Уступка права аренды земельного участка

Перенайм участка земли

При возникновении необходимости переуступить своё право пользования участком, арендатору необходимо заключить договор переуступки с третьей стороной. Сделать это без согласия владельца надела можно лишь при том условии, что срок действия договора аренды превышает пять лет.

Пример договора переуступки аренды ЗУ, находящегося в муниципальной собственности

Важно лишь уведомить его об этом заранее. Исключение составляют случаи, когда договором предусмотрены иные условия

Для перенайма же участка, аренда на который оформлялась менее чем на пять лет, требуется обязательное согласие его собственника.

После оформления договора переуступки, все права, обязанности и условия документа аренды переходят к новому арендатору.

Регистрация перенайма

Регистрация договора по переуступки и регистрация права в Росреестре должна осуществляться обязательно в двух случаях:

1. Договор оформлен более чем на год.
2. Одна из сторон, участвующая в сделке, является юридическим лицом.

Для осуществления операции в Росреестре необходимо подготовить пакет документов, в который входит:

• заявка;
• оригинал паспорта;
• оригинал паспорта и заверенная у нотариуса доверенность, если обращается представитель заявителя;
• документация, подтверждающая права на участок;
• подписанные оригиналы договоров о перенайме в двух экземплярах;

• согласие на передачу прав (если есть);

• согласие Комитета по управлению имуществом, в случае если предмет соглашения является сельскохозяйственной землёй;
• документ о согласии супруга;
• в случае если имеет место быть залог земельного участка – согласование на передачу от залогодателя;
• доверенность на право совершения сделки, если одна из сторон – юридическое лицо;
• нотариально заверенные ксерокопии учредительного и уставного документа организации, если одна из сторон – юридическое лицо.

Подать перечисленные документы в регистрирующий орган возможно лично, либо воспользоваться услугами Почты России или официальным сайтом Росреестра.

В случае если в предоставленном пакете документации будет отсутствовать один из документов, заявитель не будет наделён правом на осуществление таких сделок, на участке обнаружатся самовольные постройки или появятся неисполненные по договору обязательства, регистрирующий орган вправе отказать в регистрации.

Содержание и образец договора

В документ по перенайму войдут все те же условия, права и обязанности сторон, что указаны в соглашении аренды. Это является обязательным к соблюдению условием. Документ должен быть составлен в письменной форме, при необходимости нотариально заверен и иметь подписи всех участников сделки. Если одна или несколько сторон являются юридическими лицами, необходимо поставить печать организации.

В договор обязательно вносятся следующие сведения:

• данные реквизитов каждой из сторон;
• число, месяц и год составления;
• подробная характеристика объекта с обязательным указанием точного местоположения, размеров, назначения и расположенной на территории инфраструктуры;
• дата окончания действия договора аренды. Перенайм оформляется на срок, не превышающий срок действия основного договора;
• размер арендной платы. Она должна совпадать с размером, указанным в соглашении аренды;
• условия и порядок осуществления процесса расторжения документа.

Досрочное расторжение договора возможно по соглашению сторон, при нарушении одной из сторон условий договора, при ненадлежащем использовании арендованного имущества или при невозможности использования объекта ввиду его непригодности.

Регистрация сделки не занимает много времени, и составляет не более тридцати дней с момента подачи полного комплекта документов. Но отказать в процедуре полностью или приостановить её могут в случае отсутствия одного из требуемых документов, указании недостоверных сведений или при наличии несогласованности и споров между сторонами.

Процесс переуступки прав на арендованное недвижимое имущество не отличается сложностью, поскольку его осуществление происходит на условиях уже действующего договора аренды. Оформить сделку можно самостоятельно, не прибегая к помощи юридических контор, что существенно сократит затраты на сделку.

Намереваясь уступить права на использование земли, находящейся в аренде, следует определить конечную цель сделки. В случае с субарендой, арендатор продолжает нести ответственность перед владельцем за соблюдение условий договора. В случае же с переуступкой, первый арендатор выбывает из цепочки арендодателя и арендаторы и теряет все права на участок.

В каких ситуациях возможно расторжение контракта

Для того, чтобы расторгнуть договоренность, нужны веские причины. Они указаны в законодательстве, а также в условиях самой сделки. К ним относятся:

1. Стороны приняли обоюдное решение о прекращении каких-либо отношений.
2. Арендатор дважды (подряд) нарушил установленный срок внесения арендной платы.
3. Наниматель не выполнил условий сделки. К этой причине относятся серьезные нарушения. К примеру, ухудшение состояния арендованного участка, незаконные действия на его территории, использование земли не по назначению и другие.
4. Участок был уничтожен или доведен до ужасного состояния, при котором использовать его невозможно. Причиной этого могут стать природные бедствия или изменение самой земли.

Таким образом, переуступить право на аренду земельного участка может наниматель, но с учетом определенных правил. И только в том случае, если такая процедура разрешена основным договором и не нарушает стандартов, установленных законом. Если следовать установленным условиям, то сотрудничество между арендатором и арендодателем продлится долго и плодотворно.

Каким образом уведомить землевладельца

При переуступке прав и обязанностей на арендованную землю, нужно официально уведомить собственника о своём решении. Лучший вариант – обсудить данную сделку с ним, но если это не было сделано, сообщить хозяину всё же нужно.  При написании уведомления необходимо предоставить следующую информацию:

• О лицах, выступающих в качестве собственника и нанимателя: ФИО физических или название организаций юридических лиц, адрес местоположения и контакты для связи.
• Об основном договоре: его номер и дата оформления.
• О нормативном правовом акте, который позволяет заключить сделку о переуступке прав.
• О третьем лице, выступающем в качестве нового арендатора: ФИО физлица, название и местоположение организации-юрлица.
• О договоре переуступки своих прав: дата заключения, его номер.
• Подпись автора и полная дата уведомления (число-месяц-год).

Отправить извещение нужно землевладельцу, которому принадлежит участок. Этим должен заняться инициатор сделки. Оповестить собственника можно тремя основными способами.

Первый – личная доставка. Это один из самых распространенных способов уведомления хозяина земли. При этом можно быть на 100% уверенным, что оно было доставлено, ведь разговор происходил лично.

Второй – пересылка почтой. Этот способ позволяет избежать личной встречи с землевладельцем. Письмо отправляется специальной корреспонденцией. Позже отправителю приходит уведомление о том, что доставка была произведена, и арендодатель получил документ.

Третий – отправка по электронной почте. Не самый надежный из-за возможных сбоев в системе, но тоже действенный. Кроме того, это самый быстрый способ извещения.

При желании можно воспользоваться услугами законных представителей. Это человек, на руках у которого будет его паспорт и доверенность, которая подтверждает его права. Таким образом не придется являться к собственнику самостоятельно, но быть уверенным, что уведомление доставлено.

Пошаговая инструкция по оформлению соглашения

Согласно нормам уступка прав и ответственности может происходить в несколько вариантов:

Посредством аукциона, если площадь принадлежит государству, в нем должно участвовать не менее 3 претендентов, и будущий пользователь обязан предложить самую высокую цену;

Тогда выполняются следующие действия:

• Наниматель назначает встречу собственника имущества и будущего пользователя;
• В ходе встречи трех заинтересованных сторон, владелец может в устной форме одобрить будущее сотрудничество или отказать;
• После получения согласия и детального ознакомления со всеми условиями, требованиями, правами и обязанностями третье лицо имеет право отказаться от договоренностей или подтвердить свои намерения;
• После согласия всех сторон, арендатор подписывает документацию с новым участником процесса, при этом по требованию владельца в первичный документ вносятся изменения;
• Документация нотариально заверяется;
• С существующими реквизитами нотариуса делаются копии бумаги;
• Далее заверенную и подписанную бумагу отдают на регистрацию в Кадастровую палату;
• В ходе регистрации следует выполнить уплату госпошлины и предоставить квитанции регистрирующим органам.

Важно: все мероприятие должно иметь факт доплаты, так как в противном случае произойдет факт дарения.

Стоимость госпошлины  по оформлению договора переуступки аренды земельного участка взимается соответственно установленным размерам платы при отчуждении имущества и зависит от статуса участников процесса:

• Переуступка права аренды земельного участка между физическими лицами обойдется каждому участнику в 1 000 рублей, и пошлина в общей сложности составит 2 000 рублей;
• Если сторонами процесса являются предприятия, то они обязаны поровну уплатить 22 000 рублей;
• Когда с одной стороны выступает предприятие, а с другой гражданин, то для них соответственно сумма будет ровна 22 000 рублей и 2 000 рублей;
• В случае представительства с одной стороны государством, то уплата совершается второй стороной в зависимости от статуса 2 000 рублей или 22 000 рублей.

Из данной тарификации следует, что:

• Государственные структуры лишены обязанности уплачивать пошлину;
• Физические лица вносят 2 000 рублей в казну;
• Юридические – 22 000 рублей.

При этом возможна экономия на госпошлине, если в сделке участвуют только физические или только юридические лица.

Также не следует забывать о регистрации правоотношений, для которой нужен следующий пакет:

• Заявление нанимателя о намерении передать имущество в пользование третьему лицу;
• Копия нового арендного соглашения, заверенная у нотариуса;
• Подлинник и копия кадастрового паспорта данного участка;
• Квитанция об уплате государственной пошлины;
• Несколько экземпляров подписанной документации уступки.

Еще немаловажным является письменное соглашения супруги(га), если арендодатель состоит в браке для избегания в дальнейшем возможности оспорить договоренности.

Различия в заключении договоров с физическими и юридическими лицами

Различия заключения сделки для юридических и физических лиц заключается:

1. В наборе дополнительных документов, предприятию следует предоставить для регистрации:

• Выписку из ЕГРЮЛ;
• Копии и подлинники уставных документов;
• Копии и оригиналы ОКПО.

1. Физическому лицу необходимо заручится согласием второй половинки или предоставить справку из ЗАГСа об отсутствии официальных отношений.

Также для регистрации сделки с юрлицом необходимо дополнительное время для проверки подлинности данных, что затягивает весь процесс регистрации.

Форма соглашения и бланк договора, скачать

Обязательные реквизиты:

• Паспортные данные обеих сторон в сделке, их место постоянной или временной регистрации.
• Юридический адрес предмета сделки, номер кадастрового паспорта, общая площадь надела.
• Описание порядка передачи прав и возникших обязательств по новой сделке.
• Если есть задолженность по уплате аренды старым пользователем, то описание способа ее погашения и полная сумма долга. Она учитывается при оплате аренды новым правообладателем.
• Основания возникновения прав на аренду у прежнего владельца: арендный договор, кадастровые и прочие документы, подтверждения оплаты аренды.
• Справка из реестра прав об отсутствии ограничений: земля не заложена, не находится в судебном споре.
• Условия и размер оплаты арендной земли. Оплату можно разграничить: можно внести одноразовый платеж, а можно оплачивать ежемесячно или ежеквартально, по соглашению сторон по сделке.
• Можно наделить нового арендатора и дополнительными обязанностями, например, оплачивать расходы по улучшению качества земли и другие обязательства.
• Дата составления соглашения и подписи обеих сторон.

Соглашение позволяет только пользоваться земельным наделом, но право распоряжения остается у его настоящего владельца. Но передать можно только те права на землю, которые присутствовали у арендатора, невозможно передать то, чего нет в природе.

Форма соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

Переуступка права аренды земельного участка

23.06.2016 13:15

Туапсинский отдел

Нет необходимости заключать новое соглашение между собственником земли и другим нанимателем. Переуступка права аренды происходит через оформление типового бланка договора перенайма земельного участка. 

Переуступка должна быть в пределах срока, оговоренного в первоначальном договоре аренды, и на тех же условиях. Если договором не установлено иное, и он заключен на срок более 5 лет, то при перенайме не требуется согласие собственника участка, достаточно письменно сообщить ему об этом. При наличии согласия на переход прав аренды третьим лицам, прописанного в соглашении, оформлять отдельный документ не требуется. Сделка, заключенная на срок более 1 года, должна быть зарегистрирована в Росреестре и вступает в законную силу с момента регистрации. Присутствовать на подписании должны обе стороны: прежний наниматель и новый. В случае если стороны или одна из сторон соглашения – физическое лицо, то необходимо предоставить нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки. За государственную регистрацию соглашения по переуступке права аренды земли берется госпошлина: для физических лиц – 2 000 рублей; для юридических лиц – 22 000 рублей

Существенные условия сделки При оформлении договора перенайма земельного участка, нужно особое внимание обратить на следующие пункты: Дата перехода обязательств от предыдущего арендатора к новому (по закону – с момента государственной регистрации). Порядок согласования перенайма земли с собственником (при сроке действия соглашения об аренде более 5 лет, согласие владельца земельного участка не требуется, только письменное уведомление)

Возмездность или безвозмездность передачи обязательств. Если сделка предполагает оплату, то должно быть предоставлено доказательство расчета между сторонами соглашения. Требования к тексту договора Неправильное оформление любой сделки может привести к тому, что впоследствии она будет признана незаконной. Во избежание этого, в договоре переуступки права аренды земельного участка обязательно должны быть предусмотрены следующие пункты: Реквизиты передающей и принимающей обязательства сторон сделки: ФИО, данные паспорта, адрес. Реквизиты объекта сделки: адрес, площадь, кадастровый номер. Порядок и условия передачи обязательств, их объем. Долг по обязательствам (если есть). Сумма расчета (если есть). Документы, подтверждающие права арендатора: договор аренды, технические документы на участок, квитанции (платежные поручения) об оплате арендных платежей и т.д. Указание на то, что передаваемая земля не заложена, ничем не обременена, не состоит в споре или под арестом. Подписи сторон. Образец договора переуступки права аренды земельного участка можно скачать здесь. Ограничения на право пользования земельным участком Ст. 56 Земельного кодекса РФ предусматривает некоторые ограничения в пользовании земельными участками: Особые требования и порядок хозяйствования на охранных, санитарно-защитных территориях. Специальные условия защиты окружающей среды, включая флору и фауну, объекты, представляющие археологическую, культурную и историческую ценность, поддержание урожайности почвы, природной среды обитания, маршрутов перемещения диких зверей. Соглашения о начале и окончании возведения сооружений или освоения почвы в поставленные сроки по утвержденному проекту застройки, содержания автодорог, ремонта — при передаче прав на земли, принадлежащие государству или муниципалитету. Другие ограничения эксплуатации земельных участков в случаях, определенных законом. Плата за аренду земельного участка Арендатор (перенаниматель) должен вовремя вносить платежи за пользование арендуемой землей. Способ оплаты, сроки, условия оговариваются договором найма. Арендная плата может быть установлена в виде: фиксированной суммы, уплачиваемой разово или периодически; установленной доли от произведенной продукции или вырученных доходов в результате эксплуатации земельного участка; оказания нанимателем конкретных услуг; передачи арендатором собственнику земли установленной соглашением вещи в найм или в собственность; перепоручения на арендатора установленных договором расходов на улучшение качества почвы земельного участка. Стороны могут совмещать перечисленные формы или назначать иные виды арендной платы.

Договор переуступки арендных прав: образец

В самом начале указать дату, реквизиты сторон и основания для совершаемых действий. Подробный образец можно найти на любом специализированном юридическом сайте с подобными услугами.

Итак, как выглядит этот договор:

• Предмет арендного договора. Это переуступка арендных прав на земельный участок иному лицу.
• Кадастровые сведения надела. Где находится, какая площадь, кто является собственником и иные сведения.
• Правила использования земли и запреты. Здесь прописать целевое назначение территории.
• Права и обязанности сторон. Так, собственник должен передать землепользователю все полномочия в течение 2 недель.
• Прописан пункт, что у третьих лиц, кроме арендатора, нет никаких прав на недвижимое имущество. То есть не возникнет никаких сложностей с эксплуатацией участка.

Кроме этого собственник должен донести всю информацию, относительно использования земельного участка. Что он может делать, а что категорически запрещается, куда будет переводить денежные средства за аренду и прочие рекомендации

Это важно сделать до момента подписания договорного акта, потому что в случае отказа, не придётся ничего компенсировать за срыв контракта

Плата за переуступку прав по договору

Арендная плата составляет 200 000 рублей вместе с налогообложением. Действующий землепользователь обязан будет внести плату за переуступку прав не позднее 14 дней после государственной регистрации арендного соглашения. Арендная плата, согласно действующему договорному акту, равна 20 000 рублей

И ещё необходимо принять во внимание тот факт, что и выкупная стоимость земельного участка может равняться 200 000 рублям

Права и обязанности арендатора после уступки прав

После того как заключено арендное соглашение, новый землепользователь наделяется следующими правами:

• может использовать водоёмы и подземные воды, которые имеются на территории данного участка;
• иметь в собственности с\х культуры и получать дополнительный доход после их реализации на местном рынке или иным способом;
• имеет возможность пролонгировать срок арендного соглашения, когда он подойдёт к концу.

В его обязанности входит ежемесячное внесение арендных платежей, не ухудшать состояние земли, не нарушать территориальные права смежных участков. Арендодатель может вести контроль за исполнением договорного соглашения. При обнаружении злостного нарушения договора, он может подать иск в суд для взыскания компенсации за нанесённый вред участку. Но это в том случае, если не удастся урегулировать вопрос мирным путём. Поэтому предварительно необходимо посмотреть образец подобных договоров, чтобы не упустить из внимания ни одну важную деталь.

Возможные права третьих лиц

На практике случаются такие ситуации, когда к моменту проведения государственной регистрации нового арендного соглашения по переуступки прав, участок обременён правами третьих лиц. В этом конкретном случае арендатор может потребовать снижение арендной платы, либо вовсе расторгнуть данный контракт. В случае изъятия участка землепользователь обязан возместить собственнику убытки. Их размер в поной мере зависит от рыночной оценки недвижимого имущества.

Согласно оформляемому арендному акту стороны несут ответственность перед друг другом. И в случае неисполнения, предусмотрена компенсация всех убытков. Так, если землепользователь не внёс платёж в указанный срок, начисляются пени. В конечном итоге, он вносит плату в двукратном размере: пени и сумма основной платёж. Если сторона уклоняется от проведения государственной регистрации арендного договора, за это также предусмотрена выплаты допущенных убытков.

Также в договорном соглашении прописываются и обстоятельства непреодолимый силы. В случае их возникновения, собственник земельного участка и землепользователь уклоняются от предусмотренной ответственности. В случае их появления, одна из сторон должна оповестить другую сторону. Но это нужно сделать не позднее двух недель. Договор может быть расторгнуть раньше срока по обоюдному решению собственника и действующего арендатора.

Регистрировать арендный договор нужно в государственном кадастре недвижимости. И это необходимо выполнить, если он заключается между физическими лицами сроком на 12 месяцев. Размер государственной пошлины. Так, физлицам нужно будет заплатить 2 000 рублей, а юридическим гражданам — 22 000 рублей. Если контракт составляется между государством и юридическим лицом, необходимо оплатить 22 000 рублей юрлицу.

Последствия переуступки

С момента внесения в госреестр ЕГРН информации о переходе прав к новому арендатору, первоначальный владелец утрачивает любую связь с участком. Для нового землепользователя возникает аналогичный комплекс прав и обязанностей, в том числе:

• право выкупа земли по основаниям, регламентированным в ЗК РФ и ГК РФ;
• право на возведение строений и сооружений, соответствующих целевому назначению надела;
• обязанность по своевременному перечислению платежей;
• обязанность соблюдать виды разрешенного пользования земельным объектом.

При несоблюдении правил землепользования к новому владельцу могут быть применены общие правила привлечения к ответственности – вынесение предписаний Госземнадзором, наложение административного штрафа и принудительное изъятие надела.

Договор переуступки действует на тот же срок, что и первоначальные арендные отношения. Также для нового пользователя возникают стандартные права на выкуп земли из муниципального фонда (например, при возведении частного дома на участке с заявленным видом пользования). Продление арендного договора будет осуществляться по общим правилам ЗК РФ, первоначальный владелец земли не будет участвовать в этой процедуре.

Что такое продажа прав аренды?