Арендная плата за землю в москве в 2020 году

Безвозмездное пользование

Государство РФ предоставляет в пользование без получения оплаты землю для:

• местного самоуправления и других властей;
• организаций, которые находятся в муниципальной собственности;
• объектов исторического наследия всех президентов РФ;
• построек зданий религии для благотворительных мероприятий (не более 10 лет);
• религиозных организаций, которые будут пользоваться уже построенными объектами на этой территории;
• лиц, которые представляют собой сторону договора о строительстве недвижимости за деньги государства (на срок, предусмотренный договором);
• проведения фермерской деятельности в государственных образованиях (не более 6 лет);
• постройки жилья для себя в муниципальных образованиях (не более 6 лет);
• граждан, которым предоставлено служебное жилье, расположенное на этой территории (на срок, установленный специальным государственным органом);
• проведения сельскохозяйственных работ и пчеловодство на участках с лесной посадкой (не более 5 лет);
• лиц, занимающихся сельскохозяйственной деятельностью и при этом не строящие сооружения, на участках, которые Россия временно не использует, а держит для случая необходимой обороны (не более 5 лет);
• некоммерческих структур для сбора урожая (не более 5 лет);
• некоммерческих структур для постройки жилых помещений и зданий (срок устанавливается государственными органами);
• коренного населения Сибири, Севера и Дальнего Востока РФ для возведения зданий, необходимых для развития традиций народа, а также нужд сельского хозяйства (не более 10 лет).

Данные для расчёта

Чтобы самостоятельно произвести подсчёт арендных платежей, необходимо знать коэффициент и кадастровую ставку.

Корректирующий коэффициент зависит от того, кто является собственником, и с какой целью потенциальный арендатор планирует использовать землю. Получая надел во временное пользование, землепользователь может заниматься розничной торговлей или передать участок в поднаём. Какой бы не был использован способ, необходимо предварительно произвести подсчёт прибыли для арендатора.

Поскольку невозможно сравнить, какую прибыль извлечёт арендатор, если будет использовать надел для торговли или посадки с\х культур, применяется корректирующий коэффициент. Он нивелирует эту разницу, поэтому аренда выгодна, как для с\х производителя, так и для промышленного делопроизводства.

Как рассчитать самостоятельно

Плата за аренду будет зависеть от следующих показателей: вид разрешённого использования, категории, экономической целесообразности, предполагаемой доходности. Арендные платежи не должны превышать налог по земельному кодексу. Если гражданину положены льготы, его либо освободят от арендной платы, либо снизят ставку. Решение принимается местной администрацией. Для этого должны руководствоваться федеральными статьями, а не сами устанавливать стоимость аренды.

Если местная администрация нарушит этот закон, это скажется на правах арендатора. Отстоять свои интересы можно в суде. Но чтобы не допускать развитие ситуации до последней точки, необходимо проконсультироваться с компетентным специалистом.

Корректирующий коэффициент

В законодательстве в отдельную главу вынесены правила для определения размера оплаты аренды. В соответствии с 3 пунктом ЗК РФ, важным составляющим является корректирующий коэффициент. Он может составлять 0,01-2% от оценки по кадастру. Данные будут представлены в таблице для лучшего усвоения информации.

Коэффициент в 2% устанавливается в том случае, если арендатор будет проводить работы, связанных с использованием недр. Таким образом, стоимость арендной платы не должна превышать полученные данные при расчёте.

Годовой подсчёт

Здесь также предусмотрена формула для удобного подсчёта. Вот как ею следует воспользоваться:

Ар (арендная плата за 12 месяцев) = КС (кадастровая стоимость) х КК (корректирующий коэффициент).

Допустим, арендатор хочет арендовать участок для фермерского хозяйства. Также он будет выращивать овощи, косить сено, разводить скот и заниматься другими делами. Полная КС (в неё входит площадь участка, вид допустимого использования, месторасположение, удалённость от города), будет = 2 000 000 рублей. Коэффициент составит = 0,6%. Последние 2 значения необходимо умножить. В итоге размер оплаты составит 12 тысяч рублей.

На базе рыночной ставки

В этом случае будет использоваться другая формула:

А (арендная плата)=Ц (рыночная ставка)*% (ставка рефинансирования ЦБ).

Рыночная оценка может быть выше кадастрового показателя

Это связано с тем, что при анализировании во внимание берутся субъективные факторы. При подсчёте используется действующая ставка Центрального Банка при подписании договорного акта

Если субъект берёт участок в аренду у государства, он не сможет воспользоваться льготами. Надел и так ему будет предоставлен с учётом льготной программы.

Нормативная стоимость

Она должна ежегодно контролироваться местной администрацией. Орган может уточнять территориальные границы и изменять нормативную ставку на 25%. Оценка не должна превышать рыночную стоимость на 75% аналогичных наделов.

Нормативная стоимость используется при передаче участка в дар, собственность, залоговое обеспечение и изъятии земли для госнужд. Также она необходима в том случае, если отсутствуют сведения о кадастровой стоимости недвижимого объекта.

Как заключить договор аренды земельного участка в 2021 году

Ст. 606 ГК РФ регламентирует общие положения об аренде, а ст. 22 ЗК РФ обозначает особенности передачи в аренду, именно ЗУ.

Согласно названным законодательным актам, аренде присущи следующие существенные признаки:

• Земля передается третьему лицу по приемопередаточному акту, подписанному обеими сторонами ДАЗУ.
• Устанавливается срок действия аренды ЗУ, с возможностью пролонгации договора после его завершения.
• Владелец ЗУ получает оплату за пользованием его землей.

Условия соглашения должны быть отображены в письменном договоре. На сегодняшний день существует следующие виды сделок подобного рода:

1. С физлицами.
2. С государством.
3. С юр. лицами.
4. С арендатором, при передаче арендованной земли в субаренду.
5. С муниципальными властями.

Особенности оформления ДАЗУ зависят от длительности его действия. Ст. 609 ГК РФ регламентирует, что ДАЗУ заключенный до одного года может быть оформлен в устном виде. Договор аренды, продолжительность действия которого более одного года, должен оформляться только в письменном виде с обязательным регистрированием в Росреестре.

Чтобы сделка по передаче земли в аренду получила юридический статус, требуется строго соблюсти всю процедуру его оформления, предусмотренную законодательными нормами РФ. При этом, заполняя соглашение, необходимо заполнить существенные разделы документа, начиная с отображения:

1. Названия документа.
2. Места и даты его составления.
3. Преамбулы, с обозначением реквизитов участников сделки, в т.ч.:

• Ф.И.О., если это физлицо, или названия организации.
• Основания, по которому действует участник соглашения.

Предмет договора

Данный раздел предназначен для отображения в нем предмета соглашения, с обозначением:

1. Площади ЗУ.
2. Места его расположения.
3. Документов, характеризующих ЗУ (кадастровый номер, целевое назначение и прочие данные).
4. Правоустанавливающих документов, свидетельствующих о принадлежности участка Арендодателю.
5. Алгоритма передачи земли.
6. Гарантированием того, что ЗУ не обременен и не арестован.

Арендная плата

Раздел об арендных платежах является существенным. Без его заполнения договор не будет признан действительным. Здесь заполняется:

1. Сумма арендного платежа (цифрами и прописью).
2. Сроки выплаты арендного платежа.
3. Условия, при которых размер арендной платы может быть изменен.

Права и обязанности арендатора

В разделе прописываются права и обязанности арендатора, которые должны быть соответствовать настоящим законодательным нормам РФ. При этом, здесь нужно четко обозначить права арендатора по использованию земли и обязанности, которые он обязан соблюдать, не создавая проблем, ни арендодателю, ни соседям по участку.

Права и обязанности арендодателя

Этот раздел аналогичный предыдущему. В нем отображаются права и обязанности Арендодателя, а также меры, которые он вправе применить к арендатору, в случае нарушения последним условий договора.

Ответственность сторон

Раздел является стандартным для любого подобного соглашения. Здесь требуется заполнить пункты штрафных санкций при нарушении одной из сторон условия соглашения, с указанием способа полсчета размера санкций и алгоритма их взыскания.

Рассмотрение споров

Раздел заполняется с обозначением способов разрешения конфликтных ситуаций, которые могут возникнуть между участниками сделки на протяжении пользования землей.

Расторжение договора

Здесь прописываются условия, при которых может быть осуществлено прекращение взаимоотношений между сторонами и порядок возвращения земли в случае разрыва соглашения.

Прочие условия

В данном разделе отмечаются те пункты, которые не обозначены в предыдущих разделах. Здесь можно отобразить:

1. Срок действия ДАЗУ.
2. Число экземпляров соглашения, обладающих одинаковой силой.
3. Также можно перечислить список прилагаемых к соглашению документов и т.д.

Юридические адреса и банковские реквизиты сторон

Завершается заполнение договора, как и любого подобного документа, отображением юридических адресов участников сделки, их реквизитов, в том числе банковских, и их подписей.

Аренда со множественностью лиц на стороне арендатора

Если несколько субъектов приняли решение об аренде объекта недвижимости, то можно заключать Договор аренды со множественностью лиц.

Объектом недвижимого имущества может являться земельный участок, здание, помещение, жилое имущество и прочее.

Аренда со множественностью лиц может возникнуть как в добровольном, так и в судебном порядке.

В добровольном порядке – если, например, на земельном участке располагается здание, которое арендуют разные собственники помещений, находящиеся в таком здании.

Как разъясняет нам Федеральная служба государственной регистрации:

При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора.

Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается в силу принципа свободы договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

В силу закона аренда со множественностью лиц на стороне арендатора возникает по причине наличия особого объекта аренды и субъективного состава участников данного вида аренды.

И так, это наступает, когда в аренду сдается неделимый земельный участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности. При этом на земельном участке:

1. должно располагаться здание, сооружение, строение, находящиеся в собственности нескольких лиц;
2. должны располагаться здания, сооружения, строения, находящееся в собственности нескольких лиц;
3. должны располагаться здания, сооружения, строения, помещения, принадлежащие указанным лицам на разных правах (например, собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление).

Неделимый земельный участок – это участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам.

Для заключения данного договора арендаторам проще всего совместно обратиться в уполномоченный орган.

Но если возникнет сложность с одновременным решением всех арендаторов на заключение договора со множественностью лиц, то нужно обратиться к п.6 ст.39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации.

1. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

2. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

3. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок

Анализ стоимости аренды и прогноз

Чтобы было понятней, как формируется цена аренды земли, лучше разобрать её колебания на конкретных примерах. Прежде чем предполагать развитие будущих событий, обратимся к тому, чему может научить прошлое.

Обзор изменений стоимости в прошлом

Если брать общую стоимость аренды за длительный период от 2000 года до сегодняшнего момента, то можно увидеть прямую зависимость цены от экономической ситуации в стране.

С 2000 года цена на аренды постоянно растет и ускоряется: чем ближе подходит график к 2008 году, тем круче становится подъем стоимости аренды.

В 2008 году график резко падает вниз – это хорошо показывает не только силу «банковского» кризиса, но абсолютную его неожиданность.

Но после столь же крутого падения стоимость земли и аренды быстро выправляется и вновь начинает идти в гору, правда не так резво. Это показывает, что кризис хоть и был страшным, но все же имел вполне достойное решение всех проблем.

Новое падение стоимости аренды произошло в 2014 году и было связано с политической обстановкой в стране. Действительно трудно открывать бизнес и арендовать участок, когда у населения банально нет денег. Но интересно то, что стоимость аренды на земли сельскохозяйственного назначения не только падала медленнее, но даже пошла в рост. Так можно увидеть на практике принятие правительством закона об эмбарго и введение субсидий для сельскохозяйственных производителей.

Если посмотреть стоимость аренды земли на более коротком временном отрезке, то мы увидим явную зависимость от погоды на улице и настроения граждан. Например, стоимость аренды производственных и офисных помещений сильно падает с 1 января и так же сильно поднимается с 10-12 января каждого года. Сразу видно, когда вся страна идет отдыхать. А стоимость аренды сельскохозяйственных земель возрастает весной и падает осенью. Таким образом, можно наглядно видеть зависимость цен от спроса на рынке.

Ситуация в настоящий момент

Несмотря на период относительной стабилизации экономической ситуации, стоимость аренды земли продолжает падать. Делает она это уже на так охотно, как в 2014-2015 годах, но тенденция видна отчетливо. Отличаются лишь земли сельскохозяйственного назначения, но с июня 2016 цены тоже идут вниз. Связано это с окончанием посевного периода. Также падает цена аренды земель коттеджного и дачного строительства.

Величина аренды устанавливается государством. Обычно стоимость земли для аренды составляет 1,5% от ее оценочной кадастровой стоимости.

Прогноз цен на будущее

Стоимость аренды земли зависит от ситуации в стране. Сейчас всё ещё продолжается кризис, но он не может длиться вечно. Как и в 2008 году падение цен на землю вскоре сменилось новым ростом, так и сейчас разорванные отношения с Европой должны замениться на внутреннее производство. Недавно было объявлено, что впервые с 2014 года ВВП страны перестал падать и наметился незначительный рост. Это значит, что пик кризиса миновал и начинается новый подъем. Значит, стоимость аренды скоро также пойдет в рост.

Эксперты рынка недвижимости прогнозируют, что в 2019 году стоимость аренды земли будет напрямую зависеть от внутренней экономической ситуации в стране, но уже сейчас наметилась тенденция к удорожанию.

Средний ежегодный платеж по аренде составляет 800 рублей. Право аренды обходится в 10 000 – 15 000 руб.

Расходы на оформление документов – 5000 рублей + 1000 рублей государственная пошлина.

Требования к порядку выплат налога

Основы правил выплат зем. налога зафиксированы в ст. 397 НК РФ. Законодатель предоставил местным органам самоуправления разрабатывать процедуру, вносить временные корректировки по уплате, жестко определив, что принятые ими нормы и организационные решения не должны входить в противоречие с НК РФ. Это требование распространяется, например, на формирование списка освобожденных от уплаты платежей налогоплательщиков. Как пример такой правоприменительной практики может являться снижение сумм его оплаты пенсионерам на необлагаемую часть, применяемой в некоторых регионах РФ.

Для физ. лиц срок уплаты, в том числе и при аренде земельного участка – один раз в год после получения квитанции на оплату – налогового уведомления. В нем содержатся все необходимые для оплаты реквизиты и приведен размер налога. Такое уведомление налоговые органы должны сформировать до 01 марта года, следовавшего за отчетным.

По установившей практике вместе с уведомлением гражданину одновременно представляется форма заявления на случай несоответствия данных, которые содержаться в уведомлении, фактическим обстоятельствам формирования сумм налога по конкретному объекту налогообложения. Иными словами, для физических лиц расчетная составляющая налога производится соответствующими подразделениями налоговых органов.

Для юр. лиц законодатель предусмотрен несколько иную процедуру. Во-первых, расчет этого обязательного платежа производится ими своими силами. Соответственно, формирование платежных документов, в частности, для уплаты зем. налога при аренде земли осуществляется ими самостоятельно. Проявление внимания – это главное при их заполнении. Перепутать банковский счет или налоговые реквизиты разных муниципальных образований нельзя. Ошибка может стоить признанием факта уклонения от уплаты обязательного платежа. Для предприятия и предпринимателя периодичность выплат зем. налога – четыре раза в течение года. При этом платеж в первом квартале, полугодии и по истечении девяти месяцев признается как авансовый, а годовой – формирующий и окончательный. Аванс обязателен к оплате в течение 30 дней. Первый квартал – до 30 апреля, полугодие – до 30 июля, девять месяцев – до 30 октября. Окончательный расчет юр. лицу и ИП надлежит произвести до первого февраля, следующего за отчетным годом. Муниципалитету  предоставлено право внести изменения в срок уплаты как для физических, так и для юр. лиц. Однако устанавливать срок, превышающий максимальный временной норматив налогового законодательства, муниципалитет не вправе.

При приобретении юр. лицом земли для строительства на нем жилого дома для населения, платеж устанавливается в 2-кратном размере к последующим платежным периодам на срок три года с государственной регистрации права на землю. Физ. лицо, зарегистрированное в качестве предпринимателя, осуществляет расчет и выплату зем. налога  по тем же правилам, что и юр. лица. Для предпринимателя существует лишь одна существенная особенность – земельный налог подлежит уплате только на объекты, которые используются в целях предпринимательства. Так, если в собственности или на праве владения у ИП имеется земельный надел и он, как физ. лицо, распоряжается им только для личных целей, то эта земля попадает в налоговый режим, который установлен физ. лицам.

Что делать, когда дом в собственности, а земля в аренде

Часто от читателей интернет-журнала «Недвижимость, земля и право» поступают обращения с вопросом: «Если дом в собственности, а земля в аренде как оформить право собственности на участок?»

Владелец дома, размещённого на арендуемом наделе, законодательно наделен правом выкупа этого надела. Главным критерием перевода земельного участка из разряда, арендуемого в личное пользование, выступает наличие официального оформления строения.

Земли с построенным на них домом могут быть выкуплены владельцем дома при соблюдении следующих условий:

1. Дом (строение, сооружение) оформлен официально в собственность и вместе с землёй находится в длительном пользовании
2. Дом используется для постоянного проживания арендатора земельного участка
3. Обладатель арендуемого участка наделен законным правом их неограниченного пользования

Наличие вышеизложенных оснований предоставляет владельцу дома вполне законное право на основании собственного решения самостоятельно начать выполнение процедуры выкупа арендуемого земельного участка.

Аренда земли в сельском поселении и населенном пункте на аукционе (торги)

На аукцион могут быть переданы земли сельского поселения и населенного пункта по инициативе администрации или по инициативе граждан.

Обращаться с заявлением на предоставление в аренду земельного участка на условиях аукциона или на льготных условиях без проведения аукциона необходимо в администрацию населенного пункта или сельского поселения по принадлежности интересующего участка земли.

Аукцион аренды земли по инициативе администрации

По инициативе администрации сельского поселения или населенного пункта земли, выставленные на аукцион по аренде для строительства зданий и сооружений, купить нельзя. Предоставляется только право аренды.

На сайте районной администрации и в самом поселковом совете надо узнавать информацию о землях, которые будут выставлены на аукцион. Победит тот арендатор, который предложит наибольшую арендную плату. Начальная ставка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до аукциона. 

С 2015 года в одном лоте нельзя объединять несколько земельных участков. Чтобы принять участие в торгах надо за пять дней до аукциона подать заявку на участие, копию паспорта и оплатить задаток на участие в торгах.

Аукцион земель в аренду по инициативе граждан

Инициировать аукцион можно на уже сформированные участки земель в пределах населенного пункта, сельского поселения или на земли сельхоз. назначения. Сформированные земли – это участки, которые состоят на кадастровом учете, и зафиксированы на картах РосРеестра.

• выбираем участок, можно воспользоваться запросом в МФЦ или списком РосРеестра;
• при подаче заявления на проведение аукциона надо указать кадастровый номер интересующего земельного участка. В заявлении указываем целевое использование.

Ждать ответ придется максимум два месяца. Но возможен и отказ администрации в проведении торгов по аренде данного земельного участка.

В сельских поселениях и населенных пунктах, за границами больших городов, есть возможность взять большие сформированные участки земли и не оплачивать постановку на кадастровый учет.

Если участок не образован, его можно образовать. Для этого необходимо подготовить схему расположения земельного участка и предоставить её в уполномоченный орган на рассмотрение. В течение 2 месяцев орган проверяет схему и направляет либо решение о её утверждении, либо решение от отказе. В случае положительного решения, заинтересованное лицо обеспечивает проведение кадастровых работ, постановку на кадастровый учёт. После этого можно обращаться в уполномоченный орган с заявлением о проведении аукциона. В заявлении необходимо указать цель использования участка. Далее необходимо получить технические условия подключения к сетям инженерно-технического обеспечения. Затем, в течение 2 месяцев орган принимает решение о проведении аукциона или об отказе в его проведении.

Отказ в аукционе

Какие причины могут служить аргументацией для отказа в аукционе:

• надо уточнить границы указанного земельного участка;
• на этот участок земли нет регистрации государственной собственности;
• нет сведений о ТУ подключения к инженерным сетям;
• не совпадает целевое использование данных земель;
• на данном участке расположен объект (дом, постройка), который принадлежит другим собственникам;
• земля изъята или ограничена в обороте;
• участок зарезервирован для других нужд;
• планируется комплексное освоение по ранее заключенному договору;
• предназначен для размещения объектов инфраструктуры;
• предполагается строительство по госпрограмме;
• уже принято решение о согласовании предоставления в аренду;
• участок в зоне земель общего пользования.
• заявлений на аукцион по данному участку меньше двух (в данном случае аукцион признаётся несостоявшимся);

После проведения аукциона определяется победитель торгов, его данные, а также описание земельного участка, размер оплаты аренды, заносят в протокол, который подписывают организатор и победитель. После этого в 10-дневный срок заключается договор аренды.