Сколько стоит жилье за границей

Риски при инвестировании в иностранную недвижимость

Тем не менее, инвестиции в недвижимость также несут в себе некоторые риски или ограничения которые могут стать решающими при выборе инструмента дохода для потенциального инвестора. К ним можно отнести:

• Достаточно высокий порог инвестиций
• Необходимость разбираться в законодательстве страны, где покупаются недвижимость
• Своя недвижимость потребует расходов на ее содержание, и в некоторых странах немаленьких
• Недвижимость — инвестиция с низкой ликвидностью. В случае крайней необходимости в средствах и быстрой продажи можно потерять крупные деньги
• В случае неудачно выбранного объекта прибыльность может быть отрицательной, а избавиться от купленного, как говорилось выше, не получится слишком быстро
• В случае форс-мажорных условий, например, насильственной смены политического режима, можно потерять как доступ к объекту инвестиции, так и право собственности на него

Страны с непривлекательными инвестициями

При выборе объекта инвестиции в виде «жилых метров» за рубежом стоит избегать рекламы и проплаченных рекомендаций даже на самых авторитетных ресурсах. Это как раз тот случай, когда посредник будет работать на себя, вводя в заблуждение своего клиента. В числе неблагоприятных направлений я выделю 4, и объясню почему. Возможно, это удержит Вас от необдуманного вложения средств.

Германия (Берлин)

Несмотря на рост стоимости недвижимости несколько лет подряд и большой спрос на арендное жилье — это направление не кажется перспективным из-за нескольких причин. Во-первых, цены на жилье тут, кажется, близки к своему пику или даже завышены, а это значит, что в ближайшие годы роста не будет. Во-вторых, в Германии не слишком лояльное для инвесторов законодательство. Мало того, что около 8% от стоимости объекта придется отдать при заключении договора купли-продажи, так еще и капитальный ремонт лежит на его инвесторских плечах.

Дубай

Это направление несет в себе серьезные политические риски. Кроме того, значительная удаленность ОАЭ и вырастающая конкуренция со стороны стран-соседей подсказывают, что привлекательность этой инвестиции крайне мала. В дальнейшем эти риски будут расти, а привлекательность арабской недвижимости уменьшаться. Это повод для инвестора серьезно задуматься.

Тайланд

Слишком разрекламированное направление. Как раз тот случай, когда нужно 7 раз отмерить. Кроме красивой страны и невысокой стоимости жизни тут, плюсов больше нет. Уже сейчас время простоя купленной инвесторами недвижимость под будущую аренду крайне велико. Так что, покупка апартаментов или дома в Таиланде можно рассматривать лишь, как место, куда можно приехать отдохнуть, а не как доходную инвестицию.

Кипр

Еще одна страна, куда призывают вкладывать деньги риелторы. Мол, привлекательное туристическое направление и отбоя от желающих снять жилье тут не будет. Однако туристический сезон не вечен, а местное население не обеспечит большого спроса, способного принести хороший доход. Игра не стоит свеч, а доход инвестиций.

Несмотря на абсолютно противоположные взгляды на зарубежную недвижимость финансовыми консультантами, этот инструмент должен входит в инвестиционный портфель крупного инвестора. Конечно, это не Грааль, но при правильном подходе к покупке, недвижимость способна приносить хорошую, а главное, пассивную прибыль. При покупке недвижимости рассчитывайте риски, анализируйте возможности, и такая покупка Вас никогда не разочарует.

Профессиональный инвестор с опытом работы 5 лет с разными финансовыми инструментами, ведет свой блог и консультирует вкладчиков. Собственные эффективные методики и информационное сопровождение инвестиций.

Проверка на благонадежность при получении гражданства (Due Diligence)

Due Diligence — это комплексная проверка всех рисков, связанных с инвестированием при получении гражданства. Это сбор и анализ информации об инвесторах для оценки их благонадежности. Его целью является обезопасить обе стороны, вступающие в сделку.

При получени гражданства или ВНЖ такая проверка проводится, чтобы убедиться в законности доходов инвестора, подлинности его документов и всей предоставляемой информации. Это необходимая мера для государства. В этой двусторонней проверке есть плюсы для инвестора — покупатель также может получить всю достоверную информацию об объекте недвижимости.

Чехия

• Население – 11 млн
• Российские граждане – 36 тыс., граждане Украины – 120 тыс.
• Программы иммиграции в Чехию

Подавляющее большинство русскоязычных проживает в Праге.

В Праге можно жить в русском сообществе и не очень понимать, что ты за границей

Чехия – одно из самых популярных направлений переезда для граждан бывшего Союза. Сюда не так сложно иммигрировать по работе или учёбе, привлекают низкие цены и «понятный» чешский язык. Как итог – в Чехии крупная и сильная русскоязычная община. Сообщества русскоязычных, живущих в стране, получают в том числе официальное финансирование.

В Праге работают русские детские сады и школы, можно найти русского врача, посещать русские магазины и вообще жить в русском сообществе и не очень понимать, что ты за границей. Только вот вопрос – так ли это нужно? Чешский язык действительно близок к русскому, выучить его на бытовом уровне несложно. Хотя, конечно же, для новоприбывших возможность говорить на родном языке и легко завязывать знакомства будет ценной.

Отзывы иностранцев, выбравших Чехию

• Переезд в Чехию по учёбе, или Почему после шести лет остаться не захотелось
• Необдуманный переезд в Чехию
• Рассказ о покупке квартиры для здорового отдыха в Чехии

Недвижимость в Европе

Большинство россиян, которые интересуются покупкой квартиры или дома за границей, выбирают недвижимость в Европе. Все участники ТОП-10 самых популярных у соотечественников стран находятся в Старом Свете.

На втором месте в рейтинге предпочтений россиян находятся страна фламенко и корриды, солнечная Испания. Цены на недвижимость в Европе в последние годы неуклонно снижаются, во многих южных странах с 2008 года жилье подешевело на 30-40%. Благодаря этому испанские виллы и квартиры стали доступнее для более широкого круга потенциальных покупателей, и количество продаж иностранцам выросло.

Многие россияне, которые желают купить недвижимость в Европе с целью инвестиций, обращают свое внимание на Германию – третья позиция в рейтинге. Сильная немецкая экономика гарантирует умеренный рост цен на жилье

Кроме того, аренда недвижимости в Германии пользуется большим спросом среди местного населения, в некоторых городах доля нанимателей достигает 70%. Соответственно, владельцы объектов не испытывают трудностей с поиском жильцов и могут хорошо зарабатывать на своих квадратных метрах.

Многие россияне покупают квартиры в Европе для летнего отдыха, приезжают туда на несколько недель или месяцев в году

В этом случае часто обращают внимание на популярные туристические направления Италию, Черногорию и Грецию – четвертое, пятое и седьмое места в рейтинге соответственно. Черногория помимо отличных возможностей для отдыха привлекает россиян безвизовым режимом

Интересны россиянам и европейские города, например, Прага – на столицу приходится около 80% покупок наших соотечественников в Чехии (шестая строчка в рейтинге). Квартиры в Праге покупают как для сдачи в аренду, так и для собственных нужд – используют их в качестве «базы» для путешествий по Европе.

Традиционно высоким спросом у россиян пользуется недвижимость в Европе, расположенная неподалеку от границ с Россией

Люди, для которых важна транспортная доступность, обращают внимание на жилые объекты в Латвии (восьмое место) и Финляндии (девятое место). В стране Суоми соотечественники чаще всего приобретают частные коттеджи, находящиеся на берегу озера и в часе езды от пункта пропуска на границе

А в Латвии – квартиры в Риге и Юрмале. Кстати, в этих городах Латвии покупка недвижимости на сумму от €150 тыс. позволяет получить вид на жительство в Евросоюзе.

Десятую строчку рейтинга самых популярных у россиян мест для покупки недвижимости за рубежом занимает Франция. Соотечественникам особенно интересны апартаменты и виллы, расположенные на Лазурном берегу, а также квартиры в столичном Париже. Спрос мог бы быть еще более сильным, если бы не относительно высокие цены на недвижимость, которые отпугивают многих потенциальных покупателей.

Как купить квартиру?

Покупка недвижимости за границей отличается от приобретения квартиры в пределах родной страны проживания. Она имеет ряд особенностей, подводных камней, о которых нужно знать россиянину. Покупка может быть осуществлена самостоятельно либо через агентство.

Чтобы приобрести квартиру за границей без посредника, придется пройти ряд сложных этапов:

• выбрать страну для покупки недвижимости. Нужно будет проанализировать условия жизни за рубежом, стоимость содержания дома. Также потребуется изучить законодательство;
• найти хорошую квартиру, надежного продавца;
• оговорить с реализатором нюансы покупки-продажи дома;
• осмотреть объект недвижимости;
• собрать пакет документов;
• заключить сделку с продавцом. Оплатить покупку;
• зарегистрировать факт перехода права собственности на дом.

Алгоритм покупки недвижимого имущества за рубежом при помощи риэлтера будет более простым:

• выбор специализированной компании;
• подача заявки на покупку квартиры за рубежом;
• знакомство с каталогом доступных объектов, изучение фотографий, видео помещений;
• выбор подходящего варианта;
• подписание договора с риэлтерским агентством;
• визуальный осмотр квартиры через скайп или путем поездки за границу;
• подтверждение сделки купли-продажи недвижимого имущества. Оплата приобретения;
• оплата услуги риэлтера. Стоимость работы специалиста зависит от сделки. Как правило, посредники берут 0,5-15% от общей стоимости приобретаемой квартиры.

Сколько нужно вложить, чтобы успешно сдавать в аренду?

Нередко покупатели при покупке ориентируются исключительно на цену объекта. Однако риэлторы советуют воздерживаться от приобретения слишком дешевого жилья по принципу «лишь бы крыша над головой была», поскольку нужно смотреть вперед – в дальнейшем такое жилье будет весьма трудно сдать в аренду и продать. Если квартира больше и дороже, прибыль от аренды вполне объяснимо тоже будет выше, при этом расходы на содержание жилья будут увеличиваться незначительно и в результате составят меньшую часть дохода.

Минимальная стоимость объектов, интересных с точки зрения дохода от аренды, по странам – лидерам продаж приведены в таблице:

Агентства недвижимости

Можно ли сэкономить на услугах риэлтора и провести сделку самостоятельно?

Теоретически воспользоваться услугами риэлтора – исключительно ваше право. Однако иностранцам настоятельно рекомендуется обращаться к специализированным агентствам для обеспечения безопасности сделки. Это позволяет исключить возможные проблемы, связанные с незнанием языка и законов чужой страны. Кроме того, во многих европейских странах оплату услуг риэлтора осуществляет продавец, а в Египте, например, крупные и зарекомендовавшие себя компании работают только через агентства недвижимости. 

Для проведения сделки купли-продажи я решил обратиться в агентство недвижимости. Как можно проверить его надежность и существует ли риск, что меня обманут?

Риска нет, если вы пользуетесь услугами сертифицированной фирмы. Главное, что вам необходимо сделать, это запросить у агентства лицензию на право работать в сфере недвижимости. Узнайте, какие услуги оказывает фирма. Как правило, солидное агентство предоставляет полное сопровождение сделки

Обратите внимание даже на помещение, где находится агентство: это не может быть обычная квартира. Во Франции, например, можно поинтересоваться, входит ли агентство в Национальную Федерацию Агентств Недвижимости Франции (FNAIM) – данная организация требует от своих членов строгого соблюдения законов

И ни в коем случае не пользуйтесь услугами новоиспеченных заграничных «друзей», сотрудников отелей и т. д. 

Могу ли я купить недвижимость за рубежом, не выезжая из России?

Да, в некоторых странах можно приобрести недвижимость, не выезжая из России и сотрудничая с зарубежным агентом по недвижимости удаленно. Например, для покупки недвижимости в США вам потребуется телефон, сканер и интернет, посредством которых вы будете отправлять подписанные документы. Риски в данной ситуации практически сведены к нулю, так как брокеры в Соединенных Штатах дорожат своей лицензией, а нарушение закона и этических норм ведет к потере права заниматься подобной деятельностью.

К кому обратиться?

Вариант первый (для любителей риска): сдавать недвижимость самому, без посредников. Плюсом в этой ситуации является экономия на гонораре агентства. На этом достоинства заканчиваются. И встают вопросы: как найти арендатора в стране с другим менталитетом и зачастую незнакомым языком? Как организовать процесс оплаты? Как решать возможные проблемные ситуации?

Вариант второй (для собственного спокойствия): доверить процесс сдачи посреднику – управляющей компании. Как правило, это структура застройщика, создаваемая в достаточно крупных проектах. Помимо сдачи в аренду управляющие компании занимаются вопросами эксплуатации здания (плановыми и экстренными ремонтными работами), уборкой территории, чисткой бассейнов, стрижкой газонов, а также предоставляют room-сервис. Стоимость услуг управляющей компании зависит от того, что именно входит в ее обязанности. Например, в Чехии возможен следующий вариант: владелец оплачивает управленцам 15% с дохода и «забывает про все». Единственное, нужно будет самостоятельно оплачивать налоги.

К процессу сдачи в аренду в экзотических странах следует подходить с большей тщательностью. Профессионалы рынка отмечают, что возможны трудности с управляющей компанией при сдаче жилья иностранцам и потребуется больше личного участия в процессе.

Помимо управляющих компаний, можно обратиться к местным агентствам недвижимости. В той же Чехии стоимость услуг агентства по поиску арендатора равна месячной арендной ставке.

Недвижимость за рубежом

Инвестиции в недвижимость предусматривают покупку жилой или коммерческой недвижимости за пределами родного государства с целью получения прибыли от роста стоимости такого объекта в будущем или получении пассивного дохода от сдачи недвижимости в аренду. Причем, отечественные инвесторы сегодня, как правило, приобретают именно жилую недвижимость. Хотя коммерческая недвижимость потенциально может принести доход больше, но она и требует к себе больше внимания. Вклад в коммерческую недвижимость более рискован, хотя, повторюсь, более доходен. Так что основным мотивом для инвестиций в зарубежную недвижимость является получение пассивного дохода на надежном рынке с минимальными рисками.

Так что если обобщить все преимущества такой инвестиции, то ими будут:

• Надежность
• Низкие риски
• Получение дохода в валюте
• Защита от локальной инфляции
• Возможность получения долгосрочных виз или ВНЖ
• Перспектива получения двойного гражданства с возможностью более легкого перемещения по миру

Зарубежная недвижимость — недвижимое имущество, расположенное в иностранном государстве, которое покупается для извлечения прибыли при последующей продаже или получении пассивного дохода при сдаче в аренду.

Вид на жительство «со скидкой»

В Греции, чтобы получить ВНЖ, достаточно приобрести недвижимость за 250 тыс. евро, что и привлекает потенциальных покупателей, — рассказывают риэлторы. Еще один плюс — местный рынок только начинает восстанавливаться после кризиса, поэтому цены находятся буквально на дне. Но они уже начали показывать положительную динамику и по продаже, и по аренде. Так что в будущем такую недвижимость можно будет выгодно перепродать, — говорит Летаев. ВНЖ в Греции оформляют через 2-3 месяца после сделки, но претендовать на гражданство можно будет лишь через 7-10 лет.

За такие же деньги — 250 тыс. евро — можно получить вид на жительство в Латвии. Если речь идет о латвийской глубинке, то там разрешается купить два объекта по 125 тыс. ВНЖ тут действует пять лет, но подтверждать его нужно ежегодно. Еще один минус — заработать на латвийской недвижимости будет намного сложнее, чем, скажем, на греческой. Но и цены и на жилье и на коммерческие объекты в Литве невысокие. Скажем, за 255 тыс. евро можно купить двухэтажный особняк с бассейном в Риге с элитным ремонтом и дорогой мебелью, площадь участка — 17 соток.

В курортной Юрмале за 260 тыс. евро предлагается участок земли под застройку площадью 15 соток (что дешевле, чем в окрестностях Киева). В то же время в Греции за 300 тыс. евро можно купить таунхаус площадью около 90 кв.м в районе Халкидиков. А за трешку площадью 100 кв. м в Афинах в новом ЖК придется выложить 420 тыс. евро.

На Мальте ВНЖ обещают за покупку недвижимости от 270 тыс. евро. Есть способ еще дешевле — аренда квартиры на сумму не менее 10 тыс. евро в год (на срок не менее 5 лет). В Мальте за такие деньги реально купить апартаменты площадью 60-70 кв.м в новом ЖК, но не на первой линии у моря. Цены на особняки стартуют от 800-900 тыс. евро.

На Кипре получить «золотую визу» можно в обмен на инвестиции в недвижимость от 300 тыс. евро. За такие деньги там реально купить двушку до 70 кв.м в одном из курортных городов (скажем, Лимассоле). Сдавать внаем в курортный сезон ее реально по 50 евро в сутки, а это около 15 тыс. евро в год. Но все равно сроки окупаемости неприлично высоки — до 20 лет. Плюс — претенденту на ВНЖ нужен депозит в местном банке на 30 тыс. евро (снять деньги можно будет лишь через три года) и подтверждение доходов — не менее 30 тыс. евро для покупателя плюс по 5 тыс. евро в год на детей.

Испания

Еще недавно завлекала покупателей массовыми предложениями от банков и даже частных продавцов. Сегодня рынок «стоит ровно». Предложения за €20000-30000 встречаются. И это квартиры с дополнительными «но». В плохом состоянии, может и меблированы, но вся обстановка обычно «под выброс».

Александр Елизаров: «Самый недорогой объект в Испании в моей практике – двухкомнатная квартира за €28000 в очаровательной приморской деревушке в Аликанте. Причем это недавно построенная деревенька, поэтому дома находились в хорошем состоянии. Но, сами понимаете, это далеко не первая линия, да и за развлечениями и другими прелестями курортного отдыха надо ехать в ближайший город».

Зачем?

Наш покупатель обратит внимание на такой объект, если его устраивает простое курортное (то есть недалеко от моря) жилье. Некоторые вложения – и у вас есть квартирка на теплом море, пусть и в нераскрученном месте

Сдать в аренду

После покупки недвижимости я намерен приезжать за границу всего один-два раза в год. Получается, все остальное время я буду просто платить за содержание жилья?

Решением данного вопроса является сдача жилья в аренду на время вашего отсутствия. Все заботы вы можете возложить на услуги управляющей компании. Величина доходов от аренды зависит не только от страны, но и конкретного города. Например, в Германии годовая прибыль за вычетом расходов составит до 10% годовых, в Латвии – 3-5%. В Болгарии – максимум 3–5% в целом по стране и до 6% в Софии. 

Можно ли сдавать жилье в аренду при частичном первом взносе?

В Турции после внесения части стоимости жилья вы можете сразу сдавать его в аренду и получать доход. Аналогично и в Испании: после внесения первого платежа вы можете сдавать жилье в аренду и даже продать. Если недвижимость была приобретена в ипотеку, она переоформляется на нового владельца. А, например, в Черногории, Сербии и Хорватии сдавать жилье вы сможете только после полной оплаты.

Какие налоги с дохода от аренды потребуется заплатить?

Ставки налогов на доход от аренды значительно отличаются по странам. Как правило, размер налогооблагаемой базы можно уменьшить за счет вычитания налога на недвижимость, расходов на ремонт и содержание жилья, платежей за услуги кондоминиума.

Ставки налога на доход от сдачи в аренду приведены в таблице.

А вот в Турции собственник освобожден от уплаты налога на прибыль от аренды. Правда, только в случае, если сдается только один объект недвижимости – квартира или вилла. Если сдается несколько объектов – налог составляет 0,2% от зарегистрированной стоимости жилья.

Уклонение от налогов – процесс бессмысленный, особенно в Европе. Принцип «Авось налоговые службы про меня не знают» не работает, поскольку, уплачивая налоги при покупке жилья, собственник уже попадает в базу налогоплательщиков. И вариант, что факт сдачи в аренду останется соответствующими службами «незамеченным», практически исключен. Уклонение от налогов карается крупным штрафом и/или тюремным заключением.

Агентства зарубежной недвижимости

На данной странице вы можете найти риэлторскую компанию или агентство недвижимости, предлагающие зарубежную недвижимость. Здесь вы сможете выбрать профессионалов, которые окажут вам услуги по оформлению недвижимости.

• Сначала выберите страну, в которой вы бы хотели найти риэлторскую компанию или иную фирму, деятельность которой связана с зарубежной недвижимостью.
• Далее вы можете сузить результаты поиска компаний. Укажите основные виды деятельности и дополнительные услуги, которые вас интересуют. Например, выберите агентства, которые предлагают зарубежную жилую недвижимость или, наоборот, коммерческую. Если, допустим, ваша цель – выгодные инвестиции, вы можете отметить «Инвестиционный консалтинг» в поисковом запросе.

Формальности при покупки недвижимости за рубежом

По законодательству РФ, гражданам, состоящим в законном браке, необходимо получить согласие супруги или супруга и оформить его нотариально на основании статьи 35 семейного кодекса РФ.

Уведомления о действиях, совершаемых гражданином РФ за рубежом: 

Уведомление об участии в иностранной компании: предоставляется в налоговый орган если доля участия в иностранной компании более 10%. Срок предоставления – не более 3х месяцев с момента возникновения или изменения даты участия в иностранной компании (обязан предоставлять налоговый резидент РФ проживающий более 183дней в РФ). За нарушение предусмотрен штраф 50.000 руб. 
Уведомление о контролируемой гражданином иностранной компании: предоставляется в налоговый орган если гражданин РФ признан контролирующим в иностранной компании (более 25% акций). Срок предоставления – не позднее 20мартаследующего за налоговым периодом года. (обязан предоставлять налоговый резидент РФ проживающий более 183дней в РФ). За нарушение предусмотрен штраф 100.000 руб. 
Уведомление об открытии гражданином РФ, изменении реквизитов, закрытии счета в зарубежном банке:  предоставляется в налоговый орган в течение месяца с момента наступления перечисленных событий. (обязан предоставлять налоговый резидент РФ проживающий более 183дней в РФ, не обязан – постоянно проживающий за рубежом, то есть более 1 года)

За нарушение предусмотрен штраф 1.000-5000 руб.
ВНИМАНИЕ: в случае если сделка по приобретению недвижимости за рубежом будет осуществлена через незадекларированный в РФ зарубежный счет гражданина РФ, такая операция будет считаться не законной на основании законодательства РФ и налоговый орган может оштрафовать покупателя на сумму до ¾ от суммы сделки

Предоставление отчетов о движении ден.средств по банковскому счету гражданина за рубежом: граждане РФ (валютные резиденты РФ), которые имеют зарубежные счета или вклады, должны ежегодно, в срок до 1 июня предоставлять в налоговые органы отчет в установленной форме о движении средств по зарубежным счетам/вкладам. За нарушение предусмотрен штраф 300-3000 руб

За повторное нарушение – 20.000 руб.

Грузия

• Население – 3,7 млн
• Русские и украинцы – около 1% (примерно 33 тыс.). Русский язык называют родным около 2% населения
• Программы иммиграции в Грузию

Когда-то в Советской Грузии русский язык был обязательным предметом в школе. Ещё в 2002 году около трети населения страны указывало, что они свободно владеют русским. Однако с тех пор прошли годы, и современная молодёжь далеко не всегда способна поддержать разговор на «великом и могучем». К сожалению, и английским владеют далеко не все.

Жилой квартал города Тбилиси

Так что, если собираетесь в Грузию надолго, желательно, чтобы надписи на этом языке не казались вам просто красивым узором. Отчасти языковые пробелы восполняет традиционное кавказское гостеприимство, однако лучше опираться на более прочный фундамент.

Отзывы иностранцев, выбравших Грузию

• Личный опыт журналиста, переехавшего в Тбилиси
• Как пара из России открыла бизнес в Грузии

А как же деньги

На покупку недвижимости за границей не нужно никакой лицензии. А вот с переводом средств все не так просто. 

Курс на борьбу с отмыванием денег заставляет Европу «перебирать» покупателями недвижимости. Приехать с мешком денег и купить квартиру за наличные вряд ли получится. Особенно, если речь идет о дорогой недвижимости, позволяющей претендовать на ВНЖ.

Украинцу придется обзавестись счетом в иностранном банке, куда можно перевести сбережения из отечественного финучреждения. При этом, согласно правилам НБУ, можно перевести на зарубежный счет не более 50 тыс. долларов в год. До недавнего времени для этого нужно было получать еще и электронную лицензию, но с 7 февраля 2019 года, согласно новому закону о валюте, она уже не понадобится. Хотя квота в 50 тыс. при этом останется.

Кроме того, можно вывозить за границу наличкой по 10 тыс. евро на каждого члена семьи. При этом потребуется справка о том, что эти деньги были сняты с вашего банковского счета в Украине. А чтобы пополнить ими ваш счет в европейском банке, придется предоставить доказательства легальности получения средств — наличие собственного бизнеса с определенными доходами, высокая зарплата, с которой уплачены налоги, и пр.

Мария Колыванова