Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Когда возможно расторжение договора купли-продажи

В главе 29-й Гражданского кодекса РФ содержатся основополагающие нормы, которыми стоит руководствоваться при необходимости расторгнуть договор купли-продажи.

Законодательно предусмотрены два варианта расторжения договора купли-продажи недвижимости после перехода прав на нее новому владельцу:

1. Предпочтительным и упрощенным является способ расторжения, когда это решение достигнуто по обоюдному соглашению сторон (п.1 ст. 450 ГК РФ).
2. Встречаются случаи, когда согласия другой стороны (других сторон) не удалось добиться. Тогда разрешить ситуацию получится лишь по обращению в суд (п.1 ст. 450 ГК РФ).

В п. 2 ст. 450 ГК РФ также обозначено, что за основание для расторжения договора купли-продажи в судебном порядке принимается факт существенного нарушения условия, обозначенного в договоре, одной из сторон.

Оформление расторжения при наличии обоюдного согласия

Когда стороны сошлись во мнении и готовы расторгнуть ДКП недвижимости, одним из используемых способов признается составление еще одного договора купли-продажи. По новому договору право недвижимое имущество возвращается первоначальному владельцу, который на этот раз выступает в роли покупателя. Впоследствии права по сделке нужно вновь зарегистрировать.

Если составляется соглашение на расторжение договора купли-продажи, то оно подписывается обеими сторонами. О расторжении должна быть сделана отметка в Росреестре.

Скачайте

  Соглашение о расторжении договора купли-продажи. Бланк (13,1 KiB, 242 hits)

Расторжение ДКП жилплощади через суд

При отсутствии согласия, стороне, изъявившей желание прекратить действие ДКП по сделке с недвижимостью, требуется в письменной форме обратиться за получением такового ко второй стороне-участнику.

По истечении 30-ти дней со дня отправки уведомления, не зависимо от того будет ли получен отказ, или запрос будет оставлен без внимания, возникает право на обращение в суд.

Скачайте

  Иск о расторжении договора купили-продажи квартиры (57,0 KiB, 248 hits)

Побуждение к аннулированию договора

В юридической практике встречаются случаи, когда расторжение происходит по инициативе покупателя жилья.

Имеется ряд поводов, благодаря которым покупатель вправе рассчитывать на положительное решение по своему вопросу:

• проданное жилье не соответствует основным параметрам и характеристикам, зафиксированным в договоре (техническое состояние, площадь, количество комнат и хозяйственных построек не соответствует документам);
• неожиданно возникшие обременения:
• задолженности по уплате платежей по коммунальным услугам;
• появление лица, неосведомленного о продаже и имеющего законные права жить и пользоваться имуществом и претендующего на реализацию своих законных прав.
• не произошла фактическая передача недвижимости продавцом покупателю, либо была осуществлена, но не в полной мере, или в случае существенного несоблюдения сроков передачи.

Весомое основание продавца к стремлению аннулировать продажу возникает, когда покупатель нарушает обязательства по документу, касающихся сроков и суммы, подлежащей выплате. Альтернативно судом без подписания соглашения устанавливается судом мера, обязывающая покупателя выплатить причитающуюся продавцу сумму с учетом неустойки, если такая предусмотрена по договору (ст. 395 ГК РФ).

Совершение платежа требуется подтвердить: распиской, квитанцией, выпиской из банка и др.

Иные обстоятельства для аннулирования

Помимо указанных обстоятельств, за основания достаточные для аннулирования ДКП недвижимости бывают:1 Сделка, осуществленная сторонами, признается недействительной, если совершена при наличии следующих факторов:

•  сторона-участник операции по сделке с квартирой (домом) недееспособный гражданин;
•  подписание договора было получено насильно, посредством угрозы благополучию и здоровью непосредственно участнику сделки или членам его семьи;
•  сторону сделки заведомо ввели в заблуждение, обманули, что принудить к заключению договора.

2

• внесения изменения в законодательную базу;
•  существенное изменение стоимости объекта сделки, например, при возникновении финансового кризиса.

3456

• Появиться неожиданно;
• Представлять собой непреодолимое обстоятельство;
• Быть угрозой к возникновению ущерба сторон-участников;
• Касаться каждого участника.

Специфика правильной подачи обращения в судебную инстанцию

Не редки случаи, когда судья вынес вердикт: договор подлежит расторжению, но имущество остается во владении приобретателя по ДКП. Так как аннулировать продажу и при этом вернуть права на недвижимость? Чтобы это осуществить, в иске нужно обязательно указать требование не только о расторжении, но и возврате, а также о компенсации ущерба.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи своей квартиры?

Добрый день!

такого рода договоры не требуют нотариального заверения (согласно Гражданского кодекса РФ).

Заключенный Вами договор в агенстве недвижимости имеет юридическую силу.

Согласно ГК РФ: Статья 450. Основания изменения и расторжения договора 1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Согласно ГК РФ: Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора 1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. (То есть изменение Ваше договора или его расторжение возможно только в этом агенстве недвижимости в пиьсменной форме по обоюдному согласию двух сторон) 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Статья 453 ГК РФ Последствия изменения и расторжения договора 1. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. 2. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются. 3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. 4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. 5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Таким образом, в одностороннем порядке Вы договор расторнуть не имеете права, необходимо соглашение сторон (Вас и агенства недвижимости). Оформляется расторжение или изменение договора в письменном виде (также как и заключался договор).

Всего доброго!

Как расторгнуть

Ст. 452 ГК РФ устанавливает, что стороны должны провести процедуру расторжения ДКП в той форме, в какой происходило заключение ныне аннулируемого документа.

Последовательность действий зависит от определенной ситуации, в частности от того, производится ли процедура аннулирования до запуска процесса регистрирования новых прав владельца, или после.

До регистрации

Если договор не был зарегистрирован в госреестре, следует и подписать соглашение в трех экземплярах в нотариальной конторе, в которой была заключена сделка. Этого достаточно, чтобы признать ДКП расторгнутым.

Если стороны заключили договор без нотариуса, расторжение они также могут оформить самостоятельно.

Когда документы поданы в госреестр, но процедура оформления еще не завершена, необходимо подавать подписанное обеими сторонами соглашение в указанное учреждение. После этого процесс перехода прав на недвижимость отменяется, и половина уплаченных за ее проведение денег возвращается заинтересованной стороне.

После регистрации

Если процедура перехода права на собственность уже закреплена реестром, но стороны желают аннулировать сделку, можно оформить новый договор. По нему владелец недвижимости обязуется вернуть предмет договора старому владельцу, а тот – передать ему денежные средства (в основном указывается изначальная цена).

В практике применяется и другой вариант, суть которого – составление соглашения об аннулировании сделки и его предоставление в МФЦ (многофункциональный центр). Процедура платная и занимает 10 календарных дней. Для переоформления права на недвижимость на прежнего собственника нужно заплатить пошлину в 2000 рублей.

Вне зависимости от выбранного варианта расторжения ДКП выдается новая выписка из единого государственного реестра недвижимости, где прежний владелец указан как собственник. Перечень документов для оформления состоит из старого договора и паспорта. Если процедура осуществляется на основании судебного постановления, необходимо предоставить и его.

Если использовались ипотека или маткапитал

Когда недвижимость приобретена с помощью ипотеки, в процесс оформления расторжения подключается и финансовая организация. Соглашения будет достаточно, только если право на собственность с соответствующими обременениями не оформлены. В обратном случае все действия с недвижимостью требуется согласовать с кредитором.

Если квартира приобретена с использованием маткапитала, то покупатель должен выделить доли всем членам семьи. Если владелец недвижимости несовершеннолетний, для отмены сделки необходимо привлечь органы опеки.

Расторгнуть ДКП, в таких случаях, можно воспользовавшись нижеприведенными вариантами:

1. Заключение предварительной сделки, согласно которой прежний владелец возвращает полученные ранее финансовые средства в качестве задатка. Новый собственник использует эти деньги для погашения ипотеки, банк снимает обременения, после чего стороны регистрируют изменения в госреестре.
2. Привлечение кредитора. Заключается контракт, арендуются две ячейки. В одну из них покупатель вносит часть денег с целью закрытия ипотеки. Деньги со второй ячейки продавец получает после устранения обременений.

Порядок оформления сделок с недвижимостью — 5 основных этапов

Перейдем к практическому рассмотрению алгоритма оформления сделок с недвижимостью в соответствии с последними изменениями в законодательстве.

Я постараюсь упомянуть здесь все нюансы, чтобы вам было предельно ясно, куда идти и что делать.

Предположим, понравилась квартира из объявления на продажу, и вы решили её купить и оформить в собственность.

В первую очередь, свяжитесь с продавцом и узнайте у него, сколько человек владеют этим объектом. Еще спросите, есть ли несовершеннолетние, и не досталось ли жилье по наследству. Эти сведения имеют определяющее значение, так как от них зависят дальнейшие действия по оформлению права собственности на квартиру.

Этап 1. Анализ документов

Получив устную информацию, договаривайтесь с продавцом о встрече и просите, чтобы он принес подлинники всех документов. Это обязательное условие, так как мошенники часто под различными предлогами используют ксерокопии. Внимательно изучите все имеющиеся документы.

Убедитесь, что перед вами — действительно собственник недвижимости. Проверьте его паспорт и сверьте данные с теми, которые написаны в документе на право собственности. Учтите, что с начала 2020 года свидетельство не выдается. Вместо него собственнику на руки предоставляется выписка из ЕГРН.

Если владельцев несколько, обратитесь к нотариусу. Присутствие всех собственников обязательно. Единственное исключение — действие одного из собственников от имени другого на основании доверенности от нотариуса установленного образца.

Проверьте наличие технической документации на объект

Особенно это важно при оформлении квартиры в собственность в новостройке. Почему? Об этом вы узнаете из нашей тематической статьи

Этап 2. Согласование условий сделки

При первой встрече с продавцом согласуйте итоговую сумму сделки, ведь торг еще никто не отменял. Обсудите также условия взаиморасчетов. Когда и каким образом вы будете передавать деньги за объект, нужно решить уже на этом этапе.

А также:

• согласуйте, какая мебель остается в квартире, а лучше отразите это в передаточном акте;
• в какой срок продавец обязуется освободить жилье;
• когда он отдаст вам ключи.

Этап 3. Подготовка заявлений и договоров

Если ваша сделка простая и не требует участия нотариуса, то договор составляйте самостоятельно. Нотариус сам готовит текст договора, распечатывает его на специальном бланке и сшивает, как того требует Росреестр. При самостоятельном составлении учитывайте все нюансы, которые могут возникнуть.

Подписывайте простой договор непосредственно в Росреестре или в МФЦ. При обращении в последний, сшивать его нет необходимости. Это сделают сотрудники центра. Заявление на оформление сделок с недвижимостью тоже пишите прямо в офисе Росреестра или МФЦ. В последнем случае делать это не придется, так как заявление распечатают на принтере и дадут подписать.

Этап 4. Подача и получение документов в УФРС

Как я уже говорил ранее, подать документы можно непосредственно в Росреестр или МФЦ. Процедура эта несложная.

Кроме заявления и подписанного обеими сторонами договора понадобятся:

• оригиналы паспортов продавца и покупателя, с которых сотрудники снимут копию и приобщат к делу;
• документ о праве собственности на объект недвижимости;
• техническая документация: техпаспорт, кадастровый план;
• копия квитанции об оплате госпошлины, которую оплачивает покупатель.

Теперь о том, какие документы нужны при наследстве, дарении и других вариантах, отличных от рассматриваемого.

Так как оформление сделки с недвижимостью происходит не по договору купли-продажи, вместо него предоставляется документ, который служит основанием для перехода права собственности: дарственная, свидетельство о наследстве, судебный акт, постановление судебных приставов, договор приватизации и другие подобные бумаги.

Этап 5. Перевод денежных средств

Поскольку покупка жилья и оформление сделок с недвижимостью влечет за собой расчёты в крупной сумме, то порядок передачи этих денег продумайте заранее. Не стоит рассчитываться наличными прямо при заключении договора. Есть опасность нарваться на мошенников, которые скроются с деньгами, а объект недвижимости вам не зарегистрируют.

Лучше воспользоваться банковской ячейкой для передачи наличных денег. Продавец получит деньги только после того, как право собственности будет зарегистрировано за вами. Есть и другие способы передачи денег, но о них читайте в статье о сопровождении сделок с недвижимостью.

Условия, сопутствующие прекращению соглашения

Если регистрация завершена, и сведения о сделке внесены в информационный банк ГКН, то для её расторжения нужны официально подтверждённые основания. Расторжение договора допустимо при условиях, когда одна из сторон не выполнила условий сделки, указанных в договоре.

Например, покупатель уплатил сумму, положенную по сделке, но продавец по тем или иным причинам не составил и не подписал передаточный акт, а так же не предоставил купленное жильё в пользование (п.1 ст.416 ГК РФ). Или, наоборот – передаточный акт составлен и ключи для пользования жильём переданы, но покупатель не рассчитался за приобретение недвижимости (ст. 439 ГК РФ).

Для того чтобы эти причины стали прецедентом к расторжению сделки, требуется наличие условий, прописанных в договоре:

• сроки передачи квартиры передаточным актом;
• сроки и условия внесения платежа по сделке.

Такие причины аннулирования сделки считаются самыми распространёнными. Кроме этого расторжение допускается при условиях:

1. Когда покупатель не знал и не мог знать о наличии третьих лиц, чьи имущественные права были нарушены проведением купли продажи.

   Например, при наследовании не были учтены другие наследники, не оповещённые о смерти наследодателя. Или при приватизации квартиры несовершеннолетние и иные лица были незаконно лишены своих долей в праве собственности. А так же, когда законные претенденты на право собственности (пользования) находились в местах лишения свободы, в долгосрочной командировке и т.п.

2. Третьими лицами, чьи права нарушены, являются несовершеннолетние дети, или лица, признанные недееспособными. Или – если таковые не выписаны бывшим собственником после регистрации сделки.
3. После регистрации обнаружено, что в квартире есть обременения, или оставлены граждане, имеющие право пожизненного проживания.
4. После вселения были выявлены причины, существенно снижающие качество приобретённого жилья. Например – протекающая крыша, отсутствие отопления и т.п.
5. Иные обстоятельства, нарушающие право приобретателя, в том числе – отсутствие или ненадлежащее состояние документации на квартиру.

ВНИМАНИЕ! Если покупатель знал о наличии нарушений, за счёт которых была существенно снижена стоимость квартиры, оспорить сделку он не сможет.

Для того, чтобы сделка стала оспоримой, в договор должны вноситься положения, противоречащие фактическому состоянию дел:

1. О том, что права третьих лиц не нарушаются совершением сделки.
2. Указываются сроки, в течение которых произойдёт полная передача объекта, со снятием с регистрационного учёта всех жильцов, в том числе несовершеннолетних и недееспособных.
3. В характеристиках объекта даётся ссылка, что в квартире отсутствуют обременения.
4. Продавец скрыл от покупателя, не указав в передаточном акте недостатки жилья или неправоспособность документации на квартиру.

Если в купчую вносились требования по страхованию недвижимости, или иные существенные положения, контрагент вправе требовать их исполнения или оспаривать сделку.

Расторжение договора в судебном порядке

Чаще всего до суда дело доходит в случае если на предложение от инициатора расторжения договора другая сторона не отвечает или отвечает отказом.

Для судебного расторжения договора купли-продажи квартиры существует установленный порядок.

Как правило, инициатором расторжения договора является одна из его сторон (покупатель или продавец).

Первое, что должен сделать инициатор расторжения, – это направить другой стороне договора требование о его расторжении.

Такое требование можно вручить под подпись либо направить заказным письмом или телеграммой. Ключевым моментом данного шага является организация подтверждения направления требования другой стороне. Таким подтверждением может быть роспись на копии текста требования второй стороны или её представителя, документ о вручении письма или телеграммы.

Если на требование вторая сторона не отвечает или дает отрицательный ответ, то придется обращаться в суд.

Отметим, что исковое заявление в суд можно подать только после обращения ко второй стороне. В противной случае суд просто не примет иск к рассмотрению.

Поэтому в суд вместе с исковым заявлением надо представить письменный отказ от второй стороны либо в заявлении отметить факт отсутствия ответа ответ в срок, указанный в требовании к другой стороне, либо срок, установленный договором. Если сроки ожидаемого ответа ни в требовании, ни в договоре не указаны, то действует законодательно установленное правило 30-дневного срока.

Второе, что должен сделать истец (инициатор расторжения договора), — это подготовить исковое заявление и документы, которые будут подаваться в суд вместе с иском.

В исковом заявлении необходимо указать требование о расторжении договора о купле-продаже квартиры и возврате имущества. Продавец требует возврата квартиры, покупатель требует возврата денежных средств.

С образцом искового заявления можно ознакомиться здесь.

К исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

• документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования;
• документы и другие доказательства, подтверждающее направление требования о расторжении договора в досудебном порядке;
• копии искового заявления и прилагаемых к нему документов в соответствии с количеством лиц, участвующих в деле;
• расчет взыскиваемой суммы (в зависимости от обстоятельств дела);
• ходатайство о применении обеспечительных мер, чтобы у ответчика не было возможности распорядиться квартирой во время рассмотрения дела. Данный документ подается только в случае необходимости, в зависимости от обстоятельств дела (то есть в случае, если есть вероятность такого события);
• документ, подтверждающий уплату госпошлины.

Размер госпошлины зависит от цены иска и составляет:

• 4% от цены иска, но не менее 400 рублей – при цене иска до 20 000 рублей;
• 800 рублей плюс 3% от суммы, превышающей 20 000 рублей – при цене иска от 20 001 до 100 000 рублей;
• 3 200 рублей плюс 2% от суммы, превышающей 100 000 рублей – при цене иска от 100 001 до 200 000 рублей;
• 5 200 рублей плюс 1% от суммы, превышающей 200 000 рублей – при цене иска от 200 001 до 1 000 000 рублей;
• 13 200 рублей плюс 0,5% от суммы, превышающей 1 000 000 рублей, но не более 60 000 рублей – при цене иска свыше 1 000 000 рублей.

На третьем шаге исковое заявление и прилагаемые к нему документы необходимо подать в районный суд по месту нахождения квартиры, в отношении которой расторгается договор.

Напомним, что если досудебный порядок разрешения спора по квартире не был соблюден, то суд не примет исковое заявление (вынесет определение о возвращении иска истцу). После устранения нарушения истец сможет повторно обратиться в суд с иском к тому же ответчику, по тем же основаниям.

В течение пяти дней со дня поступления искового заявления судья рассматривает вопрос о принятии его к производству. О принятии заявления судья выносит определение, на основании которого возбуждается дело.

Поэтому следующим шагом истца будет участие в судебных разбирательствах. В связи с этим полезно знать, что по общему правилу суд должен рассмотреть дело и принять по нему решение в течение двух месяцев со дня поступления заявления от истца.

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. Обжаловать решение можно в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Если в Единый государственный реестр недвижимости уже была внесена запись о переходе права собственности, то после принятия судом положительного решения по расторжению договора, Росреестр на основании судебного решения должен зарегистрировать прекращение права собственности покупателя и вновь зарегистрировать право собственности продавца на его квартиру.

Нарушение условий договора

Эта причина для прекращения соглашения оказывается наиболее частой. В судебной практике обычно встречаются следующие виды таких нарушений:

• покупатель не оплатил оговоренную сумму или ее часть;
• объект недвижимости оказался не соответствующим тем требованиям, которые к нему предъявлялись. Например, по договору квартира должна была быть передана в идеальном состоянии, на практике, жить в ней невозможно;
• продавец отказывается от фактической передачи объекта по акту приема-передачи;
• право собственности продавца на объект оспаривается третьими лицами и он внезапно оказывается арестованным судебным приставом.

Расторжение договора купли-продажи в судебном порядке

При появлении спорных ситуаций разбирательство переносится в судебные инстанции. Истцом может стать как покупатель, так и продавец, причем на любой стадии совершения сделки, при наличии законных оснований для расторжения ДКП.

Важно! Обязателен досудебный порядок урегулирования спора. Это значит, что сначала вы должны направить другой стороне предложение расторгнуть договор

Исковое заявление подается в районный суд по месту расположения квартиры, если в течение 30 дней после направления уведомления ответчику не поступил ответ или получен отказ (ст. 452 ГК РФ).

К иску прилагается следующий комплект документов:

• договор, который надо расторгнуть;
• копия уведомления ответчика о расторжении ДКП и предъявляемых претензиях, копия ответа (при наличии);
• документы, подтверждающие наличие оснований для расторжения ДКП (расписки, платежные документы, справки, экспертные заключения и т. п.);
• квитанция об уплате госпошлины.

Суд принимает решение о приеме заявления в течение 5 дней и назначает дату слушания. Если выносится вердикт о расторжении ДКП, то он вступает в силу в течение 30 дней с момента принятия. За это время ответчик имеет право опротестовать решение в апелляционном порядке.

Для расторжения договора через суд существует срок давности. Он составляет 3 года с момента, когда пострадавшая сторона узнала о нарушении своего права.

Исковое заявление

Исковое заявление содержит:

• наименование суда, куда подается иск;
• сведения об истце (Ф. И. О., паспортные данные, место регистрации, контактные реквизиты);
• сведения об ответчике (Ф. И. О., место жительства, контактные реквизиты, один из идентификаторов (СНИЛС, ИНН));
• обстоятельства, объясняющие суть иска;
• основания для расторжения сделки;
• суть просьбы (требования);
• дату составления;
• подпись.

Справка: в заявлении важно четко изложить мотивы обращения, нарушенные обязательства ответчика по ДКП, имущественные и финансовые претензии. Все необходимые доказательства представляются истцом

Судебная практика

Анализируя судебные процессы, можно установить, что абсолютное большинство исков подается при ненадлежащем исполнении сторонами своих обязательств по ДКП и сокрытии обременений. Суд может вынести решение о принудительном расторжении сделки, возврате недвижимости и денежных средств. Отменяет госрегистрацию прав собственности регистрирующий орган. При отсутствии убедительных доказательств нарушения прав пострадавшей стороны суд может отказать в удовлетворении иска.

Важно понимать, что суд удовлетворяет только те требования, которые изложены в исковом заявлении. Если истец просит лишь о расторжении ДКП, то договор будет расторгнут, но ущерб может оказаться не возмещенным

В иске необходимо четко оговаривать все требования, в т. ч. возврат имущества и всех денежных выплат.

Судебная практика подтверждает такие возможности истца, как:

• взыскание всех понесенных финансовых убытков;
• компенсация морального ущерба;
• возможность применения обеспечительных мер, в т. ч. ареста банковских счетов и имущества ответчика.

Основания для аннулирования сделки

Далее рассмотрим,можно ли аннулировать сделку и как?До завершения регистрации договор не вступает в юридическую силу и переход права собственности от продавца к покупателю не завершён, что существенно облегчает расторжение сделки. Право собственности на недвижимость возникает у покупателя согласно нормам статьи 131 и ч.1 статьи 558 ГК РФ и Федеральным законам:

• № 122-ФЗ от 27.07.97 г.
• № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Для этого имущественная сделка должна быть внесена в сведения Государственного кадастра недвижимости (ГКН). Если регистрационная процедура не завершена, договорённости расторгаются согласно нормам главы 29 ГК РФ.

Условиями, допускающими расторжение купли продажи квартиры, являются в первую очередь факты нарушения положений договора, не исполнение одного и более пунктов, внесённых в него. В этом случае вступают в силу нормы статьи 450 ГК РФ. Она констатирует, что заключение договора предусматривает для каждой стороны определённые преимущества. Если одна из сторон обещанных преимуществ не получила – допускается аннулирование сделки. В число таких ситуаций обычно входят:

1. Отсутствие оплаты со стороны покупателя, неправомерная задержка части установленного договором платежа.
2. Отказ покупателя подписать передаточный акт.
3. Отказ продавца составить передаточный акт и ключи от квартиры. Продолжение проживания в квартире после указанного в договоре срока.
4. Обнаружение новых обстоятельств, нарушающих права третьих лиц, и указывающих на оспоримость сделки.
5. Обнаружение обременений, не оглашённых продавцом.
6. При заселении в квартиру установлено её фактическое состояние, отличающееся от обещанного договором в сторону ухудшения. Или иные неполадки, препятствующие проживанию в квартире и существенно снижающие её стоимость.

СПРАВКА: Если нарушения ничтожны, целесообразно добиваться их исправления, а не прекращения правопреемства.

Особняком стоят непредвиденные обстоятельства или форс-мажор, когда в срыве передачи прав отсутствует вина контрагентов. При оформлении купчей такие варианты исхода дела предусматриваются, о чём составляется отдельный пункт, регулирующий действия сторон. Они укладываются в нормы статьи 451 ГК РФ. При аннулировании договорённости о приобретении квартиры, алгоритм действий опирается на указанный пункт.

В этом случае прекращение действия документа оформляется по обоюдному согласию. Если одна из сторон нарушила установленный договором алгоритм, допускается претензионное рассмотрение на основании статьи 452 ГК РФ.

Главное условие правоспособности расторжения сделки – это наличие соответствующих положений в теле договора. При указании на нарушения имущественных прав контрагента даётся обязательная ссылка на внесённый в документ пункт, которым должны были исполниться соответствующие обязательства, но не были исполнены, в нарушение установленных законодательством норм. То есть существенные положения купчей должны содержать обязательства:

• по передаче денег в размере стоимости объекта недвижимости;
• по передаче имущества взамен полученных денег;
• ответственность за неисполненные сторонами обязательства.

Все положения должны быть сформулированы лаконично и не допускать интерпретаций.

Признание заключенного договора недействительным

Между процедурой расторжения ранее заключенной между сторонами сделки, подкрепленной договором, и присвоением данной бумаге статуса недействительной существует большая разница. Подразумевается, что расторгнутая сделка, хоть и прекращает свое существование, но была законной, в то время, как недействительность договора признает любое исполнение по нему договоренностей незаконным.

При условии, что вам удалось добиться именно признания договора недействительным, каждая сторона должна:

• осуществить возврат приобретенных в процессе сделки благ;
• при условии, что был нанесен ущерб, его компенсировать.

Может ли в рассматриваемой ситуации договор оказаться недействительным?

В каких же случаях можно признать договор о реализации и приобретении имущества недействительным? А вот в каких:

• в том случае, если рассматриваемый нами документ нарушил какие-либо законы;
• при условии, что один из участников сделки является лицом с ограниченной или полной недееспособностью;
• в том случае, если данная бумага была подписана в момент, когда у одной из сторон произошло помутнение рассудка, или же она находилась в так называемом состоянии аффекта (иными словами, несмотря на то, что человек сохранил способность к самостоятельному ведению деятельности, в момент подписания он не владел собой на 100%);
• сделка была произведена с лицом, которое на момент ее заключения не достигло 18 лет;
• подписание бумаг произошло у одного из участников сделки под давлением, выражающимся в угрозах, психологическом или физическом насилии, обмане и т.д.;
• сделка заключена, однако, не имеет последствий юридической категории, или же является прикрытием для правоотношений иного характера;
• иные случаи, в которые также обнаруживаются различные правонарушения.

Необходимо также упомянуть, что расторжение договора происходит в том случае, когда имели место быть весомые изменения обстоятельств. Так, например, происходит, когда всплывает уже после заключения сделки информация, знай о которой стороны заранее, они не стали бы заключать договор.

Собственно, обнаруженная информация для признания договора недействительным должна иметь следующие характеристики:

• оказаться возникшей неожиданно;
• приводить к непреодолимым последствиям;
• обозначить значительный ущерб, наносимый одной из сторон сделки;
• оказывать определенное воздействие на каждую из сторон.

При условии, что все вышеперечисленные характеристики именно в таком комплекте имеют место быть в вашей ситуации, обстоятельства признаются весомыми.