Подводные камни рефинансирования ипотеки

Какие документы нужны для рефинансирования?

Для начала в отделении или на сайте вам предложат заполнить анкету-заявление, после чего сотрудник банка проконсультирует по необходимому пакету документов. По словам руководителя бизнеса ипотечного кредитования Банка «Санкт-Петербург» Екатерины Синельниковой, сначала банк оценивает самого заёмщика, получив от него пакет документов по программе, а также кредитный договор и полный актуальный график платежей.

«В случае одобрения заемщика необходимо предоставить документы по объекту недвижимости, а также справку об остатке ссудной задолженности и отсутствии реструктуризаций по рефинансируемому кредиту и письмо о реквизитах счёта, с которого осуществляется погашение», — рассказывает Синельникова.

В необходимый пакет документов обычно входят:

копия паспорта гражданина РФ.

Документы, подтверждающие доход:

• заверенная копия трудовой книжки/трудового договора/соглашения/контракта;
• справка о доходах за последние 12 месяцев по форме 2 НДФЛ или по форме банка.

Правоустанавливающие документы по объекту недвижимости, передаваемому в залог банку.

Документы по первичному кредиту:

• копия кредитного договора и дополнительные соглашения к кредитному договору (если заключались);
• справка об остатке задолженности;
• справка об отсутствии текущей просроченной задолженности и о количестве дней просрочки (при наличии) по рефинансируемому кредиту;
• справка о реквизитах счета клиента, с которого производится погашение кредита.  

Важное условие — отсутствие просрочек, задолженностей, непогашенных пеней и штрафов. Если таковые имеются, то их лучше погасить до подачи заявления на рефинансирование кредита в банк

Оценка эффективности перекредитования

Клиент банка, ощущающий необходимость рефинансирования, может, как отмечалось, для получения развёрнутого анализа ситуации прибегнуть к помощи специалистов, в том числе консультантов банка.

Чтобы понять, насколько выгодно будет рефинансирование, следует:

1. Рассчитать, сколько осталось платить по ипотеке. При вычислениях следует учитывать не только тело кредита, но и проценты, а также возможные пени и штрафы. Чем точнее будет полученное значение, тем лучше; клиент может воспользоваться любым онлайн-калькулятором, сверяться с графиком погашения задолженности и прочими имеющимися в его распоряжении объективными данными. Можно поступить ещё проще: взять в банке выписку; обычно эта услуга предоставляется клиентам безвозмездно.
2. Проанализировать сумму платежей по новому кредиту. Это уже сложнее: ещё не заручившись одобрением банка, остаётся рассчитывать на свои калькуляции, устанавливая годовую процентную ставку, получаемую в долг сумму и срок погашения кредита. Если кредитор уже поставлен в известность о желании клиента провести рефинансирование, процесс упрощается: перечисленные параметры твёрдо известны пользователю и, как в предыдущем случае, он может запросить расчёты в банке, предоставляющем услугу перекредитования.
3. Посчитать разницу между «старыми» и «новыми» условиями, вычтя стоимость нового кредита из старого. Если остаток положительный — уже неплохо; и чем больше он будет, тем лучше для клиента. Тут же следует учитывать мнение кредитора: банку невыгодно проводить рефинансирование из-за разницы в несколько тысяч рублей, и в этом случае клиент с большой вероятностью получит отказ.

По мнению экспертов, перекредитование наиболее выгодно при следующих условиях:

1. Ипотека была получена в другой валюте. Кредит в долларах или евро, переведённый в рубли, поможет упростить расчёты с банком и сэкономить немало средств; не возникнет сложностей и с получением налогового вычета — тем более если рефинансирование осуществляется в первый раз.
2. Кредитополучатель имеет, в соответствии с публичной офертой банка, право на льготные условия рефинансирования. Чаще всего они предлагаются «зарплатным» клиентам, работникам компаний — партнёров финучреждения, военным, многодетным семьям и некоторым другим категориям заёмщиков.
3. Ипотека была взята давно, и с тех пор банк пересмотрел проценты по программе в меньшую сторону. В таких случаях кредитные организации, как правило, охотно идут навстречу желающим оформить перекредитование клиентам.
4. Прошло более половины срока, отведённого на погашение «исходной» ипотеки. Точные временные рамки определяются банком, который, как известно, имеет право отказать заявителю без объяснения причин. Однако в любых обстоятельствах действует общее правило: убытки, связанные с проведением рефинансирования, не должны перекрывать стоимости финальных выплат — иначе никакого смысла в операции не будет.
5. Банк согласен или предлагает объединить в программу рефинансирования несколько старых займов. Доказать налоговому инспектору, что новый кредит целевой, будет сложно; может не сработать даже взятая в банке справка. Однако, если выгода от такого перекредитования больше, чем потенциальный вычет, нужно смело соглашаться.

В любой ситуации к рефинансированию ипотеки следует подходить со всей серьёзностью, не принимая поспешных решений.

Об основных этапах перекредитования — в следующем разделе.

Когда банк может отказать в рефинансировании?

Собрав весь пакет документов, заемщик подает в банк стандартную заявку на получение ипотеки

Важное условие: рефинансировать кредит возможно, только если его сумма не превышает 85 процентов от стоимости объекта недвижимости (в отдельных банках — 80 процентов), и здесь могут возникнуть сложности

«Если квартира куплена два года назад, когда цены на рынке были выше, за два миллиона рублей, а сегодня ее стоимость составляет 1,6 миллиона рублей, и в кредит заемщик брал 1,6 миллиона, банк согласится выдать кредит только на 80 процентов от ее рыночной стоимости на сегодняшний день. Тогда заемщику придется либо отказаться от рефинансирования, либо дополнительно внести сумму, чтобы кредит составлял 80 процентов от цены объекта», — объясняет ипотечный консультант АН «КИАН» Анастасия Богданова.

При этом программы рефинансирования позволяют взять в кредит большую сумму, чем первоначальный кредит. Если долг заемщика перед банком — первичным кредитором составляет 70 процентов от стоимости квартиры, ему разрешат получить сверх того десять процентов стоимости, которые он может использовать уже по своему усмотрению. Например потратить на ремонт квартиры.

1. Выдаваемый кредит — на закрытие предыдущих

Представим, что у вас пять кредитов, и вы думаете, оформить вам новый заём или рефинансировать старые. Рефинансирование в этом случае выгоднее нового долгового обязательства. Связано это с тем, что при рефинансировании платежи по закрываемым кредитам не учитываются при расчёте платёжеспособности по новому займу, поэтому его сумма будет выше. Однако есть и ограничения — большая часть этого выдаваемого на консолидацию кредита должна быть использована именно на закрытие предыдущих займов. При нарушении этого условия (то есть при нецелевом использовании) банк имеет право повысить процентную ставку или даже предъявить полную сумму кредита к досрочному погашению.

Как оформить рефинансирование?

После того как заемщик определился с банком, необходимо заняться непосредственно оформлением рефинансирования.

Подать заявление на рефинансирование и получить решение банка

В первую очередь необходимо заполнить заявку. Это своеобразное резюме или анкета претендента на кредит. После ознакомления с такой заявкой банк решает, стоит ли давать клиенту в долг, какая у него кредитная история и доход. Больше половины успеха при рефинансировании, как и при любом виде кредитования, зависит от грамотно заполненной заявки.

ВАЖНО! При оформлении рефинансирования банк помимо общей истории кредитования оценивает еще и как человек выполнял обязательства перед предыдущим кредитором по ипотеке, которую сейчас рефинансирует. При наличии просрочек или различных проблем в старом банке, в рефинансировании могут отказать

При наличии просрочек или различных проблем в старом банке, в рефинансировании могут отказать.

Подать документы на недвижимость в банк

Поскольку квартира попадает банку в залог, он должен собрать максимальную информацию о данном объекте недвижимости. Банк изучает, не относится ли дом к аварийному жилью, не является ли его стоимость искусственно заниженной, а также действительно ли клиент банка приобретал данный объект недвижимости. В качестве документов кредитору от заемщика требуются следующие документы:

• договор купли-продажи квартиры;
• свидетельство о собственности;
• кредитный договор;
• кадастровый паспорт недвижимости;
• график платежей;
• договор страхования и квитанция об оплате страховой премии;
• бумага, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным платежам;
• справка об остатке ссудного долга.

Расходы на оформление рефинансирования составляют до 40 тысяч рублей. Если банк начнет сомневаться в правильности оценки квартиры, то понадобится вызвать оценщика и оплатить его услуги.

Получить кредит на рефинансирование

После многочисленных проверок и уточнений банк принимает решение. Если оно положительное, то заемщику выдадут деньги наличными или перечислят на счет. Но чаще всего происходит по-другому: новый банк просто перечисляет деньги на счет старого банка и сам закрывает кредит.

Погасить ипотеку в другом банке

После подписания документов о рефинансировании необходимо подойти в первоначальный банк и погасить ипотеку, а затем объявить им о выкупе недвижимости, которая находится у них под обременением по прежнему договору.

ВАЖНО! Пока клиент будет собирать документы и договариваться, проценты по ипотеке от прежнего банка еще будут набегать. Поэтому следует подготовиться к наличию небольшой разницы (до 10 тысяч рублей) между суммой, которую дадут на рефинансирование и тем, что на момент расчета будет должен заемщик

Снять обременение с жилья в Росреестре

После погашения ипотеки следует снять обременение на недвижимость в Росреестре. Ипотечное кредитование – это целевой вид кредита, при котором купленная квартира остается под обременением у банка до момента полного с ним расчета.

После того как вы рассчитались с прежним банком, с недвижимости можно снять обременение, чтобы передать ее в залог новому банку. Необходимо в первую очередь обратиться к прежнему банку с просьбой, чтобы они выдали закладную с пометкой об исполнении обязательств.

Готовят закладную обычно в течение месяца. Затем в МФЦ можно отправиться с сотрудником нового банка и написать сразу два заявления: на снятие обременения и наложение нового обременения. Уже через неделю квартира перейдет в залог банку, где оформлено рефинансирование.

По каким причинам заемщику могут отказать в рефинансировании ипотеки?

Отказ может последовать по тем же причинам, по которым отказывают в большинстве случаев по заявкам на крупные кредиты. В первую очередь проверяют, насколько заемщик платежеспособен. Но самым главным условием является отсутствие просрочек по данному кредиту у прежнего кредитора.

Чтобы новый заем выдали на выгодных условиях, понадобится хорошая кредитная история. Еще одна причина для отказа – несоответствие объекта требованиям нового кредитора.

Также не получится рефинансировать квартиру, которая была приобретена в браке, если на то нет согласия второго супруга.

ВАЖНО! При заполнении анкеты необходимо быть очень внимательным, поскольку даже простая ошибка может послужить поводом для отказа в рефинансировании

В чем подвох рефинансирования ипотеки

Рефинансирование позволяет снизить процентную ставку, переплату, а иногда и ежемесячный платеж. Кредитование недвижимости в отличие от оформления другого рода займов, требует дополнительных расходов. В отличие от реструктуризации долга, рефинансирование квартиры или другого вида недвижимого имущества обязывает проводить повторное оформление собственности в кредит, даже если у человека идеальная кредитная история, и он вовремя платит по долгам. Чтобы понимать, для чего проводится перекредитование, и какие существуют неприятные нюансы, следует рассмотреть пример.

Если гражданин приобрел жилье стоимостью 5000000 рублей, внес первоначальный взнос в размере 1000000 рублей, а оставшиеся денежные средства взяли в долг под 11% в другом банке. Ежемесячный платеж составит 45 464 рубля, с учетом того, что ипотека взята сроком на 15 лет. Рефинансирование предлагается по сниженной ставке. Например, под 8,5%. В этом случае ежемесячный платеж составит 39 400 рублей, соответственно, общая переплата снизится более чем на 72000 рублей.

Разница между ставками – 2,5% и на таких условиях выгодно проводить перекредитования, невзирая на расходы (вторичная оценка недвижимости и дополнительные траты).

Как работает перекредитование ипотеки и почему банки на это идут?

Если на вас оформлена ипотека, рефинансирование может иметь некоторые положительные стороны в следующем случае:

Если имеется возможность уменьшить ставку по кредиту. Такой вариант больше всего подходит тем, кто оформлял первый займ несколько лет назад – 5, 8, 10 и т.д. В большинстве случаев на текущий год перекредитование ипотеки под меньший процент может предложить большое количество банковских организаций, осуществляющих свою деятельность на территории нашей страны

Однако специалисты в сфере кредитования советуют выполнять подобное действие в том случае, если между вашим старым кредитом и тем, на который вы обратили внимание, имеется разница, начинающаяся от двух процентов. Данный факт связан с тем, что меньшая разница с учетом времени ожидания, оформления документов, сопутствующих расходов в итоге может не дать никакой выгоды;

Снижение обязательной величины ежемесячного взноса

Зачастую, конечно, такой факт обеспечивается за счет увеличения продолжительности погашения обязательства, но большинство заемщиков такой вариант вполне устраивает, и они подают документы на перекредитование ипотеки;

Уменьшение общего срока, на который будет произведено перекредитование. Возможно, при таком варианте несколько повысится величина ежемесячного платежа, но при этом итоговая сумма, которую должен будет выплатить кредитор, будет меньшей;

Изменение валюты, в которой выплачивается кредит. В течение нескольких лет соотношение валют значительно изменилось, и, возможно, в связи с текущим курсом для заемщика изменение доллара на рубль или наоборот, будет лучшим рефинансированием ипотеки;

Возможность осуществить рефинансирование ипотеки других банков в том случае, если условия или политика настоящей организации, в которой оформлен займ, не устраивает кредитора. Однако, необходимо понимать, что на подобную процедуру первоначальный банк-заемщик должен дать свое письменное согласие

Почему такая процедура будет выгодна банку?

В принципе, основная деятельность банков направлена на осуществление денежных операций с дальнейшим получением выгоды. Кредитование лиц в любом случае приводит к получению такой прибыли, и если определенная организация может предложить более выгодные условия по займу, одновременно с этим извлекая выгоду для себя, как юридического лица, то они выполняют такое действие.

Несколько лет назад, когда банков существовало не так уж много, для заемщиков имелись менее выгодные условия и перевести существующий долг в другую организацию практически не представлялось возможным. На сегодняшний день банков уже достаточно много и каждый из них старается привлечь к себе клиента лучшими условиями, в частности, и в области рефинансирования ипотечных кредитов.

Как работает перекредитование?

Поскольку такая процедура по своей сути является целевой программой, то основным условием рефинансирования является использование полученных средств исключительно на погашение взятого ранее ипотечного кредита.
Для обеспечения такого условия зачастую клиент не получает такие средства на руки – фактически банк переводит их самостоятельно на счет той кредитной или банковской организации, в которой у кредитора имеется долговое обязательство. Основным условием ипотечного кредитования является нахождение квартиры, для приобретения которой, собственно, и берется кредит, в залоге банка. После того, как деньги, предназначенные для рефинансирования, поступают на ее счет, с объекта недвижимости обременение временно снимают и далее уже переводят в залог организации, предоставившей услугу перекредитования.

Пошаговая инструкция как сделать рефинансирование ипотеки под меньший процент

Сначала решите, какая цель рефинансирования. Об целях рассказывал в главе Виды рефинансирования ипотеки: простое и сложное, внешнее и внутренне.

Шаг 1. Расчеты по рефинансированию и подача заявки в банк. Расчеты можно сделать онлайн на сайтах банков или на странице кредитный калькулятор, лично в офисе банка или нашего агентства.

Шаг 2. Подача заявки в банк. Перед подачей заявки обязательно проконсультируйтесь об окончательных условиях: процентной ставке, сроке, ежемесячном платеже и всех возможных затрат по сделке. Если подача заявки будет дистанционная через интернет, закажите звонок кредитного специалиста, и задайте ему все вопросы заранее.

Шаг 3. Получение положительного решения по заемщикам. Перечень документов и требований к заемщикам во всех банках схожие, тут все просто.

Шаг 4. Получение положительного решения по недвижимости (квартира, дом и т.д.). Для этого потребуются технические документы по объекту залога и правоустанавливающие документы, а так же оценочный альбом (не старше 4-6 месяцев). Условия и требования у банков аналогичные: без неузаконенных перепланировок, право собственности оформлено в рамках закона.

Шаг 5. Страхование. Страховую компанию можно не менять. Достаточно будет подписать дополнительное соглашение к полису страхования, или заключить новый договор. Лучше сравнить стоимость страховки минимум в 3-х страховых, так как тарифы могут сильно отличаться.

Шаг 6. Подписание документов. Предварительно вы назначаете дату и время сделки. За день до подписания документы отправят вам на почту для ознакомления.

Шаг 7. Погашение ипотеки и, если требуется, других кредитов, кредитных карт, микрозаймов, получение дополнительных денег происходит в день подписания кредитной документации в банке

Обратите внимание: некоторые банки выдают дополнительную сумму только после регистрации нового договора ипотеки

Шаг 8. Закрытие ипотеки у первичного кредитора. Для этого вам необходимо написать заявление на досрочное погашение ипотеки в первом банке.

Например, при рефинансировании ипотеки в ВТБ банке заявление на досрочное погашение формируется в личном кабинете после поступления денег на счет, и ипотека погашается в этот же день.

Денежные средства на погашение ипотеки отправляются в день подписания документов в офисе банке – вторичного кредитора. После погашения ипотеки получите пакет документов для снятия обременения:

1. закладная с пометкой о погашении,
2. нотариальная доверенность на сотрудника, погасившего закладную,
3. справка о закрытии ипотеки (выдается по запросу).

Шаг 9. Регистрация подписанных документов в Федеральной службе регистрации, кадастра и картографии. Это можете сделать самостоятельно или воспользоваться услугами банковских регистраторов.

Шаг 10. Получение своих экземпляров документов по новой ипотеке.

3. Страхование — потенциальное повышение выплат

По умолчанию рефинансирование не всегда оптимально для заёмщика с точки зрения оформления страховки. Особенно в случае, когда большая часть процентов уже выплачена. Для расчёта суммы страховки используются возрастные диапазоны, и если заёмщик при оформлении нового договора попадает уже в другой диапазон, стоимость страховки по новому кредиту может оказаться выше. Например, 55-летний заёмщик-мужчина, который взял ипотечный кредит в размере 5 миллионов ₽ на 20 лет по ставке 13%, будет ежегодно платить за страхование жизни и здоровья 62,4 тысячи ₽, а через год — уже 69,3 тысячи ₽ (если исходить из того, что в течение первого года он будет делать выплаты в минимальном размере). Рефинансировав ипотеку, скажем, под 11,5%, за 19 лет он выиграет на процентах порядка 1 миллиона ₽, но около 130 тысяч ₽ из них «съест» дополнительная стоимость страховки.

Что такое перекредитование (рефинансирование) ипотеки простыми словами: плюсы и минусы + советы

Процедура заключается в возможности взять другой кредит, чтобы погасить старый. Это не перезанятые денежные средства, а выгода за счет снижения ставки по %. Рефинансирование производится двумя способами:

• появляется другой залогодержатель. Кредитная организация, выдавшая сумму на погашение текущей задолженности, берет к себе в залог жилье и предлагает выплачивать меньше. Можно объединить несколько займов в один с понижением %;
• жилплощадь освобождается от обременения. Это происходит за счет перевода ипотечного долга в потребительский. Платить не придется меньше, но квартира остается в распоряжении собственника.

Данный процесс имеет свои положительные и отрицательные стороны.

Достоинства:

• платеж на каждый месяц становится ниже за счет уменьшения процентов и увеличения длительности выплат (если один % от другого не сильно разнится, то растянутое время приведет к переплачиванию);
• остается право на возврат НДФЛ;
• переплата станет гораздо меньше, если сократится период выплат, а платеж не изменится;
• можно поменять валюту, чтобы не зависеть от курса;
• обслуживание будет более комфортным из-за предложений оплачивать через систему онлайн и большого количества терминалов и банкоматов;
• жилое помещение перестает быть заложенным (даже при наименьшей или нулевой выгоде).

Недостатки:

• когда большая часть всей суммы уже погашена, т.к. в первое время выплаты включают минимум долга по займу, максимум – по %;
• затраты при предоставлении нового пакета различных справок, включая оценку и страхование объекта;
• какое-то время в самом начале ставка будет на 1-3% больше, чем предложено;
• ожидание вердикта банка по одобрению (иногда услуга платная, к тому же никто не компенсирует затраченные средства на новый пакет бумаг в случае отказа).

Какие документы нужны для оформления?

В необходимый перечень при оформлении перекредитования входят следующие документы:

• российские паспорта (редко, но можно других стран), в т.ч. созаемщиков (плюс документы об их родстве, например, свидетельство брака);
• СНИЛС, ИНН;
• заявление-анкета (заполнять в самом учреждении, либо электронно);
• копия трудового договора или книжки (если клиент не получает зарплату в данной финансовой организации);
• все справки и выписки об основных и дополнительных доходах;
• бумаги на текущую ипотечную ссуду, включая график выплат;
• технические и другие справки на имущественный объект, вплоть до выписки ЕГРН.

Порядок и процедура оформления рефинансирования ипотеки

• изучить предлагаемые различными организациями программы и обратиться в выбранный для более подробной консультации;
• приготовить все необходимые для данной процедуры бумаги;
• специалисты их изучают и выносят решение через неделю (по ряду причин может затянуться до 3-4 месяцев);
• попросить разрешение у нынешнего кредитора (если отказано, выяснить, нужно ли писать заявление на выплату досрочно);
• передать в новое учреждение недостающие справки на недвижимость, включая решение или отказ от теперешнего;
• подписать свежий договор, деньги перечисляются в счет погашения долга;
• взять бесплатно (28 дней) или платно (три дня, 500 – 1000 р) справку, что у прежнего заимодателя нет претензий, и передать ее настоящему;
• забрать закладную у бывшего залогодержателя и отдать нынешнему. В некоторых учреждениях это происходит напрямую между ними. В течение 30-120 дней заем признается необеспеченным со ставкой больше на 1-3%. Это неизбежно;
• застраховать жилое имущество (иногда можно сохранить действующую страховку).

Остается только своевременно выплачивать по рефинансированному займу.

Заемщики и созаемщики

Рефинансирование ипотечного кредита в Открытии может получить любой гражданин РФ в возрасте от 18 до 65 лет. Заемщик должен иметь постоянную или временную прописку и непрерывный стаж работы от 1 года. Стаж на последнем месте работы — от 3 месяцев. Но есть важная деталь. На момент полного исполнения обязательств по кредитному договору заемщику должно быть 65 лет или меньше. Заемщик должен полностью погасить кредит раньше, чем состарится до 65 лет.

Если у заемщика такой доход, что его не хватает для желаемой суммы кредита, то он может привлечь к оформлению рефинансирования созаемщиков: супруга, официального или гражданского, близких родственников — родителей, детей, полнородных или неполнородных братьев и сестер.

По одному кредиту можно привлечь двух помощников-созаемщиков.

Но в качестве заемщика или созаемщиков не могут выступать
люди, чей заработок и здоровье подвержены излишнему риску:

• сотрудники сетевых игровых клубов, работники казино, спортивных покер-клубов;
• телохранители;
• бармены, официанты;
• сотрудники, работающие по найму у индивидуальных предпринимателей, не имеющих печати;
• члены экипажей морских судов, выполняющих международные перевозки;
• сотрудники агентств недвижимости, доход которых формируется за счет оказания риэлторских услуг.

Грамотное рефинансирование.

Помните с чего мы начали тему рефинансирования? С того, что мы решили уменьшить процентную ставку по кредиту и, что обратились в другой банк потому, что «свой банк» отказался понижать процентную ставку. Теперь мы знаем, что рефинансирование кредита в новом банке, потребует дополнительных расходов.

Как быть, чтобы и процентную ставку уменьшить, и доп. расходов избежать? Раскрываю маленький секрет:

Вы надумали рефинансировать кредит, и все просчитав, решили, что будете это делать не зависимо от того: понизит Вам процентную ставку Ваш банк или придется брать кредит в другом банке.
После этого подаете документы и получаете решение кредитного комитета нового банка.
А вот это важно: с решением крединого комитета нового банка-кредитора Вы идете в свой банк и разговариваете на предмет снижения процентной ставки.
И, о чудо! Банк, который прежде отказывался понизить Вам процентную ставку даже на один процент, может запросто согласиться на понижение процентной ставки!!! Заметьте: я не утверждаю однозначно, что процентную ставку Вам понизят, но вероятность — достаточно высока.

Почему так происходит?

Когда Вы приходили в свой банк прежде, мол: «Понизьте мне процентную ставку, а то у конкурентов она ниже», банк не видел серьезности Ваших намерений. Более того, утверждение, что: «У конкурентов дешевле.», не означает, что: «У конкурентов дешевле именно для Вас!» Вы можете долго ссылаться на конкурентов, ничего не предпринимая для того, чтобы рефинансировать свой кредит.

Когда Вы пришли с решением кредитного комитета другого банка, то: — во-первых, видно, что Ваши намерения рефинансировать кредит — доcтаточно серьезны; — во-вторых, видно, что Ваши намерения вполне осуществимы; — в-третьих, банку не выгодно терять клиента и возможно, банку будет выгоднее понизить процентную ставку для данного заемщика (особенно видя, что другой банк может дать кредит их заемщику на лучших условиях). Если Вы поступите таким образом, то возможно, Вам удастся и процентную ставку понизить и избежать лишних затрат, связанных с рефинансированием. Если же договориться со «своим банком» не удастся — ничего страшного: ведь кредит Вы все-равно решили рефинансировать.

Рефинансирование ипотеки

При рефинансировании ипотечный заемщик берет деньги в долг у банка «Открытие» под низкие проценты, чтобы погасить ипотечный кредит в другом банке, взятый под более высокий процент. В результате квартира оказывается в залоге у банка «Открытие». И в дальнейшем заемщик погашает ипотеку уже перед этим банком.

Рефинансировать можно заем, обеспеченный залогом существующей квартиры или залогом своей будущей квартиры, которую вы получите от участия в долевом строительстве. Да-да, можно заложить даже еще несуществующую квартиру.

Сумма займа будет равна сумме остатка основного долга плюс проценты, которые необходимо выплатить по нему на момент оформления рефинансирования.

Но при этом у вас не должно быть просроченных платежей по этому кредиту. То есть рефинансирование получают только те заемщики, которые исправно гасят текущий ипотечный кредит и не имеют финансовых проблем.

Все легальные доходы учитываются

Заемщик и созаемщики должны подтвердить банку свою платежеспособность. Банк «Открытие» учитывает все виды легальных доходов заемщиков: зарплата, включая доход от работы по совместительству, доход от предпринимательской деятельности, доход от сдачи имущества в аренду и даже пенсии.

В качестве подтверждения дохода может выступать справка по форме 2-НДФЛ, справка от работодателя по форме банка о размере ежемесячного вознаграждения, документы, подтверждающие дополнительный доход (3-НДФЛ, выписка с банковского счета, справка о размере пенсии и т. п.).

Дмитрий Сысоев, аналитик сервиса «Бробанк. ру»:

— Ожидать, что рефинансирование собственных клиентов в 2020 году будет открыто, не приходится. Для такого вывода есть два весомых фактора. Во-первых, ужесточение требований к платежеспособности заемщиков, внедренное в 2019 году регулятором (при тратах на обслуживание долгов более 50 % дохода необходимо создавать непомерные резервы). Доля тех, кто может получить одобрение у конкурентов, в связи с этим нюансом значительно уменьшилась. Во-вторых, динамичное снижение ключевой ставки ЦБ РФ незначительно повлияло на полную стоимость кредитов (ПСК) в банках. Например, средняя ПСК по кредитам наличными со сроком более года в последнем квартале 2019 года сопоставима с этим параметром начала-середины 2018 года. То есть значительной выгоды у конкурентов клиент не получит, а более ранние долги рефинансировать смысла нет. Исходя из этого, массового оттока заемщиков через рефинансирование банки попросту не боятся. Поэтому в 2020 году останется практика приема заявок на рефинансирование собственных кредитов только в пакете с займами сторонних банков.