Инвестиции в коммерческую недвижимость: возможные варианты и нюансы такого направления

Коммерческая недвижимость, как объект инвестирования

Это часть или полностью нежилое строение, которое можно сдать в аренду под размещение того или иного бизнеса, и получать от этого регулярную прибыль. При этом выгода от вложения будут зависеть от наличия конкурентов, развития инфраструктуры и еще множества факторов. Здесь необходимо просчитать гораздо больше вариантов, нежели при сдаче квартиры. Также ознакомьтесь со статьей, куда вложить 400000 рублей и узнайте о новых способах дохода.

Какие нежилые объекты бывают:

• свободного назначения (бары, рестораны, спортивные сооружения);
• торговля и общественное питание (торговые павильоны, магазины, точки общепита, аптеки, услуги);
• офисные (офисы компаний);
• складские и индустриальные (склады оптовых и розничных торговых компаний, производства);
• другие, которые не принято разделять на категории (гостиницы, медицинские центры).

По всем указанным категориям существуют свои нормативы, технические и санитарные требования. Исходя из этого, при сдаче в аренду помещения следует решить для себя, в какие категории бизнеса вы готовы сделать инвестиции.

Необходимо прийти к определенному компромиссу с арендатором

Риски инвестиций в коммерческую недвижимость

Любая инвестиция предполагает опасность убытка, и сфера деловой недвижимости не составляет исключения. Стоимость объекта может снизиться. Не исключено также наличие скрытых конструкционных дефектов, о которых не знает не только покупатель, но и продавец.

Особенно рискованными считаются инвестиции в строительство коммерческой недвижимости. Процесс возведения здания сам по себе сложен, а порой возникают и другие препятствующие обстоятельства в виде недостатка средств, административных мер, изменения цен на материалы и т. п. Наконец, девелопер может оказаться мошенником – такие случаи бывали.

Все эти факторы следует учитывать при принятии решения об инвестиции в деловую недвижимость.

Как инвестировать в коммерческую недвижимость?

Итак, с чего вы должны начать? Для начала нужно выбрать объект с удачным местоположением. Если вы присматриваете жилое помещение, убедитесь, что оно в месте с развитой инфраструктурой, если офис – с большой парковкой и метро поблизости, производственный объект – с ж/д путем.

Далее решите основные вопросы перед вложением своих финансов в коммерческую недвижимость, включая:

1. Просмотр нескольких вариантов с целью снижения риска;
2. окупаемость, для этого необходимо договориться с потенциальными арендаторами, а также подсчитать все сроки, прибавляя до 30% от общей суммы капиталовложения на всевозможные расходы;
3. проверку того, какой ремонт нужно будет сделать, и в какую сумму он вам обойдется;
4. соблюдение всех правил юридического оформления документации. Проверьте наличие документов от местных органов самоуправления, а также правильность заполнения всех бланков и форм.

Насколько выгодны вложения

Меня как частного инвестора всегда волновал вопрос как же выглядит доходность инвестиций именно в эту область по сравнению с другими финансовыми инструментами?

Наиболее близким выглядит рынок жилой недвижимости. Однако, по оценкам специалистов, вложения в коммерческую недвижимость в полтора-два раза выгоднее вложений в жилую.

Если сравнить доходность банковских вкладов и инвестиций в коммерческую недвижимость, то на сегодняшний день инвестиции в неё приносят доход больший, чем банковские вклады.

Если же рассматривать доход от инвестиций на фондовом рынке, то он очень сильно зависит от того, насколько правильно выбираются инструменты. Доходность фондового рынка может быть выше лишь при тщательной работе по краткосрочной стратегии. На длительных же сроках, на которые рассчитана работа с недвижимостью, можно получить только от «голубых фишек».

Сколько можно заработать на мини-офисах:

Положительными сторонами инвестирования денежных средств в коммерческую недвижимость являются:

• защищенность сбережений от финансовых неурядиц;
• инвестирование основано на праве собственности;
• стабильность получаемого дохода;
• высокий уровень дохода;
• возможность самостоятельно контролировать свой капитал.

• это довольно дорогостоящий вид инвестирования;
• низкая ликвидность объектов;
• срок окупаемости вложений составляет не менее 5-7 лет;
• приобретенная коммерческая недвижимость требует постоянного управления.

Какой способ предпочесть для вложения денег?

Покупка с целью продажи

Во-первых, следует определиться с выбором вида недвижимости: торговое, офисное, складское или промышленное помещение. По статистическим данным, наибольшей ликвидностью и рентабельностью отличаются торговые и офисные помещения, далее следуют складские помещения, и замыкают рейтинг промышленные объекты. Окупаемость и доходность инвестиций напрямую зависит от спроса на помещения, развития среднего и крупного бизнеса, а также от экономики страны.

Во-вторых, искать объект лучше на этапе строительства или проекта

Важно, чтобы здание полностью отвечало требованиям по своему назначению. Если решено приобрести торговое помещение, требования будут одни, если офисное – совершенно другие.

В-третьих, необходимо собрать всю доступную информацию о дальнейшем развитии выбранного района, наличии потенциальных арендаторов, застройщике и его репутации

Всё это поможет вам максимально снизить риски получить долгострой или приобрести неликвидную недвижимость.

При успешной покупке нежилой недвижимости можно получить доход от перепродажи в результате действия нескольких факторов:

1. Ремонта помещения, который делает собственник перед продажей.
2. Удорожания здания в связи с большим спросом на помещения для предпринимательских проектов и бизнес-идей.
3. Завершения строительства и закономерного увеличения стоимости 1 кв м.

Аренда

После приобретения недвижимости следует правильно организовать рекламную компанию, обратить внимание на доски объявлений, социальные сети и веб-объявления. Если инвестиции масштабны, можно рассмотреть варианты оффлайн-рекламы, а также воспользоваться услугами рекламных и консалтинговых компаний

Ещё один важный момент: нельзя забывать о налоговых вычетах, которые рассчитываются по ставке 13% от прибыли. Кроме того, собственник обязан оплатить налог на имущество, зависящий от кадастровой стоимости объекта.

Вопросы о том, какие налоги обязан оплачивать собственник коммерческой недвижимости, детально были рассмотрены нами здесь.

Строительство

Строительство коммерческой недвижимости относится к более сложным видам инвестирования, так как требует не только привлечения значительных инвестиций, но и обладания владельцем знаний в области управления проектами и муниципальных правил районирования, наличием дипломатических качеств для успешных переговоров с местными властями, поиска подрядчиков и взаимодействия в владельцами близко расположенных предприятий. Если все эти качества у инвестора присутствуют, то можно приступать к оценке рисков и доходности конкретных объектов.

Строительство коммерческой недвижимости имеет свои преимущества:

1. Защита денежных средств от инфляции.
2. Высокие риски компенсированы хорошим доходом.
3. У инвестора сохраняется право собственности на объект.
4. Существует возможность контролировать собственный капитал.

При выборе способа инвестирования в коммерческую недвижимость, инвестор должен руководствоваться собственными соображениями: при желании получения единоразовой прибыли стоит обратить внимание на приобретение недвижимости с целью перепродажи. Если стоит цель создать долгосрочный пассивный доход – рассмотреть арендный бизнес

Наиболее предприимчивые и располагающие временем инвесторы занимаются строительством коммерческой недвижимости как с целью продажи, так и в качестве арендного объекта.

Если стоит цель создать долгосрочный пассивный доход – рассмотреть арендный бизнес. Наиболее предприимчивые и располагающие временем инвесторы занимаются строительством коммерческой недвижимости как с целью продажи, так и в качестве арендного объекта.

О том, насколько выгодно вкладывать деньги в строительство коммерческой недвижимости, узнаете здесь.

Краудфандинговые платформы в России

Рынок коллективных инвестиций в недвижимость в России представлен краудфандинговыми платформами:

1. AKTIVO

Aktivo – первая краудфандинговая платформа по инвестициям в недвижимость в России. Была основана в 2015 году Оскаром Хартманом – серийным предпринимателем и филантропом, основателем более 10 компаний капитализация которых превышает 5 млрд. долларов США (среди них CarPrice, FactoryMarket.com, KupiVIP).

Aktivo инвестирует в низкорисковые объекты коммерческой недвижимости. В основном это торговые объекты в спальных районах Москвы и Московской области с плотной жилой застройкой.

Компания Aktivo в цифрах:

• более 3,7 млрд – стоимость всех активов под управлением компании;
• свыше 24 000 кв.м. торговых площадей в управлении и эксплуатации;
• свыше 834 млн. руб. – выплачено инвесторам с 2015 года;
• более 140 компаний – портфель арендаторов торговых помещений под управлением компании

Минимальная стоимость инвестиции – 350 000 рублей.

Средняя доходность после вычета налогов – 9 % годовых.

Выплаты инвесторам — ежемесячно

2. PNK rental

Компания PNK rental специализируется на инвестициях в индустриальную недвижимость — складские и производственные площади.

Инвестиционный портфель формируется из готовых, уже сданных в долгосрочную аренду промышленных зданий.

Арендаторы зданий – это крупные российские и международные компании с высоким рейтингом надежности, использующие объекты под распределительный центр, склад или производство.

Компания PNK rental в цифрах:

• 37,8 млрд – общая стоимость объектов.
• 710 967 кв.м. – суммарная площадь объектов.

Минимальная стоимость инвестиции – 5000 рублей.

Средняя доходность после вычета налогов – 10 % годовых.

Выплаты инвесторам — ежеквартально

3. RENTAVED

Компанию коллективных инвестиций Rentaved.com основал инвестор, девелопер и блоггер — Руслан Сухий.

Компания Руслана более 10 лет инвестирует в недооцененные объекты недвижимости, увеличивает их капитализацию и продает как готовый арендный бизнес.

Минимальная стоимость инвестиции – 500 000 рублей.

Средняя доходность после вычета налогов – 15 % годовых.

Источник – сайт компании Aktivo.ru

Источник – сайт компании PNK rental

Инвестиции в недвижимость: преимущества и недостатки

Какие существуют плюсы и минусы вложения денежных средств в объекты недвижимости? Рассмотрим несколько примеров.

Покупка квартиры и её последующая сдача в аренду на длительный срок

Среди преимуществ данного способа – стабильный спрос на квартиры. А чтобы сдать купленное жильё в аренду, достаточно подписать с будущим жильцом договор и в будущем раз в месяц брать с него деньги. Среди недостатков такого метода – получение не слишком высокого дохода.

Приобретение квартиры и сдача её в аренду посуточно

Преимущество в таком случае – получение более высокого дохода. Из недостатков – необходимость практически ежедневно показывать квартиру клиентам или нанимать для этой цели человека и платить ему деньги. Кроме того, постояльцы могут испортить имущество, к примеру, если снимали квартиру для проведения увеселительных мероприятий. Так что следует очень внимательно подходить к выбору контингента. Ну и конечно, следует помнить о необходимости регулярного проведения уборки в квартире и о стирке постельного белья.

Приобретение квартиры и оборудование её под хостел

В данном случае среди преимуществ следует отметить возможность заселения сразу большого количества человек за счёт покупки кроватей, в том числе двухъярусных. При этом постоянный круговорот постояльцев позволяет получить более высокий доход. Среди минусов – требования к хорошему ремонту, мебели и т. д. Кроме того, следует учесть, что в соответствии с новым законом нельзя размещать хостел в жилом помещении. Так что придётся раскошелиться на коммерческую недвижимость.

Покупка загородного коттеджа или дома и его сдача в аренду

Среди плюсов – достаточно высокий доход (особенно в случае с посуточной сдачей объекта в аренду на праздники и выходные дни). Из минусов в первую очередь нужно назвать необходимость хорошо обставить коттедж, постоянно приезжать туда.

Покупка помещения коммерческого назначения и его сдача в аренду

Из коммерческой недвижимости распространены склады, площади в ТЦ, цоколи домов, всевозможные подсобные помещения и т. д. Из преимуществ – большой спрос на такие объекты у субъектов малого бизнеса, так что заработать всегда удастся. Из недостатков – снижение спроса на коммерческую недвижимость в период экономического кризиса

Следует также обратить внимание: если помещение большое, на него бывает сложно найти арендаторов

Из преимуществ – повышение дохода за счёт получения нескольких отдельных помещений. Из недостатков – необходимость согласования любых перепланировок и ремонта.

Покупка квартиры в плохом состоянии для проведения ремонта и последующей продажи по высокой цене

Среди преимуществ – хороший доход после проведения ремонта. Недостатки – необходимость вложения средств в проведение ремонта. Кроме того, поиск подобных вариантов занимает определённое время, потому что за ним охотятся инвесторы в сфере недвижимости.

Что это такое коммерческая недвижимость

Я веду этот блог уже более 6 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах моих инвестиций. Сейчас публичный инвестпортфель составляет более 1 000 000 рублей.

Подробнее

Под коммерческой недвижимостью понимается любой нежилой объект, приносящий доход своему владельцу. Поскольку такие объекты используются для ведения бизнеса (магазины, офисы, складские помещения), в случае удачного стечения обстоятельств, доходы инвестора могут быть весьма высоки. Но высоки и риски, связанные с потерей спроса при спаде деловой активности и росте конкуренции. Поэтому принимая решение об инвестировании в коммерческую недвижимость, приходится просчитывать большее число вариантов, чем в случае жилой.

Если рассматривать виды коммерческой недвижимости по её назначению, то можно выделить следующие:

• свободного назначения (бары, рестораны, спортивные сооружения);
• торговая (торговые павильоны, магазины, гипермаркеты, аптеки);
• офисная (офисы компаний, консультационное и бытовое обслуживание населения);
• складская (склады оптовых и розничных торговых компаний);
• апартаменты (гостиницы, хостелы);
• социальная (медицинские учреждения, вокзалы);
• индустриальная (производственные корпуса, склады готовой продукции).

Часто эту классификацию сокращают до торговых, офисных и складских помещений, как пользующихся наибольшим спросом. По непонятным причинам в России не считаются недвижимостью парковочные места. Есть различные нормативные акты, регулирующие использование придомовых территорий в качестве парковочных мест. Кроме того, есть практика применения Письма Минфина России от 30.05.2006 № 03-03-04/1/487, согласно которому оборудованные парковочные места относятся к объектам внешнего благоустройства. Однако, на данный момент не существует федерального закона, регулирующего имущественные права в отношении парковочных мест как самостоятельных объектов недвижимости. О проработке такого закона в Государственной думе РФ не раз сообщалось в СМИ, но закон так и не принят.

Покупка коммерческой недвижимости с целью извлечения дохода может предполагать такие варианты:

• сдача в аренду;
• продажа по более высокой цене;
• создание на новых площадях собственного бизнеса.

Классическое инвестирование относится к первому варианту. Особенно выгодным может быть инвестирование в недвижимость на стадии строительства объекта. В большинстве случаев это позволяет добиться серьёзной экономии. Однако, и окупаемость вложения может растянуться на более длительный период. Кроме того, многие девелоперы не идут на такой вариант, предпочитая реализацию уже готовых объектов. Основной риск при покупке строящейся недвижимости связан с возможными проблемами со стороны девелопера (мошенничество, банкротство, затягивание сроков сдачи объекта).

Современные многоквартирные дома зачастую проектируются с учётом того, что первый, а иногда и второй этаж изначально являются не жилыми, а приспособлены для офисной или торговой деятельности. Кроме того, в ряде случаев инвестор приобретает жилую недвижимость, рассчитывая затем вывести её из жилфонда. При этом нужно быть готовым к тому, что процесс это трудоёмкий, длительный, требует значительных затрат и множества согласований.  Достаточно упомянуть лишь некоторые детали:

• должен быть оборудован отдельный вход с улицы;
• требуется письменное согласие не менее 2/3 жильцов дома после их ознакомления с целью смены статуса помещения;
• для технического обеспечения ведения бизнеса может потребоваться подведение дополнительного электрического кабеля.

Успешность инвестиций в коммерческую недвижимость во многом зависит от правильного выбора места

На что следует обратить особое внимание:

• техническое состояние объекта;
• управляющая компания;
• перспективы развития микрорайона;
• наличие удобных подъездных путей;
• парковочные места (особенно бесплатные);
• электрификация прилегающей территории;
• есть ли проблемные объекты по соседству.

При составлении договоров купли-продажи и аренды объектов недвижимости лучше не экономить на услугах профессиональных юристов именно в данной области: внезапно «всплывающие» нюансы могут стоить намного дороже. К примеру, правовые коллизии могут возникать, если у недвижимости и земли под ней разные собственники.

Необходимый капитал

Ситуация на рынке объектов коммерческой недвижимости в полной мере зависит от того, какую страну и город мы рассматриваем. Согласитесь, нет ничего необычного в том, что спрос и, следовательно, цены на здания или офисные помещения в Нью-Йорке, Ганновере и Самаре значительно различаются.

В связи с этим мы начнем данный раздел с достаточно размытой формулировки, что инвестору, желающему вложить деньги в коммерческую недвижимость необходимо обладать солидным денежным капиталом. В любом случае речь будет идти о сумме, исчисляющейся в десятках, сотнях тысяч, а в некоторых ситуациях и миллионах американских долларов.

Предлагаем более подробно рассмотреть текущую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости в крупнейшем городе и по совместительству столицы нашей страны.

Москва. Не стоит удивляться тому, что столица Российской Федерации по-прежнему остается наиболее притягательным рынком для всех инвесторов, работающих с недвижимостью у нас в стране. По разным оценкам Москва продолжает привлекать от 50 до 75% всех инвестиций в сфере коммерческих зданий и сооружений.

В настоящее время минимальная цена за 1 квадратный метр нежилого помещения составляет от 1000 до 2000$

Обратите внимание, это минимальные цифры. Конкретная сумма будет складываться из множества факторов

Например, расположения здание, его назначения, года постройки, транспортной доступности, близости метро и так далее.

Если переводить все в российские рубли, то мы получаем минимальную стоимость нежилого помещения в размере нескольких сотен тысяч. Верхний предел подобных инвестиций теряется на отметке десятков и даже сотен миллионов рублей. Напомним в данном случае мы говорили при инвестиции в отдельное помещение. Если рассматривать приобретение целого здания, то его стоимость будет много выше.

Кроме того, инвестору необходимо помнить про общее количество предложений аренды на рынке коммерческой недвижимости, существующее в настоящее время. В той же Москве в последние годы активно строились крупные офисные бизнес-центры. Когда на эту ситуацию наложился мировой экономический кризис, в столице сложилась ситуация, когда арендное предложение офисных площадей превысило спрос. Инвестору следует помнить о существовании подобных инвестиционных рисков на рынке коммерческой недвижимости и серьезно подходить к прединвестиционной стадии проекта.

#8. Посуточная субаренда квартир

Это одна из самых распространенных стратегий с жилой недвижимостью, которая заключается в посуточной сдаче квартиры в субаренде. Преимуществом является то, что не нужно быть собственником квартиры, а заключить с владельцем договор субаренды на длительный срок, на право от своего имени управлять сдачей квартиры. Можно заметить, что опять применяется принцип «разделяй и властвуй», если в офисах и разделении квартиры на студии мы физически делили помещение, то здесь делится время. Берете на длительный срок, а сдаете на короткий срок. То есть у нас есть одна квартира, мы ее не разбиваем, а делаем из нее подходящие под сдачу апартаменты. При этом затраты на создание такого актива минимальные. Основная сложность – это найти собственников, которые будут готовы заключить с вами договор субаренды. Так как многие собственники пожилые люди, и они боятся, что активная сдача квартиры может совсем «убить» их квартиру.

Преимущества	Недостатки
Можно не иметь в собственность квартиры, а заключить договор субаренды	Сложность найти собственника готового предоставить квартиру под субаренду
Доход может в 1,5 раза перекрывать затраты	Необходимость ежедневной уборки помещения и контроля

Рассмотрим практический пример. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет 20 000 – 25000 руб. Для того чтобы собственник заключил договор субаренды, можно повысить затраты до 30 000 – 45 000 руб. Предложение увеличить на 30% месячную оплату позволяет найти более сговорчивых владельцев. Средняя стоимость посуточной сдачи 1 комнатной квартиры составляет ~2000 руб. Среднее количество дней сдачи возьмем 25, доход составит 50 000 руб. Прибыль составит +20 000 руб.

Доходность будет больше, если перейти от посуточной аренды к почасовой, но сложность управления будет выше.

Лайфхак.  Для оценки спроса в районе можно посмотреть заявки на Avito, это позволит сделать первое представление о перспективности района.

Стоит ли опасаться рисков?

Да, стоит, потому что любой инвестиционный проект тесно связан с различными факторами риска. На строительном рынке основными из них являются:

• Финансовые потери, появившиеся из-за неэффективного управления проектом;
• финансовые потери, появившиеся из-за непрофессионального проектирования проекта;
• финансовые потери в процессе оформления купли-продажи из-за мошеннических схем;
• приобретение неликвидного объекта;
• приобретение низколиквидного объекта;
• ухудшение ликвидности объекта из-за появления конкурирующих объектов, физического разрушения или морального старения;
• потеря прав собственности из-за неправильного оформления всей документации;
• наличие дефектов в объекте (в большинстве случаев дефекты скрыты);
• капиталоемкость инвестиционного проекта;
• уменьшение спроса на строительном рынке;
• снижение цены предложения;
• снижение арендной ставки;
• увеличение предложения;
• длительный период окупаемости проекта;
• разрушение/повреждение объекта из-за землетрясений, ураганов, пожаров, наводнений и других стихийных бедствий.

Сегодня на рынке недвижимости действует одно негласное правило: чем выше риск, тем выше прибыль. Или наоборот.

Именно по этой причине так называемые пассивные инвестиции по праву считаются наименее прибыльными. К ним относят покупку объектов для последующей сдачи в аренду. В это время самыми рискованными были и остаются так называемые девелоперские проекты строительства недвижимости.

Если вы являетесь потенциальным вкладчиком, будьте готовы к тому, что вместе с направлением бизнеса вы, в любом случае, получаете комплект рисков в придачу.