Преимущества и недостатки покупки жилья в новостройке. как правильно покупать квартиру в новостройке?

Шаг 3. Выбор новостроек по планировке и площади квартир

Выбирая квартиру в новостройке стоит обратить внимание на типичные ошибки и заблуждения покупателей, связанные с высотой потолков, размерами комнат, освещенностью, квартирами углового и распашного типа. Варианты могут быть разными, а при хорошем качестве проектирования и строительства многие недостатки просто уходят в прошлое

Выбор квартиры по площади и количеству комнат можно строить на двух основных принципах. Первый — ориентироваться на «комнатность». Второй — смотреть по площади и возможности организации пространства. Здесь стоит дать более подробное разъяснение.

Как рассчитать площадь для покупки квартиры?

Если ориентироваться на площадь квартиры, то можно использовать в качестве примера социальные нормы — санитарная норма, предусмотренная статьей 50 ЖК РФ, составляет не менее 6 кв.м жилой площади на человека. При этом одному жильцу положено 33 кв м, двоим — 42 кв.м. Для семьи из трех человек расчет делается по 18 кв.м на каждого жильца, но общая жилая площадь не может быть менее 16 кв.м. Это данные для ориентира, по ним можно представить себе масштаб.

В реальности при покупке новой квартиры вы придете примерно к таким же цифрам и запросам. Двухкомнатная квартира классической компоновки площадью 50 — 65 кв.м может вместить семью из двух или трех человек, но спальня там будет только одна. При выборе большой кухни (от 14 кв.м) ситуация улучшается. На рынке встречается много предложений со спальнями по 10-12 кв.м, общей комнатой 16-20 кв.м и просторной кухней.

Не всем нравятся маленькие спальни, но такова реальность современных планировок. В этом плане существенно выигрывают квартиры «распашонки» и угловые компоновки. Довольно интересны, но спорны в с точки зрения удобства помещения с непрямыми углами, эркерами, нишами. Тут все рассматривается индивидуально.

Стоит ли покупать квартиры евроформата

Если еще лет десять назад строительные нормативы предполагали четкое разделение жилых комнат и кухни, то с появлением евроформата ситуация резко изменилась. В домах высотой более 15 этажей ставятся только электрические плиты, поэтому требование обязательно отделять кухню от комнат не действует. Сначала на рынке появились квартиры-студии (25-35 кв.м), вариант жилья для одного человека или семьи без детей. Потом проектировщики и девелоперы освоили евродвушки и евротрешки, что существенно изменило картину.

При выборе квартир евроформата рекомендуется обратить больше внимания на расположение окон и форму кухни-гостиной. Не всем нравятся вытянутые кухни-пеналы с одним окном. Лоджия в такой компоновке может стать причиной недостаточной освещенности. Готовить в такой кухне может быть сложно, поскольку она фактически представляет собой уголок в большой гостиной. Без качественной вытяжки и хорошего освещения это устроит не всякую хозяйку.  

Свободная планировка — плюс или минус?

Важно! Слова «свободная планировка», которые можно встретить в рекламе новостройки, не всегда соответствуют действительности. Это формат помещений не просто без перегородок, а без указания комнат на поэтажном плане

Проектом предусматривается, что покупатель сам все решит. Могут быть выделены только мокрые зоны — кухня и санузлы. Если же на поэтажном плане перегородки обозначены, а застройщик предлагает квартиры с трассировкой, то придется самим строить эти внутренние стены строго по проекту. И это не свободная планировка.

Как влияет отделка на стоимость квартиры

При этом в новостройках комфорт-класса и выше вполне возможны кладовые, гардеробные, раздельные и гостевые санузлы, просторные холлы. Евроформат и студии часто предлагаются и в бизнес-классе, но стоят такие квартиры вовсе не дешево. Большое влияние на стоимость жилья оказывает отделка квартиры в новостройке. Иногда она может потребовать очень значительных сумм для приведения помещений в пригодное для жизни состояние.

Шаг 4. Панельные и монолитные дома в новостройках

Сравнение панельных и монолитно-кирпичных домов показывает, что уровень качества зависит от применения новых технологических решений. Появление трехслойной панели с внутренним утеплителем позволило строить быстрее и дешевле, получая качество, почти такое же как при использовании блоков на монолитном каркасе.

В стандарт-классе и категории комфорт набор решений ограничен затратами и сроками строительства, поэтому чаще всего используются либо типовые панельные проекты, либо улучшенные с новыми панелями, либо с блочной кладкой на монолитном каркасе. Из кирпича сейчас не строят. Его используют в лучшем случае для отделки фасадов.

Наиболее распространенный и устраивающий все стороны вариант — это дом на монолитном каркасе (перекрестно-стеновая конструкция) с пилонами и несущими стенами и «ограждающими конструкциями» (стенами) из ячеистых блоков и панелей. Полный монолит строится дольше, обходится дороже, потому распространен в бизнес-классе. Но он дает возможность предложить покупателям квартиры со свободной планировкой.

Что нужно знать о предстоящей сделке?

Под понятием «новостройка» обычный человек подразумевает сданный дом до 3 лет назад, либо новое жилое здание, в котором остались нераспроданные квартиры. Сторонами сделки по купле-продаже такого жилья являются застройщик и дольщики (инвестирующие покупатели). В законодательстве РФ чётко объясняются их полномочия.

Покупатель жилья в новостройке должен знать, что договор он заключает с застройщиком, соответственно именно данной компании предъявляются все возникшие претензии.

Для того, чтобы избежать возможные риски, желательно следовать следующим рекомендациям:

• Прежде, чем подписывать договор, нужно исследовать информацию о строительной компании. Это стаж работы на рынке, изучение её сайта, осмотр объекта строительства при посещении.
• Цены нужно сравнить с аналогичными предложениями и проанализировать полученную информацию. Значительное занижение стоимости ниже реальной говорит о ненадёжности.
• Обязательно следует проверить учредительные и разрешающие документы застройщика.

Покупая и реализуя жильё в новостройках, применяют три типа договора:

• Долевого участия, заключающегося по регламенту законодательства. Покупатель обладает правом одностороннего расторжения соглашения при нарушении сроков возведения и иных обязательств.
• Договор купли-продажи, включающей рассрочку по платежу.
• Об участии в жилищно-кооперативном строительстве. При этом покупатель платит членские взносы, паи, общая сумма которых равняется цене квартиры. Данный тип соглашения недостаточно регулируется законодательством РФ. Следует проявлять внимательность при его заключении. Перечень документов для регистрация кооперативной квартиры в собственность прямо здесь.

Какие вопросы следует задать?

Так как речь идёт зачастую о возводимых объектах с разной степенью готовности, право собственности на них ещё не зарегистрировано в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости). При наличии владельца в момент покупки квартиры объект относится ко вторичному рынку. Это бывает и в ситуации, когда продавец является зарегистрированным собственником помещений, в которых ещё никто не проживал. Стоимость покупки снижается, если человек стал дольщиком в начале строительства.

Сейчас рынок изобилует застройщиками, каждый из которых описывает выгодные условия. В первую очередь нужно уточнить полную стоимость. Следующий ряд вопросов касается продавца, его стажу и рыночной репутации.

Часто бывает, что объект возводится несколькими застройщиками. Если между ними начнутся разногласия, может возникнуть ситуация продажи «чужих» квартир.

Какие документы должны быть у застройщика при продаже квартиры

Застройщик должен иметь следующую документацию:

• Учредительные документы компании: Устав.
• Лицензия на деятельность. Разрешение на строительство данного объекта.
• Проектная документация с изменениями и заключением экспертизы.
• Документы, подтверждающие права на земельный участок.

Согласно статьям 20 и 21 № 214-ФЗ есть конкретный перечень документов, обязательный для предъявления застройщиком.

К перечисленным выше будут добавлены следующие бумаги:

• Свидетельство о госрегистрации фирмы.
• Свидетельство о налоговом учёте.
• Отчётность по бухгалтерии за 3 года.
• Аудиторское заключение по последнему году.
• По просьбе будущего покупателя предъявляется техническое и финансовое обоснование проекта.

Какие документы нужно проверять с особой тщательностью:

• Следует попросить Устав компании, свидетельства ОГРН и ИНН для ознакомления. Документами застройщика также является лицензия со сроком действия, правом на строительство относительно высоты возводимых зданий.
• Разрешение на возведение также подлежит внимательной проверке. Ведь иногда компания строит несколько объектов, но допуск имеется не для всех из них. Внимания заслуживает и срок действия этого документа.
• Важен просмотр проектной документации.
• Нужно проверить право компании на использование земельного участка. Он должен быть выделен для конкретного дома с соответствующим адресом.

Документацию может затребовать на проверку любое заинтересованное лицо. Если по запросу покупателя квартиры будут предоставлены не все бумаги, доверие к продавцу снижается.

С 2014 года застройщик обязательно застраховывает ответственность перед дольщиками через страховую организацию или оформляет поручительство. При банкротстве строительной компании выплатят страховку на возмещение ущерба покупателям.

Разберитесь, сможете ли найти квартиру самостоятельно – или легче нанять риелтора

Когда вы уже понимаете, что хотите, а главное — что можете себе позволить, самое время решить, будете ли вы искать квартиру своими силами – или обратитесь за помощью к агенту по недвижимости. Да, дело вам предстоит сложное – некоторые сразу доверяют его посредникам, пусть и за большие комиссионные.

Но будьте осторожны, нанимая риелтора! Времена “чёрных риелторов”, к счастью, уже прошли, но всё ещё можно попасться в лапы мошенников или просто лентяев. Также обязательно убедитесь в точности своих запросов, ну и, конечно, будьте готовы выложить немаленькую сумму – риелторы обычно просят за свою работу несколько процентов от стоимости квартиры. Сколько сил и времени вы потратите, сэкономив деньги – вот в чём вопрос.

Можно пойти с собой на компромисс – провести поиски самостоятельно, а юридическую часть оставить посреднику.

Шаг 7. Оцениваем транспортную доступность

Транспортная доступность и дорожная ситуация рядом с новостройкой определяет едва ли не половину успеха в выборе квартиры. Интерес представляют строящиеся ЖК у новых станций метро и будущих станций Центральных Московских диаметров. Близость метро или электрички избавляет от необходимости пользоваться наземным транспортом, если расстояние составляет не более полутора километров. Но при изучении карты может выясниться, что идти к станции надо по промзонам или пересекая большие магистрали.

Еще один важный момент — это расположение остановок наземного транспорта относительно корпусов. В большом микрорайоне от корпуса 1 до корпуса 10 может оказаться и два километра, поэтому стоит сразу смотреть на карте и выяснять у застройщика планы развития дорожной и транспортной сети. Загруженность автобусов может добавить к вашей поездке еще минут сорок, если вам придется ждать на остановке.

Как проверить квартиру при получении?

Квартира может быть передана в собственность уже с полным ремонтом, без него и еще на стадии строительства. Даже квартиру без ремонта нужно проверять перед получением, и по необходимости предъявлять претензии к застройщику.

Без отделки

Такая квартира конечно же будет более дешевой при покупке, но в ремонт придется серьезно вложиться. Покупатель получает «голую квартиру» — бетонный пол, стены из кирпича или панельные, простой стеклопакет, проводка из двух проводов и электросчетчика.

Конечно с другой стороны новый владелец может оформить свою квартиру как пожелает, ведь здесь будет огромный простор для творчества. Но затраты могут показаться несоразмерно великими, особенно если квартира находится на верхних этажах, а лифт в новостройке еще не работает (как выбрать этаж при покупке квартиры?).

В квартире без отделки стоит проверить состояние пола, стен, потолка и проводки. Бывали случаи, когда обнаруживались трещины в цельном бетонном полу. Бетонные плиты могут быть положены не ровно, и даже выступать на несколько сантиметров. Все подобные дефекты не сложно проверить, а на их исправление может уйти немало средств.

Помещение с отделкой

Квартиры с отделкой, соответственно будут более дорогими, а отделки могут быть двух видов:

• Черновая отделка. Включает в себя основную трудоемкую работу: проведение проводки по всей квартире (включая установку розеток и выключателей), установка двойного стеклопакета, цементную стяжку пола и оштукатуривание всех неровностей стен. Конечно, в такой дом въехать сразу не получится, но новоиспеченному владельцу остается только провести чистовую отделку, самую простую часть ремонта.
• Муниципальная отделка — полный ремонт новой квартиры, после которого новым жильцам можно сразу же въезжать в новоприобретенную собственность. В такой квартире присутствует плита и необходимая сантехника, стены оклеены обоями, а пол застелен линолеумом.

  О электропроводке, подоконниках и стеклопакетах также позаботились. Материалы, конечно, будут использоваться только бюджетные, и без никаких особых фантазий. Но жить в такой квартире уже можно, а ремонт доделать в дальнейшем можно и самому покупателю.

Важно! Всю отделку необходимо проверить, перед тем как принимать квартиру

Особенным вниманием нужно удостоить инженерные системы и качество отделки.. В договоре обычно должны быть прописаны все использованные материалы и оборудования, поэтому нужно проверить их соответствие

В договоре обычно должны быть прописаны все использованные материалы и оборудования, поэтому нужно проверить их соответствие.

В целях экономии застройщик может решить использовать более дешевые варианты оборудования, что в дальнейшем может сказаться на их службе. Особенно это качается радиаторов отопления, оконных блоков и счетчиков воды, электричества или тепла.

Также желательно проверить дверные и оконные проемы. Они должны соответствовать указанным стандартам для новостроек. Особенно нужно присматриваться к окнам: их створки должны закрываться плавно не должны скрипеть, а их герметичность должна не допускать воздух с улицы.

Все дефекты нужно указывать в акте приема-передачи. И в дальнейшем компания-застройщик будет обязана исправить все обнаруженные дефекты отделки. Гарантийный срок должен составлять не менее пяти лет.

На завершающей стадии строительства

Во время строительства попасть на стройку может стать довольно проблематично. Но попав туда заранее, можно обнаружить множество дефектов вовремя и потребовать их исправить. Одним из легких путей попасть на стройку до ее окончания — собрать инициативную группу из будущих жильцов новостройки, и договориться с застройщиком. Зачастую удается договориться о контрольных посещениях стройки.

Проверять в основном следует наличие трещин или потеков на фасадных панелях, а также ее герметизацию — плохая термо- или звукоизоляция станет проблемой при дальнейшем проживании. Все должно соответствовать строительным нормам, например, ширина стыков между панелями. Конечно все проверить вряд ли получится, но к этому нужно стремиться.

Свяжитесь с застройщиком – позвоните в офис продаж

Если информация из интернета и беглый взгляд на дом вас устроили, самое время связаться с менеджером продаж. Можете параллельно открыть сайт и задавать уточняющие вопросы по всей представленной там информации. Или откройте форум жильцов – тогда и вопросы будут не уточняющие, а провокационные. Главное — не бойтесь показаться навязчивым, поверьте: вы менеджеру продаж нужны не меньше, чем он вам. Узнайте последние новости, специальные предложения и акции.

Можете даже попробовать выбить скидку. Сделать это не так сложно, как обычно думают – тем более, если у вас есть аргументы (а после чтения форумов и визита на стройку они вполне могут появиться). Все любят скидки, так что и тут она иногда становится ключевым фактором в пользу определённого варианта. Связавшись с продавцом, вы становитесь на ещё один шаг ближе к своей будущей квартире – а мы этого и добиваемся.

Особенности переуступки квартиры

Покупателями прав требования могут выступать физические и юридические лица. Уступка прав может осуществляться только после оплаты покупателем полной стоимости договора или перевода части долга по ДДУ на нового владельца.

Нормативно-правовая база

Процедура переуступки квартиры регламентируется действующим законодательством Российской Федерации:

• 214-ФЗ от 30.12.2004 в последней редакции — в ст. 11 Закона прописывает процедуру уступки прав требования по ДДУ.
• Глава 24 п.3 ст.388-390 ГК РФ — регламентируются условия уступки требований, прописываются формы уступок и ответственности цедента;
• ст. 279 НК РФ — прописываются основные особенности определения налоговой базы при переуступке прав требования.

Этапы переуступки квартиры в новостройке

Передача прав требования квартиры в строящимся доме имеет несколько этапов:

1. Формирование пакета документов — ДДУ, разрешение от банка, письменное согласие второго супруга (в случае совместного владения), документы о погашении долга перед застройщиком, разрешение на переуступку прав от застройщика и др.
2. Подписание контракта — подготовка договора цессии с указанием всех реквизитов (адрес ЖК в Краснодаре, даты заключения, оценка прав собственности, порядок расчета и др).
3. Проведение оплаты — уплата цены договора цессии или перевод долга перед строительной компанией на нового собственника.
4. Регистрация договора в Росреестре — финальный этап получения прав требования на объект недвижимости.

Для оформления сделки необходимо получить разрешения от государственных органов опеки (если права требования есть у несовершеннолетнего лица), второго супруга, банковского учреждения. Передача прав требований, согласно ст. 11 214-ФЗ возможна даже с долгом, но по согласию застройщика.

Виды переуступки объектов недвижимости

1. От физического лица. Чаще всего данный вариант переуступки жилья в новостройке стает актуальным, когда дольщик теряет возможность проводить дальнейшую оплату долга по ДДУ или у него поменялись жизненные планы.
2. От юридического лица. Инвестор вкладывает средства до начала строительства и выгодно перепродает физическим лицам для получения правомерного дохода.

Подсчитываем прибыль

Ольга Гусева («Домостроитель») считает, что стоимость квартиры от частного инвестора выше, чем у застройщика, потому что у застройщика к моменту сдачи объекта не остается самых ликвидных предложений. Например, на уже названном сайте «ДСК и Ко» выставлено предложение от частного инвестора в г. Московский, квартал 1, корп. 3 — это трехкомнатная квартира общей площадью 79,2 кв. м в сданном доме П-44Т – за 6,990 млн руб., тогда как на этапе строительства здесь же (квартал 3, корп. 2) такую же квартиру у застройщика можно купить за 5,955 млн руб.

Если же квартира, которая приобретена дольщиком, не попала в разряд дефицитных, то обычно он выставляет ее по меньшей цене, чем застройщик, говорит Александра Кадченко («МИАН»). Более низкая цена также заявляется в том случае, когда продавец заинтересован быстро реализовать квартиру.

Но не забывайте и о возможностях

Но перечисляя желания, всё-таки держите себя в руках и учитывайте свои возможности. Может, чтобы оплатить коммунальные услуги в пятикомнатной квартире, вам придётся устраиваться на вторую работу – а вот четырёхкомнатную вы легко потянете и с одной.

Может, «выгодное» предложение на квартиру в бизнес-классе не такое уж и выгодное – особенно, если изначально вы смотрели эконом.

Может, с ежемесячными платежами по ипотеке вы справитесь – но первоначальный взнос для вас окажется слишком велик. В конце концов, признайтесь самому себе, что сможете вести нормальную жизнь без двух гардеробных.

Какой дом лучше монолитный или панельный

Сегодня чаще строят панельные дома, монолитные и кирпичные. В панельках квартиры благодаря довольно дешевой технологии строительства стоят намного дешевле. Их строят за 7—10 месяцев. Но у такого жилья много минусов.

Во-первых, в панельках плохая звукоизоляция и очень жарко летом. Во-вторых, в панельном доме может быть и холодно зимой. Также в панельном доме нельзя сделать перепланировку в квартире, так как даже межкомнатные перегородки могут выполнять роль несущих стен. Но стоит панельный новострой дешевле, а строится очень быстро, и это привлекает множество покупателей.

Монолитные дома могут похвастаться квартирами с прекрасными планировками и высокими потолками, прекрасной звукоизоляцией и отличным комфортом проживания. Но монолитный дом строится дольше панельного: 1,5—2 года., а квартиры в нем стоят слишком дорого.

Кирпичные дома сейчас возводят все реже, и строят их очень долго. Стоит жилье в кирпичном доме очень дорого, но высокий уровень комфорта и прекрасные квартиры оправдывают затраты. Кирпичную новостройку от фундамента до сдачи делают за 2,5 года.

Что требуется для дистанционной покупки квартиры

Чтобы онлайн покупка квартиры прошла по закону необходимо соблюсти следующий порядок действий:

• Заключить кредитный договор с банком;
• Обратиться к нотариусу.

Рассмотрим эти действия подробнее. Большая часть девелоперов позволяет начать процедуру оформления ипотеки онлайн, но для заключения итогового документа придётся посетить отделение банка. К нотариусу придётся обращаться в нескольких случаях, например, если покупатель не состоит в браке или в случаях, когда ипотека берётся лишь на одного супруга. Продажа квартиры в период карантина значительно усложняется, так как практически все государственные органы переводятся на специальный режим работы.

Важно! В разгар самоизоляции Росреестр сильно перегружен. Даже если нотариус сумеет прийти к покупателю домой ещё не факт, что регистрация в Росреестре пройдет быстро

В текущих условиях рынок и государственные органы ещё долго будут восстанавливаться от последствий короновируса. Стоимость объектов недвижимости теперь «гуляет». Рынок потерял былую стабильность, однако, эксперты отмечают, что это временный фактор.

Если учесть, что карантин будет длиться до 11 мая, срок оформления продаж недвижимости вырастет, как минимум, в два раза. Специалисты рекомендуют бронировать выбранную квартиру на несколько месяцев.

Если сделка с подрядчиком, нужно больше документов

До оформления переуступки с подрядчиком нужно проверить, все ли работы, за которые застройщик расплачивается квартирой, он выполнил. Для этого смотрят акты взаиморасчетов, счета, договоры подряда. Из документов должно быть видно: подрядчик свою работу сделал, получил за это квартиру по договору долевого участия и застройщику ничего не должен.

Если после регистрации переуступки в Росреестре право требования на квартиру захочется еще кому-то переуступить — так можно. Никаких ограничений по количеству переуступок нет. Но как только дом сдадут, а дольщики перестанут быть дольщиками и зарегистрируют право собственности, — нужно будет заключать обычный договор купли-продажи.

Квартира не всегда дорого
Группа «Самолет» строит квартиры за нормальные деньги, а покупать их можно в рассрочку и в ипотеку. Так что ставим финансовую цель и берем курс на квартиру. Уи!
Посмотреть, что там есть