Выделение доли в приватизированной квартире

Выделение доли судом

Если совладельцам не удалось достичь компромисса в процессе переговоров, то придётся выделить долю в квартире через суд несогласным с предложенным разделом сособственникам. Однако инстанция вправе назначить компенсацию в принудительном порядке в определённом размере, часто исходящем из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Алгоритм действий

Перед обращением в судебную инстанцию важно определиться с приоритетами: как через суд выделить долю в квартире в желаемом натуральном эквиваленте или как получить средства в денежном или товарном выражении, то есть как продать подороже имеющуюся часть жилья.

Далее следует придерживаться алгоритма последовательных действий:

1. Попытаться решить вопрос на компромиссной основе. В случае отрицательного результата судом будут добавлены «баллы» за попытку.
2. Запросить отчёт эксперта, включающий детальную информацию объекта недвижимости:
   • техническую сторону, как выделить долю в квартире в натуре и можно ли это сделать практически;
   • общее число долей и их процентное соотношение с общим метражом квартиры;
   • степень морального и физического износа жилого помещения;
   • рыночную стоимость объекта недвижимости на вторичном рынке.

1. Составить и подать в районный суд исковое заявление с комплектом сопутствующих документов.
2. Присутствовать на судебных заседаниях, представлять необходимые документы дополнительно, доказывать обоснованность заявленных исковых требований.

Следствием судебного разбирательства в идеале будет вынесенное положительное решение суда, являющееся основанием для внесения изменений специалистами Росреестра и выдаче новой выписки – правоподтверждающей выделение доли.

Исковое заявление о выделении долей в натуре

Судебное разбирательство будет проводиться в районном суде ввиду цены иска, превышающей 50 000 рублей. Исковое заявление о выделении долей в натуре или компенсационной выплате в конкретных размерах должно быть составлено в соответствии с требованиями ст.131-132 ГПК РФ и содержать:

1. Шапку документа, включающую:
   • наименование судебной инстанции;
   • анкетные данные, адрес и контакты истца;
   • информацию об ответчиках;
   • цену иска, на основании которой уплачена госпошлина.

1. Описательную часть с изложением в хронологическом порядке событий относительно объекта недвижимости и технических характеристик:
   • условий получения части объекта в собственность;
   • метража помещения, количества комнат, числа долей и дольщиков;
   • причин возникновения спора о выделе доли в натуре в квартире или желаемой денежной компенсации.

1. Просительную часть с изложением мотивированных требований и ссылкой на законодательные акты.
2. Дату составления, подпись истца и перечень прилагаемых документов.

Скачайте образец:

  Образец искового заявления о выделении доли в натуре в квартире (24,3 KiB, 143 hits)

Список прилагаемых к заявлению документов

Внизу текста заявления указывается перечень всех дополнительных документов:

• паспорт, удостоверяющий личность;
• правоподтвердающий (выписка из ЕГРН) и правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, мены, дарения, наследование);
• технический паспорт с планом, выдаваемый БТИ;
• отчёт эксперта о возможности перепланировки с выделением доли в квартире в натуре;
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• расчёт денежной компенсации, если разделение противоречит закону;
• иные документы, подтверждающие обоснованность требований.

Сроки и расходы

На рассмотрение обращения судебной инстанции отводится два месяца. Однако при наличии большого числа ответчиков, возражающих против выдела доли в квартире в натуре, тяжба затягивается до полугода.

Иск относится к категории имущественных с уплатой госпошлины, состоящей из постоянной и переменной величины, указанной в таблице:

Цена иска, тыс. руб.	Константа, тыс. руб.	Переменная величина
% от суммы превышения	Сумма превышения, тыс. руб.
до 20	—	4 (от общей суммы)	—
20,001 – 100	0,8	3	20
100,001 – 200	3,2	2	100
200,001 – 1000	5,2	1	200
Свыше 1000	13,2	0,5	1000

Вне зависимости от оценочной стоимости квартиры и планируемой к получению доли минимальный размер госпошлины при судебных разбирательствах составляет 400 рублей, а максимальный – 60 000 рублей (ст.333.19 НК РФ).

В зависимости от предварительной цены иска госпошлина рассчитывается по формуле суммированием двух слагаемых:

Пошлина, подлежащая уплате в бюджет

=

Константа, определяемая ценовой категорией иска

+

Процентная ставка от 4% до 0,5%, применяемая в зависимости от сумм, указанных в таблице

Сумма иска, превышающая предельный ограничитель для соответствующего интервала

Что такое выделенная доля в квартире

По базовому определению реальный выдел завершается оформлением прав на определенную часть жилплощади. Подразумевается не только запись прав собственника в базе данных ЕГРН, но и точное указание границ имущества на техническом плане.

Зачем нужен выдел в натуре

В общей ситуации «идеальную» долю обозначают числовой пропорцией (1/2, 1/5, 1/24). Пропорциональный вариант не позволяет однозначно установить права владения и пользования определенными помещениями. Кроме возможных конфликтных ситуаций среди жильцов следует отметить несколько недостатков:

• для выполнения ремонтных работ нужно согласие других собственников;
• нельзя оформить имущество в залог, чтобы получить кредит;
• ценность идеальной доли меньше по сравнению с обособленным помещением с аналогичной площадью.

Выдел и раздел имущества: в чём различия

Корректная терминология нужна для правильного составления судебного иска, исключения ошибок при решении других практических задач. Выделение комнаты не исключает сохранение прав собственности на коридоры и другую общую жилплощадь. Раздел имущества подразумевает переоформление в личное владение определенных помещений.

Выдел доли жилого дома

В некоторых регионах РФ широко распространено долевое владение жилым домом лицами, не являющимися одной семьей.

При этом у каждого собственника имеется самостоятельный вход к своим комнатам и отдельные коммуникации. Владельцы даже не встречаются друг с другом, несмотря на то, что живут под одной крышей. Земельный участок фактически тоже у каждого свой, а документы общие – соседи обладают земельным участком и домом на праве долевой собственности.

Рано или поздно один из совладельцев решает отделиться от остальных и оформить свое имущество в собственность.

Но, по закону, юридический выдел комнат в жилом доме невозможен. Даже при наличии изолированных и оснащенных самостоятельным входом помещений.

Что делать:

Первый вариант – составить соглашение о порядке пользования и продолжить долевое владение имуществом.

Второй вариант – образовать из жилого дома дом блокированной застройки путем реконструкции. Только такой дом можно разделить. Разъяснения по этому поводу содержатся в Письме Минэкономразвития РФ от 7 апреля 2017 г. N ОГ-Д23-3939.

Третий вариант – обратиться в суд за признанием строения домом блокированной застройки. При этом в решении судебного органа должно быть обозначено, что каждый из блоков переходит в собственность правообладателей.

Определение этого понятия приводится в части 2 ст. 49 ГрК РФ.

Нажмите для увеличения изображения

Как осуществить выдел доли в таком доме

Порядок действий: 

1. Составить соглашение о выделе доли (раздел – если все согласны выделяться одновременно).
2. Заказать технический план.
3. Подать технический план и соглашение в Росреестр на регистрацию выдела доли.

Выдел доли в жилом доме может проводиться только одновременно с выделением доли на участок. Поэтому, если долю в доме выделить можно, а участок не будет соответствовать предельным размерам, проводить работы в отношении дома бессмысленно. Аналогично, владелец не сможет оформить выделенный участок в собственность, если на дом за ним продолжит числиться доля.

Прочтите: Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости: какие правила действуют и что изменится в 2021 году

О выделении доли в квартире в натуре

Выделить собственнику долю в приватизированной квартире можно только тогда, когда имеется техническая возможность передать не только изолированную часть квартиры, но и вспомогательные – санузел, коридор, кухню, а также отдельный вход.

Если такой возможности нет, то суд по требованию истца может определить порядок, в котором квартира будет совместно использоваться. Одновременно с выделом доли и передачей собственнику изолированной части жилого помещения, он автоматически теряет права на всю оставшуюся часть данной недвижимости. Если же определяется порядок совместного пользования, то каждый из собственников не прекращает право общей собственности.

Поскольку в квартире сделать изолированный вход и поделить кухню с коридором невозможно, в суде чаще всего рассматриваются иски о выделе доли или разделе квартиры, когда каждому собственнику передается в собственность изолированная комната, а все подсобные помещения переходят в долевую собственность. Так может быть выделена доля ребенку или выделена доля супругу, но общие помещения (кухня, коридор, санузел) будут принадлежать всем на равных правах.

Не откладывайте решение Ваших проблем!
Санкт-Петербург
8 (921) 917-90-91
Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д. 41
Москва и область
8 (915) 418-20-00
Москва, улица Земляной Вал, д.64 стр.2, офис 420

Так как выделить долю в квартире в соответствии с идеальной долей собственника не всегда возможно, часто при определении порядка пользования собственнику передается в пользование помещение по размеру большее, чем размер его идеальной доли.

В таких случаях остальные собственники имеют право требовать с него плату за пользование частью помещения, ему не принадлежащей. Эти платежи относятся к обязательным, но не являются компенсацией, поскольку раздел квартиры в натуре не производился, и изменения выделенных долей не происходило.

Если собственник заявит в суд требование о выделении его доли в квартире в натуре, но размер доли будет слишком незначителен, суд обяжет других собственников выплатить денежную компенсацию, при этом согласия этого собственника не потребуется.

Каждый конкретный случай подобных судебных разбирательств таит в себе множество нюансов, разобраться в которых может только очень опытный жилищный юрист.

Чтобы потребовать выделения доли в квартире ребенку или выделения доли супругу необходимо собрать следующие документы:

• Все правоустанавливающие документы на квартиру;
• Копии паспортов, а также документов, подтверждающих факт родства между проживающими в ней лицами;
• Прочие имеющие отношение к делу документы.

Важно особо отметить, что право на выделенную долю в квартире означает автоматическое право на оформление постоянной прописки. Право на прописку не зависит от размера выделенной доли

Прописать в собственной выделенной доле квартиры ребенка до 14 лет можно и без согласия остальных собственников, но только при обязательном условии, что Вы с ребенком проживаете совместно.

Купить выделенную долю в какой-либо квартире для того, чтобы прописать туда ребенка можно только при наличии на это согласия всех остальных собственников.

Чем может помочь Вам юрист?

Юристы «Юридического центра Сиан»готовы оказать Вам
необходимую помощь, а именно:

• Проконсультируют Вас по Вашей проблеме;
• Изучат Ваши документы;
• Подготовят правовую экспертизу,необходимые жалобы, претензии, иски;
• Защитят Ваши интересы в суде.

8 (921) 917-90-91 – Санкт-Петербург
8 (915) 418-20-00 – Москва и область

Обратившись в «Юридический центр Сиан» по вопросу выдела доли в квартире и иным сложным юридическим вопросам, Вы получите консультацию юриста по недвижимости, а также:

• Наш юрист проведет полный анализ предоставленных Вами документов, и даст оценку вероятности выдела доли в квартире;
• Мы подготовим юридически грамотное предложение по выделению долей;
• После согласования предложения с клиентом, мы соберем все необходимые документы для направления искового заявления в суд о выделе доли в квартире;
• Ваш адвокат ведет дело в суде по выделению доли в квартире;
• По завершению судебного процесса Вам предоставляется свидетельство о праве собственности на выделенную долю в квартире.

Известно, что судебные разбирательства между собственниками квартир могут продолжаться очень длительный срок, так как стремление каждой стороны получить больше приводит к таким негативным последствиям, как искажение фактов, подтасовка документов и т.д.

Мы гарантируем Вам самую быструю подготовку всех необходимых документов для суда и получение свидетельства о праве собственности на выделенную долю в квартире — обращайтесь за помощью!

Нюансы

Выделение «детских» долей имеет ряд особенностей:

• ребёнок с 14 лет участвует с разрешения взрослых в заключении сделки самостоятельно;
• если брак между родителями не зарегистрирован, использование средств маткапитала не предполагает выделение доли сожителю (разведённому супругу);
• объект недвижимости, в котором выделяются доли, должен представлять собой самостоятельное жилое помещение и находиться на территории нашей страны.

Продажа жилья с долей ребёнка

Продать жильё с «детскими» квадратными метрами можно, но предварительно родителям следует подписать обязательство о том, что они готовы выделить соразмерные доли детям в другой квартире. Предоставляемая часть новой жилплощади должна быть не дешевле и не меньше прежней. Только на этих условиях сделки можно получить обязательное в таких случаях разрешение органов опеки.

Для того чтобы избежать возможного отказа, советуем также привести весомые аргументы в пользу принятого решения: воссоединение семьи, более подходящий здоровью ребёнка климат или развитая инфраструктура в местности, куда запланирован переезд.

Помимо обращения в органы опеки до заключения договора купли-продажи в отдельных случаях требуется соблюдение дополнительных формальностей:

• с целью подтверждения учёта мнения ребёнка, достигшего 14-летнего возраста, по вопросу смены места жительства попросите его составить письменное согласие;
• при наличии второго родителя следует также заручиться его одобрением сделки (возражение оспаривается в судебном порядке).

После прохождения всех этих этапов процедура оформления разворачивается по классическому сценарию: погашение коммунальных долгов, выписка из жилого помещения, заключение договора купли-продажи (с нотариальным удостоверением), визит в МФЦ для регистрации договора и передача жилья новому хозяину.

Передача доли: тонкости и опасные моменты

Перед тем, как квартиру переписать на родственника, необходимо выбрать вид предстоящей сделки. Просто так, по одному желанию собственника доли, сделать это невозможно. Для переоформления понадобится определенный вид сделки, что обязывает подготовку целого ряда документов.

Договор дарения

Договор дарения является наиболее оптимальным видом сделки. Его невозможно оспорить в суде и не требует нотариального подтверждения. Для того, чтобы подарить долю в недвижимости близкому родственнику, достаточно пройти процедуру перерегистрации в государственном регистрирующем органе. Сегодня это могут оформить даже в МФЦ, которые активно помогают людям во всех регионах, независимо от места прописки.

При дарении согласие остальных дольщиков не потребуется. Дарение – это добровольная сделка и все права переходят новому собственнику в момент проведения регистрации. Таким образом, необходимость согласия или отказа на приобретение доли других собственников не требуется. Более того, при совершении такой сделки в пользу ближайшего родственника, платить государственную пошлину не придется.

Как правильно оформить договор дарения — смотрите в ролике:

https://youtube.com/watch?v=-g4xE5ndcpY

Случай из практики. В процесс приватизации квартиру участвовали три члена семьи, которые были в ней прописаны – бабушка, ее дочь и внучка. После того, как процесс приватизации был завершен, каждая женщина получила 1/3 в квартире. Бабушка решила подарить свою долю внучке, и та стала владелицей 2/3. Мама девушки не претендовала на долю бабушки, но вопрос правдивости, справедливости сделки у нее возникали. Поэтому обратилась ко мне, и я ей все популярно объяснил.

Никаких противоправных мер в действиях бабушки нет. Женщина интересовалась, почему мать не брала согласия у нее и как подобная сделка могла происходить вне кабинета нотариуса. Надеюсь, что преимущества сделки дарения ближайшим родственникам очевидны.

Но не все имеют право принимать дар в виде доли в недвижимости.

Имеют право	Запрещено законом
Претендовать на долю недвижимости первое право имеют родственники, которые владеют другой долей на этом же объекте. Это лицо должно быть совершеннолетним, обладать здравым умом, быть психически уравновешенным	При нахождении недвижимости в банковском залоге
Отчуждение доли несовершеннолетних детей
Дарение государственным служащим может быть расценено как дача взятки должностному лицу
Отчуждение в пользу коммерческих структур

Купля-продажа доли

Подобная сделка намного сложнее. Потребуется подготовить целый пакет документов и провести процедуру оценки жилья. Без этого договор не может быть действительным. Причем, оценочная стоимость близка той, которая продиктована рынком на момент совершения сделки.

Перед тем, как совершить сделку, необходимо оповестить об этом других долевых собственников. Владелец, который не изъявил желание купить, но подтвердеть это официально не пожелал, имеет право претендовать на проданную долю в течение трех месяцев. Таким образом, даже после того, как доля была продана, один из владельцев долей может претендовать на покупку уже проданной доли. Предыдущая сделка будет признана недействительной.

Этот факт в очередной раз подтверждает, что договор дарения наиболее эффективен в сделках с долевым участием. Если и считается дарение путем перерегистрации на другое лицо безопасным, юристы все же рекомендуют оформлять дарение нотариально. Такую сделку невозможно оспорить.

Особенности и нюансы

Чтобы избежать разбирательств на эту тему, лучше уведомлять их не по телефону, а официальным почтовым отправлением с объявленной ценностью и описью вложения.

Адрес указывают тот, .

Неважно, проживает он там по факту или нет — официальный жилец обязан отслеживать приходящую ему корреспонденцию. Пропустит письмо — его трудности

Пропустит письмо — его трудности.

Внимание! Договор о продаже доли в жилище всегда требует нотариального заверения! Без него сделку не примут на регистрацию в Кадастровой палате!

Другой сложный момент — .

Даже если совладельцы не выкупят долю, продать ее можно ровно за такие же деньги, что были озвучены хозяевам остальных долей.

Есть, правда, и обходной момент.

Владельцы долей оформляют сделку как дарение, а по факту получают за часть жилища те деньги, о которых договорились.

Этот шаг довольно рискован — ведь дарственная означает полный и безвозмездный переход вещи в чужие руки и никто не может дать стопроцентную гарантию, что получатель согласится выполнять свои договоренности.

Есть и другой вариант —

А оставшуюся часть затем реализовать.

Таким образом, становится понятно, что

Для того, чтобы ускорить и облегчить этот процесс, обращаются в риэлтерские агентства с хорошей репутацией, у которых есть опыт работы по сложным случаям.

Обращение к нотариусу

Выделить долю ребенку в ипотечной недвижимости при оформлении материнского капитала можно при помощи подготовки дарственной или путем составления письменного соглашения. Бумаги очень похожи, однако в них присутствует ряд существенных отличий. В процессе подготовки документации может потребоваться нотариальное заверение. Поэтому гражданин должен быть готов посетить специалиста. Допустимо обращение как государственному, так и к частному нотариусу.

Письменное соглашение.

Если оформляется письменное соглашение, потребность в обязательном нотариальном заверении отсутствует. Однако эксперты советуют не пренебрегать возможностью. В иной ситуации можно допустить ошибки при подготовке бумаги. Несоблюдения установленных правил чревато тем, что в последующем регистрационный орган откажется выдавать регистрационные документы на недвижимость.

Если собственность является общей, или недвижимость принадлежит только одному из родителей, потребуется выделить доли супругов. Процедура выполняется с соблюдением норм, отраженных в статье 38 СК РФ. Для выполнения действия составляется соглашение о разделе имущества. Если стороны изначально рассматриваются в качестве дольщиков, потребность в проведении процедуры отсутствует – из общей собственности супругов будут выделены доли для детей.

Чтобы нотариус смог оформить соглашение, потребуется подготовить пакет документации. В него необходимо включить:

• паспорта родителей и свидетельства о рождении или усыновлении детей;
• документ, подтверждающий факт официальной регистрации семейных правоотношений;
• бумаги на недвижимость;
• ранее оформленное обязательство о выделении долей.

Форма соглашения законодательно не закреплена. Однако составление документа требует учёта ряда правил. В бумаге в обязательном порядке должна присутствовать следующая информация:

• дата и место подготовки документа;
• ФИО и паспортные данные всех членов семьи;
• сведения о недвижимости с указанием реквизитов договора купли-продажи;
• информация о семейном сертификате;
• размер доли каждого участника сделки;
• сведения о возможном перераспределении долей при рождении или усыновлении нового ребёнка;
• подписи супругов и детей, достигших возраста 14 лет.

Оформление дарственной.

Если супруги хотят передать имущество детям при помощи дарственной, процедура оформления не будет иметь существенных отличий от подготовки соглашения. Участникам сделки потребуется посетить нотариуса и оформить документ. В бумаге фиксируется доля каждого ребенка. Дарственная подлежит обязательному нотариальному заверению. Чтобы документ признали действительным, в нём должны присутствовать следующие сведения:

1. Паспортные данные дарителя и одаряемого. Если ребенок еще не достиг возраста 14 лет, указываются сведения из свидетельства о рождении.
2. Информация о предоставляемой недвижимости.
3. Размер доли, которую выделяют каждому ребенку
4. Подпись и дата составления.

Как определить размер доли

Стать собственником доли возможно только по соглашению о разделе с помощью решения суда, а также на условиях долевого владения, которые устанавливаются в момент покупки объекта недвижимости. Если ваш случай не попадает ни под один из перечисленных, то вы являетесь одним из владельцев общей собственности.

Это значит, что у вас есть какая-то доля, но вы не знаете ее размер и документально он никак не зафиксирован. Как в таком случае узнать размер своей части имущества?

Доли собственников в общей собственности по умолчанию являются равными. Например, у квартиры размером 60 кв.м. три собственника. Так, каждый собственник по умолчанию владеет ⅓ квартиры, то есть 20 кв.м. Но как разделить доли так, чтобы была возможность распоряжения, например, отдельной комнатой?

Статья 252 ГК РФ разрешает определение доли в натуре, но оговаривает ряд условий, главным из которых является дальнейшая пригодность объекта недвижимости для проживания в нем граждан. Например, невозможно физически разделить однокомнатную квартиру на два обособленных друг от друга жилых помещения, оборудовать отдельные входы, разделить или перенести коммуникации, прорубить в несущей стене окно для второй комнаты — то есть произвести полномасштабную перепланировку. Потому и разделить такое жилье не получится.

Но если квартира достаточно большая, в ней есть несколько раздельных комнат, имеется техническая возможность ее переоборудовать, сделать отдельные входы — выдел вполне возможен. Условием для проведения такой процедуры станет согласование перепланировки в органах местного самоуправления и оформление в БТИ двух отдельных технических паспортов.

Права и обязанности долевых собственников квартиры

Право собственности даёт возможность пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Все собственники могут использовать квартиру соразмерно своей доле — жить там, приводить гостей, хранить свои вещи. Чем больше доля, тем большую территорию можно занять. А само право пользования не зависит от размера доли и основания, на котором она получена. Все должны иметь равный доступ к общей территории — коридору, ванной, кухне и санузлу. Нарушением будет перепланировка, загромождение проходов своими вещами. Это всё должно происходить с согласия других совладельцев.

Ограничения в пользовании возможны тогда, когда одному из собственников разместиться в квартире негде. Но право на денежный эквивалент своей доли он всё равно имеет. И может требовать, чтобы остальные выплатили ему компенсацию (ст. 247 ГК РФ). Если доля незначительна, суд может назначить выплату компенсации принудительно. Что такое незначительная доля, определяется исходя из конкретики. Например, человек владеет 1/5 доли в однокомнатной квартире, где уже живёт семья.

Собственник имеет право вселить и прописать к себе членов семьи — родителей, детей, супругов, — но только с согласия остальных. Исключение здесь — дети до 14 лет, они по закону должны быть зарегистрированы вместе с матерью. Ничьё согласие на их прописку не нужно. Ещё один вариант, когда оно не понадобится, — если выделена доля в натуре. Тогда жильцы имеют право пользоваться квартирой на равных правах с собственником. Но только до тех пор, пока считаются членами семьи. Развод прекращает право совместного проживания.

Обязанности собственников заключаются в поддержании состояния квартиры и платежах. Каждый из них должен принимать финансовое участие — оплачивать имущественный налог, коммунальные платежи, ремонт и содержание (ст. 249 ГК РФ). Что касается налога, каждому приходит индивидуальное уведомление. Об остальном договариваются. По букве закона платежи распределяются соразмерно долям. На практике договорённость зависит от того, кто живёт в квартире и кто ей больше пользуется.

Ремонт, включая все существенные изменения и финансовые траты, должен проводиться с согласия всех собственников. Нельзя поставить душевую кабину, не спросить разрешения других жильцов и требовать с них денег за это. Верховный Суд внёс поправки в это правило: согласие не нужно, если квартиру покупают в новом доме без отделки. Её можно привести в жилой вид единолично и требовать компенсации от других собственников.

Крупный ремонт в общей квартире можно делать только по согласованию со всеми собственниками

Как можно распорядиться своей долей в квартире

Собственник может свободно распоряжаться своей долей — пользоваться, продавать, менять, дарить, завещать, отдавать в залог (п. 2 ст. 246 ГК РФ). При том условии, что это не нарушает права других людей. А в случае с общей квартирой такие ограничения есть.

Если один из собственников продаёт или меняет свою долю, остальные имеют преимущественное право на неё (ст. 250 ГК РФ). Это значит, что если они будут готовы купить комнату, человек не вправе продать её посторонним. Технически всё оформляется так: продавец назначает цену, извещает совладельцев в письменной форме и ждёт ответа от них в течение 30 дней. Варианты сообщения — отправка по почте с уведомлением о вручении, расписка, заверение у нотариуса. Если эти условия будут нарушены, совладельцы имеют право оспорить сделку. Отказаться от выкупа они могут и раньше, чем через 30 дней, но если ответа от них не будет, срок придётся выдержать.

Это правило можно обойти в рамках закона, но любой вариант сопряжён с риском. Например, долю передают по договору дарения, а деньги получают наличными. Здесь возникает сразу две опасности. Если оплата не получена, взыскать её по закону невозможно. А ещё такую сделку могут признать недействительной (притворной) даже без суда — стоит только новому собственнику проговориться о настоящих условиях. Тогда все права возвращаются в исходное состояние.

Свою долю в квартире можно оставить по завещанию любому человеку, отдельно или в составе весего имущества

Что такое реальный раздел дома в натуре?

Особенности долевой собственности

Доля в частном доме может возникнуть в следующих случаях:

• наследование домовладения вместе с другими лицами;
• покупка части дома;
• деление домовладения по обоюдному согласию сторон;
• на основании судебного решения.

Общее владение недвижимостью может быть равным по площади или разграничиваться согласно техническому плану дома. Следует помнить о том, что владение любым имуществом подразумевает не только возможность распоряжаться им по своему усмотрению, но еще и отвечать за его содержание.

Любые расходы, связанные с недвижимостью, делятся согласно долям и оплачиваются каждым из собственников.

Ограничения и особенности долевой собственности:

1. Владелец доли может продать свою часть домовладения, но только в том случае, когда остальные собственники отказываются от совместной сделки по продаже целой недвижимости и не претендуют на выкуп доли, выставленной на продажу. Чтобы в дальнейшем избежать судебных споров, необходимо за несколько недель до заключения сделки о купле-продаже с третьим лицом оповестить в письменном виде своих совладельцев и получить от них письменный отрицательный ответ. Желательно отправить ценное письмо, чтобы в случае отсутствия ответа от совладельца, иметь подтверждение о его оповещении.
2. Доля в частном домовладении может быть сдана в аренду третьим лицам на основании договора аренды только в том случае, когда имеется письменное разрешение остальных владельцев общей собственности.
3. Замена общих коммуникаций, кровли и другие строительные работы, влияющие на качество жизни каждого собственника, могут производиться только после единогласного признания каждого владельца доли их актуальности.
4. С 2020 года все сделки по продаже или дарению доли частного домовладения должны в обязательно порядке проходить регистрацию у нотариуса.

Рекомендуем: Кадастровый учет земельных участков в РФ. Как проверить и где найти кадастровый номер?

Раздел земельного участка под домом

Разделить земельный участок на равные или выделенные доли не так просто. Для этого необходимо получить консультацию у представителя департамента архитектуры и градостроения местного муниципального образования о возможности деления конкретного участка.

Если ответ будет положительным, то можно приступать к переговорам с совладельцами и решать, каким образом можно будет разделить участок, чтобы соблюсти интересы каждой стороны, не нарушая закон.

Если данный участок будет признан неделимым, то в судебном порядке его можно будет записать на имя одного владельца, который будет обязан остальным претендентам выплатить установленную законом денежную компенсацию (например, половину стоимости участка, если предполагалось деление на два хозяина).

На сколько долей можно разделить дом?

Ответ на этот вопрос зависит от общей площади дома, особенностей законодательства местного муниципального образования и количества претендентов на доли.

Теоретически, закон не ограничивает определенной цифрой возможное выделение долей, но при этом важно, чтобы интересы каждого собственника были соблюдены в равной степени

Минимальные размеры помещений при разделе

В каждом административном округе деление частного дома может проходить с некоторыми различиями. Зачастую, результат дележа зависит от того, насколько судья или представители местных муниципальных образований готовы пойти навстречу собственникам.

Согласно законодательству РФ, площадь помещения для проживания одного человека должна составлять двенадцать квадратных метров. Но если комнаты в доме, подлежащие делению на доли, составляют меньшую квадратуру, то суд может сделать исключение, если соблюдены следующие условия:

• соблюдены все санитарные и технические нормы;
• комната больше 8,1 кв. м. (считается, что помещение площадью меньше 8,1 кв. м. влияет негативно на состояние здоровья человека).

Нужно ли выделять долю ребенку при покупке квартиры?

Операция с куплей-продажей жилья считается добровольной сделкой и никак иначе. Вопрос выделения частей остается на усмотрение покупателей. Супруги могут и не оформлять долю юным членам семьи – законом это не запрещено, а значит применяется на практике.

Однако в некоторых случаях детям положена доля в купленной квартире:

1. Если жилье приобретается в ипотеку за счет средств материнского или семейного капитала. Федеральный закон № 256 от 29 декабря 2006 года обязывает родителей наделить детей долями после снятия обременения на квартиру. Точнее, супругам предстоит погасить ипотеку, а затем договориться, как и в каких процентах они произведут выделение (см. «Выделение доли детям в ипотечной квартире«).
2. Если родители продают старую квартиру, где имелись доли детей, они обязаны выделить равнозначные доли в новой квартире. Сделка требует обязательного участия ООП, нотариуса и юриста. Если окажется, что мать и отец не выделили детские доли, купля-продажа признается недействительной.

Еще одна разновидность обязательного выдела доли детей в квартире – приватизация муниципального жилья. Маленькие члены семьи нанимателя получат долю в общей собственности (см. «Приватизация квартиры с несовершеннолетним ребенком«).

Пример: Квартира куплена в браке и является совместным имуществом супругов. Жилье было оформлено на мужа, который заранее составил обязательство о наделении детей долями в квартире. Супруги договорились, что передадут часть квартиры двоим детям в рамках договора дарения. Учитывая, что жилье отнесено к совместно нажитому имуществу, супруга написала согласие на сделку. Дарственная была составлена у нотариуса, а затем подана в Росреестр вместе с нотариальным согласием второго супруга. Госреестр внес изменения в базу данных и выдал выписку из ЕГРН с указанием размера долей матери, отца и двоих малышей.

Как можно распорядиться долей

По статье 244 Гражданского кодекса свою часть квартиры можно:

• продать или подарить;
• завещать;
• заложить.

Однако, так как это всё же доля, а не вся квартира, продать её без спроса не получится. 250 статья ГК установила преимущество содольщиков на покупку доли при её продаже. Например, если вы собираетесь продавать свою долю, сначала должны предложить купить её у вас остальным совладельцам квартиры по объявленной цене. Причём предложение должно быть письменное, например, в заказном письме с уведомлением.

К сведению Дарить, завещать или закладывать свою долю можно и без спроса.

Если перед вами встал вопрос – продать или подарить долю, нужно участь несколько нюансов:

• если вы владеете долей меньше 3 лет, с продажи нужно будет заплатить 13% налога;
• при дарении налог заплатит одаряемый (близкие родственники – дети, родители, муж\жена – не платят налога);
• подаренная доля не будет делиться между супругами при разводе, в отличие от проданной (имеется в виду тот случай, когда владелец доли отчуждает её в пользу своего ребёнка, уже состоящего в браке).

Но перед тем, как распорядиться долей, которая не определена (совместная собственность), её сначала нужно определить.