Статья 85. состав земель населенных пунктов и зонирование территорий

Возможные способы использования земли в населенном пункте

Обычному среднестатистическому гражданину из всех видов территориальных зон наиболее интересными будут жилые и сельскохозяйственные. Из способов разрешенного использования участков – те, что допускают строительство индивидуального жилья и ведение дачного или личного подсобного хозяйства. В самом деле, далеко не у каждого найдутся возможности и желание строить огромный торгово-развлекательный центр, а возведение дачного домика в садоводстве вполне по силам любому гражданину. И законы дают нам такие возможности. Есть еще одна причина заинтересоваться этими участками. По существующему порядку только они могут быть оформлены в собственность физическим лицом.

Обычно участки, отведенные под ЛПХ, располагаются на сельскохозяйственных землях за границами поселений. Использовать такие участки под индивидуальное жилищное строительство закон запрещает. Земельный Кодекс отделяет категорию земель сельхозназначения от земель населенных пунктов. Но и на землях поселений территориальное зонирование переводит некоторые участки в статус сельскохозяйственных земель. Такие участки называются приусадебными, и именно на них возможно как ведение личного подсобного хозяйства в черте поселения, так и последующее возведение индивидуального жилого дома с заселением и пропиской в нем.

Если же непосредственная цель гражданина состоит не в разбиении огорода или сада, а в постройке жилого дома, то здесь процедура значительно отличается и нужно учитывать определенные нюансы. В классификаторе подобным намерениям соответствуют коды с 2.1 по 2.5, говорящие о возможности возведения на участке ИЖС малоэтажного дома, передвижного жилья, гаражей, подсобных объектов и ведении личного подсобного хозяйства.

Правила постройки таковы:

1. Нужно лично убедиться, разрешено ли строительство на конкретном участке. Сделать это можно на основе информации из кадастра. Попросить выписку нужно будет в местном отделении Росреестра.
2. Необходимо разрешение местных властей непосредственно на постройку. Оно выдается после детального рассмотрения муниципалитетом проекта дома и сверкой с планами городской застройки.
3. Самострой категорически недопустим. Дом, даже выстроенный на личном участке без разрешения, считается незаконным и должен быть обязательно снесен в кратчайшие сроки.
4. Регистрация построенного дома станет возможна только тогда, когда его проанализирует и примет в эксплуатацию установленная комиссия из членов местной администрации.

В качестве иллюстрации приведем небольшую таблицу, поясняющую различия между разными типами участков.

Категория	Вид	Использование	Особенности
С/х земли	СНТ	Огородничество и садоводство	Сложнее прописаться, проблемы с коммуникациями
С/х назначение	ДНП	Огородничество и садоводство	— // —
— // —	ЛПХ	Занятия фермерством	За чертой поселения – полевой участок
Земли поселений	ЛПХ	В черте поселения – приусадебный участок
Земли поселений	ИЖС	Жизнь в собственном доме	Легко прописаться, развитые коммуникации

Декорирование территории

Придать дачному или приусадебному участку индивидуальности позволят различные элементы декора, которые можно приобрести в магазинах или сделать своими руками.

Садовая мебель

Даже небольшая территория нуждается в садовой мебели, на которой можно будет отдыхать и наслаждаться великолепными видами. Иначе уходит смысл создания красивого дизайна.

К подобной мебели из непромокающих материалов можно приобрести или сшить подушки, чтобы использовать их в ясную погоду для большего удобства

Декоративные фигурки

Небольшие статуи устанавливаются среди насаждений. Они создают домашнее комфортное настроение. Особенно любят такие элементы экстерьера дети.

Такие фигурки визуально увеличивают количество обитателей участка

Такие фигурки можно приобрести в магазине или изготовить из подручных предметов.

Видео: декор и украшения для сада — дачные идеи своими руками

Использование текстиля и других материалов для оформления

Воздушные лёгкие ткани, украшающие беседку для отдыха, добавят уюта. Они представляют собой завершающий штрих в оформлении дизайна. Среди буйства красок растений и цветов лучше использовать исключительно натуральный текстиль.

Особенно актуально такое оформление для проведения праздников на свежем воздухе

Прочее

Для оформления участка можно задействовать тележки, старые вазы и вёдра, зонты, игрушки из резины и пластика — всё, на что хватит идей, которыми современные дизайнеры не устают удивлять.

Покрытый лаком, уставленный деревянными фигурками и цветами в горшках, такой фрагмент старого дерева смотрится очаровательно

Состав земель населенных пунктов

На основании информации, зафиксированной в ЗК РФ, землями населенных пунктов или поселений считаются территории, предназначенные для развития муниципальных образований.

Запомните перечень территориальных зон, которые включены в состав земель поселений:

• Территория для проживания населения;
• Общественно-деловые объекты и земля, на которой они размещены;
• Земли промышленности и производства;
• Участки земельного массива, которые заняты конструкциями и сооружениями инженерно-технического и транспортного назначения;
• Местность, используемая в качестве рекреационных ресурсов;
• Земли сельхоз назначения;
• Территории специального назначения;
• Участки земли, выделенные под возведение объектов военной сферы;
• Дополнительные территориальные зоны, которые формируются в поселении по мере необходимости и развития жилого или промышленного сектора.

Земли, отведенные для возведения жилых помещений и комплексов, применяются для строительства зданий разной этажности. Допускается в пределах жилых зон возводить индивидуальные объекты для личного проживания в них.

Отдельно изучите состав объектов, расположенных на территории инженерной и транспортной зоны:

• Все виды коммуникаций для обеспечения деятельности транспорта всех доступных вариантов перемещения по земле, воде и воздуху;
• Трубопроводы различного назначения;
• Сооружения и объекты связи и коммуникации.

Изучите рекреационные зоны, в состав которых обязательно входят следующие объекты, расположенные в пределах границ поселения:

• Городские леса, парки, иные зеленые насаждения;
• Городские пруды, озера, водоемы;
• Объекты для отдыха граждан, расположенные в экологически чистых районах.

К особо охраняемым территориям в составе поселения относятся:

• Земли природоохранного и экологического назначения;
• Научно-технические и исторические объекты;
• Объекты культурного наследия;
• Объекты оздоровительного назначения.

Учтите, что в состав земель сельскохозяйственного назначения в пределах поселения включаются следующие объекты:

• Пашни, выпасные луга, земли с многолетними растениями;
• Участки для выращивания культурных продовольственных растений;
• Земли для выращивания скота;
• Земли, сооружения и помещения, которые применяются для производственной сельскохозяйственной деятельности.

Территории, которые в населенном пункте предназначены для размещения общественных мест, к которым относятся:

• Земли общего пользования;
• Площади, скверы;
• Дороги различного технического назначения;
• Береговые линии.

Как осуществляется перевод земли в другую категорию?

Такие действия регламентируются федеральными законами и производятся:

• федеральных земель – Российским правительством;
• участки, принадлежащие городским властям, и земли в федеральном владении переводятся исполнительными органами субъектов России;
• территории муниципального совета (в них не входят сельскохозяйственные угодья) перераспределяются местными органами управления;
• частные земли и участки сельскохозяйственного назначения в собственности граждан переводят с согласия исполкомов субъектов России, а участки целевого использования перераспределяют местные органы управления.

Смена категории происходит независимо от их принадлежности и форм владения и осуществляется изменения старых границ и установления новых. Для перевода различных категорий земель разработаны правила, которые изложены в законодательных актах Российской Федерации относительно рассматриваемых категорий участков.

Границы территориальных зон в населенных пунктах

Чтобы узнать расположение границ выделенных зон в составе территории поселения, взгляните на карту градостроительного планирования муниципального образования. Изучите нормы и содержание градостроительного регламента, в котором обнаружите сведения о видах допустимого применения различных зон, ограничениях, наложенных на территории в составе этих зон.

Градостроительный регламент содержит правила по управлению всеми территориальными зонами поселения, кроме некоторых:

• Земли, на которых возведен культурный объект исторического значения;
• Участки земли с объектами общественного использования;
• Землями с расположенными на них линейными объектами.

Учтите, что для каждой отдельной территориальной зоны должен быть предусмотрен индивидуальный регламент с нормами, разрешающими смешанное использование территории под различные виды разрешенного землепользования. Все территориальные зоны должны быть четко выделены и разграничены.

Делая вывод, необходимо понять, что в процессе развития поселения рано или поздно возникают территории, которые первоначально использовались с определенной целью. После правил и регламента градостроительных норм часть зонированной территории стала не соответствовать тем нормам, которые были актуально в момент формирования таких территорий. Для таких случаев предусмотрена процедура изменения вида разрешенной деятельности в отношении конкретного участка в пределах территориальной зоны.

Границы территориальных зон в населенных пунктах

Чтобы узнать расположение границ выделенных зон в составе территории поселения, взгляните на карту градостроительного планирования муниципального образования. Изучите нормы и содержание градостроительного регламента, в котором обнаружите сведения о видах допустимого применения различных зон, ограничениях, наложенных на территории в составе этих зон.

Градостроительный регламент содержит правила по управлению всеми территориальными зонами поселения, кроме некоторых:

• Земли, на которых возведен культурный объект исторического значения;
• Участки земли с объектами общественного использования;
• Землями с расположенными на них линейными объектами.

Учтите, что для каждой отдельной территориальной зоны должен быть предусмотрен индивидуальный регламент с нормами, разрешающими смешанное использование территории под различные виды разрешенного землепользования. Все территориальные зоны должны быть четко выделены и разграничены.

Делая вывод, необходимо понять, что в процессе развития поселения рано или поздно возникают территории, которые первоначально использовались с определенной целью. После правил и регламента градостроительных норм часть зонированной территории стала не соответствовать тем нормам, которые были актуально в момент формирования таких территорий. Для таких случаев предусмотрена процедура изменения вида разрешенной деятельности в отношении конкретного участка в пределах территориальной зоны.

Земли сельскохозяйственного назначения

Под сельскохозяйственными землями понимают участки, выходящие за пределы городов и поселений и предназначенные для занятия сельским хозяйством (ст. 77 ЗК РФ).

К сельскому хозяйству относятся следующие виды деятельности:

• Выращивание злаковых культур;
• Садоводство;
• Огородничество;
• Выращивание лекарственных растений;
• Скотоводство и птицеводство;
• Ведение полевого подсобного хозяйства;
• Разведение рыбы и др.

Главным отличием видов разрешенного землепользования на сельскохозяйственных землях и землях городских поселений является разрешение на строительство зданий. На сельскохозяйственных землях всех зональных распределений запрещено возводить здания средней и высокой этажности, допустимое число этажей – три.

На сельскохозяйственных землях возможно возведение строений, связанных с обработкой и хранением сельскохозяйственной продукции.

Строить жилые дома на территории сельскохозяйственных земель и проживать в них могут только главы крестьянско-фермерских хозяйств, а также члены их семей и совместно проживающие с ними постоянные работники.

На участках для личного подсобного хозяйства можно строить жильё только в том случае, если данный участок относится к городскому поселению.

Если он расположен на территории сельскохозяйственных земель, допустимо возведение только временных бытовок без фундамента.

На землях городских поселений занятие сельским хозяйством есть как один из видов разрешенного землепользования, но только в специально отведенных для этого зонах (территории садовых товариществ в городской черте) и при условии, что сельскохозяйственная деятельность не оказывает негативного экологического и иного влияния на расположенные по соседству жилые зоны.

Акт передачи земельного участка договору дарения земельного участка подробно описан в нашей статье.

В чем особенности использования счета эскроу для внесения оплаты за покупку квартиры? Подробно об этом мы рассказали здесь.

Пошаговая процедура приватизации комнаты в общежитии описана в нашей статье.

Виды земель поселений и строительство

1. Земли предназначены для строительства различного вида зданий, что обозначено назначением и зонированием;
2. Земли являются собственностью государства, муниципалитета или физического лица;
3. В собственности поселения остаются дороги, парки, пруды и бульвары, поскольку передача их физическому лицу в частную собственность запрещена законом.

Разделенные участки используются исключительно по назначению, если строение и земля, на которой оно расположено, не угрожают людям. На собственном владении можно заниматься хозяйством и другими видами деятельности. Промышленные предприятия разрешается строить на зонах промышленной категории, нарушать пределы которых запрещено.

Правовое регулирование

Использование земель поселения регулируется несколькими кодексами Российской Федерации:

1. Земельный кодекс;
2. Региональное земельное и градостроительное законодательство;
3. Правила землеиспользования и застройки;
4. Строительные нормы, которые относятся к правилам землеиспользования.

Существуют акты, которые регулируют раздел полномочий между различными эшелонами власти. Регламент земле использования может распространятся только на одно поселение или отдельный регион.

То есть каждому населенному пункту федерального значения устанавливаются определенные правила землеиспользования. В данном регламенте указана схема зонирования, градостроительные нормы и процедура осуществления полномочий органами власти.

Что такое земли поселений? Фото:cf.ppt-online.org

Градостроительный регламент содержит:

• описание зональных категорий и их предназначение;
• виды назначения;
• допустимые размеры участка;
• ограничение на эксплуатацию земель;
• рамки строительства и реконструкции.

Виды разрешенного использования

Разрешенное использование земель — это ограниченный список допустимых видов использования земельного участка. Для того, чтобы изменить целевое предназначение земли, нужно пройти длительный и трудоемкий процесс согласований.

На землях, которые находятся на территории населенного пункта, разрешается строительство муниципальных объектов с последующим развитием. Если владельцем участка земли является физическое лицо, то частные владения остаются в собственности владельца.

Предназначением таких земель является создание всех условий для проживания и развития жителей, поскольку особенность данной территории — это высокая концентрация населения на небольшом участке.       В зависимости от предназначения земель осуществляется присвоение им категорий. Для этой процедуры важны такие параметры:

• численность населения;
• научно-производственный уровень деятельности в данном населенном пункте;
• взаимосвязанность характерных свойств населенного пункта и административно-территориального разделения.

Определенному участку на территории населенного пункта могут быть присвоены следующие категории:

• общественные места, такие как парковые зоны, городские площади, пляжные территории, и прочее;
• земли сельхоз назначения, на которых фермеры ведут свою сельскохозяйственную деятельность;
• земли природоохранного и оздоровительного предназначения — это заповедные зоны, лечебно-профилактические учреждения и их территории, санатории;
• земли для охоты, отдыха на природе, походов гражданского населения;
• территории производственного характера, на которых расположены промышленные предприятия различной производственной мощностью.

Особенности, правила разрешенного использования

Существует целая система правил, которые должны соблюдаться в процессе определения вида разрешенного использования:

• многоэтажные строения на территории жилого сектора. Особенность этого вида — разрешение хаотично строить многоквартирные дома, образовывать улицы, блоки и микрорайоны;
• на всех участках разрешается строить только индивидуальные жилые строения;
• размещение рекреационной зоны допускается в пределах и вне пределов населенного пункта;
• на участках для строительства промышленных объектов, а также административных зданий разрешено возводить коммунальные объекты, продовольственные и непродовольственные объекты, складские помещения;
• на транспортных участках можно строить автовокзалы, морские и речные порты, аэропорты и объекты транспортного обслуживания;
• земли для электроснабжения;
• в пределах населенного пункта могут быть расположены особые участки, которые относятся к охраняемым территориям. Это такие участки как парковые зоны, зоологические сады, заказники, объекты культурно-исторического наследия.

Категории земель и виды их использования смотрите в этом видео:

https://youtube.com/watch?v=lC8tOufJhFY

Зоны на дачном участке

Зонирование дачного участка предполагает гармоничное сочетание отдельных сегментов территории в общем стиле оформления. По традиции план выделяет несколько функциональных зон:

Парадная. Эта зона требует особенного внимания, поскольку она является визитной карточкой всего участка. Территорию составляют пешеходная дорожка и стоянка для автомобиля. Между ними обязательно нужно оставить газон или клумбу, которые допускают возможность перемещения. Высокие деревья и виноград возле парковки высаживать не следует.

Оформление парадной зоныИсточник rozarii.ru

Жилая зона. Дом является главным сооружением участка, от его расположения зависит размещение всех остальных строений и конструкций. Выбирая местонахождение жилища, учитывайте естественное освещение, климат и особенности почвы.

Дизайн загородного домаИсточник remontbp.com

Хозяйственная зона. Постройки для бытовых и хозяйственных нужд обычно располагают в глубине территории, как можно дальше от парадной зоны. Небольшие строения можно замаскировать с помощью арок и живых изгородей из растений и винограда.

Хозяйственные постройки для домаИсточник reinder.by

Садово-огородная зона. Раньше этот сектор был самым значительным по площади на садовом участке, но в последнее время территории стали чаще использовать для цветов и многолетних растений, а также организовывать места для отдыха

Тем не менее, посадка овощей и плодовых деревьев также важна для владельцев дачи, поэтому стоит уделить этому вопросу должное внимание

Оформление грядок в садуИсточник Roomester.ru

Зона цветников. Клумба является изюминкой территории, ее главным украшением и достопримечательностью. Располагая цветы на участке, учитывайте потребности каждого вида растения и позаботьтесь о гармоничном сочетании ансамбля.

Красивые цветы возле домаИсточник piramida-stroi.ru

Зона отдыха. Это место для приема гостей, детских забав и приготовления пищи на открытом воздухе. К основным необходимым элементам относятся беседки, камины и барбекю. Хорошей идеей является функциональная связь с домом, которая реализуется через кухню.

Место для отдыха в садуИсточник supersadovnik.ru

Две дорожки на приусадебном участкеИсточник malolikto.ru

Земли поселений и виды их использования

Физ.лиц при приобретении участка в большей степени интересует вопрос строительства дома с и последующего проживания в нем, поэтому требуется знать, что такое земли поселений и что с ними можно делать.
Их назначение – постоянное проживание людей с обустройством необходимой инфраструктурой. Для территорий поселений предусмотрено определение четкой границы.

Площади поселений состоят из различных зон, которые содержаться в 85 статье ЗК РФ. Так, бывают зоны:

• жилые;
• общественно-деловые;
• производственные;
• рекреационные;
• спец.назначения;
• военные;
• использования в сельхоз.целях;
• инфраструктура (транспортная, инженерная);
• иные.

Виды разрешенного использования земель населенных пунктов предусмотрены для каждой конкретной зоны внутри данной категории. Собственниками граждане могут становиться только в отношении участков в зонах жилых и для использования в сельхоз. целях.

Так, для наделов в рамках жилой зоны виды разрешенного использования подразделяются:

• ИЖС (индивидуальное жил.строительство);
• ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
• ДНП (застройка под дачу).

Во всех случаях на землях населенных пунктов разрешенное использование допускает строительство, но с отличительными особенностями.

При виде разрешенного использования ДНП и ЛПХ требуемые габариты застройки не важны. При этом возникают проблемы с получением прописки.

При разрешении на ИЖС возведенное строение обслуживается и приравнивается к постройкам поселений городского типа. С пропиской проблем не возникает, но проект стройки подлежит согласованию с местными властями. Участки с таким видом разрешенного использования подпадают под повышенное налогообложение, ставка на порядок выше, чем на земли с видом разрешенного использования ДНП.

В классификаторе площади под ИЖС и ЛПХ находятся под кодами 2,0-2,7 во 2-ом разделе.

Участок с кодом в указанном диапазоне дает возможность использовать его для:

• Возведения жилых малоэтажек, этажность которых не превышает 3-х и в которых не предусмотрено деление на квартиры;
• Разведение культур сельского хозяйства;
• Возведение помещений подсобного назначения (сараи, теплицы и прочее);
• Возведение зданий садового назначения;
• Ведение личного подсобного хозяйства и обустройство надела;
• Возведение краткосрочных передвижных конструкций с возможностью присоединения к общим тех.сетям (вагончики и прочее).

Намерение осуществлять хозяйственную деятельность с получением прибыли предполагает выбор участка из 4-го раздела и соответствующих граф с кодами 4,0-4,9. Такие земли дают возможность размещать капитальные постройки, которые используются для торговли, отдыха, обслуживания транспортных средств и прочее.

С чего начать зонирование приусадебного участка

Прежде всего стоит определиться с основными целями и потребностями, для которых будет использоваться территория. Образ жизни хозяина, наличие детей или других членов семьи, возможность принимать гостей, хобби и любимое времяпровождение – все это играет большую роль в планировании пространства. Выполнить зонирование участка своими руками – довольно сложная задача, поэтому часто приглашают специалистов по ландшафтному дизайну. Но все же, при грамотном и внимательном подходе можно самостоятельно осуществить разделение территории на зоны. 

Сначала следует хорошо изучить особенности местного грунта. Если в почве содержится много воды, то придется провести комплекс дренажных работ. Если же планировалась постройка колодца, то глубокое залегание грунтовых вод приведет к необходимости бурения. За подготовкой территории следует составление подробного эскиза участка со всеми его постройками, сооружениями, растительностью и формами земной поверхности. Затем составляется план зонирования земельного участка.

Проект и план позволяют избежать лишних трат, а также возможных поломок и следующих за ними ремонтов строений и коммуникаций. При разработке учитываются:

• расположение территории и местный климат;
• основные особенности участка;
• рациональность и экологичность.

Высота растений должна уменьшаться по мере приближения к дому. Самые высокие деревья следует размещать в глубине участка, а возле строения можно посадить цветы и кустарники.

Стиль ландшафтного дизайна также оказывает значительное влияние на зонирование участка. Некоторые направления предусматривают свободную планировку, например, альпийский стиль. А вот китайский стиль предполагает четкое разделение на зоны, где у каждой из них свое собственное предназначение. Основные направления:

• Английский стиль. В приоритете здесь зоны спокойного отдыха. Отлично впишется пруд, который должен напоминать естественное озеро. Зеленые холмы и мощеные дорожки дополняют гармоничную картину. Живые коридоры из кустов и деревьев разделяют функциональные зоны.
• Голландский стиль отличают клумбы с луковичными цветами, которые часто бывают представлены тюльпанами и гиацинтами. Парадная зона обычно открыта для окружающих, поэтому прохожие могут любоваться прекрасным видом клумб.

Ландшафтный дизайн в голландском стилеИсточник rehouz.info

Деревенский стиль предполагает обилие садов и грядок, большая площадь отведена под огороды. Украшениями могут служить плетеные заборы и высокие подсолнухи, а ромашки и бархатцы создадут неповторимую атмосферу в зонах отдыха. Дополнить все это можно плетеной мебелью и глиняной посудой.

Участок в деревенском стилеИсточник Diz-Cafe

Дизайн в средиземноморском стилеИсточник greenmarket.com.ua

Холмистому участку подойдет альпийский стиль, который максимально приближен своим внешним видом к дикой природе. Строения и беседки лучше всего расположить на возвышенностях территории.

Участок в альпийском стилеИсточник rehouz.info

Основная зона в китайском стиле – это сад, в котором удобно медитировать и заботиться о своем здоровье. Единая композиция из четырех стихий превращает участок в территорию Поднебесной.

Ландшафтный дизайн в китайском стилеИсточник rehouz.info