Что такое вид разрешенного использования (ври) земель?

Виды разрешенного использования земли населенных пунктов

Как изменить категорию земельного участка

В случае если ваш участок земли имеет ту категорию, которая по каким-либо причинам вас не устраивает, можно изменить вид допустимого использования участка (например, чтобы на земле, предназначенной для подсобного хозяйства, можно было построить дом).

Чтобы осуществить это, обратитесь в администрацию муниципального образования, подготовив следующие документы:

• документ, который удостоверяет личность собственника (паспорт);
• кадастровый паспорт;
• заявление;
• документ, устанавливающий право на земельный участок (договор аренды или свидетельство);
• свидетельства на строения, а также паспорт.

К вышеперечисленным документам обязательно приложите ходатайство об изменении категории, указав причину.

Для того чтобы изменить допустимое использование участка на ИЖС, предоставьте также:

• письменное согласие всех лиц, имеющих соседние участки;
• проект здания;
• проект земельного участка;
• согласие каждого из сособственников участка.

Подайте документы лично или же отправьте почтовое письмо. Причем перед отправкой письма обязательно сделайте опись вложения.

Кроме того, ваши интересы при проведении процедуры может представлять поверенный при наличии соответствующей доверенности. На принятие решения уходит как минимум полтора месяца. Процедура бесплатной не является.

Как только вы получите положительное решение, обратитесь в Росреестр. Изменения будут зафиксированы в ЕГРН и документах, связанных с правом собственности.

Вы получите отказ, если:

• не хватает тех или иных документов или же были предоставлены не те документы;
• по мнению комиссии, изменения повлекут за собой не соответствующее целям пользование участком.

Если вы получите отказ, у вас будет право обращения в суд.

Общая информация о земельных участках

Земельный участок – это объект особого внимания со стороны государства. В силу своих свойств он в первую очередь рассматривается как природный объект и ресурс и только потом как объект вещных прав.

Будучи природным ограниченным ресурсом, земля находится под охраной со стороны закона. Она – незаменимый компонент окружающей среды, базис для развития человечества и важнейший фактор производства.

Буквальное определение земельного участка звучит так: это часть суши, имеющая строго определенные и зафиксированные документально границы. С этой точки зрения земля может быть не только природным ресурсом, находящимся под особой охраной со стороны государства, но и объектом гражданского оборота.

Даже в таком случае земля, будучи объектом вещных прав, находится под контролем государства, в том числе в части исполнения экологических требований и соблюдения целевого назначения.

Важно понимать, является ли недвижимым имуществом земельный участок. Ответ на этот вопрос дает ст

130 ГК.

Земли в форме недвижимости могут быть образованы как из других участков, так и из ранее неиспользуемых земель, находящихся, например, в государственной или муниципальной собственности.

Узнать, что такое земельный участок как объект права собственности, можно из ст. 6 ЗК. Согласно ей, такая земля является недвижимостью, представленной в виде части почвенного слоя, обладающего характеристиками, позволяющими выделить эту поверхность как индивидуально определенный участок в массе других объектов недвижимости.

Проще говоря, если границы участка закреплены документально, он является недвижимостью и может быть объектом гражданского оборота.

Хозяйственные общества, обладающие землей, в своей документации указывают любой земельный участок как основное средство. Это связано с экономическим свойством земли, ведь она является минимумом и базой, без которого невозможна любая хозяйственная деятельность. Поэтому участки можно считать главным средством производства, особенно в сельском хозяйстве. Они обладают важными характеристиками, такими как непереместимость в пространстве, зависимость от климатических факторов, плодородие и так далее. Это отражается и на ценности земли как объекта недвижимости.

Кто определяет категории земель

Принцип деления земель на категории, поскольку они находятся под особой охраной и контролем государства, учитывают уполномоченные органы власти. Законодатель разграничивает полномочия чиновников в этом отношении, определяя юрисдикцию тех или иных органов в зависимости от того, кому принадлежит право собственности на интересующий земельный участок.

Так, в соответствии со ст. 7 ЗК, установление категории земельного участка, а также ее изменение осуществляет:

• правительство – в отношении территорий, являющихся государственным имуществом;
• региональные органы исполнительной власти – в отношении земельного фонда, являющегося имуществом субъекта федерации и земель сельхозназначения муниципалитетов и частных лиц;
• местные органы власти (управление городской или сельской администрации) – в отношении остальных земель муниципального имущества, а также участков, находящихся в частном владении, кроме сельскохозяйственных наделов.

Отнесение территорий к той или иной категории, а также перевод между ними осуществляется путем принятия решения полномочного органа. По результатам его рассмотрения принимается постановление о присвоении категории земельного участка или переводе из одной в другую.

Такие решения могут быть приняты в случае:

• подачи заинтересованным лицом ходатайства о переводе территорий в другую категорию;
• выявления земель, находящихся в той или иной собственности, не отнесенных к какой-либо категории (ст. 14 ФЗ № 172).

Как осуществляется перевод земли в другую категорию?

Такие действия регламентируются федеральными законами и производятся:

• федеральных земель – Российским правительством;
• участки, принадлежащие городским властям, и земли в федеральном владении переводятся исполнительными органами субъектов России;
• территории муниципального совета (в них не входят сельскохозяйственные угодья) перераспределяются местными органами управления;
• частные земли и участки сельскохозяйственного назначения в собственности граждан переводят с согласия исполкомов субъектов России, а участки целевого использования перераспределяют местные органы управления.

Смена категории происходит независимо от их принадлежности и форм владения и осуществляется изменения старых границ и установления новых. Для перевода различных категорий земель разработаны правила, которые изложены в законодательных актах Российской Федерации относительно рассматриваемых категорий участков.

Земли поселений и виды их использования

Физ.лиц при приобретении участка в большей степени интересует вопрос строительства дома с и последующего проживания в нем, поэтому требуется знать, что такое земли поселений и что с ними можно делать.
Их назначение – постоянное проживание людей с обустройством необходимой инфраструктурой. Для территорий поселений предусмотрено определение четкой границы.

Площади поселений состоят из различных зон, которые содержаться в 85 статье ЗК РФ. Так, бывают зоны:

• жилые;
• общественно-деловые;
• производственные;
• рекреационные;
• спец.назначения;
• военные;
• использования в сельхоз.целях;
• инфраструктура (транспортная, инженерная);
• иные.

Виды разрешенного использования земель населенных пунктов предусмотрены для каждой конкретной зоны внутри данной категории. Собственниками граждане могут становиться только в отношении участков в зонах жилых и для использования в сельхоз. целях.

Так, для наделов в рамках жилой зоны виды разрешенного использования подразделяются:

• ИЖС (индивидуальное жил.строительство);
• ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
• ДНП (застройка под дачу).

Во всех случаях на землях населенных пунктов разрешенное использование допускает строительство, но с отличительными особенностями.

При виде разрешенного использования ДНП и ЛПХ требуемые габариты застройки не важны. При этом возникают проблемы с получением прописки.

При разрешении на ИЖС возведенное строение обслуживается и приравнивается к постройкам поселений городского типа. С пропиской проблем не возникает, но проект стройки подлежит согласованию с местными властями. Участки с таким видом разрешенного использования подпадают под повышенное налогообложение, ставка на порядок выше, чем на земли с видом разрешенного использования ДНП.

В классификаторе площади под ИЖС и ЛПХ находятся под кодами 2,0-2,7 во 2-ом разделе.

Участок с кодом в указанном диапазоне дает возможность использовать его для:

• Возведения жилых малоэтажек, этажность которых не превышает 3-х и в которых не предусмотрено деление на квартиры;
• Разведение культур сельского хозяйства;
• Возведение помещений подсобного назначения (сараи, теплицы и прочее);
• Возведение зданий садового назначения;
• Ведение личного подсобного хозяйства и обустройство надела;
• Возведение краткосрочных передвижных конструкций с возможностью присоединения к общим тех.сетям (вагончики и прочее).

Намерение осуществлять хозяйственную деятельность с получением прибыли предполагает выбор участка из 4-го раздела и соответствующих граф с кодами 4,0-4,9. Такие земли дают возможность размещать капитальные постройки, которые используются для торговли, отдыха, обслуживания транспортных средств и прочее.

Как изменить категорию земельного участка на земли населенных пунктов?

Исходя из названия, земли населенных пунктов используются для развития и застройки муниципальных образований. При изменении категории близлежащих участков, они становятся частью населенных пунктов, а значит, меняются и границы последних. Но в ходе смены назначения надела следует учитывать особенности каждой категории земли.

1. Сельскохозяйственные территории переводят в эту категорию в порядке исключения. Основанием послужит размещение на участке объекта промышленного или социального назначения, либо здравоохранения.
2. Промышленные наделы, земли энергетики, транспорта или иные аналогичные территории переводят в новую категорию (населенные пункты) без особых ограничений. Иногда нужен проект рекультивации (если участок загрязнен или поврежден иным образом).
3. Особо охраняемые территории переведут в земли муниципалитета, когда доказано, что они утратили особую ценность.
4. Участки лесного фонда можно сделать частью муниципального образования, если изменяются его границы, либо для размещения объектов муниципального значения.

Есть и другие нюансы изменения категории надела, связанные с конкретным назначением. Если имеются достаточные основания для проведения процедуры, необходимо:

• собрать пакет документации (выписка из ЕГРН, удостоверение личности, заключение государственной экологической экспертизы, если нужно);
• составить и подать в уполномоченные органы заявление (в нем указывают данные о кадастровом номере, текущей и желаемой категории, основания перевода);
• дождаться принятия решения специальной комиссией (на рассмотрение дается 2-3 месяца, в зависимости от принадлежности участка);
• зарегистрировать изменение категории (выдадут акт, который надо направить в Росреестр с заявлением).

В процессе рассмотрения заявки учитывают наличие оснований для изменения категории, их обоснованность и актуальность, правильность заполнения ходатайства и оформления документов. Провести процедуру с первого раза и без ошибок может только опытный юрист. Эксперты нашей компании сменят категорию по доверенности за вас.

Категории земельных участков

Существует семь категорий земель в РФ:

• земли, предназначением которых является удовлетворение сельскохозяйственных нужд (они находятся за чертой поселений);
• земли, относящиеся к населенным пунктам (они предназначены для развития муниципальных образований, находятся в их черте);
• земли, которые предназначены для удовлетворения промышленных, энергетических, транспортных, оборонных нужд;
• земли, относящиеся к лесному фонду (лесные земли, а также земли, которые лесными не являются, но предназначены для ведения лесного хозяйства);
• земли территорий, подлежащих особой охране (они полностью или в какой-то мере изъяты из оборота или имеют особое значение в научной, рекреационной, природоохранной или иных областях);
• земли, относящиеся к водному фонду (земли, на которых находятся водные объекты, охранные зоны, а также земли, выделяемые для того, чтобы на них были установлены соответствующие хозяйственные сооружения);
• земли запаса (они находятся в госсобственности или собственности органов местного самоуправления и не могут быть предоставлены юридическим и физическим лицам).

Все земли РФ обязательно должны относиться к той или иной категории.

Информация о категории указывается в следующих документах:

• Акты, предоставляющие земельные участки (это могут быть акты исполнительных госорганов на федеральном и региональном уровнях, а также органов местного самоуправления);
• Кадастровый паспорт в обязательном порядке содержит указание на категорию земли;
• Договоры, заключаемые по поводу участка земли (например, договоры аренды, мены, купли-продажи, залога и др.);
• Документы, которые подтверждают регистрацию прав на недвижимое имущество, сделок с ним.

Если у земли отсутствует категория, то участок назначения не имеет. Следовательно, согласно статье 103 ЗК РФ, данный участок должен относиться к землям запаса. Земли данной категории не обладают целевым назначением. Однако использовать такие земли допустимо лишь после отнесения их к другой категории. Следовательно, запрещается использовать участок с неопределенной категорией.

Будьте готовыми к тому, что изменение категории займет довольно много времени и средств, достичь желаемого результата будет нелегко.

Построить жилые дома возможно на землях со следующими категориями:

• Земли, предназначенные для сельскохозяйственных нужд;
• Земли, относящиеся к населенным пунктам.

Как вывести земельный участок из состава земель промышленного назначения?

Вывод участка из состава земель промышленности проводится через смену его категории. Главное преимущество участков промышленного назначения в том, что их можно перевести в любую категорию. Но есть и трудности при выводе наделов из этой категории.

1. Наличие на территории объектов недвижимости, которые надо сносить, либо различных загрязнений, усложняют процедуру. До смены назначения участка придется разработать и утвердить проект рекультивации.
2. В ходе использования таких земель были нарушены верхние слои почвы, до перевода в новую категорию придется их восстановить. Проводится восстановление в соответствии с проектом рекультивации, который должен пройти утверждение в уполномоченном органе.

Чтобы вывести участок из состава земель промышленного назначения, надо определиться с ведомством, решающим данный вопрос. Если надел находится во владении частного лица или в собственности муниципалитета, обращение подается в органы местного самоуправления (земельный комитет). Если территория принадлежит государству, заявление о выводе направляют в исполнительный орган власти. Когда с адресатом заявления определились, можно переходить к процедуре смены категории.

• Составляется обращение по установленной законом форме. В нем указывают кадастровый номер надела, его текущую и желаемую категорию, обоснование необходимости изменения назначения и право, которым обладает заявитель на участок.
• Собирается пакет документации, включающий выписку из ЕГРН, из государственного кадастра, заключение гос. экспертизы, согласие владельца на вывод из состава промышленных земель. Может потребоваться и проект рекультивации, прошедший согласования.
• После оплаты госпошлины (квитанция входит в пакет бумаг), надо подать заявление в уполномоченный орган и дождаться решения. В исполнительном органе власти заявку будут рассматривать до 3-х месяцев. Местные власти выносят решение в течение 2-х месяцев.
• Получив акт о переводе участка в другую категорию, проводится регистрация новых данных в Росреестре. Муниципалитет направляет такой запрос самостоятельно, но иногда приходится брать инициативу заявителю.

Процедура вывода участка из земель промышленности долгая. Она требует специальных знаний и опыта. Доверьте ее проведение земельным юристам нашей компании, и изменение категории пройдет быстрее и без особых трудностей.

Как изменить территориальную зону в землях населенных пунктов?

Изменение территориальной зоны проводится при наличии веских оснований. Обычно ее меняют, чтобы повысить эффективность использования участка, его стоимость или прекратить деятельность, нарушающую права собственника. Изменение зоны осуществляется через корректировки правил застройки и пользования землей. Процедура возможна на стадии разработки ПЗЗ, либо когда такие правила уже действуют.

В первом случае изменение территориальной зоны муниципального образования происходит по следующей схеме:

1. Надо собрать документы, подготовить предложение по изменению зоны, составить заявление и направить все это в Комиссию по проекту ПЗЗ;
2. На рассмотрение уходит примерно 30 дней, а по итогам Комиссия выносит предварительное заключение (рекомендует внести изменения или отклонить предложение);
3. Затем готовится проект изменения правил, и вместе с заключением Комиссии его направляют главе муниципалитета;
4. Организуют публичные слушания, о которых сообщают в СМИ (этот этап требуется не всегда);
5. По результатам слушаний создается итоговый проект корректировок, а все документы направляются главе муниципалитета для вынесения окончательного решения.

Если ПЗЗ уже приняты и действуют, процедура изменения территориальной зоны будет отличаться.

1. Предложение об изменениях ПЗЗ вносят в Комиссию вместе с пакетом документации.
2. Рассматривать его будут месяц, а по результатам вынесут предварительное заключение (рекомендуют изменить территориальную зону или отказать).
3. Получив заключение Комиссии и проект изменений, глава администрации готовит решение в течение 30 дней.

Итоговым решением глава либо меняет территориальную зону, либо отклоняет проект корректировок. Для каждого участка предусмотрены собственные основания, по которым в ПЗЗ вносят правки. Придется подготовить документы на участок и подтвердить свои права на землю. Обоснование изменения зоны указывают в заявлении. Чтобы корректировки точно внесли в правила застройки, заручитесь поддержкой юристов нашей компании.

Виды разрешенного использования земельных участков

Земли, принадлежащие к определенной категории, нередко имеют разное допустимое использование.

Существует большое количество различных видов использования. Конкретный вид использования, которое является разрешенным, устанавливается для участка локальным актом органов исполнительной власти на федеральном или региональном уровнях, а также актом органов местного самоуправления.

Если вы хотите построить дом на земле, относящейся к населенному пункту, необходимо, чтобы земельный участок имел следующее допустимое использование:

• участки, предназначенные для ИЖС;
• участки, предназначенные для того, чтобы вести личное подсобное хозяйство, а также приусадебные участки.

Если вы хотите построить дом на земле, которая имеет сельскохозяйственное назначение, необходимо чтобы это был участок, имеющий допустимое использование на ведение дачного или садоводческого хозяйства.

На тех участках, которые расположены на сельскохозяйственных землях, но имеют допустимое использование только под ведение личного подсобного хозяйства, сада или огорода, возводить жилые строения запрещено.

Если вы являетесь собственником земельного участка, вы можете изменить его допустимое использование.

Это проще, чем изменить категорию земли. Данный процесс зависит от настоящего и предполагаемого видов допустимого использования, от наличия утвержденных Правил землепользования, а также многих иных факторов. Для уточнения всех тонкостей обратитесь в администрацию вашего муниципального образования.

Что такое ВРИ земельного участка?

Тем, кто выбирает участок для собственных нужд или жилищного строительства следует поинтересоваться какая у территории категория земель. Земли населенных пунктов имеют определенный разрешенный вид использования, что сокращенно упоминается в информации, как ВРИ. А также полезна информация о ВРИ будет тем гражданам, которые решили изменить способ эксплуатации своего земельного участка, что ведет к переводу территории из одной категорию в другую.

Если человек решил на принадлежащей ему земле заняться выращиванием сельскохозяйственных культур, а в целевом направлении помечено, что участок предназначен для жилищной застройки, то для новых целей и задач следует переоформить категорию и выполнить нужный вариант.

Отличительные особенности нового классификатора от старого

Вступивший в законную силу в 2014 году классификатор, содержащий перечисление видов, учитывает такие критерии земли, как: наименование, описание, код. Оформлен документ в качестве приложения к постановлению от 01.09.2014г. Министерства экономического развития РФ.

Наименования в перечне заключены в скобки, по несколько объединённых между собой видов. Это говорит об их единстве и возможности применять в соответствии с разрешением, распространяющимся на весь пункт.

Классификатор типов

Так, на примере пункта 1 перечня, разрешающего сельскохозяйственные работы, можно увидеть ещё 18 подпунктов, для каждого из которых указано индивидуальное числовое значение, на которые распространяется разрешение на сельскохозяйственное использование.

Столбец с описаниями содержит все подробные характеристики разрешённого применения, исключающие неверную интерпретацию и толкование.

На примере того же пункта 1 можно увидеть, что участок, на котором разрешены сельскохозяйственные работы, также может использоваться под строительство зданий для хранения и переработки получаемой продукции. Столбец с кодами содержит только числовые обозначения, соответствующие тому или иному типу разрешения на эксплуатацию.

Пример части классификатора

Всего в перечне выделено 13 пунктов разрешённых работ, текстовые наименования которых равнозначны их числовому коду.

До момента принятия нового классификатора, действовал другой, опирающийся на иные правовые источники. В этом и есть их существенное отличие, ведь прошлый перечень был основан на местных Правилах, регулирующих возведение застроек и использование земельной территории, где главным принципом было зонирование земли и использование её в соответствии с разрешением для данной конкретной зоны.

Выделялись основные зоны:

• зона жилого района;
• зона центров торговли;
• зона спортивных, культурных и развлекательных комплексов;
• зона культурных наследий, находящихся под защитой государства.

Особенности типов

Застройка строго регламентировалась управлением администрации по градостроительству и архитектуре, произвольные постройки по прихотям строительных и инвестиционных компаний были исключены.

После проведения сравнительного анализа между классификаторами, было принято решение о переходе на новую его форму. Преимуществом актуального классификатора является повышенная эффективность проведения работ по учёту и контролю над использованием земельной территории.

Приказ об утверждении классификатора с изменениями на 2017 год можно посмотреть тут.