Как рассчитать досрочное погашение ипотеки

Погашение ипотечного кредита

После оформления займа граждане обязаны платить банку проценты со взятой в кредит суммы до тех пор, пока долг не будет полностью погашен. Однако при досрочной выплате кредита этот срок сокращается, а это значит, что процентов нужно платить меньше.

Итоговая выгода для клиента сильно отличается в зависимости от того, как был составлен график выплаты задолженности:

1. Схема погашения кредита основана на использовании дифференцированных платежей, процентная ставка равномерно распределена по всем платежам. При внесении больших сумм постепенно будут уменьшаться все последующие платежи и начисляемые проценты.
2. Если график рассчитан аннуитетными платежами, тогда размер ежемесячных платежей фиксирован, а проценты погашаются преимущественно в первой половине срока кредитования.

При использовании дифференцированных платежей досрочная выплата выгодна как в начале кредитного периода, так и в его конце. Чем больше средств внесет клиент – тем меньше будет срок погашения долга и начисляемый процент. Дополнительная сумма идет на выплату основного долга, а вместе с этим уменьшается и сумма переплаты на остальные платежи.

Если график рассчитан аннуитетным способом, тогда узнать реальную выгоду будет гораздо сложнее, особенно если деньги вносятся во второй половине срока кредитования. Деньги, перечисляемые на счет банка сверх установленного платежа, пойдут на выплату основного долга заемщика. Проценты будут рассчитаны исходя из оставшейся суммы невыплаченного кредита. В итоге, выгода дополнительных взносов является минимальной, особенно во второй половине периода кредитования, так как основная часть процентов уже выплачена.

Банк может установить ограничения в случае фиксированных платежей, а дополнительные средства могут и не списаться со счёта. Досрочное погашение кредита при аннуитетных платежах возможно только в следующих случаях:

• Уменьшение кредитного периода при сохранении размера ежемесячных выплат. Поскольку уменьшается срок выплаты кредита, сокращается и размер выплачиваемых процентов.
• Сокращение размера ежемесячного платежа, при котором срок погашения кредита остается прежним. Хотя выгода является незначительной, многие семьи выбирают именно этот вариант, поскольку под воздействием разных жизненных обстоятельств, гражданам бывает трудно ежемесячно вносить необходимую сумму.

Граждане могут попробовать совершать небольшие переплаты по кредиту на регулярной основе, но банк может и не зачесть маленькие суммы. Часто в банках устанавливается определенный лимит на сумму досрочного погашения.

Ни один банк России не имеет права препятствовать досрочному возврату долга. Гражданам не придется платить за эту процедуру никаких дополнительных взносов или неустоек.

Частичное погашение целесообразно выполнять единовременно, при получении достаточно крупной суммы денег. Разовые погашения позволят клиенту существенно сократить ежемесячные расходы. Если заемщик однажды уже вносил частично-досрочный платеж, то он вправе повторить эти действия любое количество раз, пока основная часть долга не будет полностью погашена.

Этапы

• Уведомление банка. Первое, что необходимо сделать – уведомить банк о желании досрочно погасить ипотеку минимум за 30 дней до внесения материальных средств. Для этого придется посетить отделение банка и написать заявление, бланк которого предоставят сотрудники банка. В заявлении обычно указываются данные заемщика, основная информация о кредитной программе и сумма, которую должник планирует внести досрочно.
• Внесение средств. В назначенный день заёмщик должен перевести указанную в заявлении сумму на счет банковского учреждения.
• Переоформление документов. Если ипотека погашается частично, сотрудниками банка совместно с клиентом составляется новый график платежей. Если же заемщик полностью погашает ипотечный кредит, ему следует потребовать от сотрудников банка предоставить справку о прекращении финансовых отношений и расторжении кредитного договора. Эта справка оформляется несколько дней и может быть платной услугой банка, однако экономить в этом случае не стоит, поскольку данный документ будет выступать основным подтверждением отсутствия финансовых обязательств заемщика перед банком.

Санкции за отсутствие ежемесячных взносов

Размер ипотечных портфелей российских банков равен 6 триллионам рублей. Объём просроченных кредитов в общей массе выданных ссуд составляет порядка 4-5%. Высокий уровень финансовой дисциплины связан с наличием залогового обеспечения, которое может быть изъято на основании судебного решения.

Несвоевременная оплата ипотеки может происходить по разным причинам. Некоторые заёмщики теряют работу и иные источники дохода. Кто-то попадает в больницу или становится инвалидом. Согласно банковской классификации выделяют следующие виды просрочки:

• до 30 дней;
• до 90 дней;
• свыше 90 дней.

Просрочка длительностью 2-3 дня не влечёт наложение штрафа. Банк в автоматическом режиме посылает соответствующую информацию в БКИ (бюро кредитных историй). Если небольшие задержки носят систематический характер, то кредитная история получает статус «негативной». Длительная просрочка (от 30 до 90 дней) станет причиной штрафных санкций (от 0,1% от суммы займа в день).

Специалисты банка всегда открыты к диалогу (даже в ходе судебных разбирательств). Клиенту, нарушившему график ежемесячных взносов по ипотечному кредиту, не стоит избегать общения с банковскими работниками. Судебные процессы связаны с большими материальными и временными издержками, поэтому банк часто идёт на реструктуризацию долга и соглашается на отсрочку.

Выгода не очевидна

По словам экспертов, выплачивать ипотечный кредит досрочно имеет смысл в те самые первые годы, когда заемщик отдает банку большую часть процентов. При кредите в 2 миллиона рублей на 15 лет даже сравнительно небольшой досрочный взнос в размере 100 тысяч может сократить срок кредита на целых 20 месяцев. Если заемщику важнее сократить не срок кредита, а ежемесячную выплату, он может выбрать и такой вариант, тогда выплата уменьшится на 1300 рублей.
Нехитрые подсчеты показывают, что в любом случае сокращение срока кредита выгоднее для заемщика, чем сокращение ежемесячных выплат. Но это касается долгосрочной перспективы, а жить заемщику хочется не потом, а сегодня: многие признаются, что готовы пожертвовать выгодой через 15 лет, но уменьшить выплаты уже сейчас, перераспределив высвободившиеся средства с кредита на отпуск или нужные в быту вещи.
Этим же объясняется и то, что многие заемщики оформляют кредит на максимальное количество лет, переплачивая при этом огромные проценты: ежемесячные выплаты при максимальном сроке минимальны, а сумма кредита – максимальна. «Заемщики изначально оформляют ипотеку на максимально возможный срок, чтобы получить максимальную сумму кредита, – говорит Екатерина Базилевская. – Дело в том, что банки предполагают комфортный платеж по ипотеке в размере от 40% до 50% от дохода заемщика и его семьи, а на практике многие семьи готовы гасить большими суммами, так как располагают неучтенными банком доходами». В то же время статистика показывает, что даже если разница в выплатах при 15-летнем и 10-летнем сроках составляет всего 2-4 тысячи рублей, заемщики часто выбирают 15-летний кредит: эти «лишние» тысячи нужны им сегодня.
Впрочем, заемщикам, у которых каждая копейка на счету и которые не планируют в ближайшие годы менять ипотечную квартиру на более просторную, эксперты советуют и вовсе отказаться от досрочных выплат, пустив свободные средства на отдых, саморазвитие или образование детей. Практика показывает, что в последние годы ипотечные заемщики стали все чаще использовать свободные средства для открытия или развития собственного бизнеса, как поступают крупные бизнесмены во всем мире. Они отправляют средства «в оборот», а с кредитом расплачиваются через 15 лет, обесценившимися от инфляции деньгами.

Михаил Полунин, управляющий Санкт-Петербургским филиалом Связь-Банка:

При оформлении ипотечного кредита около половины заемщиков озвучивают намерения погасить в будущем данный кредит досрочно. Оформление на более длительные сроки связано с желанием клиента застраховать некоторым образом свое материальное положение от непредвиденных экономических ситуаций.
При частичном досрочном погашении ипотечного кредита клиенты могут выбрать, что им важнее в данный момент исходя из собственной финансовой ситуации: сокращение срока или уменьшение суммы ежемесячного платежа. И тот, и другой вариант уменьшает итоговую стоимость кредита и, следовательно, выгоден заемщику.

Досрочное погашение кредита в любом случае выгодно для заемщика, так как сокращает полную стоимость кредита. Однако при погашении кредита равными аннуитетными платежами наибольшие суммы по процентам гасятся в первую половину общего срока кредитования. Поэтому частичное досрочное погашение кредита при данной схеме становится тем менее выгодным для заемщика, чем ближе срок окончания кредитного договора.

Екатерина Базилевская, руководитель центра ипотечного кредитования филиала Абсолют Банка в Санкт-Петербурге:

Около 10% заемщиков филиала Абсолют Банка в Петербурге уже при получении кредита знают, что будут интенсивно гасить кредит досрочно. Данные заемщики ежемесячно или ежеквартально совершают досрочные платежи и сокращают срок ипотечного кредита с 10-15 лет до фактических 5-7 лет. Еще около10% заемщиков несистемно производят досрочные платежи в небольшой сумме, а некоторые просто самостоятельно увеличивают себе ежемесячный платеж на 5-10 тысяч рублей по своей личной инициативе. Дело в том, что если платеж составляет 30 тыс. рублей при сумме кредита 2 млн рублей на 10 лет под 13%, то в первые 3 года сумма процентов будет около 20 тысяч, а сумма погашения основного долга банку – только 10 тысяч. Все досрочные платежи уменьшают именно основной долг банку, и таким образом ипотеку можно выплатить на 3-5 лет быстрее. Остальные 80% заемщиков придерживаются изначального графика платежей.
Условия досрочного погашения прописаны в любом кредитном договоре, и заемщик должен их придерживаться. Если есть желание изменить условия договора, то это происходит с согласия сторон (банка и заемщика).

Лилия Крейсс-Белова, эксперт по ипотеке АН «Бекар»:

Виды кредитных платежей

Существует 2 вида платежей: аннуитетный и дифференцированный.

Дифференцированный платеж — сумма долга разбивается на количество месяцев, на которые взят кредит. И конечно же, начисляемые проценты на остаток по долгу.  Недостатки — это максимально высокие платежи в начале срока. Но они постепенно со временем, по мере выплаты основного долга, уменьшаются.

Но в последнее время такой вид платежей практически не встречается. Это связано с тем, что для многих такие вариант ипотеки непосилен, ввиду огромных платежей на начальном периоде срока кредитования.

Аннуитетные платежи. Такой вид кредита подразумевает разбитие суммы долга и начисляемые проценты на равные части. Т.е. каждый месяц вы должны заплатить одну и ту же сумму, независимо от того на каком сроке вы находитесь: в начале, в конце, без разницы.

Аннуитетные платежи имеют только один положительный момент — вы сразу понимаете, как и сколько вы будете платить в течение всего срока,  и самое главное, равными платежами. Т.е. вы заранее знаете, какую часть своего дохода у вас будет уходить на погашение основного долга.

Но в тоже время такие платежи, по сравнению с дифференциальными, менее выгодны заемщику. Сумма основного долга будет уменьшаться на начальном сроке весьма незначительно. В основном платеже, доля начисленных процентов по кредиту будет достигать 80-90%.

Стоит ли возвращать?

Еще совсем недавно россияне стремились, как можно быстрее избавиться от ипотечной ноши. Это объяснялось высокими процентами по кредиту. Чем дольше пользуешься чужими деньгами, тем большую сумму в итоге придется отдать.

Но сегодня ситуация изменилась. Как отмечалось выше, новостройку можно взять в ипотеку по ставке 6,5% и если сравнивать это значение с тем, что было несколько лет назад, то заметно существенное падение ставок. А значит переплата сильно уменьшилась.

Если заемщик считает, что ему лучше будет быстрее выплатить кредит и вздохнуть с облегчением, то это его право. Однако есть и альтернативные решения.

Например, гражданин купил квартиру в новостройке. Как это часто бывает, жилье ему сдадут без отделки, то есть в дальнейшем придется искать деньги на осуществление ремонта. При этом сейчас, когда он платит ипотечный кредит по выгодной ставке в 6,5 процентов, у него появилась на руках дополнительная сумма в 500 тыс. рублей, благодаря продаже автомобиля.

Он может пойти двумя путями. Первый – направить свободные деньги на досрочное погашение ипотеки. После выплаты жилищной ссуды оформить потребительский кредит на ремонт. Ставки по таким кредитам сегодня начинаются от 12-15% годовых, что почти в 2 раза больше, чем по ипотечному займу.

Второй – придержать свободные деньги, продолжая выплачивать ипотеку под 6,5%. Когда придется время делать ремонт, средства можно будет использовать без оформления дорогого потребкредита.

Таким образом, если не спешить с досрочным погашением ипотеки, можно воспользоваться дешевыми деньгами для реализации своих целей. Это может быть ремонт в будущей квартире, покупка мебели. А может кому-то потребуются деньги для приобретения автомобиля. Ставки по автокредитам существенно превышают ставки по ипотеке.

Некоторые граждане не спешат возвращать дешевый ипотечный кредит, поскольку пытаются использовать деньги для дополнительного заработка. Если, например, банк дает вам деньги в долг под 6,5 процентов, а вы зарабатываете на этих средствах 10 процентов годовых, то к чему отказываться от выгодной схемы и досрочно погашать ссуду?

Например, владелец Facebook, миллиардер Марк Цукерберг, обладая всеми финансовыми возможностями для моментальной оплаты недвижимости, предпочел оформить ипотеку на 30 лет по ставке 1,05%. Ипотека была оформлена на дом стоимостью в 6 млн долларов. Он предпочел не вынимать из бизнеса крупную сумму денег, а небольшими платежами выплачивать ее банку под скромный процент. Он знает, что в своем бизнесе заработает на этой сумме за 30 лет гораздо больше, чем потеряет на ипотечных процентах.

В наших условиях аналогичным образом поступают предприниматели, предпочитающие вкладывать свободные деньги в расширение бизнеса. Есть группы профессионалов, которые умело комбинируя в своих портфелях акции, корпоративные облигации и другие инструменты, практически сводят к нулю возможный риск и при этом зарабатывают на своих вложениях до 10 процентов годовых. Им также невыгодно досрочно гасить ипотеку.

Варианты досрочного погашения ипотеки

Если у заемщика в определенный момент появляется свободная денежная сумма, которую он может потратить на частичное досрочное погашение ипотеки, банк предложит ему два варианта перерасчета графика выплат кредита:

• Уменьшение срока ипотеки – график ежемесячных платежей не пересматривается, а меняется лишь количество месяцев, на протяжении которых заемщик будет выплачивать ипотеку. Например, по условиям кредитного договора заемщик ежемесячно должен выплачивать 15 тысяч рублей на протяжении 30 лет. Досрочное внесение некоторой суммы при таком варианте не повлияет на размер ежемесячной выплаты, и кредитуемое лицо по-прежнему будет выплачивать 15 тысяч рублей, однако вместо 30 лет, срок погашения кредита сократится до 25 лет.
• Уменьшение ежемесячной выплаты – этот вариант напротив, предполагает изменение размера ежемесячного платежа при сохранении срока кредита. Если рассматривать предыдущий пример, заемщику придется выплачивать ипотеку на протяжении все тех же 30 лет, однако вместо 15 тысяч, ежемесячная сумма будет составлять 13 тысяч рублей. Эксперты рекомендуют заемщикам выбирать именно такой вариант перерасчета, поскольку он облегчает кредитное бремя и позволяет чувствовать себя более свободным в финансовом плане уже в первый месяц после досрочного внесения материальных средств.

Что уменьшать: срок или платеж?

Если гражданин все равно горит желанием досрочно погасить ипотеку, то у него есть несколько способов сэкономить на кредите. Первый – это уменьшить срок кредита. Например, гражданин брал денежный займ на 20 лет с ежемесячным платежом в 15 тыс. рублей. После частичной оплаты долга платеж не изменился, но срок кредита уменьшился до 18 лет.

Второй способ подразумевает как раз уменьшение размера ежемесячной выплаты. То есть при частичной досрочной оплате срок кредита останется на уровне 20 лет, но вместо 15 тыс. рублей гражданин будет ежемесячно отдавать 14 тыс. рублей.

Специалисты уверяют, что выгоднее сокращать срок кредита, если смотреть на примере ссуд с аннуитетными платежами. В этом случае финансовая выгода заемщика будет больше, чем в случае с понижением ежемесячного платежа. Мы же советуем самостоятельно проверить свой кредит и возможную выгоду от досрочного погашения при помощи специальных кредитных калькуляторов.

Кстати, некоторые граждане, даже понимая преимущества сокращения срока кредита, выбирают уменьшение платежа. В условиях непростой финансовой ситуации, когда доходы могут резко упасть, граждане закрывают глаза на выгоду, выбирая спокойствие и стабильность.

Закрытие ипотеки при рефинансировании

Чтобы погасить просроченный кредит или избавиться от неподъемного долгового обязательства, заемщик может воспользоваться возможностями рефинансирования. В этом случае процедура закрытия осуществляется по другой схеме, так как залог не выводится из обременения, а передается другому кредитору. Исключение возможно только в том случае, если для этой цели не используется специализированная программа рефинансирования. Если для получения денег гражданин решит оформить беззалоговый кредит, ему будет достаточно погасить долг и подать документы на снятие обременения.

В рамках целевой программы рефинансирования передача залога осуществляется после погашения задолженности. В этом случае закрытие действующей ипотеки выполняется по такому алгоритму:

• Заемщик выбирает программу, в рамках которой можно рефинансировать действующий жилищный кредит. Для получения решения по заявке он подает необходимый пакет документов и оплачивает сопутствующие комиссии.
• В случае одобрения заявки кредитор выдает документ, указывающий на его готовность выдать деньги для рефинансирования текущей задолженности. А банк, где оформлена ипотека – согласие на передачу имущественного залога. При использовании целевой программы нельзя осуществить рефинансирование без согласия сторон.
• После оформления нового жилищного кредита деньги перечисляются в счет погашения действующей задолженности. Но до момента переоформления залога (смены залогодержателя) по новому обязательству проценты начисляются по более высокой ставке. До смены залогодержателя считается, что кредит не имеет обеспечения, в связи с чем банк вынужден компенсировать свои риски высокой ставкой.
• В государственный реестр вносятся данные о смене залогодержателя. Обязательное условие для осуществления данной операции – отсутствие у бывшего кредитора претензий к заемщику. После этого начисление процентов по кредиту осуществляется по сниженной ставке.

Несмотря на то, что в данном случае речь не идет о «классическом» закрытии ипотеки, гражданину все равно следует обратиться к бывшему кредитору, чтобы взять справку об отсутствии задолженности. Такой документ защитит от необоснованных претензий, которые могут возникнуть после рефинансирования.

Как правильно выплачивать ипотеку досрочно?

Если вы заранее знаете, что будете оплачивать кредит досрочно, то старайтесь следовать рекомендациям:

1. Уточните тип платежей: дифференциальные или аннуитетные.
2. Внимательно изучите кредитный договор. Выясните срок и минимальную сумму для досрочного погашения, убедитесь в отсутствии штрафов.
3. Определите для себя, что вам удобнее: сократить срок ипотеки или уменьшить платеж.
4. При внесении средств уточняйте дату их поступления на счет. Банковский перевод может затянуться на несколько дней.
5. Если вы планируете погасить весь кредит, то делать это желательно в отделении. Попросите документ, в котором будут прописаны остаток долга и проценты, и только после этого платите.

Определяем самый удобный вариант досрочного погашения ипотеки на примере

Например, Иван Петров получил ипотеку в банке на 3 года. Ее размер составил 2 млн. рублей. Процентная ставка – 14% годовых. Используем два вида расчетов: кредитный и для досрочного закрытия жилищного займа.

Первый из них выдал результат: переплата – 460 тыс. руб. за 3 года. Теперь предположим, что Иван внес дополнительные 200 тыс. руб. через 1 и 2 года после заключения договора. Если Петров выбирает уменьшение месячного взноса, то сумма переплаты – 409 тыс. При выборе другой стратегии (уменьшение срока), Иван заплатит банку 383 тыс. А период выплат сократился на 6 месяцев.

Вывод из примера: если при оформлении ипотеки вы имеете возможность делать незапланированные взносы, то сокращение периода кредита станет выгодным решением.

Однако в некоторых случаях это не так:

• отсутствие уверенности в собственной платежеспособности. Нестабильность постоянного дохода семьи или его возможное исчезновение может сделать невозможными выплаты большого объема;
• если нет возможности ограничивать поточные расходы в пользу выплат по ипотеке.

Также у пользователей ипотечного кредитования возникает вопрос: когда досрочное погашение жилищного кредита будет наиболее уместным?

Здесь есть два варианта

Если вы делаете аннуитетные взносы, то неважно в какой период закрывается ипотека. В противном случае (дифференцированные взносы) лучше всего закрывать кредит как можно раньше

В этот период начисляются самые высокие проценты.

Оформляя ипотеку, заранее уточните все детали по взносам. Не забудьте почитать отзывы клиентов, которые уже были связаны финансовыми обязательствами с банком. А лучше встретьтесь лично и оговорите подробности.

Нормативно-правовое регулирование

Право на досрочное погашение жилищного кредита предусмотрено частью 2 статьи 809 и статьей 810 ГК РФ. В соответствии с указанными нормами закреплена недопустимость установления запрета или ограничений для заемщика в выплате банку задолженности ранее указанного в договоре срока. Попытка отказать ему в праве осуществить погашение ипотечного кредита досрочно, даже при включении соответствующего пункта в контракт, юридической силы иметь не будет.

Оплатить жилищный займ может родственник или член семьи должника при наличии нотариальной доверенности на осуществление этих действий. Назначение пеней, штрафов, неустоек, взимание комиссии с клиента за преждевременную оплату кредита признаются незаконными. Единственным обязательством должника при досрочном погашении задолженности является необходимость известить кредитную организацию о своем намерении за 30 календарных дней до совершения операции.

При каком виде платежей выгодно досрочное погашение ипотечного кредита

Существует два варианта кредитных платежей: дифференцированные и аннуитетные. В первом случае размер долга делится на количество месяцев, в течение которых должник обязуется его выплатить. Проценты начисляются на общую сумму задолженности и делятся по тому же принципу. С каждым разом размер ежемесячных выплат становится ниже, т.к. уменьшается основной долг и процентные выплаты, начисляемые на снижающуюся сумму. В этом заключается преимущество дифференцированных платежей. Минусом являются высокий размер ежемесячных выплат в начале срока действия договора.

Аннуитетные платежи предполагают разделение основной задолженности и начисляемых на нее процентов на равные части – ежемесячные выплаты. Они осуществляются одинаковыми долями вне зависимости от срока, прошедшего с начала действия кредитного договора. Преимуществом этого типа платежей является то, что должник точно знает, какую сумму он должен вносить каждый месяц. Среди минусов можно выделить высокую переплату по кредиту.

Переплата при дифференцированных платежах ниже, чем при аннуитетных, потому что в первом случае акцент делается на выплату основной задолженности и проценты начисляются на уменьшающийся остаток. Во втором случае на начальных этапах покрытия ссуды практически вся сумма к ежемесячному погашению состоит из процентов, поэтому дифференцированные платежи более выгодны для должника. Аннуитетные выгодны банку, но могут оказаться интересны и клиенту, если бремя первоначальных выплат дифференцированного характера покажется ему непосильным.

Банковские организации любят навязывать клиентам-ипотечникам аннуитетный формат платежей. В этом случае, особенно в первые годы действия договора, выгодно полное досрочное погашение жилищного займа. Выгодно закрывать ссуду в первые 5 лет с момента ее оформления. Банк производит перерасчет оплаты, основываясь на ее уменьшенной основной задолженности – так клиент значительно экономит на процентах. Чем больше уходит времени, тем меньше смысла преждевременно выплачивать займ – процентная переплата разбита на весь срок действия ипотеки, как и основная задолженность.

Выводы

Платить досрочно по ипотеке или нет дело сугубо индивидуальное. Конечно, досрочные платежи существенно помогут снизить кредитное бремя, висящее над вами и это безусловно выгодно. Но с другой стороны, если есть возможность дополнительно заработать на одном и одновременно сэкономить на другом, то почему бы не воспользоваться этим. В то время, как все стараются забрать ваши деньги себе и как можно больше (банкиры, в виде процентов по кредиту, государство в виде налогов), вы сами можете получить с них. Такие возможности выпадают не часто и по моему было бы не совсем правильно не воспользоваться этим.