Соглашение о задатке при покупке квартиры

Через суд

Но хороший итог бывает не всегда. Чаще всего продавцы вообще не реагируют на претензию, не отвечают на звонки. Отсутствие ответа — прямой повод для иска. Главное – иметь подтверждение отправки письма. Сохраняйте почтовую квитанцию, она станет доказательством.

Иск подают, и когда собственник отказался выплачивать деньги или не предложил ничего стоящего. Покупатель готовит заявление и прикладывает:

• документы, которые подтверждают отношения с продавцом: соглашения, договоры, расписки, квитанции о перечислении денег и почтовой отправке;
• доказательства, что квартира имеет существенные недостатки, а владелец о них не сообщил: фотографии, видеосъемка, переписка, объявление и т.д.

Все это направляют в мировой суд, если сумма спора менее 50 тыс. руб., а когда выше, то в районный.

От редактора! Тяжба может затянуться, или у владельца недвижимости не окажется средств для выплаты. Суд все равно обяжет продавца вернуть всю сумму. Но при их отсутствии он будет выплачивать долг частями на протяжении определенного в решении срока.

Поэтому желательно в соглашении на такие случаи предусмотреть штрафные санкции. Например, покупатель мог для внесения задатка продать свое жилье и до совершения сделки переехать в арендованное. Через суд до момента полной выплаты денег он может потребовать возместить эти затраты, но если эти условия прописаны в договоре. Также покупатель вправе требовать компенсацию морального вреда.

При наличии подробных условий и дополнительных штрафов в соглашении о задатке собственник квартиры может отказаться его подписывать. Но это, скорее всего, говорит о том, что он и не планировал его выполнять. Если продавец и покупатель нацелены на чистую сделку, бояться задатка не имеет смысла. Тем более, что такая «предоплата» помогает ускорить процесс оформления, если затягивание связано с финансовыми вопросами.

Как оформить аванс при покупке квартиры

Факт передачи аванса при покупке квартиры можно оформить двумя способами:

• прописать условия в предварительном договоре купли-продажи;
• оформить отдельным авансовым соглашением.

При этом первый вариант предусматривает основной упор на детали будущей сделки, в счет которой покупатель вносит деньги, второй документ – как правило, описывает только моменты, касающиеся предоплаты, возникающих в связи с этим прав и обязанностей сторон.

Авансовый договор составляется в количестве экземпляров по числу лиц, фигурирующих в нем. Он может быть оформлен в печатном или рукописном виде. Еще один вариант – распечатать базовую часть с пустыми местами для сумм, сроков и прочих индивидуальных условий, которые впоследствии прописать от руки. Помарки и исправления от руки запрещены, иначе документ теряет свою юридическую силу. При возникновении такой ситуации лучше оформить новый экземпляр. Ставить подпись и ее расшифровку допускается только ручкой.

Порядок действий по оформлению

При оформлении авансового соглашения сторонам необходимо:

Обсудить размер и порядок внесения авансового платежа.
Убедиться в праве владения квартирой продавцом.
Составить договор

Если процедура проходит без участия нотариуса, важно проследить, чтобы указываемые данные соответствовали информации из официальных справок и выписок.
Проверить пункты документа и при необходимости внести коррективы.
Подписать договор и засвидетельствовать передачу денег распиской.

Необходимые документы

В большинстве случаев для заключения соглашения об авансе достаточно минимального пакета документов:

• для покупателя: паспорта/доверенности представителя;
• для продавца: паспорта/доверенности представителя, подтверждения права владения жильем (Выписки из ЕГРН или Свидетельства о праве собственности) и правоустанавливающих документов (Договора купли-продажи, Свидетельства о наследстве и пр.)

Если предоплата будет внесена безналичным путем, дополнительно потребуются реквизиты банковского счета. Кроме того, для спокойствия покупателя и уверенности в «чистоте» квартиры, можно попросить у продавца:

Технический паспорт, чтобы проверить наличие перепланировок и их узаконивание.

Выписку из домовой книги, чтобы знать о количестве прописанных и выписанных лиц

Особенно следует обратить внимание на наличие прописки несовершеннолетних, поскольку в таком случае потребуется разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства.

Выписку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам (оформляется в Едином информационно-расчетном центре или Управляющей компании).

Выписку из ЕГРП, чтобы проверить операции по правам собственности, выполняемые с данным объектом.

Сроки

Срок аванса – период от передачи авансового платежа до подписания основного договора купли-продажи квартиры и уплаты остатка суммы по нему. Это время дается сторонам, чтобы собрать документы и завершить формальности для оформления покупки квартиры. Для стандартных сделок он обычно составляет 2-4 недели, для альтернативных (когда предстоит совершить предварительно продажу другой недвижимости) – 6-8 недель. Но по желанию стороны могут указать любые другие сроки, вплоть до 12 месяцев. Определяя временной отрезок, следует учитывать стадию сбора необходимых документов, участие несовершеннолетних, наличие у покупателя полной суммы для оплаты квартиры и другие нюансы конкретной ситуации.

Если указанный в соглашении срок прошел, а стороны не готовы заключить сделку, возможно два варианта:

• заключить повторный договор с новыми сроками;
• разорвать соглашение и вернуть предоплату покупателю (если не предусмотрены иные штрафные санкции для каждой из сторон).

Заверение у нотариуса

Обязательное заверение авансового соглашения у нотариуса не требуется. Но стороны могут пройти эту процедуру по обоюдной договоренности, что особенно актуально при передаче крупных сумм предоплаты. В таком случае нотариус поможет более подробно и грамотно прописать все условия, а также будет свидетелем факта передачи денег в оговоренном сторонами размере и на законных основаниях.

Стоимость услуги по заверению соглашения составит от 1000-2500 руб. в зависимости от количества страниц в документе, а также тарифов на услуги специалиста, которые зачастую определяются местом проживания. Так, в столице расходы на нотариуса будут существенно выше по сравнению с небольшими населенными пунктами.

Что собой представляет аванс

В законодательных актах Российской Федерации нет точного определения понятия «аванс». Единственное упоминание имеется только в ст. 380 ГК РФ, где указано, что таковой может считаться любая сумма предварительной оплаты продавцу, если в соглашении не указано, что она является задатком.

Необходимость внесения аванса возникает, если сделку купли-продажи невозможно провести сразу же, поскольку сторонам необходимо провести определенную подготовку:

• иметь дополнительное время для получения денег (к примеру, от третьих лиц);
• собрать недостающие документы;
• провести альтернативные сделки.

В таких случаях покупатель оплачивает продавцу достаточную сумму, после чего продавец обязуется снять недвижимость с продажи и стороны могут заняться подготовкой к будущей покупке недвижимости.

Таким образом, соглашение аванса при покупке квартиры – это документ, определяющий размер и порядок внесения авансового платежа за приобретаемое жилье. Он заключается по сделкам купли-продажи или уступки прав требования до оформления основного договора в качестве подтверждения серьезности намерений покупателя.

Отличия от задатка

Не следует путать понятия «аванс» и «задаток», которые имеют разные последствия при незаключении основной сделки. Первый является простой предоплатой за квартиру, второй – условием выполнения (обеспечением) основного обязательства, то есть заключения договора купли-продажи. В отличие от внесения задатка, авансовый платеж не обязывает стороны провести впоследствии сделку и в его отношении не могут применяться законодательные нормы, регламентирующие взаимоотношения при внесении задатка. Но к нему применяются нормы, установленные в отношении займов, то есть фактического возврата предварительно уплаченной суммы.

Подробнее: В чем разница между авансом и задатком при покупке квартиры

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Однозначного ответа на вопрос об оптимальном варианте предоплаты – авансе или задатке – не существует. Если со стороны покупателя есть сомнения в том, что купля-продажа будет реализована. Последний также будет более привлекательным со стороны продавца, поскольку при необходимости он может вернуть уплаченные деньги без дополнительных платежей. Такая возможность актуальна, если вдруг находится другой покупатель, готовый предложить за это же жилье большую цену. Форма предоплаты для каждого случая устанавливается в ходе переговоров сторон.

Возможные стороны

В большинстве своем сделки купли-продажи квартиры и, соответственно, передачи предоплаты, заключаются напрямую между продавцом и покупателем. Но в некоторых случаях в договоре возможно участие третьих лиц, заинтересованных в получении своей доли:

• Банка. При покупке жилья за счет заемных средств в авансовом соглашении прописывается пункт о компенсации затрат кредитного учреждения в случае срыва сделки. Его готовят по типовой форме юристы банка, где планируется оформлять ипотеку, поэтому сторонам остается только внимательно изучить его положения и подписать. Переговоры о возможном изменении пунктов в данном случае не предусмотрены.
• Агентства недвижимости/риэлтора. Несмотря на то, что соглашение также составляется юристами компании, обычно стороны могут скорректировать отдельные пункты в процессе обсуждения. Агентство зачастую заинтересовано продать объект как можно скорее, поэтому может пойти на определенные уступки.

Три законных способа вернуть залог

Если вам не возвращают страховой депозит, внесенный при заключении договора аренды, есть 3 законных способа вернуть свои деньги

Важно понимать, что для этого у вас должны быть основания

Поэтому необходимо собрать и хранить такие документы, как:

• договор аренды;
• акт приема-передачи помещения;
• расписка в получении залога.

Акт возврата квартиры составляется в последний день проживания. Если арендодатель не выходит на контакт, акт приема-передачи может быть оформлен в одностороннем порядке.

Один из оригинальных документов может быть направлен владельцу заказным письмом с уведомлением о получении, которое впоследствии может быть тоже частью доказательной базы о совершении сделки.

Способ 2. Если ущерба не нанесен

Если никакого ущерба квартирант не нанес, а арендодатель все равно удерживает страховой депозит, ссылаясь, например, на отсутствие денег, можно сделать следующее:

• пригрозить обратиться в правоохранительные или налоговые органы — часто собственники не особенно хотят платить налоги, поэтому способ может сработать;
• припугнуть, что обратитесь в суд.

Способ 3. Если собственник не выходит на связь

Возвращается ли залог в этом случае и как это правильно сделать?

Необходимо составить акт возврата имущества, отправить его собственнику заказным письмом с уведомлением, а затем обратиться в суд, приложив к исковому заявлению все документы и доказательства, которые у вас сохранились на текущий момент.

Это могут быть также фотоматериалы комнат, мебели, бытовой техники.

Действия при наличии расписки

Есть еще один способ, как вернуть залог за аренду квартиры по расписке. Расписка — это доказательство того, что денежные средства были получены контрагентом.

Досудебное урегулирование предполагает решение вопроса путем переговоров. Собственник квартиры может скрывать доходы от сдачи жилья, поэтому заключение соглашения ему не выгодно.

Если такая тенденция намечается, необходимо дать понять хозяину квартиры, что вы можете обратиться в налоговую инспекцию, и тогда сумма возмещения будет гораздо выше депозита.

Если мирным путем решить вопрос не получается, придется идти в суд. В качестве доказательной базы расписка имеет основополагающее значение. Срок исковой давности по таким делам составляет 3 года. Ключи от квартиры передавать не следует, пока не решился вопрос.

Что такое задаток при покупке квартиры

Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.

Задаток несет две функции: функцию предоплаты (авансовый платеж), поскольку стоимость квартиры впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а также гарантийную функцию.

Правило задатка: «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, задаток должен быть возвращен», — статья 416 Гражданского кодекса РФ. Существенным отличием задатка от аванса является ответственность за его нарушение.

Если покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца.

Если продавец (сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.

Случается, что у продавца на момент продажи квартиры нет суммы денег, которая необходима для погашения коммунальных долгов и оформления документов в БТИ, поэтому от покупателя ему нужна небольшая предоплата. Если ее оформить в качестве задатка, это как раз и будет гарантией приобретения квартиры впоследствии.

Если никто не виноват, но обязанности исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорные обстоятельства — к примеру, стихийное бедствие, пожар или смерть одного из участников сделки, тогда продавец просто отдает задаток покупателю без штрафов.

Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы задатка (ст. 380 Гражданского кодекса РФ). Законом не установлен такой размер, стороны сделки определяют его самостоятельно. Однако в любом случае задаток не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке, либо указанную в договоре купли-продажи.

Что касается письменной формы, то соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме — расписка, так и на «фирменном» бланке. И пусть расписка вас не смущает своей кажущейся простотой и несерьезностью.

Имейте в виду, что как в российском, так и в международном праве расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно необязательно, причем независимо от суммы задатка! Главное, чтобы она была правильно составлена.

Специального бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств. Нотариального удостоверения такое соглашение не требует.

Что такое предоплата

Определение

Предоплата — предварительная полная или частичная оплата товаров и услуг. Она применяется для гарантированной оплаты покупаемого товара. Находит применение в торговле и сфере оказания услуг.

Предварительная оплата или аванс как вид оплаты за товар, услугу, работу допускается Гражданским кодексом РФ, ст. 487.

При внесении предоплаты в договоре указывается сумма предоплаты, перечень услуг и окончательная стоимость. Ни один из этих параметров не меняется. Например, стоимость аренды жилья всегда указана заранее.

Осторожно! Если преподаватель обнаружит плагиат в работе, не избежать крупных проблем (вплоть до отчисления). Если нет возможности написать самому, закажите тут

При внесении предоплаты заказчик подтверждает, что согласен и готов начать сотрудничество. Внесение предоплаты для исполнителя — это начало выполнения заказа. При этом заказчик обязан выплатить остаток суммы в установленный срок, а заказчик к этому сроку обязан оказать услугу.

Определение

Предоплата — это, как правило, инициатива продавца. Покупателю это не всегда выгодно. Он должен понимать, что рискует. Однако он вынужден заключать такую сделку, т.к. других предложений, без предоплаты, в конкретном случае нет.

В то же время предоплата — это гарантия стабильных отношений контрагентов. Если сделана предоплата, покупатель от покупки, как правило, не отказывается.

Аванс и задаток, в чем отличие

Определение

Задаток — денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне.

Задаток рассматривается как один из способов обеспечения сделки. Соглашение о задатке совершается в письменной форме.

Определение

Аванс — это полная или частичная оплата товара или услуги, у которых итоговая цена не определена или определена приблизительно.

Аванс в переводе с французского «avance» — опережение. Определения понятия аванс в законодательстве нет. Поэтому понятие аванс сложилось из практики заключения письменных договоров или устной договоренности между продавцом и покупателем.

Например, окончательная стоимость может измениться при изготовлении мебели или строительстве дома в зависимости от использованных материалов.

Аванс:

• вносится в качестве первого платежа, но не влечет обязательства по совершению сделки;
• может быть возвращен покупателю по его требованию;
• возвращается, если продавец не исполнил своих обязательств, вне зависимости от причины неисполнения.

Примечание

Если аванс не внести, то заказчик имеет полное право не приступать к работе.

Аванс и задаток — это предварительные платежи по будущей сделке.

Разница понятий аванса и задатка:

1. Если при предварительном платеже не заключается соглашение, то это будет аванс, а не задаток, так как аванс не требует документального оформления.
2. Аванс только частично покрывает стоимость договора. Предоплата, в зависимости от условий, может быть полной.
3. Если работа не выполнена по вине заказчика, то вся сумма ранее переданного задатка остается у исполнителя.
4. Если виноват исполнитель, он обязан вернуть всю сумму задатка в двойном размере.

Расписка о получении аванса – образец

При передаче аванса за квартиру рекомендуется составить расписку для подтверждения факта получения денег продавцом. Расписка может быть, как приложением к договору, так и самостоятельным документом.

Первый способ является более распространенным, поскольку он более безопасный и подчеркивает легальность сделки. Если продавец откажется возвращать деньги или скажет, что не получал аванс, то для защиты своих интересов покупателю нужно обратиться в суд, а в качестве твердого доказательства факта передачи денег будет выступать именно расписка.

Расписка о получении аванса при покупке квартиры может быть составлена на любом листе бумаги. Образец должен включать в себя следующие пункты:

• паспортные данные сторон;
• ссылка на основной договор, в соответствии с которым происходит передача денег;
• адрес квартиры и краткие технические данные о ней;
• полное название платежа (задаток или аванс);
• денежная сумма;
• подписи сторон и дата составления.

Расписка должна составляться продавцом в момент передачи денег. Документ может заверяться у нотариуса, однако, делать это не обязательно (за исключением случаев, когда расписка составляется в печатном виде – такой документ необходимо зарегистрировать у нотариуса в обязательном порядке).

Составление договора задатка при покупке квартиры

Законодательство не дает ограничений по форме составления договора задатка, однако необходимо учитывать, что юридическая сила документа признается только, если положения, описанные в нем, не противоречат законодательству.

Во исключение возможных проблем, рекомендуется подготовить готовый типовой бланк, который скачивают на специализированных интернет-ресурсах, и заполнить его по образцу, но обязательно обратиться к юристу для проверки.
Скачайте

  Образец Предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке (20,5 KiB, 346 hits)

  Предварительный договор купли-продажи квартиры (21,0 KiB, 284 hits)

С точки зрения законодательства, к порядку составления документа предъявляют требования, указанные в общем гражданском законодательстве (ст. 380-381 ГК). Форма заключения – письменный документ, подписанный обеими сторонами.

Основные пункты

Структура договора должна учитывать обязательное соблюдение определенных требований к содержанию:

• Информация о сторонах: их паспортные данные, полностью ФИО, адрес регистрации. Если сторона представлена несколькими лицами, лучше указать всех вовлеченных в процесс граждан.
• Сведения об отчуждаемой собственности с основными параметрами квартиры, ее адресом, особыми характеристиками.
• Договорная цена объекта и сумма переданного задатка. Суммы указывают в виде цифрового значения и прописью.
• Сроки оформления задатка и допустимые способы расчетов (наличными из рук в руки, либо безналичным банковским перечислением). При переводе денег на банковский счет продавца, указывают его реквизиты.
• Возникшие обязательства выражены в том, что продавец обязывается освободить жилье, снять с регистрации в нем всех жильцов, подготовить бумаги для сделки. Для покупателя обязательства, прежде всего, выражаются во внесении задатка и готовности к дате сделки передать нужную сумму для полного расчета за приобретаемый объект.
• Важным пунктом является определение ответственности за срыв купли-продажи (потеря задатка покупателем, либо возврат двойной суммы продавцом).
• Допускается указание иных существенных условий, которые, по мнению сторон, важны для дальнейшего заключения основного договора (вопросы по оплате ЖКХ, решение вопроса с оставшейся мебелью и т.д.)
• Крайняя дата оформления перехода права на собственность от текущего владельца к новому (срок подписания основного документа и регистрации в Росреестре).

Особенности вопроса привлечения к ответственности

Когда договор расторгается, ответственность возникает в отношении виновной в срыве сделки стороны.

Если покупатель отказался от сделки, последствия заключаются в том, что задаток остается у продавца в качестве возмещения.

Более сложен вопрос, если отказ произошел по вине собственника недвижимости. Согласно условий договора задатка, он обязан возместить потери покупателю и вернуть выданную ранее сумму. Таким образом возвращается двойной задаток. Однако, зачастую, получить от виновного лица средства по доброй воле невозможно. Приходится обращаться в суд, что влечет дополнительную потерю времени и издержки для покупателя.

Разрешение споров, можно ли расторгнуть соглашение, когда сделка срывается в силу форс-мажорных обстоятельств, независимо от воли и намерений сторон, происходит по договоренности.

Как вернуть задаток

Задача возвращения задатка может возникнуть как у покупателей, если они нашли недвижимость, более подходящую для себя, так и у продавцов — если они передумали продавать.
Если стороны называют задатком платеж, переданный просто по расписке — это и не задаток вовсе.

Ведь задатком признается  платеж, переданный на основании Соглашения о задатке, оформленного в письменном виде.

Как вернуть задаток покупателю от продавца

Если задаток Вы передали на основании  соглашение о задатке и получили расписку  от Продавца в получении задатка  -тогда задаток оформлен правильно. И можно вернуть задаток в двойном размере.

Если соглашение о задатке не подписано — суд, вероятнее всего, признает платеж  авансом. И вы сможете рассчитывать только на получение переданной суммы.

Как вернуть задаток до окончания действия предварительного договора?

Вернуть до окончания действия предварительного договора купли-продажи квартиры.

То есть Покупатель передумал покупать квартиру:

-потому что просто передумал — тогда Продавец вправе оставить задаток у себя

-потому что Продавец не подготовил документы в указанные  сроки или обнаружились недостоверные документы и подлог продавца.
То есть продавец тем самым нарушил условия договора и ваша сделка сорвалась.
Вы можете требовать возвращения задатка в двойном размере.

Задаток при покупке квартиры возвращается или нет ?

Возврат задатка в случае отказа продавца :

Если инициатором расторжения предварительного договора стал Продавец — Вы можете требовать возвращения задатка в двойном размере. И если вы правильно оформили передачу задатка , то можете рассчитывать  на успех в суде, если Продавец не вернет его в двойном размере добровольно.

Если задаток оформлен не верно, даже суд сочтет его авансом. Тогда можете рассчитывать только на ту сумму, которую передали, при условии, что у Вас на руках расписка. 

Когда Покупатель передумал — Продавец с чистой совестью может оставить деньги себе, при условии, если задаток оформлен правильно.В противном случае, задаток «можно считать авансом».

А аванс, в случае не состоявшейся сделки — возвращается Покупателю в полном объеме.

Возврат денег ( аванса или задатка) для Продавца  бывает затруднителен, поскольку  часто эта денежная сумма  передается Продавцом  за новую недвижимость.

В большинстве случае положительно этот вопрос решается при обоюдном соглашении сторон.

Как вернуть задаток. Правильное оформление

Чтобы не было соблазна дальнейших разбирательств в суде для одной из сторон, рекомендую составить Соглашение об отсутствии взаимных претензий или взаимно уничтожить все  ранее  подписанные документы.

Поэтому, прежде чем решится вернуть задаток, необходимо изучить подписанные документа. Только тогда вы сможете ответить на вопрос — как вернуть задаток.

Закон о задатке.Гражданский кодекс Российской Федерации

 § 7. Задаток

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

(п. 4 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Всегда рада разъяснить. Автор

Как вернуть задаток покупателю и продавцу

Что собой представляет задаток при покупке квартиры в ипотеку

Приобретая квартиру в ипотеку, покупатель часто передает продавцу аванс или задаток, тем самым подтверждая серьезность своих намерений. Согласно ст. 380 Гражданского Кодекса РФ, речь идет о сумме средств, которую собственник жилья получает в счет его оплаты. Платеж совершается по предварительному договору, который оформляется в письменном виде. Основная особенность задатка заключается в том, что в случае нарушения обязательств он не будет возвращен покупателю, в то время как аванс без каких-либо последствий перейдет обратно.

Статья 454 ГК РФ регламентирует порядок передачи предмета сделки, а статья 381 — последствия, которые могут наступить вследствие нарушения требований предварительного договора. Процедура перевода денег при покупке недвижимости в ипотеку регулируется рядом законодательных актов.

Перечисление задатка (аванса) при покупке квартиры в ипотеку осуществляется в два этапа:

1. составление соглашения между сторонами в письменном виде;
2. заполнение расписки, подтверждающей факт передачи денежных средств.

При этом обязательным является соблюдение ряда правил:

В соглашении следует указать сумму средств, переданных продавцу, а также дату и условия оплаты всей стоимости квартиры. Кроме того, здесь следует указать дату заключения базового договора

Важно, чтобы в процессе оформления принимали участие все собственники реализуемого жилья, если их двое и более. Продавец недвижимости должен подтвердить право собственности на нее

Какие функции выполняет предварительный договор o зaдaткe при покупке квартиры в ипотеку?

• Дoкaзaтeльная. Данное соглашение служит подтверждением того, что дoгoвop o пpoдaжe жилья между продавцом и покупателем заключен.
• Плaтeжная. Сумма задатка засчитывается в cтoимocть купленной квартиры.
• Oбecпeчитeльная. Соглашение обecпeчивaeт oбязaтeльcтва сторон при coвepшении cдeлки.

Согласно законодательству, аванс при покупке квартиры в ипотеку может быть передан от покупателя продавцу без присутствия третьих лиц. Вместе с тем, эксперты рекомендуют пригласить юриста, работника нотариальной конторы или специалиста агентства недвижимости, которые могут выступить в роли свидетелей в случае возникновения спорных ситуаций.

Пошаговая инструкция: как правильно оформить сделку?

Вот каков алгоритм действий:

1. Выбор банка с наиболее выгодными условиями кредитования или ипотеки.
2. Подбор недвижимости на покупку, соответствующей критериям банка.
3. Сбор документов.
4. Обращение в банк с целью одобрения получения ипотеки и извещения их о том, что будет применяться залог.
5. Обращение в оценочную аккредитованную компанию для анализа залогового жилья и приобретаемого имущества.
6. Повторный поход в кредитное учреждение с документами для подписания ипотечного договора.
7. Заключение страхового договора и ипотечного.

Меры безопасности

Чтобы обезопасить себя от потери залогового жилья, стоит внимательно прочитать условия договора (о них речь пойдет ниже). Нет ли там каких-либо подводных камней, из-за которых банк «со спокойной совестью» сможет аннулировать досрочно договор о займе и продать вашу квартиру, цена которой порой выше самого ипотечного кредита.

На заметку. Не забывайте, отдавая свою недвижимость в залог, вы несете ответственность за ее содержание.

Т.е. если ваши соседи затопили вас, или сожгли, то банк на законных основаниях имеет право потребовать свои деньги назад, ведь залог, который был дан ему, теперь не имеет той первой заявленной ценности.

Важные пункты документа

К существенным условиям относятся:

• предмет залога;
• размер займа;
• срок исполнения обязательств по договору;
• условия реализации залогового имущества в случае неисполнения обязательств в досудебном судебном порядке.

Если хотя бы один из вышеприведенных пунктов отсутствует, то соглашение о залоге можно будет признать недействительным.

С 01.01.2015 года подробно описывать передаваемый в залог объект недвижимости не обязательно. До этого времени, если таковой пункт отсутствовал, то все соглашение могли признать недействительным.

Кроме того, внимательно посмотрите в договоре, не включил ли банк в оплату не только долговые обязательства, но и неустойки, пени и другие платежи, связанные с расходами на содержание залогового имущества.

• Скачать бланк договора-соглашения о залоге при покупке квартиры между физическими лицами
• Скачать образец договора-соглашения о залоге при покупке квартиры между физическими лицами

Обязательно ли регистрировать или нотариально заверять?

Как говорит п. 1 ст.10 ФЗ от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке», договор залога подлежит государственной регистрации. А п.1 ст.165 ГК РФ разъясняет, что при несоблюдении требования о государственной регистрации такой сделки, последует признание сделки недействительным, а соглашения – ничтожным.

Что касается нотариального заверения, то тут законодатель оставил нам выбор. Договор можно написать либо в простой письменной форме, либо обратиться к нотариусу. И то и другое является юридически верным решением. Обычно банк все же говорит, что необходимо идти к нотариусу. В таком случае, следует уплатить еще и госпошлину за услуги юриста.

Для того чтобы совершить удостоверение, нужны документы:

1. Паспорта сторон.
2. Согласие супругов на сделку.
3. Правоустанавливающие документы на предмет залога.
4. Экспертное заключение о стоимости объекта.
5. Проект договора залога.

Правила передачи, содержание расписки

Залогодатель при передаче своего имущества не утрачивает на него права собственности, т.е. он по-прежнему может жить в нем и распоряжаться.

Обратите внимание! Но важно помнить, что, если в результате деятельности хозяина, был нанесен вред объекту недвижимости, то банк вправе потребовать досрочного возврата займа

Вот правила передачи:

1. Для того чтобы передать свою недвижимость в залог, собственник обращается в банк.
2. Из учреждения приходит оценщик, составляет заключение, в котором описывается стоимость объекта.
3. Затем заключается договор залога, и составляется расписка.
4. Договор регистрируется и нотариально заверяется. Последнее действие – по желанию.
5. Процесс передачи имущества в залог завершается.

Как же написать расписку? Составляется она в произвольной форме. Т.е. единого бланка не существует. Указываются такие данные:

• юридические данные банка, получающего имущество в залог;
• сведения о залогодателе (ФИО, дата рождения, паспортные данные);
• информация об объекте залога – адрес и стоимость;
• срок окончательного исполнения долговых обязательств;
• свидетели, в присутствии которых был написан документ (их наличие и присутствие необязательно);
• дата, подписи.