Особенности страхования коммерческой недвижимости: расчет стоимости и нюансы получения

Необходимые документы для аренды автомобиля

Алгоритм действий по заключению договора аренды в целом весьма прост.

• Нужно выбрать компанию-арендодателя и машину, которая будет арендоваться.
• Собрать необходимый пакет документов.
• Записаться и прийти в назначенный день для осмотра машины и заключения договора.

Итак, с первым и третьим пунктом вроде все предельно понятно. Но вот какой пакет документов необходимо подготовить?

У гражданина все сравнительно просто:

• Действующее водительское удостоверение. Сдавать машину можно только лицу, которое имеет право вождения ТС, иначе он на ней не сможет даже уехать.
• Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность. Он нужен для заключения договора. И нужно помнить, что если потенциальный арендатор не является гражданином России, ему может быть отказано в аренде.

Для организации-арендодателя схема будет сложнее. Ею предоставляется следующий пакет:

• Заверенные копии учредительных документов. В том числе Устав и решение о назначении руководящего органа.
• Доверенность на лицо, которое будет заключать договор от своего имени.
• Копия паспорта этого лица.
• Водительское удостоверение лица, которое будет допущено к управлению арендуемым автомобилем.
• В некоторых случаях копия и его паспорта тоже.

Чтобы узнать больше о практике аренды автомобилей, рекомендуется посмотреть небольшое видео:

Если вы возьмете страхование арендаторов?

Если вы не тот человек, который путешествует в свете — как действительно светлый — вам абсолютно необходимо страхование арендаторов. Это означает что-то большее, чем одежда на спине и ночной мешок с туалетными принадлежностями. Это могут быть мебель, компьютерное оборудование, фотооборудование, семейные реликвии, приборы — вы называете это. Если вам что-то стоило, до такой степени, что вам нужно было бы заменить его, если бы были потеряны, тогда вам нужно страхование арендаторов.

Никогда не предполагайте, что ваши личные вещи будут покрыты за счет страхования домовладельцев домовладельцев или по любой другой политике, которую вы можете иметь. Страхование арендаторов — это очень специфический вид покрытия, и нет никакой замены для вашей собственной политики.

Особенности страхования по арендным договорам

Несмотря на кажущуюся простоту вопроса, страхование ответственности арендатора имеет некоторые нюансы.

Проблемные ситуации арендных отношений при определении гарантий защиты от рисков:

• Если договор страхования заключает арендатор, арендодателю необходимо отслеживать актуальность полисов, поскольку законодательством не предъявляются требования по ответственности сторон в арендных отношениях.
• Договор аренды даже в случае включения в него пункта о страховании не регулирует обязательность оформления полиса.

Спорным вопросом является договор страхования по ответственности за ущерб в случае изменений, вносимых в отделку помещений, поскольку переоборудование не является собственностью арендатора и производится с согласия арендодателя.

Вариантом решения вопроса выступает страхование рисков, оформляемых арендодателем с последующей переадресацией сумм страховой премии арендатору. Стоимость договора страхования в таком случае включается в арендные платежи. Касаться договор в данном случае может только имущества, принадлежащего арендодателю, риски ответственности перед прочими лицами могут страховать только арендаторы.

Юридический статус арендованного имущества

Понятие определено в Гражданском кодексе. Это такая сделка, при которой владелец вещи, передает ее во временное пользование другому лицу, без оформления права собственности.

Существует два вида аренды.

1. Лизинг, при котором владелец имущества, отдает его лицу, за определенную ежемесячную плату, на установленный срок. По его окончания, лизингополучатель, может выкупить вещь за определенную цену и стать ее собственником.
2. Простая аренда, когда объект движимого или недвижимого имущества переходит во временное пользование другому лицу, на определенный срок. В течение данного промежутка времени, арендатор обязан платить некоторую сумму денег владельцу, после чего вернуть вещь в том виде, в котором она была отдана с учетом нормального износа.

В любом случае между сторонами составляется письменный договор, в котором прописывается момент, как будут поступать стороны, в случае порчи вещи. Естественно, что при уничтожении объекта аренды, вся материальная ответственность возлагается на того, кто взял ее во временное пользование.

Но если такое повреждение будет сделано умышленно, либо по неосторожности третьим лицом, тогда любая ответственность будет возложена на последнего, и он обязан возместить все понесенные убытки

Важно знать, что в случае с лизингом, потерпевшей стороной, будет выступать именно лизингополучатель, который и будет добиваться в суде привлечение виновного к ответственности, и взыскивать с него материальный и моральный ущерб

Особенности страхования

Порядок страхования и дальнейших взаимоотношений съемщика помещения и страховой компании имеет несколько особенностей, о каких лицо, подписывающее договор, должно иметь предварительную информацию. В первую очередь стоит отметить, что возмещение имеющих место убытков может относиться исключительно к тому имуществу, какое отражено в страховом договоре. Таким образом, прочие материальные ценности, даже аналогичные с застрахованными, а также тот убыток, который будет выражаться в форме недополученной прибыли (дохода) не возмещается. В связи с таким фактором многие арендаторы неохотно соглашаются на заключение договора страхования, поскольку при наступлении страхового случая интерес в получении возмещения будет иметь именно арендодатель, а не тот, кто пользуется помещением.

С другой стороны, если при заключении договора аренды по предварительному соглашению сторон будет внесен пункт, указывающий несение ответственности арендатором, ему даже выгодно застраховать объект недвижимости со всем полученным имуществом. Данный факт связан с тем, что при значительной порче или гибели материальных ценностей при отсутствии страхового полиса кроме того, что он понесет убытки, потребуется еще и выплатить сумму убытка собственнику (арендодателю). При финансовой аренде (получении объекта в лизинг) согласно статье 669 ГК РФ даже при отсутствии пункта об ответственности арендатора он автоматически несет ответственность за все возможные риски и заключение договора страхования в таких случаях целесообразно.

Как выбрать компанию

Страхование недвижимости начинается с выбора компании. Крупнейшей в России является «Росгосстрах». Прежде чем подписать контракт с определенной компанией, стоит ознакомиться с несколькими из них. Так вы сможете подобрать самые выгодные для себя условия. Обязательно ориентируйтесь на популярность организации. Главное, чтобы она была надежной. Тогда при возникновении страхового случая у вас не будет лишних проблем.

Обязательно берите во внимание на рейтинг страховых компаний. Они составляются исключительно профессионалами

Найти подобные белые списки можно на официальных сайтах рейтингового агентства «Эксперт РА» и Национального рейтингового агентства. В первой двадцатке страховых компаний вы можете быть уверенными. Специалисты признают их самыми надежными.

В выборе фирмы нужно быть очень осторожным. Если вам делают слишком заманчивое предложение, вас это должно насторожить. Помните, что бесплатный сыр только в мышеловке. Чрезмерная дешевизна зачастую является ничем иным, как приманкой для доверчивых клиентов. В итоге вы либо столкнетесь с кучей подводных камней, либо при наступлении страхового случая получите на руки сумму значительно меньше той, на которую вы рассчитывали. Самый плохой исход – это недобросовестная компания, которая вообще не собиралась выплачивать деньги.

До наступления страхового случая

При оформлении аренды офисного, промышленного и складского помещения обязательно поинтересуйтесь у арендодателя, каким образом застрахован объект аренды. При наличии страховки, уточните у «хозяина», как решаются вопросы и старайтесь действовать согласно полученным указаниям.

В нашем технопарке мы предупреждаем о тонкостях оформления.

При наступлении страхового случая компенсируются затраты на ремонт или замену только тех единиц техники, элементов ремонта, сырья или готовых изделий, стоимость которых арендатор может подтвердить документально. В первую очередь следует подтвердить принадлежность пострадавшего имущества именно арендатору (договоры, чеки, платежки, накладные, акты приемки-передачи – все, что подтверждает, что оборудование куплено именно пострадавшим лицом, что оно куплено за такую-то цену и что это оборудование ему передано. В дополнение, нужно подтвердить сумму, которая необходима арендатору, чтобы восстановить это имущество – это либо заключение сервисных служб о стоимости ремонта или заключение о том, что оборудование/техника и т.д. не подлежат ремонту, предварительные сметы подрядных организации о стоимости восстановительного ремонта помещений

Важное уточнение: НЕ обязательно, чтобы на момент подачи документов в страховую арендатор уже фактически понес какие-то расходы на восстановление. Например, компания Х взяла в аренду склад и выгородила комнату под офис

Офисное помещение и часть склада залило водой. Страховая будет рассматривать вопрос о компенсации ущерба офисной техники, если она была куплена официально (то есть была указана в бухгалтерской отчетности и есть документы, подтверждающие покупку, проводилась амортизация и т.д.). Ноутбук, который владелец за «пятерку» наличкой выкупил у своего брата, к сожалению, компенсировать никто не сможет. Так как на него нет документов. То же самое со складом готовой продукции, если на дату происшествия, товары не числились на соответствующем бухгалтерском счете, то их к учету для компенсации принимать не будут.
Сведения о стоимости проведенных за счет арендатора ремонтов должны быть оформлены соответствующими официальными документами, сметами, описанием работ, перечнем материалов, подкрепленных печатями, актами выполненных работ и прочими завершенными в оформлении формальностями.
Иметь всегда резервные копии электронного документооборота на внешних носителях, удаленных от фактического местонахождения компании. Архив бухгалтерской отчетности в облачном сервисе, на внешнем диске и прочие решения. Это поможет спасти ситуацию, и подготовить документы с страховую, в случае утери основного оборудования непосредственно в производственном помещении.

Наличие подтверждающих документов, которые соответствуют нормам права и бухучета, на требующие компенсации затраты, помогает ускорить процесс согласования, и мы можем активнее взаимодействовать со страховой компанией.

Сколько это стоит

Узнать точную цену не так-то просто, потому что она складывается из 3-х параметров: площадь помещения, порог возмещения и факторы риска. С площадью все просто – чем она больше, тем больше будет стоить полис. С порогом возмещения (лимитом ответственности) все примерно так же – чем больше максимальная сумма, которую страховая компания по договору возместит пострадавшему/пострадавшим, тем дороже обойдется страховка. Сложности возникают с оценкой факторов риска – здесь может быть и район, в котором находится помещение, и количество посетителей, и возраст здания, и меры защиты от чрезвычайных ситуаций (например – исправность системы автоматического пожаротушения). Из-за оценки факторов риска страховые компании не спешат публиковать стоимость годовой страховки в открытом доступе, потому что она может сильно разниться для офисов в соседних зданиях, стоящих на одной улице.

Для примера приведем расценки на страхование ответственности арендатора от компании «Reimers Insurance»

Обратите внимание, что расценки носят предварительный характер – из-за факторов риска они могут как повышаться, так и понижаться. Верхняя строчка – площадь помещения в квадратных метрах, первый столбец – лимит ответственности, в ячейках – стоимость годовой страховки

Калькулятор страхования

Какой-либо единый калькулятор страхования создать не получится, причина описана выше – многие факторы зависят от конкретной ситуации. Примерный подсчет можно совершить так:

• За базу возьмите 5000000 ответственности, 100 квадратных метров площади и 10000 стоимости.

• За каждые 100 дополнительных квадратов «накидывайте» 200?.

• За каждые 1000000 ответственности прибавляйте к стоимости (или отнимайте от нее) 50%.

Выписка из ЕГРП

Одним из вариантов подтверждения статуса арендодателя является получение выписки из Единого государственного реестра прав. Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ подтверждает, что такие сведения являются общедоступными. Именно поэтому должностные лица органа, проводящего государственную регистрацию прав, могут выдать выписку, касающуюся:

• прав на имущество;
• введенных в отношении собственника ограничений на право пользования имуществом;
• имеющихся обременений;
• требований, заявленных в отношении объекта в судебном порядке.

Региональные службы государственной регистрации, кадастра и картографии занимаются выдачей описанных выписок из реестра. В течение 5 дней должностные лица обязаны выдать заявителю соответствующую информацию либо предоставить письменный отказ.

Отказ в выдаче выписки. Документ об отказе в предоставлении выписки должен содержать в себе конкретные ссылки на статьи законов РФ, не позволяющих гражданину получить требуемую информацию. Также в письменном отказе должна стоять подпись уполномоченного государственного служащего и печать государственного органа, выдавшего документ.

Срочная выписка. Если выписка требуется срочно, то гражданам рекомендуется прибегнуть к услугам частных компаний. Такие коммерческие организации предоставляют лицам юридические услуги, в том числе и получение от имени заявителя выписок из государственных учреждений. Они выполняют свои функции достаточно оперативно и, благодаря налаженной системе получения документации, могут оформить выписку за 1 день.
Также арендаторы могут обратиться в государственный орган через интернет. Многие государственные структуры располагают официальными сайтами. Обращения граждан и заявки на получение выписок принимаются в форме электронных сообщений.

Представитель собственника имущества. В том случае, если в роли арендодателя выступает не собственник имущества, а уполномоченным им представитель, арендатор вправе затребовать документы, подтверждающие права представителя. Среди таких бумаг:

• доверенность, оформленная от имени собственника имущества;
• договор простого товарищества;
• посреднический договор.

Знакомясь с содержанием представленных бумаг, будущий арендатор должен удостовериться в том, что они содержат прямое указание на то, что собственник предмета аренды по своей воле делегировал представителю полномочия по сдаче имущества в аренду.

Аренда имущества, предоставленного в оперативное управление. Если предметом арендного договора выступает федеральное недвижимое имущество, предоставленное на праве оперативного управления, то его собственником в соответствии с российским законодательством будет являться Росимущество. Это значит, что арендатору перед подписанием соглашения следует убедиться в согласии названного государственного органа власти.

Договор аренды с таким собственником как Росимущество будет заключаться в рамках конкурсного порядка. Данный порядок регламентирован в Постановлении Правительства РФ от 30.06.1998 N 685. Если он будет каким-либо образом нарушен, то в силу вступят нормы ч. 2 ст. 7.24 КоАП РФ, которые предусматривают наказание в виде административного штрафа для виновных лиц.

Практика обжалования штрафов. В правоприменительной практике имеется ряд наглядных примеров, когда арендаторы подали заявление в арбитражный суд, чтобы обжаловать решение о привлечении их к административной ответственности. Такие заявления не были удовлетворены, и суд оставил решение о назначении штрафа неизменным.

В качестве прецедентных случаев можно назвать решение арбитражного суда г. Москвы от 24.08.2009 по делу N А40-83451/09-92-547 или Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда N 09АП-18612/2009-АК от 09.10.2009 по делу N А40-83313/09-94-572, которые подробно иллюстрируют случаи обжалования арендаторами административных санкций.

Преимущества сделки с юридическими лицами. Многие привыкли заключать договор аренды только с физическими лицами или индивидуальными предпринимателями. Однако не стоит исключать возможности сотрудничества с юридическими лицами. При заключении сделок с организациями можно рассчитывать на значительную выгоду.

Сэкономить удастся тем, кто планирует на протяжении длительного срока предоставлять в пользование предмет аренды. Это происходит по той причине, что ремонт арендуемого имущества организации, выступающие в качестве арендаторов, как правило, осуществляют за свой счет. Такой пункт обычно включается сторонами в условия заключаемого договора. Расходы на ремонт входят в траты на налогообложение прибыли, указанные в пункте 2 статьи 260 НК РФ.

Что это такое

Страхование гражданской ответственности владельцев квартир – это правовые отношения между владельцем квартиры и страховой компанией, в которых владелец квартиры платит страховой компании (СК) ежегодные страховые премии.

Выгодоприобритатели по такому договору – третьи лица. Им страховая компания выплачивает деньги.

Обязательным условием для определения страхового случая по этому виду страховки является причинная связь между эксплуатацией жилья и причиненным третьим лицам ущербом.

Наличие взаимных прав и обязанностей по страхованию подтверждается договором страхования или страховым полисом. Они должны быть обязательно оформлены в письменном виде.

Никаких устных договоренностей или внесений в базу данных быть не может. Даже если оформление страховки осуществляется через интернет, владелец квартиры – страхователь обязательно должен получить документальное подтверждение о заключении договора и хранить его в распечатанном виде до того момента, пока будет действовать соглашение о страховании.

Сколько это стоит

Узнать точную цену не так-то просто, потому что она складывается из 3-х параметров: площадь помещения, порог возмещения и факторы риска. С площадью все просто – чем она больше, тем больше будет стоить полис. С порогом возмещения (лимитом ответственности) все примерно так же – чем больше максимальная сумма, которую страховая компания по договору возместит пострадавшему/пострадавшим, тем дороже обойдется страховка. Сложности возникают с оценкой факторов риска – здесь может быть и район, в котором находится помещение, и количество посетителей, и возраст здания, и меры защиты от чрезвычайных ситуаций (например – исправность системы автоматического пожаротушения). Из-за оценки факторов риска страховые компании не спешат публиковать стоимость годовой страховки в открытом доступе, потому что она может сильно разниться для офисов в соседних зданиях, стоящих на одной улице.

Для примера приведем расценки на страхование ответственности арендатора от компании «Reimers Insurance»

Обратите внимание, что расценки носят предварительный характер – из-за факторов риска они могут как повышаться, так и понижаться. Верхняя строчка – площадь помещения в квадратных метрах, первый столбец – лимит ответственности, в ячейках – стоимость годовой страховки

Калькулятор страхования

Какой-либо единый калькулятор страхования создать не получится, причина описана выше – многие факторы зависят от конкретной ситуации. Примерный подсчет можно совершить так:

• За базу возьмите 5000000 ответственности, 100 квадратных метров площади и 10000 стоимости.

• За каждые 100 дополнительных квадратов «накидывайте» 200?.

• За каждые 1000000 ответственности прибавляйте к стоимости (или отнимайте от нее) 50%.

Особенности выплаты взносов и получения компенсаций

При подписании договора относительно снятого имущества плательщиком взносов будет являться то лицо, которое выступает заявителем на получение полиса. При определенных обстоятельствах плательщиком может выступать арендодатель, но такое положение обязательно прописывается в договоре страхования. При гибели или повреждении объекта выплата должна осуществиться в указанный в договоре срок, причем за нарушение таких сроков страховая компания должны будет выплатить штраф за каждый день не менее 1% от общей суммы возмещения ущерба. Получателем суммы страхования будет являться то лицо, которое непосредственно понесло убытки — в данном случае им будет являться собственник арендуемого имущества.

Тарифы

Стоимость страховок зависит от целого ряда факторов. В среднем придется потратить от 0,06 до 0,20-0,75% стоимости недвижимости или суммы задолженности по кредиту (если он оформлялся). Если недвижимость с деревянными перекрытиями или не оборудована средствами пожаротушения, то стоимость страховки может возрасти до 1-1,5%.

Выбирая страховщика, желательно обращать внимание на следующие вещи:

1. Деловую репутацию и рейтинг надежности.
2. Размер тарифа, выбор программ страхования.
3. Уровень выплат по страхованию имущества юрлиц, ИП.
4. Отсутствие множества ограничений в выплатах в договорах.
5. Уровень сервиса (наличие личного кабинета на сайте и пр.).

Для предпринимателей очень важно качество страховой защиты, ведь в случае отказа в выплате, им придется компенсировать ущерб самостоятельно. При наличии больших помещений с дорогостоящим оборудованием, расходы в этом случае могут быть очень крупными

Поэтому выбирать компанию лучшего всего из лидеров рынка, которые обладают солидным запасом платежеспособности и опытом в урегулировании убытков.

Особенности оценки объектов и страховые программы

В основном, все полисы страхования ЗСНП учитывают не рыночную, а балансовую стоимость объекта. Не забывают учитывать и естественный износ помещений. В ходе его оценки анализируются такие характеристики строения, как тип и год строения, назначение, используемые материалы, уровень общей безопасности. Сначала определяется, сколько это помещение или здание стоит, будучи в новом состоянии, после высчитывается процент износа на данный момент. Ну а цена строения на данный момент является итогом этих вычислений.

Особенностью страхования является возмещения ущерба от всех по-настоящему значимых угроз. Процесс оформления много времени не займет, а небольшие взносы помогут позаботиться об имуществе даже при небольшом бюджете. Страховые премии, которые страхователь (выгодоприобретатель) должен уплатить страховщику, формируются на основе тарифов в процентах (%) от страховой суммы. На рисунке 1 представлена стандартная таблица тарифов страховых программ, предлагаемых страховыми агентства.

У каждой страховой организации действуют индивидуальные программы, которые отличаются и по стоимости и по наполнению. Например, страховая компания «РЕСО-гарантия» предлагает большой выбор программ страхования недвижимости, например, «РЕСО-Дом». В покрытие входит защита от рисков загородного дома (несущая конструкция и внутренняя отделка), движимое имущество, баня, гараж, забор. Общая страховая сумма той страховки составляет 8 250 000 рублей, а страхователь должен будет уплатить взнос в размере 30 520 рублей. При этом каждый из перечисленных объектов можно застраховать в отдельности, а не в общем пакете.