Договор аренды земельного участка

Возможность субаренды

Субаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу. В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.

С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.

Инициатором сделки выступает арендатор, повторно сдающий надел предприятию или частному лицу. Чтобы оформить договор, потребуются документы:

• оригинал договора аренды земельного участка;
• подтверждение, что земля имеет сельскохозяйственное назначение;
• при длительной аренде – свидетельство о регистрации договора в Росреестре.

ВНИМАНИЕ! Срок действия договора субаренды не может превышать срока договора аренды!

Получать согласия собственника не нужно только в том случае, когда это прямо предусмотрено условиями соглашения и отсутствует запрет на сделки с третьими лицами. В ситуации, когда земля отдается в субаренду без согласия владельца, договор может быть расторгнут в судебном порядке.

Правовая база и терминология

Земли, используемые для сельскохозяйственных целей, можно получить в аренду, руководствуясь несколькими базовыми законами:

1. Гражданский кодекс дает понятие земельного участка, относя его к категории недвижимого имущества (ст. №130) и находящиеся в обороте (п.3 ст. №129). Поэтому, если нет особых обстоятельств (например, закрытая зона), сельхозземлю можно взять в аренду по правилам статьи №607 ГК РФ и главы 34 в целом.
2. Земельный кодекс (ст. №22) конкретизирует специфику арендных отношений с учетом значимости земельного фонда для государства и проживающих в нем граждан. Особо выделены особенности аренды государственных и муниципальных земельных наделов (ст. №39.8).
3. ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24.07.2002 (в ред. от 29.12.2017 г.) посвящен правилам использования таких земель и совершения с ними сделок. Неприменим к сельхозземлям огородного и садового характера, а также расположенных наделов под недвижимостью, подсобными и гаражными постройками. В данном случае их аренда регламентируется ЗК РФ.

Земля сельхозназначения – это участки, используемые для ведения сельского хозяйства и расположенные за пределами населенных пунктов (ст.77 ЗК РФ).

Аренда – письменное соглашение по временной передаче участка земли в пользование за определенное вознаграждение.

Арендодатель – собственник, передающий право пользования и владения на определенный срок за вознаграждение.

Арендатор – лицо, извлекающее пользу из участка на основе правомочий пользования и владения, переданных ему арендодателем.

Порядок получения земли сельхозназначения в аренду через участие в аукционе

Каждый участник аукциона предоставляет следующие документы в отведенный срок:

• заявку о желании участвовать в аукционе. Здесь же нужно указать банковские реквизиты, на которые возвратится задаток;
• копии документов, удостоверяющих личность заявителя;
• документацию, подтверждающую внесение задатка.

До начала аукциона за право заключения договора аренды должно остаться не больше пяти дней, прежде чем прекратиться прием документов и заявок. Победителем назначается участник, который предложил наибольшую ежегодную арендную плату за участок. Если случилось так, что на участие в аукционе подал заявку только один участник, и он соответствует требованиям проведения торгов, то право заключить договор аренды предоставляется ему. Причем величина ежегодной арендной платы будет равна начальной цене аукциона.

По результатам торгов организатором мероприятия составляется протокол в 2-х экземплярах — первый остается у него, второй отдается победителю. Затем в течение 10 дней уполномоченный орган направляет победителю три подписанных экземпляра договора аренды. Договор можно заключить не ранее истечения 10 дней со дня публикации результатов торгов на официальном сайте.

Однако договор также необходимо заключить не позднее 30 дней, после того, как его экземпляры были получены на руки. Иначе организатор может провести повторные торги или распорядиться землей по своему усмотрению в соответствии с законодательством. Если лицо, которое выиграло конкурс, не заключило вовремя договор об аренде сельскохозяйственных земель, оно будет внесено в реестр недобросовестных участников аукциона.

Можно ли сдать арендованную землю в аренду

Процесс, когда арендатор сдает сельскохозяйственную землю в аренду, одновременно становясь арендодателем, называется субарендой. Согласно ст.22 ЗК РФ третье лицо может стать преемником прав, обязанностей арендатора, который может их передать в пределах срока заключенного договора аренды. Получения разрешения главного арендодателя на передачу прав, равно как и заключения нового договора аренды, не требуется. Необходимо лишь уведомить его о факте субаренды. Новый арендатор становится ответственным лицом, и получает все полномочия кроме права передавать арендные права в залог (ч.5 ст.22 ЗК РФ).

Лицо, арендующее землю на срок, превышающий 5 лет, может передавать свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам. В отношении самого договора не допускается изменение каких-либо его условий без согласия арендатора. Ограничивать оговоренные договором аренды права арендатора также запрещено. Если арендодатель захочет досрочно расторгнуть такой договор, то сделать он сможет это только через суд при условии серьезного нарушения условий договора (ч.9 ст.22 ЗК РФ).

Аренда земель: общие положения

Аренда предполагает, что собственник земли отдает участок во владение или пользование другому лицу. Последний приобретает право на временной основе. Он является арендатором, но не собственником недвижимого имущества. Арендатором может быть гражданин, организация, а также иностранец при условии, что соблюден юридический порядок принятия им участка в аренду.

Договор аренды заключается в письменной форме. Его образец без труда найдется в интернете. Существенными условиями выступает его предмет, это земельный участок, характеристика которого должна быть прописана в договоре. В частности, это площадь, кадастровый №, месторасположение.

Арендный договор требует регистрации в Росреестре при следующих обстоятельствах:

• срок аренды между участниками правоотношения – 1 год;
• один из участников – юридическое лицо.

Об этом говорит статья 609 ГК РФ.

Земли сельхозназначения могут находиться в собственности юридических лиц и граждан, некоммерческих организаций и т.д. Обычно они покупаются на торгах, а также передаются в судебном порядке (например, в ситуации заключения аренды с правом последующего выкупа, если спор выиграл арендатор земель). Только владелец земель может передать их в аренду. Это правило.

Закон предусматривает случаи, когда аренда земель не может быть заключена с государством:

1. Проведение аукциона на земли, которые относятся к историческому и культурному наследию страны.
2. Земли находятся на территории заповедных зон.
3. Земля необходима стране для обеспечения нужд государственной обороны.
4. Оформление арендного договора невозможно из-за заражения участка (радиоактивное, химическое, биогенное).

Обязательно проверьте участок перед арендой, иначе договор признается недействительным.

Как узнать категорию участка

До момента заключения договора аренды участка сельхозназначения арендатору рекомендуется проверить его категорию по документам арендодателя. Это несложно, поскольку каждый зарегистрированный участок имеет собственный уникальный код, включающий в себя все необходимые сведения. Посмотреть значения кодов можно в Приложении к Приказу № 66 Министерства финансов РФ от 06.06.2005 года.

Так, земля, предназначенная для использования в сельскохозяйственных целях, имеет код 003001000000.

Две последние цифры вышеуказанного кода варьируются в соответствии с установленной подкатегорией. Например, если две последние цифры кода — это 10, то земельный участок отведен под пашни, места для покоса травы, плодовые сады и т.д.

Если узнать код у арендодателя не представляется возможным, то выяснить его можно, обратившись к Публичной кадастровой карте.

Как заключить договор аренды земельного участка в 2021 году

Ст. 606 ГК РФ регламентирует общие положения об аренде, а ст. 22 ЗК РФ обозначает особенности передачи в аренду, именно ЗУ.

Согласно названным законодательным актам, аренде присущи следующие существенные признаки:

• Земля передается третьему лицу по приемопередаточному акту, подписанному обеими сторонами ДАЗУ.
• Устанавливается срок действия аренды ЗУ, с возможностью пролонгации договора после его завершения.
• Владелец ЗУ получает оплату за пользованием его землей.

Условия соглашения должны быть отображены в письменном договоре. На сегодняшний день существует следующие виды сделок подобного рода:

1. С физлицами.
2. С государством.
3. С юр. лицами.
4. С арендатором, при передаче арендованной земли в субаренду.
5. С муниципальными властями.

Особенности оформления ДАЗУ зависят от длительности его действия. Ст. 609 ГК РФ регламентирует, что ДАЗУ заключенный до одного года может быть оформлен в устном виде. Договор аренды, продолжительность действия которого более одного года, должен оформляться только в письменном виде с обязательным регистрированием в Росреестре.

Чтобы сделка по передаче земли в аренду получила юридический статус, требуется строго соблюсти всю процедуру его оформления, предусмотренную законодательными нормами РФ. При этом, заполняя соглашение, необходимо заполнить существенные разделы документа, начиная с отображения:

1. Названия документа.
2. Места и даты его составления.
3. Преамбулы, с обозначением реквизитов участников сделки, в т.ч.:

• Ф.И.О., если это физлицо, или названия организации.
• Основания, по которому действует участник соглашения.

Предмет договора

Данный раздел предназначен для отображения в нем предмета соглашения, с обозначением:

1. Площади ЗУ.
2. Места его расположения.
3. Документов, характеризующих ЗУ (кадастровый номер, целевое назначение и прочие данные).
4. Правоустанавливающих документов, свидетельствующих о принадлежности участка Арендодателю.
5. Алгоритма передачи земли.
6. Гарантированием того, что ЗУ не обременен и не арестован.

Арендная плата

Раздел об арендных платежах является существенным. Без его заполнения договор не будет признан действительным. Здесь заполняется:

1. Сумма арендного платежа (цифрами и прописью).
2. Сроки выплаты арендного платежа.
3. Условия, при которых размер арендной платы может быть изменен.

Права и обязанности арендатора

В разделе прописываются права и обязанности арендатора, которые должны быть соответствовать настоящим законодательным нормам РФ. При этом, здесь нужно четко обозначить права арендатора по использованию земли и обязанности, которые он обязан соблюдать, не создавая проблем, ни арендодателю, ни соседям по участку.

Права и обязанности арендодателя

Этот раздел аналогичный предыдущему. В нем отображаются права и обязанности Арендодателя, а также меры, которые он вправе применить к арендатору, в случае нарушения последним условий договора.

Ответственность сторон

Раздел является стандартным для любого подобного соглашения. Здесь требуется заполнить пункты штрафных санкций при нарушении одной из сторон условия соглашения, с указанием способа полсчета размера санкций и алгоритма их взыскания.

Рассмотрение споров

Раздел заполняется с обозначением способов разрешения конфликтных ситуаций, которые могут возникнуть между участниками сделки на протяжении пользования землей.

Расторжение договора

Здесь прописываются условия, при которых может быть осуществлено прекращение взаимоотношений между сторонами и порядок возвращения земли в случае разрыва соглашения.

Прочие условия

В данном разделе отмечаются те пункты, которые не обозначены в предыдущих разделах. Здесь можно отобразить:

1. Срок действия ДАЗУ.
2. Число экземпляров соглашения, обладающих одинаковой силой.
3. Также можно перечислить список прилагаемых к соглашению документов и т.д.

Юридические адреса и банковские реквизиты сторон

Завершается заполнение договора, как и любого подобного документа, отображением юридических адресов участников сделки, их реквизитов, в том числе банковских, и их подписей.

Договор аренды земельного участка (на срок менее года)

3.1.7. Проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.

______________________________________ в лице ________________________ ____________________________, действующего на основании ______________, именуемое в дальнейшем Арендодатель, с одной стороны, и ______________________________________ в лице ______________________________ ____________________________, действующего на основании ______________, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

Нюансы договора аренды земельного участка 2018

• С учетом судебной практики в данном случае наилучшим вариантом будет приложение к соглашению оформленного и подписанного сторонами ситуационного плана передаваемой в пользование части земельного участка и акта замера площадей.
• Еще одним вариантом такого описания предмета договора может послужить кадастровый план всего участка (графический раздел) с обозначенной на нем частью, предполагаемой к передаче в аренду (постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.08.2013 № Ф03-3767/13).

1. Невыполнение сторонами условий сделки. В этом случае для расторжения договора стороны должны обратиться с иском в суд.
2. На основании уведомления от стороны-инициатора за 3 месяца, если по условиям договора не предусмотрен иной период (ст. 610 ГК РФ). Если по наступлении даты окончания срока действия договора стороны не выразили желания его пролонгировать, все права и обязанности сторон по нему прекращаются (ст. 621 ГК РФ).
3. На основании ст. 22 и 46 ЗК РФ предусмотрены дополнительные случаи и условия расторжения соглашения, специфичные для земли как объекта недвижимости. Например, п. 9 ст. 22 ЗК РФ утверждает, что арендодатель может требовать прекращения договора аренды, подписанного на срок свыше 5 лет, только через суд и с приведением в качестве оснований для этого примеров существенного нарушения условий договора. Если арендатор в разумные сроки устранил все нарушения, то сам факт их обнаружения не будет рассматриваться судом в качестве основания для расторжения договора (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).

Что такое земли сельскохозяйственного назначения (СХН)

Отечественные законодатели разработали специальную классификацию земель, разделив их по целевому назначению на семь категорий (п. 1 ст. 7 Земельного Кодекса РФ), при этом четко разграничив виды разрешенного использования (ВРИ). К землям СХН отнесли наделы, находящиеся за пределами поселений (не более 30 км) и имеющие слой плодородной почвы.

Согласно ст. 78 Земельного Кодекса РФ на участках сельскохозяйственного назначения можно:

• вести сельскохозяйственное производство (растениеводство, животноводство, пчеловодство, выпас животных, сенокошение);
• высаживать мелиоративные защитные лесные насаждения;
• вести научно-исследовательские и иные, связанные с сельским хозяйством работы;
• организовывать рыбоводческие хозяйства;
• строить инфраструктурные объекты, если имеется утвержденный проект рекультивации.

ВНИМАНИЕ! Законодательство позволяет выращивать на таких наделах зерновые, разводить скот и птицу, строить теплицы для овощей, высаживать плодовые деревья, но запрещает строить помещения, имеющие признаки капитальных строений!

Обрабатывать земли могут не только фермеры, но и граждане, хозяйственные товарищества, общества, НКО, государственные и муниципальные предприятия, религиозные, казачьи общества, общины, образованные малочисленными северными народами. Научные и образовательные организации в экспериментальных хозяйствах могут заниматься подготовкой кадров для нужд сельского хозяйства.

Подробно о том, как перевести землю сельхозназначения в ИЖС, читайте в нашей статье.

Земельные паи — пути использования и порядок аренды

Каждый арендодатель, сдающий свой участок в пользование, как и арендатор должны понимать, что имеющийся пай относится к землям определенного назначения

Чаще всего сельхозназначения, причем не важно пашня это, сенокос или залежной надел

Самостоятельно менять назначение земель нельзя. Поэтому любой участок арендодатель, как и каждый арендатор имеют право использовать только по назначению. Например, земельный пай имеющий сельхозназначение может применяться только для профильной хоздеятельности, а также исследовательской, научной деятельности.

Лицо, у которого в собственности есть земельный пай должно знать, что аренда возможна только, если он поставлен на государственный кадастровый учет, а также выполнено межевание. Если любое из указанных условий не выполнено, то договор аренды считается недействительным.

Не редко граждане интересуются на какой минимальный срок можно сдать в аренду земельный пай. Законодательство установило минимальный срок только для наделов, принадлежащих государству, муниципалитетам — он равняется трем годам. Юридические и физические лица имеют право сдавать свой участок на любой срок.

Хотя частное лицо или организация имеют право подписывать такой документ на любой срок, но все же рекомендуется это делать, как минимум на несколько лет. Так как нередко арендатор, подписавший соглашение на год прекращает отношение сразу после сборки урожая, не выполняя необходимых работ, что ведет к ухудшению характеристик грунта.

Образец договора аренды земельного пая

Арендодатель и арендатор имеют полное право составить договор аренды в произвольной форме, так как образец данного документа законодательство не регламентирует. Но, когда стороны будут заключать соглашение необходимо указать следующее:

• Наименование участников сделки, их реквизиты, паспортные данные, адреса;
• Суть соглашения. То есть необходимо прописать, что арендодатель передает участок в пользование арендатору, а тот принимает его для ведения хозяйственной или другой разрешенной деятельности. Также арендатор должен обязаться своевременно проплачивать арендную плату;
• Точное описание участка. То есть следует указать адрес, площадь, другие характеристики согласно которым можно идентифицировать земельный пай, передающийся в пользование;
• Каждое существенное условие, к ним относятся — срок, плата;
• Особенности расчета — прописывается, когда арендодатель должен получать плату и в какой форме она будет выплачиваться. Стороны имеют право указать точную сумму денег или договориться что расчет будет имущественный, например, частью урожая;
• Права, обязанности сторон;
• Как стороны будут рассматривать возникшие споры. Обычно здесь прописывается, что арендодатель и сторона, взявшая земельный пай в пользование данную процедуру будут выполнять путем переговоров. Если договориться не получится, то будут обращаться в суд;
• Когда стороны вправе досрочно расторгнуть договор.

Завершить договор необходимо подписями и печатями сторон. Когда, в дальнейшем, будут составляться приложения, то их также следует утверждать. Указанный перечень пунктов примерный, так как арендодатель и сторона, берущая участок в пользование имеют право их составлять по собственному усмотрению.

Договор аренды земельного пая сельхозназначения

Такой документ, как соглашение на передачу в пользование участка сельхозназначения составляется стандартно, то есть, как и для любого другого надела. Особенностями являются:

• Такая собственность арендодателя может использоваться только по назначению;
• Нередко для расчета используются не деньги, а часть урожая, поэтому стороны имеют право указать в данном документе, что оплата будет производиться раз в год после сбора урожая;
• В документе всегда прописывается целевое назначение сдающегося участка.

Регистрация договоров аренды земельных паев

Чтобы зарегистрировать данный договор заинтересованным сторонам необходимо знать в каких случаях это происходит:

• Если договор подписан на срок более года, то его регистрация в Росреестре обязательна;
• Если один из участников сделки организация, то договор регистрируется всегда.

К слову, весьма полезной может оказаться статья про то, как оформляется договор переуступки права аренды земельного участка между физ. лицами.

Существующие ограничения

Заключая договор нужно учитывать, что существуют некие установленные законом ограничения

Самое важное касается использования земли согласно целевому назначению. Данное условие следует обязательно оговорить и внести в договор

Кроме этого владелец объекта недвижимости должен чётко ограничить нанимателя в его правах, указав точную площадь и месторасположение переданной ему территории, а также перечислив виды деятельности, которые на ней можно осуществлять. Следует оговорить и зафиксировать условия пользования, а также ответственность за причинение ущерба.

Разрешенные виды деятельности на территории сельскохозяйственного типа:

• Садоводство и огородничество;
• Животноводство, рыболовство, охотничье хозяйство;
• Сенокошение;
• Выпас скота;
• Дачное нежилое строительство (в некоторых случаях возможны исключения).

Использование территории для какой-либо иной деятельности — это основание для одностороннего расторжения сделки по инициативе собственника. При этом судебные разбирательства, которые влекут за собой финансовые затраты, неизбежны.

Особенности аренды земли сельхозназначения

Чтобы максимально эффективно применять различные типы земель по их назначению, необходимо придерживаться строгой системы разграничения землепользования

При этом важно, чтобы правовой статус землепользователей был защищен государством

Установленная категория земельного участка влияет на правовые взаимоотношения граждан с таким участком. Знайте, что территория России на 39% состоит из земель, отведенных под сельскохозяйственные нужды. Для современной политики России земли указанной категории являются важнейшими по целевому назначению и охраняются законом.

Выделение земель под строгое целевое использование для осуществления сельскохозяйственной деятельности обеспечивает гарантированную продовольственную безопасность страны. Знайте, что перевести участок земельного массива из земель сельхоз назначения в другие категории землепользования сложно, для этого необходимо знать специальный порядок смены вида землепользования.

Государство выделяет три категории земель сельхозназначения:

• Приоритетные земли сельхоз назначения, которые находятся под особым контролем государственных структур, обеспечивающих их безопасность и целевое использование;
• Ценные территории и земли, признанные продуктивными;
• Участки земельного массива, которые относятся к непригодным для возделывания культурных растений или выращивания скота, и угодья плохого качества для осуществления целевого назначения.

Благодаря такому делению земли государство по-разному оценивает кадастровую стоимость перечисленных категорий земли. А это позволяет применять по назначению большее количество плодородных земель. Знайте, что одно из важных условий применения земли заключается в обеспечении сохранности свойств территории, выделенной под конкретное целевое применение.

Вид целевого назначения собственники земельных участков указывают в любых договорах аренды, при купле-продаже территории, которые относятся к указанным участкам.

Владелец земельного участка в договоре аренды обязан указать все допустимые виды применения земельного надела, передаваемого в аренду, так как пользователь земли не особо заботится о сохранности свойств земли, которые определяются ее целевым использованием.

Земельные угодья сельскохозяйственного назначения предусмотрены для следующих видов деятельности:

• Осуществление садоводческой деятельности, содержание и обработка огородов;
• Осуществление животноводческой, рыболовецкой, охотничьей деятельности в пределах указанной территории;
• Для осуществления запасов сена;
• Применение земли для выпаса скота;
• Дачное малоэтажное строительство преимущественно жилыми помещениями для временного проживания в летний период.

Знайте, что при аренде земли сельскохозяйственного назначения арендатор обязан осуществлять деятельность на участке в соответствии с целевым назначением земли. Если сельскохозяйственные земли арендатор применяет не по прямому назначению, осуществляет деятельность, запрещенную в отношении указанной категории земель, то попадает под штрафные санкции.

Чаще всего такой арендатор лишается права продолжать использовать землю, полученную в аренду, а договор аренды расторгается. Знайте, что применение земли не по назначению в течение трех лет влечет за собой потерю прав в отношении данной территории. Собственник по суду признается недобросовестным.

Основания расторжения договора аренды

Оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя несколько и они перечислены в статье 619 Гражданского кодекса РФ. Однако перечень оснований указанный в законе не является исчерпывающим. Стороны договора аренды могут предусмотреть иные основания для расторжения договора аренды в одностороннем порядке.

Из оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, прямо предусмотренных Гражданским кодексом, к арендным отношениям, объектом которых выступает земельный участок сельскохозяйственного назначения, можно применить только три: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Рассмотри более детально каждое из указанных в ГК оснований.

Арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями

Для расторжения договора аренды данному основанию, необходимо одно из двух обстоятельств: использование арендованного земельного участка с существенным нарушением условий договора аренды или назначения имущества, либо неоднократное нарушение условий договора аренды.

Неоднократное нарушение условий договора, как основание для досрочного расторжения договора аренды говорит само за себя, т. е. арендатор периодически нарушает различные условия договора аренды: сроки выплаты арендной платы, выплата арендной платы не в полном объеме и т. д.

Мы остановимся на таком основании как использование земельного участка с существенным нарушением условий договора аренды или назначения имущества.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ существенным нарушением условий договора признается такое нарушение договора одной из сторон, в силу которого другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При обращении в суд с исковым заявлением Истец-арендодатель должен доказывать, что нарушение условий договора, допущенные арендатором, являются для него существенными. Об этом прямо говорит Пленум ВАС РФ в Постановлении №11 от «24» марта 2005 года «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (см. п. 23 Постановления)

При этом необходимо помнить, что при обращении в суд с требованием досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка, в связи с существенным нарушением условий договора аренды, Вам может быть отказано в удовлетворении заявленных требований, если в процессе будет установлено, что все существенные нарушения условий договора аренды устранены арендатором в разумный срок (см. последний абзац п. 23 того же Постановления).

Практика показывает, что разумным сроком для погашения задолженности по арендной плате является срок от 5 рабочих дней.

Возникает вопрос: Какие факторы могут влиять на признание нарушений условий договора существенными?

По мнению ФАС Северо-Западного округа(Постановление от «31» августа 2006 года по делу N А56-48357/2005)для оценки существенности нарушений условий договора «могут иметь значение длительность периода просрочки, размер недоплаты, а также причины недоплаты…»

Еще одним обстоятельством, свидетельствующим о существенности нарушений условий договора аренды, является факт передачи земельного участка в субаренду при наличии запрета на такую сделку.

ВАС РФ Определением от 16. 06. 2011 года №ВАС-7165/11 по делу №А41-22196/08 отказал в передаче дела в Президиум для пересмотра в порядке надзора Постановление ФАС Московского округа, который оставил в силе Решение суда первой инстанции, согласно которому, передача земельного участка в субаренду, если это запрещено договором аренды, является существенным нарушением условий договора.

Безусловным основанием для расторжения договора аренды является факт неиспользование земельного участка сельскохозяйственного назначение в течение трех лет подряд, если более длительный срок не установлен договором – Постановление ФАС Московского округа от 25. 11. 2009 NКГ-А40/12268-09 по делу N А40-39667/09-9-351.

Семь категорий

Все земельные участки, находящиеся в Российской Федерации, пусть иногда и чисто номинально, но подразделены на категории, регламентированные Земельным кодексом РФ. В основе деления на категории лежит целевое назначение этих земельных участков, то есть та, или иная функция, которую эти участки, с точки зрения закона, должны выполнять.

Так, в соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ, выделяются семь категорий земельных участков в соответствии с их целевым назначением, а именно:

• участки, предназначенные для сельского хозяйства;
• участки населенных пунктов;
• участки специального назначения, в том числе и оборонного;
• участки, относимые к лесному фонду РФ;
• участки, относимые к водному фонду РФ;
• участки, относимые к землям запаса.

Отнесение земельного участка к определенной категории оказывает непосредственное влияние на его правовой режим и на деятельность, которую на этом участке разрешено проводить. Упрощенно говоря, на землях сельхозназначения нельзя строить многоэтажки.

Выше мы уже говорили о том, что зачастую деление бывает чисто номинальным, поскольку на бескрайних просторах России очень трудно осуществлять контроль за целевым использованием участков. То есть вполне возможна ситуация, при которой земельный участок, являющийся особо охраняемым природным объектом, относящимся к лесному фонду, используется для выращивания капусты.

Однако сиюминутное отсутствие контроля не означает, что контролирующие органы в конце концов не заинтересуются вопросом целевого использования конкретного участка.

Срок аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения

Срок аренды участков земли сельхозназначения строго регламентирован на законодательном уровне и составляет период от трех до сорока девяти лет. Земли, предоставляемые для осуществления деятельности, связанной с сенокошением и выпасом скота, могут предоставляться в аренду не более, чем на три года.

В отношении земель, взятых в аренду для осуществления иной деятельности, срок устанавливается в соответствии с договоренностью сторон сделки.

Арендатор, ныне использующий предоставленные ему земли, имеет приоритет на продление действующего договора после окончания установленного соглашением срока.