Новостройка или вторичка? какие квартиры лучше

В каком доме лучше покупать квартиру кирпичном или панельном?

С районом определились, теперь преступим к выбору квартиры, а нужна нам хорошая квартира.

Возможно, внутри разницы особой и не будет, но снаружи панельные дома теряют свой вид намного раньше, да и срок эксплуатации у них короче.

Для наглядности смотрите фото ниже

Кирпичные или монолитные дома 10-15 летней давности выглядят намного лучше, чем панельки 3-х лет.

К тому же, частая проблема панельных домов – это промерзание швов, и соответственно, стен квартир. Слышимость также оставляет желать лучшего, но если площадь большая, то можно потратиться и сделать звукоизоляции в комнатах где отдыхаете. Комфорт вашего проживания в таких домах будет напрямую зависеть от качества работы управляющей компании.

У кирпичных домов также есть минусы – дают усадку первые пару лет. Насколько это критично для вашего ремонта, думайте сами. Если дом уже простоял пару лет, то можно на этот счет не волноваться.

Монолитные дома – самые тихие когда у всех сделан ремонт, но пока его делают вы будите слышать перфоратор даже через несколько этажей. Опять же, срок эксплуатации по сравнению с панельками, намного выше.

Что же касается коммуникаций, то в различных хрущевках уже все по сгнило, и если еще не заменено, то есть вероятность что будет меняться при вас. Да и планировки у таких квартир не самые удачные. Исключением можно считать старые, чуть ли не дореволюционные, кирпичные дома (отличаются высокими потолками, просторными комнатами), но они как правило расположены в центральном районе города и стоят дорого.

Какие льготы предусмотрены при оформлении ипотеки

В России предусмотрены особые льготные условия ипотечного кредитования для некоторых категорий заемщиков:

• ипотека для молодых семей;
• ипотека для военнослужащих;
• ипотека для семей с двумя (и более) детьми или с детьми-инвалидами;
• социальная ипотека в разных субъектах России;
• иные льготные условия для приобретения квартиры в ипотеку.

Первая категория льготной ипотеки предусмотрена для молодых семей. Основными условиями являются:

1. возраст каждого из супругов либо одного родителя в неполной семье не более 35 лет;
2. молодая семья в установленном законом порядке признана нуждающейся в жилом помещении;
3. у семьи имеются доходы, позволяющие получить кредит.

Для таких семей предусмотрена социальная выплата на уплату первоначального взноса при приобретении жилья в ипотеку. Размер выплаты определяется в зависимости от наличия или отсутствия детей и составляет 35% или 30% от расчетной стоимости жилья соответственно. Стоит отметить, что стоимость самого жилья рассчитывается в зависимости от установленного по муниципальному образованию норматива стоимости 1 кв. м жилого помещения площадью. Если семья состоит из 2 человек, то по Правилам, утвержденным. Постановлением Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050, норматив жилого помещения составляет 42 квадратных метра. Если семья состоит из 3 и более человек — по 18 кв. м на одного человека.

На практике часто оказывается так, что денег в местном бюджете на субсидии просто нет, поэтому семьям приходится ждать, иногда – годами. Кстати, необязательно покупать жилье в ипотеку, чтобы получить субсидию – ее могут дать и при обычной покупке.

Следующая льгота предусмотрена для военнослужащих, которые являются участниками накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. Тот, кто в течение минимум 3 лет служит в армии по контракту, может получить целевой жилищный заем на приобретение жилья или на уплату первоначального взноса при приобретении жилья в ипотеку. Размер такого займа не может превышать общую сумму средств, учтенных на именном накопительном счете участника НИС.

Третья категории граждан для получения льготной ипотеки – это семьи с двумя и более детьми. С начала 2018 года семья, у которой родился второй или последующим ребенок, может воспользоваться льготной ставкой по ипотеке в размере 6% и ниже на протяжении всего оставшегося срока выплаты ипотечного кредитования. Главные условия – заемщик и его дети должны иметь российское гражданство, а также квартира должна быть куплена на первичном рынке.

С апреля 2019 года семьи, имеющие двух и более детей, могут оформить рефинансирование ранее оформленной ипотеки по ставке 6%. Данные льготы действует до конца 2022 года.

Почти все банки готовы давать такие кредиты даже по ставке ниже 6% годовых, например, Промсвязьбанк все еще держит ставку по «семейной» ипотеке на уровне 4,5% годовых.

Некоторые субъекты России предусмотрели специальную социальную ипотеку. Например, жители Москвы в возрасте от 18 до 55 лет, которые нуждаются в жилье, имеют право на приобретение квартир, комнат или домов из жилищного фонда коммерческого использования с использованием собственных или заемных денежных средств. Стоимость подобных жилых помещений намного ниже, чем рыночная стоимость обычного жилья.

Также в некоторых регионах предусмотрена льготная сельская ипотека. Человек, который хочет купить жилую недвижимость в селе или поселке может оформить ипотечный кредит по ставке от 1%. Ставка устанавливается постановлением местного органа власти. Сельская ипотека действует в Московской, Ленинградской, Кировской и других областях.

Еще один вид льготный социальной ипотеки предоставляется на территории Дальневосточного федерального округа. Жители Дальнего Востока могут приобрести жилье по ставке от 2% при условии, что возраст заемщиков, состоящих в браке, не превышает 35 лет или заемщик, который моложе 35 лет, не состоит в браке и имеет несовершеннолетнего ребенка. Стоит отметить, что стоимость жилья, которое приобретается в ипотеку, не должна превышать 6 миллионов рублей.

Последний вид льготной ипотеки предоставляется для отдельных категорий граждан. К ним относятся:

• молодые ученные;
• те, кто был уволенные по определенным основаниям из ОВД, МЧС, органов уголовно-исполнительной системы.

Есть и другие программы, например, «деревянная ипотека» (на домокомплекты для деревянных домов), или особые условия при покупке жилья у определенного застройщика. Обычно это все работает для каких-то отдельных городов, поэтому конкретные условия лучше уточнять на местах.

Плюсы вторичного рынка

Опасаясь банкротства застройщика или попросту не найдя подходящего варианта в интересующей локации, покупатель начинает рассматривать объекты на вторичном рынке. Удивляясь изобилию предложений (практически в каждом введенном в строй доме выставлена на продажу хотя бы одна квартира), будущий новосел радуется многочисленным преимуществам вторички.

Средневзвешенная цена квадратного метра ниже, чем в новостройках. По данным www.domostroynn.ru, в декабре 2018 года «квадрат» на первичке стоил 66 021 рубль; один квадратный метр на вторичке, по информации www.gipernn.ru, — 62 029 рублей

Дом уже построен, и можно увидеть готовую квартиру, оценив ее реальные параметры

Проще выбрать дом в привычном районе или даже родной улице

Можно сразу посмотреть на соседей

Ремонт реально оставить на потом, сразу же справив новоселье

Зарегистрироваться по месту жительства вы также сможете без проволочек

Вся инфраструктура — к вашему распоряжению! Неподалеку от дома, скорее всего, будут и магазины, и аптеки, и школы

«В хорошей сталинке, например, квартиры всегда — ликвид. В любом случае, во вторичке — сделал ремонт, заезжай и живи, вся инфраструктура уже налажена и т. д. А в новостройке то лифт не работает, то еще что… ИМХО», — считает Demy с форума www.eva.ru.

○ Выбор квартиры на вторичном рынке

Основным документом для покупки вторичного жилья является договор купли-продажи. По сравнению с новостройками, готовое жилье уже обжито и не требует косметического ремонта. Отсутствие «слепого» выбора делает процедуру покупки квартир на вторичном рынке более прозрачной. Покупатель видит планировку, осматривает район, знакомится с соседями, изучает план БТИ, проверяет документы продавца. Такой вариант подходит всем, кто желает быстрее зарегистрировать недвижимость.

  Плюсы покупки квартиры на вторичке

Преимуществом готового жилья является ускоренное оформление права собственности. Процедура занимает около 2-3 месяцев, после чего новый собственник может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Достоинства покупки жилья на вторичном рынке:

• Выбор района.
• Заселение сразу после оформления договора-купли продажи.
• Отсутствие перебоев с коммуникациями.
• Наглядность планировки.
• Готовый ремонт.

В большинстве случаев покупатели вторичного жилья обходятся без капитального ремонта квартиры.

  Не требует дополнительных расходов на ремонт

При выборе недвижимости обязательно проверяйте работоспособность канализации, проводки, отопления и изоляции от постороннего шума (актуально для панельных домов).

  Готовое жильё

Немаловажным преимуществом вторичного жилья считается отладка инженерных систем. В отличие от новостроек, инфраструктура готовых домов уже находится в эксплуатации. Покупатели недвижимости могут не беспокоиться по поводу подачи воды, электричества, отопления. И если вы не хотите ждать окончания строительства нового дома – выбирайте квартиры вторичного жилья.

  Развитая инфраструктура

Готовое жилье находится в эпицентре городской черты. Поблизости всегда расположены детские сады, школы, игровые площадки, больницы и торговые заведения. Одним словом, в тех районах, где уже вовсю кипит жизнь и нет нужды достраивать инфраструктуру. Такие возможности подойдут в первую очередь семьям, которые имеют детей дошкольного и школьного возрастов.

  Минусы вторички

После рассмотрения достоинств квартир самое время отметить недостатки. Они связаны со следующими обстоятельствами:

• Устаревшая планировка и внешний вид.
• Возможные проблемы с коммуникациями.
• Мошенничество со стороны риелторов и продавцов.
• Высокая стоимость.

На этом вероятные сложности не заканчиваются.

  Незаконная перепланировка без уведомления покупателя

Существенным минусом вторичного жилья считается невозможность изменить планировку. Но вместе с тем велик риск нарваться на незаконную планировку квартиры со стороны продавца (без уведомления конечного покупателя). Сокрытие важных деталей чревато административными наказаниями. Обратившись к ст. 7.21 КоАП РФ, мы увидим, что:

Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. (в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ).

В теории все понятно, но практика знает немало случаев продажи недвижимости с неузаконенной перепланировкой. Стоимость такого жилья гораздо ниже рыночной, ведь иногда продавцы сбивают цену на 30%

Покупать или не покупать жилье с незаконной перепланировкой? Важно понимать, что в случае приобретения такой квартиры бремя ответственности ложится целиком на покупателя (даже если последний находился в неведении)

Совет! Прежде чем заключать договор купли-продажи попросите продавца квартиры предоставить строительный план и техпаспорт БТИ. Проверьте, чтобы документы не были просрочены. Желательно чтобы в них не содержалось никаких красных линий (незаконная планировка). В интересах покупателя убедиться в чистоте сделки, и только потом приступать к покупке квартиры.

  Больший риск мошенничества

Поручая выбор недвижимости риелтору или занимаясь поиском самостоятельно, следует держать в уме типичные мошеннические операции с квартирами. Основные из них:

1. Подделка документов и продажа чужой недвижимости.
2. Обманная передача квартиры нескольким покупателям (по авансу).
3. Обход налогов путем расчётов вне договора.
4. Продажа недвижимости и аннулирование сделки.

В случае возникновения сомнений с оформлением сделки доверьте ее грамотному юристу. Специалист поможет проверить юридическую чистоту недвижимости и позаботится о заключении прозрачного договора.

Сроки

В квартиру на вторичке можно въехать за две недели: этого времени хватит, чтобы оформить сделку. С новостройкой правила те же, но чаще всего люди покупают новую квартиру в долевку. Тогда новый дом сначала нужно достроить, потом ввести в эксплуатацию, следующие на очереди — ремонт, покупка мебели и выбор штор.

В обоих случаях могут возникнуть внезапные проблемы. Например, старые хозяева затянут с переездом, а застройщик перенесет сроки сдачи объекта. А если семья снимает квартиру перед покупкой, нужно заложить деньги на аренду — на случай, если придется одновременно платить и за съем, и за ипотеку, если она есть.

Вторичка	Новостройка
1

Плюсы и минусы новостроек и вторичного жилья

Эксперты говорят, что льготная ипотека высосала, как пылесос, весь платежеспособный спрос. Однако на сегодняшний день условия по ипотеке на квартиры в новостройках все равно остаются более выгодными по сравнению с покупкой подержанной квартиры.

Правда, не стоит забывать о том, что квартиры в новостройках обычно изначально дороже, чем вторичка.

Марсель Ахметшин, генеральный директор агентства недвижимости HOMEWAY:

— На вторичном рынке ипотечные кредиты выдаются под 5,9 %—15 % годовых, что, на первый взгляд, выглядит невыгодным. Но если сравнить стоимость квартир на вторичном рынке и новостройках, подсчитать доходы и расходы с момента начала владения и пользования имуществом, то мы можем увидеть явное преимущество квартир на вторичном рынке. Так, например, однокомнатная квартира площадью 35 кв. м на севере Москвы в новостройке стоит от 8 до 11 млн рублей, а на вторичном рынке — от 7 до 10 млн рублей. При этом, купив новодел, нужно ждать, пока его построят, а квартиру в готовом доме можно начать использовать сразу.

Покупка жилья на вторичном рынке означает, что покупатель не должен думать о том, успеет ли застройщик уложиться в срок. Сразу видно, кто живет вокруг и в каком состоянии находятся двор и инфраструктура. Не стоит переживать по поводу того, как быстро закончат свой ремонт многочисленные соседи и в доме наконец-то станет тихо. Что называется, заплатил — и живи. Даже если требуется ремонт после предыдущих хозяев, его длительность и размах зависят от вас самих, а не от застройщика и других жильцов.

С другой стороны, если есть деньги, то застройщики готовы предложить варианты в домах, уже введенных в эксплуатацию (в массовом сегменте новостроек Москвы таких, например, 7,1 %) и с финишной отделкой (таких тоже становится все больше). Как раз на это и можно применить полученную от государства льготу. Чтобы получить возможность стать первым жильцом в новенькой и полностью готовой квартире.

Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:

— Имеет смысл сравнить цены первичного и вторичного предложения. Квартиры в новостройках, как правило, стоят дороже, что обусловлено современной планировкой, новизной инженерных систем, красотой и удобством мест общего пользования. А большая стоимость первичного жилья нивелируется льготной ипотекой на его покупку.

Сравнение вариантов, какую квартиру лучше всего купить

Вариант №1: Купить квартиру с плохим ремонтом или  квартиру с готовым ремонтом

Уже из заголовка понятно в чем будет разница:

1. Если решили делать ремонт, то нужен запас денег и времени, жить в этой же квартире и делать ремонт не самый лучший вариант. Иначе весь процесс растянется на долго.
2. НО, плюс в том, что качество ремонта вы можете проконтролировать, сюрпризы будут сведены к минимуму, получите то что нравится именно вам.

Если покупать готовую квартиру, то стоит ждать следующего:

1. Денег заплатите больше, а качество не гарантированно. Все может отвалится через пару месяцев, к продаже мог быть сделан самый дешевый косметический ремонт.
2. Если повезло и квартира попалась действительно хорошая, то можно сразу заехать и жить несколько лет даже не задумываясь о ремонте.

Чтобы понять о чем речь, читайте следующие статьи:

• Сколько стоит сделать ремонт в квартире
• Сколько времени займет ремонт в квартире
• План ремонта квартиры

Вариант №2 – Купить квартиру с хорошей планировкой или ремонтом

Тут важно понимать, что ремонт вы сделать всегда сможете, а с планировкой все может быть сложнее.
Если не удастся узаконить перепланировку, то при продаже возникнут проблемы.
Ремонт может занять несколько месяцев, а вот жить с хорошим ремонтом, но в с маленьким коридором или кухней придется годами.
Перепланировку могут заставить восстановить, если на вас “обидятся” чем-то соседи.

Взвесьте все за и против.

Вариант №3 – Что лучше при покупке квартиры выбрать большую площадь или хороший район

• Большая площадь – это комфорт.
• Удобный, спокойный район – это тоже комфорт.

Какому варианту отдать приоритет?

Нюансов может быть много и сравнивать нужно каждый отдельный вариант.

Задайте себе следующие вопросы:

• Насколько площадь будет меньше или больше?
• Будет ли вам комфортно в квартире с данной площадью?
• Может быть купить квартиру с тем же количеством комнат, но меньше по площади в более удобном районе?
• Спокойный и безопасный ли район?
• Долго ли придется добираться из данного района в до работы?
• Насколько развита инфраструктура района?

Если квартира будет на 5-10 м2 меньше – это проблема? А если каждый день придется тратить по несколько часов на дорогу?

Оценка параметров недвижимости: сравниваем различное?

Сравнение вариантов — покупки квартиры в новостройке и на вторичном рынке (по ценовому параметру) осложняется тем, что приходится сопоставлять несколько разные объекты недвижимости. Новые и старые дома отличаются не только по площади квартир и планировке, но и по технологии строительства, используемым материалам, возможностям для дальнейшего обустройства. Иными словами – отличия заключаются в уровне комфорта проживания или потенциале его улучшения. Кроме того, имеют значение местоположение и транспортная доступность, которая в обоих случаях может существенно отличаться.

Если рассмотреть перспективы инвестирования в новостройку на начальных этапах возведения и покупки квартиры на вторичном рынке, существенное ценовое преимущество будет на стороне нового дома. Это преимущество может достигать даже 40-50%, если в процессе ожидания семья не арендует квартиру, а имеет свою, пусть и скромную жилплощадь.

Понятно, что если сравнивать стоимость уже полностью приведенных в жилое состояние квартир в новостройке и цену недвижимости на вторичном рынке, второй вариант зачастую оказывается дороже. Но здесь стоит учитывать, что квартиры в новых домах, как правило, просторнее, и даже самые бюджетные варианты часто выигрывают по качеству инженерных коммуникаций. Квартиры в домах, которые совсем недавно стали частью вторичного рынка, могут быть дороже, чем жилье в «свежих» новостройках, поскольку они, по сути, объединяют преимущества обоих сегментов, и это многие покупатели понимают.

В процессе выбора многие уделяют внимание такому показателю, как предполагаемые расходы на ремонт. Здесь тоже необходимо рассматривать конкретную ситуацию

При ремонте в новостройке, сданной без отделки, все придется начинать с нуля. В то же время, если предполагается существенная перепланировка квартиры в старом доме, стоит учитывать финансовые и временные затраты на многоэтапные согласования.

Немаловажным пунктом является предстоящая оплата коммунальных услуг. Притом, что площадь новостроек больше, нередко их содержание оказывается даже более экономичным, качественная теплоизоляция, наличие приборов учета потребляемых ресурсов – все это позволяет неплохо экономить.

В большинстве современных домов применена горизонтальная разводка отопительной системы, что позволяет самостоятельно устанавливать температурный режим и вносить оплату по счетчику.

Итак, при сравнении квартир надо учитывать стоимость ожидания, цену самого жилья и ремонтных работ в новостройке, а также цену квартиры, расходы на проверку документов, снятие обременений и расходы на ремонт вторичной квартиры — но даже при таком сопоставлении будут иметь место погрешности.

Среди новостроек больше красивых домов

Этот пункт может показаться странным — ведь в Москве и в целом в России тысячи старых зданий, поражающих архитектурным великолепием. Но когда я пытаюсь найти приличную квартиру, то в по-настоящему красивом старом доме она будет стоить десятки, если не сотни миллионов рублей.

Если же взять условные 8-10 млн, то за эти деньги получится взять квартиру в типичных панельных девятиэтажках или в красивых современных новостройках на 16-25 этажей. Конечно, и сейчас есть безликие монолитные высотки, но легко найти и что-то самобытное и интересное.

В Москве легко найти дома с интересной современной архитектурой

Новостройки безопаснее — нет газа

Этот довод важен для тех, кто живет в домах до десяти этажей — если здание выше, газа там обычно нет.

Газ в жилом доме — это опасно. Причем вы можете быть осторожными и соблюдать все правила, но это не поможет, если соседи не будут делать также.

Вот еще несколько минусов такого жилья:

• Если нет центрального горячего водоснабжения, не получается регулировать температуру воды, когда принимаете душ. Газовые колонки обычно размещают на кухне, поэтому если напор чуть упадет, придется мокрым бежать регулировать подачу газа.
• Если дом газифицирован, то тариф на электричество будет выше, чем в новостройках. Если есть желание поставить электрический водонагреватель и индукционную варочную панель и не пользоваться газом, всё равно придется платить в полтора раза больше.
• Приходится пускать в квартиру посторонних людей — проверка колонок, проверка вентиляции и дымоходов. Под видом контролеров часто ходят мошенники, нужно быть начеку.

Проще взять квартиру в новостройке, где газа нет вообще, и забыть об этих проблемах.

Плюсы и минусы

Кроме того, довольно сложно выбрать правильный объект инвестирования, особенно на рынке новостроек, ведь здесь очень высоки риски недостроя или долгостроя. Еще труднее понять, когда выходить из актива. То есть нужно поймать тот самый момент, когда можно продать свое инвестиционное жилье с максимальной прибылью. А сделать это подчас проблематично, ведь всегда возникает соблазн: а вдруг как завтра цены подрастут еще немножко. И вырасти они действительно могут, вот только недвижимость – далеко не самый ликвидный товар: «Выражаясь биржевым языком, вывести деньги из этого инструмента не так просто и не так быстро. Сроки реализации квартир могут затягиваться, срывая все планы», — отмечает Римма Балясникова, директор отдела информации ЕГСН. А значит, пока жилье будет продаваться, есть вероятность, что цены снова пойдут вниз. Ускорить продажу обычно помогает дисконт, но скидки в период снижения рынка чреваты еще большими потерями.

Также не просто выбрать объект и для последующей его сдачи в аренду. В общем-то, сдаваться может практически любая квартира, но вот хорошую прибыль принесет не каждый вариант. Да и вообще, аренда — дело хлопотное: «Это только кажется, что арендодатели гребут деньги лопатой и ничего не делают. Если подходить к делу ответственно и профессионально, то придется периодически ремонтировать квартиру, менять мебель, сантехнику и бытовую технику. А иногда к расходам добавляются траты на лечение нервных заболеваний, которые вполне могут возникнуть в результате общения с некоторыми жильцами», — говорит Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). Как отмечает Валерий Аристархов, старший менеджер отдела реализации компании «Русский дом недвижимости», собственник-арендодатель может столкнуться и с просрочкой оплаты, и с порчей имущества, и с неоплаченными счетами за междугородние телефонные переговоры.

Нивелировать риски в некоторой степени можно с помощью договора аренды, но тогда помимо налога на недвижимость придется платить еще и НДФЛ: «Его ставка для физических лиц, являющихся гражданами РФ, составляет 13%. А чтобы сократить размер налоговых выплат, можно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя либо приобрести арендный патент», — рассказывает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. В любом случае все это – дополнительные расходы.

И все-таки покупка недвижимости в целях инвестирования является неплохим вложением средств. Во-первых, это надежно: как отмечает Валерий Аристархов («Русский дом недвижимости»), остаться без квартиры, а значит, без вложенных денег, практически невозможно. И даже если придется продавать жилье в самый неподходящий момент, когда цены на недвижимость будут минимальны, потери вряд ли составят больше 20-30%, а при сдаче его в наем потери вообще маловероятны, может лишь снизиться норма прибыли и увеличиться срок окупаемости. А во-вторых, даже если рынок недвижимости не показывает существенного роста, стоимость жилья, как правило, следует за инфляцией, и таким образом данный актив фактически не обесценивается.

Что же выбрать?

Сегодня мы пролили свет на то, что такое первичное и вторичное жилье, определили критерии для их оценки и разобрались, какие есть плюсы и минусы того и другого типа квартир. В любом случае финальное решение остается за вами.

Попробуйте расставить предложенные нами критерии, ориентируясь на собственные приоритеты. Например, если для вас не играет роли темное прошлое квартиры и рамки бюджета довольно свободные, то вторичный рынок выглядит более привлекательно. Если же вам бы хотелось «чистую» квартиру, в которую не ступала еще нога другого владельца, а в средствах вы стеснены, то стоит ориентироваться на первичный рынок.

Какое решение вы бы ни приняли, помните, что важно отнестись к процессу выбора внимательно, последовательно и с должной долей подозрительности. Это убережет вас от необдуманных поступков и неудачных сделок

Надеемся, что эта статья была для вас полезной. Еще больше материалов по недвижимости вы сможете получить, подписавшись на наши обновления!

Пишу о финансах, удалённой работе, заработке в интернете, путешествиях и саморазвитии.

ЕЖЕНЕДЕЛЬНАЯ РАССЫЛКА

Получайте самые интересные статьи по почте и подписывайтесь на наши социальные сети

ПОДПИСАТЬСЯ

Риски покупки жилья на вторичке

Покупка вторичного жилья также сопряжена с некоторыми рисками:

Возможность появления лиц, не принимавших прямого участия в сделке. К таким лицам могут относиться родственники, которых своевременно не выписали из жилья, люди, пребывающие в тюремном заключении, прямо претендующие на жилплощадь, а также военнослужащие. Также нельзя забывать о возможных наследниках, которые могут претендовать на свою законную долю квартиры;

Реализация недвижимости по недействительному паспорту. Подобные операции являются чистым мошенничеством. Паспорт может оказаться украденным или утерянным. В любом случае подобная сделка с недвижимостью будет иметь статус недействительной

Исходя из этого важно при проведении сделки по купле-продаже квартиры удостоверится в личности продавца, а также проверить его паспорт на предмет действительности.

Изношенность старого жилищного фонда. Перед тем как приобрести вторичное жилье важно изучить все моменты, касающиеся износа сантехнического оборудования, проводки, перекрытий, а также иных коммуникаций

Это поможет в будущем сэкономить средства на ремонте жилья.

Факторы благоустройства

Жителей больших городов всерьез интересует уровень благоустройства придомовой территории, а также наличие инфраструктуры рядом с домом для комфортного проживания. Для ответственных компаний застройщиков должное благоустройство дворов и парковочных зон возле домов является одни из приоритетных направлений

При покупке квартиры в новом доме важно обращать внимание на такие факторы, как:

• наличие и благоустройство детских площадок, безопасность игровых зон их чистота;
• наличие пешеходных переходов на проезжей части;
• наличие современных систем видеонаблюдения и обеспечения общественной безопасности.

Также важным фактором является наличие необходимого количества мест для парковки автомобилей жильцов дома

Перед приобретением квартиры в новострое важно выяснить следующие нюансы, касающиеся парковки:

1. Паркинг подземный или надземный.
2. Он заглубленный или полузаглубленный.
3. Существуют ли на паркинге места для гостей жильцов дома.

Если же речь идет о покупке вторичного жилья, то рекомендуется заблаговременно проверить качество ведущих к дому дорог, качество покрытия асфальта на внутри дворовой территории, размер парковки, а также изношенность лифта. Поводом снизить цену может служить обшарпанный фасад здания, грязный мусоропровод и неблагоустроенная придомовая территория.

В новостройке с чистовой отделкой, цена будет ниже, но потребуются дополнительные вложения

Первичный рынок: цена ожидания

До того момента, пока дом не сдан в эксплуатацию и не зарегистрировано право собственности, покупатель является не владельцем жилья, а обладателем права на получение квартиры. На первых этапах строительства иногда можно купить новую современную квартиру даже дешевле, чем жилье менее комфортное и качественное, на вторичном рынке. Более того, по мере продвижения работ стоимость квартиры (реальная рыночная) будет только возрастать. Многие начинающие инвесторы и те, кто имеет более или менее приемлемое жилье, но стремящиеся к большему комфорту, считают экономически целесообразным именно этот вариант.

Полностью готовая квартира в сданной в эксплуатацию новостройке – наиболее дорогой вариант, хотя не исключено, что в итоге он может оказаться наиболее выгодным. Если речь идет об инвестиции в квартиру жилого комплекса, который только начинает благоустраиваться, а в перспективе – открытие станции метро и реализации интересных инфраструктурных проектов, вложение средств и сдача в аренду может принести неплохой доход. Тем более что цена квартиры со временем все равно будет увеличиваться.

Ремонт в новостройке

Мы купили новостройку с нулевой отделкой, голыми бетонными стенами и без межкомнатных перегородок. Электричество шло до щитка в прихожей. В ванной были трубы с горячей и холодной водой, но к будущим умывальнику, унитазу и ванне их надо было вести самостоятельно.

И мы вписались: сначала заказали черновую отделку, а затем — чистовую.

Черновая отделка. Во время черновой отделки стены покрывают цементом и выравнивают. В них замуровывают электропровода, делают выводы под освещение и розетки. В ванной и туалете трубы проводят туда, где будут стоять унитаз, ванна, стиральная машина и умывальник.

Черновую отделку мы заказали у застройщика. Начальник бригады обещал сам закупить материалы и сделать все за три недели. Нас не насторожило, что в договоре он «на всякий случай» указал три месяца. Мы внесли полную предоплату — 250 000 Р — и уехали на море. Позже поняли, что переплатили: наши соседи отдали за черновой ремонт такой же квартиры 180 000 Р. Материалы они покупали сами, а мастеров искали через интернет.

Вернувшись с моря, мы увидели, что в квартиру никто даже не заходил. А про три недели начальник бригады забыл. Тогда я решила давить на жалость: сказала, что хозяйка нашей съемной квартиры уже нашла новых жильцов и нам негде жить. В итоге так надоела начальнику, что он приказал начать ремонт на следующий день.

Потом я регулярно звонила ему и жаловалась, что квартиру медленно ремонтируют. И через три недели ремонт действительно доделали.

Мы с мужем прикинули, где что поставим и где сделаем розетки. Начертили план расположения розеток и выключателей и отдали его начальнику бригадыТак выглядит черновая отделка: стены залиты бетоном и выровнены, сделан свет, дырки под розетки с торчащими проводами. Плитка и розетки относятся уже к чистовой отделке

Чистовая отделка. Для чистовой отделки мы искали мастеров на «‎Профи-ру». Выбрали по отзывам хорошего плиточника, обойщицу и сантехника.

В квартире одновременно работали несколько человек. Они закончили чистовой ремонт за две недели. Если кто-то из мастеров нас не устраивал, мы тут же находили ему замену, а другие работы продолжались.

620 000 Р

мы потратили на ремонт в новостройке площадью 35,4 м² 

Например, один работник должен был штукатурить стены. Но заявил, что мы должны не только платить ему за работу, но и привозить еду и купить раскладушку. Мы отказалась от услуг этого мастера и наняли другого. У него было свое оборудование, а жил он в соседнем доме и в раскладушках не нуждался.

На чистовой ремонт мы потратили 370 000 Р. Через год продали эту квартиру в идеальном состоянии.

Один мастер неаккуратно вырезал отверстие для сливной трубы и испортил плитку. Мы не стали ждать, когда он испортит что-то еще, и наняли другого

Архитектура

Типовые кварталы советской эпохи строились из готовых архитектурных элементов — панелей-стен, перекрытий. Дома были практически одинаковыми не только в одном квартале, но и в разных городах. Сегодня даже в сегменте масс-маркета сложно найти проекты, которые были бы идентичны друг другу.

Примеры советского периода сейчас вызывают желание у покупателей видеть свой дом индивидуальным, а у строительных компаний — выделить объект в глазах клиентов. Облик дома складывается исходя из окружающей застройки и природного ландшафта. Например, в Санкт-Петербурге для ЖК «Наутилус», мы выбрали малоэтажный формат с облицовкой натуральными керамическими плитами «Терракота» и мансардным последним этажом. Сочетание фактур керамики и металла, яркие акценты вертикалей витражей на спокойном фоне, обилие зелени на территории позволяют лаконично вписать жилой комплекс и в ландшафт, и в соседнюю застройку.

Надежда Виролайнен, главный архитектор ГК «КВС»

Свою роль играют и материалы строительства. Возведение домов из готовых блоков панелей значительно ограничивало возможности архитектора. По сути «играть» можно было только цветом и этажностью. Монолитное домостроение, которое преобладает сейчас, дает возможность придать зданиям и квартирам практически любую форму — разнообразие планировок и фасадных решений здесь гораздо шире.

Заключение

Легче приходится тем, кто уже имеет определенную сумму или четкие перспективы кредитования: тогда вопрос сужается до вариантов жилья, которое можно себе позволить, исходя из имеющегося бюджета. Как правило, такие покупатели, приступая к поиску, уже знают, в каком сегменте искать подходящий вариант. Достаточно просто посмотреть квартиры в новостройках и старых домах, чтобы решить, что обойдется дешевле во всех смыслах.

Если речь идет о том, чтобы накопить на квартиру, лучше рассмотреть все варианты и определить сумму, которую необходимо собрать на тот вариант, который на данный момент кажется наиболее подходящим.