Купля-продажа

Содержание

В соглашении должен быть ряд обязательных пунктов:

1. Стороны. Занесение личных и паспортных данных всех участников сделки.
2. Предмет сделки. Его описание, которое подтверждается кадастровым и техническим паспортами.
3. Источник, который даст представление о происхождении предмета сделки.
4. Точное месторасположение объекта недвижимости и другие сведения (кадастровый номер, площадь и т. д.).
5. Точная сумма, которую уплатит покупатель за недвижимость.
6. Обязательно: способ, которым деньги будут переданы.
7. Права и обязанности сторон.
8. Сведения об обременении.
9. Передача недвижимости. Здесь можно ссылаться на передаточный акт.

Это стандартные пункты, которые обязательно должны быть включены в договор. Добавление «своих» пунктов, которые не противоречат закону, разрешается.

Права и обязанности сторон

Права и обязанности сторон определены законодательством. Некоторые из них кажутся противоречащими здравому смыслу как, например, обязанность передать земельный участок покупателю. Но сам договор лишь подготавливает почву для вступления в право собственности. Именно поэтому вместе с соглашением купли-продажи нужно подписывать передаточный акт.

Продавец имеет право потребовать от покупателя оплатить и зарегистрировать недвижимость в те сроки, которые указаны в договоре. В противном случае он имеет право обратиться в судебные органы с требованием компенсировать убытки.

В обязанности продавца входит информирование покупателя:

• об обременениях, если они есть;
• имеющемся разрешении на застройку;
• ограничениях, касающихся использования земельного участка;
• специфике использования соседних земельных участков, что оказывает влияние на цену земли в случае его продажи;
• о свойстве (качестве) земли, что может повлиять на цену при продаже.

В обязанности продавца входят предоставление покупателю полной информации об участке. В случае сокрытия им каких-либо сведений, договор может быть расторгнут.

Согласно ГК РФ, продавец может передать участок, который несвободен от прав третьих лиц только в том случае, когда сам покупатель согласен купить такой участок.

Существенные условия

Сделка купли-продажи считается действительной только тогда, когда было достигнуто соглашение по существенным условиям. Это те условия, которые являются важными для данного вида договоров. В данном случае это предмет договора и его стоимость.

По статье 554 ГК РФ предмет договора должен быть описан во всех деталях, указано его расположение. Если такие сведения отсутствуют, то договор считается несогласованным и незаключенным.

Уникальный кадастровый номер способен точно идентифицировать участок. По закону каждый участок, который будет участником сделки купли-продажи, должен пройти кадастровый учет. Итогом станет внесение в госкадастр и присвоение уникального номера.

К договору сделки лучше приложить кадастровую карту, хотя прямого указания в законе на это нет. Это имеет значение больше для двух сторон, заключающих соглашение и служит гарантией достоверности предмета договора.

Еще одним существенным условием является указание о цене земли и способе передачи денег. Цену устанавливают по взаимному соглашению и не меняют при расчете. Она должна быть не меньше той, которая указана в кадастровом паспорте и называется рыночной.

Общие правила при проведении сделок с земельными участками

Нужно знать и соблюдать требования, которые законодательство устанавливает для таких сделок. Без их соблюдения сделка станет недействительной.

Нужно учитывать следующее:

1. Законодательство считает, что право собственности на любую недвижимость и, в частности, на участки земли существует только тогда, когда соответствующая запись о владении внесена в Единый реестр прав собственности на объекты недвижимость. Если этого нет, то такую землю нельзя продавать и покупать.
2. Распоряжаться участком имеет право только владелец земли, у которого имеются все необходимые подтверждающие документы. Другие лица, например, арендатор не могут осуществлять продажу используемой земли.
3. При передаче права собственности другому лицу категория и вид разрешённого использования участка не меняются. Если покупатель намеревается их изменить, он должен обращаться в соответствующие государственные органы.
4. Покупатель после подписания договора и оплаты полной стоимости участка не становится полноценным владельцем до тех пор, пока не зарегистрирует получение права собственности, обратившись в территориальное отделение Росреестра.
5. Если продавец единолично владеет земельной недвижимостью, он может осуществить продажу, не обращаясь к нотариусу. Однако, если собственность является долевой, то он обязан заверить её нотариально.

Заверенная у нотариуса сделка даст гарантию, интересы обеих сторон будут соблюдены

Соблюдение приведённых правил позволит провести оформление сделки без возражений о стороны контролирующих органов.

Налог после продажи земли менее 3 и 5 лет

В соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ доходы, полученные гражданином от продажи земельного надела, не облагаются налогом. Декларировать их также не требуется. Исключение составляют участки, которые использовались для осуществления деятельности, связанной с предпринимательством.

Но для того, чтобы на законных основаниях не платить налог, необходимо быть собственником угодья в течение определенного срока. Согласно п. 4 ст. 217.1 НК РФ он в общем случае равен 5 годам. Но в ситуациях, предусмотренных п. 3 ст. 217.1 НК РФ, срок равен 3 годам (например, если участок перешел по наследству или по договору дарения от близкого родственника или члена семьи).

Датой, с которой производится отсчет времени владения угодьем, следует считать день его регистрации в Росреестре.

Ипотека

Надел, который предыдущим собственником брался по договору ипотечного займа может иметь ограничения. Это связано с тем, что собственником земли в данном случае выступает финансовая организация. До того, как ипотечный кредит погашен, а собственнику возвращена закладная, все возможные действия с землей можно проводить только после разрешения банка.

Покупателю необходимо истребовать все документы. К ним будут относится паспорт, выписка ЕГРН и договор или справка банка. Продавец для перепродажи ипотечного участка может прибегнуть к одному из двух вариантов:

• Рассчитаться по ипотеке своими силами. После получения последнего платежа банк снимет ограничение и у собственника появится возможность свободного распоряжения наделом;
• Получить необходимую сумму денег у покупателя. Оформить такую передачу договором в пользу покупателя. После погашения ипотеки получить оставшуюся часть денег и передать надел из своего владения новому хозяину.

Сокрыть от банка факт продажи недвижимости не получится. По документам, до тех пор, пока ипотека не погашена – недвижимость является залоговой. В ЕГРП имеется об этом соответствующая запись. Поэтому зарегистрировать за землей нового собственника специалисты Росреестра не позволят.

Также и с ДДУ. Если недвижимость на участке возводится на средства ипотечного кредита, то продать надел без согласия банка уже не получится. Это связано с тем, что к дольщикам имеется особое отношение. Такие категории менее защищенные и рискуют потерять деньги, не получив в собственность недвижимость.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. Продавец имеет право:

4.1.1. Требовать от Покупателя уплаты установленной Договором денежной суммы за Участок.

4.1.2. Сохранить за собой право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного Участка, которая занята объектами недвижимости, принадлежащими ему на праве собственности (указывается в случае, если объекты недвижимости не подлежат передаче в собственность Покупателя на основании настоящего Договора).

4.2. Продавец обязан:

4.2.1. Передать Участок в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением.

4.2.2. Передать Участок, не состоящий под арестом (запрещением) и свободным от любых, кроме изложенных в п. 1.2 настоящего Договора) имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения Договора Продавец не мог не знать.

4.2.3. Не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности.

4.2.4. Не уклоняться от подписания передаточного акта (иного документа о передаче Участка Покупателю).

4.2.5. Возместить Покупателю убытки, связанные с _______________________.

4.3. Покупатель имеет право:

4.3.1. Требовать уменьшения цены Участка или расторжения Договора и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему Продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного Участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного Участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного Участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое Покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка.

4.3.2. Требовать предоставления Участка в собственность на основании передаточного акта (иного документа о передаче Участка).

4.3.3. Требовать предоставления Участка, пригодного для его использования в соответствии с целевым назначением.

4.3.4. Требовать уменьшения цены Участка и возмещения убытков в случае передачи Участка, непригодного для его использования в соответствии с целевым назначением.

4.3.5. Требовать передачи Участка, не состоящего под арестом (запрещением) и свободного от любых, кроме изложенных в разделе 4 Договора) имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения Договора Продавец не мог не знать.

4.3.6. Требовать уменьшения цены Участка либо расторжения Договора в случае передачи ему Участка, обремененного правами третьих лиц, не оговоренных в п. 1.2 настоящего Договора, если не будет доказано, что Покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот Участок.

4.4. Покупатель обязан:

4.4.1. Принять земельный Участок.

4.4.2. Уплатить цену Участка в размере, порядке и сроки, которые установлены Договором.

4.4.3. Не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности.

4.4.4. Не уклоняться от подписания передаточного акта (иного документа о передаче земельного Участка Покупателю в собственность).

4.4.5. Предоставить Продавцу право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята объектами недвижимости, принадлежащими Продавцу на праве собственности (указывается в случае, если объекты недвижимости не подлежат передаче в собственность Покупателя на основании настоящего Договора).

4.4.6. Использовать Участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

4.5. Продавец и Покупатель имеют равные права и несут обязанности, установленные законодательством Российской Федерации.

ОГРАНИЧЕНИЯ В ИСПОЛЬЗОВАНИИ УЧАСТКА

3.1. На Участок распространяются следующие ограничения в использовании:

3.1.1. _________________________ (в связи с установлением особых условий использования Участка и режима хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах), установленные на основании ____________________________________________________ на срок _______________________________________________ (или бессрочно).

3.1.2. _______________________________________________________________.

3.1.3. ___________________________________________________________________________.

3.2. Ограничения в использовании Участка, установленные на определенный срок, сохраняются вплоть до их прекращения в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Существенные условия

• существенные;
• основные;
• дополнительные.

Первую группу условий составляют существенные, которые являются для документа обязательными.

Без них договор не будет признан действительным даже в случае подписания сторонами, а совершенная сделка будет подлежать расторжению.

Предмет

В качестве предмета выступает конкретный объект недвижимости, который подлежит продаже, то есть земельный участок. При этом необходимо описать его как можно более подробно, чтобы была возможность идентифицировать участок и выделить его среди множества других подобных объектов.

В частности, необходимо указать:

• Москва: +7(499)350-6630.
• Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.

• адрес или конкретное месторасположение;
• площадь и границы;
• кадастровый номер;
• разрешенный вид использования.

Помимо этой информации, в этом разделе договора также должно быть указано, на каком основании продавец владеет участком и какими документами это подтверждается.

Помимо правоустанавливающих, могут быть перечислены и другие документы на участок, которые используются для проведения сделки.

Цена

Необходимо не только прописать конкретную стоимость участка, но также способ и порядок оплаты. Например, это может быть как наличный, так и безналичный платеж, единоразовая оплата, рассрочка и т. п. В случае рассрочки также необходимо приложить график платежей.

Кроме этого, обязательным является также указание реквизитов сторон (то есть продавца и покупателя), а именно:

• их ФИО;
• серия и номер паспорт;
• название органа, который выдал паспорт;
• дата выдачи;
• адрес регистрации и фактического места проживания;
• контактные номера телефонов.

Определение цены происходит несколькими способами:

• самостоятельно собственником;
• оценщиком;
• на основании ставки земельного налога;
• в результате торгов.

Наиболее надежным и достоверным способом является обращение к профессиональным оценщикам, которые могут быть как представителями специальной оценочной компании (то есть юридического лица), так и индивидуальными предпринимателями.

Порядок расчетов

3.1. Расчеты между Покупателем и Продавцом производятся в следующем порядке:

3.1.1. Денежная сумма в размере ___________ (_________________________) рублей в счёт уплаты за приобретаемый Объект недвижимости выплачивается Покупателем за счёт собственных средств Покупателя и за счёт, предоставляемого ипотечного кредита по Кредитному договору наличным расчетом. Подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление расписки Продавца о получении соответствующей суммы, 3.1.2. Уплата денежной суммы в указанном в пункте 3.1.1 настоящего Договора размере выплачивается в два этапа.

Этап первый.

Денежная сумма в качестве аванса в размере _____________ (_____________________________) рублей, уплачивается Покупателем не позднее дня заключения договора.

Этап второй.

Окончательный расчет (выплата денежной суммы в размере _______________ (___________________________) рублей), производится после государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости (прекращение собственности) от Продавца и одновременной государственной регистрации права собственности Покупателя за счет кредитных средств в течение одного банковского дня, считая с даты фактического получения предоставляемого созаемщикам (______________________________________________ (покупатель) и ______________________________________________ (супруга покупателя)) ипотечного кредита по Кредитному договору.

Оформление: пошаговая инструкция

Чтобы сделка через МФЦ прошла быстро и без осложнений, необходимо следовать следующему алгоритму:

1. Записаться на прием в МФЦ.
2. Подготовить полный пакет документов для купли-продажи жилплощади.
3. Предоставить бумаги для регистрации сделки сотруднику МФЦ в назначенное время.
4. Получить расписку от сотрудника МФЦ, с которой после можно будет забрать готовые документы.
5. Получить обработанные документы.

Запись на прием

Сделать это можно следующими способами:

• через сайт МФЦ в том регионе, где происходит сделка;
• через сайт Госуслуги;
• по телефону в ближайший многофункциональный центр;
• лично явившись в офис для получения электронного талона в терминале.

Запись через официальный Интернет-портал дает возможность заявителям прийти к назначенному времени и помогает сократить время ожидания в очереди.

Необходимые документы

Перечень документов зависит от условий сделки (например, от того, каким способом приобретается квартира, есть ли ипотека, это покупка доли или всей жилой площади и т.д.):

• паспорта участников купли-продажи недвижимости (или законных представителей с доверенностью, подписанной у нотариуса);
• документы, подтверждающие право собственности на объект, участвующий в сделке (выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), ее заказывают заранее в Росреестре или в МФЦ);
• если жилье не было зарегистрировано в Росреестре, необходимо предоставить документ о праве собственности на квартиру, который получил владелец, когда приобретал недвижимость;
• иногда может потребоваться техпаспорт жилого помещения, выданный БТИ (не позже, чем за 5 лет до совершения сделки);
• справку об отсутствии прописанных лиц в продаваемой собственности;
• свидетельство об отсутствии долга по услугам ЖКХ;
• договор купли-продажи в трех экземплярах;
• если продавец состоит в браке, потребуется письменное согласие супруга на реализацию жилплощади;
• если одним из собственников недвижимости является несовершеннолетнее лицо, то необходимо получить согласие органов опеки и попечительства;
• при продаже доли в жилье нужен письменный отказ от преимущественного права покупки от остальных владельцев;
• квитанция об оплате госпошлины (в настоящее время сотрудники МФЦ не должны ее требовать, но чаще всего чек стараются приложить к пакету документов).

Полный список документов в вашем конкретном случае можно узнать у сотрудников МФЦ или Росреестра.

ДКП

Основные правила оформления и регистрации договора купли-продажи регулируются статьями 549, , , 555 ГК РФ. Документ составляется в письменной форме, подписывается обеими сторонами (покупатель, продавец) в присутствии сотрудника МФЦ, который выступает гарантом законного проведения сделки.

Стоимость

Процедура оформления договора купли-продажи через МФЦ проводится бесплатно. Обязательной является лишь оплата государственной пошлины за регистрацию перехода прав. Стоимость услуги регулируется Налоговым Кодексом РФ (ст. 333.33, п.22) и в 2019 году составляет 2000 рублей для физического лица.

Сроки

Длительность оформления сделки зависит от сложности каждого случая в отдельности. Максимальные сроки регулируются ФЗ № 218 (ст. 16), ниже представлены сроки, указанные в рабочих днях с момента подачи заявления и пакета документов:

• 9 дней — госрегистрация прав;
• 7 дней — осуществление государственного кадастрового учета;
• 12 дней — осуществление кадастрового учета и госрегистрации прав;
• 5 дней — осуществление госрегистрации прав, если ДКП был нотариально удостоверен;
• 7 дней — госрегистрация ипотеки жилого помещения.

Дополнительно стоит учитывать сроки подготовки отсутствующих документов:

• оформление техпаспорта – 15 дней для стандартной процедуры, для срочной — до 10 дней;
• получение кадастрового паспорта – до 12 рабочих дней;
• выдача выписки из Росреестра – менее 3 дней.

Получение готовых документов на жилье

Точную дату готовности документов указывает сотрудник МФЦ. После этого срока заявители могут прийти в любое подходящее для них время. Если клиенты не явились в течение периода, указанного в расписке, документы о регистрации собственности передаются в Росреестр, где хранятся в архиве.

Анализ и проверка документов

Естественно, при покупке земельного участка в собственность без анализа документации не обойтись. Прежде чем ударить по рукам и перейти к официальному оформлению сделки, все же не помешает выяснить некоторые нюансы. Например, что это за земля, кто её владельцы и есть ли вообще хоть какое-то право у продавцов распоряжаться недвижимостью.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно!

Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 Москва,

Московская область

+7 Санкт-Петербург,

Ленинградская область

+7 Регионы(звонок бесплатный для всех регионов России)Сделку проверяют следующим образом:

Если покупаете земельный участок у частного лица, обязательно выясните, является ли он собственником недвижимости. Для этого не требуется профессиональных навыков, только минимальные знания и здравый смысл. Подтвердить право собственности на землю может свидетельство о государственной регистрации права. Причем должен быть исключительно оригинальный документ. Копия — это, конечно, хорошо, если она заверяется у нотариуса в присутствии обеих сторон сделки, но даже в этом случае копию можно подделать, чем и занимаются мошенники. Хотя продавец может предоставить выписку из ЕГРН. Её выдают с 2021 года, поэтому у хозяина земли она должна быть. Вы можете сами заказать её онлайн, зная адрес или кадастровый номер, используя виджет ниже;

• Паспорт продавца тоже не мешало бы проверить, сверяя указанные там данные с информацией из выписки. Эта процедура сделает покупку земельного участка у собственника хоть немного безопаснее. А вот если право на собственность ещё доподлинно не установлено, лучше вообще отказаться от покупки. Также нежелательно покупать недвижимость с проблемными границами. Потом придётся судиться с соседями, что мало кого порадует;
• Задавая вопрос, как правильно купить земельный участок у владельца, который является юридическим лицом, можно ответить, что вся информация о них есть на сайте Федеральной налоговой службы. Кроме того, можно попросить предоставить уставные документы для проверки правоспособности;
• Если есть возможность, запросите кадастровый и межевой планы. Их уже не выдают, но у многих владельцев они сохранились. Планы нужны, чтобы проверить кадастровый номер недвижимости;
• Выписка из ЕГРН должна быть «свежей», то есть не старше десяти дней. Это гарантия того, что недвижимость не находится под арестом и на ней не висят долги;
• Если у продавца есть жена, она должна предоставить заверенное у нотариуса согласие на эту сделку. Иначе процесс покупки земельного участка у собственника будет неправомерным;
• Справка из ИФНС РФ. Этот документ доказывает, что у владельца недвижимости нет имущественных задолженностей. Если долг есть, то регистрацию заморозят и не возобновят до той поры, пока долг не будет полностью выплачен.

Самая трудная, но необходимая работа заключается в том, чтобы измерить покупаемый участок. Не верьте данным, указанным в документах: они могут существенно отличаться от реальности. Вы ведь не хотите переплачивать или переживать, что недвижимость находиться не в вашем владении? Так что берите метр и идите делать замеры. Если полученные эмпирическим методом данные отличаются от тех, что указаны в документах, надо переоформлять бумаги. А это занимает время.

Как составить договор правильно

Для того чтобы провести процедуру перерегистрации прав на жилой объект и земельный участок под ним, необходимо предоставление документа, который является основанием приобретения прав, то есть соглашения о купле-продаже.

В соглашении указывается, что обе стороны сделки, то есть продавец и покупатель, согласовали между собой передачу за определенную договором сумму жилой дом и участок земли под ним.

Помните, когда на земельном участке расположены иные постройки, в том числе вспомогательные, если они ранее не были зарегистрированы в Росреестре, то необходимости перерегистрировать не возникает.

Такие постройки указываются в Приложении к соглашению и передаются в качестве движимых объектов. Когда покупатель не заинтересован в их указании в приложении, допускается их не указывать. В этом случае продавец вправе их забрать и не передавать покупателю. Соглашение о купле-продаже должно быть составлено в соответствии с нормами гражданского законодательства.

Правильное соглашение содержит в себе следующий перечень информации:

• название соглашения, дата и место его составления;
• сведения о каждой стороне сделки;
• информация о предмете соглашения. В этом пункте следует указывать наиболее подробно информацию о жилом доме (где он расположен, его кадастровые и технические характеристики), а также сведения о земельном участке, который передается в собственность лицу.

Внимание!

Что касается сведений о земельном участке, то в отношении него в соглашении указывается следующий перечень информации:

• адрес его местонахождения;
• кадастровые данные и стоимость;
• площадь;
• категория земельного участка, а также сведения о разрешенном виде его использования;
• перечень объектов, которые находятся на земельном участке;
• при наличии обременений, которые зарегистрированы в реестре, указывается вид обременения;
• документ-основание, на основании которого получено право собственности продавцом в отношении объектов.

Обязательно в соглашении следует указать, что продавец гарантирует то, что передаваемые объекты освобождены от прав третьих лиц.

Допускается указание в соглашении природных ориентиров, относительно которых располагается участок земли. При наличии ландшафтных особенностей можно указать и их.

Учтите! Когда речь идет о передаче жилого дома, расположенного на участке, следует указывать о нем следующую информацию:

• адрес местонахождения жилого дома;
• кадастровые данные и стоимость;
• площадь жилого помещения;
• участок земли, на котором располагается жилой дом;
• при наличии обременений указывается перечень обременений;
• документы, на основании которых были получены права собственности на жилую постройку.

Обязательным условием, которое должно быть внесено в соглашение, является цена и срок внесения денежных средств. В соглашении указывается полная стоимость объектов, передаваемых покупателю. Без указания этой информации соглашение впоследствии может быть признано незаключенным.

Обязательно указывается период, в течение которого осуществляется полный расчет с продавцом. Передаются объекты на основании акта приема-передачи. Такой акт является обязательной частью соглашения. Он в обязательном порядке передается в Росреестр при процедуре регистрации прав. Стороны должны предусмотреть дату, до наступления которой передаются объекты, и составляет акт.

Обязательным пунктом соглашения является указание прав и обязанностей каждой стороны. Перечень прав согласовывается между сторонами самостоятельно. Дополнительно указываются меры ответственности, которые наступают в том случае, когда одна из сторон не исполняет обязанности, предусмотренные соглашением.

Помните, как ранее уже было указано, когда, помимо дома и земельного участка, передаются иные объекты, которые находятся на участке земли, то эти объекты указываются в Приложении к соглашению.

Соглашение, приложение, акт составляются в трех экземплярах, которые должны содержать идентичные сведения. Два из них передаются сторонам. Один экземпляр необходим для регистрации прав в Росреестре.

Какие ограничения бывают

Продажа земельного надела может быть ограничена разными способами. Выделяют следующие типы ограничений:

аренда земли. Регистрируется такой договор, если его срок составляет от одного года и более. Если бы сделки не регистрировались, то в случае продажи надела могли бы быть затронуты права не только продавца и покупателя, но и арендатора. Например, приобретатель планирует использовать землю в своих целях, покупает её, а оказывается, что её обрабатывает другое лицо, которое на законных основаниях получило её в аренду. Возникает спорная ситуация;

арест в соответствии с судебным решением. Может устанавливаться, например, в качестве обеспечительной меры, если в суде решается вопрос о праве собственности или о взыскании задолженности;

арест в рамках исполнительного производства. Такое обременение накладывается уже в процессе исполнения судебного решения, когда планируется реализация участка или его передача взыскателю;

сервитут. Может быть публичным или частным. Означает, что участком частично могут пользоваться иные лица, например, чтобы проехать к общедоступному месту или своей собственности;

залог. Залог недвижимости – это ипотека или обеспечение финансовых обязательств

Не важно, приобретался ли участок с использованием заёмных средств или он являлся залогом при получении кредита, обременение будет одинаковым;

доверительное управление. Означает, что другое лицо за плату использует участок для достижения целей собственника

Передать объект другому собственнику будет возможно, но обязательно нужно учесть интересы лица, выполняющее такое управление, по аналогии с арендой.

Это наиболее распространенные в гражданских отношениях виды ограничений, хотя есть и другие, каждый из которых будет иметь свои правовые особенности (к примеру, договор пожизненного содержания также предполагает обременение недвижимости, переданной плательщику ренты). При этом часть обременений ограничивает регистрационные действия, а при некоторых провести куплю-продажу будет можно, но с соблюдением особой процедуры.

Арест

Единственный вариант – сначала снять ограничение. Сделать это можно после устранения причины его применения или при вынесении соответствующего судебного акта.

Например, если арест наложен из-за долга, снять его можно после оплаты либо путем подписания с кредитором соответствующего соглашения об урегулировании конфликта и закрытии исполнительного производства. В противном случае объект может быть реализован или передан кредитору в качестве обеспечения долговых обязательств.

Аренда

Если участок находится в аренде, продать его всё же можно. Ограничение регистрируется для того, чтобы приобретатель понимал, что не сможет нарушать права арендатора и ему в случае покупки участка придётся их учитывать.

Покупатель получит не только обязанности по отношению к арендатору. По сути, он становится на место арендодателя и вправе получать арендную плату, а также впоследствии может заключить с арендатором новый договор.

При этом нужно учесть некоторые факторы:

• не нужно перезаключать договор, но направить арендатору уведомление, что арендодатель изменился потребуется в обязательном порядке;
• в договоре купли-продажи должно быть условие о том, что надел передан в аренду. Это означает, что покупатель в курсе о наличии соответствующего ограничения.

Брать разрешение у арендатора не нужно, его согласие не обязательно, но вот уведомить его нужно в обязательном порядке.

Сервитут

По сути, это предоставление прав на пользование участком другим лицам. Наличие сервитута никак не ограничивает возможности регистрации сделки. Однако после смены собственника обязательно соблюдение тех же условий.

Узнать о сервитуте можно, получив выписку из ЕГРН. В документе будет содержаться особая отметка о наличии подобного ограничения.

Залог

Залог обеспечивает права кредитора. Если в качестве залогового имущества используется земельный надел, то такой договор подлежит государственной регистрации в Росреестре.

При продаже или покупке участка, находящегося под залогом, нужно учесть следующее:

• снять ограничение можно только после полного погашения задолженности;
• продать заложенный участок можно, но только с согласия залогодержателя;
• залог сохраняет свою силу после смены собственника.

Согласие оформляется письменно. При его отсутствии Росреестр не оформит сделку.

Заключение договора доверительного управления землей

Договор доверительного управления — это соглашение, на основании которого одна сторона принимает на себя обязательства по использованию и применению участка земли таким образом, чтобы обеспечить интересы ее владельца (ст. 1012 ГК РФ).

Особенности такой сделки заключаются в том, что:

• право собственности сохраняется за владельцем земли, т. е. управляющий может лишь самостоятельно ее использовать (п. 1 ст. 1012 ГК РФ);
• все действия с землей управляющий совершает от своего имени, указывая при этом в документах сведения о своем статусе (п. 3 ст. 1012 ГК РФ);
• в договоре необходимо указать сведения о земельном участке, лице, в интересах которого будет использоваться земля, сроке действия соглашения и размере вознаграждения, выплачиваемого управляющему (п. 1 ст. 1016 ГК РФ);
• максимальный срок действия соглашения — 5 лет. При отсутствии возражений любой из сторон по истечении он автоматически пролонгируется еще на 5 лет (п. 2 ст. 1016 ГК РФ).

***

Итак, земля, как и другие объекты недвижимости, может быть предметом разных видов сделок. Заключение каждого из таких соглашений имеет свои особенности, отличающие его как от других видов договоров, так и от договоров того же вида, заключаемых в отношении иной недвижимости. Чтобы определить особенности заключения той или иной сделки, необходимо изучить не только Гражданский, но и Земельный кодекс РФ.

***

Еще больше материалов по теме в рубрике «Сделки».