квартиры остаются на руках

Все сделки по купли-продажи недвижимости проходят три этапа:

1. Подписывается соглашение о купли-продажи. На его основании покупатель обретает право собственности на недвижимость;
2. Подписывается акт приема-передачи недвижимости. Происходит передача объекта новому владельцу. И покупатель берет на себя всю ответственность за сохранность объекта;
3. Оформление права собственности в Росреестре с занесением записи в ЕГРН.

Два первых документа в двух экземплярах передаются в Росреестр. Дополнительно по одному экземпляру оставляют себе участники сделки.

Если документы на регистрацию подаются в электронном виде через Сбербанк, количество экземпляров остается тем же.

Если пакет документов передается нотариусом в электронном виде, то у покупателя должно остаться соглашение о купли-продажи, заверенное нотариально.

При полном или частичном расчете за объект недвижимости, продающая сторона должна выдать расписку, в которой подтверждается получение денег.

Если в сделке участвует один из супругов, то требуется согласие второго.

После того, как документы поступили в Росреестр, организация должна выдать об этом соответствующую расписку

Если в сделке принимает участие несовершеннолетний, необходимо иметь из органов опеки разрешение на продажу.

После совершения сделки, у покупателя на руках должны быть следующие документы:

• Соглашение купли-продажи;
• Акт приема-передачи объекта;
• Расписка о получении денег;
• Расписка из Росреестра;
• Согласие одного из супругов;
• Разрешение органов опеки.

Кто готов купить квартиру в ипотеке?

У тех, кто собирается продать квартиру в залоге банка, часто возникает вопрос – кто будет ее покупать? Кто захочет иметь дело с залоговой недвижимостью, обремененной ипотекой? Несмотря на расхожее мнение, такие покупатели существуют – и делятся на несколько категорий.

Первая категория – это риелторы. Дело в том, что чаще всего квартиры в обременении продаются по сниженной цене. Для этих специалистов по недвижимости такие сделки – настоящая находка, поэтому чаще всего на объявления откликаются именно они. Ради прибыли они даже готовы внести выплату вперед, особенно если вы готовы «скинуть» 20−30% от рыночной стоимости.

Вторая категория покупателей – люди, не имеющие достаточного количества денег, но желающие обзавестись собственностью побольше или в хорошем районе. Эти покупатели часто сомневаются в решении приобрести жилье в обременении, поэтому на помощь приходят как раз-таки риелторы – ведение сделок купли-продажи опытным специалистом увеличивает шанс получить выгоду для всех ее участников.

И третья категория – это «ценители, люди, давно присмотревшие квартиру в конкретном районе или жилом комплексе, но не имеющие достаточных средств. Если ваше жилье – лакомый кусочек, — вы сможете его быстро продать.

Документы для вторичного жилья

Перечень документов для покупки вторичного жилья одинаков для всех категорий граждан. При заключении сделки необходимо убедиться, что у продавца в квартире не прописаны несовершеннолетние или инвалиды. Пока указанные лица не получат регистрацию по новому адресу, продажа имущества невозможна.

Далее у собственника проверяются документы, которые подтверждают его право на владение жильем. Внимательно изучаем все даты, номера и паспортные данные. Здесь не должно быть разночтений. Если собственников несколько, необходимо проверять документы у всех

Важно убедиться, что на имущество не наложен арест. Это стоит отследить максимально — по всем каналам

Понадобится выписка из домовой книги, где есть информация о жильцах, прописанных в квартире. Перед продажей недвижимости они все должны быть сняты с регистрации. Продавец представляет справку из БТИ с оценкой жилья. В список обязательных документов входит технический паспорт. Нужно убедиться, что в доме или квартире не осуществлялись незаконные перепланировки.

СПРАВКА! По кадастровому паспорту определяется процент износа жилого фонда. Если он превышает 60 %, банк имеет право отказать в выдаче ипотечного кредита.

Порядок оформления документов при покупке недвижимости и их перечень

В общем случае при оформлении купли-продажи жилья оно состоит для продавца из следующих шагов:

• Конечно же — паспорт.
• Согласие на сделку от супруга, если таковой имеется.
• При покупке по ипотеке — справки о ваших доходах, о вкладах, а также об имуществе, которое может служить залогом и т.п.. У разных банков требования могут быть различными, поэтому спросите у вашего агента или сотрудника банковской организации, с которым вы работаете.
• Договор купли-продажи, в котором будут прописаны все условия сделки.

Только после получения актуальных документов можно будет приступать к собственно оформлению договора купли-продажи.

Но в некоторых случаях могут быть особенности… Покупка жилья в новом доме, в ипотеку, или же на вторичном рынке — это разные ситуации!

Новостройка

При покупке квартиры в новостройке сделка может быть оформлена как инвествклад, участие в долевом строительстве (ДДУ), вступление в товарищество, паевой взнос, переуступка прав требования.

В любом из перечисленных случаев сначала подписывают предварительный договор купли-продажи, а до этого необходимо проверить пакет документов застройщика (постановление и разрешение властей на строительство, свидетельство на земельный участок (аренда/собственность), инвестиционный контракт, договор о привлечении средств).

В следующей статье можно узнать больше: покупка квартиры в новостройке: пошаговая инстркуция, документы, и проверка застройщика. ⇐

Вторичное жилье

Именно на вторичном рынке выше риски оспаривания покупки со стороны третьих лиц.

Основаниями для такого оспариваничя могут быть как конфликты между прошлыми наследниками жилья, бывшими супругами, недеесособность бывшего хозяина, появление прописанных лиц (из мест лишения свободы или безвестно отсутствующих), прописка/выписка несовершеннолетних без разрешения органов опеки. Чтобы минимизировать такие риски, кроме правоустанавливающих и правоподтверждающих документов продающей стороны проверяют отсутствие притязаний третьих лиц, путем получения (согласно ст. 62 ФЗ-218):

• Выписок из домовой книги с перечнем всех зарегистрированных лиц;
• Выписки из ЕГРН (непосредственно перед сделкой, чтобы такая выписка не устарела).

При покупке от застройщика

При покупке строящегося объекта у застройщика часто используется схема векселя, когда покупатель покупает у застройщика вексель (ценную бумагу), а впоследствии обменивает ее на новую квартиру. При такой схеме заключают два договора: договор купли-продажи векселя, и предварительный договор.

Покупателю перед сделкой рекомендуется внимательно проверить наличие всей документации у застройщика (как при покупке новостройки).

При покупке на материнский капитал

На средства маткапитала в РФ можно приобрести квартиру, комнату, дом, то есть отдельный объект жилой недвижимости. Конкретный список документов на покупку о из объектов, приведен в Постановлении Правительства РФ №862 от 12.12.2007 года «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий».

Подтверждением права на использование денег из материнского капитала на улучшение жилищных условий является именной сертификат. Ссылка на него обязательно должна быть в договоре купли-продажи.

Разумеется, для такой сделки должно быть достигнуто согласие продавца, поскольку средства будут перечисляться ему из Пенсионного фонда (ПФР РФ), в безналичном порядке (на указанный продавцом счет). К тому же между подписанием договора и поступлением денег может пройти до двух месяцев. Часть средств за недвижимость оплачивается средствами покупателя.

Читаем еще: материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке: законы, банки, документы.

Если покупаем на ребенка

Покупка жилой недвижимости на несовершеннолетнего ребенка возможна, причем до 14 лет совершается без его участия (за ребенка действуют его законные представители (родители/опекуны/попечители), а с 14 лет он вправе сам подписывать документы (в присутствии законных представителей). Купить можно как жилое помещение целиком, так и оформить долю в нем на ребенка.

При покупке в ипотеку

Если покупатель с ипотекой, продавец предоставляет комплект документов для продажи с учетом требований конкретного банка. В этом случае юридическую чистоту недвижимости проверит еще и банк.

Чаще всего к стандартному набору документов потребуется приложить акт оценки стоимости жилья, предварительный договор купли-продажи.

После покупки жилья на вторичном рынке

По итогу покупки недвижимости на вторичном рынке у покупателя остаются оригиналы следующих бумаг:

• Договор купли-продажи квартиры. Главный правоустанавливающий документ, на основании которого возникает право собственности на недвижимость. Это должен быть экземпляр с подписями сторон и регистратора, штампом Росреестра с отметкой о дате совершения сделки.
• Акт приема-передачи (если таковой подавался на регистрацию). Подписанный сторонами акт является одним из дополнений к договору купли-продажи, которое подтверждает фактическую передачу жилья от продавца к покупателю и фиксирует его состояние в этот момент. После его подписания любые претензии стороны могут предъявлять только в судебном порядке.
• Расписка о получении денег. Оригинальный экземпляр, составленный и подписанный продавцом (продавцами), как доказательство передачи денег от покупателя. Расписка также понадобится при оформлении налогового вычета в налоговой инспекции как подтверждение факта траты средств на покупку недвижимости.
• Удостоверяющая выписка из ЕГРН (заменяет выдаваемое ранее Свидетельство о праве собственности). Правоудостоверяющая бумага с круглой гербовой печатью, которая подтверждает переход права собственности от продавца к покупателю и внесение соответствующей информации в государственный реестр.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Покупателю прежде всего важно хранить правоустанавливающий документ и приложения к нему. Выписка из ЕГРН – это только справка, которую можно заказать или обновить в любое время

Для операций с купленной квартирой в будущем (к примеру, дальнейшей перепродажи), нужно будет заказывать обновленный экземпляр, чтобы подтвердить право собственности на недвижимость перед новой сделкой.

Дополнительный пакет

После покупки недвижимости желательно оставить для себя ряд дополнительных бумаг, касающихся совершенной сделки. Они обычно также подаются для регистрации перехода права собственности вместе с основным набором бумаг или просто предъявляются продавцом в качестве подтверждения юридической чистоты объекта недвижимости. К таким относятся:

• Выписка из домовой книги. Подтверждает отсутствие в квартире прописанных лиц на момент продажи.
• Справка об отсутствии долгов по оплате коммунальных платежей. Может пригодиться, если Управляющая компания будет пытаться «повесить» на покупателя долги предыдущего собственника.
• Копия старого правоустанавливающего документа продавца, на основании которого он являлся собственником. Это может быть заключенный договор купли-продажи, договор о приватизации или дарения жилья, свидетельство о праве наследования, решение суда и пр.

В зависимости от особенностей конкретной сделки желательно также иметь на руках бумаги, которые помогут подтвердить законность сделки в случае претензий на недвижимость со стороны третьих лиц:

Нотариальное согласие супруга продавца на продажу недвижимости (если продаваемая квартира покупалась в браке).

Если продаваемая квартира не относится к совместно нажитому в браке имуществу продавца и его супруга (супруги), вместо согласия пригодится брачный контракт, договор дарения или другие документальные доказательства единоличного владения недвижимостью.

• Справка ПНД (психоневрологического диспансера) на имя продавца (особенно актуальна для лиц преклонного возраста, а также подозреваемых во вредных пристрастиях или психических расстройствах). В идеале должна быть выдана на дату совершения сделки, как дополнительное подтверждение дееспособности.
• Согласие органов опеки и попечительства на продажу. Если сделка проходит с участием несовершеннолетних или недееспособных лиц.
• Отказ от преимущественного права покупки (если продается доля в квартире или комната в коммуналке). Он будет доказательством, что продавец известил других совладельцев о сделке, соблюдая их преимущественное право покупки.
• Доверенность на совершение сделки. Подтверждает, что представитель от имени продавца имел законное право продавать квартиру, получать деньги и пр.

Факт наличия у покупателя технического и кадастрового паспорта не имеет принципиального значения. Если возникнет необходимость, за ними можно обратиться в любое время в Кадастровую палату или БТИ.

Продавец не обязан передавать покупателю любые дополнительные документы. Но ему они уже тоже фактически не нужны, поскольку после регистрации перехода права собственности большинство из них утратит юридическую силу. Идеальный вариант – договориться о передаче оригинальных образцов. Если продавец отказывается – можно сделать копии и заверить наиболее важные из них у нотариуса.

Как оформить право собственности на квартиру — пошаговая инструкция

Процесс регистрации заканчивается внесением вашей фамилии в ЕГРН в карточку объекта. Процедура подтверждает возникновение права собственности на квартиру, порядок оформления которого я предлагаю рассмотреть подробнее.

Точно так же происходит оформление земли в собственность за исключением некоторых нюансов, о которых вы узнаете, если прочтёте статью на эту тему.

Шаг 1. Собираем документы

Перед тем, как обращаться в уполномоченный орган, нужно собрать необходимые для регистрации документы.

Перечень документов в соответствии с Федеральным законом:

• общегражданский паспорт (при личном обращении);
• доверенность или документ, подтверждающий полномочия (при обращении через посредника);
• договор купли-продажи или иной документ, подтверждающий переход права собственности;
• копия квитанции об уплате госпошлины;
• заявление;
• судебные акты, если оформления перехода права собственности на квартиру вы добились через суд;
• сертификат, если оформление права совместной собственности супругов и несовершеннолетнего ребенка на квартиру производится после сделки с использованием материнского капитала.

Если вы приобрели новое, еще недостроенное жилье, то оформление права собственности на такую квартиру производится по ДДУ (договору долевого участия).

К иным документам, подтверждающим переход или возникновение права собственности относятся: дарственная, свидетельство о наследстве, постановление судебного пристава-исполнителя, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, договор приватизации и другие подобные бумаги.

Если вы собираетесь оформлять право собственности на квартиру по дарственной, по наследству, по завещанию, то сначала оформите эти документы у нотариуса.

У него же нужно составлять договор купли-продажи в следующих случаях:

• если квартира продается на условиях пожизненного содержания с иждивением;
• при продаже долевой собственности, в том числе всеми собственниками одновременно;
• если квартира принадлежала несовершеннолетнему или недееспособному лицу.

Шаг 2. Обращаемся в Регистрационную палату или МФЦ

Если у вас есть выбор, то обратиться лучше в МФЦ. Это удобнее.

При этом нужно знать, сколько времени занимает процедура оформления права собственности на квартиру в обоих случаях. Разница составляет 2 дня в пользу Росреестра практически по всем видам регистрационных действий.

Шаг 3. Составляем заявление по предложенному образцу

Если вы обратились в Росреестр, заявление нужно будет написать самостоятельно по предложенному образцу. Кроме того, потребуется сшить договор.

В МФЦ ничего писать и шить вам не придется. Все за вас сделает сотрудник центра. Вам останется только расписаться в распечатанном заявлении и оплатить госпошлину.

Шаг 4. Оплачиваем госпошлину

Размер госпошлины устанавливает налоговый кодекс. Он зависит от вида объекта и на квартиру составляет 2000 рублей. Оплатить ее можно в банке или в терминале.

Если вы не разбираетесь в технике, то сотрудник МФЦ поможет вам сделать оплату через устройство. Учтите, что если договор оформлялся у нотариуса, то вам придётся заплатить и там, но уже на порядок больше.

Шаг 5. Получаем свидетельство о регистрации на квартиру

Ранее собственнику на руки выдавали свидетельство о праве собственности, которое играло роль правоустанавливающего документа. Сегодня такая практика изжила свое. С начала 2017 года свидетельства ни в каком виде больше не выдаются, так как они даже не предусмотрены законом.

Факт регистрации недвижимости подтверждается официальной выпиской из ЕГРН, в которой, кроме технических характеристик объекта, имеются сведения и о его собственнике. Таким образом, процедура оформления дома в собственность или любого другого объекта заканчивается выдачей на руки такой выписки.

Предположим, что вы приобрели квартиру с использованием кредитных средств. Сразу оговоримся, что оформление прав собственности на квартиру при ипотеке предполагает внесение в ЕГРН сведений об ограничении (обременении) на отчуждение объекта без разрешения банка. В остальном процедура ничем не отличается от обычной.

Оформление права собственности на квартиру с обременением не несет для собственника каких-либо негативных последствий. Ведь эти ограничения снимаются, как только ипотека будет выплачена, и вы предоставите в Росреестр подтверждающие документы из банка. Кроме того, есть способы продажи жилья с обременением, но это тема отдельного разговора.

Некоторые особенности имеет и порядок оформления квартиры в собственность в новостройке, но об этом вы можете прочитать в отдельной статье на нашем портале.