Оформление квартиры в собственность по договору долевого участия

Документы, на которые следует обратить особое внимание при заключении ДДУ

Так как ваша будущая жилплощадь находится пока только в планах застройщика, не поленитесь тщательно проверить его собственные документы, а именно:

• Разрешительный акт на ведение строительных работ. Такое разрешение является официальным документом и выдается исключительно местными органами самоуправления. В нем должно быть указано, что застройщику разрешено именно возведение многоэтажного жилого дома, а не нулевого цикла (то есть фундамента). Проверьте, действителен ли срок действия разрешения на проведение строительных работ.

• Право собственности на землю (или договор долгосрочной аренды). Этот документ, подтверждает законное право застройщика на указанный земельный участок. Чтобы его перепроверить, нужно направить запрос в соответствующий государственный реестр и получить выписку ЕГРН. Самый важный момент, указываемый в праве собственности — это информация о целевом использовании данного земельного участка.

• Проектная декларация, данные о застройщике и его предыдущих объектах, проекте планируемого строительства, праве собственности на соответствующий земельный участок, все это в обязательном порядке должно быть опубликовано застройщиком на официальном сайте.

• Учредительная документация застройщика и его финансовая отчетность.

Внимание! Вышеуказанные документы застройщик, согласно законодательству, должен предоставлять для ознакомления каждому потенциальному участнику строительства. Преимущества, которые предоставляет этот способ покупки жилья:

Преимущества, которые предоставляет этот способ покупки жилья:

• своевременное вложение денежных средств дает вам возможность больше не переживать о дефолте или поднятии стоимости квадратным метров. Цена вашей квартиры зафиксирована договором;

• вы больше не переживаете об экономическом кризисе и стабильности банковской структуры. Жилье в сданном доме будет стоить больше оплаченных денег;

• у вас появляется время собрать дополнительные средства на покупку мебели и техники, пока строится ваша квартира.

При любой сделке с недвижимостью существуют определенные экономические риски, а именно:

• мошенничество со стороны застройщика;

• форс-мажорные обстоятельства, на которые не в силах повлиять ни одна из сторон соглашения (природные катаклизмы, социальные события);

• банкротство;

• затягивание сроков сдачи объекта на неопределенный срок.

Однако современная версия закона ФЗ-214, который регулирует долевое строительство, помогает нивелировать все перечисленные проблемы и обеспечивает получение дольщиком жилья, которое он оплатил.

Основные преимущества, которые дает ФЗ 214 дольщикам

• обязательная регистрация ДДУ в соответствующем государственном органе;
• строгие требования к оформлению проектной и иной документации; возможность нотариального заверения договора; исключает двойные продажи квартир;
• проще и безопаснее оформлять продажи с переуступкой прав;
• банки и другие кредитные организации гораздо охотнее дают кредиты;
• оговорены условия просрочки платежей для дольщика;
• прописаны санкции для застройщика в случае невыполнения условий договора;
• оговорено, какие именно сведения об объекте и иные условия должен содержать договор;
• установлены условия об изменении цены; чёткие условия расторжения договора, возможность для дольщика вернуть вложенные деньги.

Договор долевого участия заключается в письменно. В начале договора прописывается, кто его заключает: наименование застройщика и покупателя, подписывать договор должен генеральный директор компании-застройщика. ДДУ, согласно 214-ФЗ, в обязательном порядке проходит государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) на территории того округа, где находится строящийся объект.  Договор долевого участия признаётся действующим только после того, как он зарегистрирован. Все расчёты по договору производятся только после регистрации, а не с момента подписания договора.

Кстати, зарегистрировать ДДУ ФЗ 214 об участии в долевом строительстве может как застройщик, так и сам дольщик.

Чтобы зарегистрировать договор долевого участия, необходимы следующие документы:

• заявление в двух экземплярах от каждой из сторон;
• чек об уплате пошлины;
• собственно ДДУ со всеми приложениями;
• паспорт дольщика;
• документы, касающиеся объекта недвижимости, с его параметрами и указанием места его нахождения;
• договор залога права требования (если квартира покупается по ипотеке и для выкупа доли);
• при наличии официального супруга необходимо его согласие на сделку, заверенное у нотариуса (исключение – когда оба супруга участники сделки);
• если недвижимость покупается от имени несовершеннолетнего – свидетельство о рождении, доверенность на заявителя, подтверждающая опекунство и право на заключение сделки.

Первый дольщик, регистрирующий ДДУ, кроме этих документов, должен ещё предоставить документы на недвижимость от застройщика. Документ о праве распоряжения и пользования земельным участком, официальное разрешение от муниципалитета на строительство, план дома, проектную декларацию, договор страхования гражданской ответственности, договор поручительства (о своевременной передаче дома), перечень лиц, участвующих в долевом строительстве.

В законе не прописано обязательное нотариальное заверение ДДУ, тем не менее при желании дольщика и согласии обеих сторон можно это сделать. Для дольщика нотариальное заверение ДДУ дает дополнительную гарантию, так как, во-первых, нотариус должен проверить правильность оформления документации застройщиком. А во-вторых, именно благодаря тому, что договор нотариально заверен, покупатель спокойно и без проблем оформит право собственности на квартиру.

Необходимо проверить информацию, подтверждающую, что застройщик выполнил обязательные процедуры до начала заключения договоров долевого участия. Застройщик обязан: зарегистрировать право собственности или аренды на участок, где будет строить дом; получить разрешение на строительство; опубликовать проектную декларацию.

Кроме этого, с 2018 года застройщик на своем сайте обязан размещать следующую информацию:

• разрешения на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости, возведенных застройщиком за последние три года;
• разрешение на деятельность по результатам аудиторской проверки за последний год;
• разрешение на строительство;
• документ, подтверждающий соответствие застройщика и проектной декларации установленным требованиям;
• результаты экспертизы проектной документации;
• документ, удостоверяющий право застройщика на использование земельного участка;
• проект дду;
• виды обеспечения исполнения обязательств по ДДУ;
• договор поручительства с застройщиком (при наличии);
• в обязательном порядке ежемесячно публикуются фотографии строительства объекта.

Заключить ДДУ с застройщиком может как организация, так и физическое лицо. Типовой договор долевого участия включает в себя основные положения, которые содержат полные сведения об объекте сделки, цене, условиях его передачи и расторжения договора.

В заключении

Переуступка прав по ДДУ несет в себе множество подводных камней. Налоги, ответственность застройщика, необходимость двойных проверок – всем этим придется заниматься покупателю. Продавцу переуступки также не получится обойтись без дополнительных расходов. Поэтому если есть возможность – лучше дождаться сдачи дома и оформления квартиры в собственность – так будет намного проще и безопаснее.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Каковы риски покупки квартиры в строящемся доме сегодня?

Главный риск при внесении денег на эскроу-счет связан с банкротством банка. По закону в этой ситуации деньги будут переведены на счета другого, действующего банка, которому переуступлены права банка-банкрота, однако страхование в этом случае распространяется только на сумму до 10 млн рублей. Если квартира стоила больше, есть риск потерять эту разницу.

Начать просмотр

ВОПРОСЫ   #5
Когда застройщику выдают ЗОС?

ЗОС

Когда застройщику выдают ЗОС?

• вопрос 1

  Зачем нужен ЗОС?

• вопрос 2

  Как получить ЗОС?

• вопрос 3

  Какая информация указана в ЗОС?

• вопрос 4

  Как можно узнать, что застройщик получил ЗОС?

• вопрос 5

  Какие еще документы должен иметь застройщик для продажи квартир?

Согласно ФЗ № 214, с 1 января 2017 года застройщик, прежде чем открыть продажи в проекте, обязан получить заключение о соответствии застройщика и проектной декларации (ЗОС). Без предоставления этого документа Росреестр не имеет права регистрировать первый договор долевого участия. Полномочия по предоставлению государственной услуги в Москве осуществляются Москомстройинвестом.

Назад

Государственная услуга предоставляется исключительно в электронной форме с использованием Единой информационной системы жилищного строительства. Компания-застройщик должна заполнить проектную декларацию в электронном виде и приложить необходимые документы. Перечень документов:

• разрешение на строительство;
• положительное заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий;
• правоустанавливающие документы на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства;
• сведения о документе, удостоверяющем личность руководителя и главного бухгалтера заявителя;
• согласия на обработку персональных данных руководителя застройщика и главного бухгалтера застройщика, лица, на которое возложена обязанность по ведению бухучета застройщика (или уполномоченного на ведение бухгалтерского учета в рамках договора об оказании услуг); 
• справка о соответствии органов управления застройщика и его участников требованиям, установленным частью 3 статьи 32 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. No 214 ФЗ;
• сведения из бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату (в случае, если не представлен бухгалтерский баланс в составе ежеквартальной отчетности застройщика).​

Назад

Указываются реквизиты застройщика, проекта строительства, адрес, номер и дата выдачи разрешения на строительство. Далее указывается, что заключение подтверждает право застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства. В приложении по пунктам расписывается соответствие застройщика и проектной декларации требованиям ФЗ.

Назад

Согласно 214-ФЗ, заключение размещается в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).

Назад

ЗОС Москомстройинвеста – финальный документ, открывающий продажи квартир. Разумеется, до этого застройщик должен получить разрешение на строительство, иметь положительное заключение экспертизы проектной документации.

Назад

Кроме того, покупателям следует избегать «серых» схем, к примеру, реализации квартир по договорам переуступки. Подобная схема не запрещена законом, однако дольщики могут столкнуться с различными проблемами (к примеру, возврат денег им осуществят не в полном объеме, а в пределах той суммы, которую положил на счет первый покупатель квартиры по ДДУ).

Преимущества и возможные риски долевого строительства

С началом действия упомянутого закона 214-ФЗ долевое участие в строительстве стало одним из приоритетных способов финансирования нового жилья. Поскольку закон защищает права дольщиков, а стоимость недвижимости при долевом участии ниже, чем для готового жилья, этот инструмент выбирают многие семьи.

Долевое строительство, если оно ведется в соответствии с 214-ФЗ, имеет ряд преимуществ:

Минимизация рисков двойной продажи одного и того же объекта. Закон требует регистрировать каждый договор в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). В Росреестре не может быть зарегистрировано более одного договора на каждый объект; более того, по факту сдачи объекта и подписания соответствующего акта квартира переходит в собственность дольщика.
Жесткие требования к застройщику: закон требует обязательного согласования строительства во всех необходимых инстанциях, поэтому по окончании строительства, если есть технические нарушения, до их устранения дом не будет введен в эксплуатацию.
Права сторон договора долевого участия защищены на случай его расторжения. При этом дольщику будут возвращены все внесенные им средства, а если расторжение связано с невыполнением застройщиком своих обязанностей – с него может быть взыскана неустойка

Важно понимать, что договор может быть расторгнут и по вине дольщика, например, если он не внес своевременно соответствующие платежи.
Закон дает право дольщику при определенных условиях (несколько раз в год) допускать несвоевременную уплату своих платежей, с уплатой определенных штрафных санкций. Если же застройщик просрочит сдачу объекта, на него будет наложен крупный штраф

Даже если он уведомит заранее дольщиков о переносе срока сдачи объекта, он будет оплачивать неустойку. При расторжении договора по вине застройщика, он оплачивает дольщику (физическому лицу) проценты за пользование деньгами – 1/150 часть ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день пользования (составляющей 7,25% годовых).
Согласно закону застройщик не имеет права изменить планировку квартиры и ее стоимость (за исключением чрезвычайных обстоятельств). Стоимость квартиры может измениться в меньшую сторону, если ее площадь окажется меньше, чем указано в договоре.

В целом, закон 214-ФЗ дает много преимуществ дольщикам, защищает их вложения и требует от застройщика строго следовать условиям договора.

При этом не стоит забывать про некоторые минусы долевого строительства:

все перечисленные гарантии действуют только при условии, что заключается договор долевого участия в соответствии с законом. На договора инвестирования, предварительные договора, вексельные и прочие схемы гарантии 214-ФЗ не распространяются;
дольщик тоже имеет обязанности, основная из которых – придерживаться графика оплаты и не допускать просрочек на срок более двух месяцев

Также дольщик не может без достаточных оснований отказаться от договора;
при банкротстве застройщика возврат внесенных средств возможен, но потребует затрат времени и сил;

нет единой формы типового договора долевого участия, поэтому важно очень внимательно ознакомиться с проектом договора, предлагаемым застройщиком.

Для минимизации возможных рисков нужно проверять условия договора долевого участия, удостовериться, что он соответствует всем требованиям закона.

Несмотря на серьезные законодательные гарантии, проблема обманутых дольщиков существует и сейчас. Основная причина невыполнения условий договора застройщиками – финансовые проблемы. Сюда относят рост цен на стройматериалы из-за роста курса доллара, сложности с получением банковских кредитов на продолжение стройки, сложности с вводом домов в эксплуатацию. По официальным данным, на 1 квартал 2018 года в реестре обманутых дольщиков числятся до 30 тысяч человек, а по другим данным их число доходит до 40 тысяч; число проблемных объектов превышает 800.

Как продать квартиру по ДДУ?

Продать квартиру, которую вы купили по ДДУ, до получения ее у застройщика можно только через уступку прав требования. Это не будет сделка с недвижимостью – ведь квартира еще не готова. Вы можете продать (переуступить) только право требовать ее у застройщика после срока передачи, который оговорен в ДДУ.

Несколько терминов. Продавец по договору уступки юридически называется цедент, покупатель – цессионарий, а сам договор – цессия.

Покупатель, который берет квартиру по договору переуступки, получает права и обязанности по ДДУ. То есть, например, если жилье оплачено не полностью, именно он будет выплачивать остатки долга застройщику. В таком случае для заключения цессии обязательно требуется письменное согласие застройщика на переуступку. Часто строительная компания взимает некоторую сумму за свое согласие – от 1 до 5% от цены ДДУ.

Если цедент заплатил застройщику полную стоимость будущей квартиры, то согласия строительной компании на переуступку не требуется. Надо только уведомить его о цессии, но уведомить так, чтобы у вас на руках были доказательства того, что вы послали уведомление, а застройщик его получил.

Договор переуступки заключается в письменной форме. По нему цедент должен передать покупателю все документы по ДДУ – сам договор, приложения к нему, дополнительные соглашения, документы, которые подтверждают факты оплаты. Эта передача оформляется дополнительным актом, за подписями обеих сторон. В самом тексте цессии должны быть указаны номер ДДУ и дата его подписания.

Поскольку ДДУ регистрируется в Росреестре, договор цессии тоже нужно зарегистрировать. И он считается заключенным только после регистрации.

Подробнее о переуступке читайте «Что такое переуступка ДДУ».

Цессия облагается налогом в 13% для граждан России и 30% – для граждан других государств.

Признание сделки недействительной

Всесторонняя проверка сделки обеспечивает её юридическую чистоту и не даст возможности третьей заинтересованной стороне признать её недействительной.

Оказаться недействительной она может:

• если проводить продажу квартиры в строящемся многоэтажном доме по переуступке без ведома застройщика. При получении информации о подобном действии он признает сделку недействительной;
• если на продавце долги, кредиторы при наличии решения суда могут отменить сделку переуступки;
• в случае использования дольщиком для покупки объекта материнского капитала сделка будет признана незаконной по требованию органа опеки, если права и имущественные интересы несовершеннолетних нарушены.

Именно для избегания таких неприятных последствий следует проверить чистоту сделки предварительно до подписания договора.

Правила составления сделки

Согласно нормам ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.04 г. гражданско-правовой договор купли продажи допустимо заключить только после сдачи возведённого здания в эксплуатацию актом госприёмки, и получения владельцем жилья свидетельства о собственности.

До этого момента приобретение помещения может происходить на основании:

• непосредственно ДДУ;
• договор инвестирования;
• договора цессии.

• Скачать бланк договора инвестирования строительства жилого дома с физическим лицом
• Скачать бланк договора цессии при покупке квартиры в новостройке

При этом ДДУ состоит из двух частей, которые заключаются поэтапно. Первоначально заключают предварительный договор (ПДДУ), который позволяет зарезервировать понравившееся жилое помещение в выбранном строящемся (планируемом к застройке) здании. Этот договор не регистрируется и не допускает внесения первоначального взноса.

ВНИМАНИЕ: В случае внесения клиентом платежа по ПДДУ, он может потерять возможность возвращения вложенных средств, так как его действия являются неправомерными.

После заключения ПДДУ, где отражены основные нюансы оформления ДДУ, в назначенный день и на установленных условиях стороны заключают основной договор покупки квартиры по долевому участию.

Такие действия, при надлежаще оформленных с учётом интересов клиента, положениях, практически всегда являются гарантией относительной безопасности. Гарантией выступает тот факт, что по преимуществу ДДУ заключается непосредственно с застройщиком. Этот вид договоров применяется наиболее часто и рекомендуется клиентам специалистами риэлтерских и юридических компаний, сопровождающих сделку.

Договор инвестирования – первичная форма оформления сделки с застройщиком, возникшая до принятия документа № 214-ФЗ. Здесь дольщик выступает полноправным партнёром, разделяя с ним риски по строительству, в том числе – внося дополнительные инвестиции, если средств для возведения здания оказалось недостаточно.

В случае получения застройщиком прибыли – вправе притязать на её соразмерную часть. Естественно, что такой договор выгодно заключать только при уверенности в рентабельности сделки. В случае сомнений от такого договора лучше всего отказаться, так как он не предусматривает возвращения вложенных в строительство средств. Договор цессии является способом переуступки прав на приобретение жилья по ранее составленному цессионарием ДДУ.

Соответственно здесь появляется посредник, роль которого следует выяснить. Если это посредническая фирма, которая выкупила договора и перепродаёт документацию на жильё посредством уступки, то обязательно нужно выявить статус компании-посредника, попросив её учредительную документацию. При категорическом требовании застройщика о заключении договора цессии через посредническую фирму имеет смысл обратиться за сопровождением к специалисту.

Опасения можно снять, когда переуступка совершается:

1. Физическим лицом, которое планировало участвовать в долевом строительстве, но изменило первоначальное решение.
2. Компанией, работающей на рынке недвижимости, зарекомендовавшей себя положительно.

Если требования к форме договора обоснованы, можно приступать к его заключению.

Если сделка с подрядчиком, нужно больше документов

До оформления переуступки с подрядчиком нужно проверить, все ли работы, за которые застройщик расплачивается квартирой, он выполнил. Для этого смотрят акты взаиморасчетов, счета, договоры подряда. Из документов должно быть видно: подрядчик свою работу сделал, получил за это квартиру по договору долевого участия и застройщику ничего не должен.

Если после регистрации переуступки в Росреестре право требования на квартиру захочется еще кому-то переуступить — так можно. Никаких ограничений по количеству переуступок нет. Но как только дом сдадут, а дольщики перестанут быть дольщиками и зарегистрируют право собственности, — нужно будет заключать обычный договор купли-продажи.

Квартира не всегда дорого
Группа «Самолет» строит квартиры за нормальные деньги, а покупать их можно в рассрочку и в ипотеку. Так что ставим финансовую цель и берем курс на квартиру. Уи!
Посмотреть, что там есть

Как зарегистрировать ДДУ?

Шаг 1

Прежде всего дольщику необходимо собрать комплект документов, установленный 214-ФЗ:

1. ДДУ со всеми приложениями к нему. Понадобится три экземпляра-подлинника: один – для застройщика, второй – для Росреестра, третий – для самого дольщика. Количество экземпляров зависит от количества участников долевого строительства.
2. Заявление застройщика и дольщика о государственной регистрации ДДУ. Обычно оно заполняется в органе Росреестра или в МФЦ.
3. Документы, удостоверяющие личность заявителя. Физические лица вправе обратиться за регистрацией как лично, так и через представителя, который действует на основании доверенности, заверенной у нотариуса. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют свидетельство о рождении ребенка. Представители недееспособных – документ о назначении их опекунами.
4. Нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба супруга участвуют в долевом строительстве по одному ДДУ, нотариального согласия не требуется.
5. Договор залога права требования (в случае, когда дольщику предоставляются кредитные/заемные средства) – для одновременной регистрации обременения права.
6. Документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленное застройщиком и согласованное с участником долевого строительства. В описании должно указываться местоположение квартиры на плане создаваемого многоквартирного дома и ее планируемая площадь.

Шаг 2

Уплатить госпошлину за регистрационные действия.

Размер госпошлины для физического лица – 350 рублей. Так как госпошлина уплачивается в равных частях каждой стороной сделки, то физическому лицу требуется заплатить 1/2 от 350 рублей, то есть 175 рублей.

Предоставлять документ об уплате госпошлины не требуется, но заявитель вправе приложить его к пакету документов по собственной инициативе.

Если информация об уплате госпошлины отсутствует, документы к рассмотрению не принимаются.

Шаг 3

Подать комплект документов на регистрацию вместе с заявлением сторон (застройщика и дольщика). Сделать это можно лично в региональном отделении Росреестра по месту нахождения строящегося многоквартирного дома или в отделении МФЦ в электронной форме. Также документы и заявление можно направить по почте.

При подаче документов лично требуется присутствие как дольщика, так представителя застройщика.

После сдачи документов необходимо получить расписку в том, что они приняты на госрегистрацию. Расписка должна содержать:

1. дату представления документов;
2. перечень представленных документов;
3. ФИО специалиста, принявшего документы, его подпись и телефон;
4. ФИО специалиста, у которого в течение срока регистрации можно узнать, на какой стадии находится рассмотрение документов, и сколько времени осталось до его завершения.

Шаг 4

Получить документы после регистрации. Срок регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства занимает не более 10 дней, с последующими – не более 5 дней.

Для получения документов потребуется:

1. документ, удостоверяющий личность, либо доверенность на представление интересов заявителя.
2. расписка в получении документов.

Государственная регистрация договора удостоверяется специальной регистрационной записью на нем.