Что нужно знать о сделках с недвижимостью с участием несовершеннолетних

Порядок получения разрешения от органов опеки

На беседе у совета попечительства обязательно должны присутствовать оба опекуна или родителя несовершеннолетнего ребенка.

Если одна родительская сторона не может присутствовать перед органами опеки из-за территориальной удаленности, развода, принципиального несогласия на продажу доли несовершеннолетнего или по любым другим причинам, дело будет передаваться в суд и решаться в судебном порядке.

Ускорить решение вопроса можно предоставлением в судебную инстанцию письменного согласия опекуна/родителя на заявку о продаже квартиры (оно должно быть заверено нотариусом или российским консульством, если он находится в другой стране) или документов, которые подтвердят отсутствие родительских прав у отсутствующей стороны.

В органы попечительства также нужно будет предоставить пакет документов. Перечень необходимой документации может отличаться в зависимости от части РФ. Есть случаи, когда список документов отличается даже при нахождении муниципальных учреждений в одном городе или регионе.

По этой причине рекомендуется уточнять состав документационного пакета непосредственно в том учреждении, где будет выдаваться разрешение.

В большинстве случаев запрашиваются такие документы:

• паспорта обоих родителей;
• свидетельство о рождении или паспорт ребенка (нужен оригинал и копия);
• документы о купле недвижимого имущества, которые подтверждают наделение ребенка долей жилья;
• письменное заявление;
• свидетельство о браке либо документ, подтверждающий расторжение брака;
• документы на продаваемое имущество;
• свидетельство о праве собственности на жилье;
• нотариальная лицензия на продажу;
• выписки с лицевого счета покупаемого и продаваемого жилья;
• выписка из домовой книги продаваемой и покупаемой недвижимости;
• квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины;
• договор о покупке нового жилья, подтверждающий право собственности.

После подачи всех необходимых документов сотрудники органов опеки проведут осмотр квартиры, в которой живет ребенок.

Во время подачи письменного заявления о продаже квартиры и остальных документов родителями/опекунами составляется заявление, в котором они обязуются соблюдать права ребенка.

Проводится эта процедура в присутствии инспектора УЗСН (управление социальной защиты населения), который в последствии заверит заявлении.

Продажа квартиры с долями, принадлежащим детям

Родители не имеют прав на объекты собственности несовершеннолетних детей. Поэтому они не могут распорядиться ими по своему усмотрению.

Однако закон предусматривает возможность продать квартиру с долями собственности несовершеннолетних детей в следующих случаях:

• денежные средства от продажи доли поступят на личный счет несовершеннолетнего (применяется в крайних случаях, например, при переезде в другой регион);
• родители выделяют доли взамен проданной в другом жилом помещении (доля должна соответствовать стоимости реализованной или площади);
• ребенок включается в состав покупателей другого жилого помещения (условия проживания не должны ухудшаться).

Бытует мнение, что родители должны выделить долю, размер которой соответствует проданной. Однако это не так. Если доля была продана в однокомнатной квартире, а приобретена в трехкомнатной, то никто не обяжет родителей выделить равную долю.

Алгоритм действий

Чтобы продать квартиру, доли в которой принадлежат несовершеннолетним детям, необходимо:

1. Подготовить документы.
2. Найти покупателя.
3. Получить разрешение отдела опеки.
4. Оформить договор.
5. Провести нотариальное удостоверение.
6. Провести государственную регистрацию.

Пример. Гражданка М. с 2 близнецами 8 лет решила переехать в другой регион. Для этого мать приняла решение продать квартиру, полученную в долевую собственность от администрации города. Отдел опеки дал согласие на совершение сделки. Женщина предоставила предварительный контракт купли-продажи жилья. Так как гражданка М. была одинокой матерью, то согласие отца на сделку не требовалось. Постановление администрации обязало мать перечислить средства за доли на личные счета детей.

Необходимые документы

Перечень документации для продажи квартиры, доли в которой принадлежат детям:

• гражданские паспорта всех собственников;
• свидетельство о рождении несовершеннолетних собственников (обязательно);
• выписка из ЕГРН;
• выписка из домовой книги;
• правоустанавливающий документ;
• технический паспорт;
• выписка из домовой книги;
• выписка с лицевых счетов;
• разрешение отдела опеки.

Образец контракта купли-продажи

Контракт купли-продажи квартиры, доли в которой принадлежат несовершеннолетним собственникам, составляется в письменной форме. Он должен включать следующие сведения:

• наименование контракта;
• дата и место оформления;
• данные сторон;
• данные законного представителя несовершеннолетнего собственника;
• сведения об объекте (величина долей, адрес, этажность дома, общая площадь квартиры);
• права и обязанности сторон;
• цену сделки;
• порядок перечисления денежных средств;
• ответственность сторон;
• сведения о наличии аванса, задатка, рассрочки;
• подписи сторон.

Образец договора купли-продажи

Обращение к нотариусу

Отчуждение недвижимости, собственниками которой являются дети, а также с долями в квартире, подлежат обязательному удостоверению нотариусом. Поэтому оформление контракта можно доверить нотариальной конторе.

Закон не обязывает граждан обращаться в определенную контору. Стороны свободны в выборе.

Однако нотариальное удостоверение приводит к дополнительным расходам. Гражданам необходимо оплатить:

• 0,5% от суммы сделки за нотариальное удостоверение;
• дополнительную сумму за технические и правовые услуги.

Сумма различается в зависимости от субъекта РФ. Например, в Алтайском крае необходимо оплатить от 5 000 до 12 000 р. Уточнить стоимость на услуги нотариуса в своем регионе вы можете на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Регистрация в Росреестре

С 2019 года обязанность по передаче документов на регистрацию в Росреестр возлагается на нотариуса. Стороны только предоставляют документацию в нотариальную контору и оплачивают пошлину, в том числе и за государственную регистрацию.

В году сумма пошлины составляет 2000 р. С момента государственной регистрации, право несовершеннолетнего на долю прекращается.

Налог с продажи

Обязанность по уплате налога возлагается на всех собственников при продаже жилого помещения. Не предусматривается исключение и для малолетних граждан.

Поэтому законный представитель ребенка должен оплатить 13% от стоимости доли и подать налоговую декларацию.

Исключение предусматривается для лиц, которые владели квартирой:

• не менее 5 лет до продажи (если она была куплена);
• не менее 3 лет до продажи (если она была принята в дар или получена в наследство).

Окончательное завершение сделки с недвижимостью

Процессы отчуждения старого жилья и приобретение нового должны совпадать

В случае принятие органами опеки положительного решения, выносится соответствующее постановление. Происходит это в течение 2 недель я момента подачи заявления. Разрешение привязывается к адресу отчуждаемой недвижимости и содержит адрес покупаемой квартиры. Законные представители подлежат снятию с регистрации и выписывают несовершеннолетнего.

Согласие попечительского совета на выписку ребенка обязательно, даже если он не совладелец недвижимости. Далее заключение сделки осуществляется в привычном порядке, предполагающем нотариальное между двумя сторонами, с составлением акта приема-передачи собственности и регистрации права собственности сторон сделки в установленном порядке.

Процесс отчуждение старой квартиры и приобретения новой недвижимости должен совершаться одновременно. Далее следует обязательная . Для подтверждения соблюдения прав несовершеннолетнего, копии документов о получении им равнозначной доли недвижимого имущества в собственность, направляются в адрес попечительского совета.

Как купить/ продать квартиру с ребенком-собственником? Подскажет видео:

Все сделки с недвижимым имуществом всегда сопряжены с риском. Если участвует несовершеннолетний, то доля риска существенно возрастает. Поэтому продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка бывает очень сложно. Рассмотрим как продать долю ребенка в приватизированной квартире.

Продажа квартиры без представления жилья

Из общего правила есть исключения. В ряде случаев продажа квартиры с детьми может происходить без предоставления нового жилья.

Но разрешение на покупку ипотечной квартиры получить все же можно при двух условиях:

• новостройка находится в высокой стадии строительства;
• необходимо прописать ребенка в другой квартире до конца стройки.

В ряде других случаев новая квартира также может быть хуже старой. Например, несовершеннолетнему требуется серьезное и дорогое лечение. Тогда семья принимает решение переселиться в меньшую квартиру, а оставшиеся деньги вложить в лечение. Аналогичная ситуация и в случае необходимости переезда ребенка в другой город или регион из-за заболеваний.

Для того, чтобы опека одобрила такую спорную сделку вы должны доказать необходимость ухудшения условий. Например, предоставить документы, медицинские справки или билеты в другой город.

○ Возможные риски.

Признание сделки недействительной спустя несколько лет.

Спустя время, вы можете быть поставлены перед фактом, что родители, усыновители, попечители лица, у которого вы купили квартиру, обратились с иском в суд о признании купли – продажи недействительной.

Обосновать свои требования они могут тем, что на момент оформления сделки, несмотря на то, что квартира по праву собственности принадлежала лицу, с которым вы вели переговоры и подписывали документы, не было 18 лет (даже за день до совершеннолетия).

Подписанный договор будет признан незаконным, если не было их согласия.

В соответствии с нормами п. 2 п.п. 4 ст.178 ГК РФ, вы как покупатель также можете предъявить требования о признании незаконной сделки, если заблуждались в отношении лица, связанного с продажей квартиры.

Например, покупая недвижимость, в которой был прописан несовершеннолетний, вы подписали договор с родителями, не подозревая, что они лишены родительских прав.

На основании п. 2 ст. 179 ГК РФ, совершенная обманным путем сделка также может быть признана решением суда недействительной в пользу потерпевшего.

Например, перед продажей квартиры, родители прописали ребенка к бабушке, скрыв тот факт, что при приватизации жилья часть жилплощади оформлена на несовершеннолетнего подростка.

Обратите внимание, что согласно ч. 1 ст

196 ГК РФ общий срок, исчисляемый для подачи исковых требований, составляет три года, но истец может просить суд восстановить этот срок, при наличии весомых доказательств, уважительных причин, почему не обратился своевременно.

Недобросовестный риелтор.

К сожалению, честь и совесть не являются неотъемлемой чертой агентов, занимающихся сделками купли – продажи недвижимости, тем более что в нашей стране статус риелтора не имеет легитимного статуса.

Как следствие нет единых требований к данному виду деятельности, и руководствуются агентства правилами ими же разработанных и утвержденных уставов.

Нередки случаи, когда вы можете стать жертвой аферистов или так называемых «черных риелторов».

Чтобы не попасть впросак, обратите внимание на элементарные вещи:

Добросовестный риелтор должен заключить с вами двусторонний договор, в котором оговариваются все условия и ответственность сторон.
Честно выполняющий свои обязанности представитель агентства не станет намекать на возможность скидок процентных ставок комиссионных, поскольку в противном случае он просто собирается обмануть своего работодателя

А можно ли доверять такому человеку, решать вам.
Заниженные расценки также вызывают подозрение, если это не начинающее только работать агентство.
Но, все же надежнее обратиться в агентства недвижимости с проверенной репутацией.

Обратите внимание, что агентство не может быть собственником жилья, которое вы хотите купить.
Рассматривайте варианты приобретения квартиры только при наличии пакета необходимых документов на нее.
Не стоит давать авансы до тех пор, пока не будет составлен договор с собственником имущества.. Надеюсь, эти советы и ваша бдительность помогут избежать обмана при покупке квартиры

Надеюсь, эти советы и ваша бдительность помогут избежать обмана при покупке квартиры.

Жилье и дети – основные гарантии

Собственником недвижимости в России может быть кто-угодно – граждане, организации, объединения, государство. При этом владеть объектом недвижимости может любой гражданин – даже тот, который не в силах это осознать. Закон не запрещает иметь в собственности недвижимость детям или недееспособным гражданам. Более того, государство даже обеспечивает им дополнительные гарантии обеспечения права на жилье.

В практике дети имеют определенные гарантии прав на жилое помещение в нескольких случаях:

• если при покупке жилья использовался материнский капитал. В этом случае Пенсионный фонд разрешит провести сделку лишь в том случае, если по ее результатам каждому члену семьи (родители и дети) будут выделены доли в купленном объекте. Это касается как случаев, когда материнский капитал используется как доплата (а вся остальная сумма у семьи уже есть), и когда он используется вместе с ипотечным кредитом;
• если продается жилье, в котором ребенок имеет долю (например, он получил это жилье в наследство или семья купила квартиру с материнским капиталом). Тогда при продаже придется заручиться согласием органов опеки и попечительства, а это может быть сложно;
• если продается жилье, в котором зарегистрирован несовершеннолетний. Выписать его принудительно будет крайне сложно даже через суд – если у ребенка нет иного дома, аннулировать его регистрацию в купленной квартире не получится;
• если ребенок претендует на долю в квартире, хотя по факту ее не имеет. Это ситуации, когда семья приватизирует квартиру, но прописанный в ней ранее ребенок не получает свою долю – если это было проведено без согласия органов опеки, такая сделка может быть оспорена позже;
• другие гарантии – например, обязательство государства выделять жилье детям-сиротам и семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Другими словами, государство заботится о правах ребенка на жилье чуть лучше, чем о правах всех остальных граждан (которые тоже защищены, но права ребенка в приоритете).

Кстати, нужно учитывать и возраст несовершеннолетнего ребенка – несколько лет разницы могут решать многое:

• если ребенку менее 14 лет, он никак не участвует в сделке – все действия за него проводят его родители (усыновители, опекуны), и с согласия органов опеки;
• если ребенку от 14 до 18 лет, он может совершать сделки самостоятельно – но только с согласия как родителей, так и органов опеки;
• если ребенку от 16 до 18 лет, он может получить право распоряжаться имуществом самостоятельно – но только если будет признан судом полностью эмансипированным (а для этого придется найти работу или вступить в брак).

В любом случае, если в сделке купли-продажи хоть как-то участвует несовершеннолетний, эта сделка сразу становится более рискованной. А как избежать самых распространенных рисков – разберем дальше.

Когда признаётся право собственности

Рассмотрим случаи, при которых несовершеннолетнего можно считать собственником приватизированной квартиры или дома:

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических
вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему —
обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 938-87-35 Москва, Московская область

+7 (812) 467-34-81 Санкт-Петербург, Ленинградская область

+7 (800) 333-89-17 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

• Приватизация объекта недвижимости, в котором зарегистрированы дети;
• Договор дарения, оформленный на детей;
• Получение права собственности по наследству;
• Договор купли-продажи жилплощади, согласно которому ребенок — владелец.

Приобретение и дарение ничем не ограничено. Так же соблюдаются права детей в получении наследства. При оформлении приватизации квартиры или дома, включение детей в договор обязательно в любом случае. В приватизированной квартире несовершеннолетний не обязательно должен быть в ней прописан, чтобы являться собственником.

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.

Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.

«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.

«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.

В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.

Если ребенок – владелец жилья

Самая сложная сделка – когда нужно продать объект недвижимости, одним из собственников которого (или даже единственным собственником) является несовершеннолетний гражданин. Особенно сложной такая сделка становится, когда семья пытается продать квартиру, купленную за материнский капитал, а деньги использовать как первый взнос по ипотеке на более дорогую квартиру.

Основное условие – если хотя бы небольшая доля жилого помещения принадлежит ребенку, для его продажи нужно получить согласие органов опеки. Ребенок мог получить долю в собственности любым способом – в порядке наследования, дарения, распределения по условиям программы материнского капитала (или родители просто решили записать на него часть квартиры). Процедура оформления продажи такого объекта недвижимости во всех подобных случаях будет одинаковой.

По словам доцента Финансового университета Оксаны Васильевой, согласие органов опеки придется получать по такой схеме:

• если один из собственников квартиры – несовершеннолетний, нужно обратиться в органы опеки местной администрации;
• орган проводит проверку на предмет того, не ухудшится ли положение несовершеннолетнего после осуществления такой сделки;
• если все в порядке – органы опеки выдают согласие (оно действует ограниченный период времени);
• копия согласия прикладывается к договору купли-продажи, оригинал покупатель должен будет отдать в Росреестр при подаче заявления на регистрацию права собственности;
• если в сделке участвует несовершеннолетний, договор должен заверить нотариус.

На первый взгляд, больших проблем нет – но все дело во втором пункте. Органы опеки проверяют, не ухудшатся ли жилищные условия ребенка после продажи квартиры. А здесь возможны варианты – даже такие, при которых сделку придется отменить.

Как показывает практика, органы опеки порой относятся к своей работе с излишней скрупулезностью, отказывая даже тогда, когда условия жизни ребенка после продажи квартиры станут явно лучше. Проверка проводится по таким критериям:

• площадь – новая квартира однозначно должна быть больше той, которая продается;
• месторасположение – если семья продает квартиру в городе, а покупает в сельской местности, опека может отказать (даже если старая квартира была в отдаленном депрессивном районе, а новая находится ближе к центру);
• цена – если новая квартира по какой-то причине будет дешевле старой, могут отказать (или, как вариант, родителей обяжут перевести разницу на специальный счет ребенка, доступ к которому он получит после совершеннолетия);
• доля ребенка – если в старой квартире несовершеннолетнему принадлежала половина, а в новой ему выделят, например, одну пятую, то органы опеки могут отказать.

Правда, на некоторые критерии органы опеки могут «закрыть глаза», но только в исключительной ситуации – например, если семья продает квартиру, чтобы срочно заплатить за лечение ребенка (но и там решение принимается в индивидуальном порядке).

Еще сложнее сделка будет, если семья продает квартиру в одном регионе, а покупает в другом (что достаточно часто практикуется, например, в Москве с Московской областью или в Санкт-Петербурге с Ленинградской областью). Как рассказал нам руководитель юридической компании «Кудинов и партнеры» Николай Кудинов, в этом случае деньги от продажи старой квартиры нужно зачислить на специальный счет, открытый на имя ребенка.

Другими словами, такая сделка будет крайне сложной из-за необходимости заручиться поддержкой органов опеки. Кстати, по этой причине многие семьи сознательно отказываются использовать материнский капитал на покупку первой квартиры – если они заранее знают, что в перспективе эту квартиру придется продать, чтобы купить жилье просторнее.

Требования закона

Давайте разберемся с требованиями закона к процедуре продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком. Вам придется изучить требования сразу нескольких законодательных актов. В частности, это требования:

• Гражданского кодекса РФ
• Семейного кодекса РФ
• Жилищного кодекса РФ
• Если таковые присутствуют, то требования региональных законов и приказов – это могут документы от правительства вашей области, от министерства социального развития и защиты несовершеннолетних

Для того чтобы разобраться в ситуации, как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком, нужно в первую очередь понять, что речь идет хоть и несовершеннолетнем, но все-таки гражданине нашей страны. А значит, права этого гражданина, гарантированные Конституцией РФ, никто не вправе ограничивать. При это факт того, что вы являетесь родителем этого ребенка, накладывает на вас массу обязательств. Остановимся на том, что вам придется:

• Принимать решения, основываясь на принципе отсутствия ухудшения жилищных условий несовершеннолетнего
• Учитывать невозможность лишения права ребенка на жилье
• Учитывать необходимость согласования ваших действий с органами опеки и попечительства

Защита прав

Если вы изучите массу статей в интернете о том, как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком, то столкнетесь с дезинформацией о том, что получать разрешение органов опеки на продажу квартиры нужно только в случае, если жилищные условия ребенка ухудшаются. На самом деле это не так. Вы обязаны согласовывать все изменения в правовом статусе ребенка, связанном с защитой права на жилище, с органами опеки и попечительства.

Единственно идеальный вариант разрешения ситуации, когда в квартире прописан ребенок, а вы думаете, как продать эту недвижимость:

• Выписать ребенка
• Одновременно с этим прописать несовершеннолетнего в квартире, где жилищные условия существенно лучше (больше площадь, лучше ремонт, отдельная комната)
• И только после этого продавать квартиру

Но в реальности такая ситуация очень редка – ведь мало кто располагает возможностью сначала приобрести новую квартиру, затем ждать достаточно долго получения разрешения на выписку и прочие государственные услуги, а только затем продавать квартиру, в которой был прописан ребенок.

Мошенничество

Стоит учитывать, что если вы ищите варианты, как продать квартиру оформленную на несовершеннолетнего ребенка квартиру, то вполне можно столкнуться с организациями, которые обещают за небольшую плату избавить вас от проблем с получением разрешения органов опеки. Иногда такие компании называют себя агентствами недвижимости, иногда просто – юридическими компаниями. При этом обещаются обычно просто идеальные условия:

• Получим разрешение без вашего присутствия за один день
• Не нужно никаких подтверждений – просто ваш паспорт и свидетельство о рождении ребенка

Нужно понимать, что сделка, в которой вы ищите ответ на вопрос, как продать квартиру оформленную на несовершеннолетнего ребенка, все-таки должна быть оформлена по закону. Если же согласиться на условия этих странных волшебников, то после получения разрешения вы отдадите им деньги и отправитесь на регистрацию к нотариусу. А уже у нотариуса вам сообщат, что сделка не может быть признанной законной. Прощайте ваши деньги.

Если же компания поможет вам пройти и нотариуса и сделку все равно зарегистрируют, то покупатель через некоторое время столкнется с проблемой невозможности выписать вашего ребенка из его собственности. Это отличный повод подать на вас в суд и обязать вернуть деньги. Ну, и в самом плохом случае, возбудить уголовное дело по статье мошенничество. Поэтому обращайтесь к юристам, которые не обещают волшебных гор, а работают по закону.

Возраст ребенка

Также в сделках нужно учитывать возраст ребенка. Есть разделение по правам на две категории, связанное с получением несовершеннолетним паспорта.

Основные требования закона вы изучили. Давайте приступим к разъяснением по самому алгоритму сделки.