Процедура приобретения недвижимости в таиланде

Удалённая сделка с недвижимостью в Таиланде

Для приобретения жилья в Таиланде ехать туда необязательно – сделки в режиме онлайн проводятся давно, схема отлажена. Алгоритм для покупки новостройки таков:

• выбрать объект – самостоятельно или с помощью агента
• внести задаток по резервационному соглашению (договору о задатке)
• произвести первый платёж по резервационному договору
• согласовать основной контракт, который высылается покупателю с помощью службы DHL. По нему выплачиваются все последующие суммы.
• систематически переводить деньги застройщику согласно графику, прописанному в договоре через банк в стране проживания

Вплоть до последнего платежа покупатель может не приезжать в Таиланд. Но как только объект построен, и его нужно принять, рекомендуется приехать. Первостепенная цель приезда – получение документов. После того как объект введён в эксплуатацию, покупатель получает свидетельство о собственности и по возможности должен сделать это лично.

Однако можно организовать и удалённое получение документов. Для этого необходимо обратиться к нотариусу в России, написать доверенность на тайского юриста, перевести её на английский язык и заверить. В Таиланде заверенный перевод на тайский язык оформляет юрист агентства.

В 2020 году, пока границы были закрыты, тайские агентства недвижимости отработали механизмы проведения удалённых сделок

Поиск недвижимости в Таиланде

Подбирать и изучать предложения по продаже недвижимости в Таиланде можно с помощью открытых источников. Это могут быть интернет-порталы, печатные издания и тематические выставки. На последних можно вживую пообщаться с риэлторами и застройщиками, а также получить консультацию. Разобраться в ситуации на местном рынке недвижимости помогут статьи и новости о Таиланде.

Большая база объектов недвижимости в Таиланде собрана на Prian.ru. Сортируйте предложения по нужным параметрам, сохраняйте понравившиеся варианты и подписывайтесь на обновления. Также можно оставить заявку на подбор объекта актуальным требованиям – риэлторы вышлют подборки подходящих вариантов.

Нужен ли риэлтор покупателю недвижимости в Таиланде

Для поиска и покупки недвижимости в Таиланде иностранцы, как правило, обращаются в агентство. Участие риэлтора не обязательно, но экономить на этих услугах нет смысла, т.к. работу агента обычно оплачивает продавец (особенно на первичном рынке).

Задачи риэлтора:

• подбор объектов, соответствующих требованиям клиента
• организация просмотров объектов
• согласование цен и особых условий с продавцом от имени покупателя
• согласование процедуры и даты сделки
• подготовка документов и договоров, проверка объекта на возможные обременения

Смотрите, что можно купить в Таиланде

Квартира в Паттайе, Таиланд

73 640 €

Площадь 43 м2, 3 комнаты

Hot Real Estate

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

228 951 €

Площадь 87 м2

VillaCarte

Дом в Паттайе, Таиланд

249 850 €

Площадь 200 м2, 4 комнаты

Hot Real Estate

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

101 756 €

Площадь 62 м2

VillaCarte

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

151 814 €

Площадь 31.05 м2

VillaCarte

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

62 872 €

Площадь 20 м2, 1 комната

ИНДОМ

Квартира в Паттайе, Таиланд

40 765 €

Площадь 24 м2, 1 комната

Hot Real Estate

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

925 728 €

Площадь 700 м2

Exotic Property

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

814 096 €

Площадь 230 м2

Exotic Property

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

558 159 €

Площадь 396 м2

Exotic Property

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

296 777 €

Площадь 195 м2

Exotic Property

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

97 673 €

Площадь 31 м2

Exotic Property

Дом в Паттайе, Таиланд

69 695 €

Площадь 100 м2, 3 комнаты

Hot Real Estate

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

405 686 €

Площадь 404 м2

Exotic Property

Квартира в Паттайе, Таиланд

99 940 €

Площадь 40 м2, 2 комнаты

Hot Real Estate

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

377 914 €

Площадь 263 м2

Exotic Property

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

132 584 €

Площадь 51 м2, 3 комнаты

Phuket Luxe

Студия на острове Пхукет, Таиланд

151 153 €

Площадь 35.39 м2, студия

Sunshine Beach Phuket

Дом на острове Пхукет, Таиланд

622 900 €

Площадь 450 м2, 5 комнат

Mercury Group

Отель, гостиница на острове Пхукет, Таиланд

93 020 €

Площадь 24 м2

Mercury Group

Дополнительные расходы

Налог при покупке недвижимости. Покупатель выплачивает единоразовый регистрационный сбор, размер которого зависит от типа недвижимости (квартира или вилла) и формы собственности (лизхолд или фрихолд).

При покупке квартиры в полную собственность покупатель платит только сбор на переход права собственности (transfer fee), который составляет 2% от оценочной стоимости квартиры. При покупке квартиры в долгосрочное владение покупатель платит сбор на регистрацию договора аренды в размере 1% и гербовый сбор (stump duty) – 0,1% от контрактной стоимости (всего 1,1%).

Гонорар риэлтора. Услуги этого специалиста, как правило, бесплатны для покупателя недвижимости – гонорар агент взимает с продавца. В случае сложного подбора объекта на вторичном рынке возможна комиссия – обсуждайте этот вопрос с вашим представителем.

Гонорар юриста. При покупке объекта на первичном рынке услугами юриста, как правило, не пользуются, поскольку договоры стандартные, оплата производится на счёт застройщика и регистрацию делает тоже застройщик.

Если же клиент покупает недвижимость на вторичном рынке, то присутствие юриста почти всегда обязательно, так как именно этот специалист составляет договор, принимает оплату  и регистрирует объект. Его работа в типичных сделках с жильём стоит порядка $500-1000.

Гонорар переводчика. Обычно иностранцы покупают недвижимость через агентов, которые помогают вести переговоры и общаться с юристом. У крупных застройщиков есть русскоговорящий персонал, который и занимается переводом документов.

Поэтому в большинстве случаев прибегать к услугам сторонних переводчиков и оплачивать их работу не приходится.

Единоразовый сбор управляющей компании (для новостроек). Управляющая компания нового комплекса обязана сформировать фонд капремонта – эти средства обычно взимают с первых покупателей квартир. Платёж единоразовый – $15-25 за кв. м., затрагивает в основном первичный рынок.

Нюансы и особенности

Лицам других национальностей стоит учитывать ряд специфических особенностей при покупке жилплощади.

1. Тайский рынок недвижимости просто переполнен предложениями на любой вкус и кошелек. Здесь предложения намного превышают интерес покупателя. Тем, кто собирается инвестировать свои финансы именно в эту недвижимость, нужно это учесть, если впоследствии покупатель собирается реализовать купленный объект. Продать быстро и выгодно купленное вряд ли получится.
2. Помимо оплаты стоимости выбранного объекта, придется оплатить прочие расходы, связанные с заключением сделки. Они составят в среднем три – четыре процента от стоимости дома или квартиры. Помимо этого, тайским юристам придется заплатить 300 – 350 долларов за помощь в заключении сделки.
3. Тем, кто купил недвижимость в Таиланде, не приходится рассчитывать на оформление вида на жительство.
4. Создавая рекламу для продаваемого объекта, ее продавцы в значительной степени преувеличивают ее положительные характеристики.
5. Весь процесс регистрации сделки занимает большое количество времени – от нескольких месяцев до года.
6. Здесь не установлен налог на жилплощадь. Соответственно, цена часто завышена. Покупая жилой объект, стоит внимательно изучать не только фото и описание на виртуальных площадках, но и лично оценить соответствие характеристик с заявленными.
7. Для совершения сделки потребуется зарегистрировать счет в банке.

Это довольно проблематично сделать, так как тайские финансовые учреждения ужесточили правила регистрации депозитов и счетов для иностранных граждан в целях обеспечения безопасности и надежности.

Права и обязанности иностранных покупателей

Нерезиденты могут приобрести любую недвижимость на территории Таиланда, в том числе и дом с землёй. Однако есть ограничения, связанные с регистрацией прав собственности.

Формы собственности на недвижимость в Таиланде

• Фрихолд (Freehold) — по сути, частная собственность. Купленную во фрихолд недвижимость можно покупать, продавать, наследовать, дарить, сдавать в аренду и получать с этого доход. При покупке иностранец получает гербовое свидетельство «чанот».
• Лизхолд (Leasehold) — ограниченное по времени владение. Как правило, договор заключается на 30 лет с правом двукратного продления (до 90 лет). Несмотря на то, что это многолетняя аренда, лизхолд позволяет распоряжаться недвижимостью так же, как и фрихолд (продавать, наследовать, дарить и др.). При заключении сделки выдаётся договор, зарегистрированный и заверенный Земельным департаментом.

На своё имя иностранец может купить во фрихолд квартиру в кондоминиуме. Это жилой комплекс, в котором у каждого объекта есть свой владелец, но общая территория находится в совместной долевой собственности. Однако застройщик может продать иностранцам в полную собственность не более 49% жилой площади. Остальная может быть оформлена на нерезидентов только в лизхолд.

С домами, таунхаусами и виллами ситуация следующая: само здание можно зарегистрировать как во фрихолд, так и в лизхолд. А вот территорию под ним и вокруг него – только в лизхолд.

Однако и у этого правила есть исключения. Участок всё-таки можно приобрести в полную собственность, но оформлять сделку нужно на юридическое лицо  – компанию, в которой минимум 51% акций принадлежит тайскому гражданину. 

Покупка недвижимости на юрлицо

Приобрести недвижимость в Таиланде на юридическое лицо можно двумя способами.

1. Зарегистрировать новую компанию

По законам Таиланда, иностранцу может принадлежать только 49% акций компании. Соответственно, необходимо вводить в состав акционеров тайских граждан. Как правило, привлекается несколько местных или им передаются ценные бумаги с меньшим «весом», чтобы голос иностранного собственника был решающим.  

1. Купить действующую фирму, которой уже принадлежит недвижимость

В этом случае сделка проходит путем смены акционеров, после чего иностранцу будет принадлежать собственность, которая находится на балансе у фирмы. Информацию о компании нужно тщательно проверять, чтобы вместе с землёй не получить долги и другие обременения.

Даёт ли недвижимость право жить в Таиланде

Покупка недвижимости в Таиланде не даёт прав на оформление ВНЖ или гражданства. На владельцев жилья распространяется общий визовый режим.

Но в стране действует программа Thailand Elite, которая позволяет получить визу на срок от пяти до двадцати лет при сумме вложений от $16 тыс. И некоторые застройщики, как правило, элитных ЖК, предлагают своим клиентам оформление виз по этой программе в счёт покупки жилья.

Владельцы недвижимости не получают права жить в Таиланде круглый год

Какие обязанности появляются у собственника

Иностранец обязан оплачивать ежегодные налоги и коммунальные счета. Также существуют единоразовые сборы при регистрации объекта в Земельном департаменте – 2-3% от стоимости объекта.

При этом у налоговых резидентов России (которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году) остаются обязанности перед своей страной. Они должны уведомлять российскую налоговую о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц.

Процесс оформления бумаг

Большинство иностранных граждан совершает покупку недвижимости в Таиланде через посредника – юриста. На его имя оформляется официальная доверенность на представление его интересов при приобретении. Личное присутствие покупателя необходимо при переоформлении бумаг на право собственности в земельном департаменте.

Выбранный объект необходимо «забронировать», чтобы его сняли с продажи. Для этого оформляется соглашение на бронирование объекта между продавцом и покупателем. При оформлении такой бумаги покупатель платит продавцу один процент стоимости. Независимо от того, как завершится сделка – заключением окончательного соглашения на приобретение, или расторжением, эти средства не возвращаются покупателю.

Все соглашения относительно реализации объектов недвижимости проходят через земельный департамент. Вся документация оформляется на тайском национальном языке. Тем, кто не владеет этим языком, потребуется местный языковед.

После оплаты жилья и заключения сделки новый владелец получает комплект бумаг. Перечень бумаг:

• Соглашение о приобретении. Заключается на национальном языке и законодательно утвержденном бланке.
• Аналог домовой книжки с подробными данными о квартире, или доме.
• Документ на землю. Покупатель приобретает право на владение участком прилегающей территории.

Квартира за $39.000 vs Вилла $2 млн. Покупка Недвижимости в Таиланде

Особенности выбора недвижимости

Наших соотечественников интересует, сколько стоит дом в Таиланде, как найти подходящий вариант по вкусу и финансовым возможностям. Многие иностранцы полагают, что с приобретением жилья смогут справиться самостоятельно. Однако не стоит переоценивать свои возможности. Самостоятельно можно выбрать регион, определиться с видом жилплощади, оценить финансовые возможности. Без помощи юриста и риелтора вряд ли удастся заключить выгодную сделку.

1. Выбирая недвижимость в Таиланде, определитесь, в каком регионе хотите владеть имуществом. Наиболее популярные населенные пункты, в которых покупают жилье иностранцы – столица Бангкок, Пхукет, Паттайя, Хуа Хин.
2. Выбор подходящего варианта зависит от цели покупки – отдых, проживание, или заработок в виде аренды гостям и туристам.
3. Выберите вид жилья и желаемую площадь.
4. В каждом регионе Таиланда законодательно предоставляется квота. По мере исчерпания лимита предоставляется возможность снимать жилье с правом аренды на длительный период – более двадцати лет. По истечении срока его можно дважды продлевать.
5. Есть особые правила покупки дома.

Приобретение недвижимых объектов юридическими покупателями не имеет сложностей и ограничений.

Популярные вопросы о Таиланде

Могут ли иностранцы купить квартиру в Таиланде?

Иностранцы могут покупать квартиры и апартаменты в Таиланде, выбрав одну из форм собственности —
фригольд или лизгольд. Апартаменты в кондоминиумах могут быть оформлены во фригольд (полное право собственности) при
условии, что иностранцам принадлежит не более 49 % площади этого кондоминиума, или лизгольд (долгосрочная аренда).
У иностранных инвесторов есть два способа покупки недвижимости в Таиланде: лизгольд
на тридцать лет (с возможностью дважды продлить его на тот же срок) или купить квартиру через компанию
с ограниченной ответственностью.

Какова средняя стоимость квартиры в Таиланде?

Стоимость квартир в Таиланде варьируется от $40 000 до $6 910 000. Средняя стоимость
квадратного метра — $2 950. На нашем сайте вы можете посмотреть 1 360 предложений квартир и апартаментов в Таиланде.

Какие локации для покупки квартир наиболее популярны в Таиланде?

Самыми популярными направлениями покупки квартир и апартаментов в Таиланде являются город
Паттайя, острова
Пхукет и Самуи.
В этих местах, при необходимости, можно легко сдать квартиру в аренду или продать. Паттайю выбирают любители более
активного образа жизни. Самуи — тихое место для пенсионеров и семей с детьми. Пхукет знаменит своими красивыми
пляжами. Это место подойдет как для любителей ночной жизни (Патонг), так и для элитного отдыха (Камала, Банг Тао).

Почему стоит инвестировать в квартиры, апартаменты Таиланда?

Таиланд является вторым по популярности туристическим направлением в Азии после Китая. Многие
инвесторы вкладывают свои средства в развитие инфраструктуры Таиланда. Есть несколько причин инвестировать
в квартиры и апартаментыТаиланда:

• возможность вернуть средства, потраченные на покупку квартиры, сдавая её в аренду;
• сильный рост цен на квартиры и апартаменты;
• круглогодичный туристический сезон;
• климат: более двухсот дней в году светит солнце, а средняя температура воздуха составляет + 30 °C;
• красивые виды и пляжи с лазурной водой.