Как продать долю в квартире пошаговая инструкция?

Алгоритм действий

Для успешного совершения сделки сторонам необходимо придерживаться определенного порядка действий:

1. В первую очередь необходимо определиться с конечной стоимостью, выставляемой на продажу части недвижимости. Для этого покупателю и продавцу нужно заключить дополнительное соглашение, где зафиксировать эту стоимость. Для установления реальной цены за жилую площадь можно обратиться к независимым оценщикам, которые не являются заинтересованными лицами, и не будут искусственно завышать или занижать стоимость.
2. Специалисты советуют на первом этапе избегать конфликтов и решить финансовый вопрос мирным путем. Так одна сторона, продавец, может предоставить другой, покупателю, рассрочку по оплате, о чем указывается в соглашении, где прописываются сроки и размеры платежа.
3. Далее, продавец и покупатель обязаны обратиться к нотариусу, где и оформить сделку подписав договорное соглашение о купле продаже. Как уже было сказано выше, такая обязанность возникла с июня 2016 года в связи с принятием ФЗ-172, где четко регламентирован порядок сделок с долевой недвижимостью.
4. В завершении сделки осуществляется регистрация прав нового собственника на долю в недвижимости. Для этого дольщику можно обратиться как в Россреестр, так и в ближайшее отделение Многофункционального центра, в полномочия которого входит и такая услуга.

Для обращения в эти Госорганы сторонам необходимо оплатить государственную пошлину в размере двух тысяч рублей и представить следующие документы:

• договорное соглашение о купле продаже части собственности, заверенное нотариально (количество экземпляров зависит количества сторон, участвующих в сделке);
• выписку из ЕГРН (если собственность оформлена до 2016 года предоставляется кадастровый паспорт и свидетельство);
• согласие одного из супругов, если жилплощадь приобреталась в браке;
• письменное подтверждение об уведомлении остальных дольщиков (личная подпись долевого собственника или почтовое уведомление);
• письменный отказ дольщиков воспользоваться преимущественным правом;
• документы, удостоверяющие личность всех участников.

Скачайте

  Согласие супруга на продажу доли (образец) (18,0 KiB, 358 hits)

После чего сторонам выдается расписка, в которой перечисляются все принятые от них документы, и указывается дата и время получения готовых обновленных документов.

По истечении десяти дней, необходимых для регистрации новому владельцу выдается следующий пакет документов:

• документ, подтверждающий право собственности (выписка из ЕГРН, к которой прилагается кадастровый паспорт жилплощади);
• договорное соглашение купли продажи, с указанием о регистрации сделки в Россреестре.

В случае если долевые собственники плохо ориентируются в законодательстве, можно обратиться за консультацией к юристу, практикующему в данной сфере права или воспользоваться услугами представителя, предоставив ему на совершение всей процедуры нотариально заверенную доверенность.

Права и обязанности нового совладельца

После окончания регистрационной процедуры новый собственник наделяется не только правами на недвижимость, но и обязанностями по содержанию и использованию общей жилой площадью (кухней, санузлом и т.п.), что не должно нарушать законные интересы и права других дольщиков (регламентируется статьей 449 Гражданского кодекса).

Обязанности и права продавца

Продавец в свою очередь обязан уплатить налог с суммы, полученной от продажи доли если он:

• владел частью недвижимости менее пяти лет, в размере тринадцати процентов, если цена за часть квартиры превысила один миллион (пункт 4 Статьи 217.1 Налогового кодекса);
• если возникла обязанность по уплате налога, бывший владелец вправе вернуть часть денег посредством получения имущественного вычета, как через налоговую службу, так и подав заявление и все документы в бухгалтерию работодателя (статья 218 Налогового кодекса).

Какие нюансы продажи?

Еще один важный вопрос, которым можно озадачиться, – есть ли разница при продаже и оценке между целой квартирой и долей в ней?

Изучая вопрос, может возникнуть ощущение, что продать долю квартиры, права на которую разделены, может быть сложнее. Есть ли права на такую сделку и есть ли возможности?

Права на продажу гарантирует государство. Можно продать свою часть метража, например, проживающим с вами собственникам или иным лицам. Однако такое право появляется лишь при условии, что жильё приватизировано.

Если доля не выделена, нужно сообщить другим владельцам, т. к. у них есть право выкупа. В случае отказа на приобретение можно предложить долю кому-то еще.

Оценка стоимости

Переходим к возможности продажи и оценке своего владения. Ошибка тех, кто хочет определить стоимость доли, состоит в неправильной оценке. При продаже определяется стоимость всей квартиры, а не части. Какая конкретно часть, как оценивается, сказать сложно. Ведь цена зависит и от предложений на рынке в том числе. Гражданин, который хочет купить именно долю, скорее исключение, чем правило. Понятная ситуация – жить с чужими людьми не предел мечтаний.

Мнение эксперта
Куртов Михаил Сергеевич
Юрист-практик с 15-летним стажем. Специализируется на гражданском и семейном праве. Автор десятков статей на юридическую тематику.

Когда человек покупает долю и собирается жить на этих «метрах», он рискует попасть в условия, которые невозможно предсказать. В случае с целой квартирой можно посмотреть, как она выглядит, хорошее ли там отопление и сделан ли там ремонт

А вот при покупке доли важно учитывать наличие людей, с которыми придётся проживать.

В любом случае это неизведанная территория, ведь даже поговорив с ними, сказать подходят ли они для комфортного проживания затруднительно. Здесь, ели кто и покупает такое жилье, им явно не захочется переплачивать. Являясь собственником части владений, нужно также быть готовым к тому, что ваше предложение может не найти покупателя.

Есть вариант продажи своей доли рейдерам. Это люди, которые могут купить ваше жильё последующей продажей. Скорее всего, они её купят, но цена вас не порадует — в два раза дешевле реальной стоимости. Ведь если никто другой не покупает вашу собственность, то зачем переплачивать. К такому варианту следует прибегать в случае, если продавать нужно срочно, а вариантов нет.

Выкуп долей квартир: этапы

Любой способ распоряжения общей собственностью, например квартирой, происходит на основании соглашения собственников.

Далее будут рассмотрены основные этапы выкупа доли недвижимого имущества у родственника.

Выкуп доли квартир у члена семьи

Этапы выкупа доли жилой площади у члена семьи

1. Подготовка документации:
   • правоустанавливающих бумаг на квартиру, то есть договора купли-продажи, дарения или мены;
   • правоподтверждающих бумаг, например выписки из ЕГРП, которая свидетельствует об отсутствии обременений, наложенных на квартиру, и свидетельства о праве собственности на жилье, которое оформляется в отделениях Росреестра;
   • пакета документов из БТИ (в инспекции гражданам выдают кадастровый паспорт, поэтажный план здания и экспликацию — приложение, где фиксируется информация с чертежами и краткими описаниями площадей комнат в квартире);
   • выписки из домовой книги.
   • нотариально заверенного согласия супруга на продажу доли в квартире.
2. Подписание договора купли-продажи доли.
3. Подача документации на государственную регистрацию. Согласно нормам закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, постановка на государственный учет прав на долю в собственности производится в течение 18 дней. Период регистрации начинает исчисляться с момента подачи заявления и дополнительной документации.

Мнение эксперта
Кузьмин Станислав Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.

Постановка на учет в московских регистрационных органах осуществляется в течение 12 дней, если регистрируются права на объекты жилого фонда.

Моментом перехода прав на долю в жилом помещении считается момент государственной регистрации этого права. Документами, подтверждающими регистрацию, выступают выписка из ЕГРП и копия свидетельства о праве собственности покупателя.

Выкуп доли на квартиру в ипотеку

1. Договора об ипотеке, который станет основанием для передачи залогового имущества кредитору.
2. Закладной.
3. Договора купли-продажи доли на квартиру.
4. Кредитного договора, фиксирующего процентную ставку по займу, размер ипотечного кредита, срок возврата долга и другие условия соглашения.

Проблемы при получении ипотеки

Процедура получения ипотечного кредита с целью приобретения доли в жилом помещении у родственника может быть связана с рядом трудностей.

Дело в том, что кредитные организации неохотно выдают заемные средства на приобретение долей в праве на квартиру. Хороший шанс стать заемщиком есть только у тех граждан, которым необходимо купить последнюю долю на жилое помещение.

Например, кредиты на ½ долю в квартире часто выдаются лицам, владеющим другой половиной жилья. Такой подход обеспечивает переход всей квартиры в залог по ипотечному кредиту и снижает риски банковской организации, выдающей заем.

Банки часто сомневаются в целевом назначении кредита, выданного лицу для покупки доли на жилье у родственника. Это происходит ввиду того, что недобросовестные заемщики могут тратить кредитные средства на свои личные нужды.

Они заключают с членом семьи фиктивную сделку о продаже доли, приобретая имущественные права на жилое помещение бесплатно, а заемные средства используют на иные цели, не связанные с приобретением недвижимости.

Ввиду указанных факторов банки имеют низкий уровень доверия к заемщикам, желающим выкупить долю у родственника, и устанавливают достаточно высокие процентные ставки по таким ипотечным кредитам.

Следующая
ДолиВыделение долей в квартире по материнскому капиталу

Как продать 1/2 долю квартиры: пошаговая инструкция

находящей в совместной собственности

1. Cначала следует выделить на каждого собственника доли. В случае, если имущество делят супруги, то обязательным будет нотариальное заверение. Если же имущество является совместной собственностью, но владельцы не состоят в супружеских отношениях, то достаточно будет письменного соглашения о выделении долей.
2. Далее следует непосредственно сделка по продаже одной из долей.

Когда владельцы недвижимости являются мужем и женой, то оба упомянутых этапа можно оформить одним соглашением. Оно подлежит нотариальному заверению.

Если недвижимость находится в долевой собственности, то процедура продажи доли в ней будет такая:

1. Один из совладельцев, решивший продать свою долю, должен уведомить других собственников о своем намерении.

   Делается это обязательно в письменной форме, так как в дальнейшем могут возникнуть разногласия. А официальное письменное уведомление будет подтверждением тому, что данные действия имели место.

2. Собственники, получившие такое уведомление, должны направить в адрес продавца свои письменные ответы о согласии либо несогласии с фактом отчуждения. Это адекватная реакция.
   Неадекватной она называется, если совладелец просто проигнорировал письмо и не дал никакого ответа.

   Продолжать процесс продажи доли можно в случае неадекватной реакции других владельцев жилья либо при их согласии на продажу доли третьим лицам.

3. По прошествии 30 дней после отправки уведомления можно приступать к оформлению документов.

   Раньше этого срока можно совершать сделку только в том случае, когда все собственники согласились с отчуждением доли.

4. Составляется договор купли-продажи доли недвижимости, а сам факт перехода права собственности подтверждается подписанием акта приема-передачи. На основании Федерального закона № 218-ФЗ сделка удостоверяется нотариусом.

При оформлении сделки купли-продажи доли необходимы следующие документы

• письменный отказ или согласие других владельцев;
• в случае непредставления своего мнения относительно отчуждения части жилья либо при неявке к нотариусу документы, подтверждающие отправку уведомления (квитанции, чеки), являются доказательством, что оповещение производилось;
• документы относительно государственной регистрации доли;
• документы о дарении, наследовании, покупке и т.п., т.е. правоустанавливающие;
• технический паспорт на недвижимость;
• кадастровый паспорт;
• в случае, если квартира находится в совместной собственности супругов, необходимо письменное согласие второго на продажу доли;
• если нет госрегистрации доли, потребуется выписка их ЕГРП;
• договор купли продажи;
• акт приема-передачи;
• в случае, когда в квартире, находящейся в долевой или совместной собственности зарегистрированы несовершеннолетние, необходимо получение разрешения от органов опеки.

В однокомнатной квартире

Сделка с половиной однокомнатной квартиры проходит по вышеописанному алгоритму.

Но здесь следует учесть, что такая доля является «проблемной» и ее надо правильно оценить.

Также нельзя правильно определить порядок пользования ею.

В такой ситуации вряд ли получится продать свою часть по максимальной цене: такие доли неликвидны.

В двухкомнатной квартире

Это имеет место, когда одна из комнат является проходной.

Продать выгодно такую долю не получится.

Если же комнаты отдельные, то ликвидность жилья повышается, да и покупателя найти намного легче.

В трехкомнатной и более квартире

Для более просторных квартир их половина является идеальной долей, т.е. пользоваться ею можно, не нарушая права других совладельцев.

Два собственника могут поделить ее так, что каждый будет занимать по одной комнате, а остальную площадь они могут отвести для общего пользования.

При этом вне зависимости от того, сколько квадратных метров занимает каждый владелец, коммунальные платежи подлежат оплате на равных.

ВАЖНО! Независимо от размера квартиры продавать ее можно либо по той же стоимости, которая была указана в уведомлении других владельцам, либо выше.

Нужен ли нотариус

Договор о продажи общей собственности может составляться в простой письменной или нотариальной форме.

1. Если продается квартира, являющаяся объектом совместной собственности, нотариальное заверение договора по закону не требуется.
2. При продаже квартиры в долевой собственности договор заверяется в обязательном порядке.

В зависимости от того, является ли заверение добровольным или обязательным, зависит размер госпошлины у нотариуса.

Тариф, госпошлина

Пример. Содольщики продают квартиру и решают, как же выгоднее — составить 1 договор о продаже, или 2. Стоимость имущества составляет 3,4 млн. руб., доли равны. Госпошлина за один договор о продаже от 2-х собственников будет стоить:

0,5% Х 3,4 млн. руб.= 17 тыс. руб.

Если будет составляться 2 разных договора, то госпошлина за один договор снизиться вдвое, поскольку расчет будет производиться от стоимости половины квартиры:

1,7 млн. руб. Х 0,5% = 8500 руб.

За техработы по составлению одного договора нотариус запросил оплатить 3 тыс. руб., а за 2, соответственно — 6 тыс. руб.

Из этого следует, что один договор обойдется дешевле, но в некоторых случаях выгоднее составлять 2 отдельных документа, например, если стоимость каждой доли не одинакова.

Если нотариус просит заплатить за 2 отдельных договора сумму, в 2 раза большую, чем при продаже объекта целиком, нужно обратиться к другому специалисту, поскольку расчет стоимости госпошлины при продаже ½ доли должен производиться от цены половины объекта. Соответственно и госпошлина будет вдвое меньше.

За помощь в составлении договора нотариус возьмет от 2 тыс. руб. В Москве подобная услуга дороже — в пределах 10 тыс. руб.

Но все это касается только договоров, где нотариальное заверение обязательно. Если стороны решили заверить простой договор по своей инициативе, платить придется больше (ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате). Сумма колеблется в зависимости от цены недвижимости:

Цена договора

Процент от стоимости квартиры с вычетом (для посторонних лиц)

Для близких родственников

3000 + 0,4% от стоимости

7000 + 0,2% Х (цена – 2 млн. руб.)

3 000 р. + 0,2% Х (цена – 2 млн. руб.)

Предельная сумма нотариального тарифа для третьих лиц — 100 тыс. руб., для родственников — 50 тыс. руб.

При оформлении договора оплата за услуги нотариуса варьируется в пределах 2-10 тыс. руб.

Впоследствии договор подлежит обязательной госрегистрации. На этом этапе затраты несет покупатель. Госпошлина равна 2000 руб. Если собственников 2, а договор 1, госпошлина делится соответственно размеру долей.

Обратите внимание! С 01.02.2019 г. нотариус сам проводит регистрацию договора

Он должен направить документы в Росреестр в электронном виде в течение того же дня, в который совершалась сделка, или в бумажном виде в течение 2 последующих дней. По закону оплата за данную услугу не предусмотрена. Стороны должны внести только сумму за госрегистрацию (2000 руб. за получение бумажной выписки ЕГРН или 1400 руб. за подачу документов в электронном виде).

Налоги

Продажа квартиры подразумевает получение дохода, а значит, придется оплатить налог — НДФЛ в размере 13%. Однако есть некоторые нюансы:

• если недвижимость была куплена до 2021 г., или же после этой даты, но получена путем приватизации, дарения, получения наследства или по договору пожизненной ренты, срок владения для освобождения от уплаты налога должен быть не менее 3 лет;
• если квартира куплена после 2021 г., срок владения для освобождения от налогообложения — 5 лет и более.

Продавец может воспользоваться налоговым вычетом, равным 1 млн. руб., или же вычетом в размере покупной стоимости продаваемого жилья, но при условии предоставления соответствующих документов. Содольщикам, которые намерены получить вычет в размере 1 млн., выгоднее заключить отдельные договора купли-продажи. В противном случае льгота в 1 млн. руб. будет поделена между ними пропорционально долям в имуществе.

Без изучения законодательства трудно разобраться в понятиях совместной долевой собственности, не говоря уж о составлении договора по отчуждению имущества с соблюдением всех правил. Допущенные по незнанию ошибки, например, игнорирование интересов несовершеннолетнего или мнения содольщиков о продаже, может привести к оспариванию сделки.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;

Срочный выкуп

Это обычная практика агентств недвижимости. Если собственнику срочно нужны деньги за имеющуюся долю недвижимости, риелторы предлагают срочный выкуп.

Такая схема выгодна в первую очередь агентству. Купив часть квартиры, риелторы получают преимущественное право на приобретение других долей. Не стоит говорить, что стоимость доли намного ниже целой квартиры. Таким образом, со временем агентство может выкупить всю жилплощадь по бросовой цене.

Преимуществом срочного выкупа долей, является полное сопровождение сделки сотрудниками агентства, что позволяет избежать бумажной волокиты.

Как видите, выкуп доли в квартире — это технически сложная процедура, которая требует строго следовать букве закона.

Выкуп доли в квартире у родственников по новому закону 2021 года: правила продажи доли

Продажа доли в квартире родственнику сопряжена с использованием норм о преимущественном праве покупки таких долей.

При заключении договора купли-продажи или договора мены в отношении доли в квартире ее собственник должен помнить о своей обязанности по письменному уведомлению всех участников долевой собственности на жилье.

Оповещение о продаже доли должно отправляться в адрес владельцев остальных долей в письменной форме. В документе должны быть отражены такие сведения, как цена и условия продажи имущественных прав на долю в квартире.

В течение 1 месяца с момента получения извещения собственники долей, наделенные преимущественным правом покупки, вправе заявить продавцу о своем желании приобрести его долю.

Отказ от приобретения долевой собственности, поданный гражданином с правом преимущественной покупки, или отказ от приобретения доли в течение 30 дней означают, что продавец имеет все основания для продажи имущественных прав посторонним лицам, не наделенным правом преимущественного приобретения доли в квартире.

Невостребованные земельные доли

Невостребованной земельной долей (для земель сельскохозяйственного назначения) считается доля:

• права на которую не зарегистрированы в порядке, установленном законодательством, и гражданин-собственник не предоставил ее в аренду или не распорядился как-то иначе в течение 3-х и более лет подряд;
• сведения о собственнике которой отсутствуют в решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий;
• умершего собственника при отсутствии наследников, заявивших права на наследство.

Орган местного самоуправления составляет список невостребованных земельных долей, публикует их в официальных территориальных СМИ и на своем сайте, а также предоставляет его общему собранию участников долевой собственности для утверждения. После утверждения списка собранием или по истечении 4-х месяцев орган местного самоуправления обращается в суд для признания им указанных участков невостребованными и затем переводит их в муниципальную собственность.

Способы продажи и налогообложение

На практике существуют следующие варианты продажи квартиры в долевой собственности.

Способы

№ п/п	Вариант	Комментарий
1	Продажа квартиры целиком	Все совладельцы продают объект одному продавцу. В такой ситуации не требуется направление уведомлений сособственникам. Сложность варианта в необходимости достижения всеми долевыми владельцами согласия по стоимости объекта и моменту продажи. Если все согласны на проведение сделки, то общая цена квартиры будет больше, чем при продаже по долям. При разумном ценообразовании, продать квартиру целиком значительно проще, чем доли отдельно.
2	Продаже квартиры по долям	Каждый владелец находит собственного покупателя. Такой вариант имеет ряд сложностей. Например, трудно найти покупателя, стоимость объекта значительно снижается, необходимо получить отказ от выкупа от каждого сособственника.

Если жилье находится в долевой собственности, то каждый из владельцев является самостоятельным продавцом. Все совладельцы имеют право оформить доверенность на одного продавца или на третье лицо.

В процессе сделки, каждая из сторон заинтересована в уменьшении расходов на оформление. Популярным вариантом является раздел затрат по 50%.

Однако продавец дополнительно оплачивает 13% НДФЛ, если владел объектом менее 5 лет (в случае получения в наследство или в дар – 3 года). Сумма налога может быть весьма значительной. Поэтому совладельцы заинтересованы в ее уменьшении.

Для использования налогового вычета в 1 000 000 р. от суммы сделки можно использовать раздельные договоры.

Продажа квартиры одним договором

Если стоимость квартиры невысока или совладельцы владели жильем более установленного срока, то такой вариант является приоритетным:

• уменьшается величина затрат на оформление нескольких договоров;
• уменьшаются расходы на технические и правовые услуги нотариуса;
• необходимо предоставлять меньше документов;
• меньше проблем с документацией.

Метод может быть использован, если цена жилья составляет меньше 1 000 000 р. В такой ситуации, продавцы используют фиксированный налоговый вычет.

Если минимальный срок владения объектом уже преодолен, то налог не начисляется. Исключение составляет ситуация, когда продавец не является резидентом РФ. Кроме того, сумма налога увеличивается до 33%.

Продажа квартиры разными контрактами

Метод продажи по долям одному покупателю может быть использован в следующих случаях:

• минимальный срок владения еще не вышел;
• стоимость объекта значительно превышает величину фиксированного вычета (1 000 000 р.);
• затраты на подготовку нескольких договоров не превышают величину налога.

Способ получил распространение, так как многие граждане использовали для погашения ипотеки материнский капитал. После окончания кредита, родители должны выделить доли детям. У детей сроки владения исчисляются с даты выделения. В результате, семья должна оплатить налог при продаже квартиры, который может превышать величину маткапитала.

Пример. Семья Пришвиных приобрела 1 комнатную квартиру в ипотеку. После рождения второго сына, они решили расширить жилплощадь. Для этого, они погасили остаток кредита за счет материнского капитала. Супруги хотели продать жилье и оформить недостающие средства в ипотеку. По условиям меры поддержки, они выделили доли детям. После чего, оформили сделку за 6 000 000 р. В июле следующего года в новую квартиру пришло письмо из ИФНС. Налоговая уведомила о наличии долга по налогам в размере 180 000 р. Ситуация возникла, так как семья оформила общий договор купли-продажи. А срок рассчитывается с момента выделения долей детям.

Конечно, супруги должны обратиться в ИФНС с требованием произвести перерасчет. Их доли не должны облагаться налогом, так как они владели жильем более 5 лет. А на доли детей можно использовать фиксированный вычет. Однако он будет применен совместно (по 500 000 р. на каждого ребенка). Таким образом величина налога будет уменьшена, но все равно останется значительной.

Принудительная продажа

В случае, если один из совладельцев против оформления сделки, возможна принудительная продажа.

Способ может применяться:

• исключительно в судебном порядке;
• если доля признана незначительной;
• если объект не является единственным жильем гражданина;
• если лицо фактически не проживает в помещении.

Если ситуация соответствует перечисленным требованиям, то долевой собственник имеет право обратиться в суд с требованием о принуждении к совершению сделки.

Порядок действий:

1. Направление иска.
2. Внесение платы на счет суда.
3. Судебное разбирательство.
4. Вступление решения в законную силу.
5. Перечисление средств владельцу маленькой доли.
6. Переоформление доли на истца.

Способ популярен для выкупа микродолей.