Статья 145 жк рф. общее собрание членов товарищества собственников жилья

Отличие от ТСЖ

Многие граждане путают ТСЖ и ТСН. Это связано с тем, что расшифровка данных аббревиатур недостаточно информативна. Эти формы управления домом действительно имеют ряд схожих черт. Но есть у них и существенные отличия. Основная разница между ТСЖ и ТСН приведена ниже в таблице.

Актуальным является вопрос, можно ли не менять ТСЖ на ТСН. Все зависит от того, когда была создана организация. С первого сентября 2014 года владельцы МКД могут зарегистрировать объединение по управлению общедомовым имуществом лишь в качестве ТСН.

Если ТСЖ было сформировано до внесенных в ГК России изменений, тогда проводить перерегистрацию не требуется. Но должна быть переименована организация и внесены прочие соответствующие коррективы в Устав (надо указать, что учреждение является некоммерческим, поменять его структуру).

Таким образом, ТСН следует трактовать как Товарищество собственников недвижимости. Это организация некоммерческого типа, целью которой является управление жилыми и нежилыми постройками. Действует на основании Устава и лицензии.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Правомочная документация в рамках собрания собственников: образец протокола собрания ТСЖ

В рамках созыва общего собрания товарищества собственников жилья нужно подготовить несколько документов, которые будут иметь юридическую силу после проведения собрания собственников ТСЖ.

Речь об образце выписки из протокола общего собрания ТСЖ и, если потребуется, бюллетень по вынесенным на голосование вопросам.

Ведением протокола ТСЖ (или иначе как его называют — журнал протоколов собраний правления ТСЖ) занимается заранее назначенный секретарь заседания.

Жилищный кодекс допускает формирование произвольной формы протокола, но с обязательным указанием следующей информации в протоколе общего собрания ТСЖ. В протоколе указывается следующая информация:

1. Адрес ТСЖ (фактический и юридический).
2. Место проведения собрания товарищества собственников жилья и точное время начала мероприятия.
3. Указание лица, по инициативе которого созвано собрание.
4. Указание числа членов объединения собственников принявших участие в собрании.

Образец протокола собрания ТСЖ.

Нормативными актами регламентировано, что протокол собрания ТСЖ обязательно должен содержать вопросы повестки собрания. Обычно повестка дня в документе оформляется как маркированный или нумерованный список.

Для каждого вопроса повестки отмечается результат голосования и заносится в бланк протокола, в соответствующие поля (эти поля указаны в образцах протоколов ТСЖ).

По окончании голосования в бланк заносится резолюция – решение, к которому пришли участники общего собрания членов товарищества собственников жилья по каждому из вопросов.

В нижней части бланка решение закрепляется подписями руководителя ТСЖ и его секретаря.

СПРАВКА: Также помимо протокола общего собрания в ТСЖ в качестве документа может быть задействован бюллетень голосования. Бюллетень выдается как при очном, так и при заочном волеизъявлении.

• перечень вопросов для голосования;
• дата окончательного подсчета голосов;
• данные о собственнике жилого помещения;
• адрес подачи бюллетеня.

В принципе, обсуждением этих вопросов и ограничивается протокол общего собрания ТСЖ.

Комментарий к статье 145 ЖК РФ:

1. ЖК РФ устанавливает орган управления многоквартирным домом — общее собрание членов товарищества собственников жилья.

Все члены товарищества собственников жилья являются собственниками помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, все члены товарищества собственников жилья — собственники владеют, пользуются и распоряжаются в пределах, установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством, объектами общего имущества в многоквартирном доме на правах общей долевой собственности.

Соответственно, каждый член товарищества собственников жилья — собственник помещения в многоквартирном доме должен иметь возможность участвовать в управлении многоквартирным домом.

Указанный орган управления должен действовать во всех многоквартирных домах, в которых создано товарищество собственников жилья.

2. Реализуя право членов товарищества собственников жилья — собственников помещений в многоквартирном доме принимать непосредственное участие в совместном управлении комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечении эксплуатации этого комплекса, владении, пользовании и в установленных законодательством пределах распоряжении общим имуществом в многоквартирном доме, общее собрание является именно таким управленческим органом, который учитывает голоса каждого из членов товарищества собственников жилья — собственников помещений этого дома, даже если при решении того или иного вопроса такой собственник остается в меньшинстве.

Реальное участие в управлении многоквартирным домом состоит в том, что настоящий Кодекс определяет перечень наиболее принципиальных вопросов жизни как товарищества собственников жилья, так и самого многоквартирного дома, которые рассматриваются его органом управления — общим собранием. К их числу относятся вопросы: внесения изменений в устав товарищества; принятия решений о реорганизации и ликвидации товарищества; избрания правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества; установления размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; образования специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования; принятия решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.

Перечень вопросов, решаемых общим собранием, установленный настоящей статьей, не является исчерпывающим, поскольку общее собрание вправе решать и иные вопросы, указанные в других статьях настоящего Кодекса. Общее собрание как высший орган товарищества вправе рассмотреть любой вопрос, касающийся деятельности товарищества, в сроки и в порядке, установленные в уставе товарищества. Некоторые вопросы общее собрание должно решать только совместно со всеми собственниками жилых помещений, не являющимися членами товарищества. Все действия, затрагивающие общее имущество в доме, его инженерные коммуникации и оборудование, прилежащие земельные участки, должны быть согласованы со всеми собственниками жилых помещений дома, не являющимися членами товарищества, так как все они несут бремя содержания имущества дома и имеют законные права на это имущество. Согласно ст. 247 ГК РФ, долевые собственники пользуются и распоряжаются совместным имуществом по согласию всех собственников.

3. Устав товарищества собственников жилья является его единственным учредительным документом. Поэтому в его положениях могут быть предусмотрены вопросы, решение которых относится также к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья, хотя и не предусмотренных прямо в настоящей статье.

4. Настоящая статья представляет право общего собрания членов товарищества собственников жилья решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества (смотрите ст. ст. 147, 148 настоящего Кодекса, а также комментарий к ним).

Проводим собрание ТСЖ по закону

Ст. 46 Жилищного кодекса РФ устанавливает порядок проведения общего собрания собственников ТСЖ, а значит его соблюдение является важным условием для законности выводов и решений. Прежде чем непосредственно провести сбор членов товарищества, необходимо основательно подготовиться

Особое внимание требуется уделить составлению итогового протокола и прилагающихся к нему документов. Все бумаги должны быть подписаны и при необходимости скреплены печатью организации

Подготовительный этап

На этом этапе происходит определение вопросов, которые будут обсуждаться собственниками жилья и выноситься на голосование. На обязательных мероприятиях, связанных с подготовкой общего собрания:

1. Формулируются проблемы, которые требуют обсуждения.
2. Решается, в какой форме будет происходить заседание, назначаются время и место проведения. Если собрание заочное, утверждается конечная дата принятия заполненных бюллетеней.
3. Определяются потенциальные кандидаты в члены правления или в должностные лица ТСЖ.
4. Проверяется реестр членов товарищества и рассчитывается доля каждого участника.
5. Подготавливается вся необходимая документация (бланки голосования, списки участников, объявления, сметы, отчеты и т. д.). Если планируется обсуждение расходов на следующий год, прикладывается пример годового плана.
6. Распространяются среди потенциальных участников информационные сообщения о назначенном собрании. Срок распространения извещений – не позднее 10 дней до даты заседания.

Проведение собрания

Заседание считается состоявшимся при соблюдении условия кворума. Другими словами, законным будут только те решения, которые приняты собственниками, чья суммарная доля голосов более 50%. Если при регистрации участников выяснится, что кворума нет, заседание не проводится и назначается повторно.

Собравшимся участникам после регистрации раздаются бюллетени для голосования и разъясняется порядок проведения собрания. Для ведения собрания из числа явившихся выбирают председателя и секретаря, а также жителей, которые будут производить подсчет результатов. Собравшиеся один за другим обсуждают запланированные вопросы и голосуют по каждому из пунктов. Результаты объявляются счетной комиссией по каждому вопросу повестки дня.

Оформляем протокол правильно

Протокол общего собрания членов ТСЖ является важным документом, оформляющим итоги заседания. Правила его заполнения установлены приказом Министерства строительства и ЖКХ от 25.12.2015 № 937/пр. Условно протокол можно разделить на вводную и основную части. Обязательные сведения, которые необходимо указать в документе:

• порядковый номер;
• дата проведения заседания;
• адрес местонахождения многоквартирного дома;
• ФИО председательствующего, секретаря и лиц, входящих в счетную комиссию;
• численность лиц, участвовавших в голосовании (прикладывается реестр участников);
• количество голосов членов ТСЖ (общее и голосующее);
• размер общей площади помещений дома;
• сведения о вопросах, разрешение которых необходимо;
• информация о наличии кворума.

Образец протокола общего собрания ТСЖ можно скачать здесь. Оформлять протокол заседания следует внимательно и аккуратно. Желательно вести фото или видеофиксацию заседания. Рекомендуется подсчет голосов не с помощью поднятых рук, а используя бланки для голосования. Этими правилами не стоит пренебрегать, если собравшиеся заинтересованы в том, чтобы решения стали обязательными для всех. Протокол заседания правления ТСЖ заполняется по аналогичным правилам.

В тексте протокола указывается, где хранится оригинал, чтобы желающие могли с ним ознакомиться. Бумаги прошиваются и подписываются лицами, участвовавшими в заседании и голосовании. Поскольку официально установленной формы итогового документа не установлено, а правила заполнения только рекомендуются, каждое товарищество может адаптировать образец под свои потребности, но с соблюдением обязательных условий.

Задачи и функции объединения

К основным задачам товариществ жильцов, как правило, относится:

• хозяйственная деятельность в интересах собственников недвижимости;
• благоустройство придомовой территории;
• заключение договоров с поставщиками ресурсов и услуг;
• организация и проведение общих собраний собственников;
• учёт доходов от членских взносов и расходов на содержание имущества;
• проведение капитального ремонта;
• сервисное обслуживание коммунального имущества и прочее.

Владельцы недвижимости, находящейся под управлением товарищества, заключают коллективный договор на предоставление коммунальных услуг с ТСЖ. Объединение выступает посредником при заключении договоров с поставщиками воды, газа, электроэнергии, тепла и других ресурсов.

Владельцы жилых помещений не обязаны присоединяться к товариществу. Кроме того, для вступления в объединение жильцов не требуется согласие правления и остальных членов, для этого достаточно обычного заявления.

Все решения, принимаемые большинством голосов на общем собрании, заносятся в отдельный протокол. Это значит, что каждый жилец может повлиять на то, какие компании будут предоставлять услуги для ТСЖ ЖКХ или каким будет размер вознаграждения председателя-управляющего.

Как ТСЖ отчитывается перед жильцами

Порядок предоставления отчётов товарищества перед жильцами чаще всего закрепляется в уставе. В случае неудовлетворённости членов организации работой правления могут возникать споры с ТСЖ, которые решаются голосованием на общем собрании или в судебном порядке.

Как правило, от лица правления не реже одного раза в год председатель отчитывается:

• о выполнении сметы доходов и расходов
• о результатах проверки ревизионной комиссии и государственных организаций;
• о заключении новых и расторжении старых договоров с товариществом;
• о работах, проведенных за год, и так далее.

Об уставе организации

Устав товарищества – это учредительный документ объединения собственников, предоставляющий организации правовой статус. Этот документ принимается на общем собрании жильцов и содержит следующие сведения:

• наименование и место нахождения объединения;
• предмет и цели деятельности;
• порядок возникновения и прекращения членства;
• состав и компетенции органов управления / ревизионной комиссии и так далее.

Получить представление о том, как выглядит документ, поможет образец устава товарищества.

Отпуск

У руководителя товарищества собственников жилья, как и у любого иного должностного лица, есть право уйти в отпуск.

И, хотя, функции председателя трудовой сферой не считаются, устав закрепляет его право на получение отпуска. Максимальное число дней возможного отсутствия председателя ТСЖ достигает отметки 30.

Само собой, пока руководитель находится в отпуске, товарищество вынуждено решать часть вопросов самостоятельно.

Дополнительная информация

Исполнять временно обязанности председателя может любой член правления. Но для этого его должны избрать заранее. Собрание владельцев изучает претендента (которого предлагает сам председатель), и, если никто не возражает (большинство голосов), происходит утверждение кандидатуры.

Пока руководитель находится в отпуске, его заместитель исполняет все обязанности и пользуется всеми правами, наложенными на председателя. У него появляется право на принятие важных решений, внесение изменений, сбор собраний и проставление личных подписей на платежной документации.

Сразу после того, как председатель выходит из отпуска, заместитель снимает возложенные на себя обязанности и передает их обратно.

Порядок организации и проведения общего собрания

2.1. Инициатор проведения общего собрания направляет уведомление о проведении общего собрания членов Товарищества и вручает его в письменном виде каждому члену Товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее, чем за 10 дней до даты проведения общего собрания.

2.2. В уведомлении о проведении общего собрания членов Товарищества указывается:

— по чьей инициативе созывается общее собрание Товарищества;

— место и время проведения общего собрания Товарищества;

— повестка дня общего собрания Товарищества;

— время и место ознакомления с материалами общего собрания Товарищества.

Общее собрание членов Товарищества не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня, указанную в уведомлении.

2.3. Годовое собрание членов Товарищества обязано созывать Правление, а в исключительных случаях собрание созывается ревизионной комиссией в том же порядке, что и внеочередные общие собрания членов Товарищества.

2.4. Каждый член Товарищества имеет право предварительно ознакомиться с материалами повестки дня. Инициатор проведения общего собрания членов Товарищества собственников жилья обеспечивает доступ к подготовленным материалам (годовой отчет, отчет Правления, ревизионной комиссии, управляющей компании, бизнес-планы, информация и предложения по вопросам, вынесенным в повестку дня и т. п.) не позднее, чем за дней (не более 10 дней) до даты проведения собрания, в помещении Правления.

2.5. Общее собрание Товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов членов Товарищества. Решение общего собрания принимается простым большинством голосов от общего числа голосов, которыми обладают присутствующие на общем собрании члены Товарищества, кроме случаев, предусмотренных Уставом и настоящим Положением.

В случае отсутствия кворума правление назначает новую дату и время проведения общего собрания Товарищества собственников жилья.

Вновь назначенное общее собрание может быть созвано в срок не ранее 48 часов и не позднее 30 суток с момента несостоявшегося собрания.

2.6. Общее собрание ведет председатель правления или его заместитель.

В случае их отсутствия собрание ведет один из членов правления или управляющий.

Результаты голосования являются обязательными для всех членов Товарищества, в том числе и для тех, которые не приняли участия в голосовании независимо от причины.

2.7. Общее собрание Товарищества собственников жилья вправе принимать решение:

— о раздельном голосовании по группам членов Товарищества в зависимости от вида принадлежащих им помещений (жилых, нежилых) и решаемых вопросов;

— об увеличении количества голосов, необходимых для принятия решений по вопросам, отнесенным к исключительной компетенции общего собрания Товарищества собственников жилья.

2.8. Принятие решений собранием членов Товарищества по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания (кроме п. п. 2, 6, 7, 12 части 2 ст.145 ЖК РФ), производится большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов Товарищества или их представителей. В том числе любые вопросы, отнесенные к компетенции Правления, включая избрание Председателя Правления.

2.9. Согласно части 2 ст. 44 ЖК РФ, вопросы, указанные в п. п. 1.2.3, 1.2.4, 1.2.15 настоящего Положения, не могут быть решены членами Товарищества в отсутствие собственников общего имущества в многоквартирном доме, не являющихся членами Товарищества. Решения по данным вопросам имеют правоустанавливающее значение, если они приняты квалифицированным большинством голосов членов Товарищества, которое составляет не менее двух третей голосов собственников общего имущества.

2.10. Решения общего собрания членов Товарищества собственников жилья по п. п. 1.2.2, 1.2.5, 1.2.6 принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего количества голосов членов Товарищества.

2.11. Решение общего собрания членов Товарищества по вопросам выбора способа управления многоквартирным домом (п. п. 1.2.16 настоящего Положения), к другим вопросам, отнесенным к компетенции собрания собственников помещений, принимаются, если за них отдано (проголосовало) более 50% голосов собственников общего имущества.

назад к оглавлению

Кворум и принятие решений

Общее собрание членов Товарищества правомочно, если на указанном собрании присутствует более чем пятьдесят процентов членов товарищества или их представителей. Представитель должен иметь нотариально заверенную доверенность от члена Товарищества.

Председательствующим на общем собрании членов товарищества является председатель товарищества, если иное решение не принято этим собранием.

По вопросам, связанным с:

• изменением устава товарищества
• избранием органов товарищества (председателя товарищества, членов правления товарищества), ревизионной комиссии (ревизора), досрочное прекращение их полномочий
• определением условий, на которых осуществляется оплата труда председателя товарищества, членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора), а также иных лиц, с которыми товариществом заключены трудовые договоры
• принятием решения о приобретении товариществом земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, о совершении необходимых действий для приобретения указанных земельных участков
• принятием решения о создании (строительстве, реконструкции) или приобретении имущества общего пользования, в том числе земельных участков общего назначения, и о порядке его использования
• принятием решения о передаче недвижимого имущества общего пользования в общую долевую собственность собственников земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, в государственную собственность субъекта Российской Федерации или в собственность муниципального образования, в границах которых расположена территория садоводства или огородничества
• распределением образованных на основании утвержденной документации по планировке территории садовых или огородных земельных участков между членами товарищества с указанием условных номеров земельных участков согласно утвержденному проекту межевания территории для их последующего предоставления в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации
• утверждением приходно-расходной сметы товарищества и принятие решения о ее исполнении
• определением размера и срока внесения взносов, порядка расходования целевых взносов, а также размера и срока внесения платы, предусмотренной частью 3 статьи 5 Закона 217-ФЗ
• утверждением финансово-экономического обоснования размера взносов, финансово-экономического обоснования размера платы, предусмотренной частью 3 статьи 5 Закона 217-ФЗ
• принятием решений о реорганизации и ликвидации товарищества, о назначении ликвидационной комиссии (ликвидатора) и об утверждении промежуточного ликвидационного баланса и ликвидационного баланса

Решения общего собрания членов товарищества принимаются квалифицированным большинством не менее двух третей голосов от общего числа присутствующих на общем собрании членов товарищества.

По иным вопросам решения общего собрания членов товарищества принимаются большинством голосов от общего числа присутствующих на общем собрании членов товарищества.

Решения общего собрания членов товарищества оформляются протоколом с указанием результатов голосования и приложением к нему списка с подписью каждого члена товарищества либо каждого представителя члена товарищества, принявших участие в общем собрании членов товарищества. Протокол общего собрания членов товарищества подписывается председательствующим на общем собрании членов товарищества.

Основная информация

 Аббревиатура «ТСЖ» — это некоммерческая организация, расшифровываемая как «товарищество собственников жилья». Цель создания – организованное управление имуществом дома с несением ответственности за его техническую исправность и поддержание порядка. Перед тем, как подписывать соглашение и поручать заботу о доме конкретному товариществу, стоит узнать подробнее, что дает членство в ТСЖ, имеются ли альтернативные варианты обслуживания и т.д.

Полномочия организации определяют согласно ст. 135 ЖК РФ, а создание возможно только при согласии собственников, полученном на общем собрании дома. Закон не устанавливает ограничений по срокам учреждения организации. Статьей 139 жилищного законодательства определяется право создавать ТСЖ даже на этапе строительства. Впоследствии организация может быть реорганизована в ЖСК на основании ст.140 ЖК РФ.

Если ранее собственник не имел дела с ТСЖ, расшифровка слова поможет определить назначение организации, но степень ответственности и полномочий предстоит выяснять через уставные документы и подписанный с жильцами договор.

Многие граждане сомневаются в юридических основаниях для передачи дел МКД в ведение компании, не зная, как определить ТСЖ, это юр лицо или нет. Рекомендуется запросить Устав учреждения и прояснить вопрос о его деятельности. ТСЖ определенно является юрлицом, однако его цель вовсе не связана с коммерческой деятельностью и извлечением прибыли.

Отвечая на вопрос, что такое ТСЖ, собственникам квартир рекомендуется обратиться к юридическим документам, где прямо говорится о том, что организация не работает на прибыль, не нацелена на иную деятельность, кроме мероприятий по улучшению качества проживания и заботы о каждом собственнике помещений.

Товарищество имеет печать, на нее открыт счет, регистрирован юридический адрес. Расходы собственников жилья определяются в квитанциях согласно начислениям ТСЖ. В свою очередь, организация руководствуется нормами закона и договором с владельцами недвижимости, определяя размер оплаты за каждый коммунальный ресурс или оказанную услугу.

Неплательщикам стоит помнить, что несвоевременное внесение платежей ведет к исключению из списка участников, а значит и право на пользование услугами прекращается.

ТСЖ – лишь один из вариантов форм управления. На общем собрании жильцов может быть выбрана любая другая форма:

• управляющая компания;
• жилищно-строительный кооператив;
• прямое управление.

Чем больше дом, тем сложнее им управлять, поэтому самостоятельно управлять многоэтажкой крайне затруднительно, ведь предстоит от имени жильцов решать вопросы с обслуживанием общедомового имущества.

На выбор формы управления влияет:

• уровень платежеспособности жильцов;
• степень финансовой ответственности;
• наличие работающих приборов учета потребления ресурсов.

Выбор также бывает ограничен списком уже действующих товариществ в силу определенных ограничений.

Особенности управления многоквартирного дома

ТСЖ как способ управления многоквартирным домом доказал свою эффективность, однако для крупных домовладений установлены свои особенности. Статья 136 ЖК РФ предусматривает возможность создания только 1 товарищества для 1 МКД.

В то же время жильцы нескольких зданий вправе объединиться для создания одного ТСЖ. Закон допускает организацию обслуживания нескольких зданий, если они соседствуют друг с другом или входят в единый участок.

ТСЖ не может объединяться с другими товариществами, но допускается организация альянса для обслуживания нескольких домов.

При передаче полномочий по содержанию и управлению МКД жильцы несут ответственность за контроль исполнения обязательных мероприятий по обслуживанию здания и имущества в нем. Собственники квартиры вправе выбирать управляющую организацию и менять ее, если исполнение обязательств в рамках договора низкого качества.